Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1771/10.1TJPRT.P1 |  |
TRANSMISSÃO DE ESTABELECIMENTO
NECESSIDADE
AUTORIZAÇÃO DO SENHORIO
II - A transmissão da exploração de um estabelecimento comercial para uma sociedade de que é sócia a arrendatária, cujo nome é semelhante àquele que já antes designava tal estabelecimento e em que se mantém a mesma atividade, não carece de autorização por parte do senhorio.
III - Não há aqui uma verdadeira transmissão da atividade comercial para terceiros, uma vez que a arrendatária, integrando a nova sociedade, não abandona o gozo do imóvel.
Comarca do Porto – Porto – Instância Local – Secção Cível – J6
Apelação
Recorrentes: B… e “C…, Lda.”
Recorridos: “D…, Lda.” e E…
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Márcia Portela e Maria de Jesus Pereira
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
Os autores “D… Lda.”, com sede na Rua …, n.º …, …, Maia e E…, residente na Rua …, n.º …, …, Maia, intentaram contra os réus B…, com domicílio profissional na Rua …, n.º …, Porto e “C… Lda.”, com sede na Rua …, n.º …, Porto a presente ação declarativa de condenação, sob forma sumária, tendo pedido que:RELATÓRIO
- os réus sejam condenados a reconhecer que os autores são os legítimos comproprietários do prédio urbano identificado no art. 1.º da petição inicial;
- os réus sejam condenados a restituir aos autores a posse do R/C do prédio com o n.º … da Rua …, Porto, devolvendo-o livre e desocupado;
- seja declarada a nulidade do contrato de arrendamento celebrado com a primeira ré por vício de forma e a sua ineficácia relativamente aos autores.
Em alternativa, caso se considere tal contrato válido e eficaz, pedem que:
- se declare a resolução do contrato de arrendamento, por incumprimento da primeira ré;
- os réus sejam condenados a liquidar solidariamente, o valor correspondente ao valor das rendas ou contrapartida monetária devida pela fruição do locado, vencidas entre 2007/04 e 2010/04, no valor de 12.551,15€.
Os autores fundamentam os seus pedidos no uso do local arrendado não conforme com o contrato de arrendamento, na falta de pagamento da renda e na cedência do local arrendado a terceiro.
Os réus apresentaram contestação, na qual invocaram exceções de caducidade e de ilegitimidade passiva da ré B… e impugnaram também a factualidade alegada na petição inicial, pronunciando-se pela improcedência da ação.
Realizou-se audiência de julgamento com observância do legal formalismo.
Foi depois proferida sentença que julgou procedente a ação e em consequência:
- declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado, com a 1.ª ré B…;
- condenou a 1.ª Ré B… a despejar imediatamente o arrendado sito na Rua …, n.º …, …, Porto e a entregá-lo aos autores “D… Lda.” e E…, livre de pessoas e bens;
- condenou a 1.ª ré a pagar as rendas vencidas desde Outubro de 2004 e vincendas até efetiva entrega do locado, no montante mensal de 339,22€, acrescidas de juros à taxa legal até efetivo e integral pagamento, levando em conta as entretanto liquidadas e a fixar em incidente de liquidação;
- absolveu a ré “C… Lda.”, do demais peticionado.
Inconformados com o decidido, interpuseram recurso de apelação os réus que finalizaram as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. O presente recurso vem apresentado da douta sentença de fls., dos autos, que julgou parcialmente procedente a acção apresentada pelos Autores, aqui Apelados, e em consequência:
1. Declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado, com a 1.ª Ré, ora Apelante, B…;
2. Condenou a 1.ª Ré, ora Apelante, B… a despejar imediatamente o arrendado sito na Rua …, n.º …, … – Porto e a entregá-lo aos Autores, aqui Apelados, D… Lda. e E…, livre de pessoas e bens.
3. Condenou a 1.ª Ré, aqui Apelante, a pagar as rendas vencidas desde Outubro de 2004 e vincendas até efectiva entrega do locado, no montante mensal de 339,22€, acrescidas de juros à taxa legal até efectivo e integral pagamento, levando em conta as entretanto liquidadas e a fixar em incidente de liquidação.
2. A douta decisão em causa não faz, com o mesmo e referenciado respeito, uma correcta interpretação dos factos e uma adequada aplicação do direito, pois, na verdade, o Tribunal “a quo” deu como provados factos em desconformidade com a prova produzida e considerou não provada matéria de facto que resultou provada e demonstrada da conjugação dos instrumentos de prova disponíveis nos autos, fazendo assim uma errada subsunção jurídica e errada interpretação das normas legais aplicáveis.
3. Impõe-se, desde logo e antes de mais, salientar a ausência de pronúncia da douta sentença proferida pela Mª Juiz “a quo” acerca da impugnação dos depósitos deliberatórios da renda.
4. A ausência de pronúncia judicial implica a nulidade da douta decisão que aqui se recorre, com todas as consequências legais daí decorrentes, que desde já se invocam.
5. Da análise dos factos dados como provados bem como da aplicação do direito, a Meritíssima Juíz “a quo” concluiu pela procedência parcial da acção, relativamente aos pedidos formulados pelos Autores.
6. Ora, atendendo à matéria de facto em causa, ao teor dos depoimentos prestados e prova produzida, ao conteúdo dos factos dados como provados, bem como, à adequada aplicação do direito, as Rés, aqui Apelantes, entendem que a presente acção deveria ter sido julgada totalmente improcedente.
7. As Rés entendem que apesar do cuidado evidenciado na douta decisão recorrida a mesma enferma de erros na apreciação da matéria de facto, os quais são, por si só, determinantes à boa decisão da causa, implicando, deste modo, à prolação de sentença ou decisão substancialmente oposta à proferida [sic].
8. Na verdade, a prova testemunhal e documental produzida nos autos deveriam ter levado o Tribunal a não considerar dada como assente e provada a matéria de facto constante do facto nº 26, por exemplo, na parte em que se refere “em data não concretamente apurada” e do facto nº 41 no seu todo.
9. E, pelo contrário, deveria ter considerado como provada a matéria constante dos arts. 18º, 19º, 32º e 35º da contestação.
10. O Tribunal deu como provados os factos constantes dos nºs 26 e 41, do rol dos factos provados.
11. Sucede, no entanto, que os depoimentos testemunhais prestados sobre a matéria evidenciam que os Autores, enquanto Senhorios, não só tiveram conhecimento como consentiram, uma vez que não demonstraram qualquer oposição por si mesmos ou por parte de quem os representava, na transmissão do arrendamento por parte da 1ª Ré à 2ª Ré C…, que até à presente data se mantém no locado, como arrendatária do mesmo.
12. Não se compreende, com o devido respeito, como o Tribunal “a quo” considera inequívoco o reconhecimento da 1ª Ré B… como inquilina uma vez verificado o denominado contrato de trespasse e a respectiva comunicação ao senhorio F… mas do mesmo modo já não reconheça que a 2ª Ré C…, Ldª em resultado da comunicação à senhoria, Srª Dª S… realizada nos mesmos termos, tenha assumido a posição de arrendatária do mesmo imóvel uma vez verificada a transmissão do arrendamento da 1ª à 2ª Ré a partir do mês de Outubro de 2004.
13. Os depoimentos prestados pelas testemunhas H… e I…, - ambas arroladas pelos Autores - bem como o teor do documento nº 1, junto com a contestação, a fls. 94 a 96 dos autos, contrariamente ao afirmado como provado na douta sentença proferida, devem conduzir à conclusão de que a 1ª Ré B…, exactamente a partir da data da escritura do contrato de trespasse – 30 de Julho de 1999 – e não “em data não concretamente apurada”, como erradamente se menciona na douta sentença, assumiu a administração do estabelecimento comercial em causa e nele começou a explorar, com o conhecimento e consentimento dos senhorios, um ramo diferente de negócio que ainda hoje se destina à venda de material sanitário e de construção, designado desde então como “C…”.
14. O que significa que na realidade, aos olhos e à vista de todos, o estabelecimento comercial “C…” sempre foi, desde que celebrado o contrato de trespasse e o consequente arrendamento comercial com a 1ª Ré B…, o verdadeiro inquilino daquele espaço rés-do-chão sito na Rua …, n.º …, no Porto.
15. A 1ª Ré, B…, transmitiu a sua posição de arrendatária em termos formais para pagamento de renda à recém constituída sociedade 2ª Ré – C…, Ldª, em Outubro de 2004.
16. Pela leitura e análise dos depoimentos prestados se depreende que o estabelecimento comercial “C…”, gerido pela empresária em nome individual B…, 1ª Ré, já existia com essa mesma denominação antes mesmo da constituição da sociedade 2ª Ré – C…, Ldª.
17. O que nos leva a concluir que, ao contrário daquilo que é afirmado na douta sentença, a 2ª Ré está longe de se apresentar como um terceiro (3º) perante os senhorios no momento em que lhes solicita que os recibos de renda sejam emitidos em seu nome.
18. A 2ª Ré – C…, Ldª - nada mais é que o mesmo estabelecimento comercial denominado “C…” que operava naquele espaço ora pertencente aos Autores, aos olhos e à vista de todos, desde Julho de 1999.
19. Simplesmente havia sido constituída enquanto entidade dotada de personalidade jurídica própria, com poderes autónomos, com capacidade portanto para emitir os recibos de renda em seu nome a partir de Outubro de 2004, tal como se verificou e se demonstrou pelos documentos juntos a fls. 98/99 e 271 a 278 dos autos.
20. A 2ª Ré, C…, é a verdadeira inquilina do locado em causa, onde ainda explora actualmente o estabelecimento comercial conhecido como “C…” para venda de artigos sanitários e materiais de construção nesse ramo desde que foi criado pela 1ª Ré B… em nome individual até que foi perfilhado mais tarde pela 2ª Ré logo após se ter constituído como sociedade.
21. O depoimento da testemunha Srª Dª I… foi claro quanto a esta questão.
22. Relativamente à matéria respeitante ao facto nº 41, do rol de factos provados da douta sentença proferida, o mesmo deverá ser alterado para não provado.
23. Ao invés, a matéria de facto alegada pelas Rés nos artºs 18º, 19º, 32º e 35º, da contestação devem ser dados como provados, sendo que, a testemunha J… se pronunciou em sede de audiência de julgamento quanto à comunicação da verificada transmissão do estabelecimento comercial “C…” aos senhorios do imóvel, deixando um depoimento claro quanto a esta matéria.
24. Conforme se demonstrou pela transcrição do depoimento de J…, é inegável que tal comunicação se tenha realizado, tanto mais que os recibos de renda passaram a ser efectivamente emitidos em nome da 2ª Ré C… a partir de Outubro de 2004 – cfr documentos de fls. 98/99 e 271 a 278 dos autos, o que confirma também o consentimento dado pelos senhorios quanto à referida transmissão.
25. Em síntese, a decisão da matéria de facto, quanto ao facto nº 26 na parte em que se refere “em data não concretamente apurada” não deve, com o devido e ponderado respeito, ser dada como assente e provada uma vez que o sentido da prova produzida indica claramente que a 1ª Ré, com o conhecimento e aprovação dos senhorios, passou a destinar o estabelecimento comercial em causa à venda de material sanitário e de construção, denominando-o “C…” exactamente a partir do momento em que o começou a ocupar legitimamente, ou seja, à data da celebração do contrato de trespasse – 30 de Julho de 1999.
26. Quanto à decisão da matéria de facto relativa ao facto nº 41 constante no relatório da sentença, a verdade é que esta contraria directamente o sentido da prova produzida, que foi precisamente o oposto ao constante da decisão em crise.
27. O depoimento da testemunha J…, bem como o teor dos documentos juntos com a contestação, a fls. 98/99 e 271 a 278, dos autos, cada um “de per si” e ambos conjugados, conduzem a um entendimento distinto do da douta sentença, no sentido de considerar o referido facto como não provado.
28. Pelo contrário, de todo o exposto resulta que os factos dados como não provados constantes dos arts. 18º, 19º, 32º e 35º da contestação, deveriam, todos eles, ter merecido uma resposta positiva, pelo que devem ser alteradas as respectivas respostas e consideradas como factos provados.
29. Em causa nos autos está a questão da validade do contrato de arrendamento celebrado com a 1ª Ré B… e a subsequente cessão da sua posição jurídica à 2ª Ré C…, Ldª, actual arrendatária.
30. No caso sub-judice, a cessão verificada não implica em relação ao locador a extinção da relação contratual existente e a criação de uma nova, mas antes uma alteração da relação jurídica inicial.
31. Conforme se refere e se demonstra nos autos, a 1ª Ré B…, pela transmissão da sua posição contratual não está a proceder à cedência material do gozo do imóvel em causa a terceiros, uma vez que ela mesma integra a sociedade 2ª Ré C… Ldª, sociedade que assume a mesma designação pela qual vinha já sendo conhecida e cujo objecto de negócio desenvolvido é o mesmo que era desenvolvido pela “C…” em nome individual.
32. À modificação subjectiva, traduzida na mudança jurídico-formal de arrendatário, não corresponde uma cedência material do gozo do imóvel a outrem, a sociedade C… Ldª trata-se exactamente do mesmo estabelecimento comercial “C…” que operava anteriormente em nome individual por parte da 1ª Ré B….
33. De onde se poderá extrair a conclusão que as Rés não necessitavam da autorização dos Autores para que o estabelecimento comercial instalado no locado passasse a ser explorado pela dita sociedade C… Ldª, 2ª Ré.
34. E no tocante à imposição legal relativa à comunicação prevista na al. g), do artigo 1038.º, do Código Civil, poder-se-á entender que também não será aplicável à 2ª Ré C…, por se tratar de uma sociedade que integra o mesmo espaço físico e a mesma pessoa física que já explorava o estabelecimento comercial com anterior conhecimento do senhorio (desde o momento em que foi celebrado o contrato de trespasse em 30 de Julho de 1999).
35. Considerando os artsº 1038.º, als. f) e g), (obrigações do locatário), 1049.º (cedência do gozo da coisa), 1059.º (regra geral sobre a transmissão da posição do locatário), 1060.º a 1063.º (regras gerais da sublocação), 1088.º a 1090.º (regras sobre subarrendamento) e 1109.º, n.º 2, 1112.º (regras gerais sobre a locação de estabelecimento e a transmissão da posição do arrendatário no arrendamento para fins não habitacionais), todos do Código Civil, em nenhuma das referidas disposições se menciona a necessidade da dita comunicação ser realizada por escrito.
36. Ora, tendo em conta a doutrina e legislação aplicáveis ao caso em concreto, muito embora a questão não seja absolutamente líquida mas ainda que se acolhesse a tese assumida pela douta sentença da necessidade da comunicação ao senhorio no caso concreto, sempre se dirá que tal comunicação, ainda que verbalmente e não formalmente escrita, de facto se verificaram, conforme demonstrado em sede de audiência de discussão e julgamento.
37. Pelo que, tendo os Autores, por intermédio de quem os representava, reconhecido o beneficiário da cedência como tal, através da passagem de recibos de renda em seu nome e tendo a comunicação sido realizada mesmo pela 2ª Ré C… Ldª, na pessoa de J… enquanto contabilista da referida sociedade, não se vê como não aplicar o art. 1049º, do Código Civil que é claro ao afirmar que nestes casos o locador não terá direito à resolução do contrato de arrendamento com fundamento na violação do disposto nas alíneas f) e g), do art. 1038º, do mesmo Código.
38. São múltiplos e diversos os Acórdãos constantes na Jurisprudência que confirmam e corroboram o retratado nos autos, vendo-se, a título de exemplo, o Acórdão da Relação do Porto, de 29.10.2013, proferido no âmbito do Procº nº 202/11.4TBESP-P1, da 2ª Secção do Venerando Tribunal da Relação do Porto, in “http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/93b2946095cd72be80257c30032a0bb?OpenDocument”.
39. Em conclusão, a transmissão do arrendamento é válida, a Demandada C… é arrendatária do espaço pertencente aos Autores, Apelados e as rendas são pontualmente pagas através do depósito efectuado junto da agência da … da K….
40. A douta sentença não faz, com o devido respeito, uma correcta interpretação dos factos e adequada aplicação do direito, violando, entre outros, os artºs 1049º, 1059º, 1060º a 1063º, 1109º e 1112º, do Código Civil.
41. Ao julgar como se julgou, fez-se, salvo o devido respeito, uma inadequada aplicação do direito aos factos concretos.
Pretendem pois a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por outra que julgue a ação improcedente.
Os autores apresentaram contra-alegações, nas quais se pronunciaram pela confirmação do decidido.
A Mmª Juíza “a quo” no despacho de admissão de recurso consignou que a sentença recorrida não enferma da nulidade que lhe é assacada.
Cumpre então apreciar e decidir.
*
FUNDAMENTAÇÃO
O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – cfr. arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.FUNDAMENTAÇÃO
*
As questões a decidir são as seguintes:
I – Apurar se a sentença recorrida é nula por omissão de pronúncia;As questões a decidir são as seguintes:
II – Apurar se deve ser alterada a matéria de facto provada e não provada;
III – Apurar se a transmissão do arrendamento da ré B… para a ré “C…, Lda.” é inválida ou ineficaz.
*
É a seguinte a factualidade dada como provada na sentença recorrida:1 - Os AA. são comproprietários, na proporção de metade para cada um, do seguinte imóvel: - prédio urbano, sito na freguesia de …, do concelho do Porto, com a área de 213,1 m2, composto de duas casas de habitação e andar, sendo uma dessas casas identificada com os números de polícia …, … e … da Rua … (fachada nascente regular) e a outra com os números .. a .. da Rua … (fachada poente média), inscritas, respectivamente, na matriz predial urbana da dita freguesia da … sob os artigos número ….P (o qual proveio do artigo n.º 393) e 491, estando o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 777/20030221, da aludida freguesia … - cfr. doc. n.º 1 a 4, juntos por cópia a fls. 29 e ss. cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
2 - O referido imóvel foi, em tempos, propriedade dos irmãos L…, casado com M… sob o regime da comunhão geral de bens, e N…, casada com O…, também no regime da comunhão geral, que o receberam, por sucessão, de P….
3 - Tendo a metade titulada por L… e esposa sido adjudicada, em conferência de interessados realizada em 2007/03/07 (e homologada apenas em 2009/03/31) no âmbito do processo de inventário judicial que correu termos no 2.º Juízo -1.ª Secção do Tribunal Judicial dos 1.º e 2.º Juízos Cíveis do Porto, sob o n.º 13.705/03.5TJPRT, ao 2.º A. E….
4 - A outra metade indivisa do prédio veio à titularidade da 1.ª A. na sequência de negócio de compra e venda reduzido a escritura pública, celebrado no dia 2007/04/03 e exarado no Cartório Notarial da Dr.ª Q…, sito na cidade de Viana do Castelo.
5 - Interveio, na qualidade de vendedora, S…, viúva de F… e herdeira que foi da metade pertencente a N… e marido.
6 - Os AA., por si e pelos seus antecessores na posse, têm vindo a usufruir, sem oposição de quem quer que seja, todas as utilidades que o imóvel pode propiciar, cobrando rendas em contratos de arrendamento.
7 - Os AA. suportam todos os encargos dele decorrentes, nomeadamente com contribuições ou impostos.
8 - Tal ocorre à vista e com o conhecimento de todas as pessoas, de forma ininterrupta, sem oposição ou embaraço de quem quer que seja e sem lesar os direitos de terceiros.
9 - Tal ocorre com a convicção de se encontrarem para tanto legitimados em virtude da titularidade de um direito próprio.
10 - No dia 15 de Dezembro do ano de 1947, os ante possuidores e proprietários do imóvel supra descrito, L… e N…, celebraram, por escritura pública exarada a fls. 19 e ss. do livro 973-B do Cartório Notarial do Dr. T…, contrato de arrendamento com U…, mediante o qual este poderia ocupar o R/ch. do prédio com entradas pelos n.º … e …, para aí instalar estabelecimento e oficina de calçado - cfr. o doc. n.º 5, junto por cópia a fls. 41 e ss., cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
11 - Esse estabelecimento viria a ser transmitido por contrato de trespasse a V…, o qual, por sua vez, o viria a transmitir a W…, em 1953/05/11, por escritura pública em que igualmente intervieram os comproprietários do prédio, que estabeleceram com o beneficiário do trespasse novo contrato de arrendamento - cfr. o doc. n.º 6, juntos por cópia a fls. 44 e ss., cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
12 - No aludido contrato foi convencionado que o seu prazo seria de um ano, com termo em 30 de Abril de 1954, podendo prorrogar-se por períodos iguais e sucessivos de um ano, no caso de não ser exercida denúncia, por qualquer das partes.
13 - A renda estipulada foi de mil e seiscentos escudos, devendo ser liquidada em duodécimos, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar.
14 - Nos termos do contrato, o locado passou a destinar-se ao “…exercício do comércio de bazar de brinquedos, utilidades e perfumarias…”, não podendo o arrendado ser sublocado ou cedido, a qualquer título, sem prévia e expressa autorização dos senhorios.
15 - O arrendatário W… explorou no locado, durante anos, um estabelecimento comercial em que promovia, essencialmente, a venda de tecidos.
16 - Tendo o bazar ali instalado sido posteriormente transmitido, em virtude de negócios de trespasse ou cessão de exploração, a terceiros, sendo sua última titular, de acordo com informações recentemente obtidas pelo 2.º A. junto de outros arrendatários do imóvel, uma senhora com apelido alemão, identificada como sendo X….
17 - A 1.ª R. B… foi empregada no estabelecimento de bazar e brinquedos, durante alguns anos.
18 - Por contrato celebrado no dia 30 de Julho de 1999, a X… e Y… declararam trespassar para a 1ª. R. B… o estabelecimento comercial de bazar e brinquedos, instalado no rés do chão, lado direito e traseiras com entrada pelo n.º …, do prédio urbano sito na Rua …, n.º … e …, freguesia …, concelho do Porto – cfr. doc. junto por cópia a fls. 94 a 96 dos autos, cujo teor aqui se dá como reproduzido.
19 – O herdeiro F… era quem, à data e até à sua morte, administrava o prédio descrito no art.º 1.º, em seu nome, como comproprietário da metade que herdara de seus pais, N… e O…, e dos demais co-titulares, entre os quais igualmente se incluía, como único e universal herdeiro de L….
20 - O herdeiro F… recebia as rendas decorrentes dos vários contratos de arrendamento habitacional e para comércio, estabelecia os contactos com os arrendatários, assumia os encargos com contribuições, obras ou despesas administrativas, e prestava, esporadicamente, contas aos outros co-titulares.
21 - O herdeiro F…, como comproprietário, exercia, por aceitação tácita de todos os demais, as funções de administrador do bem detido em regime de compropriedade.
22 - Na sequência do contrato, acima referido no art.º 18.º- desde pelo menos 30 de Julho de 1999, a 1.ª R. Z… passou a ocupar e explorar o espaço físico em que aquele estabelecimento comercial de bazar e brinquedos funcionava.
23 - Como contrapartida pela fruição desse espaço comercial, a 1.ª R. procedia ao pagamento de uma renda mensal de esc. 50.000$00.
24 - Tal renda mensal foi aumentada nos anos seguintes, para esc. 53.000$00, esc. 56.000$00, 294,29€, 309,25€, 324,22€ e 339,22€, respectivamente, entre os anos de 2000 a 2005, não se tendo produzido qualquer actualização do valor da renda mensal a partir desse ano de 2005 e até à presente data.
25 - Os recibos da renda mensal eram emitidos em nome da 1.ª R. B…, conforme documentos juntos por cópia a fls. 196 a 218 e 279, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
26 - Posteriormente, em data não concretamente apurada, a 1.ª R. passou a destinar tal estabelecimento a exposição e venda de material sanitário e de construção, denominando-o “C…” - conforme documento junto por cópia a fls. 262, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
27 - Entre os anos de 1984 e 2000 não foram efectuadas quaisquer operações de prestação de contas entre o comproprietário que exercia funções como administrador, dado ser idealmente detentor de uma quota de 75% do total do bem.
28 - A viúva de F…, S… contou com a colaboração dos co-titulares H… e esposa, AB…, para proceder em 2001, à repartição entre representantes de cada um dos ramos da família, dos valores recebidos em rendas, depois de deduzidas as despesas com o imóvel.
29 - A gestão [dos] contratos de arrendamento e o recebimento das rendas proporcionadas pelos imóveis sitos na Rua … passaram a competir, após a morte de F…, à sua viúva, S….
30 - A S… em Março de 2007 e por decisão exarada no âmbito do processo de inventário judicial em que se adjudicou ao aqui 2.º A. a metade do prédio identificado em 1.º, viria a prestar contas aos demais herdeiros do valor recebido em rendas, desde Janeiro de 2001 a Março de 2007.
31 - Em 23 de Agosto de 2004, a 1.ª R. B… e marido AC… juntamente com AD… e mulher AE…, constituíram uma sociedade, com sede na Rua …, n.º …, freguesia …, Porto, tendo como objecto o comércio de artigos sanitários e construção – conforme documento cuja cópia se encontra junto a fls. 97 e cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
32 - A R. B… procedeu ao pagamento da renda de Setembro de 2004 – conforme documento cuja cópia se encontra junto a fls. 278 e cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
33 - A S…, a pedido da R. B…, emitiu em nome de “C… Lda.” os recibos de renda de Outubro e Novembro de 2004, Maio a Novembro de 2005, Janeiro de 2006, juntos por cópia a fls. 98/99 e 271 a 278 dos autos, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido, no valor de 339,22€.
34 - Em data não concretamente apurada, mas posterior a Dezembro de 2005, a S… recusou emitir o recibo de renda em nome de “C… Lda.” como lhe tinha sido pedido pela 1.ª R., bem como receber a respectiva renda.
35 - A R. C… SA., alegando indefinição do senhorio, procedeu aos depósitos obrigatórios no valor de 339,22€ cada, conforme documentos juntos por cópia a fls. 187 a 190 dos autos, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
36 - Por escritura de 3 de Abril de 2007, S… declarou vender a R. D… Lda., a metade indivisa do prédio sito na R. … n.º …/… e R. … n.º ../.., freguesia …, concelho do Porto, identificado no art. 1.º dos factos assentes, registada a seu favor, conforme documentos juntos por cópia a fls. 71 a 75 dos autos, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
37 - Por carta registada com A/R datada de 18 de maio de 2007, recebida pela R. B…, foi-lhe comunicada a transmissão da posição do locador para o Sr. Eng.º E… - conforme documento junto por cópia a fls. 53 dos autos, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
38 - Com data de 30/10/2009, a sociedade D… Lda., enviou à R. B… a carta junta por cópia a fls. 61 e 62, onde entre o demais refere: “ (…) venho por este meio solicitar que as rendas sejam depositadas na conta da K… n.º (…) “ - conforme documentos juntos por cópia a fls. 61 a 62 dos autos, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
39 - Por carta registada, o senhorio enviou à R. B… os recibos de renda em seu nome como resulta dos documentos juntos por cópia a fls. 63 a 66 dos autos, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
40 - A R. B… respondeu por carta de 20/10/2010, junta a fls. 68, onde entre o demais refere: “(…) é em nome da entidade pagadora “C… Lda.” que os recibos devem ser emitidos.”- conforme documento junto por cópia a fls. 68 dos autos, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.
41 - Aos autores ou aos ante possuidores, nunca foi comunicada pela R. B… qualquer espécie de transmissão do estabelecimento, nem a consentiram de qualquer forma.
*
Não foram dados como provados quaisquer outros factos relevantes para a decisão, designadamente os que constam dos arts. 18.º, 19.º, 32.º, 35.º da contestação.*
Passemos à apreciação do mérito do recurso.
I – Os réus/recorrentes, nas suas alegações de recurso, sustentaram ocorrer ausência de pronúncia judicial quanto à impugnação dos depósitos liberatórios da renda, o que implicaria a nulidade da sentença recorrida ao abrigo do art. 615º, nº 1, al. d) do Cód. do Proc. Civil.Passemos à apreciação do mérito do recurso.
Sucede que da sua leitura resulta que tal pronúncia sobre os depósitos liberatórios da renda efetuados pela “C…, Lda.” ocorreu.
O nº 35 da factualidade assente contém a realidade desses depósitos - A R. C… SA., alegando indefinição do senhorio, procedeu aos depósitos obrigatórios no valor de 339,22€ cada, conforme documentos juntos por cópia a fls. 187 a 190 dos autos, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido – com remissão para a documentação respetiva.
Depois, em sede de motivação da decisão de facto, a Mmª Juíza “a quo” fez diversas considerações sobre os depósitos efetuados, tendo escrito o seguinte (fls. 297): “…os RR. aceitam como referem no art. 37º da sua contestação que a pessoa que recebeu a renda do locado e passou os recibos juntos a fls. 98 e 99, se recusou posteriormente a receber as rendas por parte da R. C…, certamente, não por indefinição do senhorio como escreveram mas sim por indefinição/confusão dos inquilinos, pois inquilina reconhecida era a R. B…, em nome de quem sempre foram passados os recibos de renda, como resulta de fls. 196 a 218, mas esta queria que a senhoria passasse os recibos de renda em nome da R. C…, como foi referido em julgamento e como veio a acontecer, mas eventualmente duvidando quanto a tal pretensão da 1ª R., daí a posterior recusa da senhoria na passagem do recibo de renda e no recebimento, por parte da R. C….”
E no fim da sentença, justamente por não ter relevado os depósitos liberatórios realizados pela ré “C…, Lda.”, procedeu à condenação da ré B… no pagamento das rendas vencidas desde Outubro de 2004.
Por conseguinte, não se verifica a nulidade de omissão de pronúncia que é atribuída à sentença.
*
II – Os réus/recorrentes procederam seguidamente à impugnação da matéria de facto dada como provada e não provada na sentença recorrida, insurgindo-se, em primeiro lugar, contra os nºs 26 e 41 da factualidade assente.Quanto ao nº 26 – “Posteriormente, em data não concretamente apurada, a 1.ª R. passou a destinar tal estabelecimento a exposição e venda de material sanitário e de construção, denominando-o “C…” - conforme documento junto por cópia a fls. 262, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido” – a sua discordância centra-se no segmento “em data não concretamente apurada” que deve ser substituído por “a partir da data da escritura do contrato de trespasse – 30 de Julho de 1999”.
No tocante ao nº 41 – “Aos autores ou aos ante possuidores, nunca foi comunicada pela R. B… qualquer espécie de transmissão do estabelecimento, nem a consentiram de qualquer forma” – consideram que o mesmo deverá ser dado como não provado.
Simultaneamente, pugnam pela inclusão na factualidade assente dos arts. 18º, 19º, 32º e 35º da contestação, cuja redação é a seguinte:
“18. Com o conhecimento, consentimento e autorização do Senhorio, o arrendamento é transmitido a Ré C…, que até à presente data se mantém no locado, como arrendatária do mesmo, liquidando mensalmente as rendas devidas pelo arrendamento, primeiro à Exmª Srª Dª S…, que passava os recibos de quitação que adiante se irão juntar e posteriormente – desde 8 de Junho de 2007 – a depositar o valor das rendas na agência da … da K… à ordem do Tribunal da Comarca do Porto por recusa da mencionada Srª Dª S… e consequente indefinição do Senhorio.
19. Os Autores têm (…) conhecimento da operada transmissão do arrendamento desde, pelo menos, Junho de 2007.
32. A Senhoria, Srª Dª S…, reconheceu e autorizou a transmissão do locado à C…, passando, desde então, a receber as rendas da C… e emitindo os recibos em nome desta mesma sociedade.
35. À data da outorga da escritura de compra e venda mencionada nos artº 4º e 5º, da petição inicial – 3 de Abril de 2007 - já a Ré C… era reconhecida como arrendatária do locado desde Outubro de 2004.”
Como elementos probatórios no sentido das pretendidas alterações foram indicados excertos dos depoimentos prestados pelas testemunhas H…, I… e J…, a cuja audição procedemos.
H… é cunhado do autor E… por ser casado com uma sua irmã. O Sr. F… (que até 2000 administrava o prédio e recebia as rendas) disse-lhe que havia uma pessoa, de nome B…, interessada em pôr lá um estabelecimento de venda de artigos sanitários. Esta tinha sido funcionária do bazar que antes existia no prédio. Ia pagar uma renda de 50.000 escudos e ocupou o espaço a partir de final de 98 ou princípio de 99, nele abrindo uma loja de artigos sanitários. Esclarece que nunca viu nenhum recibo de renda. Depois da morte do Sr. F… o prédio passou a ser administrado pela viúva, a D.ª S…. Disse não ter conhecimento de que tenha sido feito contrato com a D.ª B…. O estabelecimento chamava-se “C…” e que saiba sempre se chamou assim. Mais disse que viu na loja artigos sanitários, mais ligados à pichelaria, como torneiras, saboneteiras, suportes de papel… Viu lá o nome “C…” afixado no vidro.
I… é inquilina do autor. Disse que o bazar não estava a aguentar e a B… que era lá empregada tomou conta do espaço que continuou a funcionar como “uma coisa de sanitários”, tudo de acordo com o Sr. F1… (F…). Os consentimentos dele eram verbais – “a palavra dele era uma escritura”. Passou-se a vender lá azulejos, móveis para quartos de banho, torneiras, espelhos, tudo o que é de sanitários. Puseram no vidro um autocolante com o nome “C…”, mas não sabe em que data. As faturas das coisas que lá comprou têm o nome “C…”.
J… é técnico oficial de contas aposentado e prestou serviços de contabilidade à “C…” entre 2004 e 2010. Disse que a D.ª B… funcionava em nome individual e depois, a partir de 2004, passou a integrar a sociedade “C…, Lda.”, tendo-se mantido a mesma atividade de artigos sanitários. A D.ª B… quando trabalhava em nome individual nas faturas dizia “C…” de B…, mas “C…” não era um nome registado no Registo Nacional de Pessoas Coletivas, era uma marca. E quando constituíram a sociedade apresentaram esse nome a aprovação, acrescentado de “Materiais…”, porque ele já vinha sendo usado pela D.ª B…, em nome individual, há vários anos. Deram baixa da D.ª B… em nome individual e depois deram início à sociedade com novos contratos junto da EDP, das Águas e Telefones. Nessa altura, por telefone, contactou também a senhoria – a D.ª S… – a quem explicou que tinha sido constituída uma sociedade e ela disse-lhe que não havia inconveniente, mas que a sociedade no primeiro mês tinha que pagar dois meses como é tradicional nos contratos de arrendamento. Deu tal informação à “C…, Lda.”, eles pagaram e os recibos começaram a ser passados em nome da sociedade. Não sabe se foi feito escrito de trespasse entre a D.ª B… e a “C…, Lda.”. Quanto à comunicação à senhoria sublinha que se ela não tivesse sido feita esta não teria começado a emitir os recibos em nome da “C…, Lda.”
Quanto aos elementos documentais há a referir a escritura de trespasse celebrada, em 30.7.1999, entre, por um lado, X… e Y… e, por outro, B… (fls. 93 a 96), bem como os recibos juntos a fls. 98/99 e 271/278. que se reportam ao pagamento das rendas referentes aos meses de Outubro e Novembro de 2004, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2005 e Janeiro de 2006 e que foram emitidos em nome de “C…, Lda.”.
Já os recibos respeitantes às rendas relativas aos anos de 2000, 2001, 2002, 2003 e Janeiro e Setembro de 2004 constam como tendo sido emitidos em nome de B… (fls. 196 a 218 e 279).
Por outro lado, há também que ter em conta a constituição da sociedade “C…, S.A.”, registada em 23.8.2004, sociedade essa que tem como objeto o comércio de artigos sanitários e de construção (fls. 97).
Face a estes elementos probatórios, donde resulta que a escritura de trespasse para a ré B… foi celebrada em 30.7.1999 e que esta, quando o começou a explorar, logo abriu no espaço uma loja de sanitários, conforme flui dos depoimentos das testemunhas H… e I…, entendemos que a redação do nº 26 da factualidade assente deve ser alterada, passando a ser a seguinte:
“A partir da data da escritura de trespasse – 30.7.1999 -, a 1.ª ré passou a destinar tal estabelecimento a exposição e venda de material sanitário e de construção, denominando-o “C…” - conforme documento junto por cópia a fls. 262, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.”
Já quanto ao nº 41, onde na sentença recorrida se deu como provado que aos autores ou aos seus antepossuidores não foi comunicada pela ré B… qualquer transmissão do estabelecimento, nem que aqueles nela consentiram, não pode o mesmo ser mantido.
Aliás, o que resulta da prova produzida, mais concretamente do depoimento da testemunha J…, que se nos afigurou credível, é que este, que prestou serviços de contabilidade à “C…, Lda.” entre 2004 e 2010, deu conhecimento à representante dos senhorios, S…, da constituição da sociedade “C…, Lda.”, tendo os recibos passado a ser emitidos em nome desta sociedade.
E, com efeito, mostram-se juntos aos autos recibos de renda relativos aos meses de Outubro e Novembro de 2004, Junho a Dezembro de 2005 e Janeiro de 2006 emitidos por S… em nome da referida “C…, Lda.”
Ora, a conjugação do depoimento da testemunha J… com estes elementos documentais é, a nosso ver, bastante para que se possa concluir no sentido de que a transmissão do estabelecimento comercial instalado no locado da arrendatária B… para a sociedade “C…, Lda.”, ocorrida em Outubro de 2004, foi efetivamente comunicada à S….
De resto, se tal comunicação não ocorreu como se explica que a emissão de recibos de renda, que se processava em nome de B…, se tivesse passado a processar em nome da “C…, Lda.”?
Seguramente que a S… não teria adivinhado a constituição desta sociedade.
Por conseguinte, o nº 41 que consta da factualidade assente – “Aos autores ou aos ante possuidores, nunca foi comunicada pela R. B… qualquer espécie de transmissão do estabelecimento, nem a consentiram de qualquer forma” – deve dela ser eliminado.
Simultaneamente, adita-se à matéria de facto provada um outro ponto, que receberá o nº 41, e terá a seguinte redação:
“A transmissão do estabelecimento instalado no locado para a sociedade “C…, Lda.”, ocorrida em Outubro de 2004, foi logo comunicada a S….”
*
Assim sendo, a impugnação da matéria de facto por parte das rés/recorrentes obterá parcial sucesso e, em consequência:- elimina-se o nº 41 dos factos provados;
- a redação do nº 26 passa a ser a seguinte:
“A partir da data da escritura de trespasse – 30.7.1999 -, a 1.ª ré passou a destinar tal estabelecimento a exposição e venda de material sanitário e de construção, denominando-o “C…” - conforme documento junto por cópia a fls. 262, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido.”;
- adita-se à matéria de facto um novo ponto factual com o nº 41 e a seguinte redação:
“A transmissão do estabelecimento instalado no locado para a sociedade “C…, Lda.”, ocorrida em Outubro de 2004, foi logo comunicada a S….”
*
III. 1. Da matéria de facto dada como provada decorre que o estabelecimento comercial em causa nos autos, de bazar e brinquedos, por contrato celebrado em 30.7.1999, foi trespassado para a 1ª ré B… que o passou a destinar a exposição e venda de material sanitário e de construção, denominando-o “C…”.Sucede que em 23.8.2004 foi constituída pela 1ª ré B… e pelo seu marido AC… e ainda por AD… e mulher AE… uma sociedade comercial, com sede no locado – Rua …, nº …, … -, cujo objeto era o comércio de artigos sanitários e de construção.
Esta sociedade, denominada “C…, Lda.”, em Outubro de 2004, por cedência da 1ª ré, passou a exercer no locado, onde instalou a sua sede, a referida atividade de comércio de artigos sanitários e de construção.
2. O art. 1083º do Cód. Civil estabelece no seu nº 1 que «qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.»
E depois o nº 2, al. e) da mesma disposição legal diz-nos que «é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio (…) a cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.»
Por seu turno, o art. 1038º do Cód. Civil estatui que são obrigações do locatário não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, exceto se a lei o permitir ou o locador a autorizar [al. f)] e comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada [al. g)].
Porém, conforme decorre do art. 1049º do Cód. Civil, o locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação do disposto nas alíneas f) e g) do art. 1038º se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal ou ainda, no caso da alínea g), se a comunicação lhe tiver sido feita por este.
3. Tal como se afirma no Acórdão da Relação do Porto de 3.5.2011 (proc. nº 1663/09.7 TJPRT.P1, disponível in www.dgsi.pt) flui do art. 1038º, als. f) e g) que há dois níveis de exigência para a generalidade das situações de cedência do locado: autorização do senhorio (cuja falta gera ilicitude) e comunicação ao senhorio (cuja falta gera ineficácia relativamente a ele). Mas a autorização não será necessária quando a lei permitir a cedência sem ela, enquanto a comunicação da cedência será dispensável quando a lei a não exigir.
De qualquer forma o reconhecimento do locatário pelo senhorio sempre sana uma eventual ilicitude ou ineficácia da cedência do locado.
Continuando a seguir o mesmo aresto, referir-se-á não haver dúvidas na aplicação dessa dupla exigência aos casos de cessão de posição contratual (cfr. art. 1059º do Cód. Civil que remete para os arts. 424º a 427º), de sublocação (cfr. arts. 1060º a 1063º do Cód. Civil) e de comodato (cfr. art. 1129º do Cód. Civil).
Todavia, a lei exclui a exigência de autorização no caso de locação de estabelecimento ou cessão de exploração (cfr. a atual redação do art. 1109º do Cód. Civil, introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27.2., que pôs fim a querela até então existente sobre esta questão) e também no caso de trespasse e de cessão da posição de arrendatário para o exercício de profissão liberal (cfr. art. 1112º do Cód. Civil), sem que daí decorra a dispensa da respetiva comunicação ao senhorio nos termos da alínea g) do art. 1038º, sendo que no caso da locação de estabelecimento esta comunicação deve ser feita no prazo de um mês (cfr. art. 1109º, nº 2).
4. Prosseguindo, e independentemente da modalidade de cedência que esteja em causa e sempre que seja de exigir autorização e/ou comunicação ao senhorio, há então que apurar quem tem o ónus da prova no tocante a esses factos.
No Acórdão da Relação do Porto de 3.5.2011, que temos vindo a seguir à semelhança do que se fez na sentença recorrida, referiu-se que quanto a esta questão a jurisprudência se tem mostrado dividida. Assim, uns entendem que o senhorio apenas tem de provar a cedência do locado, cabendo ao arrendatário provar que obteve autorização e/ou que houve lugar à comunicação, por considerarem as faltas de autorização e de comunicação factos impeditivos ou extintivos do direito do locador à resolução do contrato de arrendamento (cfr., por ex., Ac. STJ de 9.10.2006, proc. 06A2463, disponível in www.dgsi.pt), ao passo que outros entendem que cabe ao senhorio provar não só a cedência, mas também que não deu autorização e/ou que não lhe foi feita a comunicação, por considerarem tais factos como constitutivos daquele seu direito (cfr., por ex., Ac. STJ de 28.9.2004, proc. 04A2444, disponível in www.dgsi.pt).
Inclinamo-nos para a primeira posição no sentido de que cabe ao arrendatário a prova de que obteve autorização do senhorio para a cedência do locado e/ou de que procedeu à comunicação a que se refere o art. 1038º, al. g).
É certo que a ausência de consentimento do senhorio e/ou desta comunicação devem ser encaradas como facto constitutivo do seu direito à resolução do contrato de arrendamento, donde decorreria impender sobre o senhorio o ónus da respetiva prova (cfr. art. 342º, nº 1 do Cód. Civil).
Há, porém, que ter em atenção que esta regra comporta exceções previstas na própria lei, designadamente nos arts. 343º, 344º e 345º do Cód. Civil.
Acontece que este requisito envolve um facto negativo e, quando tal ocorre, tem-se entendido – dada a manifesta dificuldade de prova de factos negativos, senão mesmo a sua impossibilidade – que o respetivo ónus de prova deixa de recair sobre o autor, passando a incidir sobre a parte contrária.
A este propósito escreveu Vaz Serra (in “Revista de Legislação e Jurisprudência”, anos 103º/109 e 106º/311 e segs.): “o encargo da prova cabe à parte que se encontra em melhor situação para a produzir e auxiliar a descoberta da verdade, mostrando a experiência que, em regra, quem tem a seu favor certo facto, se acautela com os meios da sua prova. Assim se explica que, se o A. invocar um direito contra o demandado, não tenha de provar que esse direito não está impedido, modificado ou extinto por qualquer causa (art. 342º, nº2), prova essa que seria ou poderia ser-lhe impossível”.
No caso dos autos, é de salientar que, tratando-se a ausência do consentimento do senhorio e/ou a falta da comunicação a que se reporta a alínea g) do art. 1038º do Cód. Civil de factos negativos, seria extremamente difícil – senão mesmo impossível – proceder o autor à sua prova em juízo. Já quanto ao inquilino ocorre o contrário, pois este, beneficiando e tirando proveito da existência – facto positivo – de tal consentimento e/ou comunicação, se encontra em posição privilegiada para efetuar a respetiva prova, tomando, atempadamente, as devidas cautelas e fazendo-se munir dos meios de prova demonstrativos da existência de tal consentimento e/ou comunicação – cfr. Acórdãos da Relação do Porto de 15.1.2007, proc. 0656427 e da Relação de Guimarães de 4.6.2009, proc. 1494/08-2, ambos disponíveis in www.dgsi.pt.
5. Ora, da matéria fáctica dada como assente decorre que depois da constituição da sociedade “C…, Lda.” foi esta que passou a ter, desde Outubro de 2004, o gozo do locado, desconhecendo-se, face à exiguidade daquela factualidade, quais as circunstâncias concretas que rodearam a transmissão do estabelecimento.
Aliás, os recorrentes sustentam que não houve uma verdadeira cedência material do gozo do locado a terceiros, uma vez que a 1ª ré B…, que transmitiu a sua posição contratual, integra ela própria a sociedade “C…, Lda.”. A modificação subjetiva não corresponde, no seu entendimento, a uma verdadeira cedência material do gozo do imóvel a outrem e, por isso, as rés não careciam de autorização dos autores para que o estabelecimento comercial instalado no locado passasse a ser explorado pela sociedade “c…, Lda.”, nem estavam obrigados à comunicação referida no art. 1038º, al. g) do Cód. Civil.
E em abono da sua posição aludem ao Acórdão da Relação do Porto de 29.10.2013 (proc. nº 202/11.4 TBESP.P1, disponível in www.dgsi.pt), que se reporta a situação em que a arrendatária criou uma sociedade unipessoal por quotas que é, por definição, constituída por um único sócio que é titular da totalidade do respetivo capital social – cfr. art. 270º-A, nº 1 do Cód. das Sociedades Comerciais -, e em que se entendeu ocorrer tão-só uma modificação da pessoa jurídica que explora o estabelecimento, mantendo-se, todavia, a mesma pessoa física.
Assim, neste caso, em que o arrendatário procede à constituição de uma sociedade unipessoal, ao transferir o direito ao arrendamento para essa sociedade, ele continuará a ser, perante o senhorio, a pessoa a quem cabe dar bom cumprimento ao contrato de arrendamento e a fazer bom uso do imóvel.
À modificação subjetiva, traduzida na mudança jurídico-formal do arrendatário, não corresponde uma cedência material do gozo do imóvel a outrem e, por esse motivo, a transmissão do arrendamento para a sociedade unipessoal, constituída pelo arrendatário, não está sujeita a autorização do senhorio, nem há que proceder à comunicação prevista no art. 1038º, al. g) do Cód. Civil – cfr. também Acórdãos da Rel. de Lisboa de 6.5.2008, proc. 10362/2007-1 e da Rel. de Évora de 24.5.2007, proc. 291/06-2, disponíveis in www.dgsi.pt.[1]
A este respeito Maria Olinda Garcia (in “Arrendamentos para Comércio e Fins Equiparados”, 2006, págs. 147 a 150) refere o seguinte:
“O arrendatário singular de um arrendamento destinado a comércio, indústria ou exercício de profissão liberal pode ter interesse em adoptar uma estrutura societária para prosseguir a sua actividade, no local arrendado, em condições mais vantajosas, interessando-lhe, consequentemente, transferir o direito ao arrendamento para essa nova pessoa colectiva.”
“Estas vantagens podem ser de ordem financeira, como a poupança de impostos, ou de outra ordem, como limitações em matéria de responsabilidade, que se alcançam por efeito dessa separação de patrimónios.”
“O interesse contabilístico da transmissão do arrendamento é o de o pagamento das rendas poder ser suportado por uma pessoa colectiva, que passa a prosseguir a actividade económica a que o imóvel arrendado se destina.”
Assim, “a constituição da sociedade, para a qual o arrendatário transfere o seu direito, tem precisamente como propósito a manutenção da actividade económica desse sujeito no local arrendado, e não a transmissão dessa actividade a terceiros”, sendo que “o arrendatário não pretende, aqui, abandonar o gozo do imóvel; não pretende, portanto, proceder à cedência material desse bem a terceiros”.
6. Certo é que a situação dos autos não é inteiramente coincidente com a analisada nas decisões jurisprudenciais acabadas de referir, uma vez que não estamos aqui perante a constituição de uma sociedade unipessoal por parte da arrendatária.
Mas dela não se distancia muito.
Com efeito, a sociedade “C…, Lda.”, constituída em Agosto de 2004, é integrada por quatro sócios – AC…; B…; AD… e AE… – um dos quais é a arrendatária.
Ou seja, a sociedade que passa a ter o gozo do locado, explorando o estabelecimento comercial aí instalado, tem como um dos seus sócios a arrendatária B… que participa no seu capital social.
Há, pois, uma manifesta continuidade na exploração do referido estabelecimento comercial.
Em 30.7.1999 esse estabelecimento fora trespassado para a ré B… que o passou a destinar a exposição e venda de material sanitário e de construção, tendo-o denominado de “C…”, como até resulta da fatura junta a fls. 262, datada de 10.7.2003 e onde se escreve como emitente, ainda antes da constituição da respetiva sociedade, “C…/B…/…”.
E em Agosto de 2004 é constituída então a sociedade “C… Lda.” para quem a arrendatária B… transfere o seu direito ao arrendamento, sendo que no locado se continua a exercer a atividade de comércio de artigos sanitários e de construção.
Verifica-se, pois, que o nome porque é conhecido o estabelecimento comercial instalado no locado é o mesmo antes e depois da transferência do arrendamento – “C…”.
A arrendatária B… é uma das sócias da sociedade “C… Lda.”.
A atividade que se desenvolve no locado é também a mesma antes e depois da transferência do arrendamento – comércio de artigos sanitários e de construção.
Neste contexto, de continuidade, terá de se concluir que a arrendatária B…, em bom rigor, não pretende aqui abandonar o gozo do imóvel, tal como não pretende proceder a uma verdadeira cedência desse bem a terceiros.
É que a arrendatária B… integra ela própria a nova sociedade que passa a explorar o estabelecimento comercial instalado no locado, de tal forma que urge concluir no sentido de que não era necessária a autorização do senhorio para que tal transmissão do estabelecimento se pudesse concretizar validamente.
E quanto à necessidade da comunicação ao locador a que se refere o art. 1038º, al. g) do Cód. Civil, independentemente da posição que se possa tomar quanto a esta questão, o que se constata é que, tendo sido alterada a factualidade provada nos termos que acima se referiram em II, os réus lograram provar que a transmissão do estabelecimento para a sociedade “C…, Lda.”, ocorrida em Outubro de 2004, foi logo comunicada a S…, a qual era então a pessoa encarregada de proceder à gestão dos contratos de arrendamento e recebimento de rendas referentes ao imóvel dos autos.[2]
Deste modo, a cedência do locado, ao invés do que entendeu a Mmª Juíza “a quo”, não pode ser considerada nem como inválida, nem como ineficaz, razão pela qual não se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto no art. 1083º, nº 2, al. e) do Cód. Civil.
7. Tal como não se verifica o outro fundamento invocado pelos autores para a resolução do contrato de arrendamento, e que assenta na falta de pagamento de rendas por parte da arrendatária B… a partir de Outubro de 2004, atendendo a que, de acordo com o que atrás se expôs, a transmissão do estabelecimento comercial existente no locado desta para a sociedade “C…, Lda.” não padece de invalidade ou ineficácia.
Por esse motivo, desde aquele marco temporal – Outubro de 2004 – que as rendas passaram a ser pagas pela dita sociedade “C…, Lda.”, primeiro diretamente a S…, pessoa encarregada do seu recebimento, e depois, sendo alegada indefinição do senhorio, através de depósitos obrigatórios na K….
Não podem assim os autores, ignorando estes pagamentos efetuados pela “C…, Lda.”, obter, como pretendem, a condenação da 1ª ré B… no pagamento das rendas vencidas desde Outubro de 2004.
Consequentemente, há que revogar “in totum” a sentença recorrida.
*
Sumário (da responsabilidade do relator – art. 663º, nº 7 do Cód. do Proc. Civil):- É ao arrendatário que compete a prova de que obteve autorização para a cedência do locado ou de que procedeu à comunicação referida no art. 1038º, al. g) do Cód. Civil.
- A transmissão da exploração de um estabelecimento comercial para uma sociedade de que é sócia a arrendatária, cujo nome é semelhante àquele que já antes designava tal estabelecimento e em que se mantém a mesma atividade, não carece de autorização por parte do senhorio.
Não há aqui uma verdadeira transmissão da atividade comercial para terceiros, uma vez que a arrendatária, integrando a nova sociedade, não abandona o gozo do imóvel.
*
DECISÃO
Nos termos expostos, acordam os juízes que constituem este tribunal em julgar procedente o recurso de apelação interposto pelas rés B… e “C…, Lda.” e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida que se substitui por outra que julga improcedente a ação e absolve as rés de todos os pedidos formulados.DECISÃO
Custas, em ambas as instâncias, a cargo dos autores/recorridos.
Porto, 11.10.2017
Rodrigues Pires
Márcia Portela
Maria de Jesus Pereira
_____
[1] Em sentido contrário, cfr. Acórdão da Relação do Porto de 6.4.2006, proc. 0631414, disponível in www.dgsi.pt.
[2] A comunicação ao locador a que se refere o art. 1038º, al. g) do Cód. Civil não carece de ser escrita. A lei não refere o modo de efetuar tal comunicação, daí que esse silêncio deva ser interpretado como permitindo que qualquer meio legítimo seja idóneo para dar cumprimento à obrigação legal.