Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3351/10.2TBGDM.P1 |  |
RESOLUÇÃO
ABUSO DE DIREITO
II - Procedendo o pedido de resolução, o senhorio não tem o direito à indemnização de 50% do valor de alguma das rendas, depositado condicionalmente pela inquilina, apesar de com esse depósito esta ter feito caducar o direito à resolução por referência à renda daqueles meses e a resolução vir a ser decretada apenas com fundamento nas rendas de outros meses não incluídos no depósito.
Processo n.º 3351/10.2TBGDM.P1 [Tribunal Judicial da Comarca de Gondomar]
Acordam os Juízes da 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto:
I.
O MUNICÍPIO …, com sede na …, Gondomar, instaurou acção de despejo contra B… e C…, residentes na Rua …, n.º …, …, …, Gondomar.
Para o efeito, alegou que em 1 Outubro de 1991 arrendou uma casa de habitação aos réus a troco do pagamento da renda mensal de € 4,94, cujo valor ainda hoje se mantém, mas os réus sistemática e reiteradamente não pagaram as rendas encontram-se em mora diversas rendas que ascendem ao valor total de € 469,03. Conclui, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e os réus condenados a entregar o arrendado e a pagarem a quantia de € 533.52 de rendas vencidas, acrescida de juros e das rendas vincendas.
Contestou apenas a ré, alegando que a casa em questão não pertence ao autor, mas antes à própria ré, a qual se encontra na posse publica e pacífica da mesma desde 1990, que ainda que houvesse contrato de arrendamento o mesmo seria nulo por falta de legitimidade do autor para dar de arrendamento o que não lhe pertence, que o crédito das rendas prescreveu, que caducou o direito ao despejo com tal fundamento, que o autor actua com abuso de direito uma vez que há só agora, passados quase 20 anos sobre a data do mesmo, vem exigir à Ré o cumprimento de supostas obrigações de que a ré não se julgava devedora. Em simultâneo, alegadamente para os efeitos do disposto no artigo 17.º e seguintes da Lei 6/2006, de 27/02, a ré depositou na D… a quantia de €103,74, correspondente às rendas vencidas nos 12 meses anteriores à propositura da acção e as que entretanto se venceram, acrescidas de 50%.
Devidamente tramitada e instruída, a acção prosseguiu até julgamento, findo o qual foi proferida sentença julgando a acção parcialmente procedente e condenando os réus a pagar ao autor a quantia de €237,12, acrescido de juros de mora à taxa de 4%, contados sobre a data de vencimento de cada uma das rendas mensais até integral pagamento.
No restante, quanto ao pedido de resolução do contrato de arrendamento e entrega do imóvel os réus foram absolvidos do pedido, com fundamento em que no caso concreto o pedido de resolução do contrato redunda em abuso de direito.
Notificados desta sentença, o autor e a ré apresentaram cada um o seu recurso e ambos a título principal.
Do segmento da decisão que lhe foi desfavorável, o autor interpôs recurso de apelação, terminando as respectivas alegações com as seguintes conclusões:
1. O Recorrente não só alegou que os Réus se encontravam em mora há mais de três meses … como tal facto se verificava relativamente a 180 meses, tendo o recorrente já recorrido ao tribunal, através do requerimento de injunção e … a Ré solicitou o pagamento do débito em prestações mensais, não tendo cumprido com a sua palavra.
2. … os factos alegados enquadram quer o n.º 2 do artigo 1083 quer o n.º 3,
3. Além estar preenchido o n.º 3 … não foi uma conduta isolada, mas sim um comportamento reiterado, repetido mês após mês ao longo de vários meses, traduzindo num incumprimento grave que torna insuportável para o senhorio a manutenção do arrendamento.
4. … será exigível, na normalidade da vida, que um locador seja obrigado a permanecer numa relação locatícia com um inquilino que há praticamente desde a vigência do contrato que não paga as rendas?
5. A resposta terá de ser negativa, pelo que … não existe abuso de direito.
6. Ao contrário do alegado na sentença não existe uma falta insignificante por parte dos Réus, estes ao longo de anos não cumpriram com a sua obrigação, e esse facto representa uma violação grave.
7. O montante das rendas em dívida não pode ser desvalorizado com base no seu valor diminuto, é exactamente por a renda ter sido fixado tendo em conta o rendimento familiar, € 4,94, que os Réus tinham mais do que a obrigação de a cumprir.
8. O tribunal entendeu apenas condenar no pagamento das rendas vencidas no período de Outubro de 2005 a Outubro de 2009, uma vez que as rendas vencidas no prazo de um ano antes da propositura da acção já se encontram depositadas.
9. … o tribunal deveria ter condenado no pagamento dessas rendas e, consequentemente, autorizando o levantamento do depósito efectuada, uma vez que o mesmo foi feito sob condição.
10. Por tudo o exposto, a decisão recorrida violou o n.º 2 e n.º 3 do artigo 1083º CC e o artigo 334º todos do Código Civil.
A ré/recorrida não respondeu a estas alegações.
No seu recurso, sem especificar a parte da sentença que pretende impugnar, a ré formulou as seguintes conclusões:
1– Os pontos de facto constantes dos artigos 6º e 7º da base instrutória foram incorrectamente julgados.
2- O quesito 6º devia ter sido julgado não provado.
3- Também devia ter sido julgada não provada a expressão “mediante o pagamento de uma renda mensal no valor de € 4,94”
4- E ainda a expressão “prédio referido em 5º”
5- O quesito 7º devia ter sido julgado não provado.
6- O item 10º da sentença segundo o qual “Os Réus iniciaram o pagamento das rendas em 1 de Outubro de 1991”, não foi quesitado na base instrutória, encontra-se em total contradição com o dito pela testemunha O… e a fundamentação da decisão é lacunosa, pelo que o mesmo devia ter sido julgado não provado.
7- A acção deveria ter sido julgada totalmente não provada e improcedente.
O recorrido respondeu a estas alegações, defendendo o bem fundado da decisão.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II.
Questões a resolver:
As alegações de recurso colocam este Tribunal perante o dever de resolver as seguintes questões:
i) Se não foram produzidos meios de prova bastantes da celebração de um contrato de arrendamento entre as partes, tendo por objecto a casa onde a ré habita e mediante o pagamento da renda peticionada.
ii) Se existe abuso de direito por parte do autor em pedir a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas quando esse direito já caducou com excepção apenas da parte correspondente a três meses e um valor de €14,82 de renda.
iii) Se o autor pode ser autorizado a levantar o valor depositado a título de rendas do último ano e respectiva indemnização moratória.
III.
Na decisão recorrida foram considerados provados os factos[1] que a seguir se indicam (com intercalação de algumas referências para melhor compreensão dos mesmos):
1. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar, sob o n.º 18/19850207 o prédio rústico situado no …, com a área de 2.070 m2, omisso na matriz, a confrontar de Norte com E…, Nascente e Sul com arruamento e Poente com F… (alínea A] dos factos assentes).
2. Mediante a Ap. n.º 7 de 1985/02/07 foi inscrita a aquisição do prédio referido em A] a favor da Câmara Municipal …, por dação em cumprimento (alínea B] dos factos assentes).
3. A Ré procedeu ao depósito na D… da quantia de € 103,74, nos termos que constam a fls. 59 (alínea C] dos factos assentes).
4. No ano de 1985, o Fundo de Fomento da Habitação deliberou ceder gratuitamente ao Município … 24 construções prefabricadas (artigo 1] da base instrutória).
5. Quatro das quais sitas no …, freguesia de … (artigo 2] da base instrutória).
6. Em data desconhecida ocorreu um incêndio no local referido em [artigo] 2.º [da base instrutória] (artigo 3] da base instrutória).
7. Pelo que o mesmo teve necessidade de proceder à demolição das construções supra referidas (artigo 4] da base instrutória).
8. No 4 de Março de 1991, a Câmara Municipal … deliberou adjudicar a construção da habitação objecto dos presentes autos à empresa "G…, Lda. (artigo 5] da base instrutória)
[2] 9. Em data anterior a Outubro de 1991, o Município … acordou verbalmente com os Réus ceder o gozo do prédio referido em [artigo] 5.º [da base instrutória], mediante o pagamento de uma renda mensal no valor de € 4,94, que aqueles aceitaram (parte da resposta ao artigo 6] da base instrutória).
10. Os Réus iniciaram o pagamento das rendas em 1 de Outubro de 1991 (remanescente da resposta ao artigo 6] da base instrutória).
11. A vencer no 1.° dia útil do mês a que respeita e a ser paga até ao 8.° dia do mês subsequente (artigo 7] da base instrutória).
12. Há cerca de 30 anos atrás, a Ré, o seu marido e 3 filhos ficaram sem casa e foram viver para a rua (artigo 9] da base instrutória).
13. Após o referido em [artigo] 9.º [da base instrutória] passaram a viver no interior de um veículo automóvel em segunda mão (artigo 10] da base instrutória).
14. Com os seus então já 4 filhos, H…, I…, J… e K…, então, respectivamente, com as idades de 10, 4 e 3 anos e, a última, de 7 meses (artigo 11] da base instrutória).
15. Entretanto, a situação da Ré chegou ao conhecimento da L… e do Jornal “M…” (artigo 12] da base instrutória).
16. O jornal “M…” publicou uma notícia que relatava a situação da família da Ré (artigo 14] da base instrutória).
17. A partir de data não concretamente determinada, a Ré passou a viver com a respectiva família numa roulotte (artigos 15], 16] e 17] da base instrutória).
IV.
A sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância foi, como vimos, objecto de recurso de ambas as partes. Embora nas suas alegações a ré não haja precisado qual é o objecto do seu recurso, nos termos dos artigos 680.º, n.º 1, e 684.º, n.º 2, 2.º §, do Código de Processo Civil, deve entender-se que o seu recurso tem apenas por objecto a parte dispositiva da sentença que lhe é desfavorável, ou seja, a parte em que foi condenada a pagar ao autor um determinado valor a título de rendas.
De todo o modo, pese embora este tenha sido o segundo recurso a ser interposto, uma vez que nele é posta em crise a decisão da matéria de facto, impugnando-se a decisão quanto a alguns dos pontos dessa matéria, iremos começar por conhecer deste recurso em ordem a fixar em definitivo a matéria de facto sobre que há-de recair a aplicação do direito.
Como resulta do relatório inicial, a ré questiona a decisão do tribunal “a quo” quanto aos artigos 6º e 7º da base instrutória, pretendendo que tal matéria seja julgada não provada.
Perguntava-se nestes artigos se: “Após conclusão da obra, no dia 1 de Outubro de 1991, o Município … acordou verbalmente com os Réus ceder gozo do prédio referido em 5.º, mediante o pagamento de uma renda mensal, no valor de € 4.94 [6] a vencer no 1.º dia útil do mês a que respeita e a ser paga até ao 8.º dia do mês subsequente [7]?”
A Mma. Juíza “a quo” julgou provado o artigo 6.º dando-lhe a seguinte resposta explicativa que depois transpôs para os itens 9.º e 10.º do elenco da matéria de facto: “Em data anterior a Outubro de 1991, o Município … acordou verbalmente com os Réus ceder o gozo do prédio referido em 5.º, mediante o pagamento de uma renda mensal no valor de € 4,94, que aceitaram, e que os Réus iniciaram o pagamento das rendas em 1 de Outubro de 1991.” E quanto ao artigo 7.º julgou-o provado, incorporando-o depois no artigo 11.º daquele elenco.
Nos termos do artigo 685.º-B do Código de Processo Civil quando impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, o recorrente deve especificar não apenas os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, mas também os concretos meios probatórios, constantes do processo ou da gravação da audiência, que impunham a decisão diversa que pretende sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
Tendo presente esta norma, afigura-se-nos que a fundamentação do recurso da ré é, à partida, muito pouco viável. Com efeito, a recorrente centra a sua atenção em dois depoimentos que o tribunal diz ter ponderado para chegar à decisão que expressou. Contudo, na motivação da decisão, a Mma. Juíza “a quo” afirma ter levado em consideração diversos outros meios de prova para além daqueles. E deixa claro que os elementos probatórios decisivos foram mesmo os documentos juntos aos autos, os quais, a seu ver, “são claros em demonstrar a existência do alegado contrato de arrendamento, permitindo reconstruir em grande medida o processo que conduziu à atribuição de uma moradia à família da Ré e a estipulação do respectivo valor de renda mensal”. Por conseguinte, concentrando-se em explorar dois dos depoimentos produzidos em audiência, sem centrar a análise no que os documentos comprovam e sem afastar o valor probatório destes, parece evidente que a recorrente não pode ter sucesso no seu objectivo.
Efectivamente, decorridos mais de 20 anos sobre o início da ocupação da habitação pela recorrente e seu agregado familiar os meios de prova essenciais para o apuramento das condições em que essa ocupação teve origem só podem ser mesmo os documentos atinentes. Ora, como muito bem concluiu a Mma. Juíza “a quo”, a leitura dos documentos juntos aos autos é perfeitamente elucidativa dessas condições ou circunstâncias.
Entre esses documentos, destacamos as guias de receita de folhas 163 a 169 das quais consta a menção “renda de casa da Câmara” e o quadro descritivo das guias de receita de folhas 170 e 171, os quais revelam claramente que a ré pagou rendas durante algum tempo logo após o início da ocupação da habitação – a recorrente questiona que não esteja junta a primeira guia, mas essa circunstância parece-nos absolutamente irrelevante porque as que estão juntas são suficientes para comprovar o pagamento por alturas do início da ocupação e o valor da renda estipulada e paga –.
Segue-se a proposta apresentada pelo Vereador N… em 14 de Fevereiro de 1991, onde se faz alusão à “grave situação sócio-económica e habitacional do agregado familiar de B…, a viver numa roulotte instalada na … há mais de um ano” e se propõe à Câmara a adjudicação do fornecimento e instalação de uma casa pré-fabricada e o realojamento nela desse agregado familiar. Em consonância com essa proposta, conforme resulta de folhas 204 e seguintes, em 4 de Março de 1991 foi deliberado pela Câmara Municipal … adjudicar a construção da casa, certamente para os fins da proposta.
Relevante é igualmente a acta de abertura de propostas do concurso para fornecimento de uma habitação a instalar no …, referente ao ano de Fevereiro de 1991, junta a fls. 179, e a deliberação da Câmara Municipal … de 4 de Março de 1991, onde consta que se a ré não aceitasse o realojamento na casa mandada construir pela Câmara Municipal para esse efeito teria de abandonar o local no prazo de 10 dias e se aceitasse os serviços sociais da Câmara devia elaborar inquérito sócio económico à família para ser encontrado o valor do arrendamento, documentos que tornam altamente provável que se a ré não mais abandonou a habitação foi porque aceitou o arrendamento e pelo valor fixado pelos serviços sociais – que não pode ter deixado de corresponder ao que logo começou a pagar –.
Finalmente pode referir-se o documento de fls. 26 dos autos com data de 16 de Janeiro de 2003 onde a própria ré nos solicita, na sequência do requerimento de injunção intentado em 24 de Outubro de 2002, o pagamento fraccionado do valor em dívida a título de rendas, assim confessando o reconhecimento da existência do contrato de arrendamento.
Estes documentos impõem por si mesmos e independentemente de qualquer outro meio de prova a conclusão que o Tribunal de 1.ª Instância formulou em relação aos pontos de facto questionados no recurso. O que significa que fossem quais fossem as debilidades dos depoimentos das testemunhas focadas no recurso, aquela conclusão haveria sempre de ser mantida, por estar ancorada em meios de prova perfeitamente suficientes.
Refira-se, aliás, que estes depoimentos não apenas não acrescentam muito aos documentos, como, sobretudo, em nada são capazes de os contrariar. No que concerne ao depoimento de O…, porque a mesma revelou que se encontra há poucos anos no serviço da Câmara que trata desta questão, não tendo tido qualquer intervenção no processo de alojamento da ré e saber desta situação pelo que os documentos lhe contam, interpretando-os, naturalmente, à luz da sua experiência e conhecimento profissional. Por conseguinte, o que sabe a este respeito é basicamente aquilo que os documentos a informam, contextualizado pelo conhecimento dos procedimentos da Câmara e de informações fornecidas por outros técnicos.
Já o depoimento de P…, Presidente da Câmara Municipal … à data da aquisição da casa para nela alojar a ré, mostrou-se absolutamente imprestável para este efeito, porquanto, ouvido na totalidade o seu depoimento gravado, resulta evidente que em rigor o mesmo apenas se recorda que a ré viva com a família numa roulotte sem condições, que essa situação se tornou pública e que a Câmara lhe resolveu a situação adquirindo a casa e nela realojando a família. Quanto aos mais foi absolutamente claro que a testemunha mostrou já não se recordar da situação, nada mais poder “afirmar categoricamente”, que uma coisa era o que o Presidente da Câmara tratava e decidia e outra coisa os aspectos que depois eram tratados pelos serviços camarários, designadamente os serviços sociais – a fixação das condições do alojamento e o valor das rendas –, e dos quais o Presidente não sabia nem tinha de saber.
O mais que a testemunha fez no seu depoimento foram deduções mais ou menos especulativas e apoiadas numa memória distante e pouco factual, pelo que as ilações que a recorrente pretende estabelecer a partir do depoimento são absolutamente gratuitas, inconsistentes e não radicadas num meio de prova com efectivo valor indiciário da realidade dos acontecimentos.
Por conseguinte, ouvidos tais depoimentos – tal como os das demais testemunhas, para eliminar qualquer dúvida que pudesse subsistir – na totalidade e não apenas nos segmentos decantados pela recorrente – que não deixam ver nem a essência do conteúdo do depoimento nem as dúvidas e desconhecimentos confessados pela testemunha –, não podemos, de forma alguma, concordar com a recorrente de que existem contradições entre tais depoimentos, já que a existência de contradições pressupõe que ambos tivessem feito idênticas afirmações inequívocas sobre o mesmo facto e isso não se verifica na prática, já que ao longo do seu depoimento o que o anterior Presidente da Câmara foi conduzido a fazer foram diversas especulações que o próprio afirmava não poder confirmar e que, muitas vezes, confrontado com os documentos juntos aos autos, de imediato afastou ou colocou em causa.
Com profunda e inabalável convicção podemos afirmar que o seu depoimento em nada coloca em causa quer o depoimento da outra testemunha referida, quer, sobretudo, o que, como já se afirmou, resulta de forma clara dos documentos juntos aos autos.
Esta conclusão também é válida quanto ao valor da renda que se julgou provado e à sua periodicidade mensal. Se não foi fixada uma renda mensal, como pretende a recorrente, porque pagou a ré renda durante vários meses? Se não houve intervenção dos serviços sociais na fixação do valor da renda, como sugere a ré, de que modo e por que critério foi fixado o valor que a ré pagou durante vários meses e que foi sempre o mesmo? Se não foi feito arrendamento e por esse valor, porque não abandonou a ré a casa como determinado pela Câmara, quando foi esta que a mandou implantar naquele local e para esse concreto realojamento?
O mesmo se diga quanto à questão da correspondência entre a casa que o autor mandou construir e a casa habitada pela ré. Aliás, a partir do momento em que a ré afirma que a casa onde habita é aquela que lhe foi disponibilizada quando saiu da roulotte com a família, nem sequer percebemos como se pode colocar esta dúvida. Com efeito, não existe outra casa que pudesse motivar a dúvida sobre a casa que a ré ocupa. Não é possível admitir que a Câmara andasse a diligenciar pela aquisição de uma casa prefabricada e obtivesse a sua instalação para efeitos de realojar a família da ré e esta tivesse resolvido a sua situação de outra forma, graças a outrem que não a Câmara Municipal. O anterior Presidente da Câmara é enfático nesse aspecto: era necessário resolver o problema e a Câmara resolveu-o, com recursos próprios, não lhe passando pela cabeça que a Câmara fosse colocar a casa em terrenos de terceiros. Por conseguinte, não pode haver dúvidas de que foi a Câmara que disponibilizou uma casa à ré e que essa casa é a casa que ela agora ocupa – e, sublinhe-se, é isso e só isso que está julgado provado nos pontos de facto impugnados –.
Impugna também a ré que o Tribunal haja julgado provado o facto que incluiu na resposta ao facto controvertido n.º 6 e que depois levou ao item 10 da sentença, isto é que “os réus iniciaram o pagamento das rendas em 1 de Outubro de 1991.”
Tem razão a recorrente quando refere que o pagamento de rendas não constava propriamente do artigo da base instrutória cuja resposta se impugna. Também tem razão a recorrente quando refere que o que foi afirmado pela testemunha O… foi que a primeira guia de receita, com o número …, foi emitida pela Câmara de 3 de Outubro de 1991 e nessa data foi paga a primeira renda. Por isso, se a Mma. Juíza “a quo” entendia necessário incluir na sua resposta a data ao início do pagamento de renda deveria tê-lo situado em 3 de Outubro de 1991. A questão que se coloca é se o podia fazer quando isso não constava da pergunta contida nesse artigo da base instrutória.
Tanto quanto detectamos na resposta dada ao artigo da base instrutória, a intenção da julgadora foi a de esclarecer a forma como se estabeleceu o acordo verbal de arrendamento entre autor e réus. O pagamento da renda surge aqui não como facto que valha de per si – o fundamento da acção é o não pagamento de renda noutra data –, mas como facto que traduz a aceitação e adesão dos réus ao arrendamento que lhe foi proposto pelo autor e o início do arrendamento. Trata-se, portanto, de uma explicação sobre o conteúdo do acordo verbal que se inquiria – daí o aditamento introduzido pela resposta “… acordo verbal … que aceitaram, e que os Réus iniciaram o pagamento das rendas em 1 de Outubro de 1991” – destinada a expressar em termos concretos tal acordo e a deixar claro que embora não se haja apurado a data exacta da celebração do acordo – parte inicial do facto controvertido – o mesmo produziu efeitos a partir de Outubro de 1991.
A ser deste modo, como nos parece, uma vez que esse facto foi alegado na petição inicial – que o contrato teve início em 1 de Outubro de 1991 – que a ré teve oportunidade de se pronunciar sobre ele, que ele foi objecto de discussão na audiência e que a explicação ajuda a melhor compreender os termos do acordo, entende-se que o esclarecimento podia ser introduzido embora careça de rectificação para se ajustar à prova produzida.
Assim, decide-se alterar o item 10 do elenco da matéria de facto, cuja redacção passa a ser a seguinte:
“Os Réus iniciaram o gozo do imóvel e o pagamento de renda em Outubro de 1991.”
Assentes os factos, podemos agora concluir que a ré foi bem condenada no pagamento do valor das rendas reclamadas pelo autor, já que resulta da matéria de facto que a ré se encontra a ocupar a habitação por ser arrendatária da mesma e que o valor da renda é o alegado pelo autor.
Dado que o único fundamento do recurso era precisamente a alteração da matéria de facto, de modo que aqueles factos fossem julgados não provados e deixassem de poder fundar a solução de direito pronunciada, e que quanto a esta absolutamente nenhuma reserva vem colocada, impõe-se confirmar a decisão que condenou a ré a pagar ao autor a quantia de €237,12, acrescido de juros de mora à taxa de 4%, contados sobre a data de vencimento de cada uma das rendas mensais até integral pagamento.
Passemos ao recurso do autor.
A decisão recorrida considerou que entre as partes foi celebrado um contrato de arrendamento, que os réus não pagaram algumas das rendas vencidas, que esse facto gerou o direito à resolução do contrato, que por referência apenas às rendas de três meses (Julho, Agosto e Setembro de 2009) esse direito não caducou, mas o instituto do abuso do direito impede que no caso sejam decretadas as consequências naturais da resolução, ou seja, a extinção do contrato e a restituição do arrendado ao autor.
O autor veio no seu recurso questionar esta parte da decisão e apenas no que respeita ao abuso de direito, defendendo que no caso a sua pretensão não é abusiva e, como tal, aquelas consequências devem mesmo ser decretadas.
Recordamos que constitui jurisprudência uniforme que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, não podendo o tribunal de recurso apreciar e conhecer de matérias que não se encontrem incluídas nas conclusões, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (artigos 684.º, n.º 3, e 685.º-A do Código de Processo Civil). Por via disso, apenas é permitido a este Tribunal conhecer da excepção do abuso de direito que a ré arguiu na sua contestação e que foi acolhida na sentença de que o autor recorre.
Não nos é, por conseguinte, permitido reapreciar a excepção da caducidade do direito à resolução na dupla vertente em que ela foi colocada nos autos: caducidade por decurso do prazo de mais de um ano sobre o conhecimento do facto que lhe serve de fundamento (artigo 1085.º) e caducidade por pagamento, depósito ou consignação em depósito do valor das rendas em dívida e respectiva indemnização (artigo 1048.º).
O Tribunal de 1.ª Instância concluiu que o direito à resolução não caducou e ambas as partes se conformaram com esse segmento da decisão. Por conseguinte, também não nos é permitido analisar o mérito da conclusão do Tribunal no sentido de não ter caducado o direito à resolução do contrato (o que pressupunha, designadamente, a determinação do que são “as somas devidas” para efeitos do artigo 1048.º do Código Civil e a tomada de posição sobre o regime do cúmulo de causas de caducidade do direito – a que a lei não dá resposta directa –, já que se deu de barato que o objecto do artigo 1048.º são apenas as rendas que estejam dentro do prazo do artigo 1085.º, o que está longe de ser uma posição segura[3]).
Outro aspecto prévio que tem de ser devidamente anotado, prende-se com a matéria de facto. Aquando da selecção da matéria de facto, entendeu-se que o ónus da prova do pagamento das rendas incidia sobre os réus devedores. Por isso foi elaborado um facto controvertido, que recebeu o n.º 8, perguntando se os réus pagaram as rendas que na petição inicial o autor reclama estarem por pagar e que a final veio a ser julgado não provado. A partir daí raciocinou-se na sentença como se estivesse provado que os réus não pagaram as rendas.
Ora a verdade é que numa acção de despejo em que simultaneamente se pretenda a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas e se queira a condenação dos réus a pagar as rendas em dívida, o pagamento das rendas assume, em simultâneo, a natureza de facto constitutivo do direito à resolução (na sua vertente negativa: as rendas não foram pagas) e facto impeditivo do direito de crédito (na sua vertente positiva: as rendas foram pagas). Em função dessa circunstância, está longe de ser líquido que numa acção com essa configuração o facto a incluir na base instrutória deva ser (apenas) o facto positivo alegado pelo devedor (que pagou as rendas).
Como quer que seja, certo é que no caso o que se fez constar do aludido facto controvertido não podia ter sido incluído na base instrutória porque pura e simplesmente esse facto não foi alegado em momento algum pelos réus. Aliás, encontrava-se mesmo em manifesta oposição com a contestação da ré (a única apresentada) a qual, afirmando-se proprietária e não arrendatária do imóvel, não alegou, naturalmente, ter pago qualquer renda.
Lendo a contestação da ré, ressalta, pelo contrário, que a mesma não impugnou validamente que não pagou as rendas alegadas pelo autor. Embora diga no artigo 1.º da contestação que, com excepção do único que diz conter matéria de direito, todos os artigos da petição inicial “são falsos”, a ré não apenas não tomou posição definida sobre esse facto pessoal e do qual não podia deixar de ter conhecimento, como alegou mesmo que não tinha de pagar qualquer renda por ser afinal proprietária e não arrendatária do imóvel que ocupa. A ré procedeu ainda ao depósito das rendas do último ano e respectiva indemnização, “sem prejuízo de todo o supra exposto e por mera cautela”, ou seja, fez o depósito à condição, não por reivindicar que o pagamento já antes tivesse sido efectuado e pretendesse demonstrá-lo, mas por entender que o mesmo não é sequer devido.
Nessa medida, podemos entender que afinal estava já assente entre as partes, por falta de impugnação, que as rendas que o autor alegou que não foram pagas pelos réus, efectivamente não foram pagas. Esse facto consubstancia o facto constitutivo do direito à resolução do contrato de arrendamento que serve de causa de pedir à acção, sendo por isso indiscutível o seu interesse para a apreciação do mérito. Assim, uma vez que esse facto é relevante para a decisão da causa e se mostra admitido por acordo das partes, muito embora não figure entre os factos provados, este Tribunal da Relação, ao abrigo do disposto nos artigos 713.º n.º 2 e 659.º n.º 3 do Código de Processo Civil, pode aditá-lo aos factos provados e decidir em conformidade com ele.
Suprida esta falha, analisemos então a única questão que se pretende que este Tribunal aborde: o abuso de direito.
Argumenta-se na decisão recorrida que “Não procedendo a excepção de caducidade relativamente às rendas vencidas no período de Julho, Agosto e Setembro de 2009, resta apreciar se o incumprimento em causa justifica a procedência da acção e o decretamento do despejo. Sendo a renda mensal do valor de €4,94, está em causa o pagamento da quantia de €14,82, acrescida da indemnização de €7,41. Face ao escasso valor em dívida, afigura-se-nos que o direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento redunda no caso concreto em abuso de direito, excedendo manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelo fim económico e social desse direito. Na verdade, há, manifestamente, um desequilíbrio injustificado entre o direito do senhorio em peticionar a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas e o sacrifício imposto ao arrendatário, ou por outro lado, um comportamento abusivo cujo desvalor se objectiva na desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto pelo exercício a outrem. […]. Afigura-se-nos ser o caso destes autos, em que se pretende o decretamento da resolução de um contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, mas em que o fundamento que pode fundar a resolução se restringe à falta de pagamento de três rendas no valor de menos de €15,00. De resto, o próprio Autor celebrou o contrato de arrendamento em causa nestes autos no âmbito das atribuições que legalmente lhe incumbem, de assegurar habitação condigna a preços reduzidos a munícipes que demonstrem claramente não possuir rendimentos que lhe permitam arrendar uma casa pelo valor corrente de mercado.”
O recorrente questiona este entendimento com recurso basicamente a duas ideias: a mora não é escassa nem irrelevante porque já se prolonga por 180 meses, tendo o recorrente, para obter o pagamento, instaurado antes da acção um procedimento de injunção, e a ré solicitou-lhe mesmo o pagamento do débito em prestações que não chegou a cumprir; o valor das rendas é diminuto exactamente por a renda ter sido fixada tendo em conta o rendimento familiar, pelo que os réus mais obrigação tinham de cumprir.
O artigo 334.º do Código Civil consagra a figura do abuso de direito do seguinte modo: “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
Segundo Orlando de Carvalho, in Teoria Geral do Direito Civil, Centelha, Coimbra, 1981, pág. 72: “Sendo embora uma extrema ratio na sindicância da ilicitude ... o abuso de direito não é, porém, um extremum nem no sentido de ser algo que força a legalidade reinante e, coagindo-a, digamos a uma inflexão ética insólita, nem no sentido de ser como que um remédio de excepção para pôr cobro a consequências clamorosas do jus strictum. O abuso de direito não é uma intrusão de ordem ética ... nem é, enfim, uma anomalia metódica (do ponto de vista do iter da sindicação da ilicitude). Nenhum juiz está dispensado de o conhecer, como não está dispensado de conhecer nenhuma instância do ilícito. ... Por outro lado, a correcção que ele permite não é uma correcção do sistema, mas uma correcção pelo sistema. Não é uma entorse ou um desvio da lei - é a voluntas da lei levada, em suma, até ao fim.”
O instituto do abuso do direito visa impedir situações em que a invocação ou exercício de um direito que, na normalidade das situações seria justo, na concreta situação da relação jurídica se revela iníquo e fere o sentido de justiça dominante – cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18.12.2008, in www.dgsi.pt/jstj -. E isso é assim porque no exercício dos seus direitos toda a pessoa deve adoptar um comportamento honesto, correcto e leal, respeitando e correspondendo às legítimas expectativas que criou em outrem.
Enquanto cláusula de último controlo teleológico das actuações dos sujeitos de direito, o instituto do abuso de direito consagra a supremacia dos limites impostos designadamente pelos bons costumes sobre as actuações humanas. A parte que abusa do direito, actua a coberto de um poder legal, formal, visando resultados que, clamorosamente, violam os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes, ou pelo fim económico ou social do direito. Como refere Pedro Pais de Vasconcelos, in Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, 5.ª edição, pág. 260, “o direito subjectivo é substancialmente funcional, tem um sentido de utilidade que se perde se não tiver em atenção qual o fim do titular que deve realizar – ou contribuir para realizar – com êxito, e o bem que vai ser afectado à realização desse fim. Nesta perspectiva, a substância do direito subjectivo resulta do nexo funcional existente entre uma tríade de realidades: a pessoa, o seu fim e o meio utilizado para o realizar.”
“O abuso de direito pressupõe a existência da uma contradição entre o modo ou fim com que a titular exerce o direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito casos em que se excede os limites impostos pela boa fé.” – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 28.11.96, in Colectânea de Jurisprudência - AcSTJ, 1996, tomo III, pág. 117. Para o efeito, não é necessário que a parte tenha a consciência de com a sua actuação exceder os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, basta que objectivamente esse excesso ocorra – cf. Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, 7ª edição, pág. 536 –.
Existem diversas figuras típicas que encerram uma violação desse dever de actuação conforme às expectativas criadas e que reconhecidamente constituem exercícios abusivos do direito. Conta-se entre elas o chamado venire contra factum proprium que se reconduz à situação em que o titular do direito adopta um comportamento capaz de criar no outro pólo da relação jurídica a expectativa de que o direito é concebido e será exercido pelo seu titular em consonância com o significado desse comportamento, mas depois vem a actuar em contradição ou desconformidade com o comportamento anterior, frustrando aquela confiança.
Constituem modalidades desta figura os casos chamados suppressio e surrectio. Tratam-se dos casos em que o comportamento do titular do direito ao longo do tempo criou a legítima confiança de que aquele não exercerá mais o direito ou renunciou a ele ou então que reconhece a outrem um direito ou faculdade jurídica que de outra forma não existiria ou já se encontrava extinta.
Enquanto formas de tutela da confiança concitada noutrem por um determinado comportamento, o que releva é o significado da aparência do comportamento, a ilação que o mesmo permite quanto ao comportamento da mesma pessoa – do mesmo titular do interesse juridicamente protegido – no futuro. Por isso, não importa se por não exercer o direito, o seu titular queria ou não renunciar ao mesmo, nem isso poderia ser facilmente concluído a partir de um comportamento – puramente – omissivo. Importa sim que a esse comportamento possa ser legitimamente associado um determinado significado perceptível pelo comum dos destinatários. Para tanto, mais que o tempo e para além do tempo[4], tornam-se necessários indícios objectivos desse significado que permitam concluir que a confiança criada não foi iminentemente subjectiva – correspondente à vontade e desejo de outrem – mas objectivamente fundada, só assim merecendo a tutela do direito. Para tanto, esses elementos objectivos hão-de indiciar que o direito não mais será exercido ou se renunciou a ele em definitivo. O que significa afinal que as circunstâncias e o contexto em que o comportamento tem lugar podem ser decisivas para a interpretação do seu significado.
Feita esta curta exposição teórica sobre a figura do abuso de direito, voltemos aos dados do processo para acentuar que não são os mesmos os fundamentos com que a ré invocou o abuso de direito e com que a sentença recorrida acolheu essa figura.
Para a ré o abuso de direito resultava da circunstância de o autor nunca ter interpelado a Ré para pagar quaisquer rendas e só agora, passados quase 20 anos sobre a data do mesmo, vir exigir à ré o cumprimento dessa obrigação. Para a decisão recorrida o abuso advém da manifesta desproporção entre a infracção cometida pela ré e a sanção que a resolução do contrato constitui ou, noutra perspectiva, a vantagem ou utilidade do direito.
A nosso ver, nenhum destes fundamentos traduz uma análise integrada da situação e da totalidade dos seus contornos.
O primeiro aspecto que nos chama a atenção é o facto de o contrato de arrendamento ser um contrato de execução continuada, em que o gozo da coisa se renova a todo o instante e a contrapartida da cedência desse gozo se vai constituindo paulatinamente à medida que o contrato se vai prolongando no tempo. Cada renda constitui a contrapartida do gozo durante um determinado período e não é confundível com os demais períodos. O que significa que uma determinada abstenção de exigir o cumprimento da renda de um período já decorrido, não pode significar sem mais que relativamente a períodos futuros, ao gozo da coisa em datas posteriores, a mesma abstenção terá lugar. Precisamente porque a exigência dessa renda futura só se coloca quando ocorrer o correspondente gozo da coisa.
O segundo aspecto em que importa reflectir tem a ver com o montante da renda. O valor da renda pode ser maior ou menor, mas é em qualquer circunstância a totalidade da contrapartida acordada ou estabelecida para o gozo da coisa. Por conseguinte, por maior ou menor que seja a sua expressão, o não pagamento da renda significa sempre a absoluta falta de contrapartida pela totalidade do gozo que apesar disso o arrendatário teve. Para o senhorio a falta de embolso da renda constitui sempre a privação da totalidade daquilo a que tinha direito e outrossim da totalidade da contrapartida pela cedência do gozo da coisa que efectivamente realizou. Para o credor, deixar de receber a renda é deixar de receber tudo, cumprindo apesar disso a sua parte do negócio. Para o devedor, deixar de pagar a renda é pagar nada por um gozo da coisa de que se beneficiou na íntegra.
O terceiro aspecto que nos parece relevante reside na postura da ré. Esta defendeu-se, alegando na contestação que nada tinha de pagar por estar a usufruir da casa onde habita uma vez que a casa afinal lhe pertencia. Se ao longo deste tempo a ré pensou que não tinha de pagar nada por estar a habitar a casa, então, não foi por pensar que o autor tinha direito às rendas mas não as queria receber ou prescindia delas, mas por pensar que as mesmas não eram devidas, que não existia contrato donde emergisse a correspondente obrigação jurídica. A ter confiado em alguma coisa não foi, portanto, em que o autor não exigiria mais o pagamento de renda, enquanto contrapartida de um arrendamento, mas em que não tinha de pagar, ao autor ou a qualquer outra pessoa, qualquer contrapartida, seja de que natureza for. O que significa que o referencial da confiança da ré não era nem o comportamento do autor – era antes a errónea convicção de ser proprietária da casa –, nem o pagamento da renda – era antes a inexistência de fonte jurídica de qualquer obrigação –. E significa também que o comportamento do autor em nada terá contribuído para gerar a concreta confiança que alegadamente a ré terá criado.
O outro aspecto sobre que devia reflectir-se tem a ver com o modo como se encontra regulamentado legalmente o exercício do direito à resolução do contrato de arrendamento. E para isso é necessário abrir aqui um parêntesis para determinar o regime aplicável e as suas características.
De acordo com os factos provados, o contrato de arrendamento foi celebrado entre o Município … e os réus em data não concretamente apurada mas sempre posterior a 4 de Março de 1991 e anterior a Outubro de 1991.
À data da sua celebração encontrava-se já em vigor o Regime do Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro. Este regime foi entretanto revogado e substituído pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, o qual entrou em vigor em 27 de Junho de 2006.
Em conformidade com o critério de delimitação do âmbito temporal da aplicação do NRAU, fixado no artigo 59º, nº 1, da Lei n.º 6/2006, “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”. Acresce que no artigo 26.º do mesmo diploma se estabeleceu o princípio de que os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano, como é o caso do celebrado pelas partes, passam a estar subordinados às regras do NRAU, afirmando-se para o efeito que “os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU” (com as especificidades dos números seguintes, nenhuma das quais se aplicando, todavia, à situação em análise).
Por outro lado, os factos que consubstanciam o incumprimento que alegadamente gerou o direito à resolução são todos eles – quanto aos anteriores o direito mostrava-se já caducado à data da instauração da acção – posteriores à entrada em vigor do NRAU. Por conseguinte, independentemente daquela norma transitória, sempre resultaria ser o NRAU aplicável aos fundamentos da acção – neste sentido os Acórdãos da Relação de Lisboa de 25.09.07 e de 27.05.08 e da Relação do Porto de 10.11.2009, in www.dgsi.pt –.
Ora o contrato de arrendamento é, consabidamente, aquele mediante o qual uma parte cede à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição (artigo 1022.º do Código Civil). Constituem assim obrigação do locador entregar ao locatário a coisa locada e assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que ela contratualmente se destina (artigo 1032.º do Código Civil) e obrigação do locatário pagar a renda ou aluguer (1038.º do Código Civil).
Segue-se que o contrato de arrendamento é, por natureza, sinalagmático ou bilateral, porquanto não só gera obrigações para ambas as partes, como essas obrigações se encontram unidas por um vínculo de reciprocidade ou interdependência – cf. Acórdão Relação do Porto de 13.03.2012, relatado por Fernando Samões, in www.dgsi.pt –.
Sem prejuízo, prescreve o artigo 1040.º que se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta.
Quanto ao pagamento da renda ou aluguer, estabelece o artigo 1039.º a renda ou aluguer deve ser pago no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita, e no domicílio do locatário à data do vencimento, se as partes ou os usos não fixarem outro regime. E o artigo 1075.º acrescenta que se estiverem em correspondência com os meses do calendário gregoriano, as rendas devem ser pagas, na falta de convenção em contrário, a primeira no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.
Nos termos do artigo 1041.º, constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento, mas o direito à indemnização ou à resolução do contrato cessa se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.
Quanto à resolução do contrato, o artigo 1083.º do Código Civil permite a qualquer das partes resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte. Esta norma, tendencialmente, equipara o contrato de arrendamento aos demais contratos, no que concerne ao regime e consequências do incumprimento. Mas logo a seguir desfaz essa equiparação ao exigir para o direito à resolução um incumprimento qualificado. Estabelece para o efeito que é fundamento de resolução não qualquer incumprimento – por definição e suficiência, definitivo – mas somente o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
Mas a norma não se limita a esta cláusula geral, melhor dizendo, não cria esta cláusula geral sem dar pistas para a sua concretização jurisprudencial. E assim estabelece que o senhorio pode resolver o contrato, por lhe ser “inexigível a manutenção do arrendamento”, “em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas”. Esta norma constitui uma previsão legal de inexigibilidade da manutenção do contrato, isto é, de conformação legal do relevo do incumprimento para efeitos de extinção da relação. Nessa medida, deve entender-se que a simples falta de pagamento, ainda que meramente parcial, de uma renda, por mais de três meses, é fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio – cf. Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, vol. II, 2011, pág. 1064, citado no último Acórdão mencionado –.
Resultando da lei esta composição relativamente à gravidade do incumprimento pelo arrendatário da obrigação de pagamento da renda que constitui ex lege fundamento de resolução, parece que o aplicador da lei deve ser particularmente parcimonioso na desvalorização de comportamentos que, apesar de tudo, integrem e preencham cabalmente a previsão legal. Tanto mais que a lei, da mesma forma que faz esta ponderação da gravidade do incumprimento, estabelece toda uma panóplia de oportunidades para o arrendatário sanar o incumprimento e evitar a consequência – vide artigos 1041.º e 1048.º do Código Civil –.
Tendo presentes estas quatro ideias-força afigura-se-nos mais fácil avaliar se a situação configura mesmo um abuso de direito. Relativamente ao argumento da ré para defender essa qualificação, entendemos que o mesmo é improcedente.
Com efeito, como assinalámos, de acordo com a sua alegação, a ré não pode ter formado a confiança de que o autor prescindia ou renunciava ao direito às rendas, de que o autor tinha esse direito mas abdicava dele, muito menos pode ter formado a confiança de que o faria para todo o sempre. Acresce que ao contrário do que a ré alegou resultou não provado que o autor nunca haja interpelado a ré para pagar quaisquer rendas (facto controvertido n.º 32, cuja decisão a ré não impugnou), referindo-se na fundamentação da decisão da matéria de facto (e não propriamente nesta, como seria importante para a questão do abuso de direito) que o autor instaurou mesmo um procedimento de injunção para obter o pagamento de diversas rendas em dívida (ou seja, optou então pela via da obtenção do pagamento, sem peticionar a resolução do contrato) e depois disso até deferiu o pedido da ré para pagar em prestações, sem que, todavia, esta o cumprisse.
No tocante ao fundamento ensaiado na sentença, da desproporção entre o valor das rendas que motiva a resolução e a consequência para a ré do despejo, a primeira observação a fazer é que a infracção cometida pela ré não foi apenas a do não pagamento de três rendas, foi a do não pagamento das rendas de vários anos consecutivos. O facto de o direito à resolução por falta de pagamento das rendas ter caducado em relação às rendas em dívida há mais de 1 anos antes da instauração da acção, não afasta que o incumprimento haja sido cometido e tenha tido a expressão que teve. Repare-se, aliás, que o autor nem sequer formula o pedido de pagamento da totalidade das rendas devidas porque em relação às rendas de vários anos antes diz possuir já um título executivo – procedimento de injunção –.
Por outro lado, esse incumprimento corresponde à totalidade do valor de cada renda, ou seja, traduz uma situação em que a ré pura e simplesmente nada pagou ao longo de anos pelo gozo da habitação. É certo que entre os deveres – legais ou apenas éticos e cívicos, tanto faz – de uma Câmara Municipal se encontra o de diligenciar para que os seus cidadãos mais desfavorecidos tenham acesso a uma habitação condigna. Mas daí a exigir que a Câmara Municipal forneça uma habitação – que, recorde-se, embora prefabricada, era no caso nova quando foi cedida à ré – sem qualquer contrapartida ou que pactue com reiteradas situações de incumprimento da prestação sem que, ao menos, o beneficiário alegue e demonstre uma incapacidade involuntária para pagar o pouco que seja, vai uma distância que a nosso ver nem a boa fé, nem os bons costumes, nem o fim social e económico do direito podem sustentar.
Acresce que se o montante da renda em questão é baixo, muito provavelmente não corresponde ao valor de mercado do arrendamento de uma habitação similar. O que há-de significar que o autor já fez a sua parte: assegurou à ré uma casa para morar mediante uma contrapartida subsidiada. A ré, por sua vez, perante um valor tão baixo, dificilmente deixaria de ter condições para o pagar e não alegou nada em contrário. Perante esse desequilíbrio das prestações recíprocas que se supunham comutativas, se houvesse como julgar excessiva a posição do autor de pretender a resolução do contrato, haveria por certo como julgar desproporcionada a posição da ré de nada pagar pelo gozo da casa arrendada e, com isso, neutralizado aquele eventual excesso.
Finalmente, não se pode esquecer que é a própria lei a atribuir a uma mora superior a três meses – e nem sequer a uma mora de três meses de renda como, em certa medida, parece fazer-se confusão na sentença – o efeito de tornar inexigível a manutenção do contrato de arrendamento. E essa solução legal mostra-se absolutamente justificada em função dos vários mecanismos que a lei confere ao incumpridor para sanar a mora e evitar os efeitos contratuais dessa inexigibilidade. Se a lei assim o considera, não se nos afigura que o julgador possa defender que existe abuso de direito no pedido de resolução do contrato quando a mora se estende por bem mais de um ano e compreende bem mais 12 meses de renda.
Tendo isto em mente, cremos bem que dadas as circunstâncias do caso, não se pode julgar que o exercício do direito à resolução do contrato seja abusivo e as consequências desse direito possam ser neutralizadas pelo instituto do abuso de direito. Por conseguinte, impõe-se dar provimento ao recurso, decretando a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas e condenando os réus a entregar ao autor, devoluto de pessoas e bens, o imóvel sito na Rua …, n.º …, …, …, Gondomar.
O autor refere nas suas alegações de recurso um último aspecto relativo ao depósito de rendas e indemnização efectuado pela ré aquando da contestação, questionando que se tenha absolvido a ré de pagar “as rendas vencidas no prazo de um ano antes da propositura da acção” com fundamento no facto de as mesmas se “encontrarem depositadas” sem atentar que o depósito foi feito à condição e sem se ter, em simultâneo, autorizado o autor a fazer seu o valor depositado.
Esta observação do recorrente é absolutamente pertinente. Tendo o depósito sido feito à ordem do tribunal e à condição, o autor não podia sem mais aceder ao valor depositado para se pagar do valor das rendas. Tornava-se necessário que o tribunal se pronunciasse a final sobre a validade do depósito efectuado e o destino da quantia depositada. Verificada a condição a que a depositante submeteu o depósito – haver contrato de arrendamento e serem as rendas efectivamente devidas –, o depósito produz o efeito de extinção da obrigação de pagamento das rendas a que corresponde. Por isso, podendo absolver-se a ré de pagar – novamente – as rendas cujo valor depositou, era no entanto forçoso atribuir ao credor o valor depositado como pagamento do seu crédito.
Deve, no entanto, referir-se que aquele depósito compreende rendas e indemnização. Ora a partir do momento em que, como quer que seja, o autor obtém a resolução do contrato e o despejo, a indemnização não lhe é devida. Com efeito, embora a indemnização tenha natureza moratória, o seu montante afasta-se da indemnização moratória comum às demais obrigações pecuniárias – juros sobre a quantia em dívida – assumindo verdadeira natureza de cláusula penal legal destinada a compensar o credor não pelo atraso no pagamento mas pela perda do direito à resolução do contrato. É o que resulta do disposto no artigo 1041.º, n.º 1, parte final, do Código Civil, ao estabelecer que a indemnização não é devida se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
Não obsta a esta conclusão, parece-nos, a circunstância de no caso ter sido entendido que aquele depósito fez caducar o direito à resolução com base no não pagamento das rendas depositadas (rendas dos últimos 12 meses), vindo apesar disso a resolução a operar mas com fundamento no não pagamento de outras rendas não depositadas. A indemnização de 50% é devida como forma de evitar a resolução por falta de pagamento de rendas. A sua razão de ser é a de facultar ao inquilino um direito potestativo de impedir a resolução e o seu montante excede o que normalmente corresponderia ao dano moratório. Por isso mesmo, a partir do momento em que a resolução é mesmo declarada com base na falta de pagamento – destas ou de outras – rendas, a indemnização não é mais devida. Sendo assim, como nos parece, o autor deve ser autorizado a levantar apenas o valor das rendas depositadas (€69,16), ficando o valor da indemnização (€34,58) na disponibilidade da autora que a depositou sem sucesso.
V.
Pelo exposto, acordam os juízes do Tribunal da Relação em julgar:
i) o recurso da ré improcedente e, consequentemente, negando provimento à apelação confirmam a decisão condenatória impugnada;
ii) o recurso do autor parcialmente procedente e, por conseguinte, dando provimento parcial à apelação, revogam a decisão absolutória recorrida e em seu lugar decretam a resolução do contrato de arrendamento, condenam os réus a entregarem ao autor o imóvel arrendado, livre de pessoas e bens, e autorizam o autor a levantar a quantia de €69,16 do depósito efectuado pela ré aquando da contestação.
Custas do recurso da ré: pela ré (tabela I-B)
Custas do recurso do autor: pela parte vencida a final (tabela I-B).
Custas da acção: pela ré.
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Porto, 19 de Dezembro de 2012.Aristides Manuel da Silva Rodrigues de Almeida
José Fernando Cardoso Amaral
Fernando Manuel Pinto de Almeida
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[1] Elenco provisório, face ao que abaixo se dirá quanto aos factos assentes por falta de impugnação.
[2] Versão provisória, dado que os itens 9, 10 e 11 foram impugnados no recurso da matéria de facto da ré.
[3] Nesse sentido, porém, o Acórdão da Relação do Porto de 17.12.1987, in Colectânea de Jurisprudência, 1987, tomo V, pág. 218.
[4] Menezes Cordeiro, in Da boa fé no direito civil, Almedina, 3.ª reimpressão, a pág. 811, nota 607, cita Griebeling para afirmar que este “analisa com mérito o condicionalismo a aditar ao decurso do tempo para que de suppressio seja o caso, em: a) comportamento exterior: o titular deve comportar-se como se não tivesse o direito ou não mais quisesse exercê-lo; b) previsão de confiança: a contraparte confia em que o direito não mais será feito valer; c) desvantagem injusta: o exercício superveniente do direito acarretaria, para a outra parte, uma desvantagem iníqua.”