Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2621/07.1TJVNF-A.P1 |  |
ACTA DA ASSEMBLEIA
CONDÓMINOS
TÍTULO EXECUTIVO
A acta da reunião da assembleia de condóminos constitui título executivo desde que reúna os seguintes requisitos:
- fixe os montantes das contribuições devidas ao condomínio;
-o prazo de pagamento; e
- a fixação da quota parte de cada condómino, nos termos do artº 6° do DL nº 268/94 de 25/10.
Trib Jud Vila Nova Famalicão-2ºJCv<
Proc. 2621-07.1TJVNF-A
Proc.474-10 -TRP
Recorrente: B……..,Lda
Recorrido: Administração Condomínio Centro Comercial C………
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Relator: Ana Paula Pereira AmorimAdjuntos: José Alfredo Vasconcelos Soares Oliveira
António Mendes Coelho
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Acordam neste Tribunal da Relação do Porto*
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I. Relatório
Na presente oposição à execução, que corre os seus termos por apenso ao processo de execução, em que figuram como:
- EXEQUENTE: Administração do Condomínio do Centro Comercial C…….., com morada na Rua …., …, Santo Tirso; e
- EXECUTADA: B…….., Lda com sede na Rua …., .., …., Vila Nova de Famalicão
pede a executada que se julgue procedente, por provada, a oposição e em consequência improcedente a execução, ordenando-se a sua extinção por carecer de título executivo, pela inobservância do disposto no art. 46º/1/d) do CPC, em conjugação com o estatuído no art. 6º/1 do DL 268/94 de 25/10 e ordenar o levantamento da penhora do saldo existente na conta de depósito bancário à ordem da executada no Banco D……….
Alega para o efeito e em síntese, que a exequente veio peticionar o pagamento das quotas mensais de condomínio e respectivos seguros anuais desde Janeiro de 2002 até à presente data relativos às fracções autónomas GL, GM, GN, GP, GR do Centro Comercial C……., sito em Santo Tirso.
Para promover a execução juntou a exequente a acta nº14 de 19 de Março de 2005 da qual consta a deliberação sobre a proposta de orçamento para vigorar durante o ano de 2005.
Alega a executada que a acta não reúne os requisitos para servir de título executivo à execução pois da mesma apenas consta a aprovação do orçamento para vigorar durante o ano de 2005 e para vigorar em 2005. Na acta nada se contempla a respeito da existência de um débito da executada no ano de 2005, nem em anos anteriores.
A executada refere, ainda, que para a hipótese de se entender que a acta constitui título executivo, as quantias peticionadas não são devidas, porque a executada procedeu ao pagamento de algumas quotas e por outro, atenta a permilagem das fracções, constata-se que os valores apurados e cujo pagamento a exequente exigiu, são superiores aos devidos e por isso a executada não procedeu ao seu pagamento.
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Admitida liminarmente a oposição, procedeu-se à notificação da exequente para os termos da oposição.-
A exequente veio apresentar contestação onde, em síntese, refere que a acta reúne os requisitos para ser considerado título executivo, nos termos do art. 6º do DL 268/94 de 25/10, porque na assembleia de condóminos realizada em 19.03.2005 foi aprovado e discutido o orçamento para o ano de 2005 que contempla uma rubrica respeitante ás quotas de condomínio devidas pelos condóminos, no montante global de 53 680,00.Refere que o valor apurado destina-se a ser utilizado na liquidação das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e deverá ser pago por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções.
Alega, ainda, que na acta ficou consignado que foram distribuídos a todos os condóminos exemplares das contas de 2003 e 2004. O representante da executada esteve presente na reunião e tomou conhecimento das contas, referindo que não punha em causa as contas, nem o modo como foram apresentadas.
A exequente alega, ainda, que a executada foi interpelada para proceder ao pagamento das quantias devidas, sem apresentar qualquer reclamação. Os relatórios de contas de 2003 e 2004 foram distribuídos a todos os condóminos presentes e encontram-se em anexo à acta, nos quais constam expressamente os montantes devidos pela executada e o período temporal a que respeitam. Também refere que é do conhecimento de todos os condóminos que as quotas têm vencimento no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que respeitam, conforme deliberado em 01 de Abril de 1995.
Mais refere que a executada não procedeu ao pagamento das quotas do condomínio, pois os pagamentos foram realizados pelos inquilinos das respectivas fracções, sendo certo que o valor peticionado em sede de execução não contempla as quantias já liquidadas.
No tocante ao valor devido, refere a exequente que o valor das comparticipações para o condomínio não foi calculado em função da permilagem de cada fracção, motivado pelos seguintes aspectos:
- o valor do orçamento do ano de 2005 corresponde ao valor dos orçamentos dos anos anteriores;
- para efeitos de calculo das quotas de condomínio, o valor do orçamento do ano de 2005 é de € 53 680,00 e não de € 55 799,38, porque o valor do seguro não é somado ás parcelas devidas a título de Fundo Comum de Reserva e de Despesas Comuns, em virtude da data do vencimento não coincidir com 31 de Dezembro de cada ano e porque alguns condóminos celebraram seguros pessoais, o que determina um cálculo distinto e justifica desta forma, que a verba de seguro fosse objecto de rubrica própria;
- de acordo com o Regulamento do Condomínio do Centro Comercial C………, a zona comercial é constituída por 151 fracções, sendo a permilagem total de 397,99%, correspondendo à parte habitacional 602,01%.
- em assembleia de condóminos realizada em 1996 foi deliberado que as lojas do rés-do-chão não comparticipam despesas relativas a elevadores e limpeza, pelo que o cálculo das quotas de condomínio é efectuado de forma diferente, sem recurso á permilagem.
Aplicando estes critérios apurou-se o valor das comparticipações devidas pela executada, sendo esse o valor peticionado em sede de processo de execução.
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Proferiu-se sentença, em sede de saneador, que julgou:- por falta de título executivo referente a 2006, procedente a oposição e extinta a execução, no tocante ás quantias relativas a 2006;
- improcedente a oposição em relação aos demais pedidos, mantendo a execução pela quantia de € 10 184,97.
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O executado B…….., Lda veio interpor recurso da sentença. -
Nas alegações que apresentou o recorrente formulou as seguintes conclusões:………..
………..
………..
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Não foram apresentadas contra-alegações. -
O recurso foi admitido como recurso de apelação.-
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.-
II. Fundamentação1. Delimitação do objecto do recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – art. 660º/2, 684º/3, 690º/1 CPC.
A questão a decidir consiste em saber se a acta da reunião da assembleia de condóminos realizada em 19.03.2005 e documentos anexos reúne os requisitos para constituir título executivo, nos termos do art. 6º do DL 268/94 de 25/10, conjugado com o art. 45º e 46º CPC.
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2. Os factosCom relevância para a apreciação das conclusões de recurso cumpre ter presente o teor da acta e documentos juntos com o requerimento de execução:
- Acta nº14 – Convocatória de 12.03.2005 – Assembleia realizada em 19.03.2005:
“E…….., proprietário das fracções EJ e CK, correspondentes a uma loja e uma garagem, com a permilagem total de 5,21; representado pelo Sr. F……….
G……… proprietário da fracção DW, correspondente a loja com a permi1agem de 2,52; representado pelo Sr. H……….;
B………., Lda., proprietário das fracções DD, GH, G1, GJ, GK, GL, GM, GN, GP e GR correspondente a dez lojas, com a permilagem total de 44,28, representado pelo Sr Dr I……...
Foram exibidas, por todos os representantes, as credenciais, respectivas, que vão ser arquivadas.
A Assembleia foi presidida e secretariada pelos Administradores em exercício, respectivamente, J………. e K……….
Comprovada a presença de um número de condóminos representativo dos votos, legalmente, necessários, declarou, o Presidente, aberta a sessão.
Tomando o uso da palavra o Presidente explicou que a minuta da acta anterior, posta no correio .após a Assembleia com o número de referência oito, enferma de um erro, por lapso, cometido, pelo que, deve fazer-se, aqui e agora, a sua correcção, atribuindo-lhe o número de ordem, correcto, que é o doze.
Foi de seguida dispensada a leitura da Acta, pois como havia sido enviada em minuta, já todos os condóminos tinham dela conhecimento. Passou-se, então, à sua votação, tendo sido aprovada por unanimidade.
A Assembleia passou a analisar o ponto-número um da ordem.de trabalhos. Foram distribuídos exemplares das contas da gerência de 2003 e 2004, a todos os presentes.
Pediram a palavra o Sr. Dr. I…….. para pedir alguns esclarecimentos, que lhe foram prestados pelo Sr K……. e de seguida o Sr. L…….. para dizer que, “o que lhe foi distribuído não eram as contas, que aquele documento não reflectia as contas mas que era apenas um balancete".
Ripostou o Sr. K……… dizendo que o que tinha em mãos eram realmente as contas, correctamente, apresentadas e "digo-lhe mais, o que o Sr. aí tem são as contas em contabilidade organizada quando nem sequer a isso eramos obrigados", disponibilizando-se para os esclarecimentos que entendesse necessários quer técnicos, quer de algum pormenor em concreto que tivesse a apontar.
O Sr. L…….. levantou-se e veio juntar-se à mesa para apontar, então, o que considerava estar errado, mas depois de algumas tentativas conclui estar equivocado.
Não havendo mais a acrescentar, passou-se à votação tendo sido aprovado com dois votos contra, o do Sr. Dr. I…….. e o do Sr. L……...
O Dr. I……. disse: "não ponho em causa as contas e o modo como são apresentadas, a questão é o valor que é debitado em relação à loja sete do rés-do-chão".
Quanto ao Sr. L…….., nada declarou.
O Administrador, J……., explicou que as lojas do rés-do-chão, por "deliberação da Assembleia de Condóminos de trinta de Março de mil novecentos e noventa e seis", não comparticipam nas despesas de ''Elevadores'' e "Limpeza", No caso do orçamento anterior, correspondem a 6.425,00€. É bom que fique claro para toda a gente; as lojas do rés-do-chão não pagam o mesmo que pagam as lojas do interior do Centro Comercial, desde aquela data.
Passou, então, a discutir-se o ponto número dois. Pediu a palavra o Sr. L…….. que propôs o seguinte: que à redacção da alínea b) do número um do artigo vigésimo primeiro, fosse acrescentado "e fazer a prestação de contas enviando a cada condómino juntamente com a convocatória".
Posta à votação a proposta foi rejeitada; obtendo apenas, o seu voto favorável.
Foi posta à votação uma segunda proposta que foi aprovada por maioria, com duas
. abstenções, a do Sr. L…… e a do Dr. I……., a que propunha a inclusão de uma alínea com o seguinte texto: Prestar contas à Assembleia", conforme artigo 1436°:, alínea j), do código civil A Administração ficou encarregue de estudar, posteriormente, a melhor forma de incluir a referida alínea no texto geral do Regulamento.
Passou-se, de imediato, ao terceiro ponto, tendo, aqui, pedido a palavra o representante da firma B…….., Dr. I…….. que disse: "A firma que eu represento tem uma empresa da sua confiança que administra este condomínio por € 600,00 mensais.
Intervieram vários condóminos, entre os quais o Sr. J…….., para dizer que já na Assembleia anterior tinha sido rejeitada a ideia de colocar o condominio sob a administração de empresas que não estivessem ligadas a comproprietários do Centro Comercial. Se a proposta que acaba de fazer fosse no sentido de ser a firma B……… a ficar com essa responsabilidade "eu por mim votava já a favor"- disse.
Posto à votação foi rejeitada a proposta por maioria com a abstenção do Sr. L…….. e o voto favorável do representante da firma B……., Sr. Dr. I……….
Em seguida a Assembleia incentivou a Administração a continuar que, depois de alguma resistência, acabou por ceder, ficando, então, por mais um mandato.
Deu-se início à discussão do ponto quatro que passou a ter :a seguinte redacção :
“ Apresentação, discussão e votação do Orçamento para o Ano de 2005". .Apresentada a seguinte proposta de orçamento para vigorar durante o ano de 2005:
Receitas:
Quotas de condomínio: € 53 680',00
Despesas:
Luz. --------------------------------------------5.144,00.
Água. ------------------------------------------ 2.468,00
Mat. Escritório ------------------------------- 299,00
Telefone --------------------------------------- 600,00
Correio ----------------------------------------- 105,00
Honorários ------------------------------------ 250,00
Elevadores ------------------------------------ .2 212,00
Conservação e Reparação ------------------ 1.856,00
Limpeza --------------------------------------- 4.213,00
Remunerações ------------------------------- 22.275,00
Pagam. Administrador ---------------------- 9 000,00
Outros serviços ------------------------------- 378,00
Fundo Comum de Reserva (10%) --------- 4.880,00
Total 53.680,00
Seguro de 5/8/2005 a 4/8/2006 (Receita =Despesa) .. 2.119,38 Valores em Euro.
A proposta de orçamento apresentada corresponde ao orçamento anterior, não tendo suscitado qualquer intervenção, passou-se à votação, tendo sido aprovado por maioria com o voto contra do representante da firma B………..
Por último, o quinto ponto, tendo o Administrador J…….., colocado a "questão do Café M…….. Explicou que apesar de já estar a funcionar, como café, na loja quatro, no segundo piso, desde mil novecentos e noventa e cinco, ainda não está legalizado. A Câmara Municipal pede ao proprietário, Senhor E…….., que lhe entregue documento comprovativo de que a Assembleia de Condóminos não desaprova o seu funcionamento.
Nesta conformidade, põe-se à discussão este assunto. As intervenções que se seguiram foram todas na sentido do "apoio ao funcionamento do referido estabelecimento", "que até ajuda a trazer pessoas para o Centro Comercial", "é bom para o Centro", "dá movimento ao Centro", etc.
Posto à votação, teve aprovação unânime.
.Seguiu-se, ainda, a apresentação de pedidos de colocação de reclamos; da papelaria '' N………", da alteração do reclamo da "O……" para '' P………", da " Q…….." e ainda o pedido da Q……… para fazer o aproveitamento, vedando com rede gradeada, o espaço por baixo das escadas, junto ao elevador número três, para a sua arrecadação. Todos estes assuntos não suscitaram discussão, pelo que se passou à votação, tendo aprovação por unanimidade.
Nada mais havendo a tratar o Presidente deu por encerrada a Assembleia, lavrando-se a presente acta que, após lida e aprovada, vai ser assinada pela Administração e todos os condómino presentes que a quiserem assinar. “
- A exequente juntou sob a designação de “ Centro Comercial C……… – Contas de 2004 “ um Balancete Geral Financeiro do Centro Comercial C………. do mês de Dezembro, que com contém o saldo de caixa, depósitos à ordem e ainda, uma listagem de clientes, fornecimento e serviços, água, electricidade, elevadores, material de escritório, seguros, honorários, conservação, reparação e limpeza, custos com pessoal com a indicação de valores a débito e a crédito e saldo ( mensal e acumulado );
- Na listagem de clientes consta a executada B………, Lda, com as seguintes referencias mês / acumulado:
Débito ------Crédito------Saldo ////// Débito ----- Crédito ----Saldo
1646,19 ---- 13 582,95 ---- 11936,76 14 555,27---- 13 582,95 -- ---- 972,32
772,47 ----------- 0.00 ------- 772,47 1 1517,69- --- 0.00 -- --- 1 517,69
1 068,46 -----------0.00 ----- 1 068,46 1 558,73 ---------- 0.00 -------1 558,73
1 008,01 ---------- 0,00 ------ 1008,01 1 470,61----------- 0,00 ------- 1 770,61
1 452,43 ---------- 0,00 ----- 1 452,43 2 256,22---------- 0,00 -------- 2 256,22
852,17 ----------- 0,00 -------- 852,17 1 243,27--------- 0,00 -------- 1 243,27
766,29 ------------ 0,00 -------- 766,29 1 117,95--------- 0,00 -------- 1 117,95
1 386,55 ----------- 0,00 ----- 1 386,55 2 022,98--------- 0,00 -------- 2 022,98.
- Com o requerimento de execução o exequente juntou um extracto de “ conta corrente ( detalhada ) “, no qual consta os valores em débito – quota condomínio e seguros - respeitantes ás diversas fracções que pertencem em propriedade à executada, no período compreendido entre o ano de 2002 e o ano de 2006.
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3. O direitoA exequibilidade do direito à prestação pressupõe:
- que o dever de prestar conste de um título – o título executivo;
- a prestação deve mostrar-se certa, exigível e líquida ( Lebre de Freitas “ A acção executiva – Á Luz do Código Revisto “, pag. 25 )
O título executivo constitui um pressuposto de ordem formal, que extrinsecamente condiciona a exequibilidade do direito, na medida em que lhe confere o grau de certeza que o sistema reputa suficiente para a admissibilidade da acção executiva ( Lebre de Freitas, ob. cit. ).
O título executivo determina os fins e limites da execução, ou seja, o tipo de acção, o seu objecto, bem como, a legitimidade activa e passiva e por isso, constitui um pressuposto especifico do processo de execução – art. 45º CPC.
Como refere Castro Mendes o título executivo é o “ meio dotado de força legalmente bastante para convencer o tribunal da existência do mesmo direito. “ (Direito Processual Civil, vol I, pag. 332 )
O título executivo constitui condição necessária e suficiente da acção executiva, na medida em que não há execução sem título, o qual tem de acompanhar o requerimento de execução e a obrigação exequenda tem de constar do título e a sua existência é por ele presumida ( Lebre de Freitas, ob. cit., pag. 65 ).
O facto de constituir condição suficiente da acção executiva significa que na sua presença seguir-se-á imediatamente a execução sem que se torne necessário efectuar qualquer indagação prévia sobre a real existência ou subsistência do direito a que se refere ( Anselmo de Castro “ A acção executiva singular, comum e especial “, pag. 14 ).
Cumpre, ainda, referir que o título executivo não se confunde com a causa de pedir, pois o título executivo constitui prova da pretensão do exequente e a causa de pedir um acto ou facto jurídico ( Lebre de Freitas, ob.cit., pag. 65 ).
A causa de pedir surge como elemento essencial da identificação da pretensão processual.
Em sede de processo executivo, a causa de pedir aparece como elemento de determinação da obrigação exequenda, portanto do pedido executivo ( Antunes Varela, RLJ, Ano 121 – Anotação ao Ac. STJ 24.11.2003, pag.148 ).
A este respeito refere Abrantes Geraldes que: “ O título executivo não é em si o facto jurídico gerador do direito à prestação exequenda, na medida em que “ facto “ e “ documento “ são conceitos que não podem nem devem confundir-se. Tendo em conta a necessária revelação da obrigação exequenda através de um documento, este não passa, apesar disso, de um meio probatório da relação jurídica que constitui a génese do vínculo obrigacional que liga o exequente e o executado. “ ( A Reforma da Acção Executiva “, pag. 36 )
A enumeração dos títulos executivos é taxativa, conforme resulta da previsão do art. 46º CPC.
Decorre do disposto no art. 46º d) CPC que podem servir de base à execução os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.
Nos termos do art. 6º do DL 268/94 de 25/10 a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
A necessidade de atribuir força executiva á acta de reunião da assembleia de condóminos decorre, conforme resulta do preâmbulo da lei, da necessidade de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros.
Por outro lado, a força executiva da acta não tem a ver com a assunção pessoal da obrigação consubstanciada na assinatura dela, mas sim com a eficácia imediata da vontade colectiva, definida através da deliberação nos termos legais exarada na acta ( Aragão Seia “ Propriedade Horizontal “, pag. 198 )
A acta da reunião da assembleia de condóminos constitui título executivo desde que reúna os seguintes requisitos:
- fixe os montantes das contribuições devidas ao condomínio;
- o prazo de pagamento; e
- a fixação da quota parte de cada condómino (Ac. Rel. Porto de 24.05.2007, CJ XXXII, III, 176, A. Rel. Lisboa 17.02.2009 CJ XXXIV, I, 123, Ac. Rel. Lisboa 08.07.2007 – Proc. 9276/2007-7 www.dgsi.pt., Ac. Rel. Lisboa 09.12.2008 – Proc. 9520/2008-6 www.dgsi.pt, Ac. Rel. Lisboa 18.03.2010 www.dgsi.pt )
A interpretação desta norma, em conformidade com o critério definido no preâmbulo da lei, ponderando a natureza do título executivo, tem conduzido a jurisprudência no sentido de definir alguns critérios complementares.
Desde logo, mostra-se significativo referir que impõe-se um limite executivo á acta pois apenas revestem a natureza de título executivo, as deliberação da reunião da assembleia de condóminos expressamente previstas nesse normativo e já não em relação a quaisquer outras, nomeadamente as que tenham por objecto alterações estruturais da propriedade horizontal (v.g., as respeitantes a despesas com obras que constituam inovações).
Por outro lado, para constituir título executivo não basta que da acta conste a declaração genérica do valor global do orçamento anual do condomínio ou a declaração genérica do valor global de um qualquer orçamento suplementar, para que, com base nela, se possam executar as dívidas imputadas a este ou àquele condómino, antes se tornando necessário, de resto, no dizer da própria lei (“…contribuições devidas…”), que dela conste quem deve e o que é devido, ao menos em termos susceptíveis da sua determinação e liquidação, o que se não mostra possível a partir da simples referência ao valor global de um qualquer orçamento, sob pena de frontal infracção ao art. 45º do CPC.
A este respeito no Ac. Rel. Lisboa de 09.12.2008 refere-se:
“O art. 6º, nº 1 do DL nº 268/94, de 25/10 que atribui eficácia executiva às actas das reuniões das assembleia de condóminos que tiverem deliberado o montante da contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, não dispensa a conformidade de tais actas à lei geral adjectiva que estabelece os requisitos necessários à configuração de qualquer título como condição suficiente da acção executiva.
A abstracta referência às deliberações sobre o montante das contribuições e despesas feita no normativo em causa quer apenas significar o tipo de deliberações quanto às quais a acta da assembleia de condóminos se constitui como título executivo; seja, impõe-se um limite executivo à acta, que só é titulo executivo em relação às deliberações expressamente previstas nesse normativo e já não em relação a quaisquer outras, nomeadamente as que tenham por objecto alterações estruturais da propriedade horizontal (v.g., as respeitantes a despesas com obras que constituam inovações).
Definidos, todavia, os tipos de deliberações quanto aos quais a acta é título executivo, não basta que dela conste a declaração genérica do valor global do orçamento anual do condomínio ou a declaração genérica do valor global de um qualquer orçamento suplementar, para que, com base nela, se possam executar as dívidas imputadas a este ou àquele condómino, antes se tornando necessário, de resto, no dizer da própria lei (“…contribuições devidas…”), que dela conste quem deve e o que é devido, ao menos em termos susceptíveis da sua determinação e liquidação, o que se não mostra possível a partir da simples referência ao valor global de um qualquer orçamento, sob pena de frontal infracção ao art. 45º do CPC.
É dizer, em suma, que deverá existir necessária concordância entre o título executivo e o pedido formulado no requerimento inicial da execução, pois esse título “... é o documento (título hoc sensu) donde consta (não donde nasce) a obrigação cuja prestação se pretende obter por via coactiva (por intermédio do Tribunal)” (Antunes Varela, R.L.J., Ano 121º, pág. 147).
Por isso e independentemente da leitura menos redutora que possa fazer-se do art. 6º, 1 do DL 268/94, suportada na finalidade deste de eficácia e agilização do regime da propriedade horizontal, nomeadamente no que ao inadimplemento de condóminos descuidados ou relapsos respeita, não pode, mesmo contra estes, fazer-se seguir execução por dívidas concretas e temporalmente situadas, com base em acta de assembleia de condóminos onde apenas consta o valor global de um qualquer orçamento, pois o título, seja a acta, limita o âmbito do pedido e este, quando incluir pretensões nele não contempladas, está em desconformidade com o próprio título, inexistindo, em última análise, causa de pedir para tais pretensões.”
No mesmo sentido podem, ainda, consultar-se: Ac. Rel. Lisboa de 18.03.2010, Ac. Rel. Lisboa de 29.06.2006, Ac. Rel. Lisboa 08.07.2007, Ac. Rel. Porto 16.06.2009 – www.dgsi.pt, Ac. Rel. Lisboa 17.02.2009 CJ XXXIV, I, 123.
Na integração do conceito normativo “ contribuições devidas ao condomínio “ constante do art. 6º têm-se incluído as despesas necessárias à conservação e à fruição das partes comuns do edifício, as despesas com as inovações, as contribuições para o fundo comum de reserva, o pagamento do prémio do seguro contra o risco de incêndio, as despesas com a reconstrução do edifício e as penas pecuniárias fixadas nos termos do art. 1434º CC ( Sandra Passinhas “ A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal “, pag. 319 )
Contudo, como dá conta o Acórdão da Relação de Lisboa de 17.02.2009, têm-se suscitado dúvidas de interpretação deste conceito, na medida em que na jurisprudência há quem defenda que apenas a acta que fixa as prestações a suportar por cada condómino, bem como o respectivo prazo de pagamento, pode valer como título executivo, sendo certo que outra corrente confere força executiva à acta que liquida as quantias ( já ) em divida ao condomínio. ( CJ XXXIV, II, 123 )
A respeito da exequibilidade das actas de reunião de assembleia de condóminos, que aprovam as divida do condomínio, pronunciaram-se recentemente na jurisprudência das Relações, nos termos a seguir indicados:
- Ac Rel Lisboa de 02.03.2010:
“ … muito embora este seja um caso em que a Acta que foi utilizada como título executivo não contenha a aprovação das despesas relativas a cada condómino, a verdade é que incorporou os documentos que contêm a indicação dos valores referentes a essas despesas, como bem resulta da al. F) dos factos provados. Entende-se assim, que esta é uma nuance decisiva que absorve o debate em torno da questão de saber se a acta que não aprova as despesas dos comproprietários, pode, por si só, servir de título executivo e que nos força a desviar do entendimento mais restritivo que temos acolhido. “
- Ac Rel Lisboa 18.03.2010:
“ É que não faz sentido atribuir força executiva à acta em que se delibera o montante da quota parte das contribuições que cabe a cada condómino pagar e já não à acta em que, por um condómino não ter cumprido o deliberado, por não ter pago as contribuições que lhe respeitam, se delibera sobre o valor da sua dívida e se encarrega o administrador de proceder à sua cobrança judicial, como se fosse de desresponsabilizar aquele que efectivamente não cumpriu as suas obrigações, até porque, pela própria natureza das coisas, só quando o condómino não tenha pago, a assembleia está em condições de deliberar sobre o montante da respectiva dívida e se deve ou não o administrador instaurar a acção tendente à sua cobrança (art. 6º, 2 do DL 268/94).
Por outro lado, dir-se-á ainda que, independentemente da leitura mais redutora que possa fazer-se do art. 6º, 1 do DL 268/94, defender-se que a acta da assembleia de condóminos em que se delibera que, em determinado momento, este ou aquele condómino deve determinada importância referente às contribuições do condomínio a que está obrigado, não é título executivo é interpretação normativa que a finalidade da própria lei não consente, pois equivale à frustração da eficácia e agilização do regime da propriedade horizontal nela visadas, nomeadamente no que ao inadimplemento de condóminos descuidados ou relapsos respeita. (Proc. 85181/05.0YYLSB-A.L1-6 – dgsi.pt )
- Ac Rel Porto 16.06.2009:
“ … a acta da assembleia de condóminos que vale como título executivo é a que tiver deliberado sobre o montante das contribuições devidas pelos condóminos e que fixa o prazo de pagamento. Encontrando-se vencidas e não pagas tais contribuições, essa acta será, desde logo, título executivo.
Ou seja, o que se torna imprescindível é que a acta da assembleia expresse que os condóminos deliberaram a fixação de um montante, tanto para despesas ordinárias ou extraordinárias, a serem comparticipadas pelos condóminos, em função da sua quota-parte, bem como o prazo e o seu modo de pagamento.[3]
Não é o que ocorre no presente caso em que a acta, no seu anexo, refere a dívida que foi apurada pela Administração, mas não documenta qualquer deliberação sobre as contribuições a cargo dos condóminos que estiveram na base dessa dívida.
