Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PARTE COMUM
DIREITO REAL
DIREITO PESSOAL
II- Se o título atribuir a algum ou a alguns dos condóminos direitos especiais de uso sobre determinadas partes comuns, não poderão estes direitos ser suprimidos ou coarctados pela assembleia.
III- Mas no âmbito da propriedade horizontal podem ainda ser concedidos direitos pessoais de gozo.
IV- Trata-se de um direito de crédito referente a uma coisa e não um direito real sobre uma coisa, que se constitui validamente por simples acordo verbal, não necessitando, para tanto, de escritura pública.
I.
B......... e C........ vieram propor esta acção declarativa, com processo ordinário, contra D..........., SA.
Pedido: Condenação da Ré a demolir a construção que se encontra edificada sobre o triângulo de 15 m2 que se localiza em anexo à referida fracção "A", nos termos da escritura pública de 16/12/98 pela qual foi alterado o título constitutivo de propriedade horizontal do prédio descrito sob o nº51754 a fls.82 do L.B- 146 da 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto e da declaração judicial da respectiva nulidade, restituindo essa área às partes comuns do edifício; e ainda na sanção pecuniária compulsória de €250,00 por cada dia que decorra após a sentença que decrete a demolição.
Causas de pedir: Sentença proferida no processo ..../00 da ...ª secção do ..ºJuízo Cível da Comarca do Porto que declarou nula a escritura pública pela qual o anterior proprietário da fracção " A " do prédio identificado fez integrar na mesma fracção o triângulo de 15 m2 alegadamente pertencente às zonas comuns.
Houve contestação na qual a Ré se defendeu por excepção, invocando o caso julgado emergente da anterior acção que correu termos na 3ªsecção do 2ºJuízo Cível do Porto, que decidiu serem legais as obras e ocupação levadas a cabo pelos anteriores proprietários da fracção "A"; a autorização de todos os condóminos para a ocupação da espaço reivindicado e para as obras que, com a aprovação da C.M.P., ali decorreram; impugnando alguns dos factos alegados; arguindo a inaplicabilidade de sanção pecuniária compulsória; suscitando a intervenção principal de E......, S.A.
Concluiu pela improcedência total da acção.
Os AA. replicaram, rematando como na petição inicial.
Deferida a intervenção de requerida "E......" foi esta citada vindo a declarar fazer seus os articulados da Ré "D......".
Por se entender possível, com os documentos entretanto juntos, o conhecimento da excepção dilatória do caso julgado, e o conhecimento imediato do mérito da causa, foi proferido saneador-sentença que julgou improcedente a referida excepção e também improcedente a acção, tendo as RR. sido absolvidas do pedido.
Discordando desta decisão, dela interpuseram recurso os AA., de apelação, tendo apresentado as seguintes
Conclusões:
1. De harmonia com o titulo constitutivo da propriedade horizontal do prédio em causa nos autos, nele «são comuns a todas as fracções os dois triângulos de terreno adjacentes, com a área global de 19m2».
2. Os AA., na qualidade de proprietários da fracção "J", são proprietários exclusivos dessa fracção e comproprietários das partes comuns do prédio, por forma incindível e, quanto a estas, na permilagem que corresponde á sua fracção relativamente à totalidade do prédio (CC, art. 1420º nºs 1 e 2) - o que é dizer, são comproprietáríos das parcelas de terreno referidas na anterior conclusão.
3. Todavia, uma dessas parcelas encontra-se exclusivamente ocupada pela fracção “A”, cujo anterior proprietário (há manifesto lapso na última página da sentença, quando refere que a obra teria sido levada a cabo pelo proprietário da fracção "J") dessa forma aumentou a respectiva área à custa dessa parte comum - ocupação essa supostamente legitimada pela existência de uma deliberação do condomínio, plasmada numa acta, que lhe teria concedido essa utilização exclusiva, tendo ele e agora a R. vindo a deter, possuir, fruir e desfrutar dessa parcela como se de sua propriedade se tratasse.
4. Uma vez que uma escritura de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal perpetrada pelo anterior proprietário, que fizera incluir como parte integrante da fracção autónoma designada pela letra "A" a parcela de terreno que era (e é) parte comum, e que se destinava a legitimar a dita ocupação, foi declarada nula por sentença que transitou em julgado.
5. Tanto os AA. como a R., como a sentença recorrida, estão de acordo em que a mencionada parte que a fracção "A" se encontra a ocupar, mas que a não integra, é parte comum do prédio; porém, a mesma sentença decretou que essa ocupação seria licita face à deliberação da assembleia de condóminos que terá dado a autorização ao anterior proprietário para o efeito.
6. Porém, tratou-se desde logo de asserção baseada em premissa falsa, uma vez que a sentença, na enumeração dos factos relevantes que considera assentes, refere, no ponto j), que essa deliberação fora unânime, o que é inexacto e apenas poderá resultar de lapso, posto que, e consoante consta, aliás repetidamente, da sentença junta à petição como doc. nº 4, ela foi tomada tão-só com 89% dos votos.
7. Tendo sido precisamente por a deliberação dos condóminos não ter sido unânime que a escritura perpetrada pelo então proprietário da fracção agora da R. estava ferida de nulidade e como tal foi judicialmente declarada.
8. Uma vez que essa deliberação não foi unânime, ela apenas vinculará quem nela se atravessou e em termos meramente obrigacionais - tanto no que respeita a quem concedeu a autorização como a quem foi dela beneficiário (CC, art. 1306º nº1) - o que é dizer, produz efeitos inter partes, mas nunca erga omnes, pois que em termos de direito real, a mesma não é oponível, nem aos AA., nem a qualquer outra pessoa que venha a adquirir outra das fracções do prédio.
9. Efeitos meramente obrigacionais que aliás o anterior proprietário implicitamente reconheceu, ao ter promovido, ainda que ao arrepio da lei, a outorga da escritura pública de alteração da propriedade horizontal depois declarada nula. Por outro lado:
10. Dado que os AA-recorrentes são proprietários da fracção “J” e comproprietários das partes comuns do prédio na medida da permilagem daquela, gozam nessa qualidade de modo pleno dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhes pertencem - gozo exclusivo no que respeita à fracção, e não exclusivo no que respeita às partes comuns (CC, art. 1305º).
11. Pelo que os recorrentes vêem dessa forma afectado o seu direito de propriedade sobre a parte comum do prédio cuja utilização se encontra a ser feita exclusivamente pela R., ou seja, encontram-se ilicitamente desapossados daquilo que lhes pertence - pois que o direito de «usar e fruir», implícito ao direito de propriedade, é-lhes absoluta e ilicitamente vedado relativamente à parcela de terreno.
12. Estando os condóminos, nas. relações entre si, sujeitos, quanto às partes comuns, às limitações impostas aos comproprietários de coisa imóveis (CC, art. 1422º nº 1), segue-se que a R., ao ocupar parte que lhe não pertence na totalidade, dela fruindo em exclusivo, sem autorização válida para o efeito, viola ostensivamente os direitos dos demais consortes.
13. Paralelamente, frisa-se, nem a R. paga as despesas de condomínio na permilagem correspondente à área que efectivamente ocupa - mas tão-só na que corresponde à área constante do registo -, nem os demais condóminos se vêem isentados de serem debitados pelas despesas correspondentes a uma parte comum da qual a R. se encontra, aliás ilicitamente, a fruir em exclusivo.
14. Em resumo e em conclusão: nada - mas nada - legitima ou permite que a R. utilize, frua e use em exclusivo a parte comum que a sua fracção se encontra ilicitamente a ocupar - pelo que deverá ser compelida a proceder à demolição dessa parte com que abusivamente tal fracção se viu ilegalmente aumentada à custa do que pertence a todos os condóminos.
15. A respeitável sentença recorrida violou, salvo o devido respeito, os normativos citados nas precedentes 2ª, 8ª, 10ª e 12ª conclusões, pelo que a sua revogação se impõe.
Termos em que deverá o recurso merecer provimento, revogando-se a sentença recorrida e decretando-se a procedência da acção, consoante vem peticionado e em conformidade com as conclusões que antecedem.
A R. contra-alegou, concluindo pela improcedência da apelação.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II.
Questões a resolver:
Trata-se de saber se deve ser ordenada a demolição da obra efectuada no logradouro – parte comum – do prédio referido nos autos, constituído em propriedade horizontal.
III.
Na sentença recorrida foram considerados provados estes factos:
a) Conforme certidão emitida pela 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto, junta a fls. 5 e ss. dos autos, desde 28 de Setembro de 1992 que o A. B....... e a A. C...... têm inscrito a seu favor as aquisições, respectivamente, das compras do usufruto e da (nua) propriedade da fracção "J" do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua da Constituição nº 234 e 236 da freguesia do Bonfim, Porto, descrito na 1ª Conservatória do Registo Pedial do Porto sob o nº 51754 a fls. 82 do L. B-146;
b) Por escritura pública de 16 de Dezembro de 1998, lavrada a fls. 146-147 do livro 83-F do 2º Cartório Notarial de Matosinhos, junta a fls. 10 a 13 dos autos, F......, invocando a representação de oitenta e nove por cento das fracções do prédio acima identificado declarou, com base nesse pressuposto e em deliberação do condomínio, alterar o título da propriedade horizontal nos termos aí descritos, aqui dados por reproduzidos;
c) Tal fracção "A" consistia em uma loja no rés-do-chão, com entrada pelo nº ...., cave e sobreloja, com um terraço anexo de 15 m2;
d) Por via da alteração aludida em b) ficou incluída na fracção "A" um espaço, até então parte comum, correspondente a um triângulo correspondente a uma área de pelo menos 10 m2, onde o respectivo proprietário edificou uma construção, desse modo ampliando a área coberta daquela;
e) Por decisão judicial transitada em julgado proferida na acção ordinária nº .../00, da ..ª secção do ..º Juízo Cível desta Comarca, foi declarado nulo o acto de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal referenciado em b) e ordenado o cancelamento do inerente registo, conforme documento junto a fls. 19 a 40;
f) Por escritura pública de 07/11/2003, lavrada a fls.54 a 55 v do L. 108-A do 4º Cartório Notarial do Porto, os até então proprietários da fracção "A" venderam-na à ora Ré "D.....", conforme doc. de fls. 41 a 44 dos autos;
g) A favor de quem a mesma se encontra registada desde 29/10/2003;
h) Por deliberação da assembleia extraordinária de condóminos do prédio identificado na alínea a), realizada a 29 de Abril de 1985 (doc. de fls. 109-110) foi autorizado ao anteproprietário da fracção "A" (F......) o prolongamento da sua fracção de forma a ocupar parte da área comum do condomínio situada a nascente do edifício anexo ao rés-do-chão e delimitada por gradeamento;
i) Coincidindo essa área com o espaço descrito na alínea d);
j) A deliberação aludida em h), aprovada unanimemente pelos condóminos, inclusive dos anteproprietários da fracção "J", foi acompanhada da condição da ausência de encargos para os outros condóminos (v. esclarecimento feito adiante);
l) Na sequência dessas deliberações foi ainda autorizada aos proprietários da fracção "A" a efectivação de obras de ampliação do estabelecimento de forma a ocupar a dita área comum (v. esclarecimento feito adiante);
m) Tendo estes concluído as obras em Julho de 1991 com certificação camarária em Fevereiro de 1992;
n) Pela 3ª secção do 2º Juízo Cível desta comarca do Porto, correu termos uma acção ordinária, com o nº11141/92, em que era Autora a ora A. C...... e RR. F....... e mulher G...... - então proprietários da supra descrita fracção "A" - na qual aquela pedia a condenação destes a demolir a obra que implantaram na parte comum do edifício do condomínio - prolongamento da fracção "A" por forma a ocupar o triângulo ao Sul, com a área aproximada de 10 m2, erguendo-se até ao nível do rés-do-chão, propiciando o aproveitamento do terraço, com acesso pela sobreloja, e do interior, com acesso pelo rés-do-chão (artº 5º e 6º da p.i. respectiva) - repondo o prédio exactamente nas suas condições anteriores e a efectuar, à sua custa as obras de reparação das paredes exteriores do lado nascente, conforme certificado junto de fls. 221 a 284 dos autos.
o) Conforme consta da certidão aludida (fls. 221 a 284) a acção foi julgada totalmente improcedente, com trânsito em julgado.
Esclarece-se, quanto ao facto da al. j) – por se tratar de omissão que o documento referido na al. h) manifestamente revela – que a deliberação ali referida foi aprovada por unanimidade dos condóminos presentes, representativos de 89% da propriedade horizontal.
Por outro lado, relativamente ao facto da al. l) e como resulta dos respectivos documentos, juntos aos autos, a autorização aí mencionada foi dada, por escrito, por todos os condóminos.
IV.
A obra que se pretende ver demolida foi realizada em logradouro que integra parte comum de prédio, referido nos autos, constituído em propriedade horizontal.
Pela constituição da propriedade horizontal, o edifício fica dividido em fracções autónomas que passam a ter individualidade jurídica própria. O conteúdo do direito de propriedade existente sofre uma modificação quantitativa e qualitativa, deixando de incidir sobre o edifício como unidade e passando a incidir sobre ele de forma fraccionada, com uma particularidade específica: é que o direito sobre cada fracção faz-se acompanhar de um direito de compropriedade das partes comuns do edifício, sendo incindível esse conjunto de direitos.
Decorre do disposto no art. 1420º do CC (como todos os preceitos adiante citados sem outra menção) que, como proprietário o condómino goza, de modo pleno e exclusivo, dos direitos de uso, fruição e disposição da sua fracção autónoma, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.
Como comproprietário exerce, em conjunto com os restantes, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participa nas vantagens e encargos das partes comuns, que são incindíveis, em proporção da sua percentagem ou permilagem [Aragão Seia, Propriedade horizontal, 58 e 59; Pires de Lima e Antunes Varela, Cód. Civil Anotado, Vol III, 2ª ed., 416 e 417; Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal no Código Civil, 3ª ed., 157 e segs.; Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca, Da Propriedade Horizontal, 4ª ed., 203 e segs.]
Nos termos do art. 1422º nº 1 os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
No nº 2 do preceito estabelecem-se várias restrições ao exercício dos direitos dos condóminos.
Por seu turno, dispõe o art. 1425º:
1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Estas inovações são as introduzidas nas partes comuns, não sendo o preceito aplicável às inovações introduzidas nas fracções autónomas, sujeitas à propriedade exclusiva de cada condómino.
No conceito legal, amplo, de inovações cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa, como as modificações estabelecidas na afectação ou destino da coisa [Pires de Lima e Antunes Varela, Ob. Cit., 434].
São inovações apenas as obras que trazem algo de novo em benefício das coisas comuns já existentes, ou que as melhorem e, ainda, as que levam ao seu desaparecimento ou a modificações do seu uso.
Exemplos de inovações são a construção de uma garagem, a demolição de um terraço, a construção de uma chaminé, a construção num terraço de cobertura, etc [Pires de Lima e Antunes Varela, ibidem; Aragão Seia, Ob. Cit., 135].
As inovações dependem, como se disse, da aprovação da maioria dos condóminos, representativa de 2/3 do valor total do prédio.
As deliberações da assembleia representam a vontade colegial e são vinculativas para todos os condóminos – mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, participando, se abstiveram de votar ou votaram contra, e ainda para os que ingressem no condomínio após a sua aprovação [Pires de Lima e Antunes Varela, Ob. Cit., 446; Henrique Mesquita, A Propriedade Horizontal no Código Civil, RDES XXIII, 134 e 135].
As deliberações da assembleia, acrescenta Henrique Mesquita [Ob Cit., nota 129], apesar de não estarem sujeitas a medidas de publicidade, vinculam não apenas aqueles que têm a qualidade de condóminos na altura em que são aprovadas, como os subadquirentes das respectivas fracções autónomas
Observa Sandra Passinhas [A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 262] que a assembleia tem de respeitar o título constitutivo da propriedade horizontal. Assim, se uma área comum está destinada para um certo fim (por exemplo, para jardim), a assembleia não pode deliberar que esse espaço passe, no futuro, a ser utilizado para parqueamento de viaturas. A utilização para parqueamento de viaturas de uma área comum, descrita no título constitutivo como jardim, comporta alteração da destinação da mesma e postula a unanimidade de todos os condóminos. No entanto, se o fim para que deve ser utilizada a parte comum não está descrito no título constitutivo, a assembleia pode deliberar, por maioria, que a parte comum deixe de ser utilizada como jardim, passando a servir como parqueamento de viaturas.
Por outro lado, afirma a mesma Autora [Ob. Cit., 47] que a afectação no título constitutivo terá de ser respeitada enquanto estatuto da coisa e resulta como direito real de uso. Se o título atribuir a algum ou a alguns dos condóminos direitos especiais de uso sobre determinadas partes comuns, não poderão estes direitos ser suprimidos ou coarctados pela assembleia. A sua força vinculativa decorre da natureza real do título.
Mas no âmbito da propriedade horizontal podem ainda ser concedidos direitos pessoais de gozo. Trata-se de um direito de crédito referente a uma coisa e não um direito real sobre uma coisa, que se constitui validamente por simples acordo verbal, não necessitando, para tanto, de escritura pública [Cfr. Henrique Mesquita, Obrigações reais e Ónus reais, 48 e segs; José Andrade Mesquita, Direitos Pessoais de Gozo, 155 e segs e o Ac. do STJ de 14.10.97, CJ STJ V, 3, 80, que apreciou um caso de afectação de um sótão ao uso e fruição exclusivos, fruto de acordo com os únicos proprietários do edifício antes da constituição da propriedade horizontal. Cfr. também os Acs. do STJ de 23.11.99, CJ STJ VII, 3, 98 e da Rel. de Lisboa de 19.10.99, CJ XXIV, 4, 127, sobre a colocação de anúncios em partes comuns].
A exclusividade conferida não implica que seja referida no título constitutivo da propriedade horizontal. Se aí viesse referida estávamos perante um direito real. A atribuição de um direito pessoal de gozo não tem de ser feita antes da constituição da propriedade horizontal; tal atribuição pode ser feita posteriormente, desde que por todos os condóminos.
Nas partes comuns do prédio afectadas a algum condómino, este não pode fazer inovações que não sejam aprovadas pela maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio, segundo o regime geral das inovações.
Postos estes princípios, analisemos o caso dos autos.
No título constitutivo da propriedade horizontal referida nos autos constavam, de entre as partes comuns, “dois pequenos terrenos triangulares adjacentes”, sem afectação aí definida.
Por deliberação, aprovada na assembleia de condóminos por 89% da propriedade horizontal e depois, por documento escrito, por todos os condóminos, foi autorizado que o anteproprietário da fracção “A” ampliasse a sua fracção, ocupando uma das referidas parcelas de terreno triangulares, com cerca de 10m2.
Esta alteração não foi levada ao título constitutivo.
A obra efectuada pelo anterior condómino da fracção “A”, edificando no pequeno logradouro adjacente, integrando-o naquela fracção, traduz inequivocamente, uma inovação, à luz do que acima se referiu, tendo sido aprovada por maioria dos condóminos, superior aos dois terços exigidos no art. 1425º nº 1.
A legalidade da obra, como se acentuou no douto Acórdão do STJ de 18.4.96, a fls. 282 destes autos, era, pois, ao tempo, indiscutível.
Por outro lado, a obra já havia sido concluída – e, portanto, a deliberação da assembleia já havia sido executada – quando os AA. adquiriram o seu direito sobre a fracção “J”.
Essa obra veio a traduzir-se na atribuição ao condómino da fracção “A” de um direito de utilização exclusiva do referido terreno que era parte comum, sem que tal atribuição conste do título constitutivo.
Todavia, essa alteração do título, em consequência da referida modificação objectiva da utilização da aludida parte comum, não era, na altura legalmente exigida, uma vez que o nº 3 do art. 1421º apenas foi introduzido pelo DL 267/94, de 25/10.
E tal alteração do título constitutivo não seria também justificada no caso.
Com efeito, para além de não ter afectação definida (consta, aliás, de outras decisões que servia apenas de lixeira), a autorização dada, como se afirma também no citado Acórdão, não retirou à parcela de terreno a sua natureza de parte comum. Não quiseram os condóminos, que deram a autorização, alienar, definitivamente, parte comum do edifício. Prescindiram sim, unicamente, de uma faculdade de utilização que, aliás, não vinham traduzindo em quaisquer actos materiais.
Por outro lado, a utilização exclusiva facultada ao condómino da fracção “A”, se bem que revele uma actuação idêntica à definida pelo direito real, não se identifica com um direito real de gozo, antes se caracterizando como um direito pessoal de gozo (cfr. arts. 407º e 1682º-A a))
Este direito tem de específico a circunstância de possibilitar ao titular, com vista à satisfação do seu interesse, o gozo directo e autónomo de determinada coisa – gozo que ele poderá defender, enquanto não se provar que é ilegítimo, contra todas as agressões que o impeçam ou perturbem, quer sejam cometidos por terceiros, quer pelo sujeito do direito (proprietário) que se vinculou a consenti-lo [Henrique Mesquita, Ob. Cit., 51; cfr. também José Andrade Mesquita, Ob. Cit., 205 e segs. e o citado Ac. do STJ de 14.10.97].
Assim, como se afirma no citado Ac. do STJ de 14.10.97, as obras realizadas não se integram em modificações do título constitutivo da propriedade horizontal; antes traduzem a afectação especial, por acordo, do uso da coisa.
Este direito concedido ao anterior condómino da fracção “A” constitui, pois, um direito pessoal de gozo que, conferindo exclusividade nesse uso, não implica que ela seja referida no título constitutivo da propriedade horizontal para assim se opor aos AA. condóminos.
Improcedem, por conseguinte, as conclusões do recurso.
V.
Em face do exposto, julga-se a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos Apelantes.
Porto, 09 de Fevereiro de 2006
Fernando Manuel Pinto de Almeida
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes