Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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COMPRA E VENDA
DESISTÊNCIA
PROMITENTE-COMPRADOR
VENDA A TERCEIRO DO BEM PROMETIDO
II – Em tal quadro fáctico, a impossibilidade jurídica de contratar decorrente da venda a terceiro do bem prometido vender não consubstancia incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte do promitente-vendedor.
Em 31.1.2003, no .º Juízo Cível, do Tribunal Judicial de Gondomar, B………. intentou acção declarativa, com processo ordinário, contra C………. e mulher D……….,
pedindo a condenação destes no pagamento do sinal prestado por si em dobro, seja, a quantia de € 9.9775,96, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 3.11.1999,
porquanto, em 6.8.1996, os RR prometeram vender-lhe o lote de terreno nº .., da E………., do ………., ………., matriciado no art. 10774, mediante o pagamento do preço de € 21.947,11. A título de sinal e princípio de pagamento o Autor entregou-lhes a quantia de € 4.987,98, sendo a diferença a pagar no acto da respectiva escritura.
Com brevidade, os RR comprometeram-se a marcar a escritura, mas por divergência quanto a medida do lote, desentenderam-se.
Em finais de Setembro de 2002, o Autor procurou os RR para a realização da escritura; mas então, veio a saber que os RR haviam vendido o lote a terceiro, por acto notarial de 3.11.1999.
Há incumprimento definitivo, só imputável aos RR.
Contestando, os RR
.excecpionaram com o caso julgado da acção declarativa com processo sumário nº …/97, deste mesmo Tribunal e .º Juízo Cível, proposta pelo Autor contra os RR, com identidade de pedido e de causa de pedir, tendo sido os RR absolvidos, por decisão de 14.9.2002, com trânsito em julgado; e
.impugnando, alegaram não ter o Autor, em tempo, querido outorgar o contrato prometido, tendo declarado o terreno já lhe não interessar; ficando os RR a entender que dele havia desistido; daí, tenha ele perdido o sinal entregue a favor dos RR. Por isso, depois e já desvinculados da promessa, vieram a vendê-lo a outrem.
Concluem pela improcedência da acção e sua absolvição.
O Autor replicou ao excepcionado.
Proferiu-se saneador, julgando-se da improcedência da invocada excepção do caso julgado e tendo por verificados todos o pressupostos processuais.
Elaborou-se o condensador.
Produzida prova em audiência de discussão e julgamento, o Tribunal teve por provado:
A).-Em 6.8.1996, os RR prometeram vender ao Autor o lote de terreno para construção nº .., da E………., sito no ………., ………., Gondomar, descrito na Conservatória sob o nº 00829/110687 e matriciado no art. 10774,
B).-mediante o pagamento do preço de € 21 947,11.
C).-A título de sinal e princípio de pagamento, o Autor entregou aos RR a quantia de € 4. 987,98,
D).-sendo que o restante do preço em dívida, € 16 959,13, seria pago pelo Autor no acto da outorga da respectiva escritura de compra e venda.
E).-Obrigaram-se os RR a marcá-la o mais breve possível (aproximadamente 8 dias).
F).-Em 21.4.1997, o Autor havia instaurado, neste mesmo Tribunal, mas no .º Juízo Cível, contra os RR (os mesmos daqui) acção declarativa com processo sumário, com o nº …/1997
pedindo
-a declaração de nulidade deste mesmo contrato promessa,
.por inobservância de forma; se não,
.por falta de determinabilidade do seu objecto; se não,
-a declaração da sua anulabilidade,
.por haver erro sobre o objecto negocial; e, em consequência, em qualquer dos casos,
-a condenação dos RR a restituírem ao Autor a quantia de PTE 1.000.000$00 (€ 4. 987,98), que deste receberam a título de sinal e princípio de pagamento “ex vi” contrato, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação,
G).-sendo que, nessa acção, tendo-se por provados os seguintes factos:
1.-Em 6.8.1996, os RR prometeram vender ao Autor, que, por sua vez, lhes prometeu comprar, o lote de terreno nº .., sito na E……….,
2.-pelo preço de PTE 4.400.000$00.
3.-Por conta do preço e a título de sinal, o Autor entregou aos RR, que declararam no acto (6.8.1996) ter recebido a quantia de mil contos.
4.-Ficou acordado entre os contraentes que o restante do preço da compra e venda, no montante de PTE 3.400.000$00, seria pago no acto da respectiva escritura pública do lote 79.
5.-O contrato foi apenas assinado pelos RR, na qualidade de promitentes vendedores.
6.-O lote de terreno objecto do escrito contém somente a referência a um lote de terreno na E………., como lote ..; sendo omisso no tocante ao local, à sua descrição predial e situação matricial.
7.-O Autor procedeu à medição do terreno;
8.-verificou-se que o lote do terreno, objecto do contrato promessa, não tinha 13 m de frente.
9.-O Autor não teria celebrado o contrato promessa, se soubesse que a frente do lote não tinha 13 m.
10.-O Autor e os RR reuniram-se no terreno.
11.-O Autor viu o terreno à sua vontade, constatando as respectivas características,
foi sentenciada, em 14.9.2002, e transitou em julgado, a improcedência da acção e absolvição dos RR dos pedidos.
H).-Por escritura notarial de 3.11.1999, os RR venderam a F………. e mulher o lote .. ora em causa [referido em A)] pelo preço de PTE 3.5000.000$00 (€ 17.457,93).
1.-O Autor, após conhecer esta decisão referida em G) – cfr. F) – procurou contactar os RR,
2.-o que não conseguiu.
3.- ..........
4.-Na p. i. da acção referida em F) (proposta em 21.4.1997), o Autor declarou que não pretendia a celebração do contrato prometido e que pretendia a restituição da quantia que havia entregue (a título de sinal e princípio de pagamento) aos RR.
5.-Durante a pendência da acção F), o Autor disse, por várias vezes, que os RR podiam vender ou fazer do terreno A) o que quisessem, por não o querer para nada;
6.-reafirmando, por várias vezes, que nem por um preço inferior, “mesmo dado”, aceitaria ficar com o terreno A).
7.-O Autor proferiu estas expressões - referidas em 5 e 6 – nas ocasiões em que as partes se deslocaram a Tribunal, no âmbito da acção F).
8 e 9.- ................
Com base no que se sentenciou
.a parcial procedência da acção, condenando os RR a pagarem ao Autor a quantia de € 4.987,98, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
.No mais, improcedendo.
Inconformados, os RR apelaram; e, alegando, concluíram (at. s 684º-3 e 690º-1, CPrC):
-a promessa de venda do lote .. por parte dos RR foi acompanhada pela entrega do “sinal” por parte do Autor,
-que, depois, veio a desistir do contrato prometido.
-Houve incumprimento definitivo do contrato promessa pelo Autor, havendo perda do “sinal” a favor dos RR
Deve revogar-se a decisão recorrida, julgando-se improcedente a acção e absolvendo-se os RR dos pedidos.
Não foram apresentadas contraalegações.
Conhecendo.
Está inquestionada a matéria de facto articulada e tida por demonstrada na decisão “a quo”, pelo que, atrás transcrita, ora “ad quem” também ela se tem como assente.
Na indagação, interpretação e aplicação das regras jurídicas somente tais factos articulados positivos relevam e se hão-se ter em linha de conta (art.s 659º-2 e 664º, CPrC).
Alinhando-os, no quanto baste, e cronologicamente, temos:
-que, em 6.8.1996, os RR prometeram vender ao Autor o lote de terreno .., pelo preço, a pagar pelo Autor, de € 21.947,11; logo, lhes tendo entregue este, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 4.987,98 (mil contos);
-em 21.4.1997, o Autor instaurou a acção …/1997 contra os RR (os mesmos aqui), pedindo a declaração de invalidade do contrato e a restituição pelos RR do sinal passado de 1.000 contos, que lhes havia entregue; a qual veio a ser julgada improcedente;
-Na petição inicial dessa acção …/97, ajuizada em 21.4.97, o Autor declarou que não pretendia a celebração do contrato prometido, mas tão só a restituição do sinal entregue aos RR; o que, na sua pendência judicial, confirmou, afirmando que os RR podiam vender o lote .. em causa ou fazer dele o que quisessem, pois não o queria para nada ...
-em 3.11.1999, os RR venderam o lote .. em causa a terceiro ...
-em 31.1.2003, foi instaurada esta acção …/03, cujo pedido e causa de pedir já aqui conhecemos, como os factos articulados e tidos por demonstrados, por constantes do relatório precedente.
