Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0726218 |  |
ENCERRAMENTO DO ESTABELECIMENTO
BENFEITORIA
2. No uso esporádico do arrendado, tanto pode caber a situação relativa ao exercício minguado da actividade comercial, com uma situação equiparável, equivalente ao encerramento.
3. A situação em que se abrem as portas de um estabelecimento de discoteca/bar apenas três vezes por ano, apenas para estar com familiares e amigos, ou a pedido destes, com horário e frequência muito raros e irregulares, é equiparável ao encerramento.
4. Sendo os contraentes inteiramente livres para fixar os termos do contrato a que se vinculam, desde que não exista lei imperativa ou ofensa dos bons costumes, nada obsta à validade da cláusula contida em contrato de arrendamento, segundo a qual as benfeitorias realizadas pelo arrendatário não lhe dão direito a qualquer indemnização.
Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção de despejo com forma ordinária nº …………/04.9TJVNF, do …..º Juízo Cível de Vª Nª de Famalicão.
Autores – B………………. e marido C………………… e D……………… e mulher E……………… .
Ré – F……………….., Ldª.
Pedido
Que se declare resolvido o contrato de arrendamento pelo facto de o arrendado se encontrar encerrado por mais de um ano e, consequentemente, que seja a Ré condenada a despejar imediatamente o arrendado, deixando-o livre de pessoas e bens.
Pedido Reconvencional
Que se condenem os AA. a pagar à Ré a quantia de € 124 699,47, no pressuposto da nulidade das cláusulas contratuais invocadas.
Tese dos Autores
O antecessor dos AA., seu pai (de quem os AA. herdaram por morte), arrendou à Ré um prédio urbano constituído por um edifício de r/c e andar recuado e uma dependência, destinado a indústria.
Tal contrato foi reduzido a escrito em 15/7/88, através de documento particular, que os contratantes assinaram.
A Ré há mais de um ano que conserva encerrado o arrendado, não fazendo dele qualquer uso ou utilização, nem aí exercendo qualquer actividade.
Tese da Ré
Abriu o seu estabelecimento em 31/12/2003.
Efectuou grandes obras de beneficiação no locado, nas quais despendeu na altura a quantia de Esc. 25.000.000$00. As cláusulas leoninas contratualizadas, negando o direito à indemnização por benfeitorias, devem ser julgadas inválidas e os AA. condenados a pagar à Ré o valor do pedido reconvencional.
Sentença
Na decisão final de 1ª instância, a Mmª Juiz “a quo” julgou nulo, por falta de forma, o contrato de arrendamento em causa, e condenou a Ré a entregar aos AA. o objecto desse contrato, livre e devoluto de pessoas e bens; mais julgou totalmente improcedente o pedido reconvencional deduzido.
Conclusões do Recurso de Apelação da Ré (resenha)
1ª - O tribunal “a quo” não podia conhecer oficiosamente da nulidade do contrato de arrendamento; na verdade, o nº 3 do artº 1029º C.Civ., primeiro na redacção do artº 1º do D.-L. nº 188/76 e, depois, do artº 1º do D.-L. nº 13/86 de 23/1, veio estipular que a não redução do contrato de arrendamento comercial a escritura pública era sempre imputável ao locador, invalidade mista esta que só o arrendatário poderia invocar.
2ª - Outra deveria ter sido a resposta aos quesitos 3º, 13º, 14º e 15º (parte) da Base Instrutória, negativa a resposta ao quesito 3º e totalmente positivas as restantes.
3ª - Deve conhecer-se do pedido reconvencional formulado pela Apelante; assim, deve a cláusula inserta no contrato de arrendamento, na qual se estipula que as obras ficarão a fazer parte do prédio, não podendo a arrendatária, findo o contrato, pedir ou exigir por elas qualquer indemnização, ser declarada nula, por conceder uma vantagem desproporcionada aos apelados.
4ª - Deve assim a Apelante ser indemnizada do valor das benfeitorias realizadas, cujo custo foi de € 23 050, mais o custo de uma fossa séptica, benfeitorias que não podem ser levantadas sem detrimento da coisa.
5ª - A nulidade do contrato, a ser declarada, implicaria também a cláusula de não recebimento de indemnização por benfeitorias realizadas pelo arrendatário.
6ª - De acordo com o relatório da peritagem realizada, por virtude das obras o locado tem um valor comercial actual substancialmente superior; considerando que as obras efectuadas pela Ré mais que duplicaram a área coberta do locado, deitando mão às regras do enriquecimento sem causa, deve a Apelante por elas ser indemnizada por um valor nunca inferior a € 30 000.
A Autora apresentou contra-alegações nas quais sustenta o bem fundado da sentença recorrida.
Factos Apurados em 1ª Instância
1. Os autores são donos e legítimos possuídores, na proporção de metade para os autores B………….. e marido e outra metade para os autores D…………….. e esposa, do prédio urbano, constituído por um edifício de R/C e andar recuado e uma dependência, destinado a indústria, com a superfície coberta de 249 m2 e logradouro com 690 m2, sito no lugar da ………….., freguesia de ……….., concelho de Vila Nova de Famalicão, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 38.599 e inscrito na matriz sob o artigo 879º urbano, correspondente ao anterior artigo 641º urbano.
2. A propriedade deste prédio foi adjudicada aos autores no processo de inventário nº …../2002, que correu termos no ….º Juízo Cível, deste Tribunal Judicial de Vila Nova de Famalicão.
3. Os autores por si, anteproprietários e antepossuidores, há mais de vinte e trinta anos que possuem o dito prédio, administrando-o, fazendo obras e melhoramentos, pagando impostos e contribuições, praticando em relação a ele actos de dominialidade, na convicção de exercerem um direito próprio de propriedade, à vista de toda a gente, sem interrupção e sem oposição de quem quer que seja.
4. Entre D……………., antecessor dos autores e a sociedade aqui ré, foi celebrado um contrato de arrendamento, datado 15/01/1982, que consta documento escrito junto a fls. 53 e 54, cujo teor aqui se dá por reproduzido, designadamente:
- O contrato de arrendamento tinha duração de 1 ano, a começar em 1 de Outubro de 1981 e a findar em 30 de Setembro de 1982, devendo considerar-se prorrogado por períodos sucessivos de 1 ano;
- A renda anual era de 102.000$00, a pagar em duodécimos de 8.500$00;
- O prédio por este contrato arrendado (sito na freguesia de ………., lugar …………, inscrito na matriz sob o art. 641º), concretamente o rés-do-chão, com duas divisões, um terreno de logradouro nas traseiras do prédio e uma construção destinada a garagem, implantada naquele terreno de logradouro, destinava-se a comércio (discoteca/bar);
- A sua reparação e limpeza, será efectuada, os exteriores à custa do senhorio e os restantes à custa do inquilino, o qual só poderia fazer benfeitorias mediante consentimento por escrito do senhorio, e todas as que fizesse ficaria pertença da mesma casa, sem direito de retenção ou indemnização a título algum;
- O arrendatário fica autorizado a fazer todas as obras e benfeitorias, destinado a tornar o arrendado apto ao fim a que se destina. Findo o arrendamento, essas obras ou benfeitorias ficariam a fazer parte integrante do prédio, não podendo o arrendatário por elas exigir qualquer indemnização;
- Qualquer alteração neste contrato, só seria válida, se constasse de documento escrito assinado por ambas as partes.
5. Com data de 15 de Julho de 1988, entre D…………… e a ré, foi celebrado, também por escrito, junto a fls. 23 e 24, que aqui se dá por reproduzido, um contrato de arrendamento, onde declararam ser “novo contrato de arrendamento, relativo ao prédio urbano sito no lugar ………….., da freguesia de ………., inscrito na matriz predial urbana sob o art. 641º, o qual passará de futuro a reger-se pelas cláusulas e condições que reciprocamente aceitam, e são as seguintes:
- O presente contrato teve inicio no dia 1 de Outubro de 1981 (... ), pelo que, está em curso a renovação operada em 1 de Outubro de 1987;
- A renda anual é de 360.000$00, a qual deverá ser paga em prestações mensais de 30.000$00;
- A renda mensal até Dezembro de 1988, é de 18.260$00, ou seja, a renda que então vigorava, a qual seria actualizada para 25.000$00, até Janeiro de 1989, inclusive, como contra partida da ampliação do objecto do arrendamento levada a cabo pela arrendatária no logradouro do prédio actualmente arrendado;
- A renda ora estipulada de 30.000$00, passará a vigorar a partir de Janeiro de 1990, inclusive, renunciando o senhorio à actualização da mesma durante o prazo de 1 ano, pelo que só poderá ser actualizada a partir de Janeiro de 1992 (...);
- A arrendatária fica expressamente autorizada, a dar seguimento à obra do rés-do-chão e andar, da parte urbana, actualmente existente, a qual, ao abrigo do alvará de licença nº 1.466/87, posteriormente alterado quanto ao seu fim pelo processo nº 5.808/87, da Câmara Municipal de Vila Nova de Famalicão, está a ser construída no logradouro do mesmo prédio arrendado;
- A arrendatária fica também desde já autorizada, a recuar até à extrema do prédio, que actualmente dista cerca de 3 metros do terreno do vizinho, sendo certo que as mesmas obras serão feitas, a expensas da arrendatária, sem direito a qualquer indemnização nas condições constantes da cláusula anterior;
- O objecto arrendado, concluídas as obras de ampliação em curso, será constituído pelo prédio urbano de rés-do-chão, já existente (parte velha), pelo anexo de rés-do-chão e andar, ora em construção no logradouro, e pela construção destinada a garagem, situado no enfiamento do acesso à parte ora em construção.
6. Para além das cláusulas supra reproduzidas, o contrato de 15/07/1988, mantinha as cláusulas do anterior contrato do 1982, no tocante às obras e benfeitorias realizadas no arrendado (cláusulas 4ª, 5ª e 6ª, do Doc. a fls. 23 e 24).
7. Dá-se por aqui reproduzido o teor da declaração emitida e assinada por D……………, datada de 1 de Junho de 1988, junto a fls. 55 destes autos, pela qual o mesmo autoriza a ré, na qualidade de arrendatária, a levar a efeito obras de ampliação na parte posterior do prédio arrendado, nomeadamente, a construção de uma cave e rés-do-chão, destinadas a discoteca/bar, e já requeridas à Câmara Municipal deste Concelho.
8. Dá-se aqui por reproduzido o teor do alvará de licença nº 1989 de 19 de Agosto de 1988, em nome da ré, para ampliação destinada a sala de convívio de apoio à discoteca e piso destinada a sala de vídeo (legalização), conforme projecto aprovado que se apensa.
9. Dá-se aqui por reproduzida a memória descritiva e justificativa, junta a fls. 58 e 59.
10. Dá-se aqui por reproduzido o teor da estimativa orçamental, junto a fls. 70.
11. Em consequência de ulteriores actualizações, levadas a efeito nos termos legais, a renda anual global é presentemente de € 2.261,52 (dois mil duzentos e sessenta e um euros e cinquenta e dois cêntimos), paga em duodécimos de € 188,46.
12. No prédio arrendado anteriormente esteve instalada uma pequena oficina de automóveis.
13. A ré não só custeou totalmente as ditas obras, como os projectos de arquitectura e licenças camarárias.
14. A ré, no ano de 2003, apenas abriu o arrendado, em Julho de 2003, para uma festa particular de finalistas, organizada pela sobrinha do legal representante da ré; em Setembro de 2003, tendo o legal representante da ré estado com uns amigos no local, numa sexta-feira à noite; e na passagem de ano 2003/2004 esteve com amigos e familiares.
15. A ré não exerce no arrendado nenhum negócio ou comércio ou indústria.
16. A ré abriu o arrendado na passagem do ano de 2002 para 2003, ou seja teve o estabelecimento aberto no dia 31 de Dezembro do ano de 2002 e no dia 01 de Janeiro do ano 2003.
17. Nos últimos anos, a ré, em consequência dos prejuízos que vinha a suportar no exercício daquela actividade de discoteca/bar, passou a abrir o seu estabelecimento em momentos e datas especificas, designadamente na passagem de ano, véspera de Carnaval e dia, quando solicitada para festas particulares.
18. Quando a ré tomou de arrendamento o prédio, em 1981, apenas efectuou obras simples e provisórias de mera cosmética, para adaptação do prédio ao exercício da actividade discoteca/bar.
19. Em 1988, a ré restaurou, remodelou e ampliou o rés-do-chão e acrescentou um andar ao locado, tendo para esse efeito:
a) demolido todas as paredes interiores do edifício existente;
b) reforçado os alicerces existentes e construído outros;
c) construído em alvernaria outras paredes exteriores e interiores, rebocando-as e areando-as;
d) construído placas de piso e de tecto;
e) construiu a cobertura do piso acrescentado em lage aligeirada, sobre a qual assentam chapas de fibrocimento;
f) removido toda a instalação eléctrica existente e colocado uma nova, reformulando e adaptando o sistema eléctrico, colocando nova tubagem, fios eléctricos, interruptores, tomadas, quadros específicos com disjuntores e quadro geral com disjuntores e focos de luz;
g) removeu e construiu portas interiores e exteriores, com apainelados, tecto e corrimão em madeiras exóticas e de boa qualidade;
h) construiu novas instalações sanitárias, sendo duas casas de banho (uma para homens e outra para senhoras) nelas instalando as louças necessárias, com dois lavatórios, duas sanitas, um bidé e dois mictórios;
i) pintou todas as paredes interiores e algumas exteriores;
j) construiu uma fossa séptica.
20. Na altura, a ré terá despendido a quantia de, pelo menos, 23.050,00 euros, não estando na mesma contabilizada a construção referida em 19º, j) (a fossa séptica).
21. Tais obras, acima descritas, não só mais que duplicaram a superfície coberta do locado, como o valorizaram.
22. A ré pode demolir a ampliação que fez, sem necessidade de demolir a construção pré-existente, sendo que nesta, caso sejam retirados os materiais empregues, a mesma ficaria muito danificada.
23. Em consequência das obras levadas a cabo pela ré, o prédio dos autores tem actualmente o valor do mercado superior ao que tinha quando foi arrendado.
Fundamentos
A pretensão do recurso de apelação ancora-se nas seguintes questões:
- saber se o tribunal “a quo” podia conhecer oficiosamente da nulidade do contrato de arrendamento;
- conhecer da resposta aos quesitos 3º, 13º, 14º e 15º (parte) da Base Instrutória, para saber se deverá ser antes negativa a resposta ao quesito 3º e totalmente positivas as restantes;
- conhecer do bem fundado do pedido reconvencional formulado, no pressuposto da nulidade da cláusula inserta no contrato de arrendamento, na qual se estipula que as obras ficarão a fazer parte do prédio, não podendo a arrendatária, findo o contrato, pedir ou exigir por elas qualquer indemnização, devendo a Apelante ser indemnizada do valor das benfeitorias realizadas, cujo custo foi de € 23 050, mais o custo de uma fossa séptica, benfeitorias que não podem ser levantadas sem detrimento da coisa, acrescendo a valorização comercial do locado, a qual, deitando mão às regras do enriquecimento sem causa, deve ser fixada em valor não inferior a € 30 000.
Vejamos de seguida.
I
Importará, porém, por necessária clareza de raciocínio, determinar o regime legal aplicável ao contrato, dentre aqueles que se foram sucedendo desde que o mesmo contrato de arrendamento dos autos foi celebrado, em 1988 – o regime do Código Civil, o R.A.U. (a partir de 15/11/1990) ou mesmo o do actual N.R.A.U. (pela forma que rege o actual artº 1069º C.Civ.).
O artº 12º nºs 1 e 2 C.Civ. obedece ao sistema disjuntivo de Enneccerus-Nipperdey, o qual distingue duas categorias de normas: aquelas que regulam factos e aquelas que regulam direitos (neste sentido, Baptista Machado, Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, pg.354).
No primeiro caso, incluem-se as leis (ou normas) que determinam os efeitos dos factos, as suas consequências jurídicas, englobando os efeitos constitutivos dos factos; no segundo caso, estão as leis que se reportam a direitos, independentemente dos respectivos factos constitutivos.
Em caso de dúvida, as primeiras normas só valem para futuro (artº 12º nº2 1ª parte); as segundas abrangem as próprias situações jurídicas já existentes, podendo modificar ou até suprimir o respectivo conteúdo.
Fundamental será, por força do princípio da não retroactividade, evitar a valoração ex novo de factos passados, cujos efeitos se fixaram ou cristalizaram (B. Machado, op. cit., pg. 326). Daí que a 2ª parte do nº1 do artº 12º autonomize as situações jurídicas já constituídas aquando da entrada em vigor da lei nova, determinando que, mesmo que a esta seja atribuída eficácia retroactiva, presumem-se ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que se destina a regular (cf. Ac.R.P. 4/5/95 Col.III/198, aresto de onde se retiram as citações do Autor supra).
Para fins de direito transitório, o momento relevante a atender, quanto à produção de efeitos jurídicos, é aquele em que se produziram os factos que desencadearam o efeito de direito, à luz quer da 2ª parte do nº1, quer da 1ª parte do nº2 do artº 12º C.Civ., ou seja, o momento em que ocorreu a celebração do contrato (para além da doutrina citada, veja-se, neste exacto sentido, M. Cordeiro e C. Fraga, RAU Anotado, 1990, pg. 41, Ac.S.T.J. 13/7/05 Col.IV/79, S.T.J. 2/3/94 Col.I/138, Ac.R.C. 5/3/96 Col.II/10, Ac.R.P.29/11/93 Col.V/234 e Ac.R.L. 23/11/89 Col.V/119,).
Tal momento ocorreu assim, fosse em 1981 ou em 1988, antes da vigência do R.A.U. e das normas do Código Civil que vigoraram com esse mesmo R.A.U.
Esta solução foi, aliás, expressamente consagrada pelo legislador (artº 6º do diploma preambular do R.A.U.).
Assim, não poderá esquecer-se que as condições de validade formal do contrato se regiam pelo disposto no artº 1029º C.Civ. na versão anterior à entrada em vigor do R.A.U., a qual incluía um nº3 onde se previa que a falta de escritura exigida para os arrendamentos comerciais pelo artº 1029º nº1 al.b), como é o caso dos autos, era sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só invocável pelo locatário, que sempre poderia fazer a prova do contrato, por qualquer meio.
Tal norma do artº 1029º nº3 C.Civ. (que resultava da redacção do D.-L. nº67/75 de 19 de Fevereiro) consagrava assim o que, sem polémica, se classificava como uma nulidade atípica, ou de regime misto, ao contrário das usuais ineficácias absolutas resultantes do regime geral da nulidade dos actos e negócios jurídicos – estatuía a norma que, “no caso da al.b) do nº1, a falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário, que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio”.
Ora, percorrida a alegação da Ré, verificamos que não foi alegada qualquer espécie de invalidade formal do contrato, pelo que, obviamente, o primeiro segmento recursório deverá proceder e o contrato invocado deve ser considerado perfeitamente válido.
II
Esta conclusão não prejudica, porém, uma outra – a de que, sendo certo que o juiz se encontra vinculado à proibição da reformatio in pejus (artº 684º nº4 C.P.Civ.), não menos certo é que foi já doutrinado que, vindo pedida a nulidade de um negócio, pode decretar-se a sua ineficácia, se esta conduzir ao efeito prático daquela – A. Varela, Revista Decana, 122º/255, ou, mais genericamente, que não está o juiz impedido de qualificar juridicamente o pedido, sobretudo quando se trate de uma mera operação de qualificação jurídica (Meneses Cordeiro, Col.92 III/64), de resto em consagração da consabida regra de que jura novit curia (artº 664º C.P.Civ. – autores citados no Ac.S.T.J. 4/2/93 Col.I/134).
Este último aresto citado pôde até consagrar, na linha de pensamento citada, um entendimento mais vasto, no sentido de que “respeitada a identidade entre a causa de pedir e a causa de julgar, nada impede que se decida anular a revogação de um contrato, assim como que se decrete a resolução do mesmo, quando requerida a declaração da sua nulidade, se este pedido mais não representar do que um erro de qualificação jurídica”.
Não se olvidará a proximidade dos institutos da invalidade, sob a forma de nulidade, e da resolução do contrato, posto que “na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico” (artº 433º C.Civ.).
Na mesma exacta linha de pensamento, o Ac.S.T.J. 17/6/92 Bol.418/710.
Todo o exposto nos permite concluir que a não confirmação do decidido em matéria de invalidade do negócio de constituição de arrendamento não prejudica o conhecimento do direito, designadamente no que se reporta à possível procedência do pedido, formulado justamente no sentido de que “seja decretada a resolução do contrato de arrendamento”.
Para o efeito, teremos de passar em revista as respostas impugnadas à matéria de facto.
III
Foram ouvidos na íntegra os suportes áudio relativos à audiência de julgamento, tal e qual como nos foram remetidos pela secretaria do tribunal de comarca.
Pesem embora os depoimentos testemunhais referenciados nas alegações de recurso da Apelante, não parece que haja lugar à modificação de qualquer das respostas dadas à matéria de facto.
Assim:
No quesito 3º perguntava-se se (a Ré) “não exerce no arrendado nenhum negócio ou comércio ou indústria”.
Respondeu-se “não provado”, e bem, em nosso entender.
É evidente que o declaratário normal entende tal pergunta no sentido do exercício de uma actividade profissional, de onde se possam obter rendimentos que mantenham ou possam ajudar a manter um qualquer passadio de vida.
Ora, é o próprio gerente da Ré, G…………, quem admite que, durante o ano de 2003, o estabelecimento apenas abriu por três vezes – duas delas para festas pré-programadas (uma delas de “caçadores”, a outra de “finalistas”); terá estado aberto também na passagem do ano de 2003 para 2004, embora do depoimento de parte citado se não possa extrair sequer se existiu qualquer frequência de clientes em tal data.
No sentido citado, que é o mais próximo do senso comum, foi o próprio depoimento de parte a esclarecer que a actividade exercida foi esporádica, sem qualquer sentido profissional, apenas com o intuito ou de satisfazer conhecimentos ou de abrir o estabelecimento.
No quesito 13º, perguntava-se se “as obras realizadas em 1988 eram necessárias para o desempenho da Ré da actividade de discoteca/bar, pois o edifício não tinha condições para o desenvolvimento de tal actividade”.
Ora, é manifesto que a não prova de tal matéria resulta do simples facto de ninguém ter aludido a que a citada actividade de discoteca/bar não foi aí desenvolvida antes da data referida no quesito.
Uma coisa são obras de ampliação (cf. fls. 126 e 127); outra coisa, muito diferente, é afirmar que o edifício não tinha, antes da ampliação, condições para o desenvolvimento da actividade referida, quando, p.e., é a própria memória descritiva das obras (fls. 128) que refere “obras de ampliação de um prédio onde labora” (já laborava, esclarecemos nós) “uma discoteca/bar”.
No quesito 14º perguntava-se se “o então senhorio tinha pleno conhecimento que tais obras se revelavam necessárias para o desempenho, pela Ré, da actividade de discoteca/bar”.
A não prova de tal matéria resulta directamente da não prova da matéria do quesito anterior.
Quanto ao quesito 15º, aí se perguntava se “as obras acima descritas, não só mais que duplicaram a superfície coberta do locado, como o valorizaram extraordinariamente”.
O quesito encontra-se julgado quase provado na íntegra, insistindo o Apelante porém em que se deveria também ter dado como provado que a valorização do locado ocorrida foi “extraordinária”.
A prova produzida resumiu-se ao relatório pericial de fls. 199ss., onde se afirma, em resposta a um dos quesitos formulados aos peritos, a fls. 202 dos autos, que a valorização do locado, por força das obras efectuadas, foi “substancial”.
Ora, de “substancial” não podemos chegar a “extraordinário”.
Por “substancial” podemos entender “importante em valor” (J. P. Machado, Grande Dicionário, XI/350); já por “extraordinário” devemos entender o que é “excepcional, grande, admirável, espantoso, grandioso, notável” (J. P. Machado, op. cit., V/53).
São conceitos diferentes, que exprimem realidades diferentes; é certo que realidades que podem coincidir, ponto fosse que tivesse sido efectuada alguma prova nos autos acerca de tal coincidência, equivalência ou até semelhança. Na inexistência de tal prova, não pode dizer-se que aquilo que é “substancial” seja “extraordinário”, sendo que este último conceito exprime uma realidade que, na aparência e em abstracto, se mostra quantitativamente superior à do primeiro conceito.
Confirmam-se assim, na íntegra, as impugnadas respostas à matéria de facto.
IV
O que se encontra em causa nos autos, do ponto de vista dos Autores, é apenas saber se se encontra preenchida, nos termos da matéria de facto apurada na acção, a al.h) do nº1 do artº 64º RAU, por via da qual o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário “conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal (…)”.
J. Alberto dos Reis justifica assim este fundamento: “O arrendatário tem a casa fechada e desaproveitada e não a aplica a qualquer fim, não lhe dá destino algum, não tira dela qualquer proveito, não a usa nem a frui de qualquer modo que seja. O arrendamento deixa de ter justificação, uma vez que a sua característica é o uso e fruição de uma coisa imóvel pertencente a outrem, por certo tempo e mediante determinada retribuição” (Revista Decana, 72º/287, cit. in Pais de Sousa, Extinção do Arrendamento Urbano, 2ª ed., pg. 276).
Sobre esta matéria, do acervo dos factos provados, demonstra-se relevantemente que a Ré, no ano de 2003, apenas abriu o arrendado, em Julho de 2003, para uma festa particular de finalistas, organizada pela sobrinha do legal representante da ré; em Setembro de 2003, tendo o legal representante da ré estado com uns amigos no local, numa sexta-feira à noite; e na passagem de ano 2003/2004 esteve com amigos e familiares; que a ré abriu o arrendado na passagem do ano de 2002 para 2003, ou seja teve o estabelecimento aberto no dia 31 de Dezembro do ano de 2002 e no dia 01 de Janeiro do ano 2003; e que, finalmente, nos últimos anos, a ré, em consequência dos prejuízos que vinha a suportar no exercício daquela actividade de discoteca/bar, passou a abrir o seu estabelecimento em momentos e datas especificas, designadamente na passagem de ano, véspera de Carnaval e dia, quando solicitada para festas particulares.
Ou seja: a Ré efectuou do arrendado para discoteca/bar, no decurso de todo o ano de 2003, um uso meramente esporádico e pontual, e fê-lo até a pedido de amigos e familiares.
A solução de se abrir um estabelecimento, onde se devem praticar diariamente actos de comércio, apenas por “um dia” para evitar a conclusão de encerramento do prédio já havia sido comentada por Pais de Sousa, op. cit., pg. 278, como uma “tosca habilidade violadora dos fins que a lei visou proteger”, na esteira do Ac.R.P. 11/12/79 Bol.293/435.
No Ac.R.C. 19/4/83 Col.II/31, escreveu-se que “qualquer interpretação meramente naturalística do preceito” (referia-se o aresto, mutatis mutandis, à então al.h) do nº1 do artº 1093º C.Civ.) “que reporte o encerramento nele referido ao facto de a porta ou portas do estabelecimento estarem fechadas, ou o não encerramento à circunstância de a porta ou portas serem abertas, é francamente de rejeitar – o preceito exige uma interpretação normativa, estabelecida em função dos interesses que ele procura acautelar”.
Também o Ac.R.C. 4/12/90 Bol.402/678 já afirmara que a utilização meramente esporádica do locado pelo arrendatário comercial não deixava de caracterizar a situação como de encerramento do estabelecimento.
De certa forma, encontra-se em causa a cessação do comércio que lá se exerce (Ac.R.E. 15/1/81 Col.I/104, apud Barbosa de Magalhães, Do Estabelecimento Comercial), ou seja, o contrário de uma situação de abertura ao público para exercício das operações mercantis próprias do ramo de comércio a que o respectivo proprietário se dedique.
Conclui-se porém, sem esforço, que, no uso esporádico do arrendado, tanto pode caber a situação relativa ao exercício minguado da actividade comercial, como uma situação equiparável, equivalente ao encerramento.
A melhor doutrina afirma que “a solução mais razoável e de acordo com o espírito da lei estará num certo meio termo em que se atenda a todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário ou definitivo” (ut Ac.R.P. 27/3/90 Col.II/215).
Idêntica doutrina se reafirmou nos Ac.R.E. 14/12/98 Col.V/272 e Ac.R.L. 17/12/91 Bol.412/540.
Temos para nós, quanto à matéria dos autos, de acordo com as regras da experiência, que um estabelecimento de discoteca/bar é de funcionamento diário, ou, no mínimo, muito frequente, mas com horários conhecidos e regulares, de portas abertas ao público que o deseje frequentar.
A situação em que se abrem as portas apenas três vezes por ano, para estar com familiares ou amigos, ou a pedido destes, com horário e frequência muito raros e irregulares, é equiparável, no caso concreto, ao encerramento.
Desta forma, justificam os AA. o concreto jus à resolução do contrato de arrendamento celebrado, pelo motivo que invocam no petitório.
V
A Apelante sustenta também que deve a cláusula inserida no contrato de arrendamento, na qual se estipula que as obras ficarão a fazer parte do prédio, não podendo a arrendatária, findo o contrato, pedir ou exigir por elas qualquer indemnização, deve ser declarada nula, já que, com as obras efectuadas pela Ré, o locado aumentou substancialmente o seu valor comercial, a sua área coberta mais do que duplicou, o que constitui uma vantagem desproporcionada para os Apelados.
Não concordamos com esta asserção.
O contrato de arrendamento foi renegociado pelas partes em 1988, no pressuposto das obras a realizar e que a Ré sabia perfeitamente quais seriam e quais as que tinha em mente – tal como a Ré, aliás, expressamente alega no artº 8º da Contestação.
A questão prende-se apenas com a liberdade de modelação dos contratos que resulta do disposto no artº 405º nº1 C.Civ. – “dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos no código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver”.
“A liberdade de contratar é, por conseguinte, a faculdade de criar, sem constrangimento, um instrumento objectivo, um pacto que, uma vez concluído, nega a cada uma das partes a possibilidade de se afastar (unilateralmente) dele – pacta sunt servanda. A razão da vinculação está em que a promessa livremente aceite por cada uma das partes cria expectativas fundadas junto da outra e o acordo realiza fins dignos da tutela do direito. Ao interesse da livre ordenação dos interesses recíprocos das partes sucede a necessidade da protecção da confiança de cada uma delas na validade do pacto formado. E essa vinculação recíproca não viola o princípio da autonomia privada, na medida em que assenta sobre a auto-determinação de cada um dos contraentes” (A. Varela, Das Obrigações em Geral, 6ª ed., pg. 240, cit. in Ac.S.T.J. 11/10/01 Col.III/69).
Os contraentes são assim inteiramente livres, quer para contratar, quer para fixar os termos do contrato a que se vinculam, desde que não exista lei imperativa (por interesse e ordem pública) ou ofensa dos bons costumes – Almeida Costa, Obrigações, 5ª ed., pg. 189, cit. in Ac.S.T.J. 11/10/01 supra).
Assim se tem entendido que nada obsta à validade da cláusula contida em contrato de arrendamento, segundo a qual as benfeitorias realizadas pelo arrendatário não lhe dão direito a qualquer indemnização (neste sentido, Ac.S.T.J. 11/10/01 cit., S.T.J. 28/2/91, Actualidade Jurídica, 15/35 ou Ac.R.C. 17/12/91 Bol.412/561).
Ora, volvendo para o caso concreto, se o antecessor dos Autores, ou estes mesmos Autores, ficaram a ganhar (substancialmente) pela valorização do local arrendado, não pode queixar-se a Ré precisamente de um investimento que realizou e sabia que só lhe aproveitava enquanto componente de um arrendamento integrado no seu próprio estabelecimento comercial, isto é, que não poderia haver para si qualquer espécie de indemnização por benfeitorias no local arrendado, conforme componente do contrato de arrendamento.
E tão claro isto se mostra quanto os investimentos que se pretendem ver ressarcidos foram realizados após a celebração do segundo contrato de arrendamento, tendo sido na respectiva previsão que esse mesmo segundo contrato se celebrou. Soe dizer-se: sibi imputet.
Resta terminar por referir que inexiste, na cláusula contratual referida, aliás, segundo as regras da experiência, comum a muitos outros contratos de arrendamento, qualquer espécie de ofensa aos bons costumes, no sentido de “regras éticas dotadas de peso social relevante, aceites pelas pessoas honestas, correctas, de boa fé, num dado ambiente e num certo momento, reconduzindo-se ao conceito de moral social dominante” – S.T.J. 10/5/00 Bol.497/344.
Tal cláusula não contraria a previsão normativa do artº 280º nº2 C.Civ.
Resumindo a fundamentação:
I – As condições de validade ou invalidade de um contrato de arrendamento regem-se pela lei vigente à data da respectiva celebração.
II - Sendo certo que o juiz se encontra vinculado à proibição da reformatio in pejus (artº 684º nº4 C.P.Civ.), não menos certo é que nada impede que se conheça da resolução de um contrato, em face dos factos provados no processo, quando, em 1ª instância, foi declarada a nulidade desse mesmo contrato, se esta solução jurídica mais não representar do que uma divergência de qualificação jurídica.
III - No uso esporádico do arrendado, tanto pode caber a situação relativa ao exercício minguado da actividade comercial, como uma situação equiparável, equivalente ao encerramento.
IV - Um estabelecimento de discoteca/bar é de funcionamento diário, ou, no mínimo, muito frequente, mas com horários conhecidos e regulares, de portas abertas ao público que o deseje frequentar; já a situação em que se abrem as portas apenas três vezes por ano, apenas para estar com familiares ou amigos, ou a pedido destes, com horário e frequência muito raros e irregulares, é equiparável, no caso concreto, ao encerramento.
V - Os contraentes são inteiramente livres para fixar os termos do contrato a que se vinculam, desde que não exista lei imperativa (por interesse e ordem pública) ou ofensa dos bons costumes; assim, nada obsta à validade da cláusula contida em contrato de arrendamento, segundo a qual as benfeitorias realizadas pelo arrendatário no espaço locado não lhe dão direito a qualquer indemnização.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, acorda-se neste Tribunal da Relação:
Julgar parcialmente procedente, por provado, o recurso de apelação interposto, e, em consequência, revogar a sentença recorrida apenas na parte em que julgou nulo, por falta de forma, o contrato de arrendamento dos autos, decretando agora a resolução do dito contrato de arrendamento, nos termos do disposto no artº 64º nº1 al.h) RAU, confirmando o demais determinado na sentença recorrida.
As custas do recurso ficarão a cargo de Apelante e Apelados, na proporção de 4/5 para a primeira e 1/5 para os segundos.
Porto, 28 de Novembro de 2007
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
Maria das Dores Eiró de Araújo
João Carlos Proença de Oliveira Costa