| 6486/23.8T8VNG.P1 |  |
PRAZO
FALTA DE ESTIPULAÇÃO EXPRESSA
EFEITOS
II - O nº1 do artº98.º do RAU previa que as partes podiam estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula fosse inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes.
III - Tratando-se, na vigência do RAU, de arrendamentos habitacionais especiais, em que fundamentalmente era excluído o princípio da prorrogação automática forçada, natural é que a sujeição de um contrato ao regime dos art.ºs 98.º a 101.º devesse ser claramente assumida pelos contraentes.
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I.[1]
AA, divorciada, intentou contra BB acção de despejo peticionando:
a) Seja reconhecida a efetivação da oposição à renovação do contrato de arrendamento existente entre a A. e a R. relativamente ao imóvel sito na Rua ... nº ..., R/c, ... Vila Nova de Gaia, da extinta Freguesia ..., Vila Nova de Gaia, destinado à habitação, do prédio em propriedade total, com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, com 3 pisos, identificados como R/c, 1º e 2º andar, inscrito na matriz sob o art nº ... (anterior 5512) e descrita na 1ª C.R.P de Vila Nova de Gaia sob o nº ...;
b) Declare extinto o mesmo contrato de arrendamento;
c) Condene a R. a entregar à A. o imóvel objecto desse contrato livre de pessoas e bens;
d) Condene a R. a pagar à A. a título de indemnização pela mora na entrega do imóvel, uma quantia equivalente a 20% das rendas devidas desde 28 de fevereiro e até à entrega do imóvel, que até hoje ascendem a 388,10;
e) Custas pela R..
Para tanto sustenta que a comunicação de oposição à renovação do arrendamento que fez à ré, que tem por arrendatária, é, perante o contrato de arrendamento, eficaz.
A ré afirma que não.
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No termo da fase dos articulados[2] foi proferida sentença, decidindo a final:
«Pelo exposto, julgo a presente ação totalmente improcedente e, em consequência, absolvo a ré de todos os pedidos.»
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Do assim decidido interpôs a A. recurso de apelação oferecendo alegações e formulando as seguintes CONCLUSÕES:
1- Na determinação do contrato é preciso considerar a substância da declaração da vontade e não o “nomem iuris”.
2- O título de “Contrato de Arrendamento” não é suficiente para se poder considerar um contrato de arrendamento por tempo determinado
3- O contrato de arrendamento junto aos autos não configura um contrato de duração ilimitada.
4- A consequência da estipulação do prazo de um ano de duração de um contrato de arrendamento para fins habitacionais outorgado na vigência do RAU não converte o contrato em duração ilimitada.
5- Entendendo o Tribunal ad quo que nada foi alegado quanto à real vontade dos contraentes aquando da emissão das declarações de vontade levadas a escrito no contrato de arrendamento, limitando-se a A. a afirmar que a celebração de contrato de duração limitada e a R. limitando-se a afirmar o oposto, a matéria apresenta-se controvertida, e como tal sujeita a prova.
6 - Entendendo o Tribunal ad quo que nada foi alegado quanto à real vontade dos contraentes e ao declarar a ação totalmente improcedente, omitindo o convite à A. para a corrigir, clarificar, violou o Tribunal ad quo os nºs 1 e 2 do art 6º, art 195º nº 1 e 615º nº 1 al.d) do CPC.
7- Neste contexto, o Tribunal ad quo dentro dos poderes de gestão processual que lhe incumbe ao abrigo disposto no art 6º nºs 1 e 2 do CPC, deveria ter convidado a A. a clarificar e/ou corrigir a PI, no sentido de colmatar eventuais deficiências ou contradições consideradas pelo Tribunal, garantindo-se a justa composição do litígio em prazo razoável.
8- Foram violados os art. 405º, 236º do cc, art 98º 1 e 2 RAU, 26º NRAU, nºs 1 e 2 do art 6º, art 195º nº 1 e 615º nº 1 al.d), art 595º nº 1 al. b) e 596º nº 1 do CPC
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Foram apresentadas contra-alegações.
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O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Foram colhidos os vistos legais.
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II.
O tribunal a quo julgou provada a seguinte factualidade:
A. Por documento datado de 1 de março de 1991, intitulado de “CONTRATO DE ARRENDAMENTO”, CC, “como senhoria”, e DD, como “inquilino”, declararam, entre o mais, que “fazem o presente contrato de arrendamento relativo ao rés do chão, do prédio n.º ... (…) sito na Rua ... (…) com as seguintes cláusulas:
a. “1.ª - Este arrendamento é pelo prazo de 1 ano, a começar no dia 01 de Março de 1991 e a terminar em 28 de Fevereiro de 1992, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não for denunciado nos termos da lei”;
b. “3.ª – s) a renda inicial anual é de 480.000$00”;
c. (…) 5.ª – O prédio, ou parte do prédio arrendado por este contrato, destina-se a habitação do arrendatário (…).
B. Por carta registada com aviso de receção datada de 14 de abril de 2021 a autora comunicou à ré a intenção de não renovação do contrato, com efeitos a partir de 28 de fevereiro de 2023, “ao abrigo do disposto no art 1097º do CC”.
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III.
É consabido que resulta dos art.635.º, n.ºs 3 a 5 e 639.º, n.ºs 1 e 2, ambos do CPC, que o objeto do recurso está delimitado pelas conclusões das respetivas alegações[3], sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso.
Assim, em síntese, do que resulta das conclusões, caberá apreciar as seguintes questões:
- Omitiu o tribunal o poder dever de convidar a A. a aperfeiçoar a sua p.i. e por forma a dela constar material factual que, provado, permitisse concluir que o contrato em crise é de duração limitada?
- Qual a natureza do contrato em crise: de duração limitada ou ilimitada? Sendo de duração limitada é válida a oposição a renovação?
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Apoiando-se no facto de o tribunal ter referido no despacho que antecedeu a sentença e atrás enunciado na nota 2, ou seja, que «[n]ada é alegado quanto à real vontade dos contraentes aquando da emissão das declarações de vontade levadas a escrito no tal documento de 1.3.1991 (a autora limita-se a afirmar que do texto resulta a celebração de um contrato de duração limitada e a ré limita-se a afirmar o oposto)», entende a A. que foi violada a obrigação de a convidarem a aperfeiçoar o seu articulado.
Por ter o Tribunal a quo omitido tal diligência, proferindo de imediato decisão, entende que se verifica a nulidade da sentença por excesso de pronúncia, nos termos do disposto na alínea d) do nº 1 do artigo 615.º do CPC[4].
Não tem razão a apelante, sendo disso sintomática a sua expressão no texto das conclusões, e da qual se retira que não identifica em concreto que deficiências se impunha determinar corrigir: (…) deveria ter convidado a A. a clarificar e/ou corrigir a PI, no sentido de colmatar eventuais deficiências ou contradições consideradas pelo Tribunal, garantindo-se a justa composição do litígio em prazo razoável.
Certo que o tribunal referiu que «[n]ada é alegado quanto à real vontade dos contraentes aquando da emissão das declarações de vontade levadas a escrito no tal documento de 1.3.1991 (a autora limita-se a afirmar que do texto resulta a celebração de um contrato de duração limitada e a ré limita-se a afirmar o oposto)».
Todavia, logo a seguir, entende que a questão é meramente de direito, tornando dispensável qualquer instrução da causa.
Ou seja, o tribunal a quo entendeu que estava em condições de decidir, e fê-lo, surgindo aquela expressão, se bem se surpreende o seu contexto, a justificar porque podia conhecer de mérito, ou seja, porque não estava em causa, por ser cristalina, a interpretação do sentido que se deu ao clausulado com relevo para a decisão[5].
Na verdade nada na p.i., ainda que silentemente, aponta nesse sentido, nada se afirma, nada resulta subliminarmente que, apesar dos dizeres do clausulado, o que se pretendia celebrar ao abrigo do RAU era de facto um contrato de duração limitada.
Nada resulta que aponte no sentido de estar em aberto uma questão de interpretação da vontade das partes que, de todo o modo, nos termos do artº238ºnº1 do CC, sempre teria de ser reconduzida à letra do contrato, tendo de ter nele um mínimo de correspondência[6].
É que só há obrigação de convidar a aperfeiçoar[7] em relação à matéria de facto articulada, nos termos do art.590.º. nº2, al.b) e 4 do CPC, quando exista insuficiência ou imprecisão na exposição da matéria de facto, sempre que esta não é suficientemente inteligível, é incoerente ou é ambígua[8].
Não parece curial admitir-se que, aproveitando-se a apelante de uma afirmação mais ou menos espúria do tribunal a quo para encontrar ou contextualizar as condições que entende estarem reunidas para decidir de mérito, venha em sede recurso acusar uma falha factual, que não foi sequer equacionada na sua exposição inicial, ainda que implicitamente[9], que urgisse corrigir por via de competente convite.
A admitir algo como isso seria permitir à parte apresentar ex novo um quadro fáctico até então não equacionado.
Dizer a final que «a omissão do dever de convite ao aperfeiçoamento de um articulado deficiente constitui uma nulidade processual (cf. art. 195.º, n.º 1, al. d), CPC); no entanto, esta nulidade processual só se torna patente no momento do proferimento da decisão que considera improcedente o pedido formulado pela parte com fundamento na insuficiência da matéria de facto que não foi corrigida pela parte por não lhe ter sido solicitado o aperfeiçoamento do seu articulado, pelo que aquela decisão de improcedência é nula por excesso de pronúncia (cf. art. 615.º, n.º 1, al. d), CPC).»
Não foi o caso, o tribunal analisou o documento em crise, o contrato, e retirou dele as conclusões que tinha de retirar vista a sua natureza formal, nomeadamente a circunstância relevante de que, relativamente aos vetustos contratos de arrendamento de duração limitada, impunha-se expressamente que dele constasse clausulado um prazo para a duração efectiva (que nunca poderia ser inferior a 5 anos) – artº98 nº1 do RAU -, assim se assumindo clara e formalmente a sujeição do contrato ao regime dos art.ºs 98.º a 101.º do RAU[10].
Em face do exposto, e no mais que se possa retirar da análise do segmento seguinte, improcede nesta parte o recurso.
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Quanto ao remanescente objecto do recurso, dizer desde já que não merece censura.
Estipulava o artigo 98.º, 1 e 2 do RAU (referente aos contratos de duração limitada) o seguinte:
“Estipulação de prazo efectivo
1 - As partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes.
2 - O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a cinco anos.”
Da leitura deste preceito, na relação com o que consta do contrato, permite-se afirmar que nos revemos em absoluto no percurso feito pelo tribunal quando convoca elementos interpretativos decisivos e incontornáveis. Não esquecer o já assinalado teor do artº238 do CC.
O contato fixa um prazo de um ano, elemento importante porque os de duração limitada impunham prazo de 5 anos – artº98.º nº1 do RAU. Incontornável, pois claro.
Como se referiu em nota anterior, citando Januário Gomes, «[p]revê o nº1 do artº98.º do RAU que as partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes.
Tratando-se de arrendamentos habitacionais especiais, em que fundamentalmente é excluído o princípio da prorrogação automática forçada, natural é que a sujeição de um contrato ao regime dos art.ºs 98.º a 101.º deva ser claramente assumida. Assim o simples facto de o arrendamento ser celebrado por um ou cinco anos, de per si, não sujeita o contrato ao regime de duração limitada: é necessário que as partes acordem no sentido e insiram o acordo no texto escrito do contrato (ar.º8.º, n.º2, al.i) do RAU) assinado pelas partes.»
Como se refere no acórdão da RLx citado na sentença, aquele remetendo para dois acórdãos do STJ, «a cláusula 1ª estipula o prazo do contrato, enquanto elemento necessário secundário (artº 8º, nº 2, al. g) do RAU), mas não de estipulação de duração limitada (artº 98º do NRAU), pois que nenhuma referência lhe é feita.»[11]
Acresce que do contrato consta que a prorrogação é de um ano, sucessivamente e enquanto não for denunciado o arrendamento nos termos legais. Outro elemento decisivo, na interpretação e qualificação do contrato: os de duração limitada, impunham a renovação, no mínimo, por três anos – artº100.º, nº1 do RAU. Incontornável, pois claro.
A expressão do contrato constante, «considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não for denunciado nos termos da lei”, é típica dos antigos contratos vinculísticos ou de duração indeterminada. Também, incontornável.
Dizer também com o tribunal a quo, que «[n]o cabeçalho do contrato, as partes não ressalvaram, como se esperaria se fosse essa a sua intenção, a duração efetiva do arrendamento para habitação, tanto que essa limitação correspondia a uma inovação legislativa, de assinalar no cabeçalho do contrato, como aliás sempre se assinalou e assinala.»[12]
Não vemos, não se alcança, ainda que esforçadamente, qualquer outro entendimento alternativo àquele que o tribunal retirou dos elementos que tinha de atender.
Estamos perante o que, à data da sua assinatura, era qualificado de contrato vinculístico, ou seja, contrato de duração indeterminada, e que passam a estar abrangidos pela disciplina do NRAU[13], para o que releva pelos art.1099.º e seguintes do CC.
Por a pretensão da A. se fundar no pressuposto que o contrato em crise seria de duração limitada, não sendo, soçobra o recurso, nada mais se impondo apreciar por não estar em crise afirmação do tribunal a quo de que «[o]s contratos de arrendamento de duração ilimitada ou indeterminada não estão sujeitos ao regime de oposição à renovação, cujo âmbito de aplicação se restringe aos contratos celebrados com prazo certo de duração (artigo 26.º, 3 do NRAU).
Assim sendo, não tem a autora direito à cessação da relação jurídica de arrendamento pretendida.»
Com o acórdão citado afirmar em jeito de conclusão que «a carta enviada pela senhoria à arrendatária (…), onde se comunica a oposição à renovação do contrato, é ilegal, não produzindo os efeitos visados enquanto declaração unilateral de oposição à renovação do contrato, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 1097.º, n.º 1, ex vi do artº 1110º, nº 1 do Código Civil.»
IV.
Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso interposto, assim se mantendo a decisão recorrida.
As custas ficarão a cargo da Apelante.
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Sumário
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Porto, 20/2/2025
Carlos Cunha Rodrigues Carvalho
Paulo Dias da Silva
António Paulo Vasconcelos
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[1] Segue-se o relatório feito pelo tribunal a quo.
[2] E na sequência do seguinte despacho: «O que está em causa nestes autos é, exclusivamente, saber se o documento intitulado de “contrato de arrendamento” apresentado com a petição inicial, outorgado a 1 de março de 1991, constitui, ou não, um contrato de arrendamento de duração limitada nos termos previstos no artigo 98.º, 1 do RAU (DL 321-B/90 de 15 de outubro) e se, em consequência dessa qualificação, pode ou não, a senhoria/autora opor-se à renovação do contrato. A autora entende que sim e a ré entende que não, ambas por referência ao texto daquele documento.
Nada é alegado quanto à real vontade dos contraentes aquando da emissão das declarações de vontade levadas a escrito no tal documento de 1.3.1991 (a autora limita-se a afirmar que do texto resulta a celebração de um contrato de duração limitada e a ré limita-se a afirmar o oposto).
E, portanto, a apreciação do tipo de vínculo negocial constitui matéria de direito, tornando dispensável qualquer instrução da causa.
Nada impede, portanto, que se profira. desde já, SENTENÇA»
[3] Cfr. a citação da doutrina a propósito no Ac. do STJ de 6.6.2018 proc. 4691/16.2T8LSB.L1.S1: (a) António Santos Abrantes Geraldes - «[a]s conclusões exercem ainda a importante função de delimitação do objeto do recurso, como clara e inequivocamente resulta do artigo 635º, n.º 3, do CPC. Conforme ocorre com o pedido formulado na petição inicial, as conclusões do recurso devem corresponder à identificação clara e rigorosa daquilo que se pretende obter do tribunal Superior, em contraposição com aquilo que foi decidido pelo Tribunal a quo.» - in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2017 – 4ª edição, Almedina, página 147. / (b) Fenando Amâncio Ferreira - «[n]o momento de elaborar as conclusões da alegação pode o recorrente confrontar-se com a impossibilidade de atacar algumas das decisões desfavoráveis. Tal verificar-se-á em dois casos; por preclusão ocorrida aquando da apresentação do requerimento de interposição do recurso, ou por preclusão derivada da omissão de referência no corpo da alegação. Se o recorrente, ao explanar os fundamentos da sua alegação, defender que determinada decisão deve ser revogada ou alterada, mas nas conclusões omitir a referência a essa decisão, o objeto do recurso deve considerar-se restringido ao que estiver incluído nas conclusões.» - in Manual dos Recursos em Processo Civil, Almedina, 2000, página 108 / (c) José Augusto Pais do Amaral - «[o] recorrente que tenha restringido o âmbito do recurso no requerimento de interposição, pode ainda fazer maior restrição nas conclusões da alegação. Basta que não inclua nas conclusões da alegação do recurso alguma ou algumas questões, visto que o Tribunal ad quem só conhecerá das que constem dessas conclusões.» - Direito Processual Civil, 2013, 11ª edição, Almedina, páginas 417/418.
[4] Não interessa agora especular se se trata tal omissão de nulidade secundária nos termos do art.195 nº1 do CPC, ou de facto um vício da decisão, nomeadamente por se conhecer de questão de que não se poderia conhecer: art.615º, nº1 al.d) do CPC. Há argumentos válidos a favor das sua soluções – Vide a tabela de acórdão apresentada por Paulo Faria e Nuno Lemos, num e noutro sentido, no termo do excelente artigo «As nulidades da sentença cível», in Julgar Online, setembro de 2024.
[5] Outrossim, cremos, por «simpatia» e por constar do acórdão que se citará e no qual também se apoiou similar expressão. Também no quadro do processo que versa o acórdão não houve convite ao aperfeiçoamento, disso não se «acusando» no seu texto.
[6] Não teria, face ao conteúdo do mesmo e do que dele necessariamente se «retirou».
[7] Um verdadeiro poder/dever, despacho de aperfeiçoamento vinculado como o refere Abrantes Geral e Paulo Pimenta, CPC anotado, 3º ed., 1 Vol., pag.730
[8] Jorge Augusto Pais de Amaral – Direito Processual Civil. 11.ᵃ ed. Coimbra: Almedina. 2013, p. 267.
[9] Tão fácil seria afirmar que, apesar dos dizeres do contrato, a vontade efectiva das partes foi ….. Nada disso foi afirmado.
[10] «Prevê o nº1 do artº98.º do RAU que as partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes.
Tratando-se de arrendamentos habitacionais especiais, em que fundamentalmente é excluído o princípio da prorrogação automática forçada, natural é que a sujeição de um contrato ao regime dos art.ºs 98.º a 101.º deva ser claramente assumida. Assim o simples facto de o arrendamento ser celebrado por um ou cinco anos, de per si, não sujeita o contrato ao regime de duração limitada: é necessário que as partes acordem no sentido e insiram o acordo no texto escrito do contrato (art.º8.º, n.º2, al.i) do RAU) assinado pelas partes.» - Januário Gomes, Arrendamento para habitação, Almedina, p.199.
[11] Processo n.º 2462/19.3YLPRT.L1-8
[12] Dizer que, é facto conhecido, a Porto Editora vendia minutas de contratos com menção de Contratos de Duração Limitada.
[13] O contrato de arrendamento dos autos foi celebrado em plena vigência do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de outubro, na redação introduzida pelo DL nº 257/95, de 30 de setembro. O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei 6/2006, de 27.02, revogou o RAU, salvo nas matérias a que aludem os artigos 26º a 28º do NRAU (nº 1 do artº 60º do NRAU) e veio estabelecer que o novo regime se aplica às relações contratuais constituídas que subsistam à data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias (artº 59º, nº 1 do NRAU).
Relevaria à pretensão da apelante o disposto no artº26ºnº3 do citado diploma.