Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 7586/06.4TBMAI.P1 |  |
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
CADUCIDADE
PRAZO
COMISSÃO
II - Só assim se evita um possível conluio entre o vendedor e o comprador no sentido de afastarem o mediador e não lhe pagarem o trabalho realizado, e que acabou por ser decisivo na concretização do negócio.
Acordam os juízes nesta Relação:
Os recorrentes B………. e esposa C………, residentes na Rua ………., n.º …, em ………., Maia vêm interpor recurso da douta sentença que foi proferida nesta acção declarativa de condenação, com processo sumário, que lhes instaurara a recorrida “D………., Lda.”, com sede na Rua ………., n.º …, no Porto e corre termos no ..º Juízo do Tribunal Judicial da comarca da Maia (ora a fls. 159 a 171 e que julgou parcialmente procedente a acção, condenando-os a pagarem àquela a quantia de 7.500,00 e juros, com o fundamento aí invocado de que existiu um contrato de mediação imobiliária entre as partes e tal valor corresponde à remuneração dos serviços prestados), intentando vê-la agora revogada e alegando, para tanto e em síntese, que não concordam com a decisão tomada sobre a matéria fáctica, porquanto todos os factos tidos por provados devem ser considerados não provados “ou, em alguns casos, parcialmente provados” (concretizando a sua discordância em relação às respostas que foram dadas aos quesitos 1º, 2º, 3º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º e 10º da base instrutória, sobre os quais “nenhuma prova foi produzida neste sentido, antes pelo contrário”, aduzem) – depois fazendo incidir a análise nos depoimentos prestados pelas testemunhas E………. e F………., reportando: “é forçoso concluir que os depoimentos das testemunhas E………. e F………. são, em grande parte, antagónicos”. “Para além disso, deve este Tribunal ter presente que, por mera cautela, os recorrentes invocaram na sua Contestação (arts. 86º, 87º e 88º) a caducidade do referido contrato de mediação imobiliária” – sendo que “o Tribunal ‘a quo’ não se pronunciou quanto à mesma”. O recurso deverá, assim, vir a alcançar provimento, revogando-se a sentença impugnada.
Vem a agora recorrida “D………., Lda.” contra-alegar (fls. 202 a 219) para dizer, também em síntese, que os recorrentes não têm razão, como pretende demonstrar com a transcrição de excertos dos depoimentos das testemunhas ouvidas, pelo que não há nada a alterar ao decidido em termos de matéria de facto (“deve manter-se, por isso, a decisão sobre a matéria de facto que integra a base instrutória, designadamente no que diz respeito aos artigos 1º a 3º e 5º a 10º, devendo os mesmos manter-se como provados”, aduz). E “em resultado da inalterabilidade da matéria de facto, é forçoso concluir-se pela condenação dos Apelantes no pagamento à sociedade Apelada da quantia de 7.500,00 € correspondente à sua contraprestação pela actividade de mediação, desenvolvida no negócio de compra e venda do prédio pertencente aos Apelantes”. Pelo que não deverá ser agora dado provimento ao recurso, mantendo-se integralmente a douta sentença recorrida.
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Vêm dados por provados os seguintes factos:
1) A Autora é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de mediação imobiliária, possuindo a licença AMI …. (alínea A) Especificação).
2) Por escritura pública celebrada a 7 de Julho de 2006, os RR declararam vender à sociedade “G………., Lda.”, que declarou comprar, pelo preço de 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil euros), o terreno para construção designado por lote número vinte e oito, sito no ………., em ………., Maia, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o número setecentos e quarenta e cinco de ………., registado a favor dos vendedores pela inscrição G-3, inscrito na matriz sob o artigo 985º (alínea B) da Especificação).
3) Em 21 de Junho de 2005, a A., através do seu vendedor E………., acordou verbalmente com os RR que aquela se obrigava a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel supra identificado em B), pelo preço de 260.000,00 (duzentos e sessenta mil euros) – (resposta ao quesito 1º).
