| 249/14.9T8MAI-B.P1 |  |
VENDA JUDICIAL
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
CADUCIDADE
LEGITIMIDADE PROCESSUAL
LEGITIMIDADE SUBSTANTIVA
II - O prazo de dedução de embargos aludido no nº 2 do art. 344º do CPC só releva em relação aos embargos de natureza repressiva, não já aos de natureza preventiva, sujeitos tão só aos limites processuais relacionados com o estado do processo – a determinação do acto ou diligência afectante do direito do terceiro e a respetiva execução.
III - Têm função preventiva os embargos cuja finalidade não é reagir contra a penhora (que em nada afecta o direito do embargante ao gozo da coisa, ao abrigo do contrato de arrendamento - a compatibilidade entre a penhora e arrendamento resulta, com clareza, do disposto no art. 756º, nº 1, b) do CPC), antes reagir contra, prevenindo-o, o acto de entrega da coisa (de desapossamento do local dado de arrendamento) que o agente de execução pretende efectivar, em vista do bem ser entregue a quem o adquiriu na acção executiva.
IV - Não caduca com a venda judicial o contrato de arrendamento celebrado antes da penhora, ainda que posteriormente à garantia hipotecária do credor exequente.
Relator: João Ramos Lopes
Adjuntos: Anabela Dias da Silva
João Proença
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto
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RELATÓRIO
Apelante: AA (terceiro embargante).
Apelados: A... – STC, SA (embargada adquirente) e BB, CC, DD, EE, FF e GG (embargados executados).
Juízo de execução da Maia (lugar de provimento de Juiz 2) – Tribunal Judicial da Comarca do Porto.
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Por apenso ao processo de execução para pagamento de quantia certa em 27/09/2014 intentado contra os embargados executados e no qual viria a ser penhorado e posteriormente vendido, à embargada A... – STC, SA, bem imóvel, notificado que foi pela agente de execução para proceder à entrega de tal imóvel, apresentou-se o apelante a deduzir os presentes embargos de terceiro com função preventiva (art. 350º do CPC), alegando que tal solicitada e projectada entrega ofende o seu direito ao gozo e fruição do bem, fundado em contrato de arrendamento outorgado em 1 de Setembro de 2014 com os então proprietários (a embargada executada FF e o entretanto falecido HH – falecido na pendência da execução, sendo julgado habilitados como seus sucessores os demais executados pessoas singulares), pedindo se declare que tal contrato de arrendamento não caducou por efeito da venda judicial realizada na execução (pois que, apesar de posterior à hipoteca constituída a favor do credor exequente, o contrato é anterior à penhora).
Contestados os embargos (defendendo a embargada adquirente – além da caducidade dos embargos, por deduzidos mais de trinta dias depois de conhecida a penhora pelo embargante e, de todo o modo, a caducidade do arrendamento ocorrida com a venda – a ilegitimidade do embargante nos presentes embargos em razão da caducidade do arrendamento, ocorrida com a venda executiva, pois que o contrato é posterior à hipoteca constituída a seu favor), cumprido o contraditório, foi proferida decisão que julgou ‘procedente por provada a excepção de ilegitimidade activa’ e declarou ‘extinta a presente instância’.
Apela o embargante, pretendendo a revogação da decisão e sua substituição por outra que julgue os embargos totalmente procedentes, formulando as seguintes conclusões:
1- O âmago da discussão jurídica é saber se o contrato de arrendamento para habitação, no qual o Recorrente é arrendatário, caducou com a venda executiva do imóvel locado (adquirido pela Recorrida). Ou seja, o que se pretende é que seja apreciada a validade do contrato de arrendamento alegado pelo Recorrente que, a confirmar-se, lhe confere a legitimidade para deduzir Embargos de Terceiros.
2- Por regra, a apelação tem efeito meramente devolutivo – artigo 647º, n.º 1 CPC.
3- Nas situações expressamente previstas na lei, a apelação tem efeito suspensivo do processo – artigo 647º, números 2 e 3 do CPC.
4- O caso dos autos enquadra-se nas acções referidas na al. b) do n.º 3 do artigo 647º, que nos remete para a alínea a) do n.º 3 do artigo 629º, ambos dos CPC, pois em causa está a validade, subsistência ou cessação de contrato de arrendamento.
5- Pelo que deve ser atribuído à presente apelação efeito suspensivo.
6- O Recorrente discorda em absoluto da douta decisão a quo, na medida em que existiu erro, flagrante, na aplicação do direito (error juris).
7- A Mma. Juiz a quo olvidou por completo jurisprudência que se encontra uniformizada, e sustentou a sua escassa fundamentação em posições jurisprudenciais anteriores a 2018 e em doutrina que, actualmente, é minoritária nesta matéria.
8- Como adiante iremos demonstrar, a decisão que se pretende ver agora apreciada em sede de recurso, não só viola jurisprudência firmada dos nossos tribunais superiores, como também evidencia um desrespeito pelo dever de obediência dos tribunais de hierarquia inferior aos tribunais de hierarquia superior.
9- Ora, é entendimento uniformizado na nossa jurisprudência que o comprador, por venda executiva do imóvel hipotecado a seu favor, não beneficia do cancelamento do arrendamento anterior à respectiva penhora – cfr. artigos 819º, 1057° e 1311°, n.º 2, todos do Código Civil (CC). Isto é, é inaplicável o n.º 2 do artigo 824º do CC aos arrendamentos registados depois da hipoteca mas anteriores à penhora, subsistindo, por isso, com a concretização da venda.
