Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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TRANSMISSÃO DE DIREITOS
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
RENDA CONDICIONADA
B............... interpôs, em 11.9.2001, pelo Tribunal Judicial da Comarca de ............ – .. Juízo – acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário – despejo – contra:
C............ .
Pedindo a condenação deste a:
- pagar-lhe as rendas em atraso pelos valores calculados à luz do DL n°329-A/2000;
- a abandonar o locado, livre de pessoas e bens; a suportar as custas judiciais, a procuradoria e o que mais legal for;
- a pagar não menos de 300.000$00 a título de indemnização pelas despesas sofridas pelo autor;
- a condenação do Réu a pagar-lhe juros de mora.
Para fundamentar a sua pretensão alegou, em síntese, que o Réu, na sequência do falecimento da sua avó, invocou o direito à transmissão do arrendamento.
O Autor aceitou a transmissão, conquanto se aplicasse o novo regime de renda, comunicando ao Réu o novo valor a pagar a partir de Janeiro de 2001.
O Réu reagiu, invocando erro no cálculo do valor encontrado, mas nada dizendo em concreto quanto ao estado de conservação do fogo, nem respeitando as imposições legais quanto a prazos de resposta ao senhorio, quer quanto ao modo de proceder face à sua discordância.
O Réu contestou, alegando que não aceitou a renda proposta pelo Autor dado que não foi considerado o mau estado de conservação do imóvel, e a renda só ser devida a partir de Abril desse ano, tendo o Autor aceitado ser necessário aguardar pela renovação anual do contrato de arrendamento para proceder à actualização da renda.
Defende, ainda, que a carta junta com a petição inicial, sob o doc. n°11, datada de 14.2.2001, não constitui notificação ao Réu, dado que do remetente da mesma não constava o nome do Autor.
Conclui pela improcedência do pedido.
O Autor respondeu, mantendo o por si alegado na petição inicial.
Foi prolatado despacho saneador que julgou o Tribunal competente, o processo isento de nulidades e as partes dotadas de personalidade, capacidade e legitimidade.
Foi organizada especificação e questionário que não sofreu reclamações.
Procedeu-se à realização de julgamento com observância do formalismo legal aplicável, tendo os quesitos sido respondidos da forma constante a fls. 104.
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A final foi proferida sentença que:
- julgou a acção parcialmente provada e procedente e, considerando fixada a renda mensal devida pelo locatário em € 441,48 mensais, considerou resolvido o contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento das rendas e condenou o Réu a despejar imediatamente o locado e a restitui-lo ao Autor, livre de pessoas e bens;
- condenou, ainda, o Réu a pagar ao Autor a quantia de € 12.875,14 correspondentes às rendas vencidas, desde Abril de 2001 a Setembro de 2003, à razão de € 441,48 mensais, deduzidas das quantias depositadas referidas a fls. 65 e bem assim as vincendas até efectivo despejo, todas acrescidas de juros à taxa supletiva legal, desde a citação quanto às rendas vencidas e desde o vencimento quanto às vincendas; absolveu o Réu quanto ao pedido de indemnização de 300.000$00.
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Inconformado recorreu o Réu que, alegando, formulou as seguintes conclusões.
I – A aliás a douta decisão recorrida não deve manter-se, pois consubstancia uma solução que não consagra a justa e rigorosa interpretação e aplicação ao caso “sub judice” das normas e princípios jurídicos competentes.
II – Verificados os requisitos legais estabelecidos nos artigos 85°, nº1, alínea b) e 89° do Regime do Arrendamento Urbano, transmitiu-se ao Recorrente, por morte da primitiva arrendatária, arrendamento celebrado com o Recorrido.
III – A transmissão operada confere ao Recorrido, na qualidade de senhorio, a faculdade de proceder à actualização do valor da renda do locado de acordo com o regime da renda condicionada.
IV – Porém, não se mostra válida e eficazmente efectuada qualquer notificação do Recorrente para efeitos da actualização do valor da renda do locado.