4) Acordaram também as partes que a Autora não teria exclusividade na promoção da referida compra e venda (resposta ao quesito 2º).
5) Acordaram ainda as partes que, no caso de venda desse imóvel pela quantia de 260.000,00 (duzentos e sessenta mil euros), os Réus pagariam à A. o montante de 7.800,00 (sete mil e oitocentos euros), acrescido do respectivo IVA (resposta ao quesito 3º).
6) Após a realização de algumas diligências, a Autora conseguiu como interessado para a compra do referido imóvel a sociedade “G………., Lda.” (resposta ao quesito 5º).
7) Em 1 de Julho de 2005, na residência dos Réus, teve lugar uma reunião entre a Autora, através do seu sócio H………, e o Réu marido, na qual a A. comunicou ao Réu marido a existência da sociedade interessada na compra do imóvel (resposta ao quesito 6º).
8) Nessa reunião, a Autora e o Réu marido estabeleceram as condições do negócio de compra e venda do imóvel (resposta ao quesito 7º).
9) Ainda nessa reunião, o Réu marido entregou à Autora a identificação matricial do prédio em causa, o documento comprovativo da aprovação de um projecto de arquitectura para o edifício a construir no mesmo e o respectivo projecto de arquitectura e planta de loteamento (resposta ao quesito 8º).
10) Posteriormente, a A., através do seu sócio H………., contactou a sociedade interessada na compra do imóvel no sentido de marcar uma reunião com os representantes desta a fim de discutirem a celebração do negócio visado (resposta ao quesito 9º).
11) A 5 de Agosto de 2005 realizou-se a referida reunião, nas instalações da sociedade “G…….., Lda.”, na qual a Autora apresentou ao Réu marido os representantes da dita sociedade (resposta ao quesito 10º).
12) A Autora contactou algumas empresas de arquitectura no sentido de reunir as melhores propostas para a conclusão do referido projecto (resposta ao quesito 13º).
13) A Autora contactou quer o Réu marido, quer a tal sociedade “G………., Lda.”, dando-lhes conhecimento das propostas recolhidas (resposta ao quesito 14º).
14) Na reunião referida no quesito 9º), que decorreu nas instalações dessa sociedade “G………., Lda.”, e na qual estiveram presentes o sócio gerente desta sociedade, o Réu marido e a Autora, foram entregues à Autora as fotocópias dos bilhetes de identidade e dos cartões de contribuinte dos Réus e do representante da referida sociedade (resposta ao quesito 15º).
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Ora, a questão que demanda apreciação e decisão da parte deste Tribunal ‘ad quem’ tem que ver com a reanálise da prova produzida nos autos em ordem a aquilatar da conformidade com ela das respostas que foram dadas aos quesitos 1º, 2º, 3º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º e 10º da base instrutória (que, segundo os recorrentes, deverão agora obter uma resposta de não provados). É isso que ‘hic et nunc’ está em causa, como se vê das conclusões do recurso apresentado.
[Haverá também que abordar-se e decidir-se a questão da caducidade do contrato de mediação imobiliária alegadamente celebrado entre as partes, a qual foi invocada pelos Réus na contestação, mas não terá sido objecto de qualquer pronúncia na 1ª instância. Porém, porque a sua decisão nesta instância depende primeiro da fixação dos factos provados e não provados – para se saber se há ou não actividade que deva ser remunerada ainda antes do contrato ter caducado –, será apreciada apenas depois de decidida essa questão da fixação dos factos.]
Vejamos.
Começando, pois, pela questão da reanálise da matéria de facto, há que dizer que os recorrentes não deixam de especificar nas suas doutas alegações de recurso os concretos pontos de facto da base instrutória que agora consideram incorrectamente julgados, como lhes competia e o impõe a alínea a) do n.º 1 do artigo 690.º-A do Código de Processo Civil (ainda no domínio do velho regime dos recursos anterior ao que foi introduzido pelo Decreto-lei n.º 303/2007, de 24 de Agosto, por força dos seus artigos 11.º, n.º 1 e 12.º, n.º 1), assim se percebendo exactamente do que discordam e pretendem ver alterado nesta sede. E tal é perceptível também para a recorrida, tanto que lhes responde directa e pertinentemente.
É que não se pretende aqui um segundo julgamento da matéria de facto, apenas colmatar erros ou contradições que sejam detectáveis e resultem dos próprios elementos juntos aos autos, sejam documentos, sejam os depoimentos gravados das testemunhas (“A garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência – visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso”, escreveu-se logo no preâmbulo do Decreto-lei n.º 39/1995, de 15 de Fevereiro, que introduziu o sistema do registo das provas em audiência e o recurso nessa matéria).
E, assim, impõe desde logo esse artigo 690.º-A, n.º 1 do Código Processo Civil que o recorrente, quando impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, especifique obrigatoriamente, sob pena de rejeição, quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (alínea a)) e quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto que impugnou, diversa da recorrida (alínea b)) – isto para além de ter de indicar, se for caso disso, os depoimentos gravados em que se funda, por referência ao que tiver ficado assinalado na acta (n.º 2 do mesmo artigo).
Ora, o citado dispositivo legal – ao obrigar o recorrente, quando impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, a especificar, sob pena de rejeição, “quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados” e os concretos meios probatórios em que se baseia – intenta precisamente isso: facilitar, à outra parte como ao Tribunal, a localização precisa dos problemas a resolver no meio de um processo que pode ter centenas de factos e dezenas de documentos e depoimentos de testemunhas.
Mas esse ónus vem cumprido ‘in casu’ e até de uma forma minuciosa, nem deixando os recorrentes de indicar os precisos pontos que motivam a sua discordância (e pretendem ver alterado o que ficou decidido em 1.ª instância) e indicando os documentos e depoimentos das testemunhas que identificam, em que baseiam essa sua discordância – e assinalam os locais da gravação onde se encontram os segmentos dos depoimentos em que se fundam. O normativo em causa está, pois, cumprido, bem como alcançada a respectiva finalidade.
Porém, repete-se, não estamos perante um segundo julgamento de toda a matéria fáctica constante dos autos – tanto que para alterar a decisão de facto da 1.ª instância não basta uma simples divergência, sendo necessário demonstrar, pelos concretos meios de prova produzidos, que se verificou erro de apreciação, o que não será fácil quando não sejam inequívocos no sentido pretendido pelo recorrente, sendo que “o Tribunal da Relação só deve alterar a matéria de facto nos casos de manifesta e clamorosa desconformidade dos factos assentes com os meios de prova disponibilizados nos autos, dando prevalência ao princípio da oralidade, da livre apreciação da prova e da imediação”, como se lê no sumário do douto Acórdão desta Relação do Porto de 04 de Abril de 2005, publicado pelo ITIJ e com a referência n.º 0446934 (no mesmo sentido, o douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27 de Setembro de 2005, publicado pelo ITIJ e com a referência n.º 05A2200: “A plenitude do segundo grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto sofre naturalmente a limitação que a inexistência de imediação necessariamente acarreta, não sendo, por isso, de esperar do tribunal superior mais do que a sindicância de erro manifesto na livre apreciação das provas. O Tribunal da Relação só em casos de manifesto erro de julgamento deve alterar a matéria de facto dada como provada com base em depoimentos gravados”).
Quanto à questão propriamente dita da matéria de facto que foi julgada de provada e que, no entendimento dos recorrentes, deveria ter sido considerada de não provada (respostas dadas aos quesitos 1º, 2º, 3º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º e 10º da base instrutória), não cremos, porém, salva melhor opinião, que os apelantes tenham agora razão nas objecções que levantam ao trabalho do Mº Juiz ‘a quo’.
Nesta matéria rege o artigo 712.º do Código de Processo Civil, sendo que a lei é muito clara na enumeração das diversas possibilidades que tem o tribunal da Relação de alterar a decisão do tribunal da 1.ª instância sobre a matéria de facto. No caso ‘sub judicio’, vem impugnada precisamente essa decisão tomada com base em documentos juntos aos autos e em depoimentos que se encontram gravados, pelo que nada obsta a que este tribunal ‘ad quem’ reaprecie as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, “tendo em atenção o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados”, nos termos que vêm previstos no n.º 2 desse normativo legal.
E aqui importa realçar, desde logo, em abono do trabalho do Sr. Juiz – concorde-se ou não com ele –, o facto do despacho em que o mesmo respondeu aos quesitos (ora a fls. 150 a 152) estar devidamente fundamentado, como dele consta. Houve aí uma preocupação de elucidar os respectivos destinatários, ou quem lê o processo, sobre o percurso que o julgador fez para responder dessa e não de outra maneira aos quesitos que vinham formulados – e isso só abona em favor da decisão tomada –, em obediência às exigências estabelecidas no artigo 653.º, n.º 2 do Código Processo Civil: “a matéria de facto é decidida por meio de acórdão ou despacho, se o julgamento incumbir a juiz singular; a decisão proferida declarará quais os factos que o tribunal julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas e especificando os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador” (sublinhado nosso), provindo essa redacção, como escreve o Dr. Lopes do Rego no seu “Comentários ao Código de Processo Civil”, no volume I, 2ª edição, a páginas 544, “no essencial, do Decreto-lei n.º 39/95, de 15 de Fevereiro, implicando um claro alargamento e aprofundamento do dever de fundamentação das decisões judiciais, proferidas pelo juiz singular ou pelo tribunal colectivo, sobre a matéria de facto relevante para o julgamento do pleito” (sic).
Sem nunca esquecer, neste tipo de casos, que quem fez o julgamento foi ele (conforme as actas da audiência de fls. 98 a 100, 123 a 126 e 147 a 149 dos autos) e teve, por isso, acesso a elementos e dados a que nenhum outro julgador mais terá – tendo-se, inclusive, deslocado a casa de uma das testemunhas para a ouvir –, sendo a imediação aqui fundamental (senão, seria tudo uma questão de maiorias e quem tivesse mais testemunhas a afirmar um facto é que lograria prová-lo, não sendo assim, como é sabido).
Não que as decisões sobre a matéria de facto não possam, assim, vir a ser alteradas na 2ª instância – que o podem e devem mesmo, em certos casos –, mas apenas e só para deixar assinalada a importância da imediação em matérias relacionadas com a apreciação da prova testemunhal (verdadeira ‘prova de fogo’ do juiz, como soi dizer-se). Mas também na Relação, enquanto Tribunal de instância, não deixará de vigorar o princípio da livre apreciação das provas produzidas, “decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”, nos termos do n.º 1 do artigo 655.º do Código de Processo Civil – naturalmente, com os cuidados e cautelas que se deixam assinalados.
[Abre-se aqui um parêntesis para dizer que, a este propósito, se escreveu no douto Acórdão desta Relação de 10 de Julho de 2006, tirado no processo n.º 0653629 e publicado pelo ITIJ, que “a apreciação da prova na Relação envolve riscos de valoração de grau mais ‘elevado’ que os que se correm em 1.ª Instância, onde são observados os princípios da imediação, da concentração e da oralidade, (…) já que a transcrição dos depoimentos e até a sua audição quando gravados, não permite colher, por intuição, tudo aquilo que o julgador alcança quando tem a testemunha ou o depoente diante de si. Quando o Juiz tem diante de si a testemunha ou o depoente de parte, pode apreciar as suas reacções, apercebe-se da sua convicção e da espontaneidade ou não do depoimento, do perfil psicológico de quem depõe; em suma, daqueles factores que são decisivos para a convicção de quem julga, que afinal é fundada no juízo que faz acerca da credibilidade dos depoimentos”. E diz o Prof. Antunes Varela, ali também citado quanto a tal princípio da imediação: “Esse contacto directo, imediato, principalmente entre o juiz e a testemunha, permite ao responsável pelo julgamento captar uma série valiosa de elementos (através do que pode perguntar, observar e depreender do depoimento, da pessoa e das reacções do inquirido) sobre a realidade dos factos que a mera leitura do relato escrito do depoimento não pode facultar”. E também o douto acórdão desta Relação de 29 de Maio de 2006, tirado no processo n.º 0650899 e ainda publicado pelo ITIJ: “Existem aspectos comportamentais ou reacções dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencie e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por qualquer outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção dos julgadores”. Por isso que, conclui, “a admissibilidade da respectiva alteração por parte do Tribunal da Relação, mesmo quando exista prova gravada, funcionará, assim, apenas, nos casos para os quais não existe qualquer sustentabilidade face à compatibilidade da resposta com a respectiva fundamentação”. Por fim, ainda o douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27 de Setembro de 2005, publicado pelo ITIJ, referência n.º 05A2200: “1 – A plenitude do segundo grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto sofre naturalmente a limitação que a inexistência de imediação necessariamente acarreta, não sendo, por isso, de esperar do tribunal superior mais do que a sindicância de erro manifesto na livre apreciação das provas. 2 – O Tribunal da Relação só em casos de manifesto erro de julgamento deve alterar a matéria de facto dada como provada com base em depoimentos gravados”).]
Ora, voltando já ao caso concreto, a matéria de facto que o Tribunal ‘a quo’ deu como provada e que os recorrentes querem ver julgada de não provada é a que consta dos quesitos 1º, 2º, 3º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º e 10º da base instrutória.
Pretende-se afinal saber se houve ou não um acordo entre as partes que se possa caracterizar como um contrato de medição imobiliária – e poder aferir da verificação da invocada existência de um crédito da Autora sobre os Réus pelos trabalhos e esforços desenvolvidos por aquela em prol da venda de um terreno destes. E a importância dessa prova para os recorrentes está à vista, constituindo a diferença entre verem mantida a condenação (decidida na sentença) ou serem absolvidos (como pretendem ainda nesta sede de recurso); e daí perceber-se também a sua firme discordância e inconformismo com a decisão jurisdicional que não contemplou essa sua pretensão.
Vejamos, então, os elementos de prova a que os recorrentes se reportam, sem deixar de analisar os depoimentos prestados na sua totalidade.
Ora, ouvidos os depoimentos gravados, temos de convir que eles não são de molde a sustentar-se a tese exposta pelos recorrentes, como estes pretendem, pese embora se respeite a opinião em contrário veiculada nesta sede de recurso, havendo que afirmar-se ter o Mm.º Juiz ‘a quo’ captado bem a verdade que lhe foi trazida ao processo, com as dificuldades que isso tem.
Com efeito, o assunto mostra-se abordado pela testemunha F………. (gerente da firma ‘G………., Lda.’ desde o seu início em 1997, sociedade que veio a adquirir aos Réus o terreno ora em causa) que diz que conhece os Réus, que lhe foram apresentados pelo sr. H………., sócio da Autora; é que o depoente procurava por ali um terreno para comprar e o dito H………. apresentou-lhe o sr. B………., Réu marido, em Julho de 2005, o qual tinha ali um lote de terreno para venda; e passados seis meses, em Fevereiro de 2006, veio então a telefonar ao Réu marido, sr. B………., até porque já tinha informações do terreno, que lhe haviam sido dadas pelo representante da Autora, H………., pois que o depoente não conhecia ali ninguém na Maia, residindo em França; por duas vezes tiveram reuniões por causa desse terreno, no Verão de 2005, uma vez à entrada da casa do Réu marido, com o representante da Autora e, depois, nas instalações da ‘G…………, Lda.’, encontrando-se presentes o agora depoente, o Réu marido e o representante da Autora; analisaram tudo, o projecto, e o preço foi sempre de 250.000,00 euros; mas não se concretizou aí o negócio pois o depoente não tinha todo o dinheiro e pretendia uma permuta, que não foi aceite; pensa que o representante da Autora já levava nessa altura e para essa reunião uma minuta pronta para se fazer esse negócio (mas da iniciativa dele); o Réu marido disse-lhe que não tinha assinado nenhum contrato de mediação imobiliária; nem sabe que acordo terá havido entre a Autora e os Réus. A testemunha I………. (gerente da mesma sociedade ‘G………., Lda.’ desde o ano de 2005) diz que conhece os Réus do contrato de compra do terreno em causa; entregou um cheque de sinal ao R. marido em Fevereiro de 2006 e foi aí que o conheceu; houve numa altura, em 2005, uma reunião nas instalações da sua empresa com os três, o seu sócio (a testemunha anterior), o Réu marido e o representante da Autora (sr. H……….); mas desconhece que relações haveria entre a Autora e os Réus. A testemunha E………. (mediador imobiliário, funcionário da Autora desde o início de 2005) afirma que este negócio foi feito através dele, pelo que está dentro do que se passou; foi o sr. F………. quem lhe pediu para arranjar um terreno para construir, tendo o depoente falado com o Réu marido que lhe deu “autorização de venda” desse terreno; pelo que o depoente apresentou o terreno ao dito F………., que gostou dele; o depoente esteve presente numa reunião em casa do Réu marido que se realizou com a presença deste e do representante da Autora, Sr. H………., tendo sido acordado que fizessem o negócio e tendo-lhes sido até entregue o projecto; acordaram em que a Autora receberia 3%, mais IVA; reuniram-se de novo nas instalações da firma ‘G………., Lda.’ com o representante desta (sr. F……….), o vendedor do terreno (Réu marido) e o representante da Autora (sr. H……….), aí se acertando ‘mais ou menos, mas não se fez contrato’; elaboraram o contrato-promessa, mas a compradora não assinou; mas estava interessada na compra do terreno, tanto que negociaram as condições e haveria uma permuta com um T3; e continuou a haver depois vários telefonemas entre o depoente e os Réus e a filha destes, em ordem a concretizar-se o negócio, já o sr. F……… tinha ido para França; mais tarde é que veio a saber que tinham entretanto concluído o negócio entre eles, o que o depoente comunicou ao seu patrão; não fizeram o contrato de mediação por escrito, porque confiavam no Réu marido que era uma pessoa séria e que o conhecia há muito tempo; o documento n.º 1 foi por si preenchido; e o depoente apresentou-se logo inicialmente como mediador da Autora e o Réu marido nem conhecia os representantes da compradora ‘G………., Lda.’, tendo sido o depoente quem os apresentou uns aos outros; e foram entregues documentos à imobiliária para o seu patrão elaborar o contrato promessa; teve muito trabalho e gastou-se dinheiro em muitos telefonemas; e aquelas referidas reuniões foram no Verão de 2005, quando o sr. F………. veio de França; e a Autora foi incumbida pelo sr. F………. de reunir propostas de arquitectura junto de empresas do ramo; a Autora não tinha exclusividade na venda, até estando lá uma placa afixada no terreno; esclarece que na reunião realizada à porta da residência do Réu marido não estava presente o representante da compradora, sr. F……….; a mediação e os respectivos termos foram acertados nessa 1ª reunião.
No cômputo geral, e é isso que o tribunal de recurso tem agora que julgar, mais pormenor, menos pormenor, cremos que o quadro traçado – onde surge uma situação de pura mediação imobiliária entre a Autora e os Réus, através da qual a primeira procurou e encontrou comprador para o terreno destes e onde se não verificaram contradições de relevo (a única que se detectou foi quanto ao facto do representante da compradora ‘G……….., Lda.’, a testemunha F………., afirmar que esteve presente na 1ª reunião realizada entre as partes, à porta da casa do Réu marido, e o funcionário da Autora, a testemunha E………, dizer que isso não corresponde à verdade), sendo que o documento n.º 1 não deixa de se enquadrar nessa situação de negociação que vem relatada pelas testemunhas e as partes deixaram passar algum tempo até concretizarem o negócio que havia sido pensado e estudado algum tempo antes (no Verão de 2005) – este quadro traçado, dizíamos, coaduna-se muito mal com a pretensão dos Réus/apelantes de que afinal não se celebrou qualquer contrato de mediação imobiliária entre as partes e não têm, por isso, que pagar nenhuma quantia à Autora/apelada a título de comissão por tal mediação. E, assim, a uma real e efectiva actividade desenvolvida de mediação não corresponderia afinal qualquer remuneração, porque não titulada por qualquer contrato.
Quer dizer: de uma assentada, os Réus vendedores ‘despedem’ de mãos vazias a Autora, que se dedicava profissionalmente à actividade de mediação de imóveis e foi quem lhes arranjou comprador para o terreno que tinham à venda e mediou as reuniões entre as partes em ordem à concretização do negócio; uma vez tudo acertado, vendedores e compradora deixaram transcorrer algum tempo e fizeram depois o negócio entre si dispensando a mediadora como se ela nunca tivesse participado em nada; quando o negócio foi feito precisamente entre os intervenientes e nos termos que tinham sido objecto do trabalho de mediação da Autora. É o que resulta da prova documental e testemunhal produzida – de uma forma suficientemente clara –, sendo que nenhum outro elemento do processo a contraria.
[Finalmente, uma vez aproveitado o trabalho de mediação da Autora e realizado o negócio nos termos dessa mesma mediação, vêm os Réus invocar, para nada pagarem, a nulidade do contrato de mediação por vício formal e a sua caducidade pelo decurso do tempo (não sem que antes invoquem a inexistência desse contrato): assim, primeiro, nunca existiu; depois, é nulo por não ter sido reduzido a escrito; por fim, caducou pelo decurso do tempo. A compra e venda, essa, porém, não deixou de se fazer após a Autora ter arranjado o comprador.]
Dessarte, apesar de alguns afloramentos no sentido da versão apresentada pelos recorrentes – e daí que também se compreenda a sua posição no recurso –, o certo é que, ainda assim, os depoimentos de todas as testemunhas inquiridas, tomados no seu conjunto, são muito mais consistentes na versão dos factos que acabou por ficar plasmada na douta sentença recorrida: de que a Autora afinal provou os factos que consubstanciavam e de que dependia a boa sorte do pedido que havia formulado na acção, de remuneração da sua actividade de mediação. Essa a verdade que foi trazida ao processo e é com ela que temos que contar.
E esta a percepção que tivemos nesta instância de recurso, afinal idêntica à que teve o M.º Juiz ‘a quo’ – ele, naturalmente, ainda sensível ao modo como os depoimentos foram prestados perante si, como lhe competia. Por isso que ora consideramos provados exactamente os mesmos factos que vêm assim apurados da 1.ª instância, nada havendo a alterar ao que aí se decidiu, o que conduz a que a solução jurídica seja também a aí encontrada (designadamente no sentido de se não poder invocar aquela nulidade do contrato de mediação por vício formal, por manifesto abuso de direito nessa invocação, a partir do momento em que se aproveitaram primeiro as vantagens do negócio nulo e só depois, para efeitos de não pagar a contraprestação, se invoca aquele vício). Afinal, o que se pretendia mudar eram os factos, que o direito acompanharia naturalmente essa mudança.
Finalmente, quanto à questão da caducidade desse contrato de mediação imobiliária – que, propositadamente, tivemos que deixar para último lugar, só depois de se mostrarem fixados definitivamente os factos provados –, trata-se, efectivamente, de matéria que foi invocada pelos Réus na contestação, mas que nunca chegou a ser apreciada pelo Tribunal ‘a quo’.
Então, ‘quid juris’?
Nos termos do artigo 660.º, n.º 2, ab initio, do Código de Processo Civil, “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras”. E, segundo o seu artigo 668.º, n.º 1, alínea d), ab initio, “é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar”.
O problema da caducidade do contrato de mediação imobiliária que terá sido celebrado entre as partes foi suscitado pelos Réus na contestação. O Mm.º Juiz a quo nada disse sobre ele, sendo certo que se tratava de questão autónoma que não ficara prejudicada por tudo quanto se dissera na sentença recorrida a propósito das outras matérias.
Consequentemente, a sentença é nula, nos termos referenciados.
Ocorre, porém, em vista a salvar os processos e a que os juízes se possam e devam pronunciar sobre as respectivas questões de mérito, que o Tribunal da Relação deverá conhecer da questão que ficou omitida na 1ª instância – se tiver elementos para tal, naturalmente (“Embora o tribunal de recurso declare nula a sentença proferida na 1ª instância, não deixará de conhecer do objecto da apelação”, reza o artigo 715.º, n.º 1 do Código de Processo Civil). Por outro lado, esta questão da nulidade foi suscitada pelos recorrentes nas suas alegações de recurso e a recorrida já teve hipótese de sobre ela se pronunciar nas suas contra-alegações (embora tenha optado por nada dizer sobre isso).
Mas a caducidade do contrato de mediação imobiliária não se verificou – pelo menos com a consequência que os Réus dela pretendiam retirar, qual seja a de deixarem de pagar à Autora a respectiva comissão de mediação a que tinha direito pelo trabalho que havia desenvolvido.
Mesmo aceitando que o contrato caducava ao fim de seis meses, como aduzem os Réus – nos termos estabelecidos no artigo 19.º, n.º 3 do Decreto-lei n.º 211/04, de 20 de Agosto (que regula a actividade de mediação imobiliária) – tendo-se provado que o contrato foi celebrado verbalmente em 21 de Junho de 2005, mas que a actividade de angariação de comprador para os Réus decorreu praticamente toda durante esse Verão de 2005, com as reuniões havidas entre comprador e vendedor e patrocinadas pela Autora (a 1 de Julho e 5 de Agosto), então a mediadora conquistou aí o direito à remuneração, logo a seguir àquela celebração do contrato de mediação, muito antes, portanto, de se mostrarem transcorridos aqueles seis meses.
E tal é assim independentemente da compra e venda definitiva do terreno só se ter concretizado em 07 de Julho de 2006, por razões alheias à mediadora – mas com a compradora, pelo preço e nos termos que a Autora havia alcançado no seu trabalho de mediação.
Repare-se que se assim não fosse, poderiam o comprador e o vendedor entrar em acordo para prejudicar a mediadora, deixando transcorrer os tais seis meses sem realizar o negócio, fazendo-o mais tarde e não pagando nada àquela, apesar de beneficiarem do seu trabalho e esforço.
Remete-se para o que se escreveu na douta sentença:
“Decorre destes factos que a actividade de mediação da Autora foi decisiva para a conclusão do negócio, com aquele comprador, visto que foi na sequência e por efeito das diligências levadas a cabo pela Autora que a compra e venda foi celebrada, verificando-se, por isso, uma relação de causalidade entre a compra e venda e a actividade de mediação.” (sic).
Consequentemente, num tal enquadramento fáctico e legal, nada há agora a alterar ao que vem decidido, mantendo-se intacta na ordem jurídica a sentença da 1.ª instância e improcedendo o recurso.
E, em conclusão, dir-se-á:
I. Em contrato de mediação imobiliária em vista à realização de negócio de compra e venda, não poderá ser invocada a sua caducidade, pelo decurso do seu prazo de vigência – e evitar-se, assim, o pagamento da respectiva comissão de mediação –, se as diligências para a concretização do negócio pretendido foram efectuadas pela mediadora antes do decurso desse prazo da caducidade, ainda que a celebração definitiva da compra e venda ocorra posteriormente.
II. Só assim se evita um possível conluio entre o vendedor e o comprador no sentido de afastarem o mediador e não lhe pagarem o trabalho realizado, e que acabou por ser decisivo na concretização do negócio.
*
Decidindo.
Assim, face ao que se deixa exposto, acordam os juízes nesta Relação em negar provimento ao recurso e confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Registe e notifique.
Porto, 6 de Outubro de 2009
Mário João Canelas Brás
Manuel Pinto dos Santos
Cândido Pelágio Castro de Lemos