Conforme afirma o recorrente, a acta dada à execução contem o que se pode designar como elemento acessório – a menção da dívida concreta[4] -, mas falta-lhe, de acordo com o art. 6, nº 1 do Dec. Lei nº 268/94, de 25.10, o elemento principal, que é a deliberação da assembleia de condóminos quanto à fixação do montante das contribuições e respectivo prazo de pagamento.
Como tal, só por si, essa acta não pode servir de base à presente execução (Proc. 12447/06.4YYPRT-B.P1 – dgsi.pt )
De igual forma, tem-se considerado que para constituir título executivo a acta da reunião da assembleia de condóminos não tem que conter a determinação exacta da quota devida pelo condómino, desde que do seu teor e contexto, resulte de forma clara e inequívoca o método a seguir pelo condómino para apurar esse valor.
Neste sentido, pode ler-se:
- Ac. Rel. Porto de 04.06.2009:
“ Atendo o teor do citado artigo 6º/1, a força executiva da acta não depende de nela se fazer necessariamente constar o montante determinado, concreto, certo, da dívida de cada condómino, mas deve conter critério que permita que esse valor se determine. A acta pode conter o valor global devido ao condomínio (seja por contribuições correntes, seja para realização de despesas de conservação ou fruição das partes comuns, ou para pagamento de serviços de interesse comum), mas deve permitir que a cada condómino, pela simples aplicação da permilagem da sua fracção ao valor global, saber qual o montante que lhe toca (se outro critério não for expressamente deliberado). Quem tem de aprovar a despesa e a imputação é a assembleia e não outrem, nomeadamente o administrador, para quem aquela não deve remeter o encargo dessa determinação. A acta só constitui título executivo, enquanto contem a deliberação da assembleia que fixa a “obrigação” exequenda.
Sendo o título o instrumento documental da demonstração da obrigação exequenda, fundamento substantivo da execução, a prestação exigida terá de ser a prestação substantiva acertada no título ou, por outras palavras, o objecto da execução deve corresponder ao objecto da obrigação definida no título.
A obrigação que se executa é a que emerge do documento, que a demonstra em termos bastantes para permitir acção executiva contra o devedor. Se o documento não permite saber qual é essa obrigação, não pode valer como título executivo. ( Proc. 1139/06.4 TBGDM-A.P1 – dgsi.pt )
- Ac. Rel. Porto de 21.01.2010
“ …somos de entendimento que dos documentos em apreço decorre que a obrigação exequenda é certa, já que do título executivo se ficam a conhecer o objecto e sujeitos, que a mesma é exigível, na medida em que está vencida e por fim que é líquida, porquanto se acha determinado o seu quantitativo.
Isto porque consideramos, que a supra aludida exigência de individualização das contribuições em dívida por parte de cada condómino se mostra no caso cumprida, já que sendo conhecido qual o valor global das obras bem como as regras legalmente estabelecidas para a determinação das respectivas contribuições individuais, àquelas se chega facilmente por simples operações aritméticas. ( Proc. 741-09.7TBSTS. P1 – dgsi.pt )
Quanto a nós entendemos que a acta de reunião de assembleia de condóminos constitui título executivo, quando define a comparticipação de cada condómino na despesa comum, bem como o respectivo montante e prazo de pagamento, sendo certo que as prestações exequíveis serão aquelas que estejam já vencidas.
Também admitidos, como se defende no Ac. Rel. Porto 24.05.2007 que a acta em que se determina o montante anual a pagar pelo condómino será sempre título executivo, “ na medida em que fixa a sua contribuição, não exigindo que contenha, mas podendo conter e resultar da acta (com remissão para anexos), a divida ou dividas do condómino relapso, mas dividas já existentes, apuradas e conhecidas.”
A acta da reunião da assembleia de condóminos não pode conter apenas a fixação do montante a cargo do condómino, mas da mesma tem que resultar a causa da dívida, a natureza da obrigação – seguro, despesas com água, electricidade, serviços de natureza comum, fundo de reserva comum, comparticipações com a realização de obras -, porque o condómino é responsável apenas pelas despesas comuns e por isso, da acta tem que resultar de forma inequívoca a natureza da obrigação.
Só dessa forma a acta constitui a fonte da obrigação exequenda e como expressão da vontade do colectivo impõe-se aos condóminos, ainda que não tenham aprovado a divida.
Aplicando as considerações precedentes ao caso dos autos.
Na situação presente cumpre apurar se a acta junta com o requerimento executivo reúne os requisitos para ser considerado título executivo, em relação ás comparticipações para o condomínio no período compreendido entre 2002 e 2005.
Com efeito, em relação ás comparticipações respeitantes ao ano de 2006 considerou-se na sentença recorrida que o exequente não dispunha de título executivo.
No requerimento de execução o exequente limita-se a formular um pedido liquido - € 11 727,52 – que respeita ás quantias devidas a título de quotas mensais de condomínio relativas ás fracções GL, GM, GN, GP e GR, não pagas desde Janeiro de 2002 até à data da instauração da execução ( 12.09.2007 ), acrescida de juros vencidos e vincendos.
Junta como título executivo a acta de reunião da assembleia de condóminos realizada em 19.03.2005 e ainda, um balancete geral financeiro, sob a designação “ Contas de 2004 “.
Na acta da reunião da assembleia submeteu-se a votação as contas de gerência de 2003 e 2004, que foram aprovadas com dois votos contra.
Como anexo à acta não se encontram juntas as referidas contas de gerência, desconhecendo-se, assim, qual foi o objecto da deliberação.
Aliás, a acta não documenta qualquer deliberação de aprovação das comparticipações devidas pela executada ao condomínio, no período compreendido entre 2002 e 2004.
No próprio requerimento de execução não se discrimina os valores em divida, a respeito de cada fracção e natureza da prestação devida – comparticipações nas despesas, fundo de reserva, seguro.
Mesmo admitindo que em sede de assembleia de condóminos apenas foi apresentado o Balancete que consta dos autos, a sua análise não permite apurar a obrigação exequenda, pois nas quantias ali referenciadas não se distingue a natureza da divida, mensalidade e fracção a que respeita.
A conta corrente, junta com o requerimento de execução, não permite suprir as omissões da acta, até porque não consta da acta que tais documentos foram apreciados e analisados em sede de reunião de assembleia de condóminos.
Mesmo admitindo que os valores referenciados no balancete respeitam a comparticipações, nada se refere a respeito da assembleia que aprovou as despesas e se a mesma se realizou.
Com efeito, sendo as despesas aprovadas em sede de assembleia de condóminos e notificado o condómino do seu teor, sem impugnar as deliberações deve entender-se que conformou-se com os valores apurados.
Mas para seguir este raciocínio afigura-se necessário que as comparticipações devidas resultam de deliberações que aprovaram as respectivas despesas, o que no caso não se verifica.
Conclui-se, assim, que quanto ao período de 2002 a 2004 não consta da acta qualquer deliberação sobre o montante das comparticipações devidas ao condomínio, pela executada.
No tocante ao ano de 2005 verifica-se que a acta documenta a deliberação da assembleia que aprovou a proposta de orçamento para o ano de 2005, com indicação dos valores parcelares devidos a título de despesas, fundo de reserva comum e seguro.
Porém, não indica a quota ou fracção a cargo da executada, nem a data de vencimento.
Resulta, ainda, dos termos da acta que no cálculo das quotas de cada condómino não se atende ao critério legal, em função da permilagem, pois uma parte dos proprietários das fracções do condomínio, não são responsáveis pelo pagamento das despesas com elevadores e limpeza. Contudo, não resulta dos seus termos como proceder ao cálculo das quotas, pois nomeadamente, não se diz quantas são as fracções que ficam excluídas e as respectivas permilagens. Também não se consegue apurar se alguma das fracções que pertence em propriedade à executada está integrada nesse grupo.
Acresce que a exequente em sede de contestação à oposição admitiu que no cálculo das quotas dos condóminos não atendeu à permilagem das fracções e ainda, para efeito de cálculo do valor devido a título de seguro ponderou o facto de certos condóminos possuírem apólices particulares, pelo que não suportam os encargos com a apólice comum.
Os elementos consubstanciados na acta não permitem de forma clara e inequívoca apurar a quota ou fracção a cargo de cada condómino, mediante simples cálculo aritmético, com recurso ao critério da permilagem das fracções.
O requerimento de execução também nada refere a este respeito.
Conclui-se, assim, que quanto ás comparticipações do ano de 2005 a obrigação não é certa e por isso, o título não reúne os requisitos de exequibilidade.
Do exposto resulta, que a acta de reunião da assembleia de condóminos realizada em 19.03.2005, com o nº14, não reúne os requisitos para ser considerado título executivo, ao abrigo do disposto no art. 6º do DL 268/94 de 25/10 quanto ás comparticipações peticionadas e desta forma, procedem as conclusões de recurso, o que determina a revogação do despacho recorrido.
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III. Decisão:Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar procedente a apelação e conceder provimento ao recurso, revogando-se, consequentemente, a decisão e nessa conformidade, julga-se procedente a oposição e extinta a execução.
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Custas a cargo da exequente - recorrida. *
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Porto, 06 de Setembro de 2010*
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( processei e revi – art. 138º/5 CPC )
Ana Paula Pereira de Amorim
José Alfredo de Vasconcelos Soares de Oliveira
António Mendes Coelho