V – Com efeito, no que respeita à carta dirigida pelo Recorrido ao Recorrente em 29/11/00, é o próprio Recorrido que declara que a mesma não pode produzir quaisquer efeitos.
VI – Por outro lado, a carta remetida ao Recorrente em 14/02/01, não lhe foi dirigida pelo Recorrido, mas pela Dr.ª. D............., sendo certo que o Recorrido desconhecendo – sem obrigação de conhecer – a Ilustre mandatária do Recorrido e a natureza dos poderes de representação que a esta poderiam ter sido atribuídos, não se encontrava obrigado a proceder ao levantamento daquela mesma correspondência.
VII – Por último, a notificação judicial avulsa dirigida ao Recorrente também não pode ter-se por efectuada uma vez que o Recorrente – sem culpa – não chegou a tomar conhecimento da mesma, por não estar em casa nos dias em que, para o efeito, o funcionário judicial se deslocou à sua habitação.
VIII – Sem prescindir, sempre se dirá que jamais poderia considerar-se fixada a renda determinada pelo Recorrido na notificação judicial avulsa em causa, uma vez que aquela notificação não obedece aos requisitos previstos no artigo 6° do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de Dezembro, pois não indica os coeficientes e demais factores utilizados no cálculo da renda e não contém a menção de que cabe recurso da renda fixada, no prazo estabelecido no n°5 do citado Decreto-Lei.
X – Não se mostrando o Recorrente obrigado ao pagamento da quantia de € 441,486 a título de renda mensal pela ocupação do locado, não assiste ao Recorrido o direito de obter a resolução do presente contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas cujo montante, repete-se, não lhe é exigível.
XII – A aliás douta sentença recorrida viola as normas e os princípios jurídicos constantes dos art°s. 224°, n°3 do Código Civil o art. 64°, nº1, alínea a) do Regime do Arrendamento Urbano e o art.6° do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22/12, porquanto as mesmas não foram interpretadas e aplicadas com o sentido versado nas considerações anteriores.
Termos em que o presente recurso deve merecer provimento, e, em consequência, ser revogada a douta decisão recorrida com todas as consequências legais.
Assim, se fará, como sempre, inteira Justiça.
O Autor contra-alegou, pugnando pela confirmação do Julgado.
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Colhidos os vistos legais cumpre decidir tendo em conta a seguinte matéria de facto:
A) O Autor é proprietário do imóvel sito na Rua ............., .........., ............, com entrada pelo n°.. .
B) Por contrato de arrendamento celebrado em 1 de Abril de 1954, tal imóvel estava arrendado a E.............., a qual faleceu em 4 de Novembro de 1999.
C) O réu, por carta datada de 26 de Abril de 2000, mas registada em 9 de Maio desse ano, veio invocar o direito à transmissão do referido arrendamento para si, juntando documento comprovando o seu grau de parentesco.
D) O autor comunicou ao Réu o valor a pagar, a partir de Janeiro de 2001, através da carta junta a fls. 14, sob registo, datada de 29.11.2000, onde refere “que a renda mensal passa a ser de 53.032$00, calculada nos termos dos artigos 4º a 13º e 20º do DL. 13/86, de 23 de Janeiro, sob a seguinte formula: V=Cf x Cc x Au x Pc x(1- 0,85 x Vt), sendo Cf = 1,08; Cc = 1; Au = 144;
Pc=114.300$00 e Vt =0,65.
Ao valor do fogo aplicou-se a taxa das rendas condicionadas de 8% fixada pela portaria 1232/91 de 28 de Dezembro, sendo o valor da renda igual ao duodécimo do produto. Assim, o correspondente recibo será emitido, em seu nome, pelo novo valor”.
E) O Réu reagiu, através da carta junta a fls. 17, datada de 3.1.2001 (por lapso indicou 2000) invocando erro no cálculo do valor encontrado, pelo facto de não se ter tido em conta o estado de conservação do fogo, alegando que qualquer alteração no valor da renda só poderia ser feito a partir de Abril de 2001, afirmando continuar a pagar a renda de acordo com o valor estipulado.
F) Por carta-registada, com aviso de recepção, datada de 14.2.2001, subscrita pela Mandatária do Autor – não levantada pelo Réu apesar de dirigida à sua morada – era-lhe comunicado que não havia respondido no prazo legal à carta de 29.11.2000 e que nela o Réu não havia fundamentado a recusa da renda que lhe fora exigida, nem indicado o montante que considerava ser o devido pela actualização da renda.
Mais se refere que por terem sido feitas obras, em Março de 2000, a renda mensal, devida a partir de 1 de Abril de 2001 seria de 88.509$00, “de acordo com a fórmula publicada no DL.329-A/2000, de 22.12 em vigor desde 23.1.2001: V = Au x Pc x [0,85 x Cf x Cc x (1 -0,35 x Vt) + 0,15].
G) O Autor, em 15.5.2001, requereu a notificação judicial avulsa do Réu, nos termos constantes a fls. 25, reclamando o pagamento da renda mensal de 88.509$00, com início em 1.4.2001 assinalando estar ele em mora, desde Abril e Maio de 2001, notificação que não foi levada a efeito, nos termos e pelas razões constantes a fls. 28 – ninguém ter atendido na morada onde foi tentada a notificação.
F) O réu efectuou o depósito no Banco X........... das quantias documentadas a fls. 65, a partir de 8.1.2001.
G) O autor teve despesas com correios, telefonemas, consultas técnicas para efectuar os cálculos previstos na lei para actualizar as rendas, deslocações diversas, notificação judicial avulsa.
I) Teve incómodos e aborrecimentos.
Fundamentação:
A questão objecto do recurso – delimitada pelo teor das conclusões do recorrente –que em princípio – recortam o seu âmbito de conhecimento – consiste, essencialmente, em saber se o processo adoptado pelo senhorio/apelado para proceder à actualização da renda habitacional foi o legalmente prescrito, sob o ponto de vista formal e substancial.
Antes de mais cumpre referir que, no acervo da factualidade provada, acrescentámos em itálico factos que não constam da sentença recorrida, mas que se têm por assentes e relevantes.
Vejamos.
O Réu não era o arrendatário inicial do contrato de arrendamento celebrado em, por escrito, em 31.3.1954, entre o A., como senhorio, e E............, como arrendatária – fls. 9 e verso – pela renda de 500$00 mensais.
Em 4.11.1999 faleceu a referida E........... – certidão de fls.10.
Por carta registada de 26.4.2000 – fls. 13 – o Réu comunicou ao A. o falecimento da arrendatária e referindo ser neto dela, com ela vivendo desde 1974, invocou o seu “direito à transmissão do arrendamento”.
Juntou a sua certidão de nascimento de onde se alcança que nasceu em 31.8.1973.
A esta comunicação respondeu o A., por carta-registada com aviso de recepção, datada de 29.11.2000 e recebida pelo Réu, invocando o art. 87º, nº1, do RAU e pedindo a renda de 53.032$00, devida desde 1.1.2001 tendo indicado a fórmula actualizadora com base na Lei 13/86.
Em 3.1.2001 o Réu acusou a recepção da carta declarando não aceitar “o novo montante proposto por Vexa, uma vez que na fórmula utilizada não foi tido em consideração o mau estado de conservação do fogo, nomeadamente, as deficiências do telhado e cobertura da casa e das janelas. Qualquer alteração no valor da renda só poderia ser feito a partir do mês de Abril, já que o contrato foi celebrado em l de Abril de 1954”.
Em 14 de Fevereiro de 2001 o Autor escreveu nova carta ao Réu, registada e com aviso de recepção, agora pedindo a renda mensal de 88.509$00, desde 1.4.2001, invocando o DL.329-A/2000, de 22.12 e o facto de, em Março de 2000, terem sido feitas obras.
Esta carta não foi levantada pelo Réu, pelo que, com praticamente o mesmo conteúdo, o A. requereu a notificação judicial avulsa dele, em 15.5.2001, que não logrou o seu fim.
Temos assim que o A. pretendeu receber do Réu rendas de valor diferente.
Nos termos da carta de 29.11.2000 a renda seria de 53.032$000 mensais; nos termos da carta de 14.2.2001 seria de 88.509$00, sendo que aquela chegou ao conhecimento do Réu que lhe deu resposta, não aceitando a renda nem a data actualizadora, e esta não foi levantada, posto que dirigida ao seu domicílio.
A sentença recorrida considerou que a renda devida é a constante da carta de 14.2.2001 e considerou resolvido o contrato por falta de pagamento de tais rendas, desde Abril de 2001.
Sem dúvida que o A. reconheceu o Réu como beneficiário da transmissão do arrendamento, nos termos do art. 85º, nº1, d) do RAU.
Assim, nos termos do art. 87º nº1, do RAU, ao contrato passou a ser aplicado o regime de renda condicionada.
Para tanto estava o senhorio, nos termos do art. 33º daquele diploma, obrigado a comunicar por escrito ao arrendatário, com a antecedência mínima de 30 dias, o novo montante e o coeficiente actualizador, bem como os demais factores utilizados no cálculo – nº1 do citado preceito.
Nos termos do nº2 de tal preceito – “A nova renda considera-se aceita quando o arrendatário não discorde nos termos do art.35º e no prazo nele fixado”.
Decorre do art. 35º, nºs 1 e 2, do RAU que a recusa se pode fundamentar na existência de erro nos factos relevantes para fixação da renda condicionada, ou erro na aplicação da lei.
Tal recusa tem de ser fundamentada e comunicada ao senhorio por escrito, no prazo de 15 dias, contados desde a “recepção da comunicação do aumento”, devendo o arrendatário indicar o montante da renda que considera correcto.
Esta obrigação de oferecimento do valor considerado correcto é essencial para a discussão e fixação da renda, pois a lei previa, no art. 36º, nº1, do RAU, caso o senhorio rejeitasse a proposta do arrendatário quanto ao montante da renda, a intervenção de uma “comissão especial” que funcionaria como tribunal arbitral necessário.
Esta “comissão” foi considerada inconstitucional, com força obrigatória geral, por Ac. do Tribunal Constitucional nº114/98, de 4.2.1998, por violação da competência legislativa reservada da Assembleia da República, tal como consta da al. q) do nº1 do art. 168º da Constituição da República Portuguesa.
Reportemo-nos à carta – a primeira dirigida pelo A. ao Réu.
Nela o A. apenas pecou por não respeitar o prazo de vencimento da 1ª renda após actualização, que seria Abril de 2001, e não como pediu, Janeiro desse ano. A renda pedida foi de 53.032$00 calculada com base nos elementos indicados, de harmonia com os arts. 4º a 13º e 20º do DL. 13/86, de 23 de Janeiro.
Ora, discordando o arrendatário, teria ele de responder no prazo de 15 dias, indicando o fundamento da recusa da renda e contrapondo o valor que achava devido.
O Réu recebeu essa carta em 11.12.2000 – fls. 16 – e respondeu por carta colocada no correio em 3.1.2001- fls.18.
Nesta carta o Réu limitou-se a, de maneira vaga, aludir ao mau estado de conservação do fogo, nomeadamente, a deficiências no telhado e cobertura da casa e janelas. Não contrapôs qualquer montante, como lhe era imposto pelo nº2 do art. 35º do RAU referindo, “além do mais a alteração do valor da renda só pode ser feita a partir do mês de Abril”, afirmando que até lá continuaria a pagar a “renda de harmonia com o valor estipulado”.
Como resulta da certidão de fls.65 do Banco X............., em 8.1.2001, o Réu abriu ali conta começando a depositar a renda de 5.923$00.
A esta carta do Réu, respondeu o A., através de carta de 14.2.2001, mas invocando que a resposta (do Réu) fora dada fora do prazo legal; além do mais, passou a exigir a renda de 88.509$00, indicando a fórmula de cálculo, agora com base no DL. 329-A/2000, de 22.12, alegando que, em Março de 2000, tinham sido feitas obras.
Esta carta dirigida para a mesma morada do Réu não foi por ele reclamada – fls. 13.
De notar que esta carta foi escrita já vigência do DL.329-A/2000, de 22.12 que entrou em vigor 30 dias após a sua publicação e que substituiu os arts. 4º a 13º e 20º do DL 13/86, muito embora tivesse reproduzido “parte da sua normatividade criando-se um sistema mais justo e equitativo para vigorar enquanto não for aprovado o Código das Avaliações” – como se lê no preâmbulo do diploma.
O A., prevalecendo-se deste diploma, e alegando ter feito obras passou a exigir um renda bem mais elevada que a inicialmente pedida.
Ora, salvo o devido respeito, mesmo que o Réu se tivesse voluntariamente colocado em posição de não receber esta comunicação, o que tornaria eficaz, nos termos do art.224º, nº2, do Código Civil, ela não pode ser considerada relevante como forma válida de aumento da renda.
Pese embora na carta de 29.11.2000 o A. tenha exigido a renda desde Janeiro de 2001, o que era ilegal, porque a actualização apenas poderia ser exigida a partir de Abril desse ano, essa comunicação foi válida e porque o Réu não acatou o previsto no art.35º, nº2, do RAU, por não ter sequer contraposto um montante da renda já que divergira do indicado pelo senhorio, mas também porque não respondeu no prazo de 15 dias, tem de se entender que aceitou a renda comunicada por tal carta, renda essa devida, desde Abril de 2001 no valor de 53.032$00.
Ademais, a carta de fls. 19, de 14.2.2001, do senhorio/A., onde exige a renda de 88.509$00, também não observou o prazo de 15 dias que tinha, nos termos da lei para responder àquela carta do Réu – nº3 do art. 35º do RAU – sendo que, mesmo que fosse atempada, não obedeceu aos requisitos previstos no art.6º, nº2, do DL. 329-A/2000, de 12.12, já que não refere que o arrendatário poderia recorrer da renda, nos termos ali definidos.
Concluímos, assim, que a renda devida é da 53.032$00, € 264,52 já que não tendo o Réu acatado, integralmente o preceituado nos arts. 33º e 35º do RAU, mormente, no que concerne à não indicação do montante da renda que considerava ajustado, a sua recusa tem de considerar ineficaz no que concerne à não aceitação do montante da renda.
Por outro lado, a 2ª carta do A., por ter sido enviada em violação do prazo de resposta é irrelevante como notificação para pagamento de outra renda, até porque não tendo o A. aceite que renunciara a receber a 1ª renda, a exigência de outro montante carece de fundamento legal.
O Réu ao depositar renda que não era a legalmente devida violou a obrigação legal prevista no art. 64º, nº1, a) do RAU e, por tal depósito não ser liberatório, incorreu em fundamento resolutivo do contrato.
A notificação judicial avulsa, além de não ter almejado a notificação do Réu, não é meio idóneo para comunicar a actualização da renda locatícia, que passa a estar sujeita ao regime de renda condicionada, pelo facto de lei especial – RAU e DL. 329-A/2000, de 22.12 – prever os requisitos e conteúdo de tal notificação, que de modo algum, foram observados em tal procedimento.
O recurso merece parcial atendimento.
Decisão:
Nestes termos, acorda-se em conceder provimento parcial ao recurso, revogando-se a sentença recorrida, na parte em que fixou a renda devida em € 441,84, desde 1 de Abril de 2001, decidindo-se que tal renda é devida, desde daquela data, mas no valor mensal de (53.032$00 na antiga moeda), € 264,52, decretando-se a resolução do contrato e a condenação do Réu a pagar as rendas vencidas e vincendas até efectiva desocupação do locado e entrega ao A., livre de pessoas e coisas, tendo direito a abater à quantia devida o valor do depósito efectuado a fls. 65.
Custas, em ambas as instâncias, proporcionalmente, pelo A. e pelo Réu, sem prejuízo do apoio judiciário com que este litiga.
Porto, 18 Outubro de 2004
António José Pinto da Fonseca Ramos
José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale