Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO
ENCERRAMENTO
CASO DE FORÇA MAIOR
I – RELATÓRIO
1- No Tribunal Judicial da Comarca de Matosinhos, a Autora B………., S.A. com sede na Rua ………., n.º …, Matosinhos intentou a presente acção declarativa com forma de processo sumário contra Mútua dos Armadores de Pesca de Arrasto, com sede na ………., n.º . .º andar Lisboa e filial na Rua ………., n.º .., Matosinhos, alegando resumidamente:
Por contrato de arrendamento celebrado por escritura pública outorgada em 07/02/1975, cedeu à R. a fruição do .º andar do prédio urbano, composto de uma morada de casas sobradas e armazém, sito na Rua ………., nº …, nesta comarca, com destino a estabelecimento comercial, e que esta há mais de um ano que deixou de ocupar o arrendado, não tendo aí instalado o seu escritório, não recebendo quaisquer pessoas relacionadas ou não à sua actividade profissional, não recebendo no local a sua correspondência, tendo, aliás, o seu escritório a funcionar na Rua ………., nº .., em Matosinhos.
Desde então o arrendado encontra-se em estado de abandono, as janelas do arrendado encontram-se abertas e a falta de limpeza tem vindo a originar inundações no arrendado que o danificam e originam infiltrações de água no piso inferior.
Conclui pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a R. e que esta seja condenada a entregar-lhe o prédio arrendado, completamente livre de pessoas e coisas.
2 – A Ré contestou alegando que não exerce a sua actividade profissional no locado por o mesmo não apresentar as condições mínimas de segurança, nem para os seus trabalhadores, nem para aqueles que necessitem de se dirigir às suas instalações, já que, no dia 20 de Novembro de 2004, o tecto da sala onde estava instalado o escritório ruiu, na sequência de infiltração de água verificada no telhado do prédio, podendo, a qualquer momento, ruir completamente.
Atenta a impossibilidade de permanecer no locado, a Ré teve de arrendar, durante o mês de Novembro e Dezembro, o imóvel imediatamente ao lado do locado, sito no número 291, tendo por tal facto pago a quantia de € 1.000, 00 a título de renda. Contudo, como a proprietária do novo locado, por causa de compromissos anteriores, só pôde arrendar o locado à Ré até 31 de Dezembro de 2004, esta teve, em Janeiro de 2005, de encontrar novas instalações, tendo-se instalado na morada identificada na p.i..
A Ré só não se encontra também instalada no locado por o mesmo continuar a não apresentar condições mínimas de segurança, uma vez que, não obstante ter novas instalações, continua a necessitar do espaço que tinha no locado, razão pela qual ainda lá mantém o arquivo de documentação, sendo diariamente visitado pelos trabalhadores da Ré, que ali vão buscar exames médicos e outra documentação atinentes a processos de sinistros em curso.
Deduziu também pedido reconvencional, pedindo que a A. seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 5.485,36, a que acrescem 50% das rendas que a R. pagar à A. até integral reparação do locado, e os juros à taxa legal a contar da notificação até integral e efectivo pagamento.
Fundamenta tal pedido em prejuízos sofridos em consequência da mora da A. em efectuar as obras necessárias para reparar o tecto do locado e o telhado do imóvel, apesar de, para tanto, diversas vezes interpelada e de promessas nesse sentido, prejuízos que se traduzem nos € 1.000,00 de renda que teve que pagar, e no custo das horas de trabalho suplementar referente às noites e fins-de-semana em que os trabalhadores trabalharam na mudança de instalações da Ré, em Janeiro de 2005, no facto de, como o imóvel era novo e ainda não tinha luz, a jornada de trabalho ter de terminar às 16.30 – 17.00 horas, como não dispunha de água, os trabalhadores e utentes da Ré, sempre que necessitavam de ir à casa de banho, terem de se dirigir à casa de banho do locado sub judicie, e nas muitas dificuldades na comunicação aos seus utentes da mudança de instalação, bem como às autoridades administrativas que com esta diariamente se relacionam profissionalmente, indemnização que liquida em € 4.000,00.
Por outro lado, alega, atendendo a que a Ré tem pago pontualmente a renda desde Novembro 2004 até à data, tem direito a receber o valor correspondente a 50% do valor das rendas pagas no período compreendido entre Novembro de 2004 e até à integral reparação do imóvel.
3 – Na réplica a A. alegou que, até Setembro de 2004, sempre procedeu às reparações necessárias e solicitadas pela R., que quando a R. abandonou o locado não havia perigo de rotura do tecto do mesmo, nem tal perigo ou falta de condições de segurança lhe foi comunicado pela R. como fundamento para a mudança de instalações, sendo que, se é certo que, actualmente, o locado se encontra degradado, tal facto se deve ao abandono do mesmo pela Ré. Por outro lado, a mudança da Ré do local arrendado nada teve a ver com as condições do mesmo, mas antes com opções daquela na alteração da sua imagem, procurando instalações novas.
Conclui pedindo a improcedência da reconvenção.
4- O processo prosseguiu termos tendo sido admitida a reconvenção e proferido o saneador de fls. 125.
Não foi seleccionada a matéria de facto atenta a simplicidade da matéria controvertida.
Observado o legal formalismo procedeu-se a julgamento tendo a matéria de facto merecido as respostas que constam do despacho de fls. 152 a 155, que não sofreu reclamações.
Posteriormente foi proferida sentença que julgou a acção procedente por provada e, em consequência, declarou resolvido o contrato de arrendamento em causa nos autos e condeno a R. a entregar ao A. o locado livre de pessoas e bens.
E julgou a reconvenção parcialmente procedente, por provada, e em consequência, condeno a A. a pagar à R. a quantia de € 1.051,09 (mil e cinquenta e um euros e nove cêntimos), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos contados, à taxa legal, desde 08/05/2006 e até efectivo e integral pagamento.
5– Apelou a Ré, nos termos de fls. 180 a 202 formulando as seguintes conclusões:
1ª- O tecto da sala onde a apelante tinha os seu escritório ruiu, em finais de Outubro de 2004, na sequência de uma grande infiltração de água verificada no telhado do prédio onde o local arrendado se encontra instalado, tendo ficado com infiltrações de água, cheio de estuque e de pedaços de tecto. (itens 6) e 8) da matéria dada como provada.)
2ª- Nos termos da alínea b) do art. 1031 do C.C., a apelada está legalmente obrigada a reparar os vícios do local arrendado, porque, enquanto locadora, está obrigada a assegurar ao locatário o gozo do arrendado, de modo a que este possa ser utilizado para os fins a que se destina.
3ª- Ora, sendo as obras referentes à reparação do telhado e do tecto que está em risco de ruir da exclusiva responsabilidade da apelada, esta está obrigada a indemnizar a apelante, por força do disposto no art. 798° do C.C., tal como foi reconhecido na sentença posta em crise a fls. 169 e 170, na esteira das decisões da Relação do Porto de 19/1 0/1 993, CJ. XVIII, 4, p. 233 e ss e da Relação de Lisboa de 13/1/1994, CJ, XIX, 1, p. 9l e ss e de 6/4/1995, CJ, XX, 2, p. 111 e ss.
4ª- Não obstante tenha a apelante demonstrado à saciedade que, por diversas vezes, comunicou à A. as condições em que se encontrava o telhado do prédio e posteriormente o tecto do locado, tendo inclusivamente o legal representante da A. à data, por diversas vezes, afirmado que iria proceder às reparações (cfr. itens 9), 10), 17) e 18) da matéria dada como provada e a sentença recorrida a fls. 166-167), o telhado só foi reparado no inicio de Janeiro de 2006 e o tecto do local arrendado continua destruído e em risco de ruir. (cfr. item 19) da matéria dada como provada)
5ª- Com efeito, resulta da matéria provada que a apelada até á presente data está numa situação de incumprimento, uma vez que, nos termos do art. 1032 do CC. a coisa locada apresenta um vício que lhe não permite realizar cabalmente o fim a que é destinada, sendo que este é posterior à entrega à locatária e é exclusivamente imputável à apelada.
6ª- Nesse sentido, vd. sentença ora posta em crise a fls 169, considerando que “duvidas não restam que o locado apresentava vícios que não lhe permitiam realizar cabalmente o fim a que se destinava, vícios para os quais a A foi alertada e para os quais a Ré em nada contribuiu, antes pelo contrário chegou a colocar um tecto falso no arrendado para tentar suprir as deficiências do telhado do imóvel.”
7ª- Não pode colher, por ser totalmente carecida de fundamento fáctico e legal e manifestamente contraditória a posição da Meritíssima Juiz a quo, quando limita até Dezembro de 2004 a obrigação da apelada efectuar obras e indemnizar a apelante, e, consequentemente a situação de incumprimento do contrato, sabendo que o tecto do locado continua destruído e em risco iminente de ruir até à presente data (cfr. item 19), não apresentando as condições mínimas de segurança (cfr. sentença a fls. 169), impossibilitando, como é evidente, a permanência dos trabalhadores e dos clientes da apelante na coisa locada.
8ª- A apelante mantém no local arrendado o arquivo de documentação, não obstante tenha escritório, em prédio próprio, conforme é referido no item 4) da matéria dada como provada.
9ª- À luz dos princípios e critérios apontados pela doutrina citada, nomeadamente da boa fé e da razoabilidade, tendo em atenção as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade e as suas causas, com especial enfoque para o facto de o local arrendado não apresentar até à data as condições mínimas de segurança por facto imputável à apelada, conforme resultou provado nos itens 6), 7), 8) e 19) e é reconhecido na sentença a fls. 169 e 170, não se pode considerar que a apelada tenha encerrado o local arrendado, desde Outubro de 2004 até á presente data.
10ª- A manutenção do arquivo de documentação não pode configurar o encerramento da actividade, face à situação de destruição do tecto e de iminente ruína do tecto do local arrendado, mais concretamente da sala onde estava instalado o escritório da R., indiscutivelmente dada como provada no item 6), 8) e 19) da matéria dada como provada, e impossibilidade do local arrendado cumprir cabalmente o fim a que se destina por facto imputável à apelada.
11ª- Posição que merece acolhimento nos Ac. da Relação do Porto de 21/12/2004, publicado sob o nº convencional JPRT00037512, em www.dgsi.ptJjtrp. de 11/3/1993, BMJ 425, p. 618 e de 20/05/80, CJ, 1980,3, p. 78, no Ac da Relação de Lisboa de 28/1/1999, Col. Jur. XXIV, 1, p. 91 e ss e no Ac. da R. de Évora de 16/01/86, C.J., 1986, 1., p. 222 e ss.
12ª- Não tendo a apelante encerrado o locado, não há qualquer fundamento para a resolução do contrato de arrendamento sub iudice com fundamento na alínea h) do art. 64°/1 do RAU e, portanto, para a procedência do pedido deduzido pela A, aqui apelada.
13ª- Todavia, se se entender que a redução do local arrendado a arquivo de documentação não obsta ao encerramento do local arrendado, impõe-se a improcedência da causa de resolução prevista na alínea h) do art. 64° do RAU, por as condições em que se encontrava o telhado, já arranjado em Janeiro de 2006, e o tecto do locado, ainda hoje destruído e em risco de ruir, deixando o escritório com infiltrações de água, cheio de estuque e de pedaços de tecto, constituírem causa de força maior, conforme foi considerado e muito bem, na sentença recorrida a fls. 166 e 167.
14ª- A Meritíssima juiz a quo é manifestamente contraditória quando, dando como provado que o local arrendado ainda hoje não reúne as condições mínimas de segurança, (cfr. item 19) da matéria dada como provada e sentença recorrida fis. 169), e que é utilizado como arquivo de documentação ( cfr. item 16) da matéria dada como provada), considera que a apelante não logrou provar que só não ocupa o locado porque este não reúne as condições mínimas de segurança.
15ª- Face aos factos provados no itens 17), 18), 19) e 20), para os quais expressamente se remete, resultou provado que a apelante só não ocupa o locado, porque a apelada ainda não realizou as obras necessárias a permitir que o local arrendado realize cabalmente o fim a que se destina, mantendo-se as causas de força maior que ditaram a redução do locado a arquivo de documentação, a partir de Novembro de 2004 até à presente data.
16ª- Resulta dos autos que, na presente data, ainda se mantêm as causas de força maior, isto é, os vícios do local arrendado – o tecto do local arrendado destruído e em risco de ruir – incompatíveis com o funcionamento normal dos escritórios da apelante e que impossibilitam, como é evidente, a plena utilização pela apelante do locado
17ª- A necessidade de obras configura um caso de força maior, que obsta a que se verifique a causa de resolução, conforme decidiu o Ac da RL de 20/01/2005, processo nº 7582/2004-6, em www.dgsi.pt/jtrl.
18ª- Com efeito, e aplicando os doutos ensinamentos de Antunes Varela, Anotação ao Ac de 28 de Julho de 1981, RLJ, Ano 119, p. 275, a causa justificativa do encerramento de actividade da apelante no local arrendado reside no facto de a apelante, compreensivelmente, justificadamente, razoavelmente, não querer exercer a sua actividade profissional normal, por causa de força maior dado como provado (a destruição do tecto da sala onde esta tinha o seu escritório, ainda hoje em risco iminente de ruína, enquanto as obras necessárias de reparação não sejam efectuadas, o que até à presente data não aconteceu).
19ª- O caso de força maior descrito nos presentes autos, satisfaz a jurisprudência que, para além de exigir que o conceito de caso de força maior contemple as situações em que o arrendatário compreensivelmente, justificadamente, razoavelmente não queira ocupar o locado, exige que o referido caso configure uma impossibilidade objectiva e não imputável à locatária. Nesse sentido vd. douto Ac. da Relação do Porto, de 30/06/2005, publicado sob o nº convencional JTRP00038248, em www.dgsi.pt/jtrp
20ª- Com efeito, o caso de força maior descrito nos autos — a necessidade de obras emergentes da destruição do tecto e do risco deste ruir que obriga a apelante a reduzir o local arrendado a arquivo de documentação -, não só se enquadra nas hipóteses tradicionalmente apresentadas como ilustrações do mesmo conceito, que já tivemos oportunidade de analisar, como também configura uma impossibilidade objectiva e não imputável à apelante.
21ª- O direito de resolução que a apelada invoca na acção sub judice e que a sentença posta em crise lhe reconhece, consubstancia um manifesto abuso de direito nos termos do art. 334° do CC, ou seja, está a ser exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, traduzindo uma clamorosa ofensa ao sentimento jurídico socialmente dominante.
22ª- A forma como a apelada exerce o direito de resolução exorbita claramente o fim do direito de resolução atribuído ao locador, na situação de encerramento do locado arrendado prevista na alínea h) da art. 64°/l do RAU, que, na esteira de Antunes Varela, referimos pretender acautelar como os interesses do senhorio em não ter o prédio deteriorado com o seu encerramento por um período longo e em não sofrer a desvalorização comercial e o interesse geral do aproveitamento efectivo de todos os locais utilizáveis para o comércio ou indústria ou para a instalação de escritórios.
23ª- Nesse sentido, é lapidar o sumário do Ac da Relação do Porto, de 10/07/1997, citado por França Pitão, Novo Regime de Arrendamento Urbano, cit, p. 301, que decidiu que “Integra abuso de direito a conduta do locador que não realiza obras necessárias a assegurar o exercício da actividade comercial no arrendado, permitindo a degradação do prédio, que levou à cessação da actividade, e, não obstante, vem pedir a resolução do contrato com fundamento em encerramento do prédio”.
24ª- Conforme foi decidido no douto Ac. da RP de 20/6/94, publicado sob o nº convencional JTRP000I1221, em www.dgsi.pt/jtrp “o abuso de direito equivale à falta do direito, gerando as mesmas consequências jurídicas que se produzam quando uma pessoa pratica um acto que não tem direito de realizar.”
25ª- De salientar que, é entendimento dominante que não é necessário que o titular do direito actue com a consciência de que excede os limites impostos pela boa fé, conforme decidiu o douto Ac. da RP de 2/7/2001, publicado sob o nº convencional JTRP00031874, em wwwdgsi.pt/trp
26ª- Este instituto é de tal forma importante no nosso ordenamento jurídico que é de conhecimento oficioso. Nesse sentido, vd. Acs. do STJ de 16/10/90, publicado sob o nº convencional JSTJ00004176, em www.dgsi.pt/jstj, de 31/10/2006 e de 16/5/2000 publicados em www.dgsi.pt/jstj e Ac da RP de 16/1/97 e de 21/4/97, ambos publicados em www.dgsi.ptlilrp
27ª- Não há, assim, fundamento legal para o direito de resolução do contrato invocado pela apelada e reconhecido pela Meritíssima Juiz a quo.
28ª- A sentença posta em crise violou nomeadamente, os arts. 334, 798, 1031, 1032° do CC e os arts. 63, 64 n.º 1, a1ínea h) do RAU.
Conclui pedindo que se revogue a decisão recorrida.
6 - Contra-alegou a A. recorrida batendo-se pela confirmação do julgado.
II – FACTUALIDADE PROVADA
Encontram-se provados os seguintes factos:
1. Encontra-se registado a favor da A. o prédio urbano composto de uma morada de casas sobradas e armazém, sito Rua ………., nº …, freguesia e concelho de Matosinhos, inscrito na matriz predial urbana da respectiva freguesia sob o artigo 440, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n 01297/181093, conforme documentos juntos aos autos a fls. 6 a 11, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
2. Por escritura pública outorgada em 7 de Fevereiro de 1975, no Terceiro Cartório Notarial do Porto, foi dada à Ré a fruição do primeiro andar do prédio urbano identificado em 1), com destino a escritório comercial, conforme documento junto aos autos a fls. 12 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
3. A renda mensal então convencionada era de Esc.: 4.000$00, sendo actualmente, por força das actualizações legais, de € 51,09, a qual se vence no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que diz respeito, a pagar na morada do senhorio ou na do seu legal representante.
4. Há mais de um ano que a Ré tem o seu escritório instalado e a funcionar, em prédio próprio, na Rua ………., nº .., na cidade de Matosinhos.
5. Aí passou a receber todas as pessoas relacionadas com a sua actividade profissional.
6. Em finais de Outubro de 2004, o tecto do locado, mais concretamente, na sala onde estava instalado o escritório da R., ruiu na sequência de uma grande infiltração de água verificada no telhado do prédio onde o locado se encontra instalado.
7. Os trabalhadores da Ré exerciam as suas respectivas actividades no referido escritório.
8. Na sequência da destruição do tecto, o escritório ficou com infiltrações de água, cheio de estuque e de pedaços de tecto.
9. A Ré comunicou o ocorrido ao administrador da A. na altura, o Senhor D………., entretanto falecido, tendo-lhe solicitado que efectuasse as obras necessárias a arranjo do telhado do prédio e do tecto do locado.
10. O referido administrador da A. de imediato se prontificou a efectuar as obras.
11. Já não era a primeira vez que o locado tinha estado sujeito a infiltrações de água, na sequência de problemas no telhado do imóvel.
12. O referido telhado chegou a estar descoberto.
13. Por tal facto, em a A. teve de colocar um tecto falso para evitar a queda do tecto que já se encontrava enfraquecido pelas várias infiltrações a que esteve sujeito ao longo dos anos.
14. Contudo, o aludido tecto falso não evitou a queda do tecto referida em 6).
15. Atenta a impossibilidade de permanecer no locado, a Ré teve de arrendar, durante o mês de Novembro e Dezembro, o imóvel imediatamente ao lado do locado, sito no número …, tendo por tal tacto pago a quantia de € 1.000,00 a título de renda.
16. A Ré ainda mantém no locado arquivo de documentação.
17. Aquando da mudança da R., em Janeiro de 2005, mais uma vez foi confirmado pela A., através do Senhor E………., que as obras necessárias à reparação do telhado do imóvel e do tecto iriam ser rapidamente efectuadas a expensas da A..
18. O Senhor E………. voltou, posteriormente, a referir que a A. iria efectuar as obras necessárias à reparação do locado.
19. O telhado do imóvel só foi arranjado em Janeiro de 2006 e o tecto do locado continua destruído e em risco de ruir.
20. A Ré tem pago pontualmente a renda até à presente data, tendo pago desde Novembro de 2004 até à data da apresentação da contestação, a quantia de € 970,71.
III – DA SUBSUNÇÃO – APRECIAÇÃO
Verificados que estão os pressupostos de actuação deste tribunal, corridos os vistos, cumpre decidir.
O objecto do recurso é definido pelas conclusões da alegação do recorrente, artigo 684 nº 3 do Código de Processo Civil.
A) As questões concretas de que cumpre decidir no presente recurso são apenas as seguintes:
1ª- Verifica-se ou não o fundamento invocado pela Autora – encerramento do locado por mais de um ano – para a resolução do contrato de arrendamento em causa?
2ª- A factualidade provada preenche o conceito e constitui “causa de força maior” impeditiva da resolução do contrato?
3ª- O exercício do direito de resolução por parte da Autora consubstancia um abuso de direito?
B) Vejamos as duas primeiras questões que terão de ser apreciadas em conjunto: Verifica-se ou não o fundamento invocado pela Autora – encerramento do locado por mais de um ano – para a resolução do contrato de arrendamento em causa e, a verificar-se será que a factualidade provada preenche o conceito e constitui “causa de força maior” impeditiva da resolução do contrato?
Dispõe o artigo 1º do R.A.U. (D.L 321-B/90 de 15.10 que, embora entretanto revogado pela Lei nº 6/2006 de 27/02, continua a ser o aplicável a estes autos atenta a data em que foi proposta a presente acção) que “o arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição”.
Nos termos do artigo 5º o arrendamento urbano rege-se pelo disposto no R.A.U. e, no que não esteja em oposição com este, pelo regime geral da locação civil.
Estatui o artigo 64 n.º 1 al. h) do RAU que o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário “conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos”.
Dispõe ainda o artigo 110º do RAU que “Considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios ou partes de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial”.
Nos termos do artigo 1031 al. b) do Código Civil é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada “para os fins a que a coisa se destina”.
Tendo presentes estes princípios jurídicos, sumariamente enunciados, importa relembrar a factualidade provada relevante para a decisão da causa.
A Ré é arrendatária comercial do primeiro andar do prédio urbano identificado em 1), mediante a renda actual de € 51,09.
Há mais de um ano que a Ré tem o seu escritório instalado e a funcionar, em prédio próprio, na Rua ………., nº .., na cidade de Matosinhos, onde recebe todas as pessoas relacionadas com a sua actividade profissional.
Em finais de Outubro de 2004, o tecto do locado, mais concretamente, na sala onde estava instalado o escritório da R. e onde os trabalhadores da Ré exerciam as suas respectivas actividades, ruiu na sequência de uma grande infiltração de água verificada no telhado do prédio.
Na sequência da destruição do tecto, o escritório ficou com infiltrações de água, cheio de estuque e de pedaços de tecto.
A Ré comunicou o ocorrido ao administrador da A. tendo-lhe solicitado que efectuasse as obras necessárias a arranjo do telhado do prédio e do tecto do locado, o que este de imediato se prontificou a efectuar.
Já não era a primeira vez que o locado tinha estado sujeito a infiltrações de água, na sequência de problemas no telhado do imóvel, que chegou a estar descoberto.
Por tal facto a A. teve de colocar um tecto falso para evitar a queda do tecto que já se encontrava enfraquecido pelas várias infiltrações a que esteve sujeito ao longo dos anos.
Contudo, o aludido tecto falso não evitou a queda do tecto supra referida.
Atenta a impossibilidade de permanecer no locado, a Ré teve de arrendar, durante o mês de Novembro e Dezembro, o imóvel imediatamente ao lado do locado, sito no número …, tendo por tal tacto pago a quantia de € 1.000, 00 a título de renda.
A Ré ainda mantém no locado arquivo de documentação.
Aquando da mudança da R., em Janeiro de 2005, mais uma vez foi confirmado pela A., através do Senhor E………., que as obras necessárias à reparação do telhado do imóvel e do tecto iriam ser rapidamente efectuadas a expensas da A.
O Senhor E………. voltou, posteriormente, a referir que a A. iria efectuar as obras necessárias à reparação do locado.
O telhado do imóvel só foi arranjado em Janeiro de 2006 e o tecto do locado continua destruído e em risco de ruir.
A Ré tem pago pontualmente a renda até à presente data, tendo pago desde Novembro de 2004 até à data da apresentação da contestação, a quantia de € 970,71.
Face a esta factualidade e dada a sua clareza entendemos que a decisão recorrida que decretou a resolução do contrato e o consequente despejo não se pode manter.
Na verdade, a Autora fundamentou o seu pedido de resolução do contrato no facto de a Ré manter o locado encerrado há mis de um ano, [1] o que sem dúvida constituiria um incumprimento do contrato de locação por parte da Ré, o qual deveria acarretar a extinção do arrendamento.
Provou-se que a ré há mais de um ano tem o seu escritório instalado e a funcionar, em prédio próprio o que poderia significar que o locado está encerrado há igual tempo, tanto mais que igualmente ficou demonstrado que é nessas suas instalações que recebe todas as pessoas relacionadas com a sua actividade profissional.
Poderíamos então concluir que a Ré mantém o locado encerrado há mais de um ano, encontrando-se preenchido o fundamento de resolução previsto na alínea h) do nº. 1 do artigo 64 do RAU.
È certo que igualmente se provou que a Ré ainda mantém no locado arquivo de documentação, o que poderia significar que o locado não está encerrado.
Já se decidiu que não “se verifica o encerramento se, destinado o arrendado a escritório de navegação, ali funciona “um arquivo morto” que o arrendatário sempre terá de conservar e que pode consultar com normalidade”. [2]
Todavia e aqui concordamos com a decisão recorrida este facto só por si não é suficiente para se poder afirmar que o locado não está encerrado, uma vez que não ficou demonstrado nenhum outro facto relevante, designadamente que se trata de documentação atinente a processos de sinistros em curso, ou seja, utilizada no funcionamento diário do escritório.
Concluindo-se que o locado está encerrado estaria verificada a condição necessária para o despejo.
Porém o normativo em questão prevê causas impeditivas do despejo dispondo “salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos”.
Será que a factualidade provada justifica a excepção prevista na lei, concretamente verifica-se “um caso de força maior” que tivesse imposto o encerramento do locado?
Em nossa opinião a resposta terá forçosamente que ser afirmativa.
Provou-se que em finais de Outubro de 2004, o tecto do locado, mais concretamente, na sala onde estava instalado o escritório da R. e onde os trabalhadores da Ré exerciam as suas respectivas actividades, ruiu na sequência de uma grande infiltração de água verificada no telhado do prédio.
Na sequência da destruição do tecto, o escritório ficou com infiltrações de água, cheio de estuque e de pedaços de tecto.
A Ré comunicou o ocorrido ao administrador da A. tendo-lhe solicitado que efectuasse as obras necessárias a arranjo do telhado do prédio e do tecto do locado, o que este de imediato se prontificou a efectuar.
Provou-se assim a existência de um facto naturalístico – inundação e queda do tecto – que integra manifestamente o conceito de “força maior”.
Mas não só se provou este impedimento do despejo como também se demonstrou o nexo de causalidade entre esse facto e o encerramento. Ou seja que foi por causa daquela inundação e da queda do tecto que a Ré teve de encerrar as instalações.
Efectivamente provou-se que atenta a impossibilidade de permanecer no locado, a Ré teve de arrendar, durante o mês de Novembro e Dezembro, o imóvel imediatamente ao lado do locado, tendo por tal tacto pago a quantia de € 1.000,00 a título de renda.
Ou seja a Ré estava impossibilitada de usar o locado e por isso, por causa disso teve de arrendar o imóvel ao lado do locado.
Não temos dúvidas em afirmar que se encontra claramente preenchida a excepção (caso de força maior) à regra estabelecida na alínea h) do nº. 1 do artigo 64 do RAU (encerramento do locado por mais de um ano).
A entrada de chuva pelo tecto do prédio onde se encontra instalado o locado com a subsequente inundação dos escritórios e queda do tecto do locado, ficando o escritório com infiltrações de água, cheio de estuque e de pedaços de tecto deste tudo impossibilitando a permanência no locado, constitui claramente um caso de força maior.
Deste modo, mostrando-se preenchida esta excepção (caso de força maior) não pode o senhorio – a Autora – pedir a resolução do contrato e o consequente despejo.
Em suma, perante a factualidade provada entendemos que não se verifica o fundamento invocado pela Autora – encerramento do locado por mais de um ano – para a resolução do contrato de arrendamento em causa uma vez que a factualidade provada preenche o conceito e constitui “causa de força maior” impeditiva da resolução do contrato.
Deste modo impõe-se a procedência desta questão (ficando prejudicada a apreciação da terceira questão (abuso de direito) e, consequentemente impõe-se a procedência do recurso.
IV – Decisão
Por tudo o que se deixou exposto e nos termos dos preceitos citados, acorda-se em julgar procedente a Apelação e, em consequência revoga-se a decisão recorrida julgando-se a acção improcedente absolvendo-se a Ré dos pedidos contra si formulados.
Custas do recurso e da acção pela Recorrida.
Porto, 9 de Setembro de 2007
José António Sousa Lameira
Jorge Manuel Vilaça Nunes
José Rafael dos Santos Arranja
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[1] Para o Conselheiro Aragão Seia este facto não constitui propriamente uma “violação de um dever decorrente da locação (o locatário não se obriga a ter o estabelecimento comercial aberto, a ter o prédio habitado ou a manter nele a sua residência permanente), mas em que há vicissitudes da execução do contrato justificativas da privação da tutela vinculística do contrato”, in Arrendamento Urbano, 3ª ed. P. 312
[2] Ac. Relação do Porto de 11/03/1993, Bol. 425, 618