10- Os tribunais superiores chegaram à conclusão (e bem!) que entendimento contrário conduzia a resultados profundamente nefastos, até porque a relação jurídica de arrendamento, atendendo ao modelo de direito real ínsito no artigo 1305º do CC, não se confunde com um direito directamente referido à coisa arrendada, com um direito que tem por objecto a coisa arrendada, ou melhor, não se confunde com um direito real. E que, então, não deve ser suprimido por aplicação da regra de extinção provocada pela venda (artigo 824º, n.º 2 do CC).
11- Conjugadas a interpretação literal, sistemática e teleológica do artigo 824º, n.º 2 do CC, concluiu-se que o arrendamento está entre os direitos que se transmitem com a venda executiva!
12- O artigo 1051º do CC, prevê os casos de caducidade do contrato de locação/arrendamento, e somente essas situações fazem caducar o contrato de locação/arrendamento.
13- No artigo 1057º do CC está expressamente prevista a regra da sua transmissão (emptio non tollit locatum): “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo”.
14- O art.º 1057º do CC é uma norma imperativa, não admitindo convenção em contrário!
15- Por conseguinte, veja-se o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência n.º 2/2021, de 05 de agosto, do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), publicado no Diário da República n.º 151/2021 (Série I de 05.08.2021), e bem assim os arestos de 03-11-2021 (processo n.º 2418/16.8T8FNC.L1.S1, processo n.º 311/12.2TBRDD-B.E1.S2) e de 15-02-2022 (processo n.º 718/11.2TBALQ-B.L1.S1), todos do STJ.
16- Uniformizou-se jurisprudência no sentido da não aplicação do artigo 824º, n.º 2 do CC ao contrato de arrendamento para habitação, o qual persiste após a liquidação no processo de insolvência, por força do regime civilístico do arrendamento consagrado no artigo 1057º do referido diploma, segundo o qual “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo”.
17- Os argumentos em que se baseou a decisão do Acórdão do STJ n.º 2/2021 (AUJ), são, forçosamente, válidos também para o caso destes autos.
18- O AUJ concebeu o direito de arrendamento como um direito obrigacional, que não integra a categoria dos direitos reais a que se reporta o artigo 824º, n.º 2 do CC, considerando, também, que não estamos perante qualquer lacuna a exigir um raciocínio de analogia que justificasse que o conceito de direito reais se alargasse ao direito de arrendamento.
19- Não faz sentido falar em lacuna a preencher pelo recurso à analogia, nem em interpretação extensiva do artigo 824º, n.º 2 do CC, num contexto em que é o próprio legislador que manifestou vontade de expressamente proteger o direito do arrendatário, prevendo um regime específico consagrado no artigo 1057º do CC (emptio non tollit locatum), e que se manteve incólume até hoje, apesar das sucessivas alterações ao regime do arrendamento urbano no sentido de flexibilizar o contrato de arrendamento.
20- Entende-se no AUJ, e é consensual na doutrina, que o direito de arrendamento é, na sua estrutura, um direito pessoal de gozo, de natureza obrigacional, do qual decorre para o locador a obrigação de proporcionar ao locatário o gozo de um imóvel, temporariamente, mediante uma determinada retribuição, estando o seu enquadramento legal perfeitamente definido no artigo 1022º do CC.
21- Foi afastada pelo AUJ, quer a natureza real do direito do arrendatário a gozar o imóvel, quer a possibilidade de aplicação analógica do artigo 824º, n.º 2 do CC, que estaria vedada pelo princípio da tipicidade dos direitos reais consagrado no artigo 1306º do mesmo código.
22- A norma do artigo 824º, n.º 2 do CC tem um sentido claro e preciso, no que concerne aos direitos que caducam em sede de venda executiva, apenas os reais e não os direitos obrigacionais, como o caso do direito de arrendamento, quer a questão se coloque num processo de insolvência, quer num processo executivo comum.
23- Não existe qualquer razão lógica ou de justiça material para distinguir os dois contextos processuais em que a questão se coloca.
24- Nas causas de caducidade do contrato de arrendamento enunciadas no artigo 1051º do CC, não consta a venda, quer seja em acção executiva, quer em liquidação em processo insolvencial.
25- A hipoteca não impede ao proprietário o poder de disposição dos bens, mediante alienação ou oneração, tendo o credor que contar com a possibilidade de o imóvel poder vir a ser arrendado após a constituição da hipoteca, o que, de resto, como vimos, não desvaloriza necessariamente o imóvel, dada a liberalização do mercado de arrendamento.
26- Porém, caso se verificasse a caducidade do contrato de arrendamento, por aplicação do art.º 824º, n.º 2 do CC, o arrendatário teria a obrigação de imediatamente restituir o imóvel, como decorreria dos artigos 1038º, alínea i) e 1081º, n.º 1, ambos do CC.
27- Além da perda abrupta de um direito dotado de dignidade constitucional [art.º 65º da Constituição da República Portuguesa (CRP)], o arrendatário sofreria ainda penalizações de natureza económica por não conseguir encontrar, de imediato, uma habitação alternativa.
28- Mais, quando o legislador alterou o art.º 819º do CC (através do DL n.º 38/2003, de 08 de Março), nele passando a incluir o arrendamento posterior à penhora, entre os actos inoponíveis à execução, podia ter alterado o art.º 824º, n.º 2 do mesmo diploma, e se o não fez é porque não quis fazer caducar o arrendamento anterior à penhora!
29- Mais a mais, em Fevereiro de 2019, entrou em vigor a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro. Esta Lei veio implementar medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade, e promoveu alterações significantes em diversos diplomas.
30- Para a situação dos autos, destaque-se a alteração introduzida ao artigo 25º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 de 23 de Junho, que deixou de colocar excepções/entraves ao arrendamento a terceiros de imóveis hipotecados.
31- No novo texto daquele normativo, passou a ser possível arrendar um imóvel hipotecado sem ver prejudicadas as condições contratuais do crédito à habitação, e sem a obrigatoriedade de comunicar este contexto ao banco.
32- Logo, é evidente que o contrato de arrendamento celebrado entre os Executados, HH e FF, e o Recorrente, não está ferido de qualquer irregularidade.
33- Aliás, o Recorrente acreditou na honestidade e seriedade dos Executados, HH e FF, e ficou ciente de que a partir de 01 de Setembro de 2014 (data da celebração do contrato de arrendamento) havia adquirido a posse/gozo do segundo andar frente, do prédio sito na Rua ..., ..., no lugar de ..., da União de Freguesias ... (... e ...), do concelho ..., descrito sob o n.º ...76 na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz sob o artigo ...87... ao ter actuado segundo os ditames da boa-fé, e estando a Lei (e a jurisprudência) do seu lado, jamais poderia o Recorrente ser agora prejudicado, perdendo a qualidade de arrendatário.
34- É clarividente que o contrato de arrendamento celebrado pelo Recorrente, por ser anterior à realização da penhora (i.e., o contrato de arrendamento foi outorgado em 01 de Setembro de 2014, e a penhora foi realizada em 30 de Junho de 2015), deve subsistir, continuando aquele a ser o actual arrendatário do segundo andar frente, do prédio sito na Rua ..., ..., no lugar de ..., da União de Freguesias ... (... e ...), do concelho ..., descrito sob o n.º ...76 na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz sob o artigo ...87.
35- O incidente de oposição mediante Embargos de Terceiro, regulado nos artigos 342º e seguintes do CPC, constitui meio processual adequado para alguém que, não sendo parte na causa, pretenda fazer valer a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência de penhora ou qualquer acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens.
36- O Recorrente é alheio (terceiro) à lide exequenda e viu os seus direitos (posse/gozo), enquanto arrendatário, atacados por um acto judicialmente ordenado de entrega de bens (do qual só teve conhecimento com a intimação realizada em 15 de Dezembro de 2022, pela Exma. Sra. Agente de Execução, Dra. II).
37- Do exposto, não restam quaisquer dúvidas que o contrato de arrendamento celebrado pelo Recorrente, por ser anterior à realização da penhora (i.e., o contrato de arrendamento foi outorgado em 01 de Setembro de 2014, e a penhora foi realizada em 30 de Junho de 2015), deve subsistir.
38- E, consequentemente, tem o Recorrente legitimidade para intentar Embargos de Terceiro.
39- A sentença proferida pelo Tribunal de primeira instância fez uma incorrecta aplicação do direito ao caso concreto, cabendo a este Venerando Tribunal revogar a douta decisão, substituindo-a por outra que julgue totalmente procedentes os Embargos de Terceiro, com as devidas e legais consequências.
Os embargados (quer a embargada exequente, quer os embargados executados) não apresentaram contra-alegações.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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Da delimitação do objecto do recurso
Considerando, conjugadamente, a decisão apelada (que constitui o ponto de partida do recurso) as conclusões das alegações e a regra da substituição do tribunal recorrido (e mostrando-se cumprido o contraditório imposto pelo art. 665º, nº 3 do CPC), as questões a decidir reconduzem-se a apreciar:
- da legitimidade activa do embargante apelante,
- caso a anterior questão mereça resposta afirmativa (como pretendido pelo apelante), cumprirá, mostrando-se assentes os factos necessários à apreciação jurídica, apreciar tanto da invocada caducidade dos embargos como ainda da caducidade ou antes manutenção do contrato do contrato de arrendamento em razão da venda judicial do imóvel tomado de arrendamento em data posterior a hipoteca constituída a favor do credor exequente (e antes da penhora).
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FUNDAMENTAÇÃO
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Fundamentação de facto
A decisão apelada considerou provados os seguintes factos:
1- Em 04 de Outubro de 2012, o exequente concedeu à sociedade B..., Ld.ª, um financiamento, com o n.º ...72, no valor de Eur. 400.000,00 (quatrocentos mil euros).
2- Para garantia do mencionado financiamento, a sociedade B..., Ld.ª entregou ao exequente uma livrança por si subscrita e avalizada pelos executados GG, BB, CC e DD, com montante e data de vencimento em branco, ficando o Banco exequente autorizado a preencher a referida livrança em caso de incumprimento, por parte da mutuária, das obrigações que assumiu no citado contrato de mútuo, o que o Banco fez, oportuna e legitimamente, na sequência do incumprimento contratual da sociedade.
