Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 334/12.1TBVLG.P1 |  |
OBRAS NA FACHADA DO PRÉDIO
COLISÃO DE DIREITOS
II - É em respeito à marca da ré que esta tem direito de seguir nas suas agências e dependências uma linha arquitectónica e uma configuração de instalação (ou “layout”) e estética próprias e bem características, independentemente da linha arquitectónica e do arranjo estético do edifício onde estão instaladas.
III - O condomínio autor tem direito a defender a linha arquitectónica do edifício que representa, assim como tem direito a defender o arranjo estético do mesmo edifício.
IV – Existe um manifesto conflito ou colisão de direitos entre o direito da ré de padronizar as suas agências em termos estéticos e de “layout”, como expressão da sua imagem de marca, e o direito do autor de não ver o seu edifício desvirtuado em termos estéticos.
V - Estando perante direitos desiguais ou de espécie diferente, isto é, não harmonizáveis entre si, segundo o disposto no n.º2 do citado art.º 335.º, há-de prevalecer o direito que deva considerar-se superior.
VI - Analisados os direitos em conflito entendemos que o direito da ré em padronizar, no caso, exteriormente, todas as suas agências com a mesma matriz arquitectónica e configuração de instalação e apresentação estética, que não só é expectável como é ainda desejável pela generalidade das pessoas, deve prevalecer sobre o direito do autor/apelante em não ver desvirtuada a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício que representa, por aquele ser, no caso concreto, o mais relevante.
Processo n.º 334/12.1 TBVLG.P1
Comarca do Porto – Valongo – Instância Local – Secção Cível - Juiz 2.
Recorrente – Condomínio …
Recorrida – B…
Relatora – Anabela Dias da Silva
Adjuntas – Desemb. Ana Lucinda Cabral
Desemb. Maria do Carmo Domingues
Acordam no Tribunal da Relação do Porto (1.ªsecção cível)
I – O Condomínio …, sito em …, concelho de Valongo intento no Tribunal Judicial de Valongo (hoje Comarca do Porto – Valongo – Instância Local – Secção Cível - Juiz 2) a presente acção declarativa com processo comum ordinário contra B…, SA, com sede em Lisboa, pedindo que a acção seja julgada procedente, por provada, e, em consequência, fosse a ré condenada a repor a fachada no estado anterior às modificações por si introduzidas, nomeadamente, recolocar caixilharia e portas verdes na sua fracção, bem como recolocar os vidros espelhados que possuía.
Em síntese, para o efeito, alega o autor que o prédio … está constituído em regime de propriedade horizontal, sendo certo que a ré é proprietária da fracção identificada pela letra “A”. Mais alega que em 2010 a ré, por sua conta e risco, decidiu modernizar a sua fracção, procedendo, nomeadamente à alteração do “layout” da sua marca, tendo então alterado a caixilharia das janelas, montras e portas exteriores da fracção (passando de verde para inox) e ainda os vidros existentes na fachada do edifício, correspondentes à sua fracção (de espelhados para translúcidos, deixando outra parte com os vidros originais espelhados), quando é certo que todo o edifício possui caixilharia verde e vidros espelhados, pelo que as obras em causa alteram a linha arquitectónica e o arranjo estético do prédio. A ré, por outro lado, não pediu a respetiva autorização à assembleia de condóminos, tendo aliás sido notificada (notificação judicial avulsa) para proceder às alterações necessárias à manutenção da harmonia estética e arquitectónica do prédio ou, em alternativa, solicitar a respectiva autorização à assembleia de condóminos, o que até hoje nunca sucedeu.
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Pessoal e regularmente citada, a ré veio contestar pedindo a improcedência da acção.
Para tanto, alegou ser proprietária das fracções “A”, “S” e “X” do edifício em causa. E que na assembleia de condóminos de 13.01.2011 as obras levadas a cabo pela ré foram objecto de discussão, entendendo que não foi concedida a autorização para que administrador, em nome do condomínio, viesse a intentar esta acção. Alude ainda que anteriormente a caixilharia já tinha sido mudada, o que foi devidamente autorizado (cfr. acordo esse mencionado na acta n.º 38 da assembleia de condóminos realizada a 18.01.2010). A fracção “A” corresponde a uma fracção comercial, a qual, pela sua própria natureza, possui características diferentes das restantes fracções autónomas, sendo lógica a alteração do “layout” da sua marca e aspecto exterior por se tratar de uma agência bancária. Nega que tenha alterado a tonalidade da caixilharia de verde para inox, visto que as anteriores caixilharias eram cinzentas, assim como a fracção “A” já antes não possuía vidros espelhados mas translúcidos. Entende assim que não foi alterada a linha arquitetónica do prédio, bem como o seu arranjo estético.
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Replicou o autor, referindo que na aludida assembleia de condóminos os únicos votos contra (com vista à propositura desta acção) foram da própria ré, pelo que não poderia votar em causa própria, sendo certo que esta demanda insere-se no âmbito dos poderes do administrador. Alude ainda a um acordo entre a administração e a ré, em troca de contrapartidas (que explicita), celebrado em 1994, e que permitiu a esta a colocação de uma máquina multibanco, um reclame luminoso e ainda a modificação da caixilharia. A ré, porém, tendo deixado de comparticipar nas despesas, denunciou o aludido acordo, tendo assim deixado de existir os pressupostos em que assentou. Deduz ainda defesa por impugnação e repisa argumentos antes esgrimidos.Termina pugnando pois pela improcedência das exceções deduzidas, concluindo como na p.i.
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Dispensou-se a realização da audiência preliminar, proferiu-se despacho saneador tabelar, seleccionou-se a matéria de facto e elaborou-se a base instrutória, sem que as partes dela tenham reclamado.*
Realizou-se a audiência final, com gravação em sistema audio dos depoimentos aí prestados, e durante a qual foi realizada inspecção judicial ao local, após o que foi proferida sentença que “julgou esta ação improcedente, por não provada, pelo que, consequentemente, absolveu a ré do pedido contra si formulado”.*
Inconformado com tal decisão, dela veio o autor recorrer de apelação pedindo que a mesma seja revogada e substituída por outra que condene a ré na reposição da fracção no mesmo estado em que se encontrava antes da realização das obras.O apelante juntou aos autos as suas alegações que terminam com as seguintes conclusões:
1. O Recorrente é um prédio constituído em propriedade horizontal.
2. A recorrida é uma instituição financeira, com agência instalada na fracção A, desse mesmo prédio.
3. Desde o ano de 1994 que a dita fracção possuía a caixilharia das montras e porta em inox cinza escuro e vidros espelhados.
4. Tal qual, a caixilharia e vidros de todo o prédio.
5. No ano de 2010, sem solicitar autorização à assembleia de condóminos, a recorrida decidiu, por sua conta e risco, alterar a caixilharia e vidros da sua fracção.
6. Retirou a caixilharia das montras e porta.
7. A porta da fracção passou a ser só em vidro, sem qualquer caixilharia.
8. Foi igualmente retirada a caixilharia dos vidros das montras, passando a estar fixados à parede por pequenos fixadores.
9. Os vidros espelhados foram substituídos por vidros translúcidos.
10. Estas alterações alteraram bruscamente a harmonia do edifício no seu todo, pois observando o edifício, a dita fracção A, representa uma mancha no prédio.
11. A visualização da fracção da recorrida, não aparenta fazer parte do prédio.
12. O edifício para além de perder a sua harmonia, perdeu a sua identidade, a sua unidade sistemática, que lhe conferiam uma individualidade própria e específica.
13. Como tal, alteraram por completo a linha arquitetónica e o arranjo estético do edifício.
14. Não pode ser pelo facto da recorrida ser uma instituição financeira, que as regras básicas da convivência condominial serão preteridas.
15. A verificar-se tal situação, ninguém mais se respeitará no edifício, pois legitimará a qualquer condomínio executar obras, sem recorrer ao necessário consentimento da assembleia, tal qual a recorrida o fez.
16. Consentimento este, a que a recorrida solicitou no ano de 1994.
17. Facto que não pode de forma alguma acontecer.
18. Foi provado, por prova testemunhal, documental e até pela própria inspecção judicial ao local, que a recorrida suprimiu a caixilharia das montras e porta, e que alterou a tonalidade dos vidros, sem qualquer consentimento.
19. E não o poderia ter feito.
20. Pelo que, em nosso entender, deverá a recorrida ser condenada a repor a sua fracção no mesmo estado em que se encontrava antes da execução das sua obras, por forma a que, o prédio reassuma a sua unidade estética que até 2010 possuía.
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A ré juntou aos autos as suas contra-alegações onde pugna pela confirmação da decisão recorrida. II – Da 1.ª instância chegam-nos assentes os seguintes factos, não impugnados por via do presente recurso:
1. O prédio urbano sito na Rua …, n.º …, em …, encontra-se constituído em propriedade horizontal, sendo administrador do condomínio, por deliberação dos condóminos em assembleia geral ordinária de 17.01.2012, “C…, Ldª”. - (al. A) dos factos assentes).
2. A ré é dona e legítima proprietária das fracções “A”, “S” e “X”, integradas nesse prédio, que vem usando e fruindo, aí desenvolvendo a sua actividade de agência bancária. - (al. B) dos factos assentes).
3. No ano de 2010, a ré realizou obras de remodelação exteriores, procedendo à mudança de caixilharias, das montras e das portas e janelas e dos vidros exteriores da fachada da fracção “A”. - (al. C) dos factos assentes).
4. O autor requereu a notificação judicial avulsa da ré, nos termos constantes de fls 10 a 12 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, tendo a mesmo sido notificada pessoalmente a 08.09.2010. - (al. D) dos factos assentes).
5. Por deliberação da assembleia de condóminos de 13.01.2011, foi decidido, com 19 votos contra, das frações “A”, “S” e “X”, 12 votos a favor e 0 abstenções dos condóminos presentes, que a respectiva administração deveria accionar judicialmente a ré para participar à autoridade administrativa competente as obras mencionadas no ponto 3. e para propor em tribunal a acção judicial destinada a obter a restituição da situação anterior do edifício, conforme resulta de fls 23 e ss., cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido. - (al. E) dos factos assentes).
6. A situação descrita no ponto 3. foi comunicada pelo autor à Câmara Municipal …, que lavrou participação, a 24.02.2011, para efeitos de instauração de procedimento contra-ordenacional, por falta de licenciamento pela edilidade para a substituição de um total de 20 caixilharias em alumínio da fachada da fracção da ré, com cor diferente, no r/c do n.º … da Rua …, em …. - (al. F) dos factos assentes).
7. Nas obras referidas no ponto 3., a ré não alterou a parte da fracção “A” que não usa como agência bancária, mantendo os vidros espelhados originais nessa zona. - (convicção do tribunal a propósito do item 1.º da BI).
8. Na zona da fracção “A” que é usada como agência bancária, a ré, nas obras referidas no ponto 3., substituiu as caixilharias, que desde 1994 eram cinzentas (cinza rato), para outras de inox, com a tonalidade prateada que lhe é característica, mantendo inalterada a caixilharia original (de cor preta) existente na parte da mesma fracção que não é usada pela ré como agência bancária. - (convicção do tribunal a propósito dos itens 2.º e 5.º da BI).
9. As caixilharias agora colocadas pela ré, para além da cor prateada característica do inox, encontram-se apenas no topo e no fundo de cada vitrina e tem uma dimensão um pouco inferior à caixilharia original, sendo certo que a quase generalidade dos vidros existentes nas demais fracções – embora com excepções pontuais - são espelhados. - (convicção do tribunal a propósito do item 4.º da BI).
10. Os vidros substituídos pela ré nas obras referidas no ponto 3. já eram translúcidos, possuindo apenas estores metálicos no seu interior. - (convicção do tribunal a propósito do item 6.º da BI).
11. O que era do conhecimento do autor desde pelo menos 1994, data em que a ré procedera a uma mudança das caixilharias e dos vidros da fachada da fracção em apreço, na parte que é usada como agência bancária (mantendo a demais parte da mesma fracção como ela se encontrava originalmente ao nível dos vidros e da caixilharia). - (convicção do tribunal a propósito do item 7.º da BI).
12. Tendo inclusive, para o efeito, a administração do autor e a ré acordado verbalmente que a primeira dava à segunda autorização para a modificação da caixilharia da sua fracção, colocação de uma máquina “Multibanco” e de reclamos luminosos, mediante a contrapartida de comparticipação pela ré em despesas das áreas comuns do edifício, designadamente com a manutenção dos elevadores e consumos de energia eléctrica, sendo certo que posteriormente a assembleia de condóminos realizada a 13.05.1994 haveria de aprovar por unanimidade as obras efectuadas nessa fracção conforme documento de fls 271 a 274, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. - (convicção do tribunal a propósito do item 8.º da BI).
Por seu turno, vêm considerados não provados os seguintes factos, também não impugnados pelo presente recurso:
1. Que nas obras mencionadas no ponto 3. a ré tenha alterado a tonalidade de parte dos vidros das fachadas, substituindo parte dos vidros espelhados, que aí havia desde 1994 e até então, por vidros translúcidos. - (convicção do tribunal a propósito do item 1.º da BI);
2. Que a ré tenha substituído caixilharias que, desde 1994 e até então, eram de cor verde, por outras de inox, de cor cinzenta. - (convicção do tribunal a propósito do item 2.º da BI);
3. Que todo o edifício tenha caixilharias verdes. - (convicção do tribunal a propósito do item 3.º da BI).
III – Como é sabido o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do N.C.P.Civil), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida. Sendo que ao presente recurso já é aplicável o regime processual decorrente do N.C.P.Civil, por a decisão em crise ter sido proferida depois de 1 de Setembro de 2013.
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Ora, visto o teor das alegações da apelante é questão a decidir no presente recurso:1.ª - Da realização de obras por parte da ré, ao nível da alteração das caixilharias e porta e dos vidros da sua fracção.
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Por via da presente acção, o autor, condomínio …, sito em …, Valongo, pede que a ré, B…, SA, seja condenada a repor a fachada do referido prédio no estado anterior às modificações por si introduzidas, nomeadamente, recolocar caixilharia e portas verdes na sua fracção, bem como recolocar os vidros espelhados que alegadamente possuía. Alega para tanto que, as alterações efectuadas pela ré na fachada do edifício (caixilharia e vidros) alteraram a linha arquitectónica e o arranjo estético do mesmo.A 1.ª instância julgou a acção improcedente, tendo para o efeito considerado que inexistiu prévia autorização da assembleia de condóminos aprovada por uma maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio para que a ré pudesse realizar obras que alterassem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, mais considerou, no que respeita às obras de substituição dos vidros da fracção da ré, que estando provado que os vidros são translúcidos, ou seja, muito diferentes dos que existem na parte restante do prédio, designadamente na parte da fracção “A” não utilizada pela ré como agência bancária, e que assim já eram desde que a ré tomou conta da fracção “A” e ali instalou a agência bancária, no que foi posteriormente autorizada pela administração do condomínio e pela respectiva assembleia de condóminos (acta n.º 8), pelo menos desde 1994, o autor ao vir demandar a ré relativamente à recente colocação de vidros (que continuaram a ser translúcidos) age em manifesto abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, o que obstaculiza o exercício do direito do autor, impedindo a procedência desta sua pretensão.
Considerou ainda o tribunal recorrido, no que concerne à alteração da caixilharia e à porta (que deixou de ter caixilharia), que o que está em causa é apenas o arranjo estético do edifício, pois que a caixilharia agora colocada pela ré é em inox, com a cor prateada que lhe é característica, e que só existe no topo e no fundo da vitrina para fixar o vidro, passando, inclusive, quase despercebida, ao passo que a que existia constituía um aro que circundava toda vitrina e em cinza rato, e que assim era, manifestamente, visível. Mais considerou que se trata de uma agência bancária, que a ré tem centenas de agências bancárias espalhadas por todo o país, que seguem todas a mesma matriz arquitetónica e estética, independentemente dos prédios em que estão instaladas e integradas as respetivas fracções, seria inadequado impor à ré adaptar cada uma das suas agências bancárias, em termos estéticos e de “layout”, a cada um dos edifícios onde se integra, sob pena de descaracterizar completamente a sua imagem de marca que se quer facilmente identificável pelo comum dos cidadãos, pois que também é expectável para qualquer cidadão que uma dependência bancária siga a linha arquitetónica e estética própria da respectiva instituição financeira ainda que seja diferente do arranjo estético dos edifícios onde se integram. Daí que a 1.ª instância tenha considerado que existe, no caso, um conflito entre o direito da ré de padronizar as suas agências em termos estéticos e de “layout”, como expressão da sua imagem de marca, e o direito do autor de não ver o seu edifício desvirtuado em termos estéticos. Pelo que fazendo apelo ao disposto no art.º 335.º do C.Civil, e tendo presente o teor dos direitos, assim, em conflito, que não são, no caso, harmonizáveis entre si, concluiu que o direito da ré deverá prevalecer, por entender como sendo o mais relevante e, sobretudo, porquanto a desarmonia estética da caixilharia da agência bancária em relação à caixilharia das demais fracções da arcada do prédio não choca em face da natureza daquele estabelecimento comercial, que se sabe ser padronizado.
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Defende agora o autor/apelante que perante os elementos carreados para os autos, nomeadamente fotografias, não podem restar dúvidas que a ré executou obras, que se traduziram na alteração da caixilharia da sua fracção e da porta, suprimindo-as, para além de que alterou a tonalidade dos vidros, tendo-o feito sem pedir autorização ao órgão deliberativo do condomínio, onde se insere a sua fracção, e sem se dignar a dar conhecimento à administração de que iria iniciar as obras e em que consistiam.Diz ainda o apelante que sendo certo que a fachada onde se insere a fracção já havia sido objecto de alterações em 1994, e que nessa altura, a assembleia de condóminos havia dado a respectiva autorização, designadamente em 1994, a ré alterou a caixilharia das montras e portas da sua fracção, passando a assumir a cor de cinza rato, mas que tinham uma apresentação que se enquadrava na linha arquitetónica e no arranjo estético do edifício, pois todo o restante edifício tinha caixilharia preta e vidros espelhados. Pelas obras agora realizadas em 2010, essa caixilharia desapareceu por completo e no que respeita aos vidros, a sua tonalidade foi alterada, pois deixaram de ser espelhados, para assumirem uma transparência completa, totalmente distintos e diferentes do restante edifício, sendo ele composto por três áreas distintas: lojas, escritórios e área habitacional, todo ele possuindo vidros espelhados, alterando, por completo, o arranjo estético do edifício, para além de que alterou a linha arquitetónica do prédio.
Finalmente diz o apelante que, independentemente, da ré ser uma instituição financeira, ela sabe que se encontra sediada numa fracção autónoma que é parte integrante de uma propriedade horizontal, e como tal, rege-se por um conjunto de regras, às quais deve obediência, pelo que a sua pretensão deveria ter tido integral procedência.
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Vejamos.Segundo o que se dispõe no art.º 1422.º nº2 al. a) e n.º 3 do C.Civil que estabelece limitações ao exercício do direito dos condóminos, nas relações entre si – “É especialmente vedado aos condóminos: prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício”.
E “as obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tanto se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio”.
Como anotam Pires de Lima e A. Varela in “C.Civil Anotado”, vol. III, pág. 366: o “n.º 2 estabelece uma série de limitações aos poderes dos condóminos, cuja explicação se encontra, não nas regras sobre a compropriedade, mas antes no facto de, estando as diversas fracções autónomas integradas na mesma unidade predial, como propriedades sobrepostas ou confinantes, haver entre elas e no respectivo uso especiais relações de interdependência e de vizinhança. Desta última conexão deriva para cada um dos condóminos o direito de, em certas circunstâncias, obrigar os demais a realizar certas obras ou a abster-se da prática de determinados actos”. Ou, como recorda Menezes Cordeiro, in “Direitos Reais” - LEX, pág. 642, o n.º 2 do art.º 1422.º do C.Civil, concretiza, nalguns sentidos, várias das delimitações negativas ao conteúdo do direito, real que a propriedade horizontal consubstancia.
Por “linha arquitectónica do edifício” deve entender-se o “conjunto de elementos estruturais e sistematizados que conferem à construção a sua individualizada específica”, aquela, “enquanto elemento individualizador de uma construção”, saindo, como é apodíctico, prejudicada pelas alterações ou inovações que coloquem em risco o equilíbrio visual, ou seja a aparência externa, ocorram elas na fachada do edifício onde se inserem, ou tenham sido levadas a cabo nas traseiras daquele, “pois a lei não faz qualquer distinção entre as diversas zonas ou áreas do edifício para tal fim”, cfr. Ac. do STJ de 25.05.2000, in CJ/STJ, Ano VIII, tomo II, págs. 80 e segs.
É pacífico na nossa Jurisprudência que a “linha arquitectónica” a que se refere o art.º 1422.º do C.Civil, e as inovações a que se refere o art.º 1425.º do mesmo diploma, se reportam ao desenho inicial do prédio, ou seja, ao prédio tal como foi projectado, licenciado e construído, e não às situações de facto eventualmente existentes à data em que as alterações foram praticadas.
A expressão “arranjo estético de um edifício” como é defendido por Aragão Seia, in “Propriedade Horizontal - Condóminos e Condomínios”, pág. 101, “refere-se, em especial, ao conjunto das características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto”, os novos elementos da fracção autónoma que podem afectar o arranjo estético do edifício tendo de “possuir visibilidade do exterior”.
A sanção que face à lei corresponde à realização de obras novas ilegais, conforme o preceituado no art.º 1422.º n.º 2 al. a) do C.Civil, mesmo que eventualmente licenciadas pelos competentes serviços municipais, é a sua destruição, isto é, a reconstituição natural, que não pode ser substituída por indemnização em dinheiro, ao abrigo da equidade estabelecida nos art.ºs 566.º, n.º 1, in fine, e 829.º, n.º 2, ambos do C.Civil, porque este princípio só vale para o não cumprimento das obrigações em geral e não para a violação do estatuto real do condomínio, onde estão em jogo regras de interesse e ordem pública atinentes à organização da propriedade, que bolem com os interesses de todos os condóminos do prédio, cfr. vide Aragão Seia, in obra citada, pág. 102.
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Atentas as obras realizadas, em 2010, pela ré na parte da sua fracção que usa como agência bancária – mudança de caixilharias, das montras, das portas e janelas e dos vidros exteriores da fachada da fracção – mais concretamente e, contrariamente ao alegado pelo autor/apelante, a ré substituiu as caixilharias, que desde 1994 eram cinzentas (cinza rato), por outras de inox, com a tonalidade prateada que lhe é característica, as quais se encontram apenas no topo e no fundo de cada vitrina e tem uma dimensão um pouco inferior à caixilharia original, assim como substituiu os vidros dessa parte da fracção que já eram translúcidos, possuindo apenas estores metálicos no seu interior, por outros também translúcidos – considerando que as caixilharias originais do edifício são de cor preta e que a quase generalidade dos vidros existentes nas demais fracções – embora com excepções pontuais, são espelhados – dúvidas não nos restam de que se trata de obras feitas em parte comum do imóvel, ou seja, que atingiram uma parte comum deste – a sua fachada, cfr. art.º 1421.º al. a) do C.Civil. Nos termos do art.º 1421.º, n.º1, al. a) do C.Civil, são comuns as seguintes partes do prédio: “O solo, bem com o os alicerces, colunas pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do edifício”.
O termo paredes abrange as paredes das fachadas, das empenas, de separação entre habitações, de caixas de escada e interiores ou divisórias.
Conforme foi referido no Ac. do STJ de 16.07.74, in BMJ 239-199, “será de considerar nova a obra que, apreciada em si mesma ou objectivamente, altere a edificação no estado em que foi recebida pelos adquirentes...”. Ou, mais claramente, como se escreve no Ac. do STJ de 19.01.2006, in www.dgsi.pt: “ao projecto inicial do edifício é que há que atender... Não ao “traçado arquitectónico” do edifício, filho da feitura de obras novas ilegais...”.
O art. 1425º do Cód. Civil, sob a epígrafe “Inovações”, estabelece no seu n.º 1 que “as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio”. Depois, no n.º 2 do mesmo preceito acrescenta-se que “nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns”.
Por inovação entende-se toda a obra que constitua uma alteração do prédio tal como foi originariamente concebido, licenciado e existia à data da constituição da propriedade horizontal, sendo, assim, inovadoras as obras que modificam as coisas comuns, quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à sua afectação ou destino, nomeadamente económico. Essa modificação tanto pode ter como fim o de proporcionar a um, a vários ou à totalidade dos condóminos maiores vantagens ou benefícios, ou um uso ou gozo mais cómodo, como traduzir-se na supressão de coisas comuns existentes. O que releva é que seja criado algo de novo ou de diferente nas partes comuns do edifício, cfr. Abílio Neto, in “Manual da Propriedade Horizontal”, pág. 282.
Perfilha-se, assim, um conceito amplo de inovação, que é, de resto, o que melhor se adequa ao pensamento do nosso legislador. Não se ignora que se todos estão explícita ou implicitamente de acordo em reconhecer que as inovações se distinguem da simples reparação ou reconstituição das coisas, já uns entendem que a inovação se traduz forçosamente numa alteração da forma ou da substância da coisa, ao passo que outros identificam as inovações com todas as modificações na afectação, ou no destino, das coisas comuns.
Segundo Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. III, pág. 434, no conceito de inovação, que corresponde ao art.º 1425.º acima referido, cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa, cfr., especialmente, o n.º 1, como as modificações na afectação ou destino da coisa, cfr., especialmente, o n.º 2.
Com efeito, embora “obras novas” constitua “conceito relativamente fluído... será de considerar nova, para efeito desta alínea a) do n.º 2 do art.º 1422.º C.Civil, a obra que apreciada em si mesma e objectivamente, altere a edificação no estado em que foi recebida pelo condómino, sob o ponto de vista da segurança, da linha arquitectónica ou do arranjo estético”, cfr. Abílio Neto, in “Propriedade Horizontal”, pág.104.
“Obra nova, tanto significa a que é feita pela primeira vez como toda a obra que é feita em obra antiga, modificando-a ou alterando a sua situação de modo que a modificação seja capaz de alterar o estado da coisa”, cfr. Plácido e Silva – Comentário ao CPC., II pág. 779.
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Ora, é inquestionável que se fez a prova de que, os vidros existentes actualmente na parte da fracção da ré utilizada por esta como agência bancária são translúcidos, e que assim sendo eles não se conformam objectivamente ao arranjo externo das demais fracções do prédio; que os condóminos do edifício autor, em assembleia geral por maioria qualificada de 2/3, não querem aquele aspecto exterior para o prédio, que não está conforme ao demais. Não querem, nem autorizaram a modificação das características dos vidros, ao abrigo da legitimidade material que lhes advém, entre outros, particularmente, dos art.ºs 1420.º, 1422.º, n.ºs 1, 3 e 4; 1425.º n.º1, do C.Civil. E, naturalmente, porque aí habitam, ou podem habitar, ou (e) porque, ainda, são donos das partes fraccionadas e condóminos do resto, desejando um aspecto bem arranjado para o que é de todos, ou de cada um que se possa reflectir no todo, sem quebra do equilíbrio visual exterior da unidade predial.Defende o autor/apelante que a ré efectuou, em 2010, obras em parte da sua fracção que usa como agência bancária, consistentes na substituição de vidros espelhados por translúcidos.
Mas como resulta do complexo fáctico provado nos autos, não logrou fazer prova de tal realidade. Pois que, no caso, cabia ao autor a alegação e prova de factos, não de juízos de valor, evidenciadores de que as obras efectuadas pela ré prejudicam o arranjo estético ou a linha arquitectónica do edifício. Na verdade, tais factos constituem, ao menos na dúvida, a causa de pedir, o fundamento da acção, do seu direito a ver demolidas tais obras, cfr. art.º 342.º, n.ºs 1 e 3, do C.Civil.
Na verde o que está provado é que a ré, em 1994 realizou obras nessa parte da sua fracção, tendo então substituído os vidros da mesma, que eram espelhados como o são a generalidade dos vidros das demais fracções do edifício, por vidros translúcidos, dotados apenas de estores metálicos no seu interior. Que essas obras foram então autorizadas verbalmente pela administração do autor e que mais tarde foram aprovadas por unanimidade em assembleia de condóminos do edifício autor, realizada a 13.05.1994.
Perante esta factologia, nenhuma censura nos merece o que foi considerado e decidido em 1.ª instância quanto à questão dos vidros, ou seja, que “in casu” o autor por via da presente acção e do pedido atinente age em manifesto abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, já que nos termos do art.º 334.º do C.Civil, há abuso de direito e é, portanto, ilegítimo o seu exercício, quando o titular, ao exercitá-lo, o faz em termos manifestamente ofensivos da boa-fé, dos bons costumes, ou do fim económico ou social desse direito, não se exigindo que o titular do direito tenha consciência da sua conduta, basta que a ofensa se verifique.
A proibição do venire contra factum proprium está contida no segmento do art.º 334.º do C.Civil que alude aos limites impostos pela boa-fé. Consiste em alguém exercer um direito depois de criar a aparência à contra-parte de que não o faria, causando-lhe essa legítima convicção. Ou seja, quando uma situação de aparência jurídica é criada, em termos tais, que cria nas pessoas a legítima confiança ou expectativa de que a posição jurídica contrária não será actuada.
Assim, age manifestamente contra a boa-fé, aquele que agora invoca a substituição e colocação de vidros translúcidos, quando em 1994 havia autorizado a substituição, nessa mesma parte da fracção da ré, dos vidros espelhados até então aí existentes, por vidros translúcidos, fazendo-o de molde a obter um proveito violador da legítima confiança alheia.
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Relativamente às obras efectuadas pela ré na parte da sua fracção utilizada como agência bancária no que concerne às caixilharias – concretamente substituição das caixilharias, que desde 1994 eram cinzentas (cinza rato), por outras de inox, com a tonalidade prateada que lhe é característica, as quais se encontram apenas no topo e no fundo de cada vitrina e tem uma dimensão um pouco inferior à caixilharia original e supressão da caixilharia da porta, que agora é totalmente em vidro. Há que referir que em 1994 a ré efectuou obras nessa parte da sua fracção e então substituiu as caixilharias originais existentes no edifício que eram pretas, por caixilharia de cor cinza rato. Obras essas que lhe foram verbalmente autorizadas pelo administrador do condomínio e posteriormente vieram a ser aprovadas, por unanimidade, em assembleia de condóminos do edifício autor, realizada a 13.05.1994. Sendo certo que a caixilharia de cor cinza rato, e que agora substituída, não divergia muito nem colidia esteticamente com a caixilharia das demais fracções do edifício, que é de cor preta.Todavia em 2010, a ré, sem qualquer autorização do condomínio, substituiu essas caixilharias de cor cinza rato por outras de inox com a cor prateada característica deste material, tendo ainda modificado as suas dimensões, pois a actual caixilharia é muito mais fina e pouco visível, suprimido ainda a caixilharia da porta.
Dúvidas não restam, tal como foi considerado em 1.ª instância, que as obras assim realizadas pela ré atentam contra o arranjo estético do edifício autor, causando-lhe desarmonia estética.
É certo, como defende o apelante, que a ré – instituição bancária - manteve durante quase 20 anos na sua fracção uma caixilharia que ia de encontro ao todo que é a imagem externa do edifício. Também é certo que a ré, independentemente de ser uma instituição financeira, sabe ou não pode ignorar que, se encontra sediada numa fracção autónoma e, como fracção autónoma que é, faz parte integrante de uma propriedade horizontal, e como tal, rege-se por um conjunto de regras, às quais deve obediência. Finalmente e também como aponta o autor/apelante, se as obras executadas pela ré, o tivessem sido por uma outra entidade, haveria grande probabilidade de a acção ser julgada procedente.
Todavia não se pode ignorar que, no caso concreto, a ré é uma agência da instituição financeira B…, SA, à semelhança de centenas de outras espalhadas, além do mais, por todo o país, todas elas, como é do conhecimento da generalidade dos cidadãos com a mesma matriz arquitectónica e estética, independentemente do imóvel onde se encontram instaladas. Ora, tratando-se de uma instituição bancária é natural, expectável e aceite pela generalidade das pessoas, que a dependência bancária tenha uma linha arquitectónica e estética própria, que traduz a sua essência, por forma a que ser facilmente reconhecível por qualquer cidadão.
O direito à marca é um direito sobre um bem imaterial que se destina a permitir a distinção da proveniência de determinado produto ou serviço, prendendo conferir a esta, além do mais, o almejado prestígio. E como se afirma na decisão recorrida “A “marca” é um sinal distintivo que serve para identificar um produto ou serviço proposto ao consumidor, podendo tratar-se de marca nominativa, figurativa ou mista.
A proteção da propriedade industrial – em que se inclui a proteção da marca como sinal distintivo do comércio – visa ordenar as atuações dos agentes económicos que livremente atuam numa economia de mercado, por forma a disciplinar essas atuações, protegendo a livre concorrência e o regular funcionamento do mercado.
Por sua vez, o direito à marca é «um direito sobre um bem imaterial – um sinal –que tem por conteúdo a exploração económica exclusiva desse sinal, com vista a distinguir a proveniência empresarial de determinado produto ou serviço» (cfr. Carlos Olavo, in Propriedade Industrial, p. 67)”.
É em respeito à marca da ré que esta tem direito de seguir nas suas agências e dependências uma linha arquitectónica e uma configuração de instalação (ou “layout”) e estética próprias e bem características, independentemente da linha arquitectónica e do arranjo estético do edifício onde estão instaladas.
E como também é afirmado na decisão recorrida “é expectável para qualquer cidadão que uma dependência bancária siga a linha arquitetónica e estética própria de cada instituição financeira, ainda que muito diferente do arranjo estético dos edifícios onde se integram. Digamos que se trata de uma desarmonia que não choca e que é mesmo expectável” pela generalidade das pessoas.
Por outro lado, não se pode ignorar que o condomínio autor, ora apelante, tem direito a defender a linha arquitectónica do edifício que representa, sendo este o “conjunto de elementos estruturais e sistematizados que conferem à construção a sua individualizada específica”, aquela, “enquanto elemento individualizador de uma construção”, saindo esta, como é apodíctico, prejudicada pelas alterações ou inovações que coloquem em risco o equilíbrio visual, ou seja a aparência externa. Assim como tem direito a defender o arranjo estético do mesmo edifício, ou seja, “o conjunto das características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto”, os novos elementos da fracção autónoma que podem afectar o arranjo estético do edifício tendo de “possuir visibilidade do exterior”.
Logo é evidente que se verifica, no caso concreto, um manifesto conflito ou colisão de direitos, ou seja, como é dito na decisão recorrida “entre o direito da ré de padronizar as suas agências em termos estéticos e de “layout”, como expressão da sua imagem de marca, e o direito do autor de não ver o seu edifício desvirtuado em termos estéticos”.
Pelo que bem andou a decisão recorrida ao chamar à colação o disposto no art.º 335.º do C.Civil para a decisão de tal questão.
Com efeito, sob a epígrafe de “colisão de direitos” dispõe o art.º 335.º que “havendo colisão de direitos iguais ou da mesma espécie, devem os titulares ceder na medida do necessário para que todos produzam igualmente o seu efeito, sem maior detrimento para qualquer das partes” (n.º 1) e “se os direitos forem desiguais ou de espécie diferente, prevalece o que deva considerar-se superior” (n.º 2).
Havendo colisão de direitos, nas palavras do Professor Menezes Cordeiro, in “A colisão de Direitos”, in “O Direito”, 137, 2005, pág. 38, “quando um direito subjectivo, na sua configuração ou no seu exercício, deva ser harmonizado com outro ou com outros direitos. Num sentido estrito a colisão ocorre sempre que dois ou mais direitos subjectivos assegurem, aos seus titulares, permissões incompatíveis entre si”.
A propósito deste preceito legal, escreveu-se no Ac. do STJ de 15.03.2007, in www.dgsi.pt que “Parece-nos resultar com toda a evidência, quer da inserção sistemática desta norma legal, quer da sua própria letra, e mais ainda do seu espírito, da sua ratio legis, que o problema da aplicação prática deste instituto só pode colocar-se depois de o intérprete chegar à conclusão de que, tendo na sua frente uma pluralidade de direitos pertencentes a titulares diversos, não é possível o respectivo exercício simultâneo e integral. Enquanto limitação do exercício de um direito pelo exercício de outro - e quem diz direito diz qualquer posição jurídica activa passível de actuação - a colisão de direitos pressupõe a efectiva existência de ambos.
Portanto, averiguando-se que de duas normas atributivas de direitos potencialmente aplicáveis à situação ajuizada só uma delas, afinal, tem aplicação, conferindo, na prática, um único direito, então deixa de poder falar-se em colisão real de direitos: tratar-se-á, em tal caso, duma colisão meramente aparente, sem correspondência na realidade.
Isto é assim porque as limitações ao exercício do direito - referimo-nos, claro está, às limitações extrínsecas, de entre as quais avulta precisamente a colisão de direitos, e não às intrínsecas, atinentes ao seu conteúdo e objecto - determinando, no fundo, como ele deve ser actuado, pressupõem a sua existência, validade e eficácia, que, o mesmo é dizer, um direito em concreto. Não se afigura que faça sentido, pois, aludir a uma colisão de direitos em abstracto, isto é, não referida a situações jurídicas activas de que dois diferentes sujeitos jurídicos sejam titulares em dado momento.
Se, ponderada a situação de facto comprovada, o julgador chegar à conclusão de que na realidade só um direito existe, radicado na esfera jurídica de um dos litigantes, o instituto da colisão de direitos deixa de poder aplicar-se”.
Ora, “in casu” estamos perante direitos desiguais ou de espécie diferente, isto é não harmonizáveis entre si, pelo que segundo o disposto no n.º2 do citado art.º 335.º, há-de prevalecer o direito que deva considerar-se superior. E analisados os direitos em conflito, tal como a 1.ª instância, entendemos que o direito da ré em padronizar, no caso, exteriormente, todas as suas agências com a mesma matriz arquitectónica e configuração de instalação e apresentação estética, que não só é expectável como é ainda desejável pela generalidade das pessoas, deve prevalecer sobre o direito do autor/apelante em não ver desvirtuada a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício que representa, por aquele ser, no caso concreto, o mais relevante.
Destarte, prevalecendo o direito da ré, tem de improceder a pretensão do autor/apelante de recolocação da caixilharia existente na parte da fracção da ré utilizada como agência bancária anteriormente às obras, por esta, levadas a efeito em 2010.
Improcedem assim as conclusões do apelante, havendo de ser confirmar a sentença recorrida.
Sumário – I - Age manifestamente contra a boa-fé, aquele que agora invoca a substituição e colocação de vidros translúcidos, quando em 1994 havia autorizado a substituição, nessa mesma parte da fracção da ré, dos vidros espelhados até então aí existentes, por vidros translúcidos, fazendo-o de molde a obter um proveito violador da legítima confiança alheia.
II - É em respeito à marca da ré que esta tem direito de seguir nas suas agências e dependências uma linha arquitectónica e uma configuração de instalação (ou “layout”) e estética próprias e bem características, independentemente da linha arquitectónica e do arranjo estético do edifício onde estão instaladas.
III- O condomínio autor tem direito a defender a linha arquitectónica do edifício que representa, assim como tem direito a defender o arranjo estético do mesmo edifício.
IV – Existe um manifesto conflito ou colisão de direitos entre o direito da ré de padronizar as suas agências em termos estéticos e de “layout”, como expressão da sua imagem de marca, e o direito do autor de não ver o seu edifício desvirtuado em termos estéticos.
V - Estando perante direitos desiguais ou de espécie diferente, isto é, não harmonizáveis entre si, segundo o disposto no n.º2 do citado art.º 335.º, há-de prevalecer o direito que deva considerar-se superior.
VI - Analisados os direitos em conflito entendemos que o direito da ré em padronizar, no caso, exteriormente, todas as suas agências com a mesma matriz arquitectónica e configuração de instalação e apresentação estética, que não só é expectável como é ainda desejável pela generalidade das pessoas, deve prevalecer sobre o direito do autor/apelante em não ver desvirtuada a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício que representa, por aquele ser, no caso concreto, o mais relevante.
IV – Pelo exposto acordam os Juízes desta secção cível em julgar a presente apelação improcedente e em confirmar a decisão recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 2015.01.13
Anabela Dias da Silva
Ana Lucinda Cabral
Maria do Carmo Domingues