Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 14453/18.7T8PRT.P1 |  |
ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL
ABUSO DE DIREITO
II - Todavia, não há lugar à reapreciação da decisão de facto quando os factos impugnados não forem susceptíveis, face às circunstâncias concretas do litígio, de ter qualquer repercussão ao nível da procedência da pretensão deduzida pelo apelante.
III - No contexto dos arrendamentos não habitacionais e no âmbito do procedimento para a transição do contrato para o regime do NRAU, à luz do preceituado no artigo 33º, n.º s 4, alínea b) e 5º, alínea b), da Lei n.º 6/2006, com a redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, não existindo acordo entre o senhorio e o arrendatário quanto ao tipo de contrato, prazo e valor da renda, pode o senhorio impor unilateralmente que o contrato passe a vigorar com o prazo certo de 5 anos e, ainda, actualizar a renda, em função dos critérios previstos nas alíneas a) e b), do artigo 38º.
IV - Dando o senhorio início ao procedimento para transição do contrato para o regime do NRAU, o momento decisivo para o arrendatário defender os seus interesses é a resposta à comunicação prevista no artigo 51º, cabendo-lhe, na mesma resposta e no prazo legal de 30 dias, a invocação de alguma das circunstâncias previstas no n.º 4 daquela norma ou de outros vícios que possam colocar em crise a regularidade daquela comunicação inicial do senhorio, nomeadamente invocando a alegada a falta de poderes do declarante como representante do conjunto dos senhorios.
V - Não o fazendo e concluindo-se pela transferência do contrato para aquele regime do NRAU, a invocação posterior de tais circunstâncias ou vícios é extemporânea, tornando-se irrelevante na medida em quem nesse momento, já não será possível fazer reverter a transmutação do contrato original num contrato de prazo certo de 5 anos, a cuja renovação o senhorio se pode opor.
VI - Age em abuso de direito, na modalidade de «venire contra factum proprium», o arrendatário que, no âmbito do procedimento para transição do contrato de arrendamento comercial para o regime do NRAU, sabe que o Autor actua em nome de vários senhorios, reconhece implicitamente essa sua qualidade nas várias comunicações trocadas com o mesmo, aceita a actualização do valor da renda efectuada por aquele, procede ao respectivo pagamento durante mais de 4 anos, vindo a invocar a alegada falta de poderes de representação do Autor apenas quando este veio comunicar a sua oposição à renovação do contrato entretanto convertido em contrato de prazo certo de 5 anos.
Juízo Central Cível do Porto - Juiz 1.
Relator: Des. Jorge Seabra1º Juiz Adjunto: Desembargador Pedro Damião e Cunha
2ª Juíza Adjunta: Desembargadora Maria de Fátima Andrade
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Sumário (elaborado pelo Relator):
..........................................................Sumário (elaborado pelo Relator):
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Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação do Porto:
I. RELATÓRIO:
1. B…, residente em Rua…, n.º .., …, Cascais, intentou a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra “ C…, LDA “, com sede em Rua…, …, Porto, formulando a final os seguintes pedidos:Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação do Porto:
I. RELATÓRIO:
a) seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre o Autor e a Ré;
b) seja ordenada a entrega do imóvel pela Ré ao Autor nas condições de conservação e limpeza em que o mesmo lhe foi entregue aquando da celebração do contrato de arrendamento; e
c) seja condenada a Ré no pagamento de uma compensação mensal de valor igual ao estipulado para a renda mensal, por cada mês de ocupação do imóvel desde o dia 31 de Maio de 2018 e até à sua entrega efectiva.
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2. Citada, a Ré defendeu-se por impugnação parcial da factualidade alegada e por excepção.Nesta última vertente, invocou, no essencial, que a comunicação de 15.03.2013 (atinente à transferência do arrendamento para o regime do NRAU) – assim como as comunicações posteriores – foram efectuadas apenas e só pelo Autor, razão porque, sendo o imóvel locado, àquela data, compropriedade de três consortes e, ainda, sobre ele existindo um usufruto em favor de D…, as sobreditas comunicações são inválidas (artigo 11º do NRA) e ineficazes, não tendo ocorrido a transição do contrato de arrendamento em apreço para o regime do NRAU e permanecendo, por isso, o contrato de arrendamento sujeito ao regime anterior, em particular quanto ao seu prazo e posterior renovação.
Concluiu, assim, pela procedência da sobredita excepção, com a consequente improcedência da causa e, ainda, pela condenação do Autor como litigante de má-fé.
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3. O Autor respondeu à contestação, em particular quanto à excepção invocada pela Ré e quanto à litigância de má-fé, pugnando pela sua improcedência.**
4. Foi proferido despacho saneador tabelar, com fixação do objecto do litígio e elaboração de temas de prova, que não mereceu impugnação ou reclamação.**
5. Efectuada a audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença que julgou totalmente procedente a acção, condenando a Ré nos pedidos contra si formulados.**
6. Inconformada, veio a Ré interpor recurso, que foi admitido como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito devolutivo, oferecendo alegações e nelas deduzindo, a final, as seguintesCONCLUSÕES
Nestes e nos melhores termos de direito aplicáveis, deverá o presente recurso ser recebido e julgado procedente, em consequência deverá a sentença, ora recorrida ser revogada e proferida decisão que Julgue a ação totalmente improcedente, por provada a exceção perentória inominada – ineficácia das comunicações remetidas pelo do A., referente à transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, datada de 15.03.2013, bem como as comunicações subsequentes e Julgar a presente ação improcedente, por não provada, e subsequente absolvição da Ré/apelante dos pedidos contra si formulados.**
7. O Autor ofereceu contra-alegações pugnando pela rejeição do recurso na vertente de impugnação da decisão de facto e, ainda, pela improcedência do recurso e consequente manutenção da sentença recorrida. **
8. Mostrando-se cumpridos os vistos legais, cabe decidir.**
II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO:
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - artigos 635º, nº 3, e 639º, n.ºs 1 e 2, do novo Código de Processo Civil, na redacção emergente da Lei n.º 41/2013 de 26.06 [doravante designado apenas por CPC].II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO:
Por outro lado, ainda, sem prejuízo das matérias de conhecimento oficioso, o tribunal de recurso não pode conhecer de questões não antes suscitadas pelas partes em 1ª instância e ali apreciadas, sendo que a instância recursiva, tal como configurada no sistema de recursos vigente na nossa lei adjectiva, não se destina à prolação de novas decisões judiciais, mas ao reexame ou à reapreciação pela instância hierarquicamente superior das decisões proferidas pelas instâncias e em função das questões que lhe foram colocadas pelas partes. [1]
No seguimento desta orientação, as questões a decidir, são as seguintes:
i. Admissibilidade do documento junto com as alegações (acórdão) e do parecer junto com as contra-alegações;
ii. Rejeição/Impugnação da decisão de facto;
iii. Reapreciação do mérito da sentença em função da factualidade julgada provada.
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III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
Na sentença consideraram-se provados os seguintes factos:
1.º O Autor é dono e legítimo proprietário das fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “B”, correspondentes ao rés-do-chão, galeria e primeiro andar, com entrada pelos números …, … e … da Rua…, destinadas a comércio, as quais fazem parte do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, situado na Rua…, n.ºs …/… e Praça…, n.º …, da União de Freguesias de …, do concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 605, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 9140.III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
Na sentença consideraram-se provados os seguintes factos:
2.º Em 04 de Janeiro de 1958, foi celebrado, através de escritura pública, entre E…, D…, F…, G…, H… e a sociedade “I…, Ltda.”, um contrato de arrendamento, através do qual os primeiros deram de arrendamento à identificada sociedade, o prédio identificado no artigo precedente.
3.º Em 01 de Agosto de 1967, junto do 2.º Cartório Notarial do Porto, foi realizada uma alteração ao contrato de arrendamento celebrado, tendo a arrendatária alterado a sua designação social, passando a designar-se como “C…, Lda.”.
4.º Por morte do primitivo senhorio, E…, sucedeu na posição de senhoria a cabeça de casal da sua herança, D.ª J…,
5.º Também por morte da primitiva senhoria, Senhora D.ª H…, sucederam na posição de senhorios o aqui Autor e o Senhor E…, porquanto foram instituídos herdeiros, por testamento pela referida primitiva senhoria.
6.º Por escritura pública de compra e venda, celebrada em 14 de Janeiro de 2016, o aqui Autor adquiriu a propriedade plena do imóvel dado de arrendamento, tendo, a partir dessa data, assumido a qualidade de senhorio no contrato celebrado em 04 de Janeiro de 1958.
7.º Na sequência da referida aquisição, comunicou o Autor à Ré a sua qualidade de senhorio único, sendo que todos os assuntos relacionados com o contrato de arrendamento celebrado deveriam ser com este tratados, bem como a renda deveria ser depositada, a partir daquela data na conta indicada pelo aqui Autor.
8º O arrendamento em causa foi celebrado com prazo certo, pelo período inicial de 10 (dez) anos, com início no dia 01 de Janeiro de 1958 e término em 31 de Dezembro de 1967, considerando-se prorrogado por períodos sucessivos de um ano, nos termos da lei. 9.º Foi entre as partes convencionado que a renda, pelos dez anos de duração do contrato, seria de cento e sessenta e oito mil escudos, devendo a mesma ser paga em prestações mensais de catorze mil escudos sempre no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que dissesse respeito na morada do senhorio ou do seu representante.
10.º Aquando da alteração do contrato de arrendamento celebrada em 01 de Agosto de 1967, foi a renda fixada em quarenta mil escudos anuais, a ser paga em duodécimos mensais de dezoito mil escudos, entre o período de 01 de Setembro de 1967 e 31 de Agosto de 1970.
11.º Decorrido que fosse esse período e em caso de renovação do contrato de arrendamento celebrado, a renda passaria ao valor anual de duzentos e cinquenta e dois mil escudos, a ser paga em doze prestações mensais de vinte e um mil escudos cada uma, tudo conforme estipulado no documento n.º 4 anteriormente junto.
12.º Na presente data, a mesma ascende a €3.333,54 (três mil trezentos e trinta e três euros e cinquenta e quatro cêntimos), sujeita a retenção na fonte do valor de €833,39 (oitocentos e trinta e três euros e trinta e nove cêntimos), o que corresponde ao recebimento líquido mensal de €2.500,15 (dois mil e quinhentos euros e quinze cêntimos).
13.º Em 15 de Março de 2013, através de carta registada com aviso de recepção, o Autor, actuando na qualidade de representante dos restantes proprietários do imóvel, comunicou à Ré a sua intenção de que o contrato celebrado transitasse para o regime do Novo Regime do Arrendamento Urbano, bem como que iria actualizar o valor da renda.
14.º Em 12 de Abril de 2013, a aqui Ré respondeu ao Autor informando que não aceitava o valor anual da renda proposta, nem a duração e contrato proposto, sem que justificasse o motivo pelo qual apresentava tal discordância.
15.º Em 22 de Abril de 2013, o Autor comunicou à Ré que o contrato iria transitar para o Novo Regime do Arrendamento Urbano e que a renda seria fixada no valor mensal de €3.333,54 (três mil trezentos e trinta e três euros e cinquenta e quatro cêntimos), tendo em consideração o valor actualizado do locado.
16.º Nessa sequência, em 14 de Junho de 2013, a Ré enviou nova correspondência ao Autor na qual afirmava ser uma microentidade, – não enviando, conforme estipulação legal, documento comprovativo dessa realidade referente ao ano da comunicação, mas sim do ano anterior a esse – e que, por esse motivo, não poderia o contrato transitar para o Novo Regime de Arrendamento Urbano.
17.º Tendo em consideração que a data de envio da carta de resposta excedeu os 30 (trinta) dias legalmente previstos para esse efeito, bem como o facto de tal alegação apenas ter sido transmitida ao Autor – sempre em representação dos restantes proprietários – na segunda comunicação, os proprietários informaram a Ré que o contrato já tinha transitado para o Novo Regime de Arrendamento Urbano e que dessa forma se encontrava sujeito à nova legislação.
18.º Desde o dia 01 de Junho de 2013 que o contrato de arrendamento se encontra celebrado ao abrigo do Novo Regime de Arrendamento Urbano, pelo prazo certo de 5 (cinco) anos e sujeito a uma renda mensal de €3.333,54 (três mil trezentos e trinta e três euros e cinquenta e quatro cêntimos).
19.º A Ré iniciou o pagamento da renda por aquele valor.
20.º O aqui Autor, em 22 de Maio de 2017, através de carta registada com aviso de recepção, recebida pela Ré, comunicou a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento em causa, tendo informado a Ré de que deveria entregar o imóvel no dia 31 de Maio de 2018, pelas 10h00.
21.º A esta carta não respondeu a Ré.
22.º O aqui Autor, em 23 de Novembro de 2017, relembrou a Ré da oposição à renovação e da data e hora para entrega do imóvel.
23.º Na sequência da segunda carta enviada, a Ré informou que se opunha à não renovação, alegando, passados cerca de 5 anos das comunicações anteriormente trocadas, que não reconhecia ao Autor a legitimidade para enviar qualquer comunicação, conforme documento que se junta e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
24.º Em 16 de Março de 2018, o aqui Autor respondeu à Ré referindo, nomeadamente: “ Desde logo, não existem quaisquer dúvidas que sempre atuei como representante de todos os senhorios, como facilmente se extrai das diversas comunicações trocadas, da permanente resposta recebida, das múltiplas reuniões efetuadas ao longo de mais de 20 anos, contatos mantidos com o vosso anterior advogado, das cartas por este enviadas estando, desde sempre, devida e formalmente mandatado para esse efeito por todos os senhorios.”
25.º Prosseguindo na referida carta:
“Afigura-se manifestamente abusivo que, após 57 meses, e respetivos pagamentos de renda de valor atualizado, se venha invocar, precisamente quando se aproxima o termo do contrato de arrendamento, que as comunicações remetidas há mais de quatro anos eram ineficazes. A referida conduta não pode deixar de se considerar de violenta má-fé, no que não poderei consentir”, conforme documento que se junta e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
26.º Tendo em consideração que o dia 31 de Maio de 2018 era Feriado Nacional e religioso, o aqui Autor, em 18 de Maio de 2018, enviou carta à Ré a iria correr no dia 01 de Junho de 2018, pelas 10h00.
27.º Em 01 de Junho de 2018, o aqui Autor mandatou a Exma. Senhora Agente de Execução K… para que fosse, junto da Ré, tomar posse do imóvel.
28º O que não veio a acontecer, tendo a Ré informado a Senhora Agente de Execução que o assunto estava entregue aos seus advogados.
29º Até 2016, sobre o prédio locado, existiu um direito de usufruto, constituído a favor de J…, direito esse que se encontra registado na Conservatória do Registo Predial do Porto, com o n.º de apresentação 1296 de 2013/03/07.
30º Na fracção “B” encontra-se instalado o estabelecimento comercial, designado por “Café L…”, estabelecimento reconhecido nos termos legais como de interesse histórico e cultural ou social local, pela Câmara Municipal M….
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IV. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
IV.I. Admissibilidade do «documento» junto pela Apelante e do parecer junto pelo Apelado nesta instância:IV. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
Antes de se conhecer das questões acima enunciadas importa, previamente, conhecer da admissibilidade do acórdão que a apelante entendeu por bem juntar nesta instância de recurso e, ainda, do parecer jurídico junto pelo apelado.
A admissibilidade de documentos na fase de recurso encontra-se prevista, a título excepcional, nos artigos 425º e 651º, do CPC, sendo certo que, por regra, é perante o Tribunal de 1ª instância que há-de ser realizada a instrução da matéria de facto controvertida.
Nos termos da primeira das aludidas disposições legais, depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento, cabendo, pois, ao interessado a demonstração positiva desse pressuposto.
Por seu turno, à luz do segundo inciso legal as partes apenas podem juntar documentos às alegações na situação antecedente ou, ainda, no caso de essa junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância.
Em qualquer das duas hipóteses é pressuposto essencial que esteja em causa, de facto, um documento, enquanto objecto elaborado pelo homem com o fim de representar uma pessoa, coisa ou facto (artigo 362º, do Cód. Civil) e como meio de prova destinado à demonstração de factos alegados no processo pela parte interessada nessa junção ou, em alternativa, destinado à impugnação de factos alegados pela parte contrária.
Fora deste condicionalismo, os documentos não assumem qualquer relevo e, logicamente, não são de admitir, seja em 1ª instância, seja, por maioria de razão, na fase de recurso, onde, por princípio, não existe lugar à produção de prova.
Na verdade, como é consabido e resulta claro do preceituado no artigo 423º, n.º 1, do CPC, a propósito da instrução do processo, os documentos, enquanto meios de prova, não são admissíveis de per si, mas apenas quando se destinam a fazer “ prova dos fundamentos da acção ou da defesa “.
Neste enquadramento, o escrito junto pelo apelante (douto acórdão proferido por esta Relação e em que é Relator o aqui Sr. Juiz Desembargador 1º Adjunto) não constitui, obviamente, um documento naquela acepção, pois que se trata de cópia de acórdão que foi proferido no âmbito de uma outra acção que correu termos e, portanto, não tem a virtualidade de demonstrar ou impugnar quaisquer dos factos em discussão nestes outros autos.
Sendo assim, a junção de tal acórdão desta Relação não se integra na previsão do artigo 425º, nem, ainda, na previsão do artigo 651º, pois que o mesmo não serve qualquer propósito instrutório relativamente à factualidade em discussão nesta acção.
Por outro lado, ainda o mesmo Acórdão, não constitui parecer elaborado por jurisconsulto, para efeitos do preceituado no artigo 651º, n.º 2, do CPC, pois que se trata de peça elaborada por Juízes no âmbito de determinado processo e subsequente recurso.
É certo que a questão jurídica versada naquele douto aresto é semelhante à que está em discussão nos presentes autos (condições de transição do arrendamento não habitacional para o NRAU e validade/eficácia das comunicações realizadas nesse âmbito), mas isso não é o bastante para decidir pela sua admissão, pois que, como se viu e resulta do citado artigo 651º, n.º 2, nesta instância apenas é admissível a junção de documentos ou de pareceres jurídicos, características que o dito acórdão não tem.
Resumindo, a junção do acórdão em apreço não tem cabimento legal em qualquer uma das hipóteses em que a lei adjectiva admite, a título excepcional, a junção de documentos/pareceres jurídicos na fase de recurso.
Como assim, não se admite a junção pela apelante do dito acórdão desta Relação.
Quanto ao parecer jurídico junto pelo apelado e subscrito por Professor universitário, o mesmo é admissível à luz do citado artigo 651º, n.º 2, do CPC.
Assim, nesta matéria, decide-se:
- Admitir a junção do parecer jurídico junto pelo apelado;
- Não admitir a junção pela apelante do acórdão proferido por esta Relação.
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IV.II. Rejeição do recurso na vertente de impugnação da decisão sobre a matéria de facto/ Impugnação da decisão sobre a matéria de facto provada e não provada:Dirimida a questão antecedente cumpre conhecer da impugnação da decisão de facto deduzida pela apelante e, neste âmbito, cumpre, à partida, aferir se a mesma deu ou não, como defende o apelado, cumprimento aos ónus de impugnação prescritos no artigo 640º, do CPC.
Relativamente à impugnação da decisão de facto e à sua reapreciação pela instância hierarquicamente superior, como é consabido, a reapreciação da prova produzida em 1ª instância, enquanto garantia do duplo grau de jurisdição em matéria de facto, está subordinada à observância de determinados ónus que a lei adjectiva impõe ao recorrente.
Na verdade, a apontada garantia não pode envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida na audiência final, impondo-se, por isso, em ordem a evitar recursos meramente genéricos quanto à decisão de facto e no respeito dos princípios da cooperação, da lealdade e boa-fé processuais, que o recorrente, em conformidade com o preceituado no artigo 640º, n.º 1 e 2, alínea a), do CPC, proceda à delimitação com toda a precisão dos concretos pontos da decisão que pretende questionar, dos meios de prova, disponibilizados pelo processo ou pelo registo/gravação nele realizada, que imponham, sobre aqueles pontos, distinta decisão, e a decisão que, na sua perspectiva, deve ser encontrada para os pontos de facto objecto da impugnação, deduzindo a sua (própria) apreciação crítica da prova produzida.
Deve, assim, o recorrente, em sede de reapreciação da decisão de facto, sob cominação de imediata rejeição do recurso, e sem possibilidade de convite ao aperfeiçoamento [2], especificar os pontos da decisão de facto de cujo julgamento dissente, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões [3], motivar o seu recurso através da indicação dos meios de prova constantes dos autos ou que neles tenham sido registados e que imponham decisão diversa quanto a cada um dos factos e, relativamente aos pontos da decisão de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas cumpre-lhe, ainda, indicar com exactidão as passagens da gravação relevantes, sem prejuízo da transcrição (facultativa) de tais excertos.
Por outro lado, ainda, terá o recorrente de deixar expressa a decisão que, no seu entendimento, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação do recurso, tendo em conta a sua apreciação crítica dos meios de prova. [4]
No caso dos autos, o apelado sustenta, por um lado, que a apelante não indicou com exactidão as passagens da gravação do depoimento da testemunha E… e das declarações do apelado B…, nem procedeu à correcta e fiel transcrição dos excertos dos respectivos depoimentos e, ainda, quanto ao ponto 18º da factualidade provada por si impugnada não indica a redacção com que o dito facto deveria passar a constar, em caso de procedência.
Nesta matéria, cumpre dizer, à partida, que vem sendo defendida sucessivamente pela jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça a ideia de se evitar, dentro do possível, uma exponenciação dos ónus que a lei prevê em sede de impugnação da decisão de facto ou de fazer deles uma interpretação excessivamente rigorista e formal, a ponto de ser violado o princípio da proporcionalidade e de ser denegada a pretendida reapreciação da decisão de facto. [5]
Com efeito, conforme vem sendo sustentado, atento o princípio da dupla jurisdição de facto, a rejeição da reapreciação da decisão de facto só deve ser decretada quando exista uma violação grave dos ónus consignados no artigo 640º e, em especial, no que ora releva, quando esteja em causa a exacta delimitação dos pontos de facto impugnados, a resposta alternativa defendida pelo apelante quanto aos mesmos e a indicação dos meios de prova que sustentam a divergência do apelante.
Trata-se, no fundo, através dos ditos ónus e do cumprimento, de evitar que a impugnação da decisão de facto se transforme num segundo julgamento da acção ou numa manifestação de uma discordância meramente genérica face ao decidido, quando o que se pretende, através da consagração daquela dupla jurisdição a nível factual, é a correcção de eventuais e pontuais erros de julgamento, cuja existência há-de resultar de forma inequívoca da motivação do recurso do apelante.
Dito isto e apreciando o caso concretos dos autos, no que se refere à alegada inexactidão da transcrição dos depoimentos a mesma é, salvo o devido respeito, irrelevante, pois que, como resulta da parte final da alínea a), do n.º 2, do artigo 640º, essa transcrição nem sequer é obrigatória, mas, pelo contrário, facultativa.
Por isso, a inexactidão de tais transcrições nenhuma consequência pode ter ao nível da rejeição da impugnação da decisão de facto, a não ser a eventual improcedência da impugnação da decisão de facto que nela se baseie.
Por outro lado, ainda neste âmbito, defende o apelado que, no que se refere ao ponto 18º da factualidade provada, a apelante não indica a redacção alternativa que propõe, em caso de procedência da sua impugnação.
Também neste segmento, segundo cremos, não lhe assiste razão.
De facto, a apelante, quanto ao ponto 18º da factualidade provada, defende, em primeira linha, que esse facto seja eliminado na sua totalidade (não provado) ou, a assim não se entender, que se julgue como provada apenas a factualidade atinente ao valor da renda mensal que ficou estabelecida e que, no caso, como é indiscutido, se cifra em €3. 333,54.
Por conseguinte, é, em nosso ver, clara e absolutamente perceptível, qual o sentido da impugnação deduzida e, ainda, por exclusão de partes, a redacção que, na perspectiva da apelante, deverá ser, no limite, dada como provada no dito ponto 18º e que se cinge, como se disse, ao valor da renda mensal que foi actualizada e aceite.
Por último, ainda, defende a apelada que no tocante ao depoimento da testemunha E… e às declarações de parte do Autor, a apelante, apesar de transcrever particamente na íntegra os mesmos, não indica as respectivas passagens exactas da respectiva gravação.
Em nosso ver, também aqui não assiste razão à apelada.
Com efeito, quer quanto ao depoimento da testemunha E… quer quanto às declarações do Autor a apelante indica a sessão de julgamento em que as mesmas foram prestadas (de 16.09.2020) e o início das passagens das gravações que considera mais relevantes para efeitos de impugnação da decisão de facto, como consta do corpo das alegações e, ainda, das próprias conclusões 28) a 30) do recurso.
Ora, sendo assim, de um ponto de vista de razoabilidade e proporcionalidade, tanto basta para que este Tribunal ad quem possa localizar sem particular dificuldade as passagens da gravação tidas por relevantes e, nesse contexto, para conhecer do significado probatório de tais meios de prova e proceder à sua reapreciação crítica, tanto mais que, de facto, a apelante transcreve praticamente todo o conteúdo de tais gravações.
Dir-se-á que, neste conspecto, o recurso não cumpre, em termos escrupulosos ou rigorosos o ónus de indicação integral das passagens exactas da gravação dos meios de prova pessoais (por falta de indicação do termo de cada um dos segmentos da gravação), mas, apesar disso, não estando em causa depoimentos ou declarações particularmente extensos, não cremos que tal impeça este Tribunal da Relação de proceder à audição dessas passagens mais relevantes (e outras que julgue pertinentes para a decisão) e, portanto, que se justifique, em termos proporcionais, a rejeição do recurso na vertente de impugnação da decisão de facto, sendo certo que não está em causa uma divergência genérica face à decisão de facto proferida, mas restrita a factos muito específicos daquela decisão.
Aliás, cumpre dizê-lo, para a devida apreciação crítica pelo tribunal de tais meios de prova pessoal, por via de regra, não é bastante a audição dos parcelares segmentos invocados pelo apelante, sendo indispensável a audição integral dos depoimentos/declarações, sendo certo que, como frequentemente acontece, o apelante limita-se a indicar as passagens da gravação que são favoráveis à sua própria e unilateral leitura dos meios de prova.
Neste sentido, como se refere no AC STJ de 29.10.2015, “ Este ónus de indicação exacta das passagens relevantes dos depoimentos gravados deve ser interpretado em termos funcionalmente adequados e em conformidade com o princípio da proporcionalidade, não sendo justificada a imediata e liminar rejeição do recurso quando – apesar de a indicação do recorrente não ser, porventura, totalmente exacta e precisa, não exista dificuldade relevante na localização pelo Tribunal dos excertos da gravação em que a parte se haja fundado para demonstrar o invocado erro de julgamento - como ocorre nos casos em que, para além de o apelante referenciar, em função do conteúdo da acta, os momentos temporais em que foi prestado o depoimento complemente tal indicação é complementada com uma extensa transcrição, em escrito dactilografado, dos depoimentos relevantes para o julgamento do objecto do recurso. “ [6]
Destarte, em nosso ver, não existe no caso dos autos, fundamento bastante para recusar a reapreciação da decisão de facto por incumprimento dos ónus previstos no artigo 640º, do CPC, que, ao invés, se encontram cumpridos em termos minimamente satisfatórios.
Dirimida esta questão prévia, cumpre reapreciar a decisão de facto nos pontos que se encontram impugnados pela apelante.
Neste âmbito e tendo em vista a consagração de um duplo grau de jurisdição ao nível da decisão de facto, preceitua o actual artigo 662º, n.º 1, do CPC, que “ A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento impuserem decisão diversa. “
Significa isto, conforme é, aliás, posição sufragada pelo Supremo Tribunal de Justiça e pela doutrina, que, mostrando-se cumpridos os ónus de impugnação da matéria de facto pelo apelante, cabe ao Tribunal da Relação no âmbito dos seus poderes como tribunal de instância, reapreciar a decisão quanto aos pontos da matéria de facto impugnados, convocando e reanalisando, para tanto, não só os meios probatórios invocados pelo apelante, mas ainda todos os demais meios de prova que se lhe mostrem disponíveis e relevantes à decisão, formando, nesse contexto, sob os mesmos princípios de direito probatório que regem ao julgamento em 1ª instância, nomeadamente os princípios da livre e crítica apreciação da prova, a sua própria e autónoma convicção sobre essa matéria de facto.
Neste sentido, como refere A. ABRANTES GERALDES, com a nova redacção do artigo 662º, do CPC, pretendeu-se deixar claro que, sem prejuízo do ónus de impugnação que recai sobre o apelante nos termos consignados no artigo 640º, do CPC, no âmbito da matéria de facto impugnada e cumpridos aqueles ónus, cabe ao Tribunal da Relação efectuar um novo julgamento, restrito à matéria de facto impugnada, formando a sua própria e autónoma convicção, introduzindo na decisão de facto oriunda do Tribunal de 1ª instância, na parte impugnada, as alterações que, em razão daquela sua independente convicção, se lhe imponham fazer. [7]
Por isso, como salienta o mesmo Autor, op. cit., pág. 232-233, ao nível da reapreciação de facto pelo Tribunal da Relação está actualmente afastado o argumento no sentido de que a modificação da decisão da matéria de facto deve ser reservada apenas para casos de erro grosseiro ou manifesto na valoração dos meios de prova ou, ainda, no sentido de que não é permitido à Relação contrariar a motivação formada pela 1ª instância relativamente a meios de prova que foram objecto de livre apreciação.
Pelo contrário, face ao princípio do duplo grau de jurisdição a nível de facto que se pretendeu consagrar (e nessa linha a actual obrigatoriedade de gravação de todas as audiências de julgamento), sem embargo de o tribunal de recurso dever ponderar a circunstância de as vantagens da oralidade e da imediação radicarem no Tribunal de 1ª instância, ainda assim, no âmbito da impugnação da decisão de facto, “ a Relação deve assumir-se como verdadeiro tribunal de instância e, por isso, desde que, dentro dos seus poderes de livre apreciação dos meios de prova, encontre motivo para tal, deve introduzir as modificações que se justificarem. “
Partindo destes princípios, em primeiro lugar, dissente a apelante do julgamento quanto à factualidade constante do ponto 18º da factualidade provada, defendendo que a asserção em causa é conclusiva ou encerra matéria de direito e, por isso, deve constar da factualidade não provada ou, se assim não se entender, deve apenas ter-se como provada a renda mensal que foi fixada em €3.333, 54.
Decidindo.
O ponto 18º da factualidade provada tem a seguinte redacção:
“Desde o dia 01 de Junho de 2013 que o contrato de arrendamento se encontra celebrado ao abrigo do Novo Regime de Arrendamento Urbano, pelo prazo certo de 5 (cinco) anos e sujeito a uma renda mensal de €3. 333, 54 (três mil trezentos e trinta e três euros e cinquenta e quatro cêntimos). “
Nesta matéria, cremos que assiste razão à apelante.
Com efeito, sendo a questão jurídica central discutida nos autos saber se o contrato de arrendamento inicial (celebrado a 4.01.1958 e posteriormente alterado a 1.08.1967) foi transferido ou não para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, decorrente da Lei n.º 6/2006, de 27.02, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14.08 é, com o devido respeito, conclusivo dar-se como provada, através do ponto ora em causa, a solução daquela questão jurídica, ou seja, por dar como assente a “ celebração “ (rectius, transferência) do arrendamento em causa para o regime do NRAU, a partir do dia 1.06.2013.
De facto, a posição jurídica que é defendida nos autos pelo Autor em sustento das pretensões por si deduzidas contra a Ré é, precisamente, a de que o contrato de arrendamento em causa se transferiu (validamente) para o regime do NRAU a partir do dia 1.06.2013 e, portanto, nesse contexto, se transformou, a partir dessa data, num contrato de prazo certo (cinco anos), a cuja renovação o mesmo se podia opor no termo daquele prazo em determinadas condições e, por seu turno, a posição jurídica defendida pela Ré é, em sentido oposto, a de que o dito contrato de arrendamento não se transferiu para o regime do NRAU, pois que, na sua perspectiva, as comunicações levadas a cabo pelo Autor para efeito de tal transferência são, à luz do preceituado no artigo 11º, do NRAU, ineficazes, ou seja, incapazes de produzirem aquele efeito jurídico, mantendo-se, pois, o primitivo contrato de arrendamento, sem prejuízo da actualização da renda.
Ora, sendo assim, como julgamos, encerrando o ponto 18º da factualidade provada um julgamento conclusivo quanto àquela questão jurídica que constitui, em termos essenciais, o objecto do litígio entre as partes, será seguro que esse ponto deve ser eliminado.
Neste âmbito, o que, em nosso ver, pode (e deve) ser tido como provado é apenas e só, como já consta, aliás, do ponto 13º da mesma factualidade provada que a 15 de Março de 2013, através de carta registada com aviso de recepção, o Autor, na qualidade de representante dos restantes proprietários do imóvel, comunicou à Ré a sua intenção de que o contrato de arrendamento transitasse para o regime do Novo Regime do Arrendamento Urbano, bem como que iria actualizar o valor da renda, tudo conforme consta do documento n.º 8, junto com a petição inicial, assim como que, na sequência da resposta da Ré datada de 12.04.2013 (facto provado em 14º e documento n.º 9, junto com a petição inicial), o Autor comunicou à Ré que o contrato iria transitar para o novo Regime do Arrendamento Urbano e que a renda seria fixada em €3. 333, 54, a partir do dia 1.06.2013, conforme também consta do ponto 15º da mesma factualidade provada e do documento n.º 10, junto com a mesma petição inicial.
Por seu turno, saber se essas comunicações são válidas e eficazes (com a consequente transição do contrato para o regime do NRAU a partir daquela data 1.06.2013) – como defende o Autor – ou, ao invés, se essas comunicações são inválidas/ineficazes (com a consequente não transmissão do contrato para aquele novo regime) – como defende a Ré – é a questão jurídica que se coloca e a conclusão jurídica que ao tribunal cabe extrair a partir da factualidade provada, em especial, a que resulta das comunicações efectuadas, sobretudo aquelas que constam do pontos 13º, 14º e 15º da factualidade provada e dos documentos que as corporizam, ou seja, os referidos documentos n.ºs 8, 9 e 10, juntos com a petição e cujo conteúdo e respectivo recebimento pela Ré não foi impugnado por esta última.
Nesta perspectiva, se não existe no actual Código de Processo Civil uma norma semelhante ao artigo 646º, n.º 4, do anterior Código, o princípio que dele resultava expresso não pode deixar de continuar a ser actualmente aplicável na elaboração da sentença, qual seja o de que nesta o juiz deve aplicar o direito apenas aos factos provados e não a asserções ou conclusões, sejam elas de facto ou de direito, que não devem, por isso, constar do elenco dos factos provados da sentença.
Precisamente nesta temática refere-se no Acórdão desta Relação de 7.10.2013, “ na vigência do Código de Processo Civil anterior, mas igualmente após 1.09.2013, ocasião em que passou a vigorar a Lei n.º 41/2003, de 26 de Junho (NCPC) a matéria de facto à qual há que aplicar o direito tem de cingir-se a verdadeiros factos e não a questões de direito ou a meros juízos conclusivos. “
Por isso, salienta-se no mesmo aresto, “ a revogação do artigo 646, n.º 4 do anterior CPC, não significa que o princípio nele estabelecido – segundo o qual se têm por não escritas as respostas sobre questões de direito ou que envolvam meras conclusões a extrair de factos - haja sido alterado. “ [8]
Nestes termos, quanto ao ponto 18º da sentença decide-se eliminar o mesmo do elenco dos factos provados.
Além deste ponto 18º, impugna, ainda, a apelante os pontos 13º e 17º, na parte em que dos mesmos consta, respectivamente, “… actuando na qualidade de representante dos restantes proprietários do imóvel… “ e “ … sempre em representação dos restantes proprietários … “.
Neste âmbito, a apelante sustenta que os pontos 13º e 17º devem ter, respectivamente, a seguinte redacção:
13º Em 15 de Março de 2013, através de carta registada com aviso de recepção, o Autor, desacompanhado dos demais proprietários e senhorios, comunicou à Ré a sua intenção de que o contrato celebrado transitasse para o regime do Novo Regime do Arrendamento Urbano, bem como que iria actualizar o valor da renda.
17º Tendo em consideração que a data de envio da carta de resposta excedeu os 30 (trinta) dias legalmente previstos para esse efeito, bem como o facto de tal alegação apenas ter sido o transmitida ao Autor na segunda comunicação, o autor, desacompanhado dos demais proprietários e senhorios, informou a Ré que o contrato já tinha transitado para o NRAU e que dessa forma se encontrava sujeito à nova legislação.
Como resulta da posição da apelante, esta, no que tange à matéria de facto ora em causa, sustenta em termos essenciais que o Autor na carta de 15.03.2013 (documento n.º 8, junto com a petição inicial) e na comunicação [9] de resposta à sua carta datada de 14.06.2013 (vide ponto 16º dos factos provados e documento n.º 11, junto com a petição inicial), actuou de forma individual, apenas em seu próprio nome e desacompanhado dos demais proprietários/senhorios do imóvel, ou seja, não em nome e em representação destes últimos, como consta da factualidade provada ora impugnada.
Para fundamentar essa sua distinta convicção, a apelante invoca, como meios de prova, as certidões prediais referentes às fracções A e B, a certidão do inventário que correu termos pelo 2º Juízo Cível (documento n.º 3, junto com a contestação), as cadernetas prediais juntas com o documento n.º 8, junto com a petição inicial, a carta enviada pelo Autor à Ré a 15.03.2013 (documento n.º 8, junto com a petição inicial), assim como o teor das declarações de parte prestadas pelo Autor e o teor do depoimento da testemunha E….
Por seu turno, o Tribunal a quo, no que se refere à matéria em causa fundamentou a sua convicção nos seguintes termos: “ Em súmula, da prova produzida em audiência, nomeadamente o depoimento de E…, o tribunal ficou convencido que o Autor foi encarregado por todos os comproprietários, ainda que de uma maneira informal em relação a alguns deles, de praticar os actos de administração relativos ao locado e que a alteração da renda e passagem do contrato de arrendamento para o regime do NRAU correspondeu à sua vontade e ao seu interesse.
Por outro lado, analisado o teor da correspondência trocada entre o autor e a Ré, desde 2013 a 2017 (sobretudo no que diz respeito à passagem para o regime do NRAU), verifica-se que apesar de apenas constar a assinatura do Autor por parte dos senhorios, a ré sempre o considerou interlocutor idóneo para os assuntos relativos à administração do locado. Salienta-se que mesmo na carta elaborada e subscrita por advogado, que não desconhecia o normativo do artigo 11º, do NRAU, se continuou a dirigir ao Autor enquanto entidade representativa dos senhorios. “
Neste contexto, cabe dizer, à partida, que não existem quaisquer dúvidas que as comunicações em causa foram subscritas única e exclusivamente pelo Autor, como delas consta.
Porém, a questão colocada pela apelante não é, em rigor, esta, mas a de saber-se se o fez assim na qualidade de representante dos demais interessados, em concreto daqueles que, àquelas datas, eram os demais comproprietários do imóvel locado e da sua usufrutuária.
É, portanto, esta a verdadeira questão que se mostra colocada na impugnação.
Para a sua apreciação, este Tribunal começou por proceder à audição integral das declarações de parte do Autor, B…, e o depoimento da testemunha E….
Quanto às mesmas, ambos confirmaram em termos que julgamos absolutamente claros que o imóvel em causa era administrado/gerido pelo aqui Autor, com conhecimento e autorização/consentimento dos demais proprietários e da usufrutuária do mesmo, que lhe atribuíram, em termos informais, poderes para os representarem nessa administração, sendo certo que, como salientado por ambos, a maior parte do imóvel em causa era propriedade do aqui Autor, B…, primo da testemunha E…, razão porque a dita administração/gestão do imóvel lhe estava confiada pelos demais interessados.
Com efeito, ambos explicitaram em termos mais ou menos precisos a compropriedade sobre o imóvel (dando conta do óbito dos proprietários iniciais, do óbito dos seus herdeiros e da sucessão posterior quanto ao imóvel em causa) e explicitaram também, em particular a testemunha E… que, a partir do ano de 2002 (após o óbito da sua tia), o mesmo imóvel passou a ser administrado/gerido pelo seu primo, o ora Autor B…, com conhecimento/autorização, repete-se, ainda que informal, dos demais comproprietários e da usufrutuária (sua mãe).
A mesma testemunha referiu, aliás, neste conspecto que o imóvel, para além das fracções arrendadas à Ré, esteve dado em arrendamento a um banco nos seus andares superiores e que, após o termo deste arrendamento, foi o aqui Autor quem se deslocou de Cascais ao Porto para tratar junto de uma imobiliária do arrendamento desses outros andares, o que foi do conhecimento dos demais comproprietários, que sempre aceitaram e consentiram nessa sua actuação, atento o facto de o Autor deter a maior quota no imóvel, sendo para tal autorizado pelos demais membros da família e comproprietários, que também tinham interesse nessa actuação, pois que a mesma revertia em seu favor. – Vide, por todos, os segmentos da gravação das declarações de parte do Autor aos minutos 03:44 – 04.17 ou, ainda, 07:10 a 07:47 e do depoimento da testemunha E… 0:3:43 – 03:58 ou, ainda, 07:32-08:52.
É certo, há que reconhecê-lo, que quer o Autor, quer o depoente não foram muito precisos quanto à situação jurídica do imóvel em termos das quotas dos vários comproprietários e quanto às exactas circunstâncias em que foram emitidas as procurações juntas com a petição inicial, mas, em nosso ver, ambas foram perfeitamente claras no sentido de referir que a actuação do Autor foi levada a cabo no interesse de todos, com autorização e consentimento de todos, em seu nome (dos demais), agindo, pois, o Autor, no contexto da transferência do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, como representante dos senhorios do imóvel (comproprietários e usufrutuária), os quais, de forma consensual e informal, o mandataram para esse efeito; Aliás, tanto assim é que, apesar de as comunicações datarem de 2013 e a presente acção ter sido interposta em 2018, não existe notícia que algum daqueles comproprietários/usufrutuária tenha tomado posição divergente quanto à actuação do Autor, sinal, pois, que aquela sua actuação tinha a autorização/consentimento dos demais interessados, como referido pelo declarante e pelo depoente.
Portanto, em consonância com a leitura que deles fez o Tribunal de 1ª instância, à luz dos meios de prova pessoal antes referidos não nos quedaram dúvidas que o Autor agia relativamente ao imóvel em causa, nomeadamente no que respeita às fracções dadas em locação à Ré, como seu administrador/gestor, sendo que essa sua actuação merecia a aceitação/consentimento e autorização, ainda que informal, dos demais comproprietários e da usufrutuária e, por isso, o mesmo desempenhava essa sua função, nomeadamente perante a arrendatária, por si, na sua quota-parte, e em representação dos demais comproprietários e da usufrutuária, sendo certo que todos beneficiavam dessa sua gestão/administração.
Por outro lado, se dúvidas existissem quanto à convicção assim formada, certo é também que esta convicção colhe, em nosso ver, pleno apoio no texto das cartas enviadas pelo Autor à Ré (e que esta recebeu) a 15.03.2013 e a 22.04.2013, quando conjugadas, ainda, com as cartas de resposta da própria Ré datadas de 12.04.2013 e 14.06.2013.
Com efeito, se é indiscutido que as cartas de 15.03.2013 e 22.04.2013, respectivamente, os documentos n.º 8 e 10, juntos com a petição inicial, se mostram subscritas/assinadas apenas e só pelo Autor, B…, julgamos, face ao seu conteúdo objectivo, que as mesmas não eram enviadas pelo mesmo apenas a seu título pessoal/individual, como defende em termos descontextualizados a apelante, mas em nome ou em representação dos demais interessados no imóvel, ou seja, dos demais comproprietários e usufrutuária, enquanto senhorios (plural) – pluralidade de sujeitos.
Na verdade, se é certo, como se referiu, que só o Autor assinou as ditas cartas, o mesmo não deixou de fazer constar do texto de tais cartas que não o fazia a título individual, como único proprietário ou senhorio do locado, mas na qualidade de representante de uma pluralidade de pessoas, no caso os “ senhorios “ do mesmo locado.
Neste sentido, na carta de 15.03.2013, o Autor escreveu o seguinte: “ … Assim, ao abrigo das referidas disposições legais, na qualidade de Senhorios no arrendamento supra identificado, vimos comunicar a V. Exas. a intenção de proceder à transição do respectivo contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano e à actualização da renda, alterando o tipo e prazo do dito contrato, de acordo com o disposto … “
E, ainda, na mesma carta, escreveu: “ Colocamo-nos desde já à inteira disposição de V. Exas. para os contactos e os esclarecimentos que julgarem oportunos acerca deste assunto. “ (negritos nossos)
Posteriormente, na carta de 22.04.2013 – depois de a Ré ter enviado ao Autor a carta de 12.04.2013 -, o mesmo Autor escreveu o seguinte:
“Acusamos a recepção da carta que V. Exas. fizeram o favor de nos enviar, datada de 12 de Abril do corrente… “
“ … informamos que não aceitamos a proposta alternativa que nos foi apresentada por V. Exas. através da referida comunicação. “
“ Assim, ao abrigo do disposto na …, informamos expressamente que a renda será actualizada … “
“ Mais informamos, para os devidos efeitos, que as alterações … “ (negritos nossos)
Ora, perante os textos acima transcritos e face à interpretação que um declaratário normalmente atento, diligente e sagaz deles faria, em conformidade com a teoria da impressão do declaratário consagrada no artigo 236º, n.º 1, do Cód. Civil, somos levados a concluir, por um lado, como se referiu, que o Autor, nas ditas missivas não actuava apenas em seu nome pessoal, mas antes em nome ou representação dos senhorios, ou seja, dos demais comproprietários e usufrutuária do imóvel dado de locação e, por outro, que a Ré, enquanto destinatária de tal missiva, não podia, com o devido respeito, face ao conteúdo da mesma, deixar de saber que assim era, ou seja, repete-se, que o Autor não actuava a título individual, mas em nome/representação de um pluralidade de pessoas, que só podiam ser, face ao teor da comunicação em causa e como consta expressamente da carta de 15.03.2013, os senhorios do imóvel locado. [10]
E, ainda, se dúvidas persistissem quanto a tal matéria de facto, é de dizer, ainda, que a própria Ré, enquanto declaratário de tais missivas, assim as percebeu, pois que, na carta de resposta datada de 12.04.2013 (resposta à carta de 15.03.2013), apesar de a remeter apenas ao Autor, dirige-se ao anterior declarante naquela sua qualidade de representante de uma pluralidade de interessados (os senhorios), usando a expressão introdutória “ Exmºs. Senhores… “e, ainda, na carta subsequente de 14.06.2013 (resposta à carta do Autor de 22.04.2013), apesar de a remeter também apenas ao aqui Autor, refere-se “… à V/missiva “, ou seja, à missiva enviada pelo conjunto dos senhorios, assim representados por aquele que lhe tinha dirigido a carta imediatamente antecedente.
Por conseguinte, em nosso ver, conjugando todos estes elementos probatórios e interpretando-os à luz das regras da experiência e da lógica e sob o enfoque do princípio que emerge do artigo 236º, n.º 1, do Cód. Civil, é nossa convicção, por um lado, que o Autor actuou, através das missivas em referência e para efeitos de transferência do arrendamento para o regime do NRAU, em nome e em representação de todos os proprietários/senhorios do locado e, por outro, que a própria Ré, enquanto declaratário, assim o percebeu (e aceitou), ao menos tacitamente, tanto mais que, na sequência dessas comunicações do Autor, veio a aceitar a actualização da renda e a efectuar o pagamento da mesma.
Com efeito, a ser consequente a Ré com o que ora defende quanto à actuação individual do Autor nas comunicações em causa e, logicamente, quanto à ineficácia das mesmas por ausência de poderes de representação dos senhorios, não se consegue perceber, em função das mesmas regras da experiência e da lógica, por um lado, a que título aceitou a Ré, precisamente a partir de 1.06.2013, proceder ao pagamento da renda actualizada quando esta actualização foi, seguindo o seu mesmo raciocínio, levada a cabo apenas pelo Autor e à revelia dos demais senhorios e, portanto, ineficaz, e, ainda, quando a mesma Ré, apesar de ter entendido que o Autor actuava em nome dos senhorios (pluralidade), também nenhuma irregularidade, vício ou esclarecimento invocou quanto a essa actividade representativa do Autor, a não ser quando foi confrontada em finais de 2017 com a oposição à renovação do prazo do contrato de arrendamento em apreço…
Nesta sede, aliás, cabe dizê-lo, não colhe o argumento da apelante de que procedeu ao pagamento da renda actualizada apenas para evitar um eventual incumprimento do contrato, pois que, a ser ineficaz a comunicação de transição do contrato e de actualização da renda, como ora defende, nenhum incumprimento existiria da sua parte (pois que se manteria o contrato antes em vigor, incluindo o respectivo valor da renda), mas, mesmo a admitir essa possibilidade, sempre a Ré poderia, em caso de recusa de recebimento da renda, invocar a mora dos senhorios e, em última instância, proceder à consignação em depósito do valor da renda, justificando-a, precisamente, com aquela mora dos credores (senhorios).
Feitas estas considerações, cumpre, ainda, neste contexto de impugnação da matéria de facto constante dos pontos 13º e 17º, fazer uma última referência ao meio de prova da atribuição dos poderes representativos ao aqui Autor, pois que, como já se expôs, é, no essencial, essa a matéria de facto que ora se discute.
Resulta indiscutido que, à data das comunicações de 15.03.2013 e 22.04.2013, o imóvel era detido em compropriedade por vários sujeitos e, ainda, que existia um usufruto constituído em favor de D….
Neste enquadramento, à luz do preceituado no artigo 9º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, na redacção da Lei n.º 31/2012, aqui aplicável, as comunicações de intenção de alteração do contrato de arrendamento quanto ao seu tipo e duração (por meio da sua transferência para o NRAU) e de actualização da renda devem ser efectuadas “ mediante escrito assinado pelo declarante. “
Por outro lado, ainda, segundo o n.º 1 do artigo 11º, do mesmo diploma legal, numa situação de pluralidade de senhorios (como ora sucede), “ as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir as suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sido designado para as receber. “
Portanto, da concatenação das ditas regras, resulta, em nosso ver, que, em caso de pluralidade de senhorios, as comunicações a efectuar no âmbito do procedimento para a transição do contrato de arrendamento para o NRAU e actualização da renda devem, em primeiro lugar, ser efectuadas por escrito, como foram no caso dos autos e, em segundo lugar, devem ser subscritas por todos os senhorios ou, em alternativa, por quem os represente (isto é, por quem actue em seu nome e representação), como sucedeu com o aqui Autor, que, repete-se, subscreveu e enviou as missivas em causa à Ré em nome e representação dos demais comproprietários do imóvel e da usufrutuária.
De facto, o que resulta em nosso ver da conjugação dos meios de prova acima referidos e cuja análise já antes se efectuou é que o Autor foi encarregado, ainda que de maneira informal, pelos demais comproprietários e pela usufrutuária D… (independentemente das procurações juntas aos autos e em favor do aqui Autor), de efectuar a gestão/administração do imóvel em causa e, nesse contexto, de proceder aos actos necessários à sua “ frutificação “, nomeadamente aos actos necessários à sua transição para o regime do NRAU e da actualização da renda, pois que todos de tal beneficiariam.
Digamos, como se refere no douto Parecer jurídico junto pelo apelado, que os demais co-senhorios “ incumbiram o Autor da prática de um ou mais atos jurídicos (in casu, o envio das comunicações necessárias à transição do contrato de arrendamento mercantil para o NRAU) por sua conta (art. 1157º do CC).
Fizeram-no, de forma consensual - o que é a regra no contrato de mandato com representação -, “ encarrega[ndo-o] de administrar a propriedade “ do prédio em causa (também sem seu nome).
E, como ainda se salienta no mesmo Parecer, “ Tal consensualidade na atribuição do mandato representativo não colide, de resto, com a forma exigida para as comunicações dirigidas à transição do contrato para o NRAU. “
Neste sentido, como se salienta no AC STJ de 17.09.2018, também referido no mesmo Parecer, em caso similar ao dos presentes autos, “ afigura-se que esta exigência de forma escrita para as comunicações entre as partes constitui uma formalidade ad probationem e não uma formalidade ad substanciam, pelo que, feita a prova de que as comunicações do advogado dos comproproprietários/co-senhorios respeitaram a forma legal, não poderá impugnar-se a validade dos actos praticados. “ [11]
Por conseguinte, no caso dos autos, tendo o contrato de mandato representativo observado a forma legal exigível (mero consenso), não só é indiscutível a validade dos actos praticados pelo Autor, como, ainda, nada obsta a que esse mandato outorgado pelos demais comproprietários e usufrutuária resulte provado da prova pessoal antes referida, conjugada com aquelas cartas e em razão da sua interpretação e análise crítica, independentemente das procurações juntas aos autos pelo Autor e da sua impugnação pela Ré.
Destarte, à luz do antes exposto e dos meios de prova relevantes e procedendo à sua reapreciação crítica e autónoma nesta instância, nenhuma razão séria se vislumbra para divergir quanto ao constante dos pontos 13º e 17º do elenco dos factos provados da sentença recorrida, pois que a prova dos factos em causa colhe apoio na prova produzida e na sua análise segundo as regras da experiência e da lógica.
Improcede, assim, nesta parte, a impugnação da decisão de facto.
Além destes pontos de facto, sustenta, ainda, a apelante que o Tribunal de 1ª instância deveria ter julgado como provado um novo facto, alegado na contestação, facto esse que releva para a procedência da excepção por si invocada quanto à alegada ineficácia da comunicação do Autor e datada de 15.03.2013.
O facto que a apelante sustenta que deveria ter-se também como provado, à luz da certidão do registo predial atinente ao imóvel em causa e da certidão extraída do processo de inventário antes referido, é o seguinte:
“ À data da comunicação, remetida pelo Autor, com intenção de iniciar o procedimento especial de transição do contrato de arrendamento para o NRAU, concretamente na data de 15.03.2013, o prédio aqui em causa (as fracções A e B) pertencia, em compropriedade, ao Autor, B…, na proporção de 3/6, ao seu irmão, N…, na proporção de 1/6 e, ainda, em comum e sem determinação de quota ou de direito, na proporção de 1/3, a E…, O…, P…, S… e T…. “
Nesta matéria, importa dizer, desde logo, que, analisada contestação oferecida pela apelante, em parte nenhuma dos seus artigos a Ré alega a factualidade ora em causa, sendo certo que não basta, para efeitos de cumprimento do ónus de alegação factual a cargo da parte interessada, a mera junção de documentos ao processo.
Os documentos, como é consabido, são meios de prova de determinados factos, nomeadamente do teor das suas declarações ou do que neles se atesta, mas estes factos têm que ser alegados pela parte a quem aproveitam, o que não sucede com a factualidade que a apelante agora pretende ver aditada à sentença.
Mas, para além disso, a questão, tal como agora configurada pela apelante no recurso, não pode deixar de ser considerada como uma questão nova, no sentido de que a mesma nunca antes foi colocada nestes termos perante o Tribunal de 1ª instância, sendo certo que este Tribunal de recurso não tem por função conhecer de questões não antes suscitadas perante o Tribunal de 1ª instância e de, assim, proferir novas decisões, salvo se se tratar de matéria de conhecimento oficioso.
Com efeito, neste conspecto, como resulta da sua contestação, a Ré invocou apenas que o Autor subscreveu as cartas de 15.03.2013 e 22.04.2013 a título pessoal/individual, não o fazendo em nome e representação dos demais comproprietários/senhorios do imóvel locado (ele próprio, N… e E…, como cabeça-de-casal), sendo certo que, nessas datas, segundo a mesma Ré, a senhoria era apenas e só a usufrutuária, D…, única, pois, que, na sua perspectiva, poderia dar início ao procedimento de transição do contrato de arrendamento em apreço para o novo regime e não o aqui Autor.
É com base em tais fundamentos (causa de pedir) – falta de poderes representativos do Autor atribuídos pela usufrutuária D… - que a Ré e ora apelante estrutura a excepção de ineficácia das comunicações do Autor para efeitos de transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU e em nenhum outro, nomeadamente aquele que agora pretende ver reconhecido nesta instância.
Ora, sendo assim, e constando já como provado sob o ponto 29º do elenco dos factos provados (que não foi impugnado), a existência desse usufruto - ainda que o mesmo se restrinja apenas a uma quota-parte equivalente a 1/3 (vide certidão do registo predial junta com a contestação) -, a matéria de facto ora em causa não tem aqui que ser levada em consideração, pois que contende com questão nova não suscitada perante o Tribunal de 1ª instância e que, por isso, este Tribunal não tem que conhecer.
De todo o modo, ainda nesta sede, sempre se dirá que, como mais circunstanciadamente se justificará em sede de conhecimento do mérito da causa, a matéria de facto em causa acaba por mostrar-se irrelevante para a decisão a proferir, na estrita medida em que, ainda que demonstrada tal factualidade, nenhuma alteração dela decorrerá naquela que será a decisão final a proferir nesta instância.
Neste sentido, como repetidamente se tem afirmado, a impugnação da decisão de facto não é um fim em si mesmo, pois que só faz sentido dela conhecer se, por seu intermédio, for possível declarar a existência de um direito que foi negado na sentença ou, em sentido contrário, se for possível negar o direito ou a pretensão que na sentença foi deferido.
Quer isto dizer, conforme é pacífico, que não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação não for susceptível de, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, ao quadro normativo aplicável e às regras do ónus de prova, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente ou inútil. [12]
Não há, assim, que proceder ao aditamento ao elenco dos factos provados da factualidade invocada pela apelante.
Por último, ainda, pugna a apelante pela alteração do ponto 30º do elenco dos factos provados, rectificando-se a referência que ali consta à fracção “ B “ (conforme alegado no artigo 7º da contestação), quando, de facto, o estabelecimento comercial designado por “ Café L… “ está instalado na fracção “A”.
Ainda que a questão seja inócua para a decisão – pois que é indiscutido que o contrato de arrendamento incide sobre as fracções “A” e “B” -, no entanto, tratando-se de mero lapso de escrita (que não mereceu oposição do apelado), defere-se a tal correcção.
Procede, assim, em parte, a impugnação da decisão de facto, como acima exposto.
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Em função do antes decidido, a factualidade a considerar provada é a seguinte:1.º O Autor é dono e legítimo proprietário das fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “B”, correspondentes ao rés-do-chão, galeria e primeiro andar, com entrada pelos números …, … e … da Rua…, destinadas a comércio, as quais fazem parte do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, situado na Rua…, n.ºs …/… e Praça…, n.º …, da União de Freguesias de …, do concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 605, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 9140.
2.º Em 04 de Janeiro de 1958, foi celebrado, através de escritura pública, entre E…, D…, F…, G…, H… e a sociedade “I…, Ltda.”, um contrato de arrendamento, através do qual os primeiros deram de arrendamento à identificada sociedade, o prédio identificado no artigo precedente, conforme documento n.º 3, junto com a petição inicial, cujo teor se dá por reproduzido.
3.º Em 01 de Agosto de 1967, junto do 2.º Cartório Notarial do Porto, foi realizada uma alteração ao contrato de arrendamento celebrado, tendo a arrendatária alterado a sua designação social, passando a designar-se como “C…, Lda.”, conforme documento n.º 4, junto com a petição inicial, cujo teor se dá por reproduzido.
4.º Por morte do primitivo senhorio, E…, sucedeu na posição de senhoria a cabeça de casal da sua herança, D.ª D….
5.º Também por morte da primitiva senhoria, Senhora D.ª H…, sucederam na posição de senhorios o aqui Autor e o Senhor E…, porquanto foram instituídos herdeiros, por testamento pela referida primitiva senhoria.
6.º Por escritura pública de compra e venda, celebrada em 14 de Janeiro de 2016, o aqui Autor adquiriu a propriedade plena do imóvel dado de arrendamento, tendo, a partir dessa data, assumido a qualidade de senhorio no contrato celebrado em 04 de Janeiro de 1958, conforme documento n.º 6, junto com a petição inicial, cujo teor se dá por reproduzido.
7.º Na sequência da referida aquisição, comunicou o Autor à Ré a sua qualidade de senhorio único, sendo que todos os assuntos relacionados com o contrato de arrendamento celebrado deveriam ser com este tratados, bem como a renda deveria ser depositada, a partir daquela data na conta indicada pelo aqui Autor.
8º O arrendamento em causa foi celebrado com prazo certo, pelo período inicial de 10 (dez) anos, com início no dia 01 de Janeiro de 1958 e término em 31 de Dezembro de 1967, considerando-se prorrogado por períodos sucessivos de um ano, nos termos da lei. 9.º Foi entre as partes convencionado que a renda, pelos dez anos de duração do contrato, seria de cento e sessenta e oito mil escudos, devendo a mesma ser paga em prestações mensais de catorze mil escudos sempre no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que dissesse respeito na morada do senhorio ou do seu representante.
10.º Aquando da alteração do contrato de arrendamento celebrada em 01 de Agosto de 1967, foi a renda fixada em quarenta mil escudos anuais, a ser paga em duodécimos mensais de dezoito mil escudos, entre o período de 01 de Setembro de 1967 e 31 de Agosto de 1970.
11.º Decorrido que fosse esse período e em caso de renovação do contrato de arrendamento celebrado, a renda passaria ao valor anual de duzentos e cinquenta e dois mil escudos, a ser paga em doze prestações mensais de vinte e um mil escudos cada uma, tudo conforme estipulado no documento n.º 4 anteriormente junto.
12.º Na presente data, a mesma ascende a €3.333,54 (três mil trezentos e trinta e três euros e cinquenta e quatro cêntimos), sujeita a retenção na fonte do valor de €833,39 (oitocentos e trinta e três euros e trinta e nove cêntimos), o que corresponde ao recebimento líquido mensal de €2.500,15 (dois mil e quinhentos euros e quinze cêntimos).
13.º Em 15 de Março de 2013, através de carta registada com aviso de recepção, o Autor, actuando na qualidade de representante dos restantes proprietários do imóvel, comunicou à Ré a sua intenção de que o contrato celebrado transitasse para o regime do Novo Regime do Arrendamento Urbano, bem como que iria actualizar o valor da renda, conforme documento n.º 8, junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por reproduzido.
14.º Em 12 de Abril de 2013, a aqui Ré respondeu ao Autor informando que não aceitava o valor anual da renda proposta, nem a duração e contrato proposto, sem que justificasse o motivo pelo qual apresentava tal discordância, conforme documento n.º 9, junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por reproduzido.
15.º Em 22 de Abril de 2013, o Autor comunicou à Ré que o contrato iria transitar para o Novo Regime do Arrendamento Urbano e que a renda seria fixada no valor mensal de €3.333,54 (três mil trezentos e trinta e três euros e cinquenta e quatro cêntimos), tendo em consideração o valor actualizado do locado, conforme consta do documento n.º 10, junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por reproduzido.
16.º Nessa sequência, em 14 de Junho de 2013, a Ré enviou nova correspondência ao Autor na qual afirmava ser uma microentidade, – não enviando, conforme estipulação legal, documento comprovativo dessa realidade referente ao ano da comunicação, mas sim do ano anterior a esse – e que, por esse motivo, não poderia o contrato transitar para o Novo Regime de Arrendamento Urbano, conforme consta do documento n.º 11, junto com a petição inicial, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
17.º Tendo em consideração que a data de envio da carta de resposta excedeu os 30 (trinta) dias legalmente previstos para esse efeito, bem como o facto de tal alegação apenas ter sido transmitida ao Autor – sempre em representação dos restantes proprietários – na segunda comunicação, os proprietários informaram a Ré que o contrato já tinha transitado para o Novo Regime de Arrendamento Urbano e que dessa forma se encontrava sujeito à nova legislação.
18.º A Ré iniciou o pagamento da renda por aquele valor (€3. 333, 54).
19º O aqui Autor, em 22 de Maio de 2017, através de carta registada com aviso de recepção, recebida pela Ré, comunicou a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento em causa, tendo informado a Ré de que deveria entregar o imóvel no dia 31 de Maio de 2018, pelas 10h00, conforme documento n.º 12, junto com a petição inicial, cujo teor se dá por reproduzido.
20.º A esta carta não respondeu a Ré.
21.º O aqui Autor, em 23 de Novembro de 2017, relembrou a Ré da oposição à renovação e da data e hora para entrega do imóvel, conforme documento n.º 13, junto com a petição inicial, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
22.º Na sequência da segunda carta enviada, a Ré informou que se opunha à não renovação, alegando, passados cerca de 5 anos das comunicações anteriormente trocadas, que não reconhecia ao Autor a legitimidade para enviar qualquer comunicação, conforme documento n.º 14, junto com a petição inicial, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
23.º Em 16 de Março de 2018, o aqui Autor respondeu à Ré referindo, nomeadamente: “ Desde logo, não existem quaisquer dúvidas que sempre atuei como representante de todos os senhorios, como facilmente se extrai das diversas comunicações trocadas, da permanente resposta recebida, das múltiplas reuniões efetuadas ao longo de mais de 20 anos, contatos mantidos com o vosso anterior advogado, das cartas por este enviadas estando, desde sempre, devida e formalmente mandatado para esse efeito por todos os senhorios.”
24.º Prosseguindo na referida carta:
“Afigura-se manifestamente abusivo que, após 57 meses, e respetivos pagamentos de renda de valor atualizado, se venha invocar, precisamente quando se aproxima o termo do contrato de arrendamento, que as comunicações remetidas há mais de quatro anos eram ineficazes. A referida conduta não pode deixar de se considerar de violenta má-fé, no que não poderei consentir”, conforme documento n.º 15, junto com a petição inicial e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
25.º Tendo em consideração que o dia 31 de Maio de 2018 era Feriado Nacional e religioso, o aqui Autor, em 18 de Maio de 2018, enviou carta à Ré a informar que a entrega do imóvel iria correr no dia 01 de Junho de 2018, pelas 10h00.
26º Em 01 de Junho de 2018, o aqui Autor mandatou a Exma. Senhora Agente de Execução K… para que fosse, junto da Ré, tomar posse do imóvel.
27º O que não veio a acontecer, tendo a Ré informado a Senhora Agente de Execução que o assunto estava entregue aos seus advogados.
28º Até 2016, sobre o prédio locado, existiu um direito de usufruto, constituído a favor de D…, direito esse que se encontra registado na Conservatória do Registo Predial do Porto, com o n.º de apresentação 1296 de 2013/03/07, conforme documento n.º 2, junto com a contestação, cujo teor se dá por reproduzido.
29º Na fracção “A” encontra-se instalado o estabelecimento comercial, designado por “Café L…”, estabelecimento reconhecido nos termos legais como de interesse histórico e cultural ou social local, pela Câmara Municipal M…[13]
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IV.III. Do mérito da sentença recorrida.
Fixados os factos, cumpre conhecer do mérito da sentença recorrida.IV.III. Do mérito da sentença recorrida.
A questão central nos presentes autos reconduz-se a saber, por um lado, se o contrato de arrendamento comercial ora em causa celebrado inicialmente em 1958 (e alterado em 1967) foi validamente transferido para o regime do NRAU a partir de 1.06.2013, transmutando-se num contrato de prazo certo (de cinco anos), o que consentiria ao senhorio, observadas certas circunstâncias, opor-se, como fez, à sua renovação, com a consequente caducidade do contrato, ou, por outro, se essa transferência não teve lugar de forma regular, por falta de poderes representativos dos co-senhorios por parte do Autor, tornando aquela transferência para o NRAU ineficaz, o que implicaria a repristinação do contrato de arrendamento antes em vigor, sem prejuízo da actualização da renda efectuada.
No caso dos autos, é aplicável, em razão das datas das comunicações relevantes, a Lei n.º 6/2006, de 27.02., com a redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14.08, que entrou em vigor a 12.11.2012.
Neste contexto específico dos arrendamentos não habitacionais e no que se refere aos procedimentos necessários para efectuar a transição de tal regime e a actualização extraordinária da renda, previa o artigo 50º, do NRAU (na redacção da Lei n.º 31/2012) o seguinte:
«A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38 e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana.»
Por seu turno, quanto à resposta do arrendatário, previa o artigo 51º:
«1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da recepção da comunicação prevista no artigo anterior.
(…)
3 – O arrendatário, na sua resposta, pode:
a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52º;
c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio;
d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53º.
4 – Se for caso disso, o arrendatário deve, ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade;
(…)
5 – Para os efeitos da presente lei, «microentidade» é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes:
a) Total do balanço: (euro) 500.000;
b) Volume de negócios líquido: (euro) 500.000;
c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco.
6 – O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no n.º 4 faz acompanhar a sua resposta do documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância.
7 – É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.ºs 6 e 7 do artigo 31º.»
Por outro lado, ainda, quanto à oposição do arrendatário e à denúncia pelo senhorio, previa o artigo 52º o seguinte:
«Sem prejuízo do disposto no artigo 54º, é aplicável à oposição pelo arrendatário e à denúncia pelo senhorio, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 33º, com excepção do n.º 8.»
Este último artigo 33º, por sua vez, dispunha o seguinte:
«1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 35º e 36º, caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta daquele, deve comunicar ao arrendatário se aceita ou não a proposta.
2 – A oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio.
3 – A falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário.
4 – Se o senhorio aceitar o valor proposto pelo arrendatário ou verificando-se o disposto no número anterior, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1º dia do 2º mês ao da recepção, pelo arrendatário, da comunicação prevista no n.º 1 ou do termo do prazo aí previsto:
a) De acordo com o tipo e a duração acordados;
b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.
5 – Se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, pode, na comunicação a que se refere o n.º 1:
(…)
b) Actualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35º, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação.»
Tendo presente o antecedente regime legal aplicável, e abstraindo, por ora, da questão da alegada ineficácia das comunicações efectuadas pelo Autor por falta de poderes de representação dos demais comproprietários e da usufrutuária, compulsadas as cartas do Autor de 15.03.2013, a carta de resposta da Ré de 12.04.2013 e a subsequente resposta do Autor de 22.04.2013, só se pode concluir, de facto, que o contrato de arrendamento ora em pareço nos autos passou, a partir de 1.06.2013, a estar sujeito ao regime do NRAU e, no que ora mais releva, ao prazo certo de 5 anos e com a renda (ilíquida) actualizada de €3. 333, 54.
Com efeito, na carta de 15.03.2013, o Autor deu conhecimento à Ré da intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento em vigor para aquele novo Regime, indicou o tipo de contrato (com prazo certo) proposto, o prazo desse contrato (5 anos, renovável por períodos de 2 anos), o valor da renda proposta (€ 60.000,00, anuais, a pagar em duodécimos de €5. 000,00), o valor do locado, avaliado nos termos do CIMI (€600.038,13) e juntou cópia das respectivas cadernetas prediais, cumprindo, pois, na íntegra o preceituado no artigo 50º, do NRAU.
Por outro lado, a Ré, na sua resposta de 12.04.2013, declarou apenas não aceitar a renda proposta, propondo uma renda anual de €30.000,00, pagável em duodécimos de €2.500,00, não aceitar o tipo de contrato (a prazo certo) e o prazo antes propostos.
Por conseguinte, face a tal resposta, não tendo sido aceite pelo Autor a proposta alternativa da arrendatária quanto ao valor da renda e, assim, inexistindo acordo sobre o tipo de contrato, a sua duração e o valor da renda, o Autor, na sua resposta de 22.04.2013, comunicada à Ré (e que esta recebeu), ao abrigo do preceituado no citado artigo 33º, n.º 5, alínea b) (ex vi do artigo 52º), procedeu à actualização extraordinária da renda em vigor para o valor de €3.333,54 mensais (segundo o critério previsto no artigo 35º, n.º 2, alínea a) e correspondente a 1/15 do valor do locado) e converteu o contrato em apreço em contrato prazo certo de 5 anos, com início a 1.06.2013, data a partir do qual seria devida aquela renda e contado o seu prazo para efeitos de eventual renovação.
Com efeito, nas sobreditas circunstâncias e, em particular não tendo a Ré invocado, como podia, no prazo de 30 dias após a recepção da comunicação de 15.03.2013, ou seja, na sua carta de 12.04.2013, qualquer circunstância impeditiva da transferência do contrato de arrendamento em causa para o novo regime do NRAU (sejam as previstas no artigo 51º, n.º 4, do NRAU, seja qualquer outra, nomeadamente a alegada falta de poderes representativos do Autor), mesmo sem o acordo da arrendatária, sempre podia o Autor, de forma unilateral, impor a sujeição do contrato àquele novo regime, ainda que com um prazo mínimo de duração de 5 anos e com um valor de renda que teria, na sua fixação, que obedecer aos critérios previstos nas alíneas a) e b), do n.º 2 do artigo 35º.
Ora, no caso, foi exactamente isso que o Autor fez por meio da já referida carta de 22.04.2013 e, portanto, é inelutável, segundo julgamos, a conclusão acima firmada no sentido de que o contrato de arrendamento se converteu, a partir de 1.06.2013, num contrato de prazo certo de 5 anos, com a renda mensal acima referida e que a Ré, aliás, veio a pagar a partir daquela data.
Aqui chegados, ou seja, assente que o contrato de arrendamento comercial passou, a partir de 1.06.2013, para o regime do NRAU e com as ditas características quanto ao seu tipo (prazo certo) e duração (5 anos), a questão da alegada falta de poderes de representação do Autor para agir em nome dos demais comproprietários do imóvel locado e da usufrutuária D… acaba, de facto, por não assumir relevo para a sorte do presente recurso.
De faco, como se refere no Parecer junto aos autos e se colhe do já citado AC STJ de 27.09.2018, o momento decisivo para a defesa dos interesses do arrendatário é o momento em que o mesmo responde à comunicação que dá início ao procedimento de transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, pois que só nesse momento, através da invocação das circunstâncias previstas no artigo 51º, n.º 4, do NRAU ou de outras que possam comprometer a validade ou eficácia dessa comunicação, pode o arrendatário evitar a transição do contrato para aquele novo regime, em particular, no que ora releva, quanto à conversão do mesmo num contrato de arrendamento de prazo certo de cinco anos de duração, sem prejuízo da sua eventual renovação (com o acordo do senhorio).
Por conseguinte, ultrapassado aquele momento temporal e operada, por iniciativa do senhorio e a coberto de expressa previsão legal (no caso, o citado artigo 33º, n.º 5, alínea b) ex vi do artigo 52º, ambos do NRAU, na redacção aqui aplicável), a conversão do contrato de arrendamento em contrato de prazo certo de cinco anos de duração, a posterior questão dos poderes representativos do Autor na subscrição da carta de 15.03.2013 e na resposta de 22.04.2013 é extemporânea, sobretudo quando, como é o caso dos autos, essa questão só veio a ser suscitada pela Ré na sequência da comunicação pelo Autor (que, entretanto, adquiriu a totalidade do imóvel locado) no sentido de que não iria dar o seu assentimento à renovação do contrato e a reclamar a sua entrega, ou seja, face à proximidade do dito termo dos 5 anos de duração do contrato em apreço – vide factos provados sob os n.ºs 19º, 20º, 21º e 22º.
Digamos, pois, nos termos invocados no já citado douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, que, reconhecido que o processo de transição do contrato de arrendamento dos autos para o regime do NRAU se encontrava concluído em momento anterior (1.06.2013) àquele em que a Ré/arrendatária questionou pela primeira vez os poderes de representação do Autor – documento n.º 14, junto com a petição inicial, datado de 6.12.2017-, ter-se-ão de considerar prejudicadas as questões atinentes a tal matéria e, em concreto, a questão extemporaneamente suscitada pela Ré quanto à alegada ineficácia das sobreditas comunicações do Autor por não representação dos co-senhorios do imóvel locado.
Mas, ainda que assim não se entenda, ou seja, mesmo que se sufragasse o julgamento de ineficácia de tais comunicações do Autor por falta de poderes de representação dos senhorios do imóvel locado, nomeadamente da usufrutuária, como defende a Ré/apelante, é nosso julgamento que a mesma não podia, de todo o modo, aproveitar dessa alegada ineficácia, por a sua conduta se mostrar em abuso de direito, na modalidade de «venire contra factum proprium».
Vejamos.
Segundo o disposto no artigo 334º, do Cód. Civil “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. “
O conceito de boa-fé consagrado no nosso Código Civil é objectivo, traduzindo-se, enquanto princípio normativo de actuação, além do mais, na ideia de que os sujeitos que participam no tráfico jurídico devem adoptar condutas sérias, honestas e leais, em termos de não defraudar os legítimos interesses ou expectativas da outra parte.
Neste sentido, a ideia essencial que subjaz à proibição do venire contra factum proprium reside na tutela da confiança e na constatação de que o assumir de comportamentos contraditórios viola aquela regra de conduta segundo a boa-fé, ou seja, do modo de proceder correcto e honesto.
Segundo J. BAPTISTA MACHADO a ilegitimidade do exercício em abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium por parte do respectivo titular depende da verificação dos seguintes pressupostos:
a) - Verificação de uma situação objectiva de confiança induzida por uma anterior conduta de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, ainda que não culposa, é de molde a despertar em outrem a convicção de que o mesmo se comportará no futuro, coerentemente, de determinada maneira;
b) – O investimento na confiança e irreversibilidade desse investimento com o alcance de uma relação de causalidade entre o facto gerador da confiança por uma das partes e o investimento da outra parte apenas baseado nessa confiança, importando ainda que o dano ocasionado pela violação da boa-fé não seja removível por outro meio jurídico satisfatório;
c) – A boa-fé da parte que confiou. [14]
Por sua vez, segundo A. MENEZES CORDEIRO, constituem pressupostos do instituto do abuso de direito, na variante de «venire contra factum proprium», os seguintes:
a) – A verificação de uma situação de confiança conforme ao sistema e à boa-fé subjectiva e ética, própria de uma pessoa que, sem violar os deveres de cuidado que ao caso caibam, ignore estar a lesar posições alheias;
b) – Uma justificação para essa confiança alicerçada em elementos razoáveis, susceptíveis de provocar a adesão de uma pessoa normal, que actue com a cautela requerida pelas circunstâncias;
c) – Um investimento de confiança no sentido de que a pessoa a proteger tenha, de forma efectiva, desenvolvido uma actuação baseada na própria confiança gerada, actuação essa que não possa ser desfeita sem prejuízos inadmissíveis;
d) – Uma imputação da confiança por forma a implicar a oneração do responsável pela situação criada. [15]
Esta posição tem merecido frequente acolhimento na jurisprudência de que podem citar-se, apenas dos mais recentes, o AC STJ de 19.09.2019, o AC STJ de 21.11.2019 e o AC STJ de 10.12.2019, relatados, respectivamente, pelo Sr. Juiz Conselheiro Tomé Gomes, pelo Sr. Juiz Conselheiro Bernardo Domingos e pelo Sr. Juiz Conselheiro Acácio das Neves, todos disponíveis no sítio oficial já referido e com vastas referências a outros arestos.
Ora, tendo presentes os ditos pressupostos, cremos que, de facto, a conduta assumida pela Ré/apelante em face do Autor/apelado no período que antecedeu a invocação da alegada ineficácia das suas comunicações se traduz numa conduta manifestamente contraditória e que confronta a legítima confiança formada pelo Autor quanto à não invocação posterior daquele alegado vício.
Com efeito, não podendo a Ré deixar de saber, em face do conteúdo das comunicações efectuadas pelo Autor, que o mesmo actuava em representação de vários sujeitos que se intitulavam de senhorios do imóvel locado, reconhecendo a Ré, ao menos tacitamente, essa sua qualidade de representante dos senhorios nas comunicações que ela própria lhe dirigiu, aceitando ela a actualização da renda que o mesmo Autor efectuou através dessas mesmas comunicações, procedendo ao pagamento dessa renda actualizada desde 1.06.2013, sem nunca suscitar, até Dezembro de 2017 (praticamente durante cinco anos após o início das comunicações entre ambos) a alegada ineficácia das mesmas por falta de poderes de representação do Autor, revela-se manifestamente contraditória e atentatória da confiança da contraparte, a sua conduta posterior de vir invocar essa alegada falta de poderes de representação do Autor apenas quando o mesmo, confiando justamente e de boa-fé na regularidade dessas comunicações (nunca antes questionada e, como se disse, ao menos tacitamente reconhecida e aceite por parte da Ré) lhe veio comunicar que, aproximando-se o termo do prazo de cinco anos do contrato, que não daria o seu acordo à respectiva renovação de tal contrato de arrendamento, dando nota da data em que o imóvel arrendado deveria ser entregue no final do prazo certo de 5 anos.
Uma tal conduta da Ré, em nosso julgamento, é ostensivamente contraditória e viola em termos também ostensivos e chocantes a regra da actuação de boa-fé que deve imperar no tráfico jurídico, entrando em frontal colisão com a legítima confiança que o Autor formou a partir da precedente conduta da Ré/apelante ao nunca suscitar a questão da ineficácia das suas cartas e ao reconhecer, ainda que tacitamente, a validade mas mesmas e os poderes de representação que só posteriormente decidiu questionar.
O que, em síntese, justifica, pois, a nossa anterior asserção segundo a qual, mesmo a admitir-se (por dever de raciocínio) que pudessem existir razões para reconhecer a alegada ineficácia das comunicações levadas a cabo pelo Autor tendo em vista a transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, sempre a Ré não poderia dela aproveitar por exercício abusivo do direito de invocar aquela ineficácia.
E, assim sendo, em conclusão, improcedem os argumentos invocados pela Ré/apelante, devendo improceder a apelação, com a consequente confirmação da sentença recorrida.
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V. DECISÃO:
Pelos fundamentos expostos, acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em negar provimento ao recurso interposto pela Ré/apelante, confirmando, em sequência, a sentença recorrida.V. DECISÃO:
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Custas pela Ré, que ficou vencida - artigo 527º, n.ºs 1 e 2 do CPC.**
Pelo incidente de junção indevida de “ documento “ condena-se a apelante na multa de 1 UC.**
Porto, 10.05.2021(A redacção do presente Acórdão não segue as regras do novo Acordo Ortográfico).
Jorge SeabraPedro Damião e Cunha
Fátima Andrade
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[1] Vide, neste sentido, FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA, “ Manual dos Recursos em Processo Civil ”, 8ª edição, pág. 147, A. ABRANTES GERALDES, “ Recursos no Novo Código de Processo Civil ”, 2ª edição, pág. 92-93.
[2] Vide, neste sentido, por todos, A. ABRANTES GERALDES, op. cit., pág. 134.
[3] Vide, neste sentido, A. ABRANTES GERALDES, op. cit., pág. 132 e, por todos, AC STJ de 23.02.2010, relator Sr. Juiz Conselheiro FONSECA RAMOS, in www.dgsi.pt.
[4] Vide, ainda, A. ABRANTES GERALDES, op. cit., pág. 132-133.
[5] Vide, neste sentido, por todos, A. ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA, L. FILIPE PIRES de SOUSA, “ CPC Anotado ”, I volume, 2ª edição, pág. 797-798 e a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça ali citada.
[6] AC STJ de 29.10.2015, relator Sr. Juiz Conselheiro LOPES do REGO; No mesmo sentido, vide, ainda, por todos, AC STJ de 19.01.2016, relator Sr. Juiz Conselheiro SEBASTIÃO PÓVOAS, ambos disponíveis in www.dgsi.pt.
[7] A. ABRANTES GERALDES, op. cit., pág. 232-236; No mesmo sentido, vide, F. FERREIRA de ALMEIDA, “ Direito Processual Civil ”, II volume, 2015, pág. 462-465 e AC STJ de 7.09.2017, relator Sr. Juiz Conselheiro TOMÉ GOMES, AC STJ de 30.05.2013, relator Sr. Juiz Conselheiro SERRA BAPTISTA e AC STJ de 14.02.2012, relator Sr. Juiz Conselheiro ALVES VELHO, todos in www.dgsi.pt.
[8] Vide, neste sentido, o citado AC RP de 7.10.2013, relator Sr. Juiz Desembargador JOSÉ EUSÉBIO de ALMEIDA ou, ainda, AC RP de 3.05.2016, relator Sr. Juiz Desembargador FERNANDO SAMÕES, ambos disponíveis in www.dgsi.pt.
[9] Esta carta ou comunicação não foi junta ao processo por se tratar de correspondência trocada na fase extrajudicial entre os Advogados das partes e pelo alegado sigilo profissional que sobre a mesma incidia, sendo certo que também não foi suscitado o incidente de levantamento de tal sigilo profissional.
[10] Sobre o artigo 236º, n.º 1, do Cód. Civil e a consagração da teoria da impressão do declaratário ao nível da interpretação das declarações negociais, vide, por todos, C. FERREIRA de ALMEIDA, “ Contratos IV ”, 2ª edição, pág. 268-276, PEDRO PAIS VASCONCELOS, “ Teoria Geral do Direito Civil ”, 7ª edição, pág. 471-475 e EVARISTO MENDES/FERNANDO SÁ, “ Comentário ao Código Civil – Parte Geral “, UCE, pág. 537-541.
[11] AC STJ de 27.09.2018, relatora Sr.ª Juíza Conselheira MARIA GRAÇA TRIGO, disponível in www.dgsi.pt.
[12] Vide, neste sentido, por todos, AC STJ de 17.05.2017, relator FERNANDA ISABEL PEREIRA, AC RC de 27.05.2014, relator MOREIRA do CARMO, AC RP de 19.05.2014, relator CARLOS GIL, AC RP de 7.05.2012, relator ANABELA CALAFATE, AC RC de 24.04.2012, relator A. BEÇA PEREIRA, todos disponíveis in www.dgsi.pt e A. ABRANTES GERALDES, “ Recursos em Processo Civil – Novo Regime ”, 2ª edição, 2008, pág. 297-298.
[13] Aditou-se aos pontos de facto elencados a referência aos documentos respectivos e, quanto ao ponto 25º, corrigiu-se a omissão que dela constava (por parcial amputação do texto) na sentença recorrida.
[14] J. BAPTISTA MACHADO, “ Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium ”, in Obra Dispersa, I volume, Braga, 1991, pág. 385.
[15] A. MENEZES CORDEIRO, “ Tratado de Direito Civil – Parte Geral ”, Tomo IV, 2007, pág. 292.