3- O exequente é dono e legítimo portador de uma livrança, no montante de Eur. 400.682,11 (quatrocentos mil, seiscentos e oitenta e dois euros e onze cêntimos), vencida em 22 de Agosto de 2014, subscrita pela sociedade B..., Ld.ª e avalizada à subscritora pelos executados GG, BB, CC e DD.
4- Por escritura notarial de hipoteca, lavrada no dia 04 de Outubro de 2012, no Cartório Notarial de JJ, em Guimarães, os executados GG (entretanto falecido, estando julgados habilitados os seus herdeiros para com eles prosseguir a causa) e FF, constituíram, a favor do exequente, hipoteca voluntária, com a máxima amplitude legal, abrangendo todas as benfeitorias, construções, bem como os direitos inerentes ao bem imóvel objecto da presente hipoteca, que venham a existir sobre o seguinte bem imóvel: prédio urbano, correspondente a armazém e habitação, de rés-do-chão, primeiro, segundo e terceiro andares, com logradouro, sito na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o n.º...76 (resultante da anexação dos n.os ...46 e ...03) e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...87.
5- A citada hipoteca foi constituída pelos executados GG e FF em garantia do bom pagamento das obrigações emergentes do citado contrato de financiamento, com o n.º ...72, celebrado entre o exequente e a sociedade B..., Ld.ª. A referida inscrição hipotecária encontra-se registada a favor do exequente na Conservatória do Registo Predial da Trofa, até ao montante máximo de Eur. 548.000,00 (quinhentos e quarenta e oito mil euros), pela Ap. ...92 de 2012/10/04.
6- Em 1.09.2014, HH e FF, na qualidade de primeiros outorgantes e legítimos donos e possuidores e AA na qualidade de segundo outorgante, celebraram um contrato de arrendamento para habitação de duração limitada, correspondente ao apartamento T1 do prédio urbano sito na Rua ..., ... Fte., freguesia União das freguesias ... (… e …), concelho ..., inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo ...87.
7- O imóvel identificado em 4 foi penhorado e vendido nos autos de execução a que estes autos correm por apenso e adquirido pela embargada A... – STC, SA.
Pode também dar-se por assente, pois resulta documentalmente provado (o embargante juntou com a sua petição, como documento nº 2, a notificação recebida da agente de execução):
8- O embargante foi notificado, no dia 15 de Dezembro de 2022, por contacto pessoal da agente de execução em vista de proceder à entrega da habitação referida em 6, no dia 16 de Janeiro seguinte.
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Fundamentação jurídica
A. Da (i)legitimidade do terceiro embargante.
A decisão apelada considerou que por ser de concluir ter caducado, com a venda executiva, o contrato de arrendamento invocado como fundamento da pretensão, carece o embargante de legitimidade activa para deduzir os presentes embargos.
Conclusão que não podemos corroborar, pois que faz corresponder a legitimação substantiva (a concludência ou reconhecimento do direito invocado) à legitimidade processual.
A legitimidade, pressuposto processual – ‘um dos elementos de cuja verificação depende o dever de o juiz proferir decisão sobre o pedido formulado, concedendo ou indeferindo a providência requerida’[1] –, distingue-se das condições da acção, pois aquela constitui o poder de dispor do processo (de o conduzir ou gestionar no papel de parte)[2], resumindo-se a uma condição para que a acção possa ser apreciada, enquanto estas respeitam aos requisitos indispensáveis para a procedência da acção, contendendo com os requisitos necessários para que a pretensão seja tida por fundada. A legitimidade respeita às condições de admissibilidade do processo ou da instância; as condições da acção são conformadas pelos requisitos necessários para que a acção, baseada no direito substantivo, possa considerar-se procedente[3], ou seja, que o demandante tenha razão segundo o direito material[4] – são requisitos para a concessão ou denegação da tutela pretendida que impõem apurar a relação de coincidência da pretensão invocada e da situação de facto respectiva com o direito material[5].
Enquanto qualidade para agir ou contradizer[6], a legitimidade refere-se à posição do sujeito em face da relação controvertida, objecto do concreto litígio, posição que lhe permite ser parte num determinado processo concreto, que tem esse litígio como objecto (legitimatio ad causam)[7] – a legitimidade, enquanto condição necessária ao proferimento de decisão de mérito (enquanto pressuposto processual), exprime a relação entre a parte no processo e o objecto deste (a pretensão ou pedido) e, portanto, a posição que a parte deve ter para que possa ocupar-se do pedido, deduzindo-o ou contradizendo-o[8].
Afere-se (a legitimidade, enquanto pressuposto processual) pela relação material controvertida tal qual é alegada pelo autor, independentemente da sua efectiva existência ou veracidade[9].
Os sujeitos da causa, as partes com interesse directo em demandar ou contradizer, serão aqueles que forem titulares da relação conformada pelo objecto do processo, pela relação litigada, revelada pelo pedido e causa de pedir (art. 30º, nºs 1, 2 e 3 do CPC) – só será parte legítima quem for titular da relação pressuposta pelo pedido, delineada pela causa de pedir (ressalvadas as situações em que a lei indica as pessoas com legitimidade para a causa – primeira parte do nº 3 do art. 30º do CPC).
Pressuposto processual avaliado ou aferido por um critério formal, do qual resulta que o autor será ‘parte legítima se, atenta a relação jurídica que invoca, surgir nela como sujeito suscetível de beneficiar diretamente do efeito jurídico pretendido’[10].
Considerando a relação jurídica invocada pelo embargante, tem de reconhecer-se que nela (em tal relação material controvertida) ele surge como o sujeito directamente beneficiado com o efeito jurídico pretendido – e tanto basta para aferir da legitimidade, pressuposto processual, pois que apurar se o direito que pretende fazer valer em juízo é ou não procedente é questão que apenas interessa ao mérito da causa.
Afirmando-se o embargante como o titular de contrato de arrendamento afectado pela solicitada (pois para tanto notificado pela agente de execução) entrega do imóvel tomado de arrendamento, pretendendo se reconheça que tal contrato não caducou com a venda judicial realizada na execução apensa, terá de concluir-se ser ele o titular activo da relação controvertida e, por isso, ter ele legitimidade activa para a causa – a procedência da pretensão, a concludência do invocado direito (a manutenção do contrato) é questão que respeita ao mérito da causa, não ao pressuposto processual da legitimidade.
Apurada a legitimidade activa do embargante, cumpre, atenta a regra da substituição do tribunal recorrido (art. 665º, nº 2 do CPC)[11], apreciar do mérito da causa, pois que os autos fornecem os elementos de facto para tanto necessários.
B. Da caducidade dos embargos.
Invocou a embargada adquirente a caducidade dos embargos sustentando que ao tempo da sua dedução em juízo se mostravam decorridos mais de trinta dias sobre a data em que o embargante teve conhecimento da venda do imóvel – e sendo o acto ofensivo do seu invocado direito a penhora, deve ser por referência a esta que se conta o prazo do art. 344º do CPC.
Patente a improcedência da invocada excepção.
Não se desconhece a doutrina que defende que aos embargos preventivos se aplica o prazo de caducidade previsto no nº 2 do art. 344º do CPC, sustentando que o mesmo deve contar-se (termo inicial) da data em que o embargante teve conhecimento do futuro acto lesivo do seu direito (‘da data em que o embargante teve conhecimento da futura penhora, despacho de arresto ou de apreensão cautelar)[12].
Entendimento de que, com o devido respeito, nos afastamos, por considerarmos, em atenção ao disposto no art. 350º do CPC, que o prazo de dedução de embargos aludido no nº 2 do art. 344º do CPC só releva em relação aos embargos de natureza repressiva[13] (quando a reacção - a tutela pretendida - tem por objecto diligência já realizada ofensiva do direito invocado pelo embargante) – como referido no acórdão desta Relação, proferido no processo nº 363/07.7TVPRT-J.P1[14], tendo os ‘embargos função preventiva, visando evitar o acto ofensivo do direito, podem ser deduzidos antes de realizada mas depois de ordenada a diligência judicial de apreensão ou entrega de bens (art. 350º, nº 1 do CPC), não havendo, em tais casos, «prazo fixo», antes existindo «dois limites processuais»: «não podem ser deduzidos antes de ordenada a diligência, porque, enquanto o não for, não há justo receio» de ofensa; não podem ser deduzidos «depois de efectuada a diligência porque esta já se realizou», e então a ofensa será acto consumado, não tendo já cabimento os embargos com função preventiva[15]’; é manifestamente inaceitável o entendimento a sujeição dos embargos preventivos ao prazo estabelecido no art. 342º, nº 2 do CPC, pois o ‘pois o que regula em tal situação é o art. 350º, nº 1 do CPC, que não fixa prazo, marcando unicamente limites relacionados com o estado do processo[16]’ e assim que o terminus ad quem da dedução dos embargos de terceiro com função preventiva vai até à execução do acto ou diligência afectante do direito do terceiro embargante.
Entendimento – de que o prazo de dedução de embargos aludido no nº 2 do art. 344º do CPC só releva em relação aos embargos de natureza repressiva, não já aos de natureza preventiva, sujeitos tão só aos apontados limites processuais relacionados com o estado do processo – que vem sendo pacificamente adoptado pela jurisprudência[17], mormente em situações como a dos autos em que o terceiro reage contra a solicitada entrega do bem (que vem gozando e fruindo a coberto de contrato de arrendamento) a quem o adquiriu por venda judicial (sendo o embargante arrendatário de bem alienado na venda judicial, nada podia opor à venda, tendo porém o ‘direito de se opor à entrega do locado ao seu novo proprietário’, pois goza de tutela possessória – art. 1037º, nº 2 do CC – e ainda que pudesse ter esperado que o actual proprietário, perante a recusa da entrega da coisa, instaurasse execução para entrega de coisa certa para deduzir oposição a tal execução, há-de reconhecer-se que o recurso aos embargos de terceiro para tentar resolver a questão já no âmbito do presente processo executivo nada tem de ilegal, podendo os embargos com função preventiva ser ‘deduzidos depois de ordenada a diligência a que se refere o art. 342º’, no caso a entrega do bem arrendado, pois na ‘situação híbrida em que está regulamentada a acção executiva’, a notificação efectuada pelo agente de execução para entrega do bem ‘satisfaz o requisito enunciado no art. 350º do Código de Processo Civil’)[18].
Função preventiva que não pode negar-se nos presentes embargos – não se trata de reagir contra a penhora (como sustentado pela embargada adquirente), que em nada afecta o direito do embargante ao gozo da coisa, ao abrigo do contrato de arrendamento (a compatibilidade entre a penhora e arrendamento resulta, com clareza, do disposto no art. 756º, nº 1, b) do CPC, ao prever, imperativamente, que na penhora do bem arrendado deve ser constituído como depositário o arrendatário), antes de reagir contra, prevenindo-o, o acto de entrega da coisa (de desapossamento do local dado de arrendamento) que o agente de execução pretende efectivar, em vista do bem ser entregue a quem o adquiriu (a embargada adquirente).
De concluir, pois, que os presentes embargos, preventivos, não estão sujeitos ao prazo de caducidade estabelecido no art. 344º, nº 2 do CPC (sendo certo que foram deduzidos no intervalo dos limites processuais previsto no art. 350º do CPC: foram deduzidos depois da notificação feita pela agente de execução em vista da entrega do local arrendado e antes da sua efectivação).
Mostram-se, pois, os embargos tempestivos, ao contrário do invocado pela embargada adquirente.
C. Caducidade ou manutenção do contrato de arrendamento em razão da venda judicial do imóvel tomado de arrendamento posteriormente a hipoteca constituída a favor do credor exequente (e antes da penhora)
Vinham doutrina e jurisprudência debatendo, ponderando a regra da emptio non tollit locatum (art. 1057º do CC), sobre os efeitos da venda executiva de bem dado de arrendamento quando o contrato houvesse sido celebrado posteriormente à garantia exercida – uma corrente sustentando que o arrendamento celebrado antes da penhora (ainda que posteriormente à hipoteca), por falta de indicação da lei em contrário (por não existir preceito de direito substantivo a determinar o contrário da regra estabelecida no art. 2057º do CC), não caducaria com a venda judicial do bem ainda que anteriormente hipotecado[19] (um direito pessoal de gozo, ao qual não seria aplicável o regime previsto no nº 2 do art. 824º do CC, pelo que não caducaria mesmo que existisse hipoteca anterior)[20], posição que encontrava alguma aceitação e reflexo na jurisprudência (segundo este entendimento, o arrendamento não constituiria, sem mais, factor de desvalorização do imóvel, nem constituiria um obstáculo à satisfação integral do crédito garantido, não se aplicando o art. 824º, nº 2 do CC, nem directa nem analogicamente, ao arrendamento, não caducando por isso o contrato celebrado depois do registo da hipoteca, havendo-se antes como transmitida a posição do locador para o adquirente do prédio alienado em venda judicial[21]); outra posição, defendendo que com a venda executiva se operaria a caducidade de contrato de arrendamento celebrado depois da constituição de hipoteca sobre bem posteriormente penhorado e alienado no processo executivo[22]: sendo posterior à garantia prioritária, o arrendamento ‘não pode deixar de caducar, seja qual for a natureza que se lhe possa atribuir’, pois assim teria que ser se for tido o arrendamento por um direito real menor de gozo e se for um direito pessoal de gozo, ‘por maioria de razão caducará, por extinção do objecto da prestação’, não havendo razão para o submeter a regime diferente do aplicável aos direitos reais (devendo recusar-se carácter absoluto à regra do art. 1057º do CC, conhecendo os mesmos limites, para tutela dos credores e adquirentes, que os direitos reais sofreriam, no caso, a caducidade estabelecida no art. 824º, nº 2 do CC, tudo implicando ‘que, no plano processual, o preceito substantivo do art. 1057º do CC não pode, senão, implicar que se dê à locação um tratamento semelhante ao de um direito real de gozo menor em sede de relação com a venda executiva’, não podendo a locação ter um regime mais favorável nem mais desfavorável que um direito real de gozo menor)[23].
A questão, ponderada a analisada no âmbito do processo de insolvência – apurar se a venda de imóvel hipotecado e arrendado, por contrato de arrendamento urbano para habitação celebrado posteriormente ao registo da hipoteca, realizada em apenso de liquidação de processo de insolvência do locador –, veio a ser solucionada (com votação que demonstra a divisão de opiniões suscitada pela questão) pelo Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 2/2021, de 5/07/2021 (publicado no DR, Série I, de 5/08/2021[24]), que concluiu que a ‘venda, em sede de processo insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário, de harmonia com o preceituado no art. 109º, nº 3 do CIRE, conjugado com o art. 1057º do CCivil, sendo inaplicável o disposto no nº 2 do art. 824º do CCivil.’
Reconhecendo que a factualidade subjacente ao caso submetido a apreciação no processo em que foi proferido aquele AUJ não é integralmente equiparável a casos como o dos autos (ali, venda em apenso de liquidação em processo de insolvência; nestes autos, venda em processo executivo), mas considerando que a interpretação do art. 824º, nº 2 do CC ali seguida é plenamente aplicável e válida também para a venda na execução singular, a jurisprudência mais recente do STJ vem agora seguindo esta posição (correspondente àquela enunciada primeira posição), isto é, segue o entendimento de que a venda, em processo executivo, de imóvel arrendado (para fim habitacional ou até não habitacional), quando o contrato de arrendamento tenha sido celebrado depois da constituição de hipoteca sobre o imóvel, não faz caducar o arrendamento, como decorre do art. 1057º do CC, sendo inaplicável o nº 2 do art. 824º do CC[25].
Apesar de não ter valor vinculativo, a jurisprudência uniformizadora deve ser acatada pelos tribunais inferiores (e até pelo STJ em recursos posteriores) enquanto se mantiverem os pressupostos que a ela conduziram em determinado contexto histórico – o ‘respeito pela qualidade e pelo valor intrínseco da jurisprudência uniformizadora do STJ conduzirá a que só por razões ponderosas poderão justificar desvios de interpretação das normas jurídicas em causa’, devendo a discordância ser ‘antecedida de fundamentação convincente, baseada em critérios rigorosos, em alguma diferença relevante entre as situações de facto, em contributos da doutrina, em novos argumentos trazidos pelas partes e numa profunda e serena reflexão’; para contrariar a ‘doutrina uniformizada pelo Supremo devem valer fortes razões ou outras especiais circunstâncias que porventura ainda não tenham sido suficientemente ponderadas’(ao não acatamento de jurisprudência uniformizada não basta a mera discordância do entendimento ou posição adoptada, sendo necessário, para decidir em conformidade com entendimento contrário, trazer argumentação nova e ponderosa, seja baseada em doutrina posterior, seja fundada em actualização interpretativa)[26].
Forte valor persuasivo conferido pelo ordenamento jurídico à jurisprudência uniformizada, que tem valor de precedente qualificado a merecer especial ponderação, pois que visa assegurar a desejável unidade da jurisprudência, só podendo os tribunais afastar-se dela quando uma diferente abordagem e solução surja baseada em novos e decisivos argumentos, razões ou circunstâncias, não abordados no acórdão uniformizador (no fundo, novos argumentos que ponham convincentemente em causa a doutrina fixada)[27].
Assim, e considerando não se verificar circunstancialismo que permita ponderar a adesão a entendimento diverso (não se constata existir argumentação jurídica que não haja sido ponderada e valorizada no acórdão uniformizador, não se observa que o universo de juízes conselheiros tenha sofrido, desde a data da prolação do AUJ nº 2/2021, ampla renovação que leve a prever uma mudança de posição, não se verificou qualquer relevante modificação do regime normativo interpretado e valorizado nem se vislumbra que a decisão uniformizadora se tenha estribado em específicas condições que, entretanto, tenham sofrido sensíveis alterações, nem pode considerar-se que a adesão à solução encontrada em tal jurisprudência uniformizada implique contrariedade insolúvel da consciência ético-jurídica do julgador[28]), deve a jurisprudência uniformizadora fixada no AUJ nº 2/2021 ser acatada.
Jurisprudência que, no que concerne à interpretação dos artigos 824º, nº 2 e 1057º do Código Civil, tem validade que transcende a matéria da insolvência, valendo plenamente no processo executivo singular[29], pois que são idênticos os interesses a ponderar – dum lado o adquirente do bem, do outro o arrendatário – e a normatividade jurídica a aplicar e, assim que se tem de considerar adoptada em tal jurisprudência uniformizadora o entendimento de que, sendo o arrendamento um direito pessoal de gozo ao qual se não aplica, por isso, o regime previsto no nº 2 do art. 824º do CC, e não existindo preceito de direito substantivo a afastar a regra estabelecida no art. 2057º do CC, não caduca com a venda judicial o contrato de arrendamento celebrado antes da penhora, ainda que posteriormente à garantia hipotecária do credor exequente.
Conclui-se, assim, que o contrato de arrendamento aludido no facto 6 dos factos provados, celebrado antes da penhora (ainda que posteriormente à garantia hipotecária de que gozava o exequente), não caducou com a venda judicial do imóvel que o tem por objecto.
D. Síntese conclusiva.
Do exposto decorre a procedência da apelação com a consequente revogação da decisão apelada e, impondo-se afirmar a legitimidade activa do embargante apelante, em julgar, em substituição do tribunal recorrido, procedentes os embargos (e declarar que o contrato de arrendamento em que o embargante figura como arrendatário, celebrado antes da penhora, não caducou com a venda judicial do imóvel, ainda que anteriormente hipotecado), podendo sintetizar-se a argumentação decisória (art. 663º, nº 7 do CPC) nas seguintes proposições:
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DECISÃO
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Pelo exposto, acordam os Juízes desta secção cível em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogando a decisão apelada:
- em julgar o embargante apelante como parte legítima,
- em substituição do tribunal recorrido (art. 655º do CPC), em julgar procedentes os embargos, declarando que o contrato de arrendamento referido no ponto 6 dos factos provados, celebrado antes da penhora, não caducou com a venda judicial do imóvel, ainda que anteriormente hipotecado a favor do credor exequente.
Custas pelos apelados.
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Porto, 30/01/2024
(por opção exclusiva do relator, o presente texto não obedece às regras do novo acordo ortográfico, salvo quanto às transcrições/citações, que mantêm a ortografia de origem)
João Ramos Lopes
Anabela Dias da Silva
João Proença
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[1] A. Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição revista e actualizada, p. 104. Cfr., também, Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, pp. 74 e 75.
[2] Manuel de Andrade, Noções (…), p. 84.
[3] A. Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual (…), p. 105.
[4] Manuel de Andrade, Noções (…), p. 74.
[5] Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, Almedina, 1982, Vol. II, p. 10.
[6] Manuel de Andrade, Noções (…), p. 83.
[7] A. Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual (…), pp. 131 e 132.
[8] José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Volume 1º, 4ª edição, p. 92.
[9] A ‘legitimidade ad causam singular deve aferir-se pela análise do objecto do processo conforme foi delineado pelo autor por via da expressão da relação material controvertida, independentemente da sua existência efectiva ou veracidade’ - acórdão do STJ de 15/12/2005 (Salvador da Costa), no sítio www.dgsi.pt.
[10] Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Parte Geral de Processo de Declaração, 2018, p. 59.
[11] A propósito da aplicação da regra em casos como o dos autos, Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª Edição, pp. 336/337.
[12] Assim, Rui Pinto, A Ação Executiva, Almedina, 2020, 2ª reimpressão, p. 752.
[13] Salvador da Costa, Os Incidentes da Instância, 2017, 9ª Edição, p. 174.
[14] Datado de 27/09/2022, relatado pelo relator do presente, publicado no sítio www.dgsi.pt.
[15] J. A. Dos Reis, Processos Especiais, Volume I, Reimpressão, 1982, pp. 436/437.
[16] J. A. Dos Reis, Processos Especiais (…), p. 437.
[17] Assim decidindo – e a enumeração não tem preocupação exaustiva –, o acórdão do STJ de 14/06/2008 (Salazar Casanova), os acórdãos da Relação do Porto de 11/07/2012 (Filipe Caroço) e de 25/01/2021 (Abílio Costa), os acórdãos da Relação de Guimarães de 24/09/2015 (Jorge Teixeira) e de 7/11/2019 (José Alberto Moreira Dias) e o acórdão da Relação de Lisboa de 6/12/2017 (Carlos Marinho), todos no sítio www.dgsi.pt.
[18] Acórdão do STJ de 19/01/2023 (Ana Paula Lobo), no sítio www.dgsi.pt.
[19] Fernando Amâncio Ferreira, Curso e Processo de Execução, 2010, 13ª Edição, p. 400.
[20] Rui Pinto, A Ação Executiva, 2020, 2ª reimpressão, dá nota, a pp. 905 a 907, das duas posições da doutrina e jurisprudência a propósito da questão. Em defesa desta primeira posição, destaca, além de Amâncio Ferreira, acima referido, Meneses Cordeiro, ‘Da Natureza do Direito do Locatário’, in ROA 40 (1980), pp. 61 e 349 e ss, Pedro Romano Martinez, ‘Venda Executiva. Alguns aspectos das alterações legislativas introduzidas na nova versão do Código de Processo Civil’, Aspetos do novo Processo Civil, 1997, p. 325 e Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano e outros Temas de Direito e Processo Civil, 2004, p. 59.
[21] Por mais recente (e para lá da jurisprudência citada por Rui Pinto, A Ação Executiva (…), p. 905 e por José Lebre de Freitas, A Ação Executiva à luz do Código de Processo Civil de 2013, 7ª Edição, 2017, p. 391), o acórdão do STJ de 27/11/2018 (Henrique Araújo), no sítio www.dgsi.pt.
[22] Entendimento sustentado por Oliveira Ascensão, ‘Locação de bens dados em garantia. Natureza jurídica da Locação’, in ROA 45 (a pp. 345 e ss), p. 363, Miguel Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, 1998, pp. 390 e ss, Remédio Marques, Curso de Processo Executivo Comum à face do Código Revisto, 2000, pp. 408 a 412 e Rui Pinto, A Ação Executiva (…), pp. 906 e 907.
Posição que Rui Pinto, A Ação Executiva (…), p. 906, refere colher maior apoio na jurisprudência, e que por Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. II (Processo de Execução, Processos Especiais e Processos de Inventário Judicial), 2020, Reimpressão, p. 146, é tida como maioritária na doutrina e jurisprudência.
[23] Rui Pinto, A Ação Executiva (…), p. 906.
Seguindo esta posição – e assim decidindo que com a venda judicial de um imóvel hipotecado que tenha sido dado de arrendamento a terceiro após o registo da referida hipoteca, caduca o direito do locatário, nos termos do nº do art. 824º do CC –, por exemplo, por mais recentes, e atendo-nos à jurisprudência do STJ, os acórdãos de 16/09/2014 (Alves Velho), 9/07/2015 (João Camilo), 22/10/2015 (Pires da Rosa), 15/02/2018 (Roque Nogueira) e 18/10/2018 (Rosa Tching).
[24] Também no sítio www.dgsi.pt.
[25] Acórdãos de 15/02/2022 (Maria Clara Sottomayor) e (dois) de 3/11/2021 (Maria Olinda Garcia, ambos com voto de vencido).
[26] Abrantes Geraldes, Recursos (…), pp. 465 e 466 (itálicos no original).
[27] P. ex., e sendo certo que se trata de doutrina pacífica e recorrentemente afirmada pelo STJ, os acórdãos de 3/10/2006 (Faria Antunes), de 24/05/2016 (Nuno Cameira) e de 09/01/2018 (Pinto de Almeida), no sítio www.dgsi.pt.
[28] Cfr., a propósito do circunstancialismo a ponderar em vista de recusar a adesão à jurisprudência uniformizada, Abrantes Geraldes, Recursos (…), p. 468.
[29] Assim o reconhecem os citados acórdãos do STJ de 3/11/2021 e de 15/02/2022.