Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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COMPRA E VENDA
NULIDADE DO CONTRATO
INDEMNIZAÇÃO
BOA-FÉ
II – Enquanto o possuidor detiver o bem, numa posição de boa-fé, não é obrigado a restituir o valor correspondente ao uso do prédio, mas apenas a partir da cessação desta.
III – A boa-fé cessa com a citação do réu, promitente-comprador, na acção de declaração de nulidade do contrato-promessa, sendo desde daí devida indemnização pela ocupação do prédio, e não desde a data da respectiva ocupação.
I – Relatório
B.........., intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum sumário, contra C.......... e mulher, D.......... e mulher, E.......... e mulher e F.......... e mulher, pedir a declaração de nulidade de um contrato-promessa de compra e venda de um prédio urbano composto de casa de habitação e terreno, sito no .........., .........., e a condenação solidária dos réus no pagamento do montante de € 9.975,94, acrescidos dos respectivos juros legais desde a citação e até pagamento.
Fundamenta-se no facto de ter celebrado com os réus um contrato-promessa de compra e venda daquele prédio, entregando-lhes, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 9.975,94, sendo certo que do contrato em questão não consta o reconhecimento notarial da sua assinatura, nem tão pouco é feita qualquer menção à existência ou validade de licença de utilização do imóvel
Termina, concluindo pela procedência da presente acção.
Citados, contestaram tempestivamente, arguindo a excepção da incompetência territorial, considerada e julgada procedente e aceitando o pedido de declaração de nulidade do contrato promessa em causa, deduzem a excepção peremptória da compensação.
Alegam, no que à excepção da compensação diz respeito, que é devida aos réus uma indemnização por parte do autor em virtude da ocupação ilegítima do prédio em questão, que quantificam em € 8.100,00.
Indicam ainda que o autor procedeu de imediato ao corte de 10 laranjeiras de grande porte e 50 videiras, cujo valor cifram em € 1.250,00 (€ 750,00 + € 500,00).
Terminam, concluindo pela declaração de nulidade do contrato em questão nos presentes autos e pela procedência da excepção invocada.
Considerando que os autos continham todos os elementos necessários para se conhecer do mérito, profere-se decisão em que se julga a acção parcialmente procedente.
Inconformados, recorrem os réus.
Recebido o recurso, apresentaram alegações.
Não houve contra alegações.
Colhidos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento do recurso.
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II – Fundamentos do recurso
É sabido que o objecto do recurso é limitado ao teor das conclusões – artigos 684º n.º 3 e 690º n.º 1 do CPC –
Daí a justificação para a respectiva transcrição que, no caso, foram:
1º - Nos termos do art. 1251° do CC, a "posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real".
2º - Na análise deste conceito deparam-se-nos dois elementos: o "corpus” consistente no exercício de poderes de facto sobre a coisa e o "animus” que se traduz na intenção de se comportar como titular do direito real correspondente aos poderes exercidos.
3º - No caso sub judice, da matéria de facto tida por provada, resulta que os ora apelantes, na sequência da celebração do contrato-promessa em apreço, consentiram na ocupação imediata por parte do apelado do prédio,
4º - E que o mesmo passou a "deter, ocupar e fruir o aludido prédio, nomeadamente, habitando-o aos fins-de-semana e colhendo os seus frutos",
5º - Sucede, porém, que da traditio do prédio e desses actos materiais subsequentes, não se pode concluir de per si pela posse do aqui apelado em termos de um direito real de propriedade.
6º - Desde logo, por que a tradição não foi realizada em consequência de um acto de alienação do direito de propriedade,
7º - Mas antes em consequência de um acto destinado a proporcionar um direito pessoal de gozo da coisa, tendo em vista a futura alienação, a realizar aquando da celebração da escritura, não tendo ocorrido qualquer inversão do título, consistindo na entrega ao apelado como se sua fosse já a coisa.
8º - Acresce que, não se provou se ao praticar os actos supra referenciados em 4°, fazia com a intenção de quem age em seu próprio nome, como se fosse titular do direito real (propriedade) correspondente ao poderes exercidos.
9º - Sendo certo que, a ocupação, resultante da "traditio" a favor do promitente comprador, não indicia de per si que o ocupante esteja a agir como titular de um direito real.
10º - Do vindo de expor, resulta que não se tendo logrado provar que o apelado tenha agido, ao praticar os sobreditos actos, como um verdadeiro possuidor, usando o prédio em causa nos autos, como coisa sua propriedade.
11º - Ou seja, não se tendo provado o "animus possidendi";
12º - É inequívoco que o aqui recorrido não poderia beneficiar do regime previsto no art. 1270º n.º 1 do CC, por remissão do art. 289°, n.º 3 daquele mesmo Código, como entendeu o M.º Juiz "a quo"
13° - Pelo que, à restituição a fazer pelo ora apelado deve ser aplicado, única e exclusivamente, o regime previsto no art. 289° n.º 1 do CC
14º - E assim sendo, a indemnização a pagar pelo apelado aos apelantes, por força da ocupação do prédio em causa nos p. autos, tendo sempre por base o valor locatício tido como provado (€ 225,00), deverá ser calculada desde a data de ocupação do prédio (ocorrida em Junho de 2001) até à efectiva entrega do mesmo, por força do disposto no mencionado art. 289° n.º 1 do CC
15º - Sendo que por força de tal normativo, deverá, ainda, o apelado ser condenado a pagar aos apelantes a quantia de (750,00 + 500,00=) € 1.250.00. relativa ao corte das laranjeiras e das videiras.
16º - A decisão recorrida, ao decidir em sentido contrário ao acabado de expor, violou, claramente, o disposto no art. 1251° do CC, e disposto no art. 289°, n.º 1 daquele mesmo Código.
Termos em que deve ser julgado procedente o presente recurso, e em consequência, revogada, em conformidade com o exposto, a decisão recorrida, por outra que considerando que o ora recorrido não é um verdadeiro possuidor, por carecer de "animus possidendi", o condene a pagar aos apelantes uma indemnização, pelo ocupação do imóvel objecto do contrato-promessa em apreço nos p. autos, calculada desde a efectiva ocupação do prédio por parte daquele, ocorrida em Junho de 2001, até à efectiva entrega do mesmo, e, ainda, a pagar aos mesmos apelantes a quantia de € 1.250.00, relativa ao corte das laranjeiras e videiras, reduzindo, em consequência, a obrigação de restituição destes - apelantes - à quantia de (9.975,95 - 9.350,00=) € 625.94. sempre com todas as legais consequências.
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III – Factos Provados
Dos documentos juntos aos autos e do acordo das partes, considerou o tribunal assentes, com relevância para a decisão da causa, os seguintes factos:
a) Em 29 de Junho de 2001 autor e réus celebraram um contrato, por força do qual os réus prometeram vender ao autor, e este prometeu comprar, um prédio composto de casa de habitação e terreno com a área de 1.450 m2, sito no .........., freguesia e concelho de .........., registados na Conservatória do Registo Predial de .......... sob os n.º 1.420 e 5.107, respectivamente (documento de fls. 8 a 9 dos autos, cláusula primeira e segunda).
b) A título de sinal e princípio de pagamento o autor entregou aos réus, que receberam, no momento da assinatura do contrato referido em a) o montante de €9.975,94 (documentos de fls. 8 a 9- cláusula terceira - e de fls. 10 e por acordo das partes).
c) Os réus consentiram na ocupação imediata por parte do autor do prédio descrito em a) (documento de fls. 8 a 9, cláusula quinta).
d) Autor e réus nunca procederam à celebração da escritura pública de compra e venda do prédio referido em a) (por acordo das partes).
e) As assinaturas apostas no contrato referido em a) não se encontram reconhecidas presencialmente por notário, nem tão pouco é feita qualquer menção à existência da respectiva licença de utilização (documento de fls. 8 a 9).
f) O autor, após a celebração do contrato referido em a), passou de imediato a deter, ocupar e fruir o prédio descrito em a), nomeadamente habitando-o aos fins-de-semana e colhendo todos os seus frutos (por acordo das partes).
g) O valor locatício do prédio referido em a) era, em 2001, de €225,00 mensais (por acordo das partes).
h) O autor procedeu ao corte, no prédio referido em a), de 50 videiras e 10 laranjeiras de grande porte (por acordo das partes).
i) Cada laranjeira tinha um valor unitário de €75,00 e cada videira de €10,00.