No quadro factual demonstrado, a instância recorrida
.tem como válido o contrato promessa só assinado pelos RR,
.à conduta do Autor não podem ser aplicadas as regras jurídicas que pressupõem o incumprimento da obrigação de contratar, porque – diz-se aí – não assumira esta,
.”ut” contrato promessa “sub judice”, o Autor é apenas credor dos RR, quanto à obrigação destes contratarem no futuro,
.a venda a terceiro do prédio inicialmente prometido vender ao Autor permite concluir pela aceitação pela parte dos RR da extinção da obrigação da venda, por via da manifestação da vontade negocial do Autor de eximir os RR (promitentes vendedores) da obrigação de celebrarem o contrato – não pretendendo o cumprimento da promessa, mas somente a restituição do sinal passado.
Divergimos parcialmente, pois jamais, em tempo útil, causal e adequadamente, aos comportamentos recíprocos das partes, quanto ao contrato promessa em causa, podemos aceitar que a conduta posterior dos RR à conduta concreta do Autor de que não pretendia o cumprimento da promessa dos RR de lhe vender o lote .., mas somente a restituição do sinal (mil contos) prestado, fosse da sua aceitação.
Clara e expressamente se lhe opuseram na acção intentada pelo Autor …/97, e nela obtiveram sucesso; a acção improcedeu e eles não viram declarada a invalidade do negócio nem foram condenados a restituir o sinal em singelo, como nela se pedia.
Porque assim é, definitivamente com o trânsito em julgado de tal decisão judicial, o Autor modelou nova cauda de pedir (já não a falta de forma do contrato promessa, o erro e indeterminabilidade do seu objecto, como na 1ª acção …/97), qual seja, a do incumprimento definitivo por parte dos RR, consubstanciado na venda do lote .. a terceiro, e propõe esta nova acção “sub judice” …/2003
Ainda que tendo por base as duas acções o mesmo contrato promessa, agora e pela nova “causa petendi” já quer a devolução do sinal em dobro; que o Tribunal recorrido, na sua interpretação oficiosa e especiosa - que entendemos pelo ora referido não causalmente adequado aos factos e situação demonstrados e aqui a considerar - já julgou proceder, ainda que tão só quanto à restituição do sinal prestado em singelo, por entender, embora inexistindo responsabilidade alguma (pelo não cumprimento da promessa por parte dos RR, seja ) pela não celebração do contrato prometido, dever ser aplicada a regra enunciada no nº 1, do art. 442º, CC .
É que entendemos, na confrontação e sequência lógica e cronológica dos factos provados que os RR nunca aceitaram alguma eventual remissão (art. 863º, CC) por parte do credor/Autor e/ou alguma vez se propuseram devolver-lhe o sinal passado pelo Autor, sequer em singelo. Posição dos RR que naquela acção …/97 foi sancionada pela improcedência da acção.
Esta 2ª acção …/03 pretende contornar o “insucesso” dessa 1ª acção …/97, o que entendemos não consegue obter êxito também, porque a nova causa de pedir – venda do lote a terceiro, em 3.11.1999, só tem lugar após os RR saberem logo da p. i. da 1ª acção, proposta em 21.4.97, que o Autor não pretendia a celebração do contrato prometido: contrato de compra e venda do lote de terreno .. .
Na realidade, conforme aos factos provados, nenhuma responsabilidade é imputável aos RR pela não celebração do contrato prometido com o Autor. Antes, tão só o comportamento real e concreto (provado) deste, beneficiário e destinatário comprador do lote .., renunciando e/ou desistindo da sua aquisição - «os RR podiam vendê-lo ou fazer dele o que quisessem, por o não querer para nada, não o querendo por um preço inferior, ou mesmo dado aceitaria ficar com ele» (sic) – levou e foi a «causa dans» de, supervenientemente, os RR/apelantes alienarem o lote 79 a terceira pessoa.
Não vemos algum obstáculo legal à renúncia e/ou desistência efectivada pelo Autor. “Tal qual” o que “a quo” se demonstrou.
Seguramente, produzir-se-ão os seus efeitos independentemente de aceitação dos promitentes vendedores/RR; que até, em consequência da sua contestação, viram a acção improceder
O Autor, pelo seu comportamento – demonstrado – pela sua manifestação unilateral de vontade, abdicou “sponte sua” de um direito que lhe cabia. Assim e por isso, logo o perdeu, deixou de o ter, não podendo jamais “tal qual” fazê-lo revivescer.
Daí, e depois, com tal perda de interesse manifestada pelo Autor/credor pela efectivação da declaração negocial dos RR, promitentes vendedores – venda do lote .. – estes, agora e só por isso, o venderam a terceiro.
A promessa do contrato futuro feita pelos RR, obrigando-se a celebrar o contrato de (compra e) venda do lote .., só não foi cumprida porque a ela o Autor renunciou e/ou desistiu.
Antes de se verificar esta manifestação de vontade do Autor, os RR jamais tiveram algum comportamento – comprovado (e único que releva) – que pudesse comprometer a concretização do contrato prometido ou definitivo de venda do lote.
Após o Autor declinar a efectivação da correspondente aquisição, mostrando aos RR que já não tinha qualquer interesse em contratar, é que estes, só por isso, se sentiram livres para o poderem alienar a outrem.
Agora, fizeram-no no exercício do princípio da liberdade contratual, sem violarem as regras da boa fé e de deveres acessórios de conduta perante a contraparte, o Autor.
Repete-se.
O incumprimento definitivo, por qualquer forma, não se fica a dever aos RR; a não concretização da venda do lote por estes ao Autor é imputável somente à desistência deste, que assumidamente a declarou na p. i. da 1ª acção …/97; daí, perante tal comportamento e manifestação de vontade declinante da efectivação do contrato prometido, e a partir de agora, pudessem os RR, agora confrontados com a atitude negativa do Autor, passar a dispor do lote livremente; o que vieram a fazer, em 3.11.1999; e, em consequência, possam eles exercer, em relação ao sinal prestado pelo Autor, o direito de o fazer seu.
Desistindo do direito á compra da coisa o «accipiens», os «tradens» passaram desde então também a dela poderem dispor ...
A responsabilidade da ruptura do cumprimento da obrigação pelos RR cabe – pelo demonstrado – ao credor, que renunciando e desistindo do direito á compra, legitimou o comportamento alienante subsequente dos RR, tornando-o efeito adequado dela.
Os RR nenhuma responsabilidade tiveram na superveniente impossibilidade jurídica do cumprimento, visto o Autor ter liberado os RR da obrigação que perante ele estes haviam assumido.
Se não antes, pelo menos com a propositura da acção …//97 pelo Autor, os RR disso tomaram conhecimento.
O art. 442º, 1 e 2, CC, tem carácter de generalidade, sendo aplicável a todos os negócios em que haja sinal passado e em que a lei substitui a indemnização dos danos específicos, em cada caso verificados, pela penalização que aí se prevê.
Ainda que de promessa unilateral se trate, temos por inegável que é um contrato, em si perfeito, e autónomo em relação ao contrato prometido.
A venda a terceiro do lote .. não é pois causa adequada do incumprimento definitivo do contrato promessa assinado pelos RR; tão só sendo, em primeiro lugar e previamente, efeito adequado e consequente, legitimado no seu exercício, pela antes manifestada desistência ou renúncia do direito correlativo do Autor à emissão da declaração negocial de venda pelos RR, e traduzindo agora, depois dela, autónomo exercício de um seu direito de liberdade de contratar o lote .. – já liberto – com outrem.
Razão de fundo ou material não há que prejudique a interpretação que se perfilha, pois a ela é conducente tão só o comportamento declinante havido pelo Autor, para quem os factos demonstrados, em primeira linha e à cabeça, induzem exclusiva responsabilidade na não concretização do contrato prometido. Disso resulta, como consequência legal, a perda do sinal que, espontânea e voluntariamente, prestou, entregando-o aos promitentes vendedores.
Só o Autor quis, por si, terminar com o contrato, dele desistindo.
E uma vez extinto, tem de se sujeitar ao «quantum respondeatur» (também uma das funções do montante pré-determinado do sinal prestado) cujo incumprimento só ele gerou - perdendo o sinal, independentemente do montante ou até da existência de dano efectivo.
É que, afinal, a lei nada objecta a que este instituto previsto no art. 410º-1, CC, voltado para a generalidade, possa ter como objecto a realização de um negócio jurídico ainda que unilateral.
Termos em que se decide,
-julgar procedente a apelação; e, em consequência,
-se revoga a sentença impugnada; e, em sua vez,
se julga a acção improcedente e, consequentemente, se absolvem os RR dos pedidos formulados.
Custas de ambas as instâncias pelo Autor/apelante.
Porto, 27 de Setembro de 2007
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha
Fernando Manuel Pinto de Almeida
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo