Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 8739/10.6TBMAI.P2 |  |
TUTELA JUDICIAL EFETIVA
NEGÓCIO JURÍDICO
OBJECTO INDETERMINADO
NULIDADE DO NEGÓCIO
II - É hoje pacifico na doutrina e na jurisprudência que apenas se devem ter como nulos os negócios jurídicos de objecto indeterminável, mas não necessariamente os de objecto indeterminado.
III - Neste caso, exige-se que o negócio possa ser determinável no futuro e atempadamente, em função dos contornos negociais gizados pelas partes.
IV - Essa determinabilidade subsequente, ou posterior, deve assentar em critérios objectivos, perceptíveis externamente, fixados por lei ou por via negocial, que demarquem, concretamente, o objecto negocial de modo a que se apurem os seus termos e limites.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
Recorrente(s): B…
Recorrido(s): C…, Lda.,
Comarca do Porto - Póvoa de Varzim - Instância Central - 2ª Secção Cível
I – Relatório
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C…, Lda.,, com sede na Rua …, n.º …, Vila do Conde, intentou a presente acção declarativa com processo ordinário contra B…, residente na Rua …, n.º … – .. A, …, ….-… Maia, onde peticiona a condenação do réu no pagamento da quantia de 194.612,65 (cento e noventa e quatro mil seiscentos e doze euros e sessenta e cinco cêntimos), acrescida dos juros que se vencerem até efectivo e integral pagamento.Fundamentando a sua pretensão, alega, em síntese, que celebrou com o réu, em 30 de Agosto de 2005, um contrato-promessa de compra e venda que teve por objecto o prédio urbano que identifica tendo ficado acordado que o preço compreenderia uma componente monetária, e uma componente de permuta de duas fracções autónomas do futuro prédio. Desde sempre afirmou e demonstrou que o negócio apenas seria economicamente viável, e só dessa forma estaria nele interessada, se efectivamente fosse aprovada uma área de construção de 943 m2, acima da cota da soleira tendo o réu aceite que o preço da venda prometida ficasse relacionado com essa convicção. Uma vez definida a autorização camarária, a autora procurou marcar a escritura definitiva tendo, além do mais, pedido que fosse prestado esclarecimento sobre a forma como havia de ficar garantido o pagamento da quantia de € 92.640,00, a cargo do réu por força da redução da área de construção. O réu viria a comparecer no Cartório Notarial, mas recusou-se celebrar a escritura pública agendada, por não assumir os valores da indemnização reconhecidos e consignados contratualmente. Face ao incumprimento contratual por parte do réu, a autora resolveu o contrato em apreço. Alega ainda a autora que a conduta do réu causou-lhe prejuízos, que elenca, tal como o lucro que diz ter deixado de obter.
Contestando, em síntese breve, o réu alega que o contrato em causa, apesar de denominar-se contrato promessa de compra e venda, é, na verdade, um contrato promessa de permuta de bens futuros sendo que a fixação do preço de € 1.000,00 por cada metro quadrado de área edificável reduzida, configura uma cláusula eminentemente leonina. Por outro lado, ainda que tal valor fosse devido, tal encontro de contas apenas teria que ser efectuado no ato da entrega das chaves das fracções autónomas. Contesta ainda que se haja recusado a celebrar a Escritura Pública e que recusava o cumprimento de uma das obrigações assumidas no referido contrato promessa, questionando os prejuízos e os danos reclamados pela autora. Quanto ao pagamento de sinal e seu reforço, no valor global de € 55.000,00, fê-lo seu e não devolveu, porquanto resolveu o contrato.
Conclui pela sua absolvição da instância, por ineptidão da petição inicial e, caso assim não se entenda, conclui pela sua absolvição dos pedidos e pela declaração da nulidade da cláusula 1ª, 1.5., c) do Contrato Promessa.
Replicou a autora concluindo pela improcedência da alegada excepção de ineptidão da petição inicial e no mais como na petição inicial.
No despacho saneador foi julgada improcedente a excepção dilatória de nulidade do processo decorrente da ineptidão da petição inicial, procedendo à selecção dos factos assentes e da base instrutória.
Procedeu-se a julgamento de acordo com o legal formalismo.
No decurso da audiência de julgamento, conforme resulta da acta respectiva presente a fls. 606/610 dos autos, o réu deduziu um requerimento no qual, em síntese, invoca ser a base instrutória constituída por factos relativos a cálculos de valores de demolição do prédio; de construção de novo edifício; de preços de construção por m2 e de rentabilidade financeira. Entende o requerente que tais factos apenas poderiam ser provados através de prova pericial ou inspecção judicial e não com o recurso a prova testemunhal. Deste modo, entende que, nos termos do art.392º do Código Civil, a prova testemunha sobre tais factos não deve ser admitida.
A autora opôs-se a tal requerimento.
O Tribunal proferiu despacho no qual entendeu como abusivo o requerido, indeferindo-o e condenando a parte em 3 UCs de custas.
O réu recorreu deste despacho.
Após julgamento, o Tribunal veio a responder à matéria de facto da Base Instrutória, tendo proferido decisão final a qual, na parte dispositiva, ora se transcreve:
“Concluindo, e em face de tudo o que atrás ficou exposto, decide-se julgar parcialmente procedente por parcialmente provada a presente ação e, consequentemente:
a) condenar o réu B… a pagar à autora C…, LDA., quantia de €110.000,00 (cento e dez mil euros) relativos ao dobro do valor que a autora pagou ao réu a título de sinal, acrescida de juros de mora, calculados desde a citação e até integral pagamento e à taxa supletiva de juros moratórios.
b) absolver, quanto ao demais peticionado, o réu B….
Custas pela autora e réu, na proporção do decaimento.”
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Em causa nos autos, estão, portanto, dois recursos a apreciar no presente acórdão.O primeiro deduzido a fls. 618, diz respeito ao despacho do Tribunal que entendeu ser admissível a prolação de prova testemunhal em relação a todos os factos constantes da base instrutória.
No mesmo, o réu formula as seguintes conclusões:
1º Dispõe o art.655.º, nº1 do Código de Processo Civil que “... o tribunal aprecia livremente as provas”; porém, o nº2 do preceito determina que “quando a lei exija para a existência ou prova de facto jurídico qualquer formalidade especial não pode esta ser dispensada.”
2º No caso presente os direitos e obrigações das partes encontram-se regulados por documento escrito. As alterações ou modificações da vontade das partes só por documento com igual força probatória pode ser alterado.
3º A matéria dos itens 3º, 8º, 9º alíneas b) a h), 10º e 11º dizem respeito a cálculos de custo de construção de imóvel; de proveitos de vendas de fracções de imóvel a construir; de rentabilidade financeira; de eventual aplicação de capitais. É matéria que só por meio e intervenção de prova pericial e entidade financeira é que podem ser provadas.
4º Está excluída a admissibilidade de prova por testemunhas relativamente a factos cuja existência ou prova seja formalidade especial.
Termina peticionando a procedência do recurso com as consequências legais.
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Inconformado o réu interpôs ainda recurso de apelação da sentença final cujas conclusões são as seguintes:1º No contrato promessa de compra e venda de prédio urbano foi aposta a clausula de que o contrato teria uma componente monetária e uma de permuta.
2º
Refere-se que a componente monetária é de 55.000,00 € e que a componente de permuta envolve um prédio urbano e uma fracção a construir após a demolição.
3º
Não é atribuído qualquer preço ao prédio urbano nem às fracções a construir.
4º
No caso dos autos, a falta de indicação do preço e de critério para a sua determinação, acarreta a nulidade do negócio, por o objecto não estar determinado nem ter sido fixado qualquer critério.
5º
O negócio cujo objecto seja indeterminado ou indeterminável é nulo (Acórdão do STJ acima referido).
6º
A nulidade é de conhecimento oficioso e pode ser invocada por qualquer interessado a todo o tempo.
7º
Tendo o Demandado invocado, na pendência da causa, a nulidade do negócio; e, tendo o Tribunal relegado esse conhecimento para momento posterior, esse momento é da decisão final.
