Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PRESTAÇÃO
MEDIADOR
REMUNERAÇÃO
II - Provando-se que actividade mediadora da autora contribuiu para a conclusão do negócio mediado, mas que este só veio a ser concluído e celebrado já depois de ter expirado o contrato de mediação que tinha celebrado com a ré e por intermédio de outro mediador que recebeu, por isso, remuneração igual a metade da que a autora pretendia receber se tivesse sido ela a tratar da conclusão do negócio, é equilibrado reduzir a remuneração da autora a quantia idêntica à que foi paga àquela segunda mediadora.
1.ª Secção Cível
NUIP …./07.0TBVCD
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da relação do Porto.
I
1. Na acção declarativa de condenação com processo comum sumário que correu termos no ..º Juízo Cível da comarca de Vila do Conde sob o n.º …./07.0TBVCD, proposta por B………., LDA, com sede na Rua ………., em Vila do Conde, contra C………., residente na Rua ………., em Vila do Conde, e contra D………. e mulher E………., residentes na Rua ………., também em Vila do Conde, a autora formulou o seguinte pedido, com fundamento na prestação de serviços de mediação imobiliária prestados aos réus:
1) a condenação da 1.ª ré, C………., a pagar à autora a quantia de 6.450,00€, acrescida de juros a contar da citação até efectivo e integral pagamento, a título de comissão pelos serviços de mediação imobiliária que lhe prestou, e
2) a condenação dos 2.ºs réus, D………. e mulher E………., a pagar à autora a quantia de 3.300,00€, acrescida de juros a contar da citação até efectivo e integral pagamento, também a título de comissão pelos serviços de mediação imobiliária prestados.
Os réus contestaram a acção e deduziram reconvenção.
A 1.ª ré confirmou, em sede de contestação, que subscreveu com a autora um contrato de mediação imobiliária, no regime de não exclusividade, tendo em vista permutar a habitação que então possuía por outra, mas impugnou que tenha sido a autora a tratar do negócio relativo a essa permuta, o qual diz ter sido realizado por outra imobiliária, a quem pagou a comissão acordada. Concluindo que nada tem a pagar à autora. E em sede de reconvenção, pediu a condenação da autora a pagar-lhe a quantia de 1250€, por despesas causados com a presente acção.
Os 2.ºs réus negaram que tenham subscrito com a autora qualquer contrato relativo a serviços de mediação imobiliária e, em todo o caso, o contrato verbal que esta refere é nulo por falta de forma. Também concluindo que nada têm a pagar à autora. E em sede de reconvenção, pediram a condenação da autora a pagar-lhes a quantia a liquidar em execução de sentença por danos que lhes causou com esta acção e ainda 1000€ por despesas causados com a presente acção.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, a fls. 176-188, que, julgando a acção parcialmente procedente, decidiu:
1) condenar a 1.ª ré, C………., a pagar à autora a quantia de 3.000€, acrescida do IVA à taxa legal e dos juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento;
2) absolver do pedido os 2.ºs réus D………. e mulher E………. .
3) absolver a autora dos pedidos reconvencionais contra si formulados pelos réus.
2. A autora não se conformou com essa sentença, na parte em que condenou a 1.ª ré C………. a pagar-lhe apenas metade da comissão acordada no contrato, e apelou para esta Relação, concluindo as suas alegações, em resumo:
1.º - Em face dos depoimentos prestados pelas testemunhas F………., G………. e H………., que se encontram gravados, conjugados com os demais elementos juntos aos autos, deverão ser dados como provados os factos dos quesitos n.º 5, 6, 10 e 11 da base instrutória.
2.º - O Tribunal a quo, nas respostas dadas à matéria da base instrutória, a fls. 169, considerou como provado parte do quesito n.º 13, mas, esse facto, que era essencial para a decisão da causa, foi omitido na sentença, o que constitui a nulidade prevista no art. 668.º, n.º 1, al. b), do C.P.C.
3.º - Tendo presente o regime legal do contrato de mediação imobiliária, o conceito fundamental da actividade de mediação imobiliária é o que se prevê no art. 2.º do DL 211/04, de 20/08: “A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (…)”.
4.º - Ora, no caso sub judice, a recorrente celebrou com a 1.ª ré um contrato de mediação imobiliária, através do qual esta se obrigou a pagar àquela, a título de remuneração, um valor correspondente ao coeficiente de 3% acrescido de IVA à taxa em vigor;
5.º - Está provado que a recorrente prestou à 1.ª ré os serviços de mediação imobiliária que se propôs, tendo, designadamente arranjado interessado em adquirir a moradia da 1.ª R., no caso, os 2.ºs réus, e proposto a uns e outros a permuta recíproca das suas residências, por corresponder ao interesse manifestado por ambos, que vieram a aceitar essa permuta nos termos propostos pela autora.
6.º - E muito embora não tenha sido sob os auspícios da recorrente que aquele negócio se concretizou, o certo é que o contrato de permuta celebrado entre as mesmas partes, 1.ª R. e 2.ºs R.R., é em tudo conforme ao que foi proposto e negociado pela recorrente. De que resulta que, sem a intervenção da recorrente, não se teria efectuado o negócio celebrado em 10 de Abril de 2007, entre a 1.ª ré e os 2.ºs réus, desde logo porque não se conheciam. Tal como é admitido na sentença recorrida.
7.º - Temos, pois, que o contrato de permuta outorgado entre os réus foi logrado, exclusivamente, pela intervenção e pelos serviços da autora, enquanto mediadora imobiliária.
8.º - E sendo assim é devida à recorrente a sua justa remuneração, nos termos do art. 18.º, n.º 1, do DL 211/04, de 20/08, pelo valor total da comissão que havia acordado com a 1.ª ré.