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IV – O Direito
Considerou o tribunal existirem duas questões essenciais a resolver, sendo a primeira a qualificação jurídica do contrato celebrado entre as partes, bem como à apreciação da sua validade e que a segunda tinha que ver com o facto de se saber se declarada a nulidade do contrato em apreço deve ou não ser fixada uma indemnização pela ocupação do imóvel objecto do aludido contrato, bem como por todos os actos nele (prédio) praticados pelo autor.
Mas resultava também uma outra questão, directamente com esta conexionada, que consistia e consiste em se saber se tal indemnização de ocupação do imóvel será devida desde a sua efectiva ocupação ou a partir da interpelação para o seu abandono, isto é, se tal indemnização deve ser contabilizada desde a ocupação efectiva, com consentimento do seu titular e portanto de boa-fé, ou desde que cessou esta ocupação de boa-fé, ou seja, com a interpelação para a declaração de nulidade do contrato promessa que havia dado causa à tradição do bem (imóvel) prometido vender.
Esta é a questão posta em crise no recurso.
Para melhor se entender o seu enquadramento e a consequente resolução, vejamos a decisão proferida na presente acção e que julgou:
- Declarado o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre autor e réus nulo, por preterição de forma legal;
- Condena os réus a pagarem ao autor a quantia de € 7.275,9 (sete mil, duzentos e setenta e cinco euros e noventa e quatro cêntimos), quantia a que terá de ser descontado o montante mensal de € 225,00 (duzentos e cinquenta euros) por cada mês que decorrer entre a data da prolação da presente decisão e a efectiva entrega do imóvel referido na alínea a) dos factos provados;
- Condena os réus no pagamento de juros legais sobre a quantia referida em b), contados à taxa legal de 7%, desde 4 de Junho de 2002 até 27 de Março de 2003, e à taxa de 4%, a partir de 1 de Maio de 2003 até efectivo pagamento.
Para chegar a esta condenação, o tribunal a quo usou o artigo 1270º n.º 1 do CC e 289º n.º 3 do CC, considerando que o possuidor de boa-fé faz seus os frutos naturais percebidos até ao dia em que souber que está a lesar com a sua posse o direito de outrem e os frutos civis correspondentes ao mesmo período e, no caso presente, a boa-fé do promitente comprador cessou com a interposição da presente acção, passando a ocupação do imóvel e o benefício retirado dessa ocupação a ser ilegítimos a partir desta data.
Ora, o contrato promessa no quadro do qual foi convencionado entre as partes a entrega imediata do bem prometido vender foi declarado nulo, acarretando tal facto que nula será também a convenção da tradição do bem e obrigará a que seja averiguada a má ou boa-fé daquele que teve na sua disponibilidade tal objecto, atento o n.º 1 do art. 1260º do CC, por ilidível.
E não há aqui, salvo melhor opinião, como aliás se infere do n.º 3 do art. 289º do CC, de se socorrer do instituto possessório da aquisição da propriedade, de se falar em “corpus” e “animus”, de “animus possidendi”.
Este normativo manda atender ao regime dos efeitos da posse, donde o saber-se se de má ou boa fé.
Já no Ac. R. Coimbra de 26-9-2000, subscrito por Abrantes Geraldes, CJ, Tomo IV, pág. 17, explica, citando Ana Prata em Contrato Promessa e o seu Regime Civil, pág. 692 e segts, que quando os promitentes acordam na cedência do objecto do contrato promessa, isso não é associado a uma entrega de natureza temporária, antes a uma antecipação dos efeitos da projectada compra e venda, donde a doutrina e jurisprudência qualificarem esta “traditio” como um contrato atípico, constitutivo de um direito pessoal de gozo, transferindo para o comprador a fruição do bem, ficando dependente da evolução do contrato: se desembocar na compra e venda, isso confirma o efeito já antecipado; pelo contrário, se houver resolução, isso determina a obrigação de restituição, por decorrência das regras próprias da resolução.
Este tema é retomado pelo mesmo subscritor do acórdão ora citado, na sua obra Temas da Responsabilidade Civil – Indemnização do Dano de Privação do Uso, 2ª ed., pág. 78, integrando a indemnização devida e exigível pelo promitente vendedor, no caso de resolução do contrato, dentro da área da privação do uso.
Os Acórdãos que enumeram e com os quais pretende sustentar a sua tese exposta nas sua alegações e refutar a defendida na decisão recorrida, não se referem a qualquer caso semelhante ou idêntico como o dos autos.
Neste processo trata-se de saber quais os efeitos entre as partes da declaração de nulidade de um contrato promessa em que houve tradição do bem e originados pela restituição retroactiva desse bem, devidos a essa mesma nulidade do contrato
Mas o Ac. do STJ de 31-03-04, subscrito pelo Sr. Conselheiro Dr. Abílio de Vasconcelos, em www.dgsi.pt, que enumera, em sede de alegações de recurso, refere-se a uns embargos de terceiro com fundamento no facto de, por contrato promessa de compra e venda, ter conferido ao promitente/comprador, a tradição do bem e o que se discutia era apurar se o embargante de terceiros, promitente/comprador, tinha a posse do prédio, violado com a penhora registada a favor do exequente/embargante.
O mesmo se diga quanto ao Ac. do STJ de 11-3-99, CJ, 1999, Tomo I, pág. 137, que também indica, trata igualmente de uns embargos de terceiro.
Em ambos pretendia-se saber se o promitente/comprador, que beneficiou por acordo de ambos os contraentes da tradição do bem, podia usar os embargos de terceiro contra a penhora a favor de um credor do promitente/vendedor.
Daqui ressalta, claramente, que em nada se mostra idêntico ao que se discute nestes autos.
Mas quanto ao caso em análise e em tudo idêntico, pronuncia-se o Ac. STJ de 9 de Maio de 2002, CJ, Tomo II, pág. 58, onde se refere que o n.º 3 do art. 289º do CC submete os efeitos da declaração de nulidade e da anulação ao disposto nos artigos 1269º e segts do CC- regime dos efeitos da posse -, que manda aplicar directamente ou por analogia.
E neste particular, prescreve o art. 1270º n.º 1 do CC que “O possuidor de boa-fé faz seus os frutos naturais percebidos até ao dia em que souber que está a lesar com a sua posse o direito de outrem e os frutos civis correspondentes ao mesmo período”, para o art. 1271º fixar que “O possuidor de má fé deve restituir os frutos que a coisa produziu até ao termo da posse e responde, além disso, pelo valor daqueles que um proprietário diligente poderia ter obtido”
Antunes Varela, CC Anotado, vol. I, 4º ed., pág. 265, explica que em consequência de acto nulo ou anulável pode ter-se constituído posse nos termos do art. 1251º, sendo-lhe, então, aplicável o art. 1269º e segts., mas mesmo que não haja posse, também lhe será aplicável, podendo ter outra natureza e também aqui se aplica o n.º 3 do artigo 289º do CC, protegendo o contraente de boa fé dos efeitos severos da retroactividade.
Ora, tendo resultado a “traditio” do imóvel prometido vender de um contrato promessa de compra e venda, tem de considera de boa fé a detenção que o promitente comprador fez do bem entregue
Daqui resulta a conclusão, que aliás faz parte do Acórdão supra citado de que, enquanto o possuidor detiver o bem numa posição de boa fé, não é obrigado a restituir o valor correspondente ao uso do prédio, mas apenas a partir da cessação desta.
E no caso concreto dos autos, essa boa fé terminou com a proposição da acção de declaração de nulidade do contrato promessa.
Donde que não seja de aplicar aqui, como pretendem os apelantes, o n.º 1 do art. 289º do CC e daqui concluir que a indemnização se deve reportar à data da ocupação do prédio (Junho de 2001).
Quanto ao montante pedido pelo corte das laranjeiras e videiras, servem também para eles os mesmos ensinamentos, mesmo considerando, como apontam os apelantes, que o autor passou a deter, ocupar e fruir o prédio na data da celebração do contrato e que procedeu de imediato ao corte de tal vegetação, uma vez que tal se processou ainda dentro do período considerado de boa fé. Diferente seria se ocorressem após a instauração da acção.
Portanto e em conclusão, a decisão sustentou-se em bases sólidas e procedeu a uma correcta e adequada integração jurídica aos factos apurados ao direito aplicável.
A sentença terá, de forma incontornável, que ser confirmada.
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V – Decisão
Nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em se julgar improcedente o recurso e confirmar a decisão apelada.
Custas pelos apelantes.
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Porto, 16 de Maio de 2005
Rui de Sousa Pinto Ferreira
Joaquim Matias de Carvalho Marques Pereira
Manuel José Caimoto Jácome