8º
Não o tendo feito, cometeu o Sr. Juiz “a quo” s.m.o., nulidade de sentença por omissão de pronuncia.
9º
Ao caso é agora aplicável o artigo 641º nº 1 do CPC, que determina a obrigatoriedade de se pronunciar sobre nulidades invocadas antes de decidir sobre a admissibilidade e efeitos do recurso.
10º
Não incumpre o contrato promessa de compra e venda e/ou permuta quem se prontifica para celebrar a escritura de acordo com as clausulas do contrato promessa.
11º
Tendo ficado consignado que o encontro de contas se faria na data da entrega das chaves das novas fracções, não é admissível a inclusão de clausulas na escritura que fixe valores indemnizatórios antecipados quando, o contrato promessa, só prevê o acerto de contas após a conclusão do prédio.
12º
Atitude de cautela que se impunha nessa circunstância porquanto o promitente vendedor tinha passado uma procuração à promitente compradora e esta, foi alterando a volumetria do prédio em projectos sucessivos.
13º
Projectos esses que vinham reduzindo a área de construção em relação à inicialmente estabelecida de 943 m2.
14º
Não tendo sido fixado o preço inicial do prédio nem das fracções; e, não estando concluído o prédio, não estava o promitente vendedor em condições de outorgar uma escritura com valores desconhecidos fixados, pela promitente compradora, à sua revelia.
15º
As estipulações do contrato promessa só por outro documento escrito é que poderia ter sido alterado (artigo 393º do CC).
16º
Não tendo havido qualquer acordo escrito posterior ao contrato promessa só a esse documento se mantinha a vinculação do promitente vendedor.
17º
Não incumpre o contrato nem se encontra em mora quem se apresenta no Cartório Notarial para celebrar a escritura nos termos constantes do contrato promessa.
Em conformidade com os preceitos invocados o Tribunal deveria ter conhecido da nulidade do negócio e extraídas consequências da nulidade.
Quanto ao julgamento da matéria de facto e no cumprimento do dever da análise crítica das provas deveria o Tribunal ter considerado que não ocorreu incumprimento por parte do promitente vendedor porquanto se não opôs à realização da escritura; apenas não aceitou que fossem incluídas clausulas diversas das do contrato promessa.
Termina peticionando a procedência do recurso interposto com a consequente anulação da decisão recorrida ou substituição por outra que determine a improcedência da acção por se não ter verificado o incumprimento por parte do Recorrente.
Foram produzidas contra-alegações nas quais se termina requerendo que se julgue improcedente o recurso interposto e se confirme a sentença recorrida.
II – Factos Provados
Da matéria de facto assente e das respostas à base instrutória, resultam assentes os seguintes factos:
1. A autora é uma sociedade comercial que se dedica, de entre outras, à compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse efeito, promoção e venda imobiliária, e construção de edifícios para venda.
2. A autora celebrou com o réu, em 30 de Agosto de 2005, um contrato que denominaram “Contrato-promessa de compra e venda” cuja cópia se encontra junta a fls. 22 a 26 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos do qual consta, designadamente, que:
“ 1.1. - O preço total da transacção compreende uma componente monetária, e uma componente de permuta de duas fracções autónomas do futuro prédio;
1.2. A totalidade da componente monetária será de € 55.000,00 (cinquenta e cinco mil euros), dos quais a título de sinal e princípio de pagamento, a segunda contraente paga ao primeiro nesta data a quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros) representados por um cheque que este declara ter recebido e cuja quitação será automaticamente conferida pela sua boa cobrança.
