Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DIREITO DE PREFERÊNCIA
QUALIFICAÇÃO DO PRÉDIO
a) – que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio alienado;
b) – que um dos prédios – o confinante ou o alienado – tenha área inferior à unidade de cultura;
c) – que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
II – Se houver vários proprietários confinantes com o prédio vendido e a venda tiver sido feita a um deles, os demais proprietários confinantes não podem arrogar-se o direito de preferir, mesmo que sejam titulares de “melhor” direito de preferência.
III – Num critério extra-jurídico, um prédio será rústico ou urbano quando, de acordo com as concepções dominantes da sociedade, consista essencialmente no solo ou em construções, o que demanda uma avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afetação económica: o prédio será rústico ou urbano conforme a habitação for fundamentalmente um meio de ligação à terra cultivada ou antes a terra constituir apenas um complemento da habitação e não um fim essencial da ocupação da habitação.
Rel. Deolinda Varão (300)
Adj. Des. Freitas Vieira
Adj. Des. Madeira Pinto
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I.
B………. e mulher C………. instauraram acção declarativa com forma de processo sumário contra D………. e mulher E………. e contra F………. .
Pediram que lhes fosse reconhecido o direito a haverem para si o prédio rústico identificado no artº 3º da petição inicial.
Como fundamento, alegaram, em síntese, que são proprietários de um prédio rústico confinante com o prédio acima referido e que são também arrendatários deste último e que os réus D………. e mulher E………. venderam tal prédio ao réu F………. sem terem possibilitado aos autores o exercício do direito de preferência.
O réu F………. contestou, invocando as excepções da ilegitimidade dos autores e da caducidade do seu direito e impugnando os factos alegados na petição inicial.
Os autores responderam às excepções.
No despacho saneador, foi julgada improcedente a excepção de ilegitimidade dos autores e foi relegado para final o conhecimento da excepção de caducidade.
Percorrida a tramitação subsequente, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido.
Os autores recorreram, formulando, em síntese, as seguintes
Conclusões
1ª – Sendo certo que o réu F………., adquirente do prédio objecto de preferência, é proprietário confinante por ter inscrito a seu favor na matriz rústica sob o artº 592º da freguesia ………., concelho de Murtosa, o prédio rústico sito no ………., freguesia ………., concelho de Murtosa, que é contíguo ao prédio rústico alienado, não goza do direito de preferência sobre este.
2ª – Pois o prédio rústico do réu F………., inscrito na matriz rústica sob o artº 592º não é autónomo e nele se encontra inserido, como parte componente e integrante, que o suporta e o torna dependente, um prédio urbano, também propriedade do réus F………., composto de casa de habitação de rés-do-chão, 1º andar e quintal, sito no ………., freguesia ………., Murtosa, inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o artº 222º urbano, com o valor patrimonial de € 287,62.
3ª – Ou seja, o réu F………. é proprietário de um prédio misto, inscrito sob os artºs 222º urbano e 592º rústico.
4ª – Encontrando-se este prédio totalmente vedado nas suas partes laterais e de fundo com muro de vedação, sendo o seu acesso só possível através da parte urbana do prédio, como demonstraram os depoimentos, não tidos em conta na decisão recorrida, das testemunhas inquiridas, nomeadamente no depoimento da testemunha G………. que, como perito avaliador, fez a medição do prédio na sua parte rústica.
5ª – Aliás, em documento que os autores juntam por só agora a ele terem tido acesso, se constata que o réu F………., por escritura de compra e venda e mútuo com hipoteca, outorgada em 12.07.02, adquiriu o prédio misto acima referido.
6ª – Assim, da análise jurídica do Mº Juiz do Tribunal a quo resultou uma decisão que não teve em conta, na discussão da causa, a prova testemunhal e documental constantes do processo, bem como o preceituado na al. a) do artº 1381º do CC.
7ª – Motivo pelos quais deve a sentença ser considerada nula e substituída por outra cujos fundamentos invocados conduzam à procedência do pedido formulado pelos autores.
8ª – Sem prescindir, assiste aos autores o direito de preferência sobre o prédio alienado pelos réus como arrendatários do mesmo.
9ª – Dos factos dados como provados resulta a existência de um contrato de arrendamento entre os autores e os anteriores proprietários do prédio rústico, objecto da preferência, bem como com os actuais proprietários, ora réus.
10ª – Contrato de arrendamento que nunca foi formalizado devido à ausência no estrangeiro dos seus proprietários e que por isso nunca o solicitaram aos autores, mas que permanece e dura há mais de 20 anos, como atestaram os depoimentos das testemunhas, designadamente de H………. e I………. .
11ª – Cultivando o prédio, os réus evitaram que este se deteriorasse e destruísse, ficando em situação de abandono, criando silvas e ervas daninhas.
12ª – Se outras razões não existissem, estas seriam suficientes para provar um contrato de arrendamento oneroso, com benefício e conhecimento dos seus proprietários.
13ª – De acordo com o preceituado na als. b), c) e d) do nº 1 e nº 3 do artº 668º do CPC, a sentença é nula quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão ou quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ainda quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar.
14ª – Na elaboração da sentença, o Mº Juiz do Tribunal recorrido não teve em conta os fundamentos que dela devem constar de acordo com o nº 2 do artº 659º do CPC.
15ª – Face à análise jurídica supra efectuada, do processo constam elementos que conduzem necessariamente a decisão diversa da proferida e que não foram tomados em consideração (artº 669º, nº 2, al. b) do CPC), quer no que concerne ao direito real de preferência que assiste aos autores como arrendatários do prédio rústico alienado pelos réus, quer como proprietários confinantes.
16ª – Quanto à matéria de facto dada como provada, a sentença não refere os depoimentos de qualquer testemunha e foram inquiridas quatro testemunhas arroladas pelos autores e duas arroladas pelos réus.
17ª – De nada valeram para a decisão da causa os seus depoimentos, nomeadamente o do perito-avaliador G………. .
O réu F………. contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II.O tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos:
Por escritura de habilitação e partilha outorgada em 31.03.98 no Cartório Notarial da Murtosa, o autor B………., casado com a autora C………., foi habilitado como herdeiro de J………., sua mãe, e ainda lhe foi adjudicado, entre o mais, a raiz ou nua propriedade do prédio rústico composto por terreno de cultura sito em ………., a confinar do norte com K………., do nascente com estrada, do sul com L………. e do poente com rego, inscrito na matriz rústica sob o artigo 594º.
O prédio identificado em A) encontra-se descrito na CRP da Murtosa com o nº 959, da freguesia ………., e inscrito a favor de B………, casado com C………., mediante a inscrição G-01.
Pela inscrição F-01, o mesmo prédio encontra-se onerado com usufruto a favor de M………. .
O prédio descrito em A) tem a área de 450 m2.
Este prédio é contíguo, pelo lado sul, em quase toda a sua extensão, com o prédio rústico composto de terreno de cultura, sito no ………., freguesia ………., Murtosa, inscrito na matriz sob o artº 593º, e descrito na Conservatória do Registo Predial da Murtosa com o nº 1100, da mesma freguesia.
O prédio descrito em C) caracteriza-se como terreno de regadio e, dentro desta categoria, como terreno de cultura arvense e tem a área matricial de 1480 m2.
Em 20.06.06, N………., na qualidade de procuradora de D………. e mulher E………., e F………., declararam, por escrito, perante Notário, a primeira que em nome dos seus representados vende ao segundo, pelo preço de dez mil euros, que já recebeu, o prédio rústico descrito em C).
Os autores, há mais de vinte anos, lavram, cultivam e colhem os seus frutos no prédio descrito em C).
Pelo cultivo que fazem deste prédio, os autores evitam que o mesmo fique em situação de abandono, criando silvas e ervas daninhas, que o deteriorem e o destruam.
Em finais de Julho de 2006, encontrando-se o autor em pleno cultivo deste prédio, foi abeirado pelo réu F………. .
O prédio rústico situado no ………., freguesia ………., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 592º, da mesma freguesia, encontra-se inscrito na matriz a favor do réu F………. desde o ano de 2002.
O prédio rústico inscrito na respectiva matriz sob o artigo 592º é contíguo ao prédio referido em C) e tem a área de 3 062,75 m2.
Pelo teor do documento junto a fls. 178 e seguintes está ainda provado o seguinte facto:
Por escritura outorgada em 12.07.02, o réu F………. comprou a O………. o prédio misto composto de casa de habitação de rés do chão, primeiro andar e quintal, com terreno de cultura, sito no ………. ou ………., freguesia ………., concelho da Murtosa, inscrito na matriz sob os artigos 222º urbano e 592º rústico, descrito na CRP de Murtosa sob o número 962º.
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III.O recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (artºs 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
No presente recurso, as questões a decidir são as seguintes:
- Se a sentença é nula por falta de fundamentação, oposição dos fundamentos com a decisão e omissão de pronúncia.
- Se os quesitos 1º, 2º, 3º devem ser considerados provados;
- Se deve ser considerado provado que o prédio rústico inscrito na matriz respectiva sob o artº 592º é parte componente do prédio urbano inscrito na matriz respectiva sob o artº 222º.
1. Nulidade da sentença
Os autores invocam a nulidade da sentença recorrida, imputando-lhe os vícios de falta de fundamentação de facto e de direito, de oposição dos fundamentos com a decisão e de omissão de pronúncia.
Para tal, dizem que constam dos autos elementos que necessariamente conduzem a uma decisão diversa e que não se tomaram em conta na sentença dos depoimentos das testemunhas.
As causas de nulidade da sentença ou de qualquer decisão são as que vêm taxativamente enumeradas no nº 1 do artº 668º do CPC.
Nos termos daquele normativo, é nula a sentença quando: a) não contenha a assinatura do juiz; b) não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão; c) os fundamentos estejam em oposição com a decisão; d) o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento; e) condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.
Os vícios determinantes da nulidade da sentença correspondem a casos de irregularidades que afectam formalmente a sentença e provocam dúvidas sobre a sua autenticidade, como é a falta de assinatura do juiz, ou ininteligibilidade do discurso decisório por ausência total de explicação da razão por que decide de determinada maneira (falta de fundamentação), quer porque essa explicação conduz, logicamente, a resultado oposto do adoptado (contradição entre os fundamentos e a decisão), ou uso ilegítimo do poder jurisdicional em virtude de pretender conhecer questões de que não podia conhecer (excesso de pronúncia) ou não tratar de questões de que deveria conhecer (omissão de pronúncia) … São, sempre, vícios que encerram um desvalor que excede o erro de julgamento e que, por isso, inutilizam o julgado na parte afectada.[1]
A nulidade da falta de fundamentação de prevista na al. b) do nº 1 do citado artº 668º está relacionada com o comando do artº 659º, nº 2 do CPC, que impõe ao juiz o dever de discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes.
É entendimento pacífico da doutrina que só a falta absoluta de fundamentação, entendida como a total ausência de fundamentos de facto e de direito, gera aquela nulidade. A fundamentação deficiente, medíocre ou errada afecta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade.[2] Todavia, alguns autores duvidam da constitucionalidade da norma do artº 668º, nº 1 do CPC quando interpretada naquele sentido.[3]
No caso, o Mº Juiz a quo discriminou na sentença os factos provados, dando assim cumprimento ao comando do artº 659º, nº 2 do CPC, o é suficiente para que a sentença se mostre fundamentada de facto.
Ao contrário do que dizem os autores, não se deixaram de ter em conta os depoimentos das testemunhas, pois que alguns dos factos que constam do elenco dos factos provados são factos que constavam da base instrutória e que resultaram provados da discussão da causa precisamente com base nos depoimentos das testemunhas, como se alcança da decisão da matéria de facto de fls. 142 e seguintes.
O que sucedeu foi que, para além daqueles, se consideraram ainda provados outros factos, com base em documentos autênticos juntos aos autos, nos termos do nº 3 do artº 659º do CPC.
No mais, o Mº Juiz a quo explicou as razões que levaram à improcedência da acção, referindo não se mostrarem preenchidos os requisitos do invocado direito de preferência dos autores, quer por não terem provado a sua qualidade de arrendatários do prédio vendido, quer por o mesmo ter sido vendido a um proprietário confiante, pelo que a fundamentação de direito é sucinta, mas existe.
A sentença é nula por oposição dos fundamentos com a decisão nos termos da al. c) do nº 1 do artº 668º quando os fundamentos invocados devessem logicamente conduzir a uma decisão diferente da que a sentença expressa, ou seja, quando os fundamentos apontam num sentido e a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente.[4]
Dizendo-se na fundamentação de direito da sentença que os autores não lograram provar do invocado direito de preferência, quer com fundamento na qualidade de arrendatários, quer com fundamento na qualidade de proprietários confinantes, só se poderia concluir, como se concluiu, em corolário lógico, pela improcedência da acção.
O facto de, como sustentam os autores, poderem existir no processo elementos que, por si só, imponham uma decisão diferente, não torna a sentença nula por oposição dos fundamentos com a decisão. Tal eventualidade poderá conduzir à alteração da matéria de facto ao abrigo do disposto na al. b) do nº 1 do artº 712º do CPC.
A nulidade de omissão de pronúncia prevista na 1ª parte da al. d) do citado artº 668º do CPC está directamente relacionada com o comando fixado no nº 2 do artº 660º do mesmo Diploma, segundo o qual, o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
A doutrina e a jurisprudência distinguem “questões” de “razões” ou “argumentos” e concluem que só a falta de apreciação das primeiras integra a referida nulidade; já não a integra a mera falta de discussão das “razões” ou “argumentos” invocados pelas partes para concluir sobre as questões.[5]
Quando o juiz se abstém de proferir decisão a respeito de um determinado ponto, o vício da sentença incide apenas na actividade da sua elaboração e, por isso, é um vício formal, tal como o são todos os demais vícios previstos no artº 668º, nº 1.
A questão de que cumpre conhecer na presente acção é a da existência do direito de preferência dos autores na venda do prédio dos primeiros réus, questão essa de que a sentença conheceu, tendo sido apreciados os dois fundamentos invocados pelos autores.
A sentença recorrida não enferma assim dos vícios previstos nas als. b), c) e d) do nº 1 do citado artº 668º.
2. Respostas aos quesitos 1º, 2º e 3º
Diz o artº 712º, nº 1, al. a) do CPC que a decisão sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artº 690º-A, a decisão sobre a matéria de facto.
b) Se os elementos fornecido pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
Nos termos do artº 690º-A, nº 1 do mesmo Diploma, quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) Quais os concretos meios probatórios, constantes de processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
No caso previsto na al. b) do nº 1, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas, tenham sido gravados, incumbe ainda ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, indicar os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, nos termos do disposto no nº 2 do artº 522º-C (nº 2 do citado artº 690º).
No caso, os autores não indicaram os concretos pontos de facto que consideraram incorrectamente julgados por referência aos quesitos da base instrutória.
Resulta, no entanto, das suas conclusões, que pretendem que se considere provado: a) que os autores são arrendatários do prédio descrito em C) em relação ao qual pretendem exercer o direito de preferência na venda; b) que o prédio rústico inscrito na matriz predial respectiva sob o artº 592º é parte componente do prédio urbano inscrito na matriz predial respectiva sob o artº 222º.
O referido em b) será apreciado mais à frente.
No que respeita ao referido em a), depreende-se que os réus pretendem impugnar as respostas que foram dadas aos quesitos 1º, 2º e 3º da base instrutória. Podemos assim considerar cumprido o ónus previsto na al. a) do nº 1 do artº 690º-A do CPC.
O tribunal recorrido considerou provado que os autores, há mais de vinte anos, lavram, cultivam e colhem os seus frutos no prédio descrito em C), e, por tal cultivo, evitam que o mesmo fique em situação de abandono, criando silvas e ervas daninhas, que o deteriorem e o destruam.
Ficou por provar que tal cultivo vem sendo feito mediante o pagamento de renda, a fim de que se mostrem preenchidos todos os elementos de um contrato de arrendamento vigente entre os autores e os proprietários do prédio.
À matéria de tais quesitos foram inquiridas as testemunhas H………., I………. e P………. (arroladas pelos autores) e N………. (arrolada pelo réu).
N………. revelou não ter qualquer conhecimento acerca da forma como os autores cultivavam o prédio, uma vez que é procuradora dos réus vendedores D………. e mulher E………. apenas desde 2000, data em que disse terem estes adquirido o prédio.
I………. e P………. confirmaram que os autores cultivam o prédio há mais de 20 anos, mas disseram desconhecer se pagavam renda.
H………. disse que um seu tio recebia as rendas dos arrendatários do prédio e que depois da morte daquele, há cerca de 25 anos, passou ela a recebê-las.
Tendo-lhe sido perguntado se recebeu rendas dos autores, admitiu que sim, e referiu que recebeu rendas até um determinado ano que insistiu em situar em “1902”. Depois de instada, admitiu que podia ser 2000 e depois de a Ilustre Mandatária dos réus lhe ter referido o ano de 1992, acabou por admitir que teria sido até esse ano.
O Sr. B………. já fez essa terra há bastantes anos. Já talvez tenha mais de 20. No princípio, eles pagavam. Depois é que ele se esqueceu de pagar. A terra era da que estava na América. Quem recebia as rendas era o meu tio. Depois ele morreu há 20 e tal anos. Há alguns 25 anos. Já devia ser, talvez [os autores que cultivavam o prédio]. Ao princípio, pagava sempre. Depois esqueceu-se. Aí à volta de 1902. Eu não podia pedir-lhe porque eu não era procuradora, não tinha poderes nenhuns.
Apesar da inconsistência do depoimento, mormente no que se refere à indicação da data de 1992, que foi praticamente sugerida à testemunha, poderia admitir-se que se considerasse provado, com base em tal depoimento, que os autores pagaram renda até àquele ano.
Nunca se poderia no entanto concluir que os autores tenham continuado a pagar renda a partir daquela data, o que suscita sérias dúvidas acerca da subsistência de um eventual contrato de arrendamento na data em que o prédio foi vendido (26.07.02).
Compreende-se assim que o Mº Juiz a quo não tenha conseguido formar a sua convicção no sentido de dar respostas totalmente positivas aos quesitos 1º, 2º e 3º apenas com base no referido depoimento, pelo que se nos afigura não ter havido qualquer erro na apreciação da prova nesta parte, mantendo-se, em consequência, as respostas restritivas que foram dadas aos mencionados quesitos.
3. Prova de que o prédio rústico é parte componente do prédio urbano
Diz o artº 1380º, nº 1 do CC – Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem menção de origem – que os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer um dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
Aquele normativo consagra um direito real de aquisição com o objectivo de fomentar o emparcelamento de terrenos, criando objectivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se considerem imprescindíveis à constituição de explorações rendíveis.[6]
O Relatório do novo regime de emparcelamento rural instituído pelo DL 384/88, de 25.10, salienta que se pretende orientar o progresso da agricultura de modo a rendibilizar os meios de produção para que a actividade agrícola aumente a sua competitividade e proporcione à população rural um nível de vida mais aproximado dos padrões verificados noutros sectores de actividade.
Segundo o artº 18º, nº 1 do DL 384/88, os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artº 1380º, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura.
Assim, após a entrada em vigor daquele Diploma, o exercício do direito de preferência previsto no nº 1 do artº 1380º passou a depender da verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
a) que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio alienado;
b) que um dos prédios – o confinante ou o alienado – tenha área inferior à unidade de cultura;
c) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
Em acção de preferência instaurada pelo proprietário de prédio confiante com o vendido, é sobre o autor que recai o ónus de alegar e provar os factos que integram os mencionados requisitos, por serem factos constitutivos do seu direito (artº 342º, nº 1).[7]
Tendo em conta a ratio do artº 1380º, nº 1, compreende-se que o direito de preferência baseado na confinância dos prédios apenas possa ser oposto a quem não seja proprietário confinante.
Como salienta Henrique Mesquita,[8] se houver vários proprietários confinantes com o prédio vendido e a venda tiver sido feita a um deles, os demais proprietários confinantes não podem arrogar-se o direito de preferir. A venda feita a um dos proprietários confinantes satisfaz o fim da lei, que é reunir dois prédios num só (quando um deles ou ambos tenham área inferior à unidade de cultura), sem necessidade de fazer intervir o mecanismo da preferência, que constitui sempre um entrave à liberdade de contratar.
Ou seja, como se diz no Ac. do STJ de 07.07.94,[9] no caso de venda do prédio a proprietário vizinho, o emparcelamento verifica-se por directa via negocial, pelo que não se impõe a intervenção correctiva do legislador, que, nessa circunstância, seria algo desproporcionada: o reconhecimento do direito de preferência numa situação dessas já não iria propriamente promover o emparcelamento, mas antes desfazer um emparcelamento já constituído, directamente resultante da acção dos particulares, para depois, e tão somente, o reconstituir noutros termos, quiçá melhores.
O proprietário confinante a quem foi vendido o prédio e ao qual o autor da acção de preferência não pode opôr o seu direito é, pois, evidentemente, o proprietário que também ele tenha direito de preferência sobre o prédio vendido: caso não tenha direito de preferência, não foi conseguido o emparcelamento que constitui o fim da lei e tudo se passa, então, como se o prédio tivesse sido vendido a proprietário não confinante.
Saliente-se que o proprietário confinante a quem o prédio foi vendido não tem de ter melhor direito de preferência do que o autor da acção: a simples venda a proprietário confinante com direito de preferência impede que estejam reunidos os requisitos do exercício do direito de preferência previstos no nº 1 do artº 1380º. Não estamos aqui perante a situação prevista no nº 2 do artº 1380º, que apenas se aplica quando existam vários proprietários a pretenderem exercer o seu direito de preferência.
Carece, pois, o autor da acção de preferência de alegar e provar, além do mais, que o prédio foi vendido a quem não é proprietário confinante ou, tendo-o sido, de alegar e provar os factos tendentes a demonstrar que não assiste ao comprador/proprietário confinante o direito de preferência na compra do prédio.
No caso dos autos, os autores confessam que o réu comprador F………. é proprietário de prédio confinante com o prédio vendido, pelo que lhes cabia alegar e provar os factos tendentes a demonstrar que não assistia àquele réu o direito de preferência.
O prédio vendido tem a área de 1480 m2, ou seja, tem área inferior à unidade de cultura para o Distrito de Aveiro, a que pertence o concelho de Estarreja (fixada pelo artº 1º da Portaria 202/70, de 21.04 – ainda em vigor por força do disposto nos artºs 21º do DL 384/88 e 53º do DL 103/90, de 22.03 – em 2 hectares para os terrenos arvenses e de sequeiro e em 0,50 hectare para os terrenos hortícolas).
Por isso, o réu F………. teria direito de preferência na sua compra ainda que o seu prédio tivesse área superior à unidade de cultura.
O réu F………. só não teria direito de preferência na compra do prédio se se verificasse a situação prevista na al. a) do artº 1381º, ou seja, se o seu prédio fosse parte componente de um prédio urbano ou se destinasse a algum fim que não fosse a cultura.
Cabia aos autores, como acima dissemos, alegar e provar os factos dos quais se pudesse concluir pela verificação daquela situação.
A tal propósito, está provado que o prédio do réu F………. é um prédio misto, composto de casa de habitação de rés do chão, primeiro andar e quintal, com terreno de cultura, que está inscrito na matriz sob os artigos 222º urbano e 592º rústico e descrito na CRP de Murtosa sob o nº 962.
A classificação registral do prédio como prédio misto não basta, no entanto, para que se conclua pela verificação da situação prevista na al. a) do artº 1381º.
A nossa lei civil não conhece o conceito de prédio misto.
Tal conceito está definido no artº 5º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, nos seguintes termos: “1 – Sempre que um prédio tenha partes rústica e urbana é classificado, na íntegra, de acordo com a parte principal. 2 – Se nenhuma das partes puder ser classificada como principal, o prédio é havido como misto”.
Como se lê no Ac. do STJ de 28.02.08,[10] na definição fiscal do conceito consagra-se um critério de predominância, ou seja, a parte que avultar no conjunto é que determina a qualificação como prédio rústico ou urbano; se tal juízo de predominância não for alcançável o prédio é considerado misto. O prédio misto é assim um tertium genus, já que os prédios devem, sempre que possível, ser considerados de harmonia com a sua parte principal e essa, ou é rústica ou urbana.
Assim, para qualificar um imóvel como rústico ou urbano, cumpre apelar para a noção do CC, - se bem que esta não seja vinculante[11] - sendo indiferente o tipo de inscrição matricial e de descrição predial.
O artº 204º, nº 2 define prédio rústico como uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica e define prédio urbano como qualquer edifício incorporado no solo com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.
Segundo Menezes Cordeiro,[12] a ideia do nº 2 do artº 204º é a da dominância do solo ou da construção: se, do conjunto, sobressair a construção, limitando-se o solo a ser o seu suporte ou a servir-lhe de logradouro, o prédio é urbano; se, pelo contrário, dominar o solo, o prédio é rústico.
Quanto ao critério que levará a dar preferência, nuns casos, ao solo e noutros à construção, defende aquele autor que deve ser um critério extrajurídico: um prédio será rústico ou urbano quando, de acordo com as concepções dominantes da sociedade, consista essencialmente no solo ou em construções.
A distinção entre prédio rústico e urbano assenta, pois, numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica.[13]
Segundo tal critério, o prédio será rústico ou urbano conforme a habitação for fundamentalmente um meio de ligação à terra cultivada ou antes a terra constituir apenas um complemento da habitação e não um fim essencial da ocupação da habitação.[14]
No caso, estando o prédio descrito no registo predial como sendo composto por casa de habitação, logradouro e terreno de cultivo, não se pode sequer concluir que a parte rústica seja utilizada como logradouro da casa. Pelo contrário, o que resulta da descrição predial é que existe um logradouro e, para além dele, um terreno de cultivo.
Impunha-se assim que os autores alegassem factos dos quais se pudesse concluir que a parte rústica do prédio descrito no registo predial sob o nº 962 não tem predominância nem autonomia em relação à sua parte urbana, servindo apenas como complemento da casa de habitação nesta existente.
Ou seja, impunha-se que alegassem, por exemplo, que o réu F………. utiliza a casa para habitação, que o terreno agrícola não é cultivado ou é cultivado apenas com produtos destinados ao consumo de quem habita a casa ou que tal terreno é utilizado como espaço adjacente à casa, para servir as necessidades desta e de quem nela mora, ou seja, como seu quintal ou logradouro.
Ora, os autores não alegaram nenhum daqueles factos, limitando-se a dizer, conclusivamente, no artº 25º da resposta, que no prédio do réu F………. se encontra inserido e dependente um prédio urbano.
Diz o artº 664º do CPC que o juiz só pode servir-se dos factos alegados pelas partes, sem prejuízo do disposto no artº 264º.
O monopólio da alegação dos factos principais da causa, enquanto emanação do princípio dispositivo, tem, de acordo com o nº 2 do artº 264º do CPC, as excepções constantes dos artºs 514º (facto notório e facto de que o tribunal conhece no exercício das suas funções) e 665º (simulação do litígio), ambos do mesmo Diploma.
Também não carecem de alegação e podem ser oficiosamente considerados os factos instrumentais que resultem da discussão da causa (2º parte do nº 2 do citado artº 264º).
Podemos dizer, sucintamente, que os factos principais, essenciais ou fundamentais são aqueles que integram a causa de pedir; os factos instrumentais são os que indiciam os factos principais.[15]
Diversamente dos factos principais, os factos instrumentais não constituem condicionantes directas da decisão. A sua função é antes a de permitir atingir a prova dos factos principais.[16]
Como vimos, um dos requisitos para a titularidade do direito de preferência dos autores, enquanto proprietários confinantes, consiste em que o prédio tenha sido vendido a quem não seja proprietário confinante preferente.
Destinando-se os factos acima enunciados precisamente à prova daqueles requisitos, são claramente factos integradores da causa de pedir, ou seja, factos essenciais ou principais da causa, pelo que, não tendo sido alegados pelos autores, não pode o tribunal considerá-los provados, ainda que como tal tivessem resultado da discussão da causa. A tal se opõem as disposições conjugadas dos artºs 264º, nº 1 e 664º do CPC, como explicámos.
Pelo mesmo motivo e tendo ainda em conta o que, sem intuito meramente tabelar, acima dissemos acerca do âmbito dos recursos, não pode este tribunal considerar provados os factos que tardiamente os autores alegaram em sede de recurso (que o prédio se encontra totalmente vedado nas suas partes laterais e de fundo com muro de vedação, sendo o seu acesso só possível através da parte urbana), ainda que tal tivesse resultado do depoimento da testemunha G………., como sustentam os autores.
Não há, pois que reapreciar a matéria de facto nesta parte.
Não se tendo alterado a matéria de facto que foi considerada provada na 1ª instância, verifica-se que os autores não lograram provar nem a sua qualidade de arrendatários do prédio vendido nem que a venda dele foi feita a quem não era proprietário confinante/preferente, pelo que a acção terá necessariamente de improceder por não se mostrar verificado nenhum dos fundamentos do invocado direito de preferência.
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IV. Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e, em consequência:
- Confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
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Porto, 11 de Setembro de 2008
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Evaristo José Freitas Vieira
Manuel Lopes Madeira Pinto
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[1] Abílio Neto, CPC Anotado, 19ª ed., 869.
[2] Alberto dos Reis, CPC Anotado, V, pág. 140, Antunes Varela, Manual de Processo Civil, 2ª ed., pág. 687 e Lebre de Freitas, CPC Anotado, 2º, pág. 669.
[3] Jorge Miranda e Rui Medeiros, CRP Anotada, III, pág. 77.
[4] Alberto dos Reis, ob. cit., pág. 141 e Antunes Varela, ob. cit., pág. 690.
[5] Alberto dos Reis, ob. cit., pág. 143.
[6] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, 2ª ed., vol. III, pág. 271.
[7] Neste sentido, ver os Acs. do STJ de 20.03.90 e 15.05.07 e desta Relação de 17.03.03 e 19.03.07, todos em www.dgsi.pt.
[8] Parecer citado no Ac. do STJ de 15.05.07, referido na nota anterior.
[9] BMJ 439º-562.
[10] www.dgsi.pt.
[11] CFr. Oliveira Ascenção, Direitos Reais, pág. 115.
[12] Direitos Reais, reprint, págs. 197 e 198.
[13] Ac. do STJ de 28.02.08, já citado.
[14] Ac. do STJ de 31.01.91, BMJ 403º-416.
[15] Miguel Teixeira de Sousa, Introdução ao Processo Civil, pág. 52.
[16] Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil, pág. 135.