A apelada contra-alegou, concluindo do seguinte modo: que deve ser mantida a sentença na parte em que absolveu os 2.ºs réus do pedido e deve ser revogada na parte onde se condena a 1.ª ré no pagamento de 3.000€ acrescidos de IVA, a título de enriquecimento sem causa.
3. Ao presente recurso é ainda aplicável o regime processual anterior ao Decreto-Lei n.º 303/2007, de 24/08, porquanto respeita a acção instaurada antes de 1 de Janeiro de 2008 (foi instaurada em 10-05-2007). E por força do disposto no n.º 1 do art. 11.º do Decreto-Lei n.º 303/2007, o regime introduzido por este diploma legal não se aplica aos processos pendentes à data da sua entrada em vigor, que ocorreu em 1 de Janeiro de 2008 (art. 12.º do mesmo decreto-lei).
De harmonia com as disposições contidas nos arts 684.º, n.ºs 2 e 3, e 690.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, na redacção aplicável, são as conclusões que o recorrente extrai da sua alegação que delimitam o objecto do recurso, sem prejuízo das questões de que, por lei, o tribunal deve conhecer oficiosamente (art. 660.º, n.º 2, do Código de Processo Civil).
Tendo em conta o teor das conclusões formuladas pela recorrente, o objecto do recurso compreende as questões seguintes:
1) em matéria de facto, a reapreciação das respostas dadas aos quesitos n.º 5, 6, 10 e 11 da base instrutória, no sentido de serem julgados provados os factos aí descritos;
2) nulidade da sentença prevista na al. b) do n.º 1 do art. 668.º do CPC, resultante de omissão do facto contido na resposta dada ao quesito n.º 13 da base instrutória, com relevância para a decisão da causa;
3) em matéria de direito, se a condenação da 1.ª ré deve abranger o valor total da comissão que havia acordado com a autora, e não apenas metade, como foi decidido.
Para além disso, importa apreciar ainda se a apelada pode, em sede de contra-alegações, requerer a reapreciação e revogação da decisão condenatória, na perspectiva de que tal condenação teria sido fundada em enriquecimento sem causa.
Foram cumpridos os vistos legais.
II
4. Na 1.ª instância foram julgados provados, por despacho proferido a fls. 105 a 109, os factos seguintes:
1) A autora exerce a actividade de mediação imobiliária [al. A) dos factos assentes].
2) Em 23-03-2006, entre a autora e a 1.ª ré foi celebrado um Contrato de Mediação Imobiliária, junto aos autos a fls. 18, através do qual a autora se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessados para o imóvel que a 1.ª ré pretendia vender [al. B) dos factos assentes].
3) Ou seja, o prédio urbano, composto por casa de rés-do-chão e dois andares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde, sob o n.º 02343, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 8542, e sito na Rua ………., n.º ….., Vila do Conde [al. C) dos factos assentes].
4) A autora propôs à 1.ª ré e aos 2.ºs réus a permuta recíproca dos seus prédios, ambos suas residências [al. D) dos factos assentes].
5) Por escritura celebrada a 10 de Abril de 2007, a 1.ª ré permutou a sua vivenda pelo apartamento dos 2.ºs réus, pelo valor de 200.000€ e 100.000€ respectivamente [al. E) dos factos assentes].
6) A 9 de Fevereiro de 2007, a ré enviou à autora, para a sua sede, carta registada com A/R, junta aos autos a fls. 51, dando conta da sua intenção de não renovar o contrato de mediação imobiliária, carta esta que não foi entregue, tendo sido aposta pelos CTT a menção de “não reclamada” [al. F) dos factos assentes].
7) O contrato referido em B) foi outorgado em regime de não exclusividade, pelo prazo de 12 meses, conforme cláusula 7.ª do contrato de mediação imobiliária junto a fls. 18, cujo teor se dá aqui como reproduzido [resposta ao n.º 1 da b.i.].
8) Foi ainda acordado, pela prestação dos serviços da autora, [que] a ré C………. pagaria àquela, a título de remuneração, o coeficiente de 3% sobre o valor do imóvel, a que acresceria IVA à taxa legal de 21% [resposta ao n.º 2 da b.i.].
9) A autora publicitou a venda do imóvel no seu sítio na Internet e também a nível dos seus colaboradores [resposta ao n.º 3 da b.i.].
10) Na sequência dessas diligências arranjou comprador para o referido imóvel [resposta ao n.º 4 da b.i.].
11) A autora mostrou o prédio dos 2.ºs réus à 1.ª ré [resposta ao n.º 12 da b.i.].
12) A 1.ª ré logrou permutar o seu prédio pelo valor de 200.000€ e a fracção dos 2.ºs réus pelo preço de 100.000€ [resposta ao n.º 13 da b.i.].
13) Os réus D………. e a sua esposa E………. são pessoas reconhecidas no meio social onde estão inseridas [resposta ao n.º 19 da b.i.].
14) Com a presente acção, os 2.ºs réus contrataram um advogado e pagaram neste processo as taxas de justiça correspondentes [resposta ao n.º 20 da b.i.].
15) No negócio interveio outra imobiliária, a qual assinou com a 1.ª ré um contrato de mediação: I………., Lda. [resposta ao n.º 21 da b.i.].
16) Com a presente acção, a 1.ª ré contratou os serviços de um advogado e pagou neste processo as taxas de justiça correspondentes [resposta ao n.º 24 da b.i.].
17) Os réus D………. e esposa E………. são pessoas sérias e trabalhadoras [resposta aos n.ºs 25 e 26 da b.i.].
III
6. Previamente à apreciação das questões suscitadas pela apelante, importa fazer o seguinte esclarecimento:
A ré C………., aqui apelada, nas contra-alegações que apresentou (fls. 232-238), não se limita a responder às questões suscitadas nas alegações da recorrente e a contrariar os argumentos por esta ali aduzidos. Também impugna a decisão da 1.ª instância na parte que lhe é desfavorável, como se tratasse de uma espécie de “contra-recurso”, vindo a concluir as suas contra-alegações pela formulação do seguinte pedido: que seja mantida a sentença no sentido de absolver os 2.ºs réus e seja revogada a parte onde se condena a 1.ª ré no pagamento de 3.000€ acrescidos de IVA, a título de enriquecimento sem causa.
Parece-nos, com o devido respeito, que esta pretensão recursória da apelada não é processualmente admissível, pelos fundamentos seguintes:
Dispõe o n.º 1 do art. 682.º do Código de Processo Civil que “se ambas as partes ficarem vencidas, cada uma delas terá de recorrer se quiser obter a reforma da decisão na parte que lhe seja desfavorável; mas o recurso por qualquer delas interposto pode, nesse caso, ser independente ou subordinado”.
O n.º 2 do mesmo clarifica e concretiza que “o recurso independente é interposto dentro do prazo e nos termos normais; o recurso subordinado pode ser interposto dentro de 10 dias, a contar da notificação do despacho que admite o recurso da parte contrária”.
Na aplicação destes preceitos ao caso, constata-se que a sentença proferida na 1.ª instância foi parcialmente desfavorável à apelante e à apelada e que o valor do decaimento de cada parte é superior a metade da alçada desse tribunal. Isto porque a apelante (autora na acção) pretendia a condenação da ré/apelada no pagamento da quantia de 6.450€ mais juros de mora a contar da citação, e apenas obteve a condenação da mesma ré no pagamento da quantia de 3.000€ e respectivos juros de mora. Sendo que o valor da alçada da 1.ª instância, à data da propositura da acção e aqui aplicável, era de 3.740,98€ (art. 24.º, n.ºs 1 e 3, da Lei n.º 3/99, de 13-01.
Donde se conclui que tanto a autora como a ré podiam recorrer da sentença (art. 678.º, n.º 1, do CPC).
Mostram os autos (fls. 193) que apenas a autora interpôs recurso da sentença, “dentro do prazo e nos termos normais” referido no art. 685.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (recurso independente). Pelo que, não tendo a ré entreposto recurso independente, restava-lhe a possibilidade de interpor recurso subordinado, nos 10 dias seguintes à notificação do despacho que admitiu o recurso da autora (art. 682.º, n.º 2, do CPC). O que também não fez. Assim deixando precludir todas as hipóteses de recurso ordinário que a lei lhe conferia.
Na simples posição de apelada, restava-lhe a hipótese de requerer a ampliação do âmbito do recurso, nos limitados termos previstos no art. 684.º-A do Código de Processo Civil, ou seja: 1) requerer, na respectiva alegação, que o tribunal de recurso conheça “do fundamento em que a parte vencedora decaiu … prevenindo a necessidade da sua apreciação”; 2) arguir a nulidade da sentença ou impugnar a decisão proferida sobre pontos determinados da matéria de facto, não impugnados pelo recorrente, prevenindo a hipótese de procedência das questões por este suscitadas.
Acresce que, nos termos do disposto no n.º 4 do art. 684.º do Código de Processo Civil, “os efeitos do julgado, na parte não recorrida, não podem ser prejudicados pela decisão do recurso”. E, consequentemente, por razões óbvias, também o pedido de ampliação do objecto do recurso não pode afectar os efeitos do caso julgado da decisão, na parte não recorrida (cfr. ac. do STJ de 26-02-2009, em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 09B0071).
Ora, em primeiro lugar, o fundamento que a apelada suscita em sede de contra-alegações para reapreciação no âmbito deste recurso não respeita a qualquer decisão de que tenha sido vencedora. Pelo contrário, respeita a decisão que a condenou a pagar uma quantia à autora. Sendo-lhe, pois, desfavorável. Daí que não cabe no âmbito do art. 684.º-A do Código de Processo Civil. O modo adequado para requerer a reapreciação dessa decisão por tribunal superior era o recurso ordinário, na modalidade de recurso independente ou subordinado (art. 682.º, n.ºs 1 e 2, do CPC), mas é insusceptível de ser requerida ao abrigo do art. 684.º-A do CPC.
Em segundo lugar, essa decisão já tinha transitado em julgado quando a apelada requereu a sua reapreciação em sede de contra-alegações.
Com efeito, como se constata pelo teor das conclusões formuladas pela apelante, esta não questiona no seu recurso, nem a parte da decisão que absolveu os 2.ºs réus — e para além disso, também não se vê qual o “interesse em agir” da 1.ª ré na discussão da decisão proferida em relação aos 2.ºs réus, já que tal decisão apenas diz respeito à autora e a esses réus, os quais nem sequer contra-alegaram, e bem, porque o objecto do recurso não visou essa parte da decisão — nem a decisão que condenou a ré a pagar-lhe a quantia de 3.000€ mais IVA e juros. O objecto do recurso incide exclusivamente sobre a parte da decisão que “absolveu a ré na parte restante do pedido”, e, portanto, sobre a parte da decisão que não reconheceu à apelante o direito à totalidade da remuneração pedida. Que é a parte da sentença que lhe é desfavorável. E como decorre do disposto nos arts. 682.º, n.º 1, e 684.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, o recurso só pode abranger “tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente”, e não o que já lhe é favorável.
Logo, a decisão que condenou a ré a pagar à autora a quantia de 3.000€ mais IVA e juros de mora transitou em julgado. E por isso, tal decisão já não pode ser afectada por este recurso.
Donde se conclui que a apelada não pode requerer o conhecimento dessa questão ao abrigo do disposto no n.º 1 do art. 684.º-A do Código de Processo Civil (cfr. acs. do STJ de 23-10-2008 e 26-02-2009, em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 08B3030 e 07B4311).
E deste modo, não se conhecerá de tal questão.
7. Em matéria de facto, a recorrente pretende a reapreciação das respostas dadas aos quesitos n.º 5, 6, 10 e 11 da base instrutória, os quais diz que foram respondidos como “não provados” mas entende que, em face das provas que especifica, devem ser respondidos como provados.
Os factos em causa foram alegados pela autora e são os seguintes:
n.º 5 – Por acordo verbal entre a autora e os 2.ºs réus, aquela propôs-se a vender um prédio destes réus, sito na Rua ………., n.º …, …., Vila do Conde.
n.º 6 - Todos os réus aceitaram a proposta referia em D) dos factos assentes.
n.º 10 – A autora transmitiu aos interessados, de forma clara, objectiva e adequada, as características, composição, preço e condições de pagamento dos imóveis.
n.º 11 – A autora, através dos seus funcionários e colaboradores, mostrou aos interessados D………. e E………., aqui 2.ºs réus, o prédio da 1.ª ré, por várias vezes.
O tribunal recorrido respondeu a estes factos do seguinte modo:
Aos n.ºs 5 e 6 – “Não provado”.
Aos n.ºs 10 e 11 – “Provado apenas o que consta das respostas aos quesitos 1, 2, 3 e 4”. O que corresponde a uma resposta restritiva, no sentido de que a factualidade constante do quesito que se provou é tão só a que já constava respondida no conjunto daqueles quatro quesitos. E não exactamente a uma resposta de «não provado».
Vejamos, então, se há fundamento para alterar alguma destas respostas.
7.1. De harmonia com o disposto no n.º 1 do art. 712.º do CPC, a decisão do tribunal de 1.ª instância sobre a matéria de facto só pode ser alterada pela Relação quando se verifique alguma das situações definidas nas als. a), b) e c). Uma dessas situações, prevista na al. a), ocorre quando os depoimentos prestados em audiência tiverem sido gravados e o recorrente impugnar, nos termos do artigo 690.º-A do CPC, a decisão proferida com base nesses depoimentos sobre algum ponto concreto da matéria de facto. Que é a situação que ocorre com a impugnação da recorrente.
Neste caso, acrescenta o n.º 2 do mesmo artigo que a Relação reaprecia as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
Ora, estabelece o n.º 1, al. b), do art. 690.º-A do Código de Processo Civil que, quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, “quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida”.
Das disposições legais citadas retira-se que a modificação da decisão proferida em 1.ª instância sobre a matéria de facto controvertida só é admissível se o recorrente demonstrar nas suas alegações que a reapreciação das provas que especifica impõe uma decisão diferente da que foi proferida em relação a algum ponto de facto em concreto. E importa realçar aqui o carácter impositivo da lei, através da expressão “provas que imponham decisão diversa da proferida”, para significar que não basta discordar da convicção do julgador para provocar a modificação na decisão. O alcance da expressão verbal “impor decisão diferente” tem um significado muito mais exigente, muito mais impositivo. No sentido de exigir que o recorrente desenvolva um quadro argumentativo que demonstre, através de uma análise crítica e integrada das provas especificadas, que a convicção formada pelo julgador, relativamente cada ponto de facto concretamente impugnado, não é objectivamente possível ou não é razoável.
7.2. Reportando-nos aos factos abrangidos pela impugnação da recorrente, constata-se, em primeiro lugar, que o facto inserido no n.º 5 da b.i. respeita exclusivamente ao alegado contrato que a autora dizia ter celebrado com os 2.ºs réus para a mediação da venda do seu apartamento. O que quer dizer que este facto apenas interessaria à decisão do pedido que a autora formulou contra estes réus.
Sucede que essa parte da decisão não foi aqui impugnada pela recorrente. De forma muito clara e precisa, tanto nas alegações (a fls. 216) como na última conclusão (a fls. 223), a recorrente limita a sua pretensão de recurso à revogação e substituição da sentença por outra que lhe reconheça o direito a receber a totalidade do valor da comissão acordada com a 1.ª ré. Em relação à absolvição dos 2.ºs réus nenhuma pretensão recursiva formulou. E assim, quanto a essa decisão absolutória, a sentença transitou em julgado (arts. 677.º e 684.º, n.ºs 2 e 4, do CPC).
Não tendo o facto quesitado no n.º 5 da b.i. qualquer relevância para a apreciação da pretensão formulada contra a 1.ª ré, a única que constitui objecto do recurso, é de todo indiferente, neste momento, que tal quesito seja considerado provado ou não provado. Não se justificando, por esse motivo, reapreciar as provas quanto a tal quesito.
7.3. Em relação aos três restantes quesitos, a recorrente especificou como provas a reapreciar os depoimentos das testemunhas F………., G………. e H………., conjugados com os demais elementos juntos aos autos sem, todavia, os especificar. E também não vemos o que é que os documentos dos autos possam esclarecer acerca destes factos.
Atendo-nos aos depoimentos das três referidas testemunhas, a primeira impressão que importa reter é que todas elas mantêm uma ligação de dependência económica em relação à autora: a primeira, F………., porque é sócia e esposa do sócio-gerente; a segunda G………. porque é filha daqueles; e a terceira H………. porque é empregada da autora. O que não invalida que tenham prestado depoimentos sérios e rigorosos, como nos pareceu resultar da audição dos seus depoimentos, pela linguagem fluida e desenvolta e pela forma sustentada e esclarecedora da globalidade das suas respostas.
Em relação ao facto quesitado no n.º 6, estava em causa saber se “todos os réus aceitaram a proposta referia em D) dos factos assentes”. A proposta referida em D) dos factos assentes era a que a autora fez em conjunto à 1.ª ré e aos 2.ºs réus para a permuta recíproca dos seus prédios. Como a autora alegara sob os arts. 10.º, 11.º e 12.º da p.i.
Dos depoimentos das três testemunhas, e particularmente os das duas primeiras (F………. e G……….), resulta claro que os réus tinham inequívoco interesse na permuta das suas casas e, na convicção subjectiva das duas primeiras testemunhas, tinham aceite aquela proposta. Mas também disseram que quando levaram a D. E………. e o marido (2.ºs réus) a casa da D. C………. (1.ª ré), esta, não obstante mostrar interesse em negociar com aqueles, disse-lhes que uma tal J………. havia mostrado interesse na sua casa e estava à espera da resposta desta. E quando questionadas sobre se tinha havido acordo quanto aos preços de cada um dos prédios a permutar e quais eram esses preços, disseram que “os preços de que então se falou eram de 215.000 (euros) a casa e 110.000 (euros) o apartamento”. Esclarecendo a F……….: “Na minha presença não se chegou à conclusão dos preços”. E a G………. disse: “As pessoas estavam interessadas, mas ficaram à espera da resposta uma da outra”. E a H……… disse a este respeito que não sabia pormenores, porque não tinha estado presente (na visita feita com os 2.ºs réus a casa da 1.ª ré), mas, pelo que lhe foi dito, “o negócio ... tinha ficado suspenso porque a D. C………. disse que havia uma outra pessoa interessada na sua casa”.
É patente, perante estes depoimentos, que o acordo a que se refere o n.º 6 da b.i. não foi alcançado no momento em que foi proposto pelos representantes da autora, mas em momento posterior e em condições diferentes das que então foram conversadas entre todas as partes. De tal modo é assim que os preços da permuta que, em definitivo, vieram a ser acordados não foram os de 215.000 euros e 110.000 euros que então eram pedidos por cada um dos réus, mas de 200.000 euros e 100.000, respectivamente, como consta provada da al. E) dos factos assentes e da resposta dada ao n.º 13 da b.i. (tendo em conta a rectificação constante do despacho a fls. 175). E perante estes condicionamentos, não é possível considerar provado o facto do n.º 6 da b.i.
7.4. O quesito n.º 10 perguntava se “a autora transmitiu aos interessados, de forma clara, objectiva e adequada, as características, composição, preço e condições de pagamento dos imóveis”.
O sentido que está implícito neste facto é que a autora transmitiu à 1.ª ré todas as informações de que dispunha sobre as características e composição do apartamento dos 2.ºs réus e sobre o preço e condições de pagamento que estes pretendiam pela venda ou permuta, e, vice-versa, transmitiu aos 2.ºs réus o mesmo tipo de elementos relativos à venda ou permuta do prédio da 1.ª ré.
Ora, como explicaram detalhadamente as testemunhas F………. e H………., e como é do conhecimento comum, este tipo de procedimento é o normal e corrente em qualquer mediador imobiliário, perante casos idênticos. A actividade de angariação ou intermediação de negócios no ramo imobiliário começa exactamente por esse tipo de esclarecimentos: dar a conhecer, a quem se lhe dirige para comprar, a tipologia e características dos imóveis que tem para vender ou cuja venda lhe cabe promover. E no caso assim terá acontecido, segundo os depoimentos das três testemunhas e segundo também se infere de alguns dos factos considerados provados.
Convergiram as três testemunhas em esclarecer que, logo que qualquer destes réus se dirigiram ao escritório da autora — primeiro, a ré C………., em Fevereiro de 2006, e depois os 2.ºs réus, já no final desse ano — a primeira coisa que fizeram foi preencher uma ficha com as características do imóvel para venda e com o preço e condições pretendidas. Para poderem publicitar a venda e transmitir essas condições aos interessados na sua compra. E foi por terem conhecimento das características de cada imóvel e das condições pretendidas por cada um dos réus que os representantes da autora puderam propor-lhes a hipótese de permuta que vieram a concretizar [cfr. als. D) e E) dos factos assentes].
Se essas informações foram prestadas “de forma clara, objectiva e adequada”, é entrar no campo da subjectividade, que não releva para a decisão da causa, porquanto nenhuma excepção atinente a falta de informação devida foi suscitada pelos réus.
Deve, em consequência, considerar-se provado que “a autora transmitiu aos 2.ºs réus as características e composição do imóvel da 1.ª ré e o preço e condições de pagamento que esta pretendia, e transmitiu à 2.ª ré as características e composição do imóvel dos 2.ºs réus e o preço e condições de pagamento que estes pretendiam”.
7.5. Também o facto referido no quesito n.º 11 deve ser julgado parcialmente provado.
Perguntava-se neste quesito se “a autora, através dos seus funcionários e colaboradores, mostrou aos interessados D………. e E………., aqui 2.ºs réus, o prédio da 1.ª ré, por várias vezes”.
Provou-se, inequivocamente, que o mostraram apenas “uma vez”, e não “por várias vezes”. Foi o que disseram as três testemunhas, que confirmaram que fizeram apenas uma visita com os 2.ºs réus a casa da 1.ª ré. Tendo os réus sido acompanhados, nessa visita, pela F………. e pela G………., logo no dia em que aqueles réus apareceram na imobiliária. Tratou-se da mesma visita a que já nos referimos supra, a propósito do quesito n.º 6. Qualquer das três testemunhas confirmou que não se deslocaram mais vezes a casa da 1.ª ré com os 2.ºs réus.
Deste modo, a resposta ao quesito deverá ser restritiva, julgando-se provado apenas que “os funcionários e colaboradores da autora mostraram aos 2.ºs réus, D………. e E………., o prédio da 1.ª ré, por uma vez”.
7.6. Concluindo, aos factos já provados aditam-se os seguintes:
18) A autora transmitiu aos 2.ºs réus as características e composição do imóvel da 1.ª ré e o preço e condições de pagamento que esta pretendia, e transmitiu à 2.ª ré as características e composição do imóvel dos 2.ºs réus e o preço e condições de pagamento que estes pretendiam (resposta ao quesito n.º 10].
19) Os funcionários e colaboradores da autora mostraram aos 2.ºs réus, D………. e E………., o prédio da 1.ª ré, por uma vez (resposta ao quesito n.º 11].
8. A segunda questão que a apelante suscita refere-se à omissão na sentença do facto julgado provado na resposta dada ao quesito n.º 13 da base instrutória, o qual considera com relevância para a decisão da causa. Concluindo que essa omissão constitui a nulidade da sentença prevista na al. b) do n.º 1 do art. 668.º do Código de Processo Civil.
Do ponto de vista formal, pode aceitar-se que existiu a apontada omissão. A qual já foi suprida supra, inserindo o facto omitido sob o item 12) do n.º 4, que descreve os factos em 1.ª instância.
Mas do ponto de vista da sua relevância para a decisão da causa, de modo algum se concorda com a opinião da apelante. Desde logo porque esse facto limita-se a reproduzir o que já constava provado sob a al. E) dos factos assentes. E que foi mencionado na sentença sob o item V.
Com efeito, o facto respondido no quesito n.º 13, segundo a rectificação feita pelo despacho a fls. 175, diz o seguinte: “A 1.ª ré logrou permutar o seu prédio pelo valor de 200.000€ e a fracção dos 2.ºs réus pelo preço de 100.000€”.
Da al. E) dos factos assentes, transposta para a sentença sob o item V, consta o seguinte facto: “Por escritura celebrada a 10 de Abril de 2007, a 1ª. Ré permutou a sua vivenda pelo apartamento dos 2ºs Réus pelo valor de 200.000€ e 100.000€ respectivamente”.
Como se vê, o conteúdo da resposta dada ao quesito n.º 13 da b.i. está contido não facto da al. E) dos factos assentes.
Por certo, a apelante, ao referir que o facto omitido tinha relevância para a decisão da causa, estaria a reportar-se ao facto que constava do quesito, com a seguinte redacção: “Tendo todos (os réus) aceite o negócio nos termos propostos pela autora: a casa da 1.ª ré permutar-se-ia pelo valor de € 215.000,00 (…) e a fracção dos 2.ºs réus permutar-se-ia pelo preço de € 110.000,00 (…)”.
Visava este facto demonstrar a influência que a actividade desenvolvida pela autora tivera na conclusão do negócio celebrado pelos réus, que teriam aceite negociar ente si nos exactos termos propostos pela autora, incluindo os preços da permuta.
Mas, como se constata, o facto julgado provado na resposta dada ao quesito ficou-se muito aquém do facto alegado pela autora e ali quesitado. Considerou apenas provados os preços referidos na escritura de permuta. Os quais, todavia, não coincidem com os referidos pela autora.
Mas mais importante do que isso é que a resposta restritiva dada ao quesito suprime o nexo da relevância da intervenção da autora na conclusão da permuta, que estava implícito na expressão “Tendo todos (os réus) aceite o negócio nos termos propostos pela autora”.
E, assim, não vemos que relevância podia ter o facto omitido na decisão da causa.
Pelo exposto, nem o facto omitido tinha relevância para a decisão, nem essa omissão constitui nulidade da sentença, mas mera irregularidade ou erro material suprível por correcção, nos termos do art. 667.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.
9. Em matéria de direito, a apelante entende que a condenação da 1.ª ré deve abranger o valor total da comissão que havia acordado com a autora, e não apenas metade, como foi decidido.
Deve-se começar por dizer que os factos ora aditados aos já provados não motivam nem impõem decisão jurídica diferente da que era imposta pelos factos julgados provados na 1.ª instância. Apenas realçam a actividade desenvolvida pela autora na intermediação do negócio que veio a ser realizado pelos réus.
Assim, o que se impõe saber é se a actividade de intermediação desenvolvida pela autora, tal e qual está contida no conjunto dos factos provados (art. 659.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), é por si suficientemente relevante e causal, a título exclusivo, do negócio celebrado entre os réus, para permitir à autora exigir da ré o pagamento integral da prestação remuneratória a que se obrigou contratualmente.
Neste âmbito, a sentença recorrida concluiu que o contrato de mediação imobiliária celebrado entre a autora e a 1.ª ré caducou em 23 de Março de 2007, por nessa data ter decorrido o prazo acordado pelas partes e a ré ter declarado por escrito, através de notificação feita à autora, que não pretendia a sua renovação (cfr. cláusula 7.ª do contrato, a fls. 18).
Mas não obstante a celebração da permuta entre os réus já ter ocorrido após a extinção daquele contrato de mediação, o tribunal considerou que os factos provados demonstravam que, dentro do prazo de vigência daquele contrato, a autora tinha desenvolvido várias acções de promoção da venda da casa da 1.ª ré e que fora em consequência dessas acções da autora que arranjou interessado na compra daquela casa e com quem a ré veio, a final, a celebrar o contrato de permuta que havia sido proposto pela autora.
E foi ponderando, de um lado, esta influência decisiva da actividade de mediação da autora na conclusão do negócio que a ré veio a realizar, e, de outro lado, que a conclusão do negócio já veio a ocorrer depois de extinto aquele contrato de mediação com a autora (o qual, aliás, não lhe concedia a exclusividade da mediação na venda da casa da ré, conforme consta do n.º 1 da cláusula 3.ª), e sob a mediação de outra imobiliária, que foi quem tratou de toda a documentação necessária à sua formalização e que apenas cobrou a percentagem de 1,5%, que o tribunal recorrido decidiu como justo que a ré remunerasse os serviços da autora com aquela mesma percentagem, correspondente a metade da prestação acordada.
Mesmo não concordando que o tribunal recorrido tenha chamado à fundamentação daquela decisão o regime do enriquecimento sem causa — desde logo porque não foi invocado pela autora como causa de pedir e o tribunal não podia suscitá-lo oficiosamente (cfr. entre outros, os acs. do STJ de 11-10-2008 e 27-11-2008, em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 07B2780 e 07B3546) — entendemos que o regime inerente ao cumprimento das obrigações contratuais permitia chegar à mesma solução de equilíbrio entre as prestações de cada uma das partes.
O que estava em causa era avaliar o custo da prestação realizada pela autora durante a vigência do contrato, a qual não correspondia à prestação integral prevista no contrato, mas a parte dessa prestação. E se é certo que o não cumprimento integral da prestação não resultou de culpa da autora, já que foi a ré quem impediu a renovação do contrato de mediação antes da conclusão do negócio visado, não é menos certo que à ré assistia o direito de fazer caducar o contrato pelo decurso do prazo. De modo que, impossibilitada pela extinção do contrato a realização integral da prestação da autora, haveria que também reduzir proporcionalmente a contra-prestação da ré (art. 793.º, n.º 1, do Código Civil), admitindo que ela era devida (o que já não está aqui em discussão).
Neste sentido, concordamos com a decisão de reduzir a metade a remuneração a pagar à autora, na medida em que a ré pagou igual percentagem à outra imobiliária que veio a tratar da conclusão do negócio e de todo o processo burocrático relativo à sua formalização. A própria sócia da autora, F………., reconheceu em audiência que competia à autora tratar de toda a documentação e formalização dos processos relativos à concessão de crédito, pagamento de impostos, realização da escritura e formalização dos registos, e que nada disso chegaram a fazer. De modo que a relevância da actividade da autora para a conclusão do negócio intermediado ter-se-á confinado a acompanhar os réus a ver os imóveis e a propor-lhes a permuta como o melhor modo de negociarem entre si. Tudo o mais, ou seja, todo o restante trabalho inerente à conclusão e formalização do contrato, bem como as prestações acessórias inerentes aos contactos com Bancos, Finanças, Conservatórias e Notários, já foi realizado por outra imobiliária.
10. A tese desenvolvida pela autora nas suas alegações parece apontar no sentido de que a autora, tendo conseguido arranjar interessado em adquirir a moradia da ré, cumpriu por inteiro a sua prestação contratual e, por isso, acha-se no direito à totalidade da remuneração acordada com a ré.
Efectivamente, concordamos que o objectivo essencial do contrato de mediação imobiliária em que o negócio visado seja a venda de imóvel, como aqui sucedia, consiste em encontrar interessado na compra. Mas, como decorre do contrato de mediação celebrado entre a autora e a ré, que consta a fls. 18, e como também resulta do regime legal do contrato de mediação imobiliária regulado no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20-08, a prestação do mediador só fica integralmente realizada, e só lhe confere o direito à totalidade da remuneração, se o negócio visado pelo contrato de mediação vier a ser concluído por acção exclusiva do mediador.
Com efeito, o contrato de mediação imobiliária é uma modalidade do contrato de prestação de serviços definido no art. 1154.º do Código Civil. Ora, quer da definição dada pelo art. 1154.º do Código Civil, quer do regime legal instituído pelo Decreto-Lei n.º 211/2004, designadamente os arts. 2.º, n.º 1, e 18.º, n.º 1, pode-se constatar que a obrigação do mediador é de resultado, e não de mera actividade. Resultado que se traduz “na celebração ou conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação”. E só esse resultado confere o direito à remuneração devida, como dispõe o n.º 2 da cláusula 4.ª do contrato e o art. 18.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 211/2004.
Mas para além disso, a cláusula 5.ª impunha ao mediador (a autora) a prestações de outros serviços acessórios, “conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do negócio visado pela mediação”. Que a autora não prestou e também estavam abrangidos pela remuneração.
A mesma interpretação se colhe das normas do regime legal do contrato de mediação imobiliária, constante do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20/08, em vigor à data da celebração do contrato entre a autora e a ré.
Neste sentido, o n.º 4 do artigo 2.º, precisando os conceitos de «interessado» e «cliente», dispõe que: “Para efeitos do disposto no presente artigo, considera-se: a) «Interessado» o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação; b) «Cliente» a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa”.
Com a precisão dos conceitos de «interessado» e de «cliente», fica devidamente esclarecido pela própria lei que a actividade de mediação imobiliária, a que alude o n.º 1 deste artigo, não pode limitar-se à promoção do negócio visado. Tem também que alcançar a conclusão desse negócio.
A mesma conclusão se retira do preceito do n.º 1 do artigo 18.º do mesmo diploma legal, ao dispor que “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”, ressalvadas as situações descritas no n.º 2, que aqui não estão em causa. O que quer dizer que a remuneração ao mediador só é devida, como contrapartida que é da prestação que lhe incumbe realizar, se a celebração do negócio visado tiver sido alcançada pela actividade de mediação por si desenvolvida.
Donde se impõe concluir que tem que haver uma relação causal entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a realização do negócio visado pelo contrato de mediação.
É também esta a interpretação dada pela doutrina e pela jurisprudência.
Na doutrina importa citar Lacerda Barata (em Contrato de Mediação, Estudos do Instituto do Direito do Consumo, I, p. 203) o qual diz, lapidarmente, a este respeito: “Naturalmente que só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da actuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro”.
Na jurisprudência citam-se os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 15-11-2007 e 03-04-2008 (ambos disponíveis em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 07B3569 e 07B4498, respectivamente).
O primeiro, reportando-se, embora, ao n.º 1 do art. 19.º, conjugado com a al. f) do n.º 2 do art. 20.º do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16/03, que vigorou anteriormente ao Decreto-Lei n.º 211/2004 e cujos preceitos citados correspondem ao n.º 1 do art. 18.º e al. c) do n.º 2 do art. 19.º deste último decreto-lei, refere que, os preceitos em causa e tendo como “pano de fundo” o regime geral das obrigações, encerram a ideia de que “a remuneração só será devida se a empresa mediadora tiver contribuído para a conclusão ou perfeição do contrato”, e, portanto, “só se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, a remuneração é devida”.
O segundo, reportando-se, à natureza da obrigação assumida pelo mediador, esclarece que “não basta angariar um qualquer candidato a negociar com o comitente, o dono do imóvel. A mediação é, em essência, uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio; e, por isso, é com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. A obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado”. Para concluir que, “salvo casos excepcionais, previstos no n.º 2, a remuneração (ao mediador) só (é) devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. É mesmo vedado às entidades mediadoras receber quaisquer quantias a título de remuneração, ou de provisão por conta desta, antes daquele aludido momento”.
Pronunciam-se no mesmo sentido destes os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 28-05-2002, 10-10-2002 e 19-01-2004, todos disponíveis ou sumariados em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 02B1609, 02B2469 e 03A4092.
Ora, no caso aqui em apreciação o que ficou provado é que a actividade da autora contribuiu decisivamente para encontrar interessado na aquisição do imóvel da ré. E por isso lhe foi reconhecido direito a remuneração.
Mas também ficou provado que a conclusão do negócio não resultou exclusivamente da actividade mediadora da autora, já que veio a ser concluído e celebrado depois de ter expirado o contrato de mediação entre a autora e a ré e por intermédio de outra imobiliária, que recebeu remuneração por isso igual a metade da que a autora pretendia receber se tivesse sido ela a tratar da conclusão do negócio.
Neste contexto, parece correcto que se reconheça à autora direito a remuneração, mas já não parece correcto que se lhe atribua a remuneração total, uma vez que não foi por mediação exclusiva sua que o contrato visado veio a ser concluído.
E nesta perspectiva, concordamos que a decisão encontrada na sentença recorrida, de atribuir à autora metade da remuneração acordada e igual à que foi paga à sua concorrente pela ré, é equilibrada e adequada à relevância da sua actividade na conclusão da permuta celebrado entre os réus.
Por tudo o exposto, não encontramos razões para alterar a decisão recorrida.
11. Concluindo:
1) A ampliação do objecto do recurso permitida pelo n.º 1 do art. 684.º-A do CPC abrange apenas a decisão em que o apelado foi vencedor, e nunca a decisão em que ficou vencido, e depende da verificação dos seguintes pressupostos: a) ter a parte vencedora oportunamente invocado vários fundamentos e ter decaído em relação a algum desses fundamentos; b) o alargamento requerido respeitar ao fundamento em que a parte vencedora decaiu; c) a apreciação desse fundamento ser necessária para sustentar e manter a decisão favorável ao apelado.
2) Para além disso, o pedido de ampliação do objecto do recurso também não pode afectar os efeitos do caso julgado da decisão, na parte não recorrida (art. 682.º, n.º 4, do CPC).
3) Não está abrangido pelo n.º 1 do art. 684.º-A do CPC o pedido de reapreciação de decisão que foi desfavorável ao apelado e que não foi objecto de recurso ordinário, na modalidade de recurso independente ou subordinado, nos termos e prazos previstos nos arts. 682.º, n.ºs 1 e 2, e 685.º, n.º 1, do CPC.
4) Do regime instituído nos arts. 690-A, n.ºs 1 e 2, e 712.º, n.ºs 1 e 2, do CPC, decorre que a modificação, em sede de recurso, de algum ponto concreto da matéria de facto decidida em 1.ª instância só é admissível se o recorrente demonstrar nas suas alegações que a reapreciação de determinadas provas, que deve especificar, impõe uma decisão diferente da que foi proferida.
5) A omissão na sentença de um facto julgado provado, que não tinha relevância para a decisão, não configura nulidade da sentença e pode ser suprida nos termos do art. 667.º, n.º 1, do CPC.
6) Do regime legal do contrato de mediação imobiliária regulado no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20-08, infere-se que a prestação do mediador é de resultado e só lhe confere o direito à totalidade da remuneração se o negócio visado pelo contrato de mediação vier a ser concluído por acção exclusiva do mediador.
7) Provando-se que actividade mediadora da autora contribuiu para a conclusão do negócio mediado, mas que este só veio a ser concluído e celebrado já depois de ter expirado o contrato de mediação que tinha celebrado com a ré e por intermédio de outro mediador que recebeu, por isso, remuneração igual a metade da que a autora pretendia receber se tivesse sido ela a tratar da conclusão do negócio, é equilibrado reduzir a remuneração da autora a quantia idêntica à que foi paga àquela segunda mediadora.
IV
Pelo exposto, ressalvando a alteração à matéria de facto provada operada sob o n.º 7.6 e a correcção referida sob o n.º 8, qualquer delas sem expressão na decisão da causa, decide-se:
1) Julgar improcedente a presente apelação e confirmar a sentença recorrida.
2) Custas pela apelante (art. 446.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
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Relação do Porto, 03-03-2009
António Guerra Banha
Anabela Dias da Silva
Maria do Carmo Domingues