Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 462/08.8TVPRT.P1 |  |
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
BENFEITORIAS
RESOLUÇÃO
II – No contrato de compra e venda a prestações com reserva de propriedade o registo, ainda que provisório, da aquisição do imóvel a favor de um terceiro estranho à relação contratual consubstancia uma modificação do contrato de compra e venda que não pode ser imposta à vendedora, atento o disposto no art. 406º nº 1 do Código Civil.
III – O dono da coisa só tem a obrigação de satisfazer ao possuidor o valor das benfeitorias - calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa – no caso de o seu levantamento causar detrimento à coisa. O detrimento refere-se às coisas e não às benfeitorias. Quanto a estas, a possibilidade de detrimento não tem relevância jurídica.
IV – Não tendo a ré chegado a adquirir o direito de propriedade sobre o imóvel pois julgou-se resolvido o contrato de compra e venda, não foi transmitida para si a posição de locadora no contrato de arrendamento referente a uma parte desse imóvel.
Proc. 462/08.8TVPRT.P1
Sumário
I- Constitui interpelação admonitória a carta em que a autora fixa à ré um prazo suplementar para esta proceder ao pagamento comunicando-lhe que findo esse prazo «será intentada a necessária acção judicial para a revogação do contrato».
II – No contrato de compra e venda a prestações com reserva de propriedade o registo, ainda que provisório, da aquisição do imóvel a favor de um terceiro estranho à relação contratual consubstancia uma modificação do contrato de compra e venda que não pode ser imposta à vendedora, atento o disposto no art. 406º nº 1 do Código Civil.
III – O dono da coisa só tem a obrigação de satisfazer ao possuidor o valor das benfeitorias - calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa – no caso de o seu levantamento causar detrimento à coisa. O detrimento refere-se às coisas e não às benfeitorias. Quanto a estas, a possibilidade de detrimento não tem relevância jurídica.
IV – Não tendo a ré chegado a adquirir o direito de propriedade sobre o imóvel pois julgou-se resolvido o contrato de compra e venda, não foi transmitida para si a posição de locadora no contrato de arrendamento referente a uma parte desse imóvel.
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Acordam os Juízes na 5ª Secção do Tribunal da Relação do Porto
I – Relatório
B… – Companhia de Seguros SA instaurou acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra C…, Lda pedindo que:
a) se julgue resolvido o contrato de compra e venda celebrado entre a autora e a ré no dia 25 de Novembro de 1999 no Cartório Notarial do Porto, que tem como objecto o prédio identificado no art. 1º da petição inicial;
b) se ordene o cancelamento do registo desse prédio a favor da ré pela inscrição G – Ap. 27 de 13 de Janeiro de 2000;
c) se condene a ré a entregar à autora livre de pessoas e bens o referido prédio,
d) se condene a pagar à autora a título de indemnização a quantia de 1.500€/mês desde a citação até entrega efectiva do prédio.
Alegou, em síntese:
- vendeu o prédio identificado na petição inicial à ré a prestações e com reserva de propriedade;
- a ré pagou apenas a primeira prestação;
- apesar de interpelada, a ré não pagou, havendo incumprimento definitivo do contrato, o que confere à autora o direito de resolver o contrato;
- a autora vem a juízo formalizar o pedido de resolução do contrato de compra e venda e a restituição do imóvel;
- a ré frui o imóvel;
- se o imóvel estivesse na posse da autora, render-lhe-ia pelo menos 1.500 €/mês a título de rendas.
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A ré contestou, pugnando pela improcedência da acção e deduziu reconvenção.Contestando, alegou, em resumo:
- acordou com a autora reformular o plano de pagamentos, tendo-se comprometido a autora a enviar-lhe o plano reformulado, o que até hoje não aconteceu;
- invoca a excepção de não cumprimento do contrato pois a autora não cumpriu totalmente a obrigação de entrega do imóvel ao ter-se apropriado das rendas relativas ao contrato de arrendamento referente a um estabelecimento instalado no referido imóvel, pois a ré devia ter sucedido nos direitos e obrigações da locadora;
- invoca abuso do direito da autora ao resolver o contrato porquanto: a autora teve a sua quota-parte de responsabilidade no não pagamento das prestações ao não colaborar com a ré para esta concretizar o contrato de locação financeira com uma locadora do grupo D… que importaria o pagamento das prestações em dívida; a autora absteve-se por três vezes de remeter à ré os planos de pagamento que se havia comprometido a enviar; a autora absteve-se de invocar a resolução do contrato entre 2000 e 2008 depois da ré ter confiado nos sucessivos compromissos de envio de planos de pagamento e de investir mais de 1.000.000 € em benfeitorias úteis e de pôr ali a funcionar um estabelecimento de pastelaria, contradizendo a autora o seu comportamento anterior; o acto da autora é utilizado com o propósito de prejudicar a ré; o comportamento da autora excede manifestamente os limites impostos pelo fim social e económico do direito, pois não é intenção do legislador que o direito de resolução seja usado por quem sucessivamente se absteve de cumprir compromissos assumidos de envio de plano de pagamentos, assim privando o devedor de os cumprir;
- a autora não converteu a pretensa mora da ré em incumprimento definitivo, não tendo feito interpelação admonitória, além de que o prazo de 15 dias que fixou à ré para o cumprimento não é razoável;
- a autora incorreu em mora pelo que a dívida nunca venceu juros.
Em reconvenção pediu que a autora seja condenada:
- a pagar à ré a quantia de 15.300 € referente às rendas recebidas pela autora após a tradição do imóvel e rendas vincendas na pendência da acção acrescidas de juros desde a data da notificação da reconvenção e desde o vencimento quanto às vincendas, até efectivo pagamento;
- subsidiariamente pediu:
- caso venha a ser julgada procedente o pedido de resolução do contrato de compra e venda deverá a autora pagar-lhe: 1) a importância de 235.682 € no prazo de 60 dias contados do trânsito em julgado da decisão condenatória, correspondente à prestação paga pela ré no âmbito do contrato; 2) a importância de 1.000.000 €, no prazo de 1.000.000 €, no prazo de 60 dias contados do trânsito em julgado da decisão condenatória, a título de indemnização pelas benfeitorias inamovíveis realizadas no imóvel, reconhecendo-se à ré o direito de retenção do imóvel até integral pagamento de tais importâncias.
Mais pediu a condenação da autora como litigante de má fé em multa e indemnização.
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A autora replicou, pugnando pela improcedência das excepções e da reconvenção e requereu a ampliação do pedido, pedindo a condenação da ré:- a pagar-lhe a quantia de 153.000 € acrescida de juros legais desde a notificação até integral pagamento, tendo alegado para tal que se não tivesse vendido o imóvel tinha-o arrendado, o que lhe renderia uma renda não inferior a 1.500 € mês;
- a devolver-lhe as rendas que se venceram do arrendamento que incide sobre o prédio nº … na Rua …, desde a citação até ao trânsito em julgado da decisão;
- a indemnizar a autora pelos custos que vier a ter com a reposição do imóvel com as divisões que tinha antes de o entregar à ré, a liquidar em execução de sentença.
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A ré treplicou, concluindo como na contestação/reconvenção.*
Foram admitidas a ampliação do pedido e a reconvenção.*
Realizada a audiência de discussão e julgamento e dadas as respostas à base instrutória, foi proferida sentença em que se decidiu:«Pelo exposto e em conclusão julgo parcialmente provada e procedente a presente acção, pelo que em consequência:
Declaro resolvido o contrato de compra e venda celebrado entre autora e ré no dia 25.11.1999 no 5º cartório Notarial do Porto, que tem por objecto o prédio urbano sito no Porto, na Rua …, números …/…, freguesia de Santo Ildefonso, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o número quinhentos e sessenta e nove de …, inscrito na matriz sob o artigo 4.887, com o consequente cancelamento do respectivo registo, nos termos do art. 13º do Código do Registo Predial.
Condeno a ré a entregar o imóvel à autora livre de pessoas e bens e repor o imóvel com as divisões que tinha antes de o entregar à ré, ou a indemnizar a autora pelo respectivo custo, a liquidar em execução de sentença.
Condeno a ré a pagar à autora uma indemnização correspondente à quantia de € 1.500,00/mês desde 25.11.1999 até entrega efectiva do prédio, que nesta data perfaz o montante de € 204.000,00 euros, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos contados à taxa supletiva legal, desde a citação até integral pagamento.
Absolvo a ré dos demais pedidos contra si formulados, nomeadamente sob as alíneas F) e G) da réplica.
Julgo parcialmente provada e procedente a reconvenção, pelo que em consequência condeno a autora/reconvinda a entregar à ré a quantia por si recebida a título de rendas relativas ao estabelecimento comercial “E…”, no valor mensal de €150,00 euros/mês, desde 25.11.1999, até à data da resolução em 17.02.1008, o que perfaz o montante global de € 14.700,00 euros (98 meses x 150€), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos contados à taxa supletiva legal desde a notificação da reconvenção até integral pagamento.
Condeno a autora /reconvinda a devolver à ré a quantia de € 235.682,00 euros, correspondente à primeira prestação no valor de Esc. 47.250.000$00 que aquela lhe pagou, a pagar no prazo de 60 dias a contar da transito em julgado da decisão condenatória, tal como foi peticionado.
Absolvo a autora/reconvinda do demais contra si peticionado.
Custas da acção e reconvenção por ambas as partes na proporção do decaimento.».
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Inconformadas, apelaram autora e ré.*
a) Apelação da autora:Tendo alegado, a autora formulou as seguintes conclusões:
A) – Resulta dos articulados, que a Autora pediu indemnização a título de rendas que teria recebido, se não outorgasse o contrato de compra e venda, a quantia de € 1.500,00/mês para a parte do prédio que foi ocupada pela Ré e € 150,00 / mês para a parte do prédio ocupado pelo arrendatário “E…”.
B) – O prejuízo efectivo da Autora, correspondente à perda de um rendimento a título de rendas, da totalidade do imóvel objecto do contrato de compra e venda incumprido pela Ré, é de € 1.500/mês para a parte que passou a ser ocupado pela Ré é de € 150,00/mês para a parte que estava arrendado à “E…”.
C) – A Autora na P.I. não formulou o pedido por perda de rendimento das rendas pagas pela “E…”, porque efectivamente sempre as recebeu. Tal pedido, só foi formulado na Réplica, atento o pedido reconvencional da Ré para a sua devolução.
D) – Razão pela qual, quando a Autora alega na P.I. que se o imóvel se estivesse arrendado renderia pelo menos € 1.500,00/mês, está manifestamente a referir-se à parte não arrendada e ocupada pela Ré.
E) – A Tribunal a quo fez errada interpretação, do alegado nos articulados, incluindo nos € 1.500,00/mês a renda paga directamente à Autora pela “E…”, absolvendo a Ré dos pedidos formulados pela Autora nas alíneas F) e G) da Réplica.
F) – A Autora, na Réplica, ao ampliar o pedido, estabelece uma diferenciação clara e inequívoca, de modo a remover quaisquer dúvidas, quanto às potencialidades do prédio em gerar duas rendas, caso estivesse a frui-lo referindo-se à parte do prédio que passou a ser ocupado pela Ré e ao que já estava a ser ocupado pela “E…”, acrescentando as alíneas E), F) e G).
G) – A referência de que se o prédio estivesse arrendado renderia pelo menos €1500,00/mês, considerando os articulados e nomeadamente Réplica e ampliação do pedido, só pode reportar-se à parte do imóvel ocupado pela Ré.
H) – A Autora na P.I., (art.º 28º) e na Réplica, (artigo 113º e 114º), opôs-se à devolução da quantia de € 235.682,00 à Ré, correspondente à primeira prestação paga do resolvido contrato de compra e venda.
I) – Autora e Ré, no contrato de compra e venda não estipularam nos termos gerais a ressarcibilidade de todo o prejuízo sofrido, como lhes era consentido na última parte do nº 1 do artigo 935º do C. Civil.
J) – A Autora não formulou outros prejuízos, além da perda de rendimentos a título de rendas, por considerar que fazia seu a primeira prestação paga e por esta não ultrapassar o limite de metade do preço previsto no nº 2 do art.º 935º do C. Civil.
K) – É legitimo cumular a não devolução da primeira prestação com o pedido de indemnização das rendas que deixou de receber, uma vez que os fins são diferentes. A não devolução da 1ª prestação recebida justifica-se como penalidade pela quebra contratual da Ré, que não cumpriu o contrato de compra e venda, pagando as subsequentes prestações, conforme acordado, mas mantém até à presente data, há mais de dez anos a posse do imóvel em questão, para grande prejuízo da Autora.
L) – O preço de venda foi de €785.607,00, pelo que o limite das prestações a reter, por incumprimento do contrato, só não poderá ultrapassar € 392.804,00.
M) – A manter-se a decisão de que se recorre, a Autora não receberia qualquer indemnização pelo prejuízo efectivo com o contrato de compra e venda incumprido pela Ré. Ao invés, ainda terá que pagar.
N) - A Ré já fruiu o imóvel por um período superior a 10 anos, onde tem instalado um estabelecimento moderno de indústria e comércio de pastelaria, retirando daí avultadas vantagens patrimoniais.
O) – Se se mantivesse a condenação da Autora a devolver a primeira prestação, tudo se passava como se a Ré ainda retirasse uma vantagem económica pelo incumprimento do contrato, locupletando-se sem causa à custa da Autora.
P) – O Tribunal a quo, ao condenar a Autora a devolver à Ré a 1ª prestação e as rendas que esta recebeu da E… violou as regras do enriquecimento sem causa prevista no artigo 473º do Cód.Civil, dado que atribui à Ré o beneficio da fruição do imóvel por mais de 10 anos, à custa da Autora, tendo esta ainda que lhe devolver uma quantia, a titulo de rendas, que nunca lhe pertenceu!...
Q) - A Sentença de que se recorre, na parte em que a Autora decaiu, deve ser substituída por outra que:
i)- Confira o direito da Autora fazer sua a primeira prestação paga pela Ré, por incumprimento do contrato uma vez que não ultrapassa metade do preço de venda,
ii)- Fazer suas as rendas que recebeu da E….
R) - Fez o Tribunal a quo errada interpretação da matéria de facto constante dos articulados violando, entre outras, as seguintes disposições normativas: Artigos 935º e 473º do Cód. Civil e nº 3 do art.º 659 do CPC.
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A ré contra-alegou pugnando pela improcedência da apelação.**
b) Apelação da ré:Tendo alegado, a ré formulou as seguintes conclusões:
I. O presente recurso vem interposto da sentença de 05/05/2011 (ref.8160213) que julgou parcialmente provada e procedente a acção supra identificada e parcialmente improcedente a reconvenção, conforme supra exposto.
II. Salvo o devido respeito, tal decisão viola o direito aplicável, para além de se sustentar num juízo incorrecto da prova produzida nos autos.
A) IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO QUANTO À MATÉRIA DE FACTO
III. Uma vez que dos autos constam todos os elementos de prova que serviram de base à decisão e ocorreu gravação dos depoimentos prestados, nada obsta a que a Relação altere a decisão da 1ª instância sobre matéria de facto - art. 685º-B, CPC.
IV. Foram dados como provados os factos supra transcritos.
V. Desde logo, regista-se um lapso manifesto na ordenação da matéria dada como provada quanto ao pontos 16 e 17, cuja ordem deveria ser invertida por uma questão de coerência lógica, pois as «tais rendas» a que se refere o ponto 17 são as indicadas no ponto 15, não as do 16, como decorre da análise da Base Instrutória – cfr. pontos 21 (não provado) e 22 da Base Instrutória – que assim passariam a ter a seguinte redacção:
«16 - Nunca a ré reclamou da autora a devolução de tais rendas;
17 - Se o imóvel estivesse na posse da Autora, render-lhe-ia pelo menos €1.500,00 /mês, a título de rendas;»
VI. Para além dos documentos juntos aos autos e da prova pericial, foi produzida prova testemunhal, no âmbito da qual foram ouvidas 5 testemunhas cujos depoimentos foram todos gravados, pelo que estão reunidos os pressupostos do art. 685º-B, do CPC, para que seja reapreciada a decisão quanto à matéria de facto.
VII. A primeira testemunha a ser ouvida – que tinha aliás sido também indicada para prestar depoimento de parte mas acabou por depor como testemunha – foi o Senhor Eng. F… - que foi director da autora até 2001 e é administrador delegado da “B1…”, organização que, como ele explicou, dentro do grupo B… administra actualmente a carteira imobiliária da B….
VIII. Tal depoimento foi produzido em grande parte na primeira pessoa do singular, confundindo-se a testemunha com a própria autora, apresentando contradições com os demais, incluindo com os dos funcionários da autora, como adiante se verá.
IX. A testemunha G… ficou-se praticamente pelo interrogatório preliminar, dada a falta de isenção que evidenciou.
X. Sobram assim as outras 3 testemunhas, dois funcionários da autora e 1 da ré, que, essas sim, responderam com objectividade e isenção sobre aquilo que sabiam, não obstante o vínculo profissional que assumiram ter relativamente às partes.
XI. O que é evidenciado pelo facto de todos se encaixarem entre si, como peças de um puzzle, e de todos apresentarem contradições no confronto com um único depoimento: o da “testemunha” Eng. F….
XII. Entrando nos pontos de facto que a recorrente considera terem sido incorrectamente julgados, detecta-se um erro de julgamento logo no quesito 2º da Base Instrutória, tido por não provado: «A locadora do Grupo D… exigia o registo provisório da aquisição a seu favor, o que a ré solicitou à autora em Janeiro de 2000 sem obter qualquer resposta?»
XIII. Sucede que a testemunha ENG. F… reconheceu que lhe foi pedido que a B… subscrevesse pedido provisório de aquisição a favor do D… e que o recusou (minutos 8.00 a 8.35, 38,58 a 39,30 e, sobretudo, 40,30 a 40,53 da gravação do seu depoimento), conforme melhor se explica no corpo das presentes alegações.
XIV. Deve pois acrescentar-se à matéria de facto provada um ponto 11-A com o seguinte teor: «a ré solicitou à autora em Janeiro de 2000 registo provisório da aquisição a favor de entidade financeira do Grupo D…, o que a autora recusou».
XV. A ré considera também que, atento o depoimento da testemunha Eng. F…, deverá acrescentar-se à matéria de facto provada um ponto 13-A com o seguinte teor: «Ocorreu uma reunião em Abril de 2000, nas instalações da autora em Lisboa, com a presença dos Senhores Eng. F…, H… e G…».
XVI. E que, considerando as declarações proferidas pelas testemunhas Eng. F… e I… (quanto à realização, não quanto ao conteúdo da reunião), assim como pela testemunha Dr. J…, se deve aditar à matéria de facto provada um ponto 13-B com o seguinte teor: «Em nova reunião que teve lugar em Janeiro de 2003, nas instalações da autora no Porto, a autora comprometeu-se a enviar à ré um plano de pagamento da dívida em um ano».
XVII. Face ao depoimento da testemunha K… impõe-se ainda o aditamento à matéria de facto provada de um ponto 13-C com o seguinte teor: «Em nova reunião, que teve lugar a 22/01/2007, nas instalações da autora no Porto, onde estavam presentes os Senhores K…, H… e G…, elaborou-se um plano de pagamento do capital em dívida, acrescido de juros à taxa anual de 2,5%, durante meio ano que foi enviado ao Senhor Eng. F… para que fosse por este submetido à aprovação da administração da autora».
XVIII. Finalmente, também não poderá manter-se a resposta «Não Provado» dada ao quesito 20º da Base Instrutória, com evidentes implicações no pedido reconvencional.
XIX. De facto, o relatório pericial, o depoimento das testemunhas Eng. F…, K… e I… e o documento de fls. 201, em conjugação com os pontos 16, 23, 25, 27 e 29 da matéria de facto provada impõem o aditamento dum ponto 29-A à matéria de facto provada com o seguinte teor: «O imóvel valorizou-se graças às descritas obras pelo menos em €413.194,50».
B) DO DIREITO
XX. A decisão recorrida declarou «resolvido o contrato de compra e venda celebrado entre autora e ré no dia 25/11/1999 no 5º Cartório Notarial do Porto, que tem por objecto o prédio urbano sito no Porto, na Rua …, números …/…, freguesia de …, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o número quinhentos e sessenta e nove de …, inscrito na matriz sob o artigo 4.887º, com o consequente cancelamento do respectivo registo, nos termos do art. 13º do Código do Registo Predial».
XXI. A autora sustentou a sua pretensão de resolução do contrato numa interpretação a contrario do art. 934º do CC.
XXII. Ora, partindo do princípio que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (art. 9º, nº3, CC), não resulta do art. 934º do CC que nos casos em que a prestação em falta é superior a 1/8 do preço ou em que há mais do que uma prestação em atraso, o vendedor adquira pela mora, imediata ou automaticamente, o direito à resolução do contrato.
XXIII. Levantado ou ultrapassado o obstáculo do art. 934º do CC, passa a venda a prestações a sujeitar-se ao regime normal da resolução.
XXIV. Logo, a autora só poderia resolver o contrato quando convertesse a mora em incumprimento definitivo, nos termos do art. 808º, nº1, do CC.
XXV. Importa assim apreciar se alguma das comunicações juntas com a p.i. (documentos 3 a 6), à luz do art. 808º, do CC, dos ensinamentos da doutrina e da prática jurisprudencial, é susceptível de ser entendida como a interpelação admonitória necessária para que a mora se convertesse em incumprimento definitivo.
XXVI. A interpelação admonitória deve conter, claramente expostos, três elementos: a) a intimação para o cumprimento; b) a fixação de um termo peremptório para o cumprimento; c) admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo.
XXVII. Nessa interpelação admonitória deve-se pois mencionar que a não realização da prestação no prazo implicará considerar-se como não cumprida a obrigação, o que falta a qualquer uma das comunicações juntas com a p.i..
XXVIII. O tribunal a quo entendeu que a comunicação datada de 28/01/2008 - onde a autora declara que se reserva ao direito de instaurar «a necessária acção judicial para a revogação do contrato de compra e venda outorgado a 25/11/1999, no 5º Cartório Notarial do Porto» (sic) caso a ré não procedesse nos 15 dias subsequentes ao pagamento das prestações em dívida - preenche os requisitos da notificação admonitória do art. 808º, nº1, do CC.
XXIX. É a autora pois quem declara que só por via da acção que anunciou tencionar instaurar é que o contrato seria revogado ou resolvido – arts. 236º e 295º, CC.
XXX. Naquela comunicação não se declara que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro do prazo ali fixado.
XXXI. Incompreensivelmente, o tribunal a quo entendeu que «o contrato de compra e venda mostra-se assim validamente resolvido, nos 15 dias posteriores ao recebimento da aludida carta pela Ré»!!
XXXII. Ou seja, não só atribui eficácia de interpelação cominatória a uma declaração que, manifestamente, não o era, como lhe atribui eficácia de declaração de resolução que também não resulta, de todo, do seu conteúdo.
XXXIII. Por tudo o exposto, resulta claro que a autora se absteve de converter a pretensa mora da ré em incumprimento definitivo, como também não operou a resolução do contrato, pelo que o pedido de resolução do contrato, assim como todos os demais formulados na p.i. tinham fatalmente que improceder.
XXXIV. Não foi essa a decisão proferida pelo tribunal a quo, que assentou numa interpretação errada do art. 934º, do CC, violando de forma flagrante o disposto nos arts. 406º, nº1, 808º, nº1 e 801º, todos do CC, assim como numa interpretação errada da comunicação de fls. 16 e 17, datada de 28/01/2008.
XXXV. Subsidiariamente, e sem prescindir, quanto à mora do credor - arguida por excepção na contestação – demonstrou-se que a Autora ao recusar desde Janeiro de 2000 subscrever pedido de registo provisório da aquisição a favor da entidade com quem a ré estava a negociar o financiamento que lhe permitiria pagar o remanescente do preço, se absteve da prática dum acto necessário ao cumprimento da obrigação da ré.
XXXVI. Abstendo-se do comportamento necessário à satisfação do crédito imposto pelo dever geral da boa fé na execução dos contratos (art. 762º, do CC).
XXXVII. É assim inquestionável que a omissão do dever acessório de conduta da autora contribuiu para a falta de cumprimento que depois serviu de fundamento à alegada resolução.
XXXVIII. Atitude que não tinha nem tem qualquer justificação, e assim incorrendo em mora do credor – cfr. arts. 813º e ss. do CC.
XXXIX. Pelo que a dívida nunca venceu quaisquer juros.
XL. Os quais, de resto, já estariam prescritos quanto aos vencidos há mais de 5 anos contados até à data em que a ré foi citada – art. 310º, al. d), CC.
XLI. A questão do abuso de direito ficaria prejudicada caso o tribunal tivesse reconhecido não se verificarem os pressupostos de que dependia a resolução do contrato por parte da autora.
XLII. Face aos pontos 11, 11-A e 12 da matéria provada, resulta evidente que a Autora não prestou a colaboração de que a Ré carecia para poder concretizar, logo em Fevereiro de 2000, financiamento de que naturalmente necessitava para efectuar o pagamento das prestações em falta, então ainda não vencidas.
XLIII. Com efeito, qualquer pessoa que já tenha comprado ou vendido um imóvel sabe que nenhuma instituição de crédito adianta financiamentos sem constituir registos provisórios.
XLIV. A B… e o Eng. F…, que exercem actividade no ramo, não podiam ignorar que a sua atitude violou o dever de boa fé estabelecido no art. 762º, nº2, CC e o dever de colaboração imposto pelo art. 813º CC.
XLV. De resto foi também reconhecido pelo menos por uma das testemunhas indicadas pela autora que a ré solicitou e insistiu por diversas vezes junto da autora pela entrega de uma declaração de autorização do pedido de licenciamento das obras, que esta se recusou a emitir e entregar à ré, assim pondo em causa a legalização das obras e o início de laboração do estabelecimento.
XLVI. E que a ré solicitou à autora uma reunião no Porto porque «queria pagar mas não sabia quanto» - minuto 16.55 a 17,08 do depoimento da testemunha K…, que elaborou com o representante legal da ré um plano de pagamento que viria a ser recusado pela autora.
XLVII. E interpelada em audiência de julgamento pela ré para lhe fornecer NIB da conta onde esta poderia fazer o pagamento do preço, a autora absteve-se de o fazer, sustentando que tal pagamento seria «totalmente irrelevante para a pretensão sub judice» - sic acta de 27/11/2011.
XLVIII. A Autora é que deu causa à mora invocada como fundamento da resolução por ela pretendida!
XLIX. É assim evidente que não obstante se entenda que inexiste direito algum, a pretendida resolução do contrato com base em incumprimento da Ré se consubstancia num indisfarçável abuso de direito.
L. A actuação da Autora traduz-se num verdadeiro acto emulativo - aquele que é utilizado com o propósito único de prejudicar outrem.
LI. Estando, por isso, igualmente aqui em causa o princípio da tutela da confiança que, em conjugação com as anteriores condutas da Autora, devia também ter levado à improcedência clara e inequívoca do pedido de resolução formulado pela Autora.
LII. Sem prescindir ainda se dirá que o comportamento da Autora excede manifestamente os limites impostos pelo fim social ou económico do pretenso direito que pretende exercer.
LIII. Também não se conforma a ré com a sua condenação no pagamento à autora duma indemnização correspondente à quantia de €1.500,00 mês desde 25/11/1999 até entrega efectiva do prédio.
LIV. Para tanto, seria necessário que tivesse ficado provado que o imóvel, no estado em que se encontrava antes da venda ou das obras realizadas pela ré renderia à autora pelo menos €1.500,00/mês a título de rendas.
LV. Não se aceita por isso o que é referido no § I de fls. 17 da sentença: «A autora ao celebrar o contrato com a ré, entregando-lhe o imóvel na data da escritura (25/11/1999), ficou privada de usufruir de rendas no valor mensal de €1.500,00 euros».
LVI. Pois tal não foi alegado, nem admitido pela ré nem muito menos demonstrado, bem pelo contrário – cfr. depoimentos das testemunhas Eng. F…, K… e I… e também decorre do documento de fls. 201.
LVII. Aliás, as únicas rendas que a autora auferia antes da venda - referentes à parte do imóvel ocupada com a E… – continuou a recebê-las e foi condenada a entregá-las à ré.
LVIII. Por outro lado, a autora optou por não resolver o contrato nos vários anos que sucederam à sua celebração e ao início da pretensa mora,
LIX. Não pode agora obviamente servir-se dessa inércia para extremar pecuniariamente o valor da indemnização pretendida – art. 570º, CC.
LX. Finalmente, a ré não se conforma com a absolvição da autora do pedido reconvencional de indemnização pelas benfeitorias realizadas e correspondente direito de retenção.
LXI. Provou-se com interesse para decisão desta questão o seguinte:
«19 - Na data da escritura (25/11/1999), a Autora entregou o imóvel à Ré;
20 - O imóvel estava dividido em pequenos gabinetes.
21 - A ré efectuou na parte devoluta do imóvel obras de remodelação e de adaptação à sua actividade - indústria e comércio de pastelaria;
22 - Demoliu diversas paredes e ergueu outras, rebocando-as e pintando-as;
23 - Construiu e montou uma cozinha, novas instalações sanitárias, instalação eléctrica e cobertura;
24 - Colocou novos revestimentos no chão e paredes;
25 - A ré tornou a construção adequada ao exercício da indústria e comércio de pastelaria, tendo aí instalado um estabelecimento moderno e funcional;
26 - Actividade que a ré ali passou a exercer uma vez concluídas as obras;
27 - Tais obras eram indispensáveis ao exercício daquela actividade pela ré;
28 - As obras supra referidas realizadas pela ré não são removíveis, sem a sua destruição;
29 - O custo das obras realizadas foi calculado em cerca de € 459.105,00 euros;
29-A - O imóvel valorizou-se graças às descritas obras pelo menos em €413.194,50 (cfr. impugnação da decisão sobre a matéria de facto supra);
30 - Em 1996 a autora ocupava o imóvel, onde tinha instalada uma parte dos seus serviços e que no período de 18 a 31 de Dezembro de 1997 a autora cedeu a utilização do imóvel à firma L…, Ldª;
31 - A reposição do imóvel nas condições em que se encontrava antes de ser entregue à ré implica custos;»
LXII. Sendo de precisar que na fundamentação da matéria de facto se considerou as obras de arranjo da cobertura (no valor de €69.000,00 – cfr. relatório pericial) foram obras de conservação.
LXIII. Tais benfeitorias, não sendo (com a excepção do arranjo da cobertura) absolutamente necessárias para a conservação do imóvel, eram indispensáveis ao exercício de uma actividade hoteleira no mesmo, e, como tal aumentaram significativamente o seu valor pelo menos no valor de €413,194,50.
LXIV. Tais benfeitorias não são removíveis sem detrimento do imóvel – ponto 28 da matéria de facto e fls. 553 (relatório pericial).
LXV. De facto, é do mais elementar senso comum que o imóvel sem o telhado colocado pela ré ficaria à mercê dos elementos e degradar-se-ia rapidamente,
LXVI. E sem as colunas de suporte da parede mestra do edifício, que a substituíram ao nível do rés-do-chão para torná-lo amplo, este desmoronar-se-ia (salvar-se-iam apenas a fachada e as construções no primitivo logradouro).
LXVII. O art. 1273º do CC dispõe que tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, bem assim como das benfeitorias úteis que não possam ser levantadas sem detrimento do bem, de acordo com as regras do enriquecimento sem causa.
LXVIII. Ora, é indiscutível que o imóvel em apreço se valorizou, graças às descritas benfeitorias, pelo menos em €413,194,50.
LXIX. O levantamento de tais benfeitorias importaria a demolição de grande parte do imóvel.
LXX. Termos em que, mesmo que se mantivesse a decisão que decretou a resolução do contrato celebrado entre as partes, a Autora sempre devia ter sido condenada a pagar à Ré a importância de €413,194,50, no prazo de 60 dias contados do trânsito em julgado da decisão condenatória, conforme peticionado.
LXXI. E ser reconhecido o direito de retenção do imóvel até que tal crédito se mostre integralmente liquidado.
LXXII. Pois ao decidir como decidiu, o tribunal “a quo” não fez uma correcta interpretação e aplicação do art.1273º do CC.
Termos em que deverá ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão recorrida e proferindo-se uma nova decisão que:
A) Na procedência do recurso quanto à matéria de facto, serem aditados à matéria de facto provada os seguintes pontos:
11-A- A ré solicitou à autora em Janeiro de 2000 registo provisório da aquisição a favor de entidade financeira do Grupo D…, o que a autora recusou.
13-A- Ocorreu uma reunião em Abril de 2000, nas instalações da autora em Lisboa, com a presença dos Senhores Eng. F…, H… e G….
13-B- Em nova reunião que teve lugar em Janeiro de 2003, nas instalações da autora no Porto, a autora comprometeu-se a enviar à ré um plano de pagamento da dívida em um ano.
13-C- Em nova reunião, que teve lugar a 22/01/2007, nas instalações da autora no Porto, onde estavam presentes os Senhores K…, H… e G…, elaborou-se um plano de pagamento do capital em dívida, acrescido de juros à taxa anual de 2,5%, durante meio ano que foi enviado ao Senhor Eng. F… para que fosse por este submetido à aprovação da administração da ré.
29-A- O imóvel valorizou-se graças às descritas obras pelo menos em €413.194,50.
B) Na procedência do recurso quanto à decisão de direito:
1. Julgue totalmente improcedente o pedido formulado na p.i. no sentido de «julgar-se resolvido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes», assim como todos os demais pedidos formulados na p.i. e na réplica.
Subsidiariamente, e apenas caso assim se não entenda,
2. Julgue improcedente o pedido de condenação da ré a pagar à autora indemnização correspondente a €1.500,00 mês desde 25/11/1999 até entrega efectiva do prédio.
3. Condene a autora a pagar à ré a importância de €413,194,50, no prazo de 60 dias contados do trânsito em julgado da decisão condenatória a título de reembolso de benfeitorias, conforme peticionado e reconheça à ré o direito de retenção do imóvel até que tal crédito se mostre integralmente pago.
Assim se fazendo inteira e sã Justiça.
*
A autora contra-alegou pugnando pela improcedência do recurso.*
Colhidos os vistos, cumpre decidir.II – Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (art. (art. 684º nº 3, 685º-A nº 1 e 660º nº 2 do CPC), pelo que as questões a decidir são:
a) Na apelação da autora:
- se a autora tem direito a fazer suas as rendas que recebeu da E…
- se a autora tem direito a fazer sua a 1ª prestação paga pela ré
b) Na apelação da ré:
- se deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto
- se deve ser alterada a ordenação dos factos provados
- se a autora não efectuou interpelação admonitória para conversão da mora da ré em incumprimento definitivo, devendo o pedido de resolução do contrato de compra e venda improceder
- se a sentença recorrida assentou numa errada interpretação da declaração da autora de 28/01/2008 ao considerar resolvido o contrato nos 15 dias posteriores ao recebimento da carta
- se a autora, como credora, incorreu em mora
- se a resolução do contrato consubstancia abuso do direito
- se a autora não tem direito à indemnização correspondente a 1.500 €/ mês a título de rendas
- se a ré tem direito a indemnização por benfeitorias e se lhe deve ser reconhecido o direito de retenção até que esse crédito se mostre integralmente satisfeito
*
III – FundamentaçãoA) Na sentença recorrida vem dado como provado:
1 - Por escritura pública lavrada a 25 de Novembro de 1999, no 5º Cartório Notarial do Porto, a Autora vendeu à Ré o “Prédio urbano sito no Porto, na Rua …, números …/…, freguesia de …, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o número quinhentos e sessenta e nove de …, inscrito na matriz sob o artigo 4.887”;
2 - O preço da venda foi de Esc. 157,500.000$00 (Cento e cinquenta e sete mil e quinhentos contos);
3 - A ser pago em três prestações pela forma seguinte:
a) – Uma de 47.250,000$00, com vencimento no dia 31 de Dezembro de 1999;
b) – Uma de 55.125,000$00 com vencimento no dia 31 de Janeiro de 2000;
c) – A última de 55.125,000$00 com vencimento no dia 30 de Abril do ano 2000;
4 - A venda foi feita com reserva de propriedade até ao integral pagamento do preço;
5 - Conforme certidão de fls. 11 e ss a aquisição encontra-se registada a favor da ré através da AP 2000/01713, tendo o registo sido lavrado com a cláusula: “Reserva de propriedade até ao integral pagamento”;
6 - A Ré apenas pagou a primeira prestação que se venceu a 31 de Dezembro de 1999, no montante de Esc. 47.250.000$00;
7 - Não foram pagas as prestações vencidas a 31/01/2000 e a 30/04/2000 no montante de Esc. 110.250,000$00 = €549.924,68 (Quinhentos e quarenta e nove mil, novecentos e vinte e quatro euros e sessenta e oito cêntimos).
8 - Em 31 de Dezembro de 2002 foi a Ré interpelada para proceder ao pagamento, conforme carta registada junta a fls. 14, cujo teor se dá aqui por reproduzido;
9 - Por carta registada, em 28 de Janeiro de 2008, a Autora interpela novamente a Ré a pagar as prestações em dívida, conforme carta junta a fls. 16 e 17 cujo teor se dá aqui por reproduzido;
10 - A Ré respondeu a esta carta remetendo à autora em 21/02/2008 uma carta, datada de 19/02/2008, onde solicitava uma nova reunião tendo em vista a fixação do valor dos juros a pagar e de um prazo razoável para o fazer, conforme documento de fls. 96, cujo teor se dá aqui por reproduzido;
11 - Em 26.01.2000 a ré enviou à autora a comunicação junta a fls. 91, solicitando alteração ao plano de liquidação, propondo o pagamento das duas prestações em dívida entre os dias 15 e 21 de Fevereiro e que desenvolvia negociações com o D… para financiamento da operação;
12 - Em 29.03.2000, não tendo chegado ainda a acordo com o banco D…, a ré remeteu à autora a comunicação de fls. 92, propondo um plano de pagamento titulado por cheques pré-datados;
13 - Esse plano consistia no seguinte:
a) 10.000.000$00 em 31/05/2000;
b) 10.000.000$00 em 30/06/2000;
c) 10.000.000$00 em 31/07/2000;
d) 25.125.000$00 em 31/08/2000;
e) 10.000.000$00 em 29/09/2000;
f) 10.000.000$00 em 31/10/2000;
g) 10.000.000$00 em 30/11/2000;
h) 25.125.000$00 em 29/12/2000;
14 - A Autora nunca enviou à Ré nenhum plano de pagamento.
15 - A autora vem recebendo mensalmente €150,00 de rendas de um outro, denominado E…, instalado no mesmo prédio (nº… da Rua …), que em 4.6.2008 ascendem a € 15.300,00 (102 meses);
16 - Se o imóvel estivesse na posse da Autora, render-lhe-ia pelo menos €1.500,00/mês, a título de rendas;
17 - Nunca a ré reclamou da autora a devolução de tais rendas;
18 - A autora não comunicou ao inquilino “E…” a venda do imóvel para que ele passasse a pagar as rendas à ré;
19 - Na data da escritura (25/11/1999), a Autora entregou o imóvel à Ré;
20 - O imóvel estava dividido em pequenos gabinetes.
21 - A ré efectuou na parte devoluta do imóvel obras de remodelação e de adaptação à sua actividade – indústria e comércio de pastelaria;
22 - Demoliu diversas paredes e ergueu outras, rebocando-as e pintando-as;
23 - Construiu e montou uma cozinha, novas instalações sanitárias, instalação eléctrica e cobertura.
24 - Colocou novos revestimentos no chão e paredes;
25 - A ré tornou a construção adequada ao exercício da indústria e comércio de pastelaria, tendo aí instalado um estabelecimento moderno e funcional;
26 - Actividade que a ré ali passou a exercer uma vez concluídas as obras;
27 - Tais obras eram indispensáveis ao exercício daquela actividade pela ré;
28 - As obras supra referidas realizadas pela ré não são removíveis, sem a sua destruição;
29 - O custo das obras realizadas foi calculado em cerca de € 459.105,00 euros;
30 - Em 1996 a autora ocupava o imóvel, onde tinha instalada uma parte dos seus serviços e no período de 18 a 31 de Dezembro de 1997 a autora cedeu a utilização do imóvel à firma L…, Ldª;
31 - A reposição do imóvel nas condições em que se encontrava antes de ser entregue à ré implica custos;
32 - O prédio não tem licença de utilização e é de construção antiga e anterior à legislação que criou a obrigatoriedade das licenças de habitabilidade.
*
B) Visto que a ré impugna a decisão sobre a matéria de facto e defende a improcedência do pedido de resolução do contrato será apreciada em primeiro lugar a sua apelação.*
C) Apelação da ré C.1. Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto
Sustenta a ré que foram erradamente considerados não provados os art. 2º, 5º, 7º, 8º e 20º da base instrutória.
Na 1ª instância foi respondido «não provado»
Vejamos então o que se pergunta nesses artigos e as respostas que a ré considera correctas.
*
Art. 2º: «A locadora do Grupo D… exigia o registo provisório da aquisição a seu favor, o que a ré solicitou à autora em Janeiro de 2000 sem obter qualquer resposta?»A resposta que pretende a ré: «A ré solicitou à autora em Janeiro de 2000 registo provisório da aquisição a favor de entidade financeira do Grupo D…, o que a autora recusou».
Alega a ré que a testemunha F… reconheceu que lhe foi pedido que a autora subscrevesse pedido provisório de aquisição a favor do D… e que o recusou.
Na fundamentação da 1ª instância sobre as respostas à base instrutória, refere-se, quanto ao depoimento desta testemunha: «o depoimento da testemunha F… impreciso, já que se limitou a afirmar que a concessão de registo provisório seria inaceitável para a autora e as razões para tal, não se referindo porém a qualquer pedido que concretamente tenha sido dirigido à autora».
Esta testemunha é comum à autora e à ré.
Ouvido o depoimento desta testemunha mostra-se correcta a apreciação feita na 1ª instância.
Na verdade, questionado sobre esta matéria pelo mandatário da autora a testemunha não confirmou que a autora lhe tenha dirigido esse pedido, limitando-se a afirmar que para a B… não era aceitável uma coisa dessas e explicou porquê; mas já o mandatário da ré perguntou-lhe «Então qual era o problema de fazer o registo provisório de hipoteca a favor do D…?», ao que a testemunha respondeu «O Sr Dr parece que está a atirar o ónus do incumprimento para cima do lesado» tendo então o mandatário da ré dito: «Já se percebe que não aceitou o registo provisório de hipoteca». Ou seja, o mandatário da ré nas perguntas que fez à testemunha referiu-se a um registo de hipoteca provisória a favor do D… quando o art. 2º da base instrutória se refere a registo de aquisição provisória a favor de locadora do Grupo D….
Além disso, a pretensão da ré em que seja incluído na resposta «o que a autora recusou» extravasa manifestamente o que se pergunta pois nesse artigo não consta o facto da recusa, aliás não alegada na contestação.
Pelo exposto, deve manter-se a resposta dada na 1ª instância.
*
Art. 5º: «Em reunião havida em inícios de Abril de 2000, nas instalações da autora em Lisboa, a autora, através do Senhor Eng. F…, não manifestou qualquer oposição de princípio ao plano formulado desde que as prestações fossem acrescidas de juros moratórios?»A resposta que pretende a ré: «Ocorreu uma reunião em Abril de 2000, nas instalações da autora em Lisboa, com a presença dos Senhores Eng. F…, H… e G…».
Mas a pretensão da ré não tem razão de ser pois além de nesse artigo não se fazer qualquer referência aos senhores H… e G…, o que se pergunta é se houve uma reunião com aquele conteúdo, ou seja, se a autora, através do eng F… não manifestou qualquer oposição de princípio ao plano de pagamento referido no art. 4º.
Em conclusão, deve manter-se a resposta dada na 1ª instância.
*
Art. 7º: «Em nova reunião que teve lugar em Janeiro de 2003, nas instalações da autora no Porto, a Autora comprometeu-se a enviar à Ré um plano de pagamento da dívida em um ano?»A resposta que pretende a ré: «Provado».
Alega a ré que a testemunha eng. F… reconheceu ter representado a autora nessa reunião embora não seja capaz de precisar a data e recusou que tivesse ficado de enviar qualquer plano; que a testemunha I… confirmou ter estado presente nessa reunião mas não se lembra do que foi falado; que a testemunha Dr J… esteve presente nessa reunião, não sabe precisar a data, e referiu que foi apresentada à autora uma proposta de pagamento da dívida em prestações semanais ou mensais ao longo de 1 ano e que o eng. F… teria ficado de reformular o plano por forma a incluir juros que a autora considerava ter direito e tanto quanto sabe a autora não mandou plano algum; e que assim, ao contrário do que refere a fundamentação da resposta à matéria de facto, há uma claríssima divergência entre dois depoimentos que o tribunal resolveu a favor daquela que merecia menos crédito.
Na fundamentação da 1ª instância sobre as respostas à base instrutória, lê-se: «Não foi feita prova cabal e suficiente dos factos 5 a 10, tendo estes factos ficado prejudicados pelos depoimentos das testemunhas Engº F… que interveio nas reuniões de 2000, mas já não na de 2007, pessoa por quem passaria qualquer eventual acordo por parte da autora, e que acompanhou o desenrolar das negociações com vista ao pagamento, que a nosso ver depôs com conhecimento dos factos e isenção; de K…, profissional de seguros da Autora há 29 anos, que trabalha no departamento de gestão imobiliário e I…, profissional de seguros na autora há 31 anos, que faz a manutenção dos imóveis e que interveio no contrato de compra e venda em representação da autora, este que esteve presente na reunião de 2007, tendo todos sido unânimes no sentido de que a autora nunca deu o seu acordo a qualquer das propostas apresentadas da ré. Nem ficou de enviar qualquer plano de pagamentos à ré. G…, mediador do negócio, que se mostrou incomodado pelo facto de a ré não ter pago as duas prestações acordadas, que esteve presente num das reuniões que teve lugar no Porto, não contrariou aqueles depoimentos, tal como J…, contabilista da ré que esteve presente na reunião de Janeiro de 2003.
Não foi feita qualquer prova que a autora tenha anuído às propostas de pagamento apresentadas pela ré».
Mostra-se correcta a apreciação da prova feita pela 1ª instância relativamente ao art. 7º da base instrutória.
Na verdade, não existe a divergência apontada pela ré entre os depoimentos da testemunha J… e as restantes, pois esta testemunha o que disse, relativamente à reunião de 2003, foi: «fizemos uma proposta de pagamento, penso que para pagar num ano, mas o Sr Eng. F… disse que assim não», «que para aceitar teria de ter juros e que teria de ver a questão dos juros; que sem juros não podia haver acordo, que na altura ele disse que ia fazer o cálculo dos juros», mas isso «tinha que ir para Espanha, para Madrid», mas «quando viesse ia fazer essas contas e que nos dizia alguma coisa, foi mais ou menos nesses termos», «Eu não fiquei com a ideia de que seria ele sozinho a decidir; ele era o responsável apenas pelos imóveis; a única ideia com que fiquei é que os juros teriam de ser calculados em função da B…; o entendimento que tivemos é que ele teria que fazer contas que a B… aceitasse; sem juros não havia acordo».
Portanto, do depoimento da testemunha J… não resulta que a autora se tenha comprometido, na reunião de Janeiro de 2003, a enviar à ré um plano de pagamentos. Com efeito, desse depoimento resulta que o eng F…, perante a proposta de pagamento apresentada pela ré, disse que não poderia haver acordo sem juros e que iria colocar a questão para Espanha pois não podia decidir sozinho e que quando viesse a resposta diria alguma coisa; portanto, segundo esta testemunha, o eng. F… apresentou-se como não tendo poderes para decidir sobre a proposta da ré. Além disso, não resulta do depoimento da testemunha J… que o eng F… se tenha comprometido a comunicar a decisão sobre a proposta da ré que viesse a ser tomada superiormente.
Pelo exposto, deve manter-se a resposta dada na 1ª instância.
*
Art. 8º: «Em nova reunião que teve lugar em Fevereiro/Março de 2007, nas instalações da autora, no Porto, as partes acordaram no pagamento do capital em dívida, acrescido de juros à taxa anual de 2,5% durante um ano?»A resposta que pretende a ré: «Provado que em nova reunião que teve lugar a 22/01/2007 nas instalações da autora no Porto, onde estavam presentes os Senhores K…, H… e G…, elaborou-se um plano de pagamento do capital em dívida, acrescido de juros à taxa anual de 2,5% durante meio ano que foi enviado ao Senhor Eng. F… para que fosse por este submetido à aprovação da administração da autora».
A resposta pretendida pela ré extravasa completamente o que é perguntado no art. 8º da base instrutória e que é se efectuado o acordo ali referido. Portanto, logo por essa razão não pode ser atendida a pretensão da ré. Mas sempre diremos o seguinte. A ré invoca o depoimento da testemunha K…. Realmente esta referiu que houve uma reunião consigo no dia 22 de Janeiro, mas também disse: «eu não acordei, ouvi a proposta que o Sr H… me fez; diz aí que é um ano, mas era em meio ano», «ele queria pagar e não sabia quanto, e nós estivemos a fazer contas, estivemos a consultar a escritura a ver quanto tempo tinha decorrido (…) os juros considerados de 2,5% ao ano», «eu fiz relatório disso, eu enviei para o meu director e não foi aceite». Portanto, não é rigoroso dizer, com base no depoimento desta testemunha, que na reunião «elaborou-se um plano de pagamentos», pois, segundo a testemunha, foi a ré que apresentou um proposta de pagamento e a testemunha apenas esteve a fazer contas juntamente com o Sr H….
Pelo exposto, deve manter-se resposta dada na 1ª instância.
*
Art. 20º: «O imóvel valorizou-se graças às descritas obras pelo menos em € 1.000.000,00?».A resposta que a ré pretende: «Provado que o imóvel valorizou-se graças às descritas obras pelo menos em € 413.194,50».
Na fundamentação da 1ª instância sobre as respostas à base instrutória, lê-se: «O facto 20 mereceu resposta negativa, apesar de os senhores peritos se terem pronunciado no sentido que a realização das obras implicou uma valorização do imóvel (cfr relatório pericial de fls. 549 e esclarecimentos de fls. 696 e ss e 717 e ss).
É que a valorização do imóvel tem a ver com o valor de mercado do imóvel.
Não basta a nosso ver para se concluir pela valorização do imóvel, somar o valor das obras realizadas ao valor da aquisição do imóvel pela ré, antes da realização das mesmas, como fizeram os senhores peritos.
É que por um lado, as obras, com excepção da efectuada no arranjo da cobertura que os senhores peritos classificaram como sendo de conservação, visaram a adaptação do imóvel ao exercício de uma determinada actividade industrial e comercial (que é a actividade exercida pela ré, mas já não compreendida, por exemplo, no objecto da autora), pelo que a eventual valorização estaria limitada a um nicho de mercado relacionado com o exercício de actividade comercial semelhante, desinteressando, porém, potenciais compradores ou inquilinos que ali potencialmente queiram instalar outro tipo de actividade.
Isto não foi tido em consideração pelos senhores peritos e a nosso ver constitui razão suficiente para não concordarmos com as respostas que deram nesta matéria.
Por outro lado, apurou-se que as obras realizadas pela ré não se encontram devidamente licenciadas, apresentando diversas desconformidades com “parâmetros urbanísticos e regulamentares”, como resulta da documentação camarária junta a fls. 721 e ss, tendo sido objecto de parecer desfavorável pela Câmara Municipal …, o que implicará eventualmente a necessidade da sua destruição. Tal constitui a nosso ver, razão impeditiva de que se possa reconhecer a existência de valorização do imóvel com base nas obras aí realizadas não licenciadas.».
A ré discorda desta apreciação invocando, em síntese, que o imóvel estava dividido em pequenos gabinetes (ponto 20 da matéria de facto), que ali instalou um estabelecimento de pastelaria moderno e funcional, e fez as obras indispensáveis para tal conforme consta nos pontos 25 e 27 da matéria de facto, que de acordo com o ponto 16 da matéria de facto, se o imóvel estivesse na posse da autora, render-lhe-ia pelo menos 1.500 €/mês a título de rendas, que as testemunhas da autora reconheceram que esta não tinha o objectivo de arrendar este imóvel pois a sua estratégia era vender imóveis como este pouco rentáveis; que é muito mais provável encontrar-se inquilino ou comprador para o tipo de estabelecimento instalado pela ré do que para um posto médico de seguradora, que o tribunal não pode basear-se na suposição de que o facto de as obras não estarem devidamente licenciadas «implicará eventualmente a necessidade da sua destruição».
Vejamos.
No relatório pericial de fls. 549 e segs os peritos responderam aos quesitos 14º, 15º e 16º formulados pela ré nestes termos:
Quesito 14º «Qual o valor do imóvel antes das obras?»
Resposta: «Admite-se como justo o valor da escritura pública celebrada entre as partes nos autos, em 25 de Novembro de 1999, (…) de 157.500.000$00, ou seja, cerca de 785.606,00 €».
Quesito 15º: «Qual o valor do imóvel depois das obras?»
Resposta: «Os peritos consideram que o valor do imóvel é o que consta da escritura pública celebrada em 25 de Novembro de 1999, no 5º Cartório Notarial do Porto, que consta dos autos, com o valor de 157.500.000$00, ou seja, cerca de 785.606,00 €, ao qual acresce o valor aqui calculado de obras realizadas no montante de 459.105,00, perfazendo assim o valor total de 1.244.711,00 €.
Deste valor exclui-se apenas o valor dos equipamentos, visto não serem obra incorporada, ainda que façam parte integrante do estabelecimento no seu todo.».
Quesito 16º: «O imóvel valorizou-se, graças às referidas obras, pelo menos em 1.000.000,00 €? Em caso negativo, em quanto é que as obras valorizaram o imóvel?»
Resposta: Considerando as obras levadas a efeito no prédio e no próprio estabelecimento comercial os peritos consideram que sim, no mínimo, no valor das obras realizadas e dos equipamentos instalados no estabelecimento, cujo valor é o seguinte:
Valor das obras realizadas …………….……………………....459.105,00 €
Valor dos equipamentos (facturação junta aos autos) ….. 448.995,35 €
Valor global 908.100,35 € ».
Pelos peritos foram prestados esclarecimentos conforme consta de fls. 590 e segs (os três peritos), fls. 696 e segs (perita indicada pelo tribunal e perito indicado pela ré) e de fls. 717 e segs (perito indicado pela autora).
Nos esclarecimentos de fls. 590 e segs responderam às seguintes questões colocadas pela autora, nestes termos:
«1 – É possível uma operação legal de compra e venda do imóvel com as obras realizadas pela Ré para lá instalar o estabelecimento de restauração sem o respectivo alvará de ocupação?»
Resposta: «os peritos consideram possível uma operação legal de compra e venda do imóvel, pois este é anterior a 1951 e, como tal, isento de licença de habitabilidade.
Quanto às obras realizadas pela Ré, com o objectivo de instalar no prédio um estabelecimento comercial de restauração, o alvará de ocupação só se mostra necessário para um eventual trespasse comercial do estabelecimento e/ou funcionamento deste, e não para compra e venda do imóvel, já que tal não é necessário para a transmissão do próprio imóvel, como já referido.».
«2 - Qual é a depreciação do valor comercial do imóvel se não tiver alvará de utilização para funcionar como um estabelecimento de restauração, apesar das obras realizadas?»
Resposta: «trata-se de um documento que é obtido no município, cuja depreciação relativa a um negócio sobre o imóvel corresponderá ao valor de taxas, licenças, documentação, projectos e honorários pelos serviços, custos esse que teriam de ser todos contabilizados e que, na prática, reflectem cerca de 10% do valor das obras para instalação do estabelecimento (…)».
«3 – O valor do imóvel após as obras realizadas, dado pelos senhores peritos, teve como base alguma consulta ao mercado imobiliário?»
Resposta: «(…) a questão está claramente respondida no quesito 18º formulado pela Autora, ou seja, o valor do imóvel, após as obras realizadas, teve como base o custo inicial do prédio, acrescido do valor das obras realizadas para o fim em vista e os respectivos equipamentos, que no conjunto valorizaram o imóvel, fixando-se assim o seu valor comercial.
Não é possível a consulta ao mercado imobiliário neste tipo de situações, porquanto na zona e sua envolvente próxima, em ruas francamente comerciais, como é o caso da Rua …, não se conhecem estabelecimentos de área, composição, uso e nº de lugares para venda ou trespasse, de forma a aferir um valor médio comercial; se bem que este tipo de estabelecimentos não tem o mesmo resultado, por vezes um ao lado do outro, dependendo tal resultado do tipo de negócio, forma como é gerido, tipo de equipamentos, qualidade dos serviços prestados, etc.».
«Dizem os senhores peritos que o valor do imóvel – sem as obras realizadas – é o que consta da escritura pública celebrada entre as partes nos autos, em 25 de Novembro de 1999 (…) com o valor de 157.500.000$00, ou seja, cerca de 785.606,00 €.
- Querem os senhores peritos referir-se ao valor do imóvel em Novembro de 1999 ou em Novembro de 2009?»
Resposta: «o valor do imóvel, sem as obras realizadas no montante de 157.500.000$00, ou seja, cerca de 785.606,00 €, é o que consta da escritura pública de compra e venda celebrada entre as partes (…) valor esse ao qual os peritos aderiram por considerarem um valor real para o imóvel em causa.».
Nos esclarecimentos de fls. 696 e segs, a perita indicada pelo tribunal e o perito indicado pela ré dizem:
«1 – O ofício da Câmara Municipal … a fls. 699 dos autos, refere-se ao processo de licenciamento do estabelecimento comercial, que mereceu despacho de intenção de rejeição da comunicação prévia.
2 – No entender dos peritos, isto não significa que as obras realizadas não sejam licenciadas para o fim em vista, nomeadamente por um processo de comunicação prévia, mas sim por um projecto de licenciamento para o fim.
3 – Pois naturalmente, os proprietários terão de respeitar a legislação em vigor e adaptar os projectos e a obra para esse fim.
4 – De qualquer modo, nos seus esclarecimentos apresentados nos autos em 18 Fevereiro último, os peritos referem, a depreciação do imóvel, face à não existência de projecto aprovado, licenças e taxas municipais, que contabilizados significam 10% do valor das obras realizadas.
Ou seja, 459.105,00 € x 0,9= 413.195,50 €.
Portanto, atento ao exposto e o solicitado nos presentes esclarecimentos, o valor da obra sujeita a licenciamento ainda não aprovadas, tem o valor de 413.194,50 €.
Desta forma o valor do imóvel sem as obras devidamente licenciadas para os referidos fins é de 1.198.800,50 € (um milhão …) acrescendo contudo a este valor, o valor das obras que serão necessárias realizar por exigência das entidades e dos regulamentos agora em vigor.
O custo dessas obras é muito difícil estimar pois teriam que em 1º lugar proceder aos licenciamentos da arquitectura e de todas as especialidades, para depois se aferir quais as desconformidades existentes no local, e posteriormente executar as obras necessárias à sua regularização.
(…)
Neste momento a Câmara encontra-se a aguardar o aditamento ao projecto de arquitectura tendo em conta os óbices levantados na informação (…)».
Nos esclarecimentos de fls. 717 e segs, o perito indicado pela autora refere:
«2. Se as obras estivessem legalizadas, para o fim que foram realizadas (instalação de estabelecimento de restauração e bebidas, fabrico próprio de padaria e pastelaria), conforme o projecto que entrou na CM… o imóvel teria o valor de 1.244.711,00 (valor das obras realizadas no imóvel, mais o valor de aquisição), conforme relatório de peritagem subscrito por unanimidade (459.105,00€+ 785.606,99€).
3. Não sendo as obras “legalizáveis”, ficam totalmente desvalorizadas, não acrescentando qualquer valor ao imóvel. Não sendo possível instalar o estabelecimento de restauração e bebidas, fabrico próprio de padaria e pastelaria, terá o imóvel de ser adaptado para outro fim. E, nesse caso, em nada as obras realizadas contribuíram para o aumento do valor do imóvel. Pelo contrário, ainda haverá custos de demolição e de adaptação a outro fim.
4. Neste momento, as obras realizadas não estão licenciadas. E tal como estão, não são licenciáveis, conforme informação obtida junto da Câmara Municipal do Porto (obras de alteração de fachada e obras de ocupação total do logradouro sujeitas a demolição) e dos Bombeiros (limitação de 50 lugares para utentes devido ao imóvel só ter uma saída para a via pública (…).
5. Também não é possível transaccionar o imóvel tal qual se encontra, para o exercício de estabelecimento de restauração e bebidas e fabrico próprio de padaria e pastelaria por falta de legalização e consequente licença de utilização para esse fim.
Pelo exposto
Poderá fazer-se as seguintes conclusões:
(…)
3 – Todavia para a eventualidade das obras virem a ser legalizáveis, e de acordo com a informação (…) da Câmara Municipal … (que se junta) (…) há áreas que terão de ser demolidas, nomeadamente cobertura com área de 397 m2 e pavimento de logradouro com área de 415 m2.
Pelo que,
Para encontrarmos o valor que as obras realizadas acrescentam ao imóvel, sem que as mesmas tenham sido legalizadas, teremos que deduzir aos valores já apresentados na peritagem junta aos autos, o valor das obras a demolir, numa perspectiva de a Câmara Municipal do Porto vir a licenciar o projecto nº (…)
Assim sendo
Demolições:
a) Demolição e transporte a vazadouro da cobertura já realizada, a executar na zona do logradouro (…€)
b) Demolição e transporte a vazadouro dos revestimentos aplicados nos pavimentos e paredes da zona do logradouro (…€)
Anulação de valores de construção de obras realizadas, apresentados:
a) Anulação dos valores apresentados no relatório de peritagem, referentes à cobertura do telhado do logradouro (…€)
b) Anulação dos valores apresentados no relatório de peritagem referentes à cozinha (…€)
c) Anulação dos valores apresentados no relatório de peritagem referentes aos revestimentos (…€)
d) Anulação dos valores apresentados no relatório de peritagem referentes a tectos falsos e vigas metálicas (…€)
Neste momento, e considerando o que acima se expôs o valor do imóvel, sem as obras efectuadas legalizadas e deduzidos os valores das obras a demolir, por imposição Camarária é de: 949.976€:
Ou seja 785.606,00€ (preço de aquisição do imóvel) + 164.370,00€ (valor efectivamente acrescentado ao imóvel das obras realizadas e aproveitáveis) é de 949.976,00€».
Portanto, os três peritos referem que as obras não estão licenciadas.
Os peritos indicados pelo tribunal e pela ré não excluem a possibilidade de as obras virem a ser licenciadas, mas entendem que o valor da obra no estado de não licenciada é de 413.194,50 € (correspondente ao custo das obras realizadas deduzido de 10%), admitindo que possa ser necessário realizar obras de acordo com as exigências das entidades e regulamentos em vigor, mas cujo custo não adiantam.
O perito indicado pela autora também não exclui a possibilidade de as obras virem a ser legalizadas, mas refere que há obras que terão de ser demolidas e por isso deduz os valores das obras a demolir, concluindo que o valor efectivamente acrescentado ao imóvel das obras realizadas e aproveitáveis é de 164.370 €.
Ou seja, todos os peritos consideram que o imóvel ficou valorizado com as obras, adicionando ao valor do imóvel antes das obras o custo das obras, com esta divergência: os peritos indicados pelo tribunal e pela ré deduzem ao custo das obras (459.105 €), a percentagem de 10% (45.910,5 €) por a obra não estar licenciada; o perito nomeado pela autora deduz ao custo das obras (459.105 €), a quantia total de 294.735 € referente às demolições a efectuar e à anulação de valores de construção das obras a demolir.
E embora com a apontada divergência, os três peritos disseram que não consultaram o mercado imobiliário e limitaram-se a acrescentar ao preço do imóvel indicado na escritura de compra e venda o custo das obras, no valor de 413.195,50 € na perspectiva dos peritos maioritários e no valor de 164.370 € na perspectiva do perito nomeado pela autora.
Mas o custo das obras não equivale necessariamente a uma valorização do imóvel em igual montante. Ora, os senhores peritos não deram ao tribunal elementos para concluir, com segurança, que o valor de mercado do imóvel – quer em termos de arrendamento, quer em termos de venda – aumentou e em que montante, em consequência das referidas obras. Nem resultou de qualquer outro meio de prova que o valor do imóvel tenha aumentado em consequência das obras realizadas pela ré.
De harmonia com o disposto no art. 516º do CPC a dúvida sobre a realidade de um facto resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita. Pelo exposto, deve manter-se a resposta dada na 1ª instância ao art. 20º da base instrutória.
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C.2. Da alteração da ordenação dos factos provadosPretende a ré que o facto constante no ponto 17 da matéria de facto passe a constituir o ponto 16 e que o facto constante no ponto 16 passe a constituir o ponto 17 por coerência lógica atento o que consta no ponto 15.
Tem razão, face ao que é alegado na réplica (art. 2º «Quanto às rendas recebidas pela Autora, relativamente ao estabelecimento denominado “E…”, instalado no Nº … da Rua …, dir-se-á o seguinte.», art. 3º «Nunca a Ré reclamou junto da Autora a sua devolução»).
Assim, para melhor compreensão transcreve-se os pontos 15, 16 e 17 com a nova ordenação e simultaneamente corrige-se o manifesto lapso de escrita verificado no ponto 15 pois está escrito «de um outro» quando é bem «de um outro estabelecimento» como se vê do art. 8 da contestação («E continuou a receber mensalmente €150,00 de rendas de um outro estabelecimento denominado E…, instalado no mesmo prédio (nº … da Rua …»):
«15 – A autora vem recebendo mensalmente €150,00 de rendas de um outro estabelecimento, denominado E…, instalado no mesmo prédio (nº… da Rua …), que em 4.6.2008 ascendem a € 15.300,00 (102 meses);
16 - Nunca a ré reclamou da autora a devolução de tais rendas;
17 - Se o imóvel estivesse na posse da Autora, render-lhe-ia pelo menos €1.500,00 / mês, a título de rendas».
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C.3. O Direito1ª questão - se o pedido de resolução do contrato de compra e venda deve improceder por a autora não ter efectuado interpelação admonitória para conversão da mora em incumprimento definitivo
Sustenta a ré que a autora só poderia resolver o contrato quando convertesse a mora em incumprimento definitivo, nos termos do art. 808º nº 1 do Código Civil e que não tendo sido invocada a perda do interesse na prestação, cabia à autora fixar-lhe um prazo razoável para cumprir sob pena de se considerar impossível e definitivo o incumprimento, concluindo que as comunicações da autora não podem ser entendidas como a interpelação admonitória exigida pela lei.
Na sentença recorrida refere-se:
«Na data de vencimento das prestações acordadas, a ré constituiu-se assim em mora.
Essa mora veio a converter-se em incumprimento definitivo, incumprimento esse que legitima a resolução do contrato operada pela autora.
Com efeito esta, mediante a carta registada junta aos autos a fls. 16 e 17, datada de 28 de Janeiro de 2008, que se mostra devidamente recepcionada pela ré (cfr fls. 18) interpelou a Ré para pagar as prestações já vencidas, em dívida, concedendo-lhe uma derradeira possibilidade de manter o contrato, no prazo de 15 dias.
Esta interpelação admonitória efectuada pelo credor, fez converter a mora em incumprimento definitivo nos termos do art. 808º do Código Civil.».
Tendo em consideração os factos provados em 1), 2) 3), 4) e 5) e o disposto nos art. 409º, 874º e 934º do Código Civil, é inequívoco que entre autora e ré foi celebrado um contrato de compra e venda a prestações com reserva de propriedade, no que ambas as partes estão de acordo. E face aos factos provados em 6) e 7) resulta que a ré apenas pagou a primeira prestação, não tendo pago as duas restantes prestações vencidas a 31/01/2000 e a 30/04/2000.
O art. 432º nº 1 do Código Civil prevê: «É admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção».
De harmonia com o art. 886º do Código Civil «Transmitida a propriedade da coisa, ou o direito sobre ela, e feita a sua entrega, o vendedor não pode, salvo convenção em contrário, resolver o contrato por falta de pagamento de preço».
Por sua vez, o art. 934º do Código Civil estabelece: «Vendida a coisa a prestações, com reserva de propriedade, e feita a sua entrega ao comprador, a falta de pagamento de uma só prestação que não exceda a oitava parte do preço, não dá lugar à resolução do contrato, nem sequer, haja ou não reserva de propriedade, importa a perda do benefício do prazo relativamente às prestações seguintes, sem embargo de convenção em contrário».
Portanto, a reserva da propriedade até ao pagamento do preço torna inaplicável o art. 886º ao contrato de compra e venda dos autos.
Está provado que o imóvel foi entregue à ré. Mas também está provado que a ré não pagou duas prestações – excedendo cada uma delas, até, a oitava parte do preço - pelo que não funciona o obstáculo à resolução do contrato dos autos levantado pelo art. 934º. Por isso, ao contrato dos autos é aplicável o regime normal da resolução.
Assim, atento o disposto no art. 808º do Código Civil a autora apenas terá adquirido o direito à resolução do contrato se tiver convertido a mora da ré em incumprimento definitivo.
Diz-nos, pois, este normativo:
«1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente».
Não foi alegada perda do interesse da credora/autora. Por isso, cabe tão só, apreciar se a carta datada de 28/01/2008 (referida no facto 9) constitui interpelação admonitória.
O teor dessa carta é o seguinte:
«À Exma Gerência
C…, Lda
(…)
Assunto: Incumprimento do contrato de compra e venda
Objecto: Prédio urbano sito no Porto, Rua …, nº …/…, (…)
Exmos Senhores:
Por escritura pública, outorgada a 25 de Novembro de 1999 no 5º Cartório Notarial do Porto a “B… – Companhia de Seguros, SA”, vendeu – com reserva de propriedade até integral pagamento – à firma “C…, Lda” – o prédio supra identificado.
. O preço, nos termos do contrato de compra e venda, seria pago em três prestações pela seguinte forma:
(…)
Acontece que,
Até à presente data – apesar da N/Carta de 31/12/2002, a reclamar o pagamento – ainda só pagaram a 1ª prestação, estando em dívida a prestação vencida a 31/01/2000 e a de 30/04/2000.
Não procedendo ao pagamento das prestações em dívida, com os respectivos juros de mora, no prazo de 15 dias após a recepção desta carta, será intentada a necessária acção judicial para revogação do contrato de compra e venda outorgado a 25/11/1999, no 5º Cartório Notarial do Porto».
Alega a ré que nessa carta «a autora limita-se a declarar que se reserva ao direito de instaurar «a necessária acção judicial para a revogação do contrato (…) caso não procedesse nos 15 dias subsequentes ao pagamento das prestações em dívida» e que «para além da contradição nos termos – a revogação é por definição a destruição voluntária da relação contratual pelos próprios autores do contrato – o certo é que a declaração acaba por ser idêntica à de 2002» e que «A entender-se “resolução” em vez de “revogação”, única hipótese em que a comunicação poderia fazer sentido, a autora, na comunicação de 2002, limitou-se a declarar que se reservava o direito de intentar uma acção de resolução do contrato na hipótese de não serem pagas nos 15 dias subsequentes as prestações em falta» pelo que, segundo a ré, não pode ser considerada uma interpelação admonitória como previsto no art. 808º do Código Civil.
Realmente, na carta de 31/12/2002 (aludida no facto 8) a autora comunicou à ré «(…) Assim, em consequência do incumprimento em que V. Exas incorreu, pretende esta Companhia proceder à resolução do contrato de compra e venda com reserva de propriedade (…).
Antes, porém, entende esta Companhia estipular o prazo de 15 (quinze) dias, a contar da data da presente data, para a definição do eventual acordo extra-judicial
Findo o referido prazo, e mantendo-se a actual situação, esta Companhia accionará os competentes procedimentos com vista à resolução do assunto em apreço».
Verifica-se, assim, que a carta de 31/12/2002 não contém uma interpelação admonitória para pagamento pois o prazo fixado destina-se à realização de um acordo cujos termos não são sequer indicados. Porém, a carta de 28/01/2008 contém claramente a fixação de um prazo suplementar peremptório para a ré proceder ao pagamento, findo o qual a autora iria diligenciar pela extinção do contrato, pois contém a cominação de que findo esse prazo «será intentada a necessária acção judicial para a revogação do contrato».
Aplicando os princípios sobre a interpretação da declaração consagrados nos art. 236º e 238º do Código Civil, ex vi do art. 295º, a expressão «revogação do contrato» tem o sentido de «extinção do contrato».
Como explica Almeida Costa, a relação jurídica validamente surgida de um contrato é susceptível de extinguir-se por resolução, revogação ou denúncia, sendo que:
«Define-se a resolução como o acto de um dos contraentes dirigido à dissolução do vínculo contratual, em plena vigência deste, e que tende a colocar as partes na situação que teriam se o contrato não tivesse sido celebrado» e «Da resolução se diferenciam a revogação e a denúncia do contrato. Estas extinguem a relação contratual apenas para o futuro.
A revogação consiste na destruição do vínculo contratual mediante uma declaração dos contraentes oposta à primitiva que lhe deu vida. Ao lado da revogação que resulte de comum acordo das partes admite-se a que seja feita apenas por uma delas». (in Direito das Obrigações, 5ª edição, pág. 248 a 252).
Mas, como nota Inocêncio Galvão Teles, o Código Civil não contém uma nomenclatura unitária e coerente quando refere revogação, rescisão e resolução, usando por vezes o termo revogação em situações em que lhe caberia antes falar de resolução (in Manual dos Contratos em Geral, 4ª edição, pág. 382/383).
Por outro lado, é muito mais facilmente apreensível pelo declaratário normal – ou seja, o declaratário medianamente instruído e não aquele que é conhecedor das normas jurídicas – que a declaração «será intentada a necessária acção judicial para revogação do contrato de compra e venda» significa que o declarante irá proceder à extinção do contrato do que a expressão «considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação».
Em suma, a fixação do prazo de 15 dias com a cominação de que findo o mesmo «será intentada a necessária acção judicial para a revogação do contrato» tem o significado de se considerar definitivamente incumprida a obrigação da ré, configurando por isso, uma interpelação admonitória.
E assim, porque neste recurso a ré deixou cair a questão da falta de razoabilidade do prazo de 15 dias suscitada na contestação, conclui-se que a autora converteu a mora da ré em incumprimento definitivo nos termos do art. 808º do Código Civil.
*
2ª questão – se a sentença recorrida assentou numa errada interpretação da declaração da autora de 28/01/2008 ao considerar resolvido o contrato nos 15 dias posteriores ao recebimento da carta Sustenta a ré que a autora não operou a resolução do contrato pois não resulta da carta de 28/01/2008 que contenha uma declaração de resolução.
Na sentença recorrida lê-se: «O contrato mostra-se validamente resolvido, nos 15 dias posteriores ao recebimento da aludida carta pela Ré».
Porém, na referida carta a autora não declarou a resolução do contrato mas sim que «será intentada a necessária acção judicial para a revogação do contrato». Além disso, a autora alegou na petição inicial: «vem a juízo formalizar o pedido de resolução do contrato de compra e venda e a restituição do imóvel objecto do contrato, livre de pessoas e bens».
O art. 436º nº 1 do Código Civil prescreve que «A resolução do contrato pode fazer-se mediante declaração à outra parte».
A resolução do contrato «Pode fazer-se judicialmente, se houver conflito entre os contratantes e um deles negar ao outro o direito de resolução. E pode fazer-se por declaração à parte contrária. Esta declaração tem interesse, porque marca o momento da resolução, mesmo que haja necessidade, posteriormente, de obter a declaração judicial de que o acto foi legalmente resolvido (cfr Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil anotado, vol. I, 4ª ed, pág. 412).
Tendo autora optado pela resolução judicial, o contrato só cessa com o trânsito em julgado da decisão judicial que decreta a resolução, o que ora se deixa esclarecido.
*
3ª questão – se a autora, como credora, incorreu em mora Sustenta a ré que se demonstrou que a autora, ao recusar desde Janeiro de 2000 subscrever o pedido de registo provisório da aquisição a favor da entidade com quem estava a negociar o financiamento que lhe permitiria pagar o remanescente do preço, se absteve, sem qualquer justificação, da prática de um acto necessário ao cumprimento da obrigação da ré, que se lhe impunha pelo dever geral de boa fé na execução dos contratos (art. 762º do CC), tendo contribuído para a falta de cumprimento que depois serviu de fundamento à alegada resolução, incorrendo em mora do credor (art. 813º e sgs do CC), e que por isso a dívida não venceu quaisquer juros, que já estariam prescritos à data em que a ré foi citada (art. 310º al d) do CC).
Vejamos.
Está provado:
- Em 26.01.2000 a ré enviou à autora a comunicação de fls. 91, solicitando alteração ao plano de liquidação, propondo o pagamento das duas prestações em dívida entre os dias 15 e 21 de Fevereiro e dizendo que desenvolvia negociações com o D… para financiamento da operação (facto 11); assim e concretizando, nessa comunicação lê-se:
«(…)
Como é do vosso conhecimento, foi nossa intenção efectuar a liquidação integral no acto da escritura, o que não foi possível, uma vez que, ao nosso Banco (D…), conviria que a operação subjacente a esta transacção fosse efectuada somente em 2000.
Assim, de acordo com o nosso já referido Banco, pretendemos antecipar a liquidação da última tranche, em cerca de dois meses e meio, devendo a mesma efectuar-se entre os dias 15 a 21 de Fevereiro (p.f.), data esta em que liquidaríamos simultaneamente a segunda e terceira prestações, conforme declaração do D… em anexo.
Certos da vossa anuência, uma vez que tal situação também vos será vantajosa, somos a solicitar esta alteração ao plano de liquidação.».
Não se provou:
- do art. 1º da base instrutória: que a carta referida no facto 11) foi remetida enquanto a ré desenvolvia negociações com o D… para financiamento da aquisição;
- o art. 2º da base instrutória: que a locadora do Grupo D… exigia o registo provisório da aquisição a seu favor, o que a ré solicitou à autora em Janeiro de 2000 sem obter qualquer resposta.
No art. 813º do Código Civil prevê-se: «O credor incorre em mora quando, sem motivo justificado, não aceita a prestação que lhe é oferecida nos termos legais ou não pratica os actos necessários ao cumprimento da obrigação».
Não está provado – nem foi alegado – que a autora recusou o pagamento antes de enviar a carta de 28/01/2008. Mas segundo a ré, a autora não praticou os actos necessários ao cumprimento da obrigação pois recusou o registo provisório da aquisição a favor de uma entidade com quem estava a negociar o financiamento para pagar.
De harmonia com o art. 406º nº 1 do Código Civil o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.
No contrato celebrado entre a autora e a ré não é referido qualquer financiamento a obter pela ré/compradora - seja do D…, seja de outra entidade -, nem que a autora se vinculou a colaborar com a ré para esta obter financiamento.
Por outro lado, ainda que estivesse provada a recusa da autora relativamente ao registo provisório da aquisição a favor de um Banco ou outra entidade não outorgante no contrato de compra e venda, tal não poderia ser entendido como violação de um dever acessório de conduta. Na verdade, o registo da aquisição, ainda que provisório, a favor de um terceiro estranho à relação contratual consubstanciaria sim, uma modificação do contrato de compra e venda que não poderia ser imposta à autora.
Em consequência, não resulta dos factos provados que a autora tenha incorrido em mora.
E por isso, também não tem razão a ré ao alegar que a sua dívida não venceu juros. Assim, como a ré estava em mora por não ter pago as 2ª e 3ª prestações nas respectivas datas de vencimento, a autora podia exigir juros de mora, que são os legais, por estarem em causa obrigações de prazo certo (art. 804º, 805º nº 2 al a) e 806º nº 1 e 2 do Código Civil).
Nem tem razão de ser a alegação de que os juros «já estariam prescritos quanto aos vencidos há mais de 5 anos contados até à data em que a ré foi citada» visto que a autora não pediu nesta acção a condenação da ré no pagamento de juros sobre as prestações não pagas.
*
4ª questão – se a resolução do contrato consubstancia abuso do direito Estabelece o art. 334º do Código Civil: «É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».
Na tese da ré, a autora deu causa à não realização do pagamento ao ter recusado o registo provisório de aquisição a favor de instituição financeira que pretendia viesse a financiá-la, pelo que a resolução do contrato com base no seu incumprimento constitui abuso do direito.
Ora, pelo que já se disse na apreciação da 3ª questão, não só não resulta dos factos provados que a ré tenha solicitado o registo provisório da aquisição a favor de instituição financeira como também não existe fundamento contratual nem legal para a alegada solicitação da ré.
Mais sustenta a ré que insistiu várias vezes junto da autora pela entrega de uma declaração de autorização do pedido de licenciamento das obras e que esta recusou. Porém, trata-se de facto não provado nem oportunamente alegado, pelo que não tem razão de ser esta alegação.
Também para fundamentar o invocado abuso do direito vem a ré alegar que em audiência de julgamento interpelou a autora para lhe fornecer o NIB da conta onde poderia fazer o pagamento do preço e que esta se absteve de o fazer sustentando que tal pagamento seria totalmente irrelevante para a pretensão sub judice. Mas não tem razão. Com efeito, estando já a ré constituída em incumprimento definitivo na sequência da referida interpelação admonitória – a carta de 28/01/2008-, a autora não está obrigada a aceitar o pagamento. Sempre se dirá, porém, que não se mostra curial que ao fim destes anos a ré ainda não saiba como fazer o pagamento à autora e só agora se lembre de pedir o NIB da conta, tanto mais que até pagou a 1ª prestação vencida em 31/12/1999.
Alega também a ré que entre 2000 e 2008 a autora se absteve de invocar a resolução do contrato e que a resolução ora pretendida traduz-se numa mudança de atitude no mínimo inesperada, contradizendo o seu comportamento anterior, num verdadeiro venire contra factum proprium, depois de a ré investir mais de 450.000 € em obras, de ali pôr em funcionamento um estabelecimento de pastelaria, adquirindo bens de equipamento, alguns por medida e imprestáveis para outro local, admitindo funcionários de que não precisará se deixar de explorar o dito estabelecimento, e que o cumprimento da ré nunca esteve em causa porque o que as partes discutiam era o valor dos juros a pagar.
Mas não está provado que a ré só realizou as obras porque confiou que a autora nunca iria resolver o contrato nem tão pouco consta do elenco dos factos provados a data em que foram realizadas as obras pela ré.
Também nada está provado quanto à alegada impossibilidade de alguns dos equipamentos servirem noutro local e quanto à alegada desnecessidade de funcionários se a ré deixar de explorar este estabelecimento e o mesmo se diga quanto à alegada discussão sobre o valor dos juros a pagar.
Apreciemos agora a alegação de que a autora esteve desde 2000 a 2008 sem invocar a resolução do contrato e de que a ora pretendida resolução é inesperada e contradiz o seu comportamento anterior.
O art. 436º nº 2 do Código Civil prevê: «Não havendo prazo convencionado para a resolução do contrato, pode a outra parte fixar ao titular do direito de resolução um prazo razoável para que o exerça, sob pena de caducidade.».
Em anotação a esta norma dizem Pires de Lima e Antunes Varela: «Não havendo prazo, convencionado ou fixado nos termos deste artigo, o direito de resolução está sujeito à prescrição nos termos gerais (…).
A faculdade concedida à outra parte de fixar ao titular do direito de resolução um prazo para o exercício deste tem por fim evitar que ela fique indefinidamente na dúvida sobre se o outro contraente deseja a resolução do contrato ou a sua manutenção.» (in Código Civil anotado, vol I, 4ª ed, pág. 412).
Por sua vez, Pedro Romano Martinez escreve: «I. O direito de resolução do contrato, não tem em regra, de ser exercido num prazo curto; ou seja, o princípio geral aponta no sentido de a resolução, como consequência por exemplo do incumprimento contratual, poder ser feita valer no prazo normal de prescrição.
Nada impede, porém, que exista um prazo acordado para a resolução do contrato e não sendo o direito exercido nesse período caducará. Mas na falta de tal prazo, «pode a outra parte fixar ao titular do direito de resolução um prazo razoável para que o exerça (art. 436º nº 2 do CC), a fim de que a situação de incerteza quanto à eventual dissolução do vínculo não se prolongue. Tendo sido fixado um prazo pela parte que se encontra na sujeição de ver o contrato resolvido, o direito de resolução caduca se não tiver sido exercido até ao termo desse período.
II. Todavia, o decurso do prazo temporal inferior ao prazo de prescrição (regra geral) ou de caducidade (acordado ou imposto) pode, ainda assim, inviabilizar o direito, se da inércia daquele que poderia exercer o direito se puder retirar uma ideia de confiança na prossecução da relação contratual. Quando a parte que pode resolver o contrato não exerce esse direito e a contraparte, legitimamente, confia na manutenção do vínculo, o exercício do direito de resolver o contrato pode constituir um venire contra factum proprium, sendo então, ilícito, por constituir abuso de direito.
Na eventualidade de se verificarem os pressupostos da resolução por incumprimento ou por alteração das circunstâncias, se a parte lesada continua a executar o contrato, não dando a entender que pretenderia desvincular-se, apesar de não ter decorrido o prazo de prescrição, estará inviabilizado do exercício do direito de resolução do contrato.» (in Da Cessação do Contrato, pág. 170/171).
No caso concreto, o contrato foi celebrado em 25/11/1999; clausulou-se o pagamento do preço em 3 prestações com vencimento, respectivamente, em 31/12/1999, 31/1/200 e 30/4/2000; só foi paga a 1ª prestação; em 31/12/2002 a autora interpelou a ré para pagar anunciando que «em consequência do incumprimento em que V. Exa incorreu, pretende esta Companhia proceder à resolução do contrato de compra e venda» e que «Antes, porém, entende esta Companhia estipular o prazo de 15 (quinze dias), a contar da data da presente carta, para a definição do eventual acordo extra-judicial. Findo o referido prazo, e mantendo-se a actual situação, esta Companhia accionará os competentes procedimentos com vista à resolução do assunto em apreço». Portanto, no ano de 2002 a autora já anunciara a sua intenção de proceder à resolução do contrato devido ao não pagamento das prestações em falta. Se a ré, apesar desse aviso, preferiu manter-se em mora enquanto ia beneficiando da entrega do imóvel e não se fez valer da prerrogativa que a lei lhe confere de fixar um prazo para a autora exercer o direito de resolução nos termos do art. 436º nº 2 do Código Civil, só de si se pode queixar.
Em suma, a presente acção para resolução do contrato não configura da parte da autora uma mudança de atitude e muito menos inesperada, não se retirando dos factos provados que a ré confiou legitimamente na manutenção do vínculo. Assim, o exercício do direito de resolver o contrato não configura um venire contra factum proprium.
Quanto à alegação de que a resolução do contrato tem como único propósito prejudicar a ré não tem qualquer suporte nos factos provados.
O mesmo se diga sobre a alegação de que o comportamento da autora excede manifestamente os limites impostos pelo fim social ou económico do direito que pretende exercer por não ter autorizado o registo provisório necessário à concretização do financiamento que iria permitir o pagamento do preço, pois nenhum facto se provou sobre esta matéria.
Por quanto se disse, o pedido de resolução do contrato formulado nestes autos não consubstancia abuso do direito.
*
5ª questão – se a autora não tem direito à indemnização correspondente a 1.500 €/mês a título de rendasAlega a ré:
- a autora não provou que o imóvel lhe renderia essa quantia a título de rendas no estado em que se encontrava antes da venda ou das obras realizadas pela ré;
- as únicas rendas que a autora auferia – referentes à parte do imóvel ocupada com a E… – continuou a recebê-las, tendo inclusivamente sido condenada a entrega-las à ré, pelo que não se compreende como pode ser condenada a pagar à autora as putativas rendas que esta auferiria se tivesse arrendado a parte devoluta do imóvel, já que na sentença recorrida se reconheceu que a ré, com a entrega do imóvel adquiriu o direito a gozar e fruir desse bem;
- além disso, a autora não pode servir-se da sua inércia em não resolver o contrato nos vários anos que sucederam à sua celebração e ao início da pretensa mora para extremar o valor da indemnização – art. 570º do CC;
- «Por força dessas obras, se estivesse na posse da Autora, o imóvel render-lhe-ia em Abril de 2008 (quando a acção foi instaurada) pelo menos € 1.500,00/mês a título de rendas – ponto 16 da matéria de facto provada».
Vejamos.
No ponto 16 da matéria de facto consta «Se o imóvel estivesse na posse da Autora, render-lhe-ia pelo menos € 1.500,00/mês a título de rendas.». Portanto, contrariamente ao que refere a ré na sua alegação recursória, não vem dado como provado no ponto 16 da matéria de facto que esse valor de renda é consequência das obras por si realizadas.
Ora, face ao disposto no art. 342º nº 1 do Código Civil à autora competia apenas alegar e provar que se o imóvel estivesse na sua posse lhe renderia pelo menos 1.500 € por mês de rendas. Ao invés, atento o disposto no nº 2 do art. 342º, cabia à ré provar a sua alegação produzida na tréplica e reflectida nos art. 27º e 28º da base instrutória de que o imóvel no estado em que se encontrava antes das obras não era rentável. Porém, o art. 27º (O imóvel estava muito degradado, chovendo no seu interior?)» e o art. 28º («No estado de degradação em que se encontrava não era rentável, nem era possível utilizá-lo para qualquer fim?») mereceram as respostas de «não provado». Além disso, o art. 29º («O prédio não tinha licença de utilização, nem alvará de licença sanitária, nem condições de segurança que permitissem o seu arrendamento?»), mereceu a resposta «Provado apenas que o prédio não tem licença de utilização e é de construção antiga e anterior à legislação que criou a obrigatoriedade das licenças de habitabilidade».
Improcede pois esta defesa da ré.
Mas a ré manifesta incompreensão pela sua condenação no pagamento dessa indemnização, invocando que o imóvel foi-lhe entregue para gozá-lo e fruí-lo e a autora até foi condenada a entregar-lhe as rendas que recebeu da E….
Na sentença recorrida fundamentou-se a condenação da ré no pagamento da aludida indemnização, dizendo-se:
«Nos termos do disposto no art. 798º do C.C., constituiu-se a ré que faltou culposamente ao cumprimento da obrigação, na obrigação de indemnizar a autora pelo prejuízo que lhe causou.
E qual é esse prejuízo indemnizável?
Trata-se de indemnização do prejuízo que o credor teve com a celebração do contrato, ou seja, do prejuízo que ele não sofreria se o contrato não tivesse sido celebrado – indemnização do chamado interesse negativo ou de confiança.
Vejamos o que a autora logrou provar nesta matéria.
Com a celebração do contrato de compra e venda com entrega da coisa vendida, a autora ficou privada do gozo da coisa.
No caso vertente, ficou privada de usar e fruir o imóvel de que é proprietária (não tendo deixado nunca de o ser), desde a data da celebração da escritura pública, em 25 de Novembro de 1999.
Este dano é indemnizável, em consequência da resolução, por incumprimento culposo da ré, por força do disposto nos art. 808º e 801º do C. Civil.
Nesta matéria provou-se que se o imóvel estivesse na posse da Autora, render-lhe-ia pelo menos € 1.500.000,00/mês, a título de rendas (cfr facto supra nº 16).
A autora ao celebrar o contrato com a ré, entregando-lhe o imóvel na data da escritura (25/11/1999), ficou privada de usufruir de rendas no valor mensal de € 1.500 euros.
Vale isto dizer que sofreu um prejuízo não inferior a € 204.000,00 euros (136 meses x 1500 €), contabilizados até à presente data.».
A ré não arguiu nulidade da sentença nos termos do art. 668º nº 1 al c) do CPC por contradição entre os fundamentos e a decisão.
Tão pouco alegou erro na interpretação e aplicação dos art. 798º, 801º e 808º do Código Civil, sendo certo que estas normas mostram-se correctamente interpretadas e aplicadas na apreciação deste pedido de indemnização.
Invocou também a ré, que se as construções do logradouro são anteriores a 1951, não se compreende como sustenta a decisão recorrida que provavelmente terão de ser demolidas e se são posteriores não se compreende como podia o imóvel render 1.500 €/mês de rendas atento o disposto no art 9º do RAU e no art. 1070º do Código Civil na sua redacção actual nos quais está prevista a licença de utilização.
Porém, esta alegação não tem razão de ser, pois em parte alguma da sentença recorrida é feita a referência a construções no logradouro e à probabilidade de terem de ser demolidas.
Apreciemos agora a alegação de que a autora optou por não resolver o contrato nos vários anos que sucederam à sua celebração e ao início da pretensa mora e não pode servir-se da sua inércia para extremar pecuniariamente o valor da indemnização, atento o disposto no art. 570º do Código Civil.
Esta norma legal prescreve:
«1.Quando um facto culposo do lesado tiver concorrido para a produção ou agravamento dos danos, cabe ao tribunal determinar, com base na gravidade das culpas de ambas as partes e nas consequências que delas resultaram, se a indemnização deve ser totalmente concedida, reduzida, ou mesmo excluída.
2. Se a responsabilidade se basear numa simples presunção de culpa, a culpa do lesado, na falta de disposição em contrário, exclui o dever de indemnizar.».
Portanto, para a aplicação deste normativo necessário seria concluir-se que a autora praticou um facto culposo que tenha concorrido para a produção ou o agravamento dos danos que sofreu.
Mas a autora não violou qualquer obrigação ao não proceder à resolução do contrato antes de 2008, pelo que o não exercício do seu direito em data anterior à instauração desta acção não configura um facto culposo.
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6ª questão – se a ré tem direito a indemnização por benfeitorias e se lhe deve ser reconhecido o direito de retenção até que esse crédito se mostre integralmente satisfeito Sustenta a ré que está provado que o imóvel se valorizou graças às obras por si realizadas pelo menos em 413.194,50 €.
Porém, não tendo sido alterada a resposta ao art. 20º da base instrutória no sentido propugnado pela ré, não está provado esse facto.
Refere ainda a ré que na fundamentação da matéria de facto se considerou que as obras de arranjo da cobertura foram obras de conservação.
Porém, lendo a sentença, não resulta da matéria de facto nem da fundamentação jurídica que a ré efectuou obras de conservação da cobertura. Repare-se que à pergunta formulada no art. 13º da base instrutória («Construiu uma cozinha, novas instalações sanitárias, nova instalação eléctrica, e novo telhado?») a resposta, não impugnada, foi: «provado que construiu e montou uma cozinha, novas instalações sanitárias, instalação eléctrica e cobertura», estando reflectida no ponto 23 da matéria de facto.
Entende ainda a ré que na decisão têm de ser consideradas as restantes obras que realizou e que eram indispensáveis ao exercício de uma actividade hoteleira dizendo que «Tais benfeitorias não são removíveis sem detrimento do imóvel – ponto 28 da matéria de facto e fls. 553 (relatório pericial)».
No art. 18º da base instrutória pergunta-se: «Com a excepção de uma parte da instalação eléctrica, não são removíveis sem a demolição do imóvel, designadamente do seu telhado, das instalações sanitárias e das paredes erguidas?»
Na 1ª instância esse artigo mereceu a resposta: «provado que as obras supra referidas realizadas pela ré não são removíveis, sem a sua destruição.».
Essa resposta não foi impugnada pela ré.
E no ponto 28 da matéria de facto consta exactamente o teor dessa resposta, ou seja «As obras supra referidas realizadas pela ré não são removíveis, sem a sua destruição».
Significa que não tem fundamento a alegação de que no ponto 28 da matéria de facto consta que tais obras não são removíveis sem detrimento do imóvel e que o levantamento de tais benfeitorias importaria a demolição de grande parte do imóvel.
Nem através de presunções judiciais pode concluir esta Relação que o levantamento das obras importaria o detrimento do imóvel pois essa matéria foi directamente levada ao art. 18º da base instrutória e submetida a prova pericial e testemunhal e obteve a referida resposta não impugnada. Ora, afastado um facto sobre o qual foi produzida prova pericial e testemunhal, não pode ele renascer por via de ilação porque, a ser assim, modificava-se a decisão sobre a matéria de facto fora das condições em que a lei o permite (v. art. 712º nº 1 al a) a c) do CPC) (sobre esta questão cfr os Ac do STJ de 12/2/2009 – CJ, XVII, 1º, pág. 90, de 3/3/2009 – CJ XVII, 1, pág. 117, de 8/10/2009 – P. 1834/03.0TBVRL-A.S1 e de 7/7/2010 – P. 2273/03.8TBFLG.G1.S1 – in www.dgsi.pt).
Mas vejamos se ainda assim, tem a ré direito a ser indemnizada por benfeitorias de acordo com as regras do enriquecimento sem causa, ao abrigo do disposto no art. 1273º do Código Civil.
O art. 289º nº3 do Código Civil, aplicável à resolução do contrato «ex vi» dos art. 433º e 434º, determina «É aplicável em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, directamente ou por analogia, o disposto nos artigos 1269º e seguintes».
Refere-se na sentença recorrida:
«(…) é a própria ré que reconhece na sua contestação (cfr Art. 163 e ss que as benfeitorias que realizou “não sendo absolutamente necessárias para a conservação do imóvel, eram indispensáveis ao exercício da actividade hoteleira do mesmo”. Alega ainda que as mesmas aumentaram significativamente o valor do imóvel.
(…)
As obras efectuadas pela ré não se enquadram no conceito legal de benfeitorias necessárias, de acordo com a definição dada pelo artigo 216º do C.C.. Estas são com efeito, “as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa”.
Trataram-se na verdade, de obras realizadas com vista à adaptação de um edifício que fora utilizado com serviços de uma seguradora, com o objectivo de nele ser instalado uma actividade hoteleira, tratam-se de benfeitorias úteis que apenas poderão ser.
Não se provou igualmente que as mesmas tenham valorizado o imóvel.
Assim, porque a ré não logrou provar tal como alegou e como lhe competia (já que o ónus da prova correspondente recaía sobre si nos termos do nº 1 do artigo 343º do Código Civil), que as obras que realizou tenham conduzido a um acréscimo do valor do imóvel, sendo certo que tornava-se ainda necessário demonstrar a impossibilidade de levantamento sem deterioração do local, entendemos que terá que improceder a sua pretensão indemnizatória, ficando ainda prejudicado o direito de retenção».
Dispõe o art. 1273º do Código Civil:
«1. Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela.
2. Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.».
De acordo com este normativo, o possuidor tem sempre direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias. Mas relativamente às benfeitorias úteis só poderá levantá-las desde que o possa fazer sem detrimento da coisa. Não podendo levantar as benfeitorias úteis para evitar o detrimento da coisa, então terá direito ao valor delas calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
A noção de benfeitorias é dada pelo art. 216º do Código Civil nestes termos:
«1. Consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa.
2. As benfeitorias são necessárias, úteis ou voluptuárias.
3. São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.».
Não resulta dos factos provados que alguma das obras realizadas tenha tido por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do imóvel. Portanto, não podemos concluir que a ré efectuou benfeitorias necessárias.
Mas também não se provou que tais obras tenham aumentado o valor do imóvel. Provou-se, tão só, que o seu custo foi de 459.105 €. Por isso, embora esteja provado que as obras eram indispensáveis para o exercício da actividade da ré, que assim adequou o imóvel ao exercício da indústria e comércio de pastelaria e instalou um estabelecimento moderno e funcional, também não é possível enquadrá-las no conceito de benfeitorias úteis.
Mas ainda que se concluísse que são benfeitorias úteis, nem mesmo assim poderia ser reconhecido à ré o direito a receber o seu valor calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Vejamos porquê.
Como já se disse, o dono da coisa só tem a obrigação de satisfazer ao possuidor o valor das benfeitorias - calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa – no caso de o seu levantamento causar detrimento à coisa. «O detrimento refere-se às coisas e não às benfeitorias. Quanto a estas, a possibilidade de detrimento não tem relevância jurídica» (cfr Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil anotado, vol III, edição de 1972, pág. 37).
No caso concreto, provou-se apenas que «As obras supra referidas realizadas pela ré não são removíveis, sem a sua destruição». Este facto corresponde à resposta ao art. 18 da base instrutória em que se pergunta: «Com a excepção de uma parte da instalação eléctrica, não são removíveis sem a demolição do imóvel, designadamente do seu telhado, das instalações sanitárias e das paredes erguidas?».
Portanto, mesmo que estivesse provado que o imóvel ficou valorizado com as obras realizadas pela ré, não lhe poderia ser reconhecido o direito a ver satisfeito o valor delas - calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa - por não se verificar o pressuposto legal de o seu levantamento causar detrimento ao imóvel.
Improcede, pois, também nesta parte a apelação da ré.
*
Por quanto se disse, improcede na totalidade a apelação da ré.*
D) Apelação da autora1ª questão – se a autora tem direito a fazer suas as rendas que recebeu da E…
Sustenta a autora: o tribunal não apreciou correctamente a matéria de facto ao condená-la a devolver as rendas recebidas do inquilino E…; a tribunal a quo, ao condenar a autora a devolver à ré as rendas que recebeu da E… violou as regras do enriquecimento sem causa previstas no art. 473º do Código Civil; a autora nunca fez qualquer confusão de que havia dois espaços geradores ou com potencialidades para gerar duas rendas ou seja, o espaço que estava a ser ocupado pela ré no montante de 1.500,00 €/mês e o que estava a ser ocupado pela E…, 150,00 €/mês, razão pela qual formulou dois pedidos distintos de rendas: al. E) para a parte efectivamente ocupada pela Ré e al. F) para as rendas que a autora tinha recebido do espaço ocupado pela E…. E assim, alega a autora, o tribunal a quo fez errada interpretação do alegado nos articulados ao incluir nos 1.500 €/mês a renda paga directamente à autora pela E… e ao absolver a ré dos pedidos formulados nas alíneas F) e G) da réplica.
No dispositivo da sentença recorrida consta, na parte que ora interessa:
«Condeno a ré a pagar à autora uma indemnização correspondente à quantia de € 1.500,00/mês desde 25.11.1999 até entrega efectiva do prédio, que nesta data perfaz o montante de € 204.000,00 euros, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos contados à taxa supletiva legal, desde a citação até integral pagamento.
Absolvo a ré dos demais pedidos contra si formulados, nomeadamente sob as alíneas F) e G) da réplica.
Julgo parcialmente provada e procedente a reconvenção, pelo que em consequência condeno a autora/reconvinda a entregar à ré a quantia por si recebida a título de rendas relativas ao estabelecimento comercial E…, no valor mensal de € 150,00/mês, desde 25.11.1999, até data da resolução em 17/02/2008, o que perfaz o montante global de € 14.700,00 euros (98 meses x 150 €) acrescida de juros de mora vencidos e vincendos contados à taxa supletiva legal desde a notificação da reconvenção até integral pagamento.».
Na fundamentação, lê-se:
«(…) A autora ao celebrar o contrato com a ré, entregando-lhe o imóvel na data da escritura (25/11/99), ficou privada de usufruir de rendas no valor mensal de € 1.500 euros.
Vale isto dizer que sofreu um prejuízo não inferior a € 204.000,00 euros (136 meses x 1.500 €), contabilizados até à presente data.
Porque não foi feita diferenciação em sede factual, temos de concluir que este valor se refere ao arrendamento total do imóvel, nele se incluindo também o valor da renda referente ao local onde se encontra instalado o estabelecimento comercial “E…”, que se encontrava efectivamente arrendado na data da celebração da escritura pública de compra e venda.».
Apreciando.
Na petição inicial a autora pediu a condenação da ré a pagar-lhe a título de indemnização a quantia de 1.500 €/mês desde a citação até entrega efectiva do prédio. Para tanto, invocou nos art. 19º e 20º, respectivamente, que «A Ré, apesar de não pagar o preço de venda do imóvel objecto do contrato, frui o mesmo como se o tivesse pago», e que «O imóvel, se estivesse na posse da Autora, render-lhe-ia pelo menos € 1.500,00/mês a título de rendas».
Na contestação, a ré alegou que a autora violou parcialmente o dever de entrega do imóvel pois continuou a receber as rendas de 150 €/mês referentes ao contrato de arrendamento sobre o nº … da Rua … onde está instalado o estabelecimento denominado E… e na reconvenção e pediu a condenação da autora a pagar-lhe a quantia de 15.300 € de rendas vencidas até 04/06/2008 (150 € x 102 meses) acrescida das rendas vincendas na pendência da acção e juros de mora.
Na réplica a autora ampliou o pedido, com estes fundamentos, em síntese:
- reitera o alegado no art. 20º da petição inicial;
- a ré deve indemnizar a autora de todos os prejuízos que esta teve em virtude do incumprimento do contrato e sua resolução;
- se não tivesse outorgado a escritura de compra e venda à ré e entregue o imóvel, teria, até à propositura da acção, auferido a título de rendas, o montante de 153.000 € (1.500 € x 102 meses) correspondentes às rendas de Dezembro/1999 a Abril/2008 (art. 123º da réplica);
- as rendas que recebeu do contrato de arrendamento que incide sobre o nº … da Rua … em nome da ré, tê-lo-ia recebido em seu nome, se não outorgasse o contrato de compra e venda (art. 129º da réplica);
- tais rendas a 150 €/mês desde Novembro de 1999 a Abril de 2008 perfazem o montante de 15.300 €, que terão de ser devolvidos à autora (art. 130º da réplica).
Concluiu, na réplica, na parte que ora interessa, nestes termos:
«Deve acrescentar-se ao pedido formulado na P.I. as seguintes alíneas:
E) – Condenar-se a Ré a pagar à Autora, a título de indemnização, a quantia de € 153.000,00, acrescido de juros legais, desde a notificação, até efectivo pagamento, referido no art. 123º deste articulado.
F) – Condenar-se a Ré a devolver à Autora, as rendas por esta recebidas, no montante de € 15.300,00, referida em Art. 130º deste articulado.
G) – Condenar-se a Ré a devolver à Autora as rendas que se vencerem do arrendamento que incide sobre o Nº … da Rua …, desde a citação até ao trânsito em julgado da presente acção».
Perante o que foi alegado na petição inicial e na réplica e os pedidos formulados nesses articulados, é manifesto que a autora fez a distinção entre as rendas no montante de 150 €/mês referentes ao contrato de arrendamento do espaço onde está instalada a E… e as rendas no montante de 1.500 €/mês que teria auferido pelo espaço que vem sendo ocupado pela ré.
Ora, está provado:
- Na data da escritura (25/11/1999) a Autora entregou o imóvel à Ré;
- A Autora vem recebendo mensalmente € 150,00 de rendas de um estabelecimento denominado E…, instalado no mesmo prédio (nº … da Rua …), que em 4.6.2008 ascendem a € 15.300,00 (102 meses);
- Nunca a Ré reclamou da Autora a devolução de tais rendas;
- A Autora não comunicou ao inquilino E… a venda do imóvel para que ele passasse a pagar as rendas à ré;
- Se o imóvel estivesse na posse da Autora, render-lhe-ia pelo menos € 1.500,00/mês a título de rendas.
Analisando estes factos, não aderimos ao entendimento expresso na sentença recorrida de que não foi feita diferenciação em sede factual e que no valor de 1.500 €/mês se inclui o valor da renda referente ao local onde se encontra instalado o estabelecimento comercial “E…”.
Portanto, a indemnização a que a autora tem direito no montante de 1.500 €/mês a título de rendas respeita apenas à parte do imóvel que vem sendo ocupada pela ré.
Mas isto não significa que os pedidos formulados em F) e G) devam proceder. Na verdade, como a ré nenhuma quantia recebeu a título de rendas da E…, não faz sentido condená-la na sua devolução.
Porém, a razão está do lado da autora ao não se conformar com a sua condenação a devolver à ré a quantia por si recebida a título de rendas, pois discordamos do enquadramento jurídico efectuado na 1ª instância sobre esta questão.
Refere-se na sentença recorrida:
«(…) Relativamente ao contrato de arrendamento relativo ao estabelecimento comercial “E…”, que já existia na data da entrega do imóvel à compradora, parece-nos ser de aplicar o disposto no art. 1057º do C. Civil nos termos do qual, o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e nas obrigações do locador.
Vale isto dizer que a aqui ré, com a entrega do imóvel que lhe foi vendido com reserva de propriedade, adquiriu o direito de gozar e usufruir o imóvel, tendo por isso sucedido nos direitos do locador (a aqui autora) nos termos da norma citada.
(…)
A autora recebeu pois indevidamente, estas quantias, encontrando-se obrigada, por isso, a devolvê-las à aqui ré.
(…).».
De harmonia com o disposto no art. 409º nº 1 do Código Civil «Nos contratos de alienação é lícito ao alienante reservar para si a propriedade da coisa até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte ou até à verificação de qualquer outro evento».
Portanto, o contrato de compra e venda dos autos foi realizado sob condição suspensiva quanto à transferência da propriedade (neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil anotado, Vol I, 4ª ed, pág. 376).
Estabelece o art. 1057º do Código Civil que «O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo».
Em anotação a este artigo dizem Pires de Lima e Antunes Varela: «A posição jurídica do locador só pode transmitir-se quando se transmita o direito com base no qual foi possível celebrar o contrato. A transmissão dos direitos e obrigações do locador, compreensivelmente, escreve Galvão Teles (Contratos civis, pág. 49), só pode produzir-se quando ao mesmo tempo se transfira o direito a cuja sombra foi celebrado e vive o contrato de locação.» (in Código Civil anotado, Vol II, 4ª ed, pág. 400).
A ré não chegou a adquirir o direito de propriedade pois julgou-se resolvido o contrato de compra e venda a prestações com reserva de propriedade. Em consequência, não foi transmitido para a ré o direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento relativo ao espaço onde está instalado o estabelecimento denominado E…. Por isso, não foi transmitida para a ré a posição de locadora no contrato de arrendamento, razão pela qual não tem direito às rendas.
Daí que não tenha fundamento legal a condenação da autora a entregar à ré as rendas que recebeu, impondo-se a revogação da sentença nesta parte.
*
2ª questão - se a autora tem direito a fazer sua a 1ª prestação paga pela ré Na sentença recorrida foi a autora condenada a devolver à ré a quantia que esta pagou correspondente à 1ª prestação do preço, como pedido pela ré em reconvenção.
A autora não se conforma com esta decisão sustentando que no contrato de compra e venda não foi estipulada nos termos gerais a ressarcibilidade de todo o prejuízo sofrido como era consentido pelo nº 1 do art. 935º do Código Civil e não invocou outros prejuízos além da perda de rendimentos a título de rendas, por considerar que fazia sua a primeira prestação paga por esta não ultrapassar o limite de metade do preço previsto no nº 2 do art. 935º e que a manter-se esta decisão haveria um locupletamento da ré à sua custa.
Na sentença recorrida fundamentou-se a condenação nestes termos: «Também é devida à ré, tal como a mesma peticionou, em consequência da resolução do contrato a devolução pela autora da primeira prestação que aquela lhe pagou, no valor de 235.682,00 euros, por força do disposto no art. 433º do C.C..».
O art. 433º do Código Civil prescreve: «Na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico».
O art. 434º prevê:
«1. A resolução tem efeito retroactivo, salvo se a retroactividade contrariar a vontade das partes ou a finalidade da resolução.
2. Nos contratos de execução continuada ou periódica, a resolução não abrange as prestações já efectuadas, excepto se entre estas e a causa da resolução existir um vínculo que legitime a resolução de todas elas.».
Este contrato não é de execução continuada ou periódica, pelo que é inaplicável o nº 2 do art. 434º.
O nº 1 do art. 289º do mesmo Código preceitua: «Tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente».
No art. 935º, invocado pela autora, prevê-se:
«1. A indemnização estabelecida em cláusula penal, por o comprador não cumprir, não pode ultrapassar a metade do preço, salva a faculdade de as partes estipularem, nos termos gerais, a ressarcibilidade de todo o prejuízo.
2. A indemnização fixada pelas partes será reduzida a metade do preço, quando tenha sido estipulada em montante superior, ou quando as prestações pagas superem este valor e se tenha convencionado a não restituição delas; havendo, porém prejuízo excedente e não se tendo estipulado a sua ressarcibilidade, será ressarcido até ao limite da indemnização convencionada pelas partes.».
A noção de cláusula penal é dada pelo nº 1 do art. 810º do Código Civil nestes termos: «As partes pode, porém, fixar por acordo o montante da indemnização exigível; é o que se chama cláusula penal».
Como bem nota a autora, no contrato não foi estabelecida cláusula penal.
Também não foi convencionada a não restituição das prestações pagas.
Mas apesar de não ter sido estabelecida cláusula penal podia a autora formular pedido de indemnização ao abrigo do disposto no art 801º do Código Civil que prevê: «Tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização pode resolver o contrato (…)».
Como resulta do art. 474º do Código Civil, a obrigação de restituição com base no enriquecimento sem causa tem natureza subsidiária, pois «Não há lugar à restituição por enriquecimento, quando a lei facultar ao empobrecido outro meio de ser indemnizado ou restituído (…)».
E a verdade é que no art. 120º da réplica a autora alegou que «A ré deve indemnizar a Autora de todos os prejuízos que esta teve, em virtude do incumprimento do contrato e da sua consequente resolução» e pediu a condenação da ré no pagamento de indemnização correspondente às rendas que poderia ter recebido se o imóvel não estivesse ocupado por esta.
Assim, não tem fundamento legal a oposição da autora à restituição da prestação paga pela ré para ser ressarcida pelos prejuízos causados pelo incumprimento da ré ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa.
Dai que, nesta parte, tenha de improceder a apelação.
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IV – DecisãoPelo exposto, decide-se:
1. julgar improcedente a apelação da ré;
2. julgar parcialmente procedente a apelação da autora e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida na parte em que condenou a autora a entregar à ré as quantias por si recebidas a título de rendas relativas ao estabelecimento comercial “E…” no valor mensal de 150 €/mês;
3. condenar a ré nas custas da sua apelação;
4. condenar a autora e a ré nas custas da apelação da autora na proporção de vencido
Porto, 9 de Janeiro de 2012
Anabela Moreira de Sá Cesariny Calafate
José Eusébio dos Santos Soeiro de Almeida
Maria Adelaide de Jesus Domingos