1.3. O remanescente de € 35.000,00 (trinta e cinco mil euros), será pago no prazo máximo de dez dias contados a partir da data da aprovação do “PIP” pela C. M. …;
1.4. O preço desta transacção será completado com a entrega ao primeiro contraente da loja localizada no gaveto do futuro prédio, e da garagem contígua, conforme plantas assinaladas a vermelho e que estão anexas a este contrato;
1.5. Na eventualidade do “PIP” não ser aprovado com a área mínima de 943m2 acima do solo, os valores imputados às fracções aqui consignadas como permutáveis, serão alvo de correcção; - a saber:
a) – a eventual redução da área de construção, resultará na necessidade de encontro de contas proporcional à área eventualmente reduzida;
b) Sendo certo que a soma das áreas da loja e da garagem a permutar correspondem a 11,77% (onze virgula setenta e sete por cento) da área que se prevê edificável, servirá esta percentagem de referência para o encontro de contas;
c) Neste contexto, se a área edificável for reduzida, o primeiro contraente pagará à segunda contraente a diferença de valores eventualmente resultantes, à razão de € 1.000,00 (mil euros) por cada metro quadrado;
(…).”
3. Em 30 de Agosto de 2005, a autora pagou ao réu, a título de sinal, o montante de €20.000,00, através de cheque que obteve boa cobrança.
4. A autora pretendeu adquirir o imóvel identificado no contrato mencionado em 2., com o objetivo de demolir a habitação ai existente e no terreno efectuar a construção de um edifício que contemplasse um piso abaixo da cota da soleira destinado a garagens com 215 m2 de área bruta, e seis pisos acima da mesma, a que corresponde uma área de construção bruta total de 943m2.
5. Pelo que o referido contrato-promessa de compra e venda foi, precisamente, elaborado com base no “PIP – Pedido de Informação Prévia” (doravante designado apenas por “PIP”), que o promitente vendedor, aqui réu, havia apresentado à CM… em 03.05.2005, registado na CM.. sob o nº …../05, com a pretensão da demolição da construção pré-existente e a construção em altura de um novo prédio com cave, rés-do-chão e pisos, com a área total de construção acima do solo de 943 m2.
6. À época das negociações que culminaram na outorga do contrato-promessa de compra a venda mencionado em 2., o “PIP” ainda não se encontrava aprovado.
7. O réu lavrou procuração a favor da autora, a quem conferiu poderes para o representar junto da Câmara Municipal e dos demais organismos públicos, com vista à aprovação do futuro projeto de construção.
8. A primeira versão do PIP mereceu da CM… apreciação negativa, tendo sido reformulado através de um aditamento cujo requerimento foi registado na CM… com o nº …./06 e que veio a ser aprovado em 15.05.2006.
9. A CM… proferiu despacho de aprovação do PIP aditado, em 25.05.2006 através do ofício … mas, com apenas... 838 m2 acima da cota da soleira,
10. Com base no despacho de aprovação do “PIP”, o réu, reclamou à autora o pagamento da segunda tranche da componente monetária do negócio (cláusula primeira, 1.3)
11. A autora pagou, em 03.07.2006 ao réu, a título de reforço de sinal a quantia de Euros 35.000, da qual recebeu a respectiva quitação.
12. O processo de licenciamento foi deferido pela CM… em 07.11.2008.
13. Foi requerida à Câmara Municipal … a emissão do alvará de licença de construção.
14. Na sequência do que, a autora diligenciou pela marcação da escritura pública relativa ao prometido negócio e pela obtenção de garantia bancária no valor de Euros 200.000,00.
15. A autora enviou ao réu, em 07.10.2009, uma carta solicitando a aprovação da minuta da sobredita garantia bancária, o envio de diversos elementos documentais necessários e, com o pedido de esclarecimento sobre a forma como havia de ficar garantido o pagamento da quantia de € 92.640,00 conforme cópias de fls. 112 a 118 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
16. A autora pagou o IMT e o Imposto de Selo.
17. E pagou à Câmara Municipal … a licença de construção.
18. A autora marcou data de escritura para o dia 12.05.2010, no Cartório Notarial da Dra. D…, sito na Rua …, n.º …, ..º andar esquerdo no Porto.
19. Facto que comunicou ao réu via carta com data de 21.04.2010. 20. O réu deixou de receber a correspondência que a autora lhe enviava na morada constante no contrato-promessa de compra e venda mencionado em 2., facto que levou a que autora o tentasse localizar em diversas moradas.
21. Em 23.04.2010, o réu remeteu à autora uma carta solicitando que a correspondência lhe fosse enviada para a morada sita à Rua …, n.º …, ..º andar, …, Maia.
22. No dia 6.05.2010 o réu enviou à autora a carta cuja cópia se encontra junta a fls. 173/175 e cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido.
23. A autora respondeu ao réu, através de carta datada de 7.05.2010 cuja cópia se encontra junta a fls. 176 e cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido.
24. No dia 12.05.2010, o réu compareceu no Cartório Notarial da Dra. D…, sito na Rua …, n.º …, ..º andar esquerdo, no Porto, mas recusou-se celebrar a escritura pública agendada.
25. Encontra-se junta a fls. 186 a 195 a cópia de um certificado emitido pelo Cartório Notarial do Porto da qual consta uma minuta de escritura, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos.
26. A autora remeteu ao réu, que a recebeu, a carta cuja cópia se encontra junta a fls. 196/199 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos da qual consta, designadamente, que “lhe vimos comunicar a nossa intenção de, com justa causa, resolver o contrato em apreço (…)”.
27. O réu não devolveu à autora os valores pagos por esta a título de sinal mencionado em 3. e 11..
28. A autora sempre afirmou e demonstrou que o negócio apenas seria economicamente viável, e só dessa forma estaria nele interessada, se efectivamente fosse aprovada a referida área de 943 m2, acima da cota da soleira.
29. O réu remeteu à autora a carta datada de 13 de Maio de 2010 cuja cópia se encontra junta a fls. 310/311 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos.
30. O réu, a solicitação da autora, em 12 de Janeiro de 2011, subscreveu uma Procuração cuja cópia se encontra junta a fls. 313 a conferir poderes àquela para o representar junto da Direcção Geral de Finanças, no sentido de anular a liquidação e consequente reembolso do IMT e Imposto de selo pagos pela autora.
31. Durante as negociações que culminaram na outorga do contrato-promessa de compra e venda mencionado em 2., o réu garantiu aos legais representantes da autora que seria aprovado um “PIP” pela CM… para a construção de um novo prédio de 943 m2 acima da quota da soleira.
32. Autora e réu reuniram com o objetivo de apurar a diferença de valores resultantes da redução da área edificável de 943 m2 para 838 m2 decorrente do despacho de aprovação da CM… referido em 9..
33. O montante decorrente da redução da área edificável de 943 m2 para 838 m2 foi apurado em € 92.640,00.
34. A autora providenciou no sentido da elaboração dos projectos e suas especialidades, com vista à aprovação da nova construção pela CM….
35. Tendo contratado os serviços do gabinete de engenharia e arquitectura “E…” .
36. A autora solicitou orçamentos para as diversas fases da obra, com vista à contratação do empreiteiro a quem competiria fornecer o alvará de obras, para que a CM… pudesse emitir a respectiva licença de construção.
37. A recusa do réu mencionada em 24. deu-se porque o réu decidiu não assumir os valores resultantes da redução da área edificável de 943 m2 para 838 m2 decorrente do despacho de aprovação da CM… referido em 9..
38. A autora, com a construção de um prédio para venda fraccionada a edificar no terreno do réu por demolição da construção existente, teria uma receita no valor de 1.167.810,00.
39. Os custos e encargos económicos e financeiros com o negócio a suportar pela autora seriam os seguintes:
a) pagamentos efectuados ao réu/promitente vendedor, no valor de €55.000,00, previstos no contrato promessa de compra e venda.
b) despesas com projectos, pagamentos de impostos e taxas e outras despesas conexas com a celebração do contrato promessa dos autos, no valor de €30.327,52.
c) custos estimados de construção, no valor de cerca € 847.375,10.
d) custos estimados com fiscalização da obra, no valor de cerca de €27.000,00.
40. A autora poderia aplicar o capital mencionado em 3. e 11. numa instituição bancária ou outra instituição de investimento.
III – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar.
O objecto do recurso é delimitado, no essencial, pelas conclusões das alegações da recorrente; assim, as questões colocadas a esta Relação são as seguintes:
Recurso Interlocutório:
- Da admissibilidade da prova testemunhal.
Recurso da Decisão Final:
1) Da nulidade da sentença por omissão de pronúncia;
2) Da nulidade do contrato-promessa em causa nos autos;
3) Da ausência de incumprimento contratual por parte do promitente vendedor, ora réu.
IV -Fundamentação de direito.
Recurso Interlocutório:
Em causa neste recurso apenas a questão de saber se deve ser admitida prova testemunhal para apuramento de factos relativos a cálculos de valores de demolição de prédios; de construção de novo edifícios; de preços de construção por m2 ou sobre o apuramento de rentabilidades financeiras no contexto da presente acção.
A resposta, como foi veiculado, com veemência, pela primeira instância, não pode deixar de ser positiva. A qualquer litigante de um dado processo judicial deve ser assegurado um amplo e incondicionado direito à prova, corolário de um processo que se pretende equitativo. Só desta forma se pode exercer o direito de acção judicial que assegure uma tutela judicial efectiva, conforme expressamente consagrado pelo art. 20º, nº1 e 4, da Constituição da República Portuguesa (cf. G. Canotilho e Vital Moreira, CRP Anotada, Vol. I, 4ª Ed., notas X. e XI, págs. 414/416).
As excepções a esse direito apenas devem ocorrer em casos contados, previstos expressamente na lei e normalmente relacionados com a imposição de limites temporais para os requerimentos probatórios.
Daí que o art.392º do Código Civil consagre expressamente a admissibilidade da prova testemunhal para todos os casos, salvo aqueles em que seja afastada, directa ou indirectamente. Os artigos 393º a 395o, por sua vez, explicitam as situações em que a prova testemunhal deve ser tida como inadmissível as quais se prendem, no essencial, com os casos em que as declarações negociais tenham que ser, por lei ou convenção, reduzidas a escrito e de modo a evitar que testemunhas ponham em causa o conteúdo de documentos munidos de especial força probatória.
Ora, no caso em apreço, não está em causa qualquer documento que a prova testemunhal pretenda contrariar; trata-se, sim, de procurar demonstrar a existência de lucros cessantes ou de danos emergentes para a autora por força da não outorga pelo réu do contrato-promessa em causa nos autos. Neste contexto, naturalmente que nada impede a audição de testemunhas cuja força probatória dos depoimentos será apreciada livremente pelo tribunal (art.396º do Código Civil) sem prejuízo do tribunal poder conferir um maior valor probatório a outros meios de prova, em particular aqueles que resultam de prova pericial, por serem dotados de uma eventual maior fiabilidade técnica.
Não tem, pois, fundamento o recurso deduzido; de todo o modo, não deixe de referir-se que, face ao decidido pelo tribunal “a quo” que ordenou a condenação do réu B… no pagamento da quantia correspondente ao dobro do valor que a autora pagou a título de sinal, absolvendo aquele quanto a tudo o demais peticionado, sempre teria de concluir-se que os factos sobre os quais se entende não ser admissível a prova testemunhal em nada influíram na condenação decretada. Donde, também por esta via, o recurso estaria destituído de qualquer efeito prático sobre o conteúdo da decisão final que a autora acatou, dela não recorrendo.
Improcede, pois, o recurso deduzido.
Recurso da sentença final:
1) Alega o réu ser nula a decisão em apreço. Invoca, para tanto, a circunstância de existir uma situação de omissão de pronúncia (615º nº 1 d) do CPC) na medida em que foi suscitada a questão da nulidade do contrato promessa por falta de indicação do preço da coisa prometida vender e o Tribunal não apreciou nem decidiu sobre a indicada nulidade.
Apreciando.
A sentença em apreço começa por enunciar estarmos perante um contrato promessa misto de permuta e de compra e venda de um imóvel. Mais esclarece que nos termos desse contrato o réu prometeu transaccionar um imóvel da sua propriedade com a autora, a qual, por seu turno, prometeu, como contrapartida, pagar-lhe determinada quantia em dinheiro e entregar-lhe duas fracções autónomas. Depois, explica-se que o réu recusou celebrar o contrato definitivo sem motivo ou fundamento legal na medida em que porque decidiu não assumir os valores resultantes da redução da área edificável de 943 m2 para 838 m2 decorrente do despacho de aprovação da CM…, à revelia do que havia sido expressamente acordado na Clausula Primeira, ponto 1.5., do contrato promessa (cri. ponto 2. dos factos provados) e sabendo-se que, por outro lado, autora e réu reuniram com o objetivo de apurar a diferença de valores resultantes da redução da área edificável de 943 m2 para 838 m2 decorrente do despacho de aprovação da CM…, sendo o montante decorrente da redução da área edificável de 943 m2 para 838 m2 apurado em € 92.640,00.
Ora, como se alcança do exposto, resulta claro que para o tribunal recorrido houve indicação do preço da coisa prometida vender e, portanto, inferir-se-á estar afastado o decretamento da pretendida nulidade do contrato.
Inexiste, portanto, a pretendida omissão de pronúncia.
2) Em linha com o já referido em 1) reitera o recorrente que o contrato promessa é nulo. E é-o porque no caso dos autos não foi determinado qualquer preço para o imóvel que o promitente iria alienar como não foi estabelecido qualquer critério para a sua determinação; donde, seria nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável (vide art.280º do C.C.).
A impossibilidade legal, ou jurídica, ocorre quando a prestação consiste num acto que a lei não permite que seja realizado, impedindo-o; há contrariedade à lei se a prestação consiste num acto que viola uma proibição legal que não pode, em todo o caso, impedir que o mesmo ocorra - cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 9ª edição, pg. 831, e Mota Pinto, Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição pg. 550.
Mas o que nos interessa “in casu” será a sua alegada indeterminabilidade. Ora, é pacifico na doutrina e na jurisprudência que: “apenas se consideram nulos os negócios jurídicos de objecto indeterminável, mas não os de objecto indeterminado” – P. Lima e A. Varela in CC Anotado, 2ª ed. p.240 e, entre outros, Ac. do STJ de 26.01.1999, p. 98A1167 in dgsi.pt. Ou seja, no momento da sua constituição a lei não exige que o objecto esteja já determinado; exige-se, sim, que ele possa ser determinável no futuro e atempadamente em função dos contornos negociais gizados pelas partes. Por sua vez, a determinabilidade subsequente, ou posterior, deve assentar em critérios objectivos, perceptíveis externamente, fixados por lei ou via negocial, e que estabeleçam o conteúdo da prestação, demarcando, concretamente, o objecto de modo a que se apurem os seus termos e limites (cf. Acs. do STJ de 06.12.2011 ou desta Relação de 11-02-2014, ambos disponíveis em dgsi.pt).
Descendo ao caso concreto, julgamos que essa determinabilidade foi alcançada por força da negociação das partes. Assim, provou-se que:
A autora celebrou com o réu, em 30 de Agosto de 2005, um contrato que denominaram “Contrato-promessa de compra e venda” do qual consta que o preço total da transacção compreende uma componente monetária, e uma componente de permuta de duas fracções autónomas do futuro prédio; 1.2. A totalidade da componente monetária será de € 55.000,00 (cinquenta e cinco mil euros), dos quais a título de sinal e princípio de pagamento, a segunda contraente paga ao primeiro nesta data a quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros); o remanescente de € 35.000,00 (trinta e cinco mil euros), será pago no prazo máximo de dez dias contados a partir da data da aprovação do “PIP” pela C. M. …; o preço desta transacção seria completado com a entrega ao primeiro contraente da loja localizada no gaveto do futuro prédio, e da garagem contígua, conforme plantas assinaladas a vermelho e que estão anexas a este contrato.
Mais se consignou, por acordo de A. e Réu, que, na eventualidade do “PIP” não ser aprovado com a área mínima de 943m2 acima do solo, os valores imputados às fracções aqui consignadas como permutáveis, seriam alvo de correcção; - a saber:
a) – a eventual redução da área de construção, resultará na necessidade de encontro de contas proporcional à área eventualmente reduzida;
b) Sendo certo que a soma das áreas da loja e da garagem a permutar correspondem a 11,77% (onze virgula setenta e sete por cento) da área que se prevê edificável, servirá esta percentagem de referência para o encontro de contas;
c) Neste contexto, se a área edificável for reduzida, o primeiro contraente pagará à segunda contraente a diferença de valores eventualmente resultantes, à razão de € 1.000,00 (mil euros) por cada metro quadrado.
Por aqui se vê como, logo no contrato se objectivou o procedimento a efectivar em caso de surgirem circunstâncias – redução da área de construção – que exigissem o redimensionamento das prestações a cumprir. Mas, alem disso, sabe-se que Autora e réu reuniram justamente com o objetivo de apurar a diferença de valores resultantes da redução da área edificável de 943 m2 para 838 m2 tendo apurado um montante certo e líquido de decorrente da redução da área edificável de 943 m2 para 838 m2.
Donde, como se infere do exposto, o contrato em apreço não enferma de qualquer nulidade, sendo lícito o pedido, outorgado pelo tribunal “a quo”, de devolução do sinal em dobro em caso de incumprimento pelo promitente-vendedor.
III) Finalmente, alega ainda o apelante que não houve incumprimento da sua parte do contrato promessa na medida em que se prontificou a celebrar a escritura de acordo com as clausulas do contrato promessa. Assim, segundo articula, na medida em que ficou consignado que o encontro de contas se faria na data da entrega das chaves das novas fracções, não é admissível a inclusão de clausulas na escritura que fixe valores indemnizatórios antecipados quando o contrato promessa só prevê o acerto de contas após a conclusão do prédio.
Escrutinando os factos apurados pela primeira instância e que o recorrente não pôs, de modo válido, em causa, temos que se demonstrou que o réu recusou celebrar o contrato porque não assumiu os valores resultantes da redução da área edificável de 943 m2 para 838 m2 decorrente do despacho de aprovação camarário; fê-lo, porém, em desconformidade manifesta com o acordado na Clausula 1ª, ponto 1.5., do contrato promessa (cf. N.º 2. dos factos provados). Note-se que precisamente a escritura do contrato definitivo que consta de fls. 189 a 195, que se encontra devidamente certificada pelo Cartório Notarial, está elaborada em conformidade com o acordado no contrato promessa, designadamente na parte relativa ao momento da devolução do valor correspondente à redução das áreas aprovadas; por outro lado, como já ficou expresso, A. e R. reuniram com o objetivo de apurar a diferença de valores resultantes da redução da área edificável tendo sido apurado o montante de € 92.640,00.
Dito de outro modo: os factos provados demonstram exuberantemente o incumprimento do réu materializado numa recusa que vai em sentido oposto ao compromisso assumido, já após a redução da área edificável; donde, o réu desrespeitou o acordado contratualmente, tendo por isso de ser sancionado com o pagamento do sinal em dobro, conforme decidido pela instância recorrida.
Em síntese conclusiva, irá confirmar-se a sentença apelada, com fundamentos idênticos aos nela expostos, improcedendo o recurso deduzido.
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Resta sumariar a fundamentação nos termos do art. 663.º, nº7 do Código do Processo Civil:I) Aos litigantes de um dado processo judicial deve ser assegurado um amplo direito à prova como corolário de uma tutela judicial efectiva, conforme se consagra no art. 20º, nºs 1 e 4, da Constituição da República Portuguesa.
II) É hoje pacifico na doutrina e na jurisprudência que apenas se devem ter como nulos os negócios jurídicos de objecto indeterminável, mas não necessariamente os de objecto indeterminado.
III) Neste caso, exige-se que o negócio possa ser determinável no futuro e atempadamente, em função dos contornos negociais gizados pelas partes.
IV) Essa determinabilidade subsequente, ou posterior, deve assentar em critérios objectivos, perceptíveis externamente, fixados por lei ou por via negocial, que demarquem, concretamente, o objecto negocial de modo a que se apurem os seus termos e limites.
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V – Decisão Pelo exposto, decide-se confirmar a decisão proferida pela primeira instância improcedendo o recurso deduzido.
Custas pelo réu apelante.
Porto, 9 de Junho de 2015
José Igreja Matos
João Diogo Rodrigues
Rui Moreira