Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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II - Não constitui facto impeditivo do direito de invocar a caducidade da acção pelo decurso do prazo legal, mormente a título de abuso de direito, a conduta da ré anterior ao início do prazo para o exercício do direito de acção dos autores, já que tal conduta não teve, nem podia ter, a virtualidade de impedir os autores de exercerem, de modo livre e atempado, esse seu direito a contar da data em que dele tiveram conhecimento.
1.ª Secção Cível
NUIP …./04.0TBGDM
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto.
I
1. Na acção declarativa com processo comum ordinário que correu termos no ..º Juízo Cível da comarca de Gondomar com o n.º …./04.0TBGDM, proposta por B………. e esposa C………., residentes em ………., Gondomar, contra E……….., S.A., com sede em ………., ………., Santa Maria da Feira, os autores concluíram a sua petição inicial formulando a seguinte pretensão:
a) Por via da aplicação sucessivamente subsidiária das disposições legais atinentes ao dolo (arts. 916.º, n.º 1, 913.º, n.º 1, 906.º, n.º 2, 905.º, 908.º e 911.º do Código Civil), erro na celebração do contrato (arts. 251.º, 247.º, 913.º, 905.º, 909.º e 911.º do Código Civil), incumprimento contratual (arts. 798.º e 799.º do Código Civil) e do instituto do enriquecimento sem causa (arts. 473.º e seguintes do Código Civil), deve ser a ré condenada no pagamento aos autores da quantia de € 14.523,06;
ou,
b) ainda e sempre subsidiariamente, deve s ré ser condenada ao pagamento da quantia de € 7.481,97, a título de incumprimento do acordo efectivamente celebrado (mas nunca concretizado) entre os representantes de ambas as partes;
c) a qualquer das quantias deverão acrescer juros de mora legais, contados desde 15-10-2000 até efectivo e integral pagamento;
d) finalmente, em qualquer dos casos supra admitidos, face à discrepância entre a área declarada e a área real do lote n.º .. da E………., em ………., deve a ré, como loteadora originária, ser condenada a proceder à rectificação do alvará de loteamento n.º ../97, emitido em 19-03-1997 pela C. M. Gondomar, no prazo máximo de três meses, após o que pagará, a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia de € 250,00 por cada dia de atraso, correndo por sua exclusiva conta todos os encargos daí resultantes.
Fundamentou a sua pretensão alegando, em síntese, que, por compra e venda formalizada notarialmente em 03-03-2000, os autores adquiriram à ré o prédio urbano implantado no lote n.º .. de um loteamento situado na E………., em ………., Gondomar, pertencente à ré; de todos os documentos exibidos pela ré aos autores e por estes consultados previamente à dita compra e venda, constava que o dito lote tinha a área total de 397 m, elemento que foi determinante para a sua decisão de escolherem o dito lote, considerando que o preço unitário do metro quadrado era mais acessível e aliciante; aperceberam-se mais tarde, já depois de realizada a compra e venda, que a área total do lote era apenas de 324,21 m, ou seja, menos 72,79 m que a área contratada; na sequência da reclamação dos autores, os representantes da ré comprometeram-se verbalmente a pagar-lhes a quantia de 1.500.000$00 (€ 7.481,97) para os compensar daquela diferença de área, compromisso que a ré não veio a cumprir; concluem que a ré agiu dolosamente na indicação errada da área do terreno para poderem receber da venda do lote um preço superior ao que era devido.
Regularmente citada, a ré contestou, alegando, para além de outras questões já resolvidas em definitivo, a excepção da caducidade do alegado direito a indemnização dos autores, por terem já decorrido os prazos previstos nos arts. 888.º, n.ºs 1 e 2, 890.º, n.º 1, 917.º e 482.º, todos do Código Civil; e por impugnação alegou, além do mais, que a compra e venda incidiu sobre uma moradia já edificada sobre um lote de terreno murado e vedado, que os autores tiveram oportunidade de analisar e verificar antes da realização da escritura de compra e venda e que, inclusive, procederam à sua medição antes da dita escritura, pelo que, nada data da escritura, os autores tinham perfeito conhecimento da área real do lote que adquiriram; que, quando os autores optaram pela compra deste lote e celebraram o contrato-promessa preliminar à compra, este lote era o único disponível para venda, pelo que os autores não tinham outra opção de escolha neste loteamento; que antes da venda, houve necessidade de edificar um muro de suporte de terras, o qual retirou área ao lote adquirido pelos autores, facto de que estes foram informados; e que a discrepância de áreas apenas dá lugar à sua rectificação formal, nos termos previstos no art. 249.º do Código Civil, pedido que diz já ter sido apresentado na Câmara Municipal de Gondomar. Concluindo pela improcedência da acção.
A ré requereu ainda a intervenção acessória da sociedade F………., LDA, com sede na rua ………., em Vila Nova de Gaia, com o fundamento de que, a vingar a pretensão indemnizatória dos autores, a ré terá direito de regresso sobre a chamada. Intervenção que veio a ser admitida por despacho proferido a fls. 247 (em sede de reparação de agravo interposto pela ré do despacho de fls. 227-228, que não havia admitido a requerida intervenção), tendo a chamada apresentado a contestação que consta a fls. 252.
Os autores ainda replicaram para responderem à matéria das excepções invocadas pela ré.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, a fls. 489-521, que, julgando a acção parcialmente procedente, decidiu:
a) condenar a ré a pagar aos autores, para redução do preço pago no âmbito da escritura pública referida no ponto 2 da matéria de facto provada, a quantia a liquidar em decisão ulterior, correspondente à área do logradouro em falta, no total de 72,79 m, a calcular por referência à data de 3 de Março de 2000 e tendo presente o preço total pago de 27.400.000$00, com o limite de € 14 523,06;
b) condenar a ré a diligenciar pela rectificação do alvará de loteamento n.º ../77 da Câmara Municipal de Gondomar, quanto à área do lote n.º .., por forma a que de tal documento conste 324,21 m como área total do lote .., sendo 91 m de área coberta e 233,21 m de área descoberta, rectificação a obter no prazo de 6 meses.
2. Desta sentença apelaram a ré e os autores.
2.1. A ré concluiu as suas alegações do seguinte modo (fls. 615-641):
a) Deve ser admitida a reclamação à matéria assente na base do que supra se alegou e que aqui se dá por reproduzido, ao abrigo do art. 511.º, n.º 3, do CPC.
b) Deve ser anulado o depoimento da Advogada/testemunha Dra. G………., em virtude de prestado contra o não levantamento do sigilo profissional da Ordem dos Advogados e consequentemente anuladas as respostas que nele assentaram, nomeadamente dos n.ºs 4 e 9 [da base instrutória].
c) Deve ser julgada procedente a excepção de caducidade deduzida pela Apelante, desde logo revogando a decisão por inexistir qualquer abuso de direito ou dolo da Apelante no que toca ao conhecimento da área do lote e tão pouco inexiste qualquer vantagem para a Recorrente na alegada redução de área do lote, tudo em função do que supra se alegou e que aqui se deixa por integralmente reproduzido.
d) Deve ser alterada a matéria de facto dada como provada e, por consequente, ser dada a resposta propugnada aos quesitos n.º 2, 6, 8 e 9, e com base no depoimento das testemunhas (H………. e I……….) supra referidas, mas também da análise cuidada e objectiva dos documentos juntos aos autos e aceites pelas partes que não deixam dúvidas quanto aos factos que deles se extraem.
e) Na verdade, a decisão da matéria de facto, proferida pelo Meritíssimo Juiz a quo, padecia de falta de motivação, contradição, insuficiência, incorrecção e inexacta apreciação da prova constante dos autos, violando o art. 653.º, n.º 2, do C. Processo Civil.
f) A sentença fez, também, errada apreciação da factualidade apurada e constante dos autos, e interpreta e aplica incorrectamente a lei.
g) Não resulta de qualquer prova pericial, inspecção ao lote ou qualquer acto judicial que atestasse com rigor qual a verdadeira área do lote, nem onde está a área que alegadamente falta ao mesmo.
h) Resulta dos autos prova de que (…) o preço estipulado no contrato de compra e venda não teve por base a área do lote e, como consequência, não poderá existir qualquer indemnização aos Recorridos ou redução do preço liquidado.
i) A Apelante carece de legitimidade para alterar a área do lote, sendo que os Recorridos poderão, enquanto proprietários, proceder a essa alteração - cfr. atesta a douta sentença sob recurso no 3.º § de fls. 519.
j) Não existe qualquer matéria de facto que sustente o alegado dolo da Apelante ou a intenção de enganar os Recorridos quanto à área do lote .. .
k) Normas violadas: os preceitos supra citados e que aqui se dão por integralmente reproduzidos, destacando a violação dos arts. 158.º, 659.º e 668.º do CPC.
A este recurso responderam os autores, concluindo pela improcedência do recurso.
2.2. Por sua vez, os autores formularam as conclusões seguintes (fls. 647-671):
1.ª - Como, em sede de motivação, se começou por assumir no douto despacho de reposta à matéria de facto, esta deve pressupor e exigir uma análise crítica das versões dos factos, por apelo às regras da normalidade e experiência comum.
2.ª - Atentos os depoimentos das testemunhas J………. (gravado na cassete 1, lado A, do início a 2300 unidades), K………. (gravado na cassete 1 do lado B de 2341 até ao fim, e cassete 2 lado A do início até 1500 unidades), L………. (gravado na cassete do lado B de 731 até ao fim e cassete 2 do lado A, do início a 1124 unidades), e M………. (gravado a cassete 1 do lado B, de 981 a 2340 unidades), deveria o Digno Tribunal a quo ter considerado provado o facto constante do quesito 3.º da base Instrutória, pois que, da análise crítica de todos os elementos de prova, impunha-se, à luz das regras da experiência comum e da normalidade do comportamento humano, que reconhecesse a existência do acordo de 13-10-2000 entre Apelantes e Apelada, assente no pagamento por estes àquela da quantia indemnizatória de esc. 1.500.000,00, acordo esse que acabou por não ser cumprido.
3.ª - Além dos depoimentos supra referidos (de que se destaca o carácter hesitante e nada convincente do depoimento de M………., quanto à inexistência do acordo), a própria reacção da Recorrida no ponto 7 da carta junta como Doc. n.º 14 à p.i. inculca e tem subjacente a existência de reunião e acordo, apenas que a empresa se recusou a assumir o compromisso do seu representante.
4.ª - A vontade das partes ora em colisão foi determinada pela área do lote constante dos documentos oficiais, em função do valor unitário por metro quadrado, e não por um prédio em concreto, independentemente da sua área (cfr. resposta aos quesitos 10 e 6, respectiva fundamentação, a fls. 478). O preço do lote .. foi portanto estabelecido à razão de tanto por unidade (venda ad mensuram - art. 887.º CC), e não como um preço global, como seria o caso da venda "ad corpus", prevista no art. 888.º do CC, como, em erro, considerou a douta sentença recorrida.
5.ª - Na esteira do que entendia o Professor Antunes Varela, e que foi sufragado pelo STJ no Acórdão de 01-04-2005 (CJ, I, p. 157), o presente caso pode ser qualificado como uma divergência de cálculo, que impõe, em termos automáticos, que se reduza proporcionalmente a importância paga a título de preço.
6.ª - Atento, porém, o disposto no n.º 2 do art. 888.º e sua aplicação ao caso dos autos, será, salvo melhor opinião, objectivamente indiferente o ponto de partida, porquanto, no caso concreto, a solução e resultado assumem-se idênticos: sendo a diferença entre a área real e contratada de 72,79 m2 em 397 m2 (18,33%), a mesma é claramente superior ao limite de 1/20 (5% do total) - no caso 19,85 m2 - que a norma do art. 888.º n.º 2 faz depender a aplicação da regra da redução proporcional do preço devido.
7.ª - O Tribunal a quo partiu de um pressuposto e premissa equivocada: a de considerar que o preço de um lote de terreno (fiscalmente considerado como um prédio urbano), resulta da soma de duas parcelas, uma correspondente ao logradouro e outra ao imóvel edificado.
8.ª - Todavia, tal não encontra correspondência com a realidade, nem com a experiência comum, pois é consabido que o preço de um lote é determinado apenas em função de uma parcela, que corresponde à sua área total, sendo certo que é essa área que determina todos os parâmetros urbanísticos constantes do RGEU e do RJEU, designadamente o Coeficiente de Ocupação do solo e os afastamentos em relação aos lotes confinantes e em relação às vias públicas.
9.ª - Em momento algum as partes distinguiram um preço para o logradouro e um preço para o imóvel edificado.
10.ª - Da descrição do referido Lote .. feita constar na escritura pública de compra e venda (facto assente n.º 2), tão pouco se entendeu relevante, ou sequer possível, para a celebração do negócio, autonomizar jurídica e/ou comercialmente a existência da parte do terreno correspondente ao logradouro.
11.ª - O Lote .. da E………. constitui uma realidade jurídica e física única, incidível, não destacável de qualquer componente ou parcelam, valendo como um todo unitário (o que se repercute no respectivo preço, também ele uno, e incidível).
12.ª - Deverá pois operar-se a redução do preço tornada necessária por aplicação dos disposto nos arts. 887.º ou 888.º n.º 2 CC, sem qualquer tipo de ressalva ou em atenção a específicos componentes heterogéneos dentro da mesma realidade única e incidível — onde a lei não excepciona, não pode o intérprete distinguir.
13.ª - Uma vez que a regra legal da redução proporcional do preço nada prevê quanto a aspectos particulares da realidade objecto da redução, a questão será puramente aritmética: por aplicação da regra da proporcionalidade por excelência, denominada "regra de três simples", temos que se os Recorrentes pagaram o preço de esc. 27.400.000$00 por 397 m2, em proporção, deveriam ter pago pela área real de 324,21 m2, apenas esc. 22.376.206$55 (324,21x27.400.000$00/397). O preço devido e pago deve pois ser reduzido (devolvido aos Autores) em esc. 5.023.793$45 (€ 25.058.58), o que expressamente se invoca.
14.ª - E passando a quantia em que a Recorrida foi condenada a pagar aos Recorrentes a ser líquida, uma vez que a mesma resulta do normal raciocínio de proporcionalidade aritmética relativamente ao preço fixado e pago, por referência ao preço devido para o lote efectivamente adquirido (ainda que limitado o valor supra ao antes peticionado de € 14.523,06).
15.ª - Donde que são devidos juros moratórios contados desde o momento da celebração da escritura de compra e venda, da data da celebração do acordo (13.10.2000), ou, no limite, desde o momento da citação, nos termos do art. 805.º, n.º 2, al. b), conjugado com o n.º 3 - Por referência à segunda daquelas datas, tais juros de mora ascendem por ora a € 9.842,16.
16.ª - Mesmo que assim se não entendesse, e se mantenha o juízo de iliquidez da obrigação (no que se não concede), sempre haveria lugar, subsidiariamente, ao menos, à actualização monetária do capital pago pelos Autores em excesso (para além do que respeita e seja devido pelos 324,21 m2 de área real)., pois que, recorde-se, tal montante pertence aos Recorrentes, que assim se vêem dele desapossado, e que a Recorrida conserva ilegitimamente em seu poder, desde 03-03-2000.
A ré não contra-alegou.
3. Aos presentes recursos é ainda aplicável o regime processual anterior ao Decreto-Lei n.º 303/2007, de 24/08, porquanto respeitam a acção instaurada antes de 1 de Janeiro de 2008 (foi instaurada em 17-06-2004). E por força do disposto no n.º 1 do art. 11.º do Decreto-Lei n.º 303/2007, o regime introduzido por este diploma legal não se aplica aos processos pendentes à data da sua entrada em vigor, que ocorreu em 1 de Janeiro de 2008 (art. 12.º do mesmo decreto-lei).
De harmonia com as disposições contidas nos arts 684.º, n.ºs 2 e 3, e 690.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, na redacção aplicável, são as conclusões que o recorrente extrai das suas alegações que delimitam o objecto do recurso, sem prejuízo das questões de que, por lei, o tribunal pode conhecer oficiosamente, nos termos do n.º 2 do art. 660.º do Código de Processo Civil.
Assim, tendo em conta as conclusões formuladas em cada uma das apelações, as questões suscitadas e a resolver são as seguintes:
a) Relativamente à apelação da ré:
1) impugnação do despacho que decidiu a reclamação apresentada pela ré, ora apelante, a fls. 307-309, contra a selecção da matéria de facto assente e contra a base instrutória;
2) anulação do depoimento da testemunha G……….;
3) reapreciação da excepção da caducidade do direito de acção dos autores com vista redução do preço estabelecido no contrato de compra e venda;
4) impugnação das respostas dadas aos n.ºs 2, 6, 8 e 9 da base instrutória;
5) errada apreciação da factualidade provada no tocante à estipulação do preço com base na área do lote e errada interpretação da lei no que respeita à indemnização a título de redução do preço.
6) falta de legitimidade da apelante para promover a alteração da área do lote decidida na sentença recorrida;
b) Quanto à apelação dos autores:
1) impugnação da resposta dada ao facto constante do n.º 3 da base instrutória;
2) que o valor da redução do preço da compra e venda do lote realiza-se segundo o critério da proporcionalidade, previsto no art. 887.º ou no art. 888.º, n.º 2, do Código Civil, implicando que a sua liquidação seja o resultado de uma mera operação aritmética (324,21x27.400.000$00/397) e permitindo que a condenação da ré seja em quantia certa e líquida.
3) condenação da ré a pagar juros de mora, contados desde o momento da celebração da escritura de compra e venda, ou da data da celebração do acordo em 13-10-2000, ou, no limite, desde a data da citação.
Foram cumpridos os vistos legais.
II
4. Na 1.ª instância foram julgados provados os factos seguintes:
1) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar, sob o n.º 1319, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2509 da freguesia de ………., o prédio urbano sito na rua ………., n.º …, ………., Gondomar, constituído por uma moradia unifamiliar, composta de cave, rés-do-chão e andar, com a área coberta de 91 m2, e descoberta de 306 m2, cuja propriedade se encontra inscrita a favor dos autores pela inscrição G-2 – [al. A) dos factos assentes especificados a fls. 302v-303].
2) Por escritura pública celebrada em 3 de Março de 2000, no 2.º Cartório Notarial de Santa Maria da Feira, a ré declarou vender aos autores um “prédio urbano, implantado no lote n.º .. do alvará de loteamento n.º ../97, de 19 de Março de 1997, registado na competente Conservatória pela inscrição F-1, F-2 e F-3, constituído por habitação unifamiliar, composta de casa, cave, rés-do-chão e andar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o n.º 1319, registada a favor da sociedade vendedora pela inscrição G-1, omisso na matriz urbana, mas já feita a participação para a sua inscrição em 20 de Setembro de 1999, situado na E………., freguesia de ………., Gondomar” – [al. B) dos factos assentes especificados a fls. 302v-303].
3) O referido prédio urbano encontra-se implantado no lote n.º .., do alvará de loteamento n.º ../97, de 19 de Março de 1997, emitido pela Câmara Municipal de Gondomar, no qual se diz que “… relativamente ao processo n.º mil quinhentos e cinquenta e cinco barra noventa e cinco, o lote número ... do loteamento sito na E………., freguesia de ………., em nome de D………., Sociedade Anónima, tem, conforme consta do respectivo alvará número dezanove barra noventa e sete, e seu aditamento número dois, de dois de Setembro de mil novecentos e noventa e oito, a área de trezentos e noventa e sete metros quadrados, com a área de implantação de construção de, respectivamente, noventa e um metros quadrados e duzentos e setenta e três metros quadrados” – [al. C) dos factos assentes especificados a fls. 302v-303].
4) Em 11 de Outubro de 1999, foi celebrado contrato-promessa denominado de “compra e venda”, relativo ao lote n.º .. da E………., sendo que, nos termos das cláusulas primeira, segunda e terceira do aludido contrato-promessa de compra e venda, a D………, S.A., “como dona e legítima proprietária do prédio rústico sito no ………., freguesia de ………., concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 989 de ………., e inscrito a seu favor pela inscrição G-1, está a proceder à construção das infra-estruturas de loteamento de parte do prédio atrás descrito, nos termos do alvará de loteamento n.º ../97, emitido a 19 de Março de 1997 pela Câmara Municipal de Gondomar, e … promete vender … uma moradia a construir no lote de terreno que se identifica pelo lote n.º ..” – [al. D) dos factos assentes especificados a fls. 302v-303].
5) A área real do lote n.º .. é de 324,21 m2, sendo na área descoberta a diferença em relação ao que consta dos documentos supra descritos – [al. E) dos factos assentes especificados a fls. 302v-303].
6) A sociedade ‘F………., LDA’, dedica-se à actividade de levantamento topográfico de terrenos, tendo medido o lote n.º .. descrito em 2) – [al. F) dos factos assentes especificados a fls. 302v-303].
7) O lote n.º .. mereceu a preferência dos autores porque, além do mais, o preço unitário do m2 foi o que, de entre os restantes lotes à data disponíveis no empreendimento, consideraram mais aliciante – [resposta ao n.º 1 da base instrutória].
8) Nos documentos apresentados e indicados aos autores para identificação do lote n.º .., designadamente pelos colaboradores da ré na comercialização do prédio, e antes da celebração do contrato promessa referido em 4), aquele lote estava caracterizado como possuindo 397 m2 – [resposta ao n.º 2 da base instrutória].
9) A ré, à data da celebração do contrato-promessa descrito em 4), tinha conhecimento que a área real do lote n.º .. era de 324,21 m2 – [resposta ao n.º 5 da base instrutória].
10) Pelo menos os autores, na decisão pela compra do lote n.º .., aceitaram pagar 27.400.000$00 considerando que aquele lote possuía 397 m2 de área total – [resposta ao n.º 6 da base instrutória].
11) O preço de m2 de parcela de terreno destinada a construção, na zona onde se integra o lote n.º .. adquirido pelos autores, em 1999, ascendia a pelo menos € 150,00 – [resposta ao n.º 8 da base instrutória].
12) Os autores, antes da celebração do contrato promessa referido em 4), visitaram o lote n.º .., que então já se encontrava integralmente delimitado, tomando conhecimento do concreto espaço físico que correspondia àquele lote, e pelo menos em Agosto de 2000 tomaram conhecimento que esse espaço físico possuía pouco mais de 320 m2 de área total – [resposta ao n.º 9 da base instrutória].
13) A moradia referida em 1) foi entregue aos autores no decurso do ano de 2000, após a celebração da escritura pública referida em 2) – [facto provado por acordo das partes, atento o alegado nos artigos 20.º da petição inicial e 6.º da contestação e acrescentado nos termos do n.º 3 do artigo 659.º do Código Civil].
III
5. As duas primeiras questões que a ré suscita na sua apelação referem-se a actos processuais ocorridos anteriormente à prolação da sentença, mas cujos efeitos se terão repercutido directamente na decisão proferida sobre a matéria de facto e reflexamente na decisão de direito sobre o objecto da causa.
A primeira reporta-se à decisão que recaiu sobre a reclamação de fls. 307-309, que a ré apresentou contra a selecção da matéria de facto assente e contra a base instrutória. Decisão que consta a fls. 337 e indeferiu totalmente a referida reclamação.
Nos termos do disposto no n.º 3 do art. 511.º do Código de Processo Civil, tal decisão apenas pode ser impugnada no recurso interposto da decisão final. Pelo que, quanto a esta questão, o recurso é o próprio e tempestivo. E, deste modo, há que apreciá-la e decidi-la.
Na dita reclamação, a ré insurgiu-se, por um lado, contra o facto especificado como assente sob a al. C), por conter matéria que diz ter sido por si impugnada na contestação, designadamente na parte que refere que a área do lote n.º 77 era de 397 m, e, por outro lado, contra a base instrutória, por omitir os factos por si alegados sob os arts. 15.º, 17.º, 18.º, 22º a 27.º, 36.º, 41.º 46.º, 68.º e 87.º da contestação.
No que respeita à matéria da al. C) dos factos assentes, a reclamação da ré só pode justificar-se por lapso, inadvertência ou erro de interpretação. Primeiro, porque a parte reclamada limita-se a descrever o teor do alvará de loteamento n.º ../97, emitido pela Câmara Municipal de Gondomar e certificado a fls. 41, que é documento autêntico e não foi arguido de falso (art. 371.º, n.º 1, do Código Civil). Segundo, porque o facto constante da al. C) como assente não afirma que o lote n.º .. tinha a área (real) de 397 m, mas tão só que era essa a área atribuída no alvará de loteamento; o que é bem diferente e é verdadeiro. Terceiro, porque o facto que refere a área real do lote n.º .. é o que consta da al. E) dos factos assentes, o qual não foi objecto de reclamação da ré.
Donde se conclui que nesta parte a ré não tem razão.
No que respeita aos factos da contestação da ré omitidos na base instrutória, o tribunal recorrido considerou que tais factos nenhum interesse tinham para a decisão da causa. E o certo é que a ré não demonstra o contrário.
Como se pode constar pelo teor dos artigos em causa, a matéria aí descrita reporta-se à versão da ré sobre as negociações que decorreram entre si e o autor relativamente à compra e venda do referido lote, no sentido de se apurar se o preço dessa compra e venda foi estabelecido em razão da área de 397 m e na base de um preço por metro quadrado, ou se foi estabelecido em razão do tipo de moradia aí implantada e do espaço físico adjacente. Trata-se, pois, de matéria em que a ré contradiz, em sede de impugnação, a versão narrada pelos autores, e não de matéria de excepção peremptória, que visasse obstar à procedência do pedido dos autores (cfr. art. 487.º, n.º 2, do Código de Processo Civil).
Ora, dispõe o n.º 1 do art. 511.º do Código de Processo Civil que “o juiz, ao fixar a base instrutória, selecciona a matéria de facto relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, que deva considerar-se controvertida”.
Acerca do critério a observar na selecção da matéria de facto relevante para decisão da causa, LEBRE DE FREITAS diz que “esta selecção é feita de entre os factos articulados pelas partes … os que integram a causa de pedir e os que fundam as excepções … tendo em conta as várias soluções plausíveis da questão de direito” (em A Acção Declarativa Comum – à luz do código revisto, Coimbra Editora, 2000, p. 165-167).
ABRANTES GERALDES, transmitindo uma posição mais próxima da que é correntemente seguida na jurisprudência, relaciona-a com as regras de distribuição do ónus da prova, dizendo: “De entre as versões da matéria de facto controvertida (…), cabe ao juiz seleccionar aquela que, de acordo com as regras de distribuição do ónus da prova, deva ser provada para que a acção proceda ou para que o efeito jurídico pretendido pelo autor seja impedido” (em Temas da Reforma do Processo Civil, II vol., Almedina, 1997, p. 139).
Ao nível da jurisprudência, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31-05-2005 (em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 05B1411) refere que: “Na organização dos factos assentes e da base instrutória, deve atender-se ao ónus da alegação e da prova, seleccionando apenas os factos relevantes para a decisão da causa, quer os relativos a factos constitutivos quer os relativos a factos de excepção”.
Contendo-se dentro da mesma orientação, o recente acórdão do mesmo Supremo Tribunal de 27-11-2008 (também disponível em www.dgsi.pt/jstj,.nsf/ proc. n.º 07B3546) considerou que “o critério de selecção dos factos a quesitar é o do seu relevo para as soluções de direito que sejam plausíveis”.
O mesmo critério é seguido no acórdão desta Relação de 26-01-2000 (em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 0030009), dizendo que “nos casos em que ocorre apenas defesa por impugnação a base instrutória apenas deve conter factos úteis segundo o ónus da prova da tese apresentada pelo Autor de acordo com o disposto no artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil, pois não faz sentido a dupla quesitação dos factos alegados por ele e pelo Réu”.
Conclui-se do exposto que, dentre os factos alegados pelas partes, só devem ser seleccionados e incluídos na base instrutória os que interessam à decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito. Estão aqui abrangidos os factos alegados pelo autor que sejam necessários à procedência do pedido que formulou e cujo ónus da prova lhe cabe nos termos do art. 342.º, n.º 1, do Código Civil, e os factos alegados pelo réu que visem obstar à procedência do pedido do autor, como sejam os que se referem a alguma excepção peremptória (art. 493.º, n.º 3, do CPC), cujo ónus da prova lhe é imputado pelo n.º 2 do art. 342.º, n.º 2, do Código Civil.
Todos os demais factos articulados pelas partes, que não interessam à decisão da causa, não devem e não têm que ser seleccionados. Pois, como escreve ANTUNES VARELA (e Outros), “a selecção dos factos relevantes envolve já um acto lógico de eliminação: … devem ser eliminados pura e simplesmente … os factos que, apesar de articulados, não interessam às soluções plausíveis da questão de direito” (em Manual de Processo Civil, Coimbra Editora, 1984, p. 402-404).
Neste caso, as únicas excepções peremptórias que a ré opôs ao pedido dos autores foram a caducidade do direito de acção para a redução do preço da compra e venda (arts. 888.º e 890.º do Código Civil) e a prescrição do direito a indemnização com base no enriquecimento sem causa (art. 482.º do Código Civil). Cuja matéria se encontra alegada sob os arts. 5 a 11 da contestação. Não incluindo, portanto, nenhum dos factos mencionados na sua reclamação.
De entre as duas versões dos factos controvertidos (a dos autores e a da ré) a que se reporta o pedido dos autores, apenas haveria que incluir na base instrutória, como efectivamente foi, a versão narrada pelos autores. Porque era essa versão que os autores tinham que demonstrar com vista à procedência do seu pedido. Não era a ré que tinha que provar que os autores não tinham o direito à pretensão formulada.
Assim, também nesta parte a reclamação foi bem indeferida.
6. A segunda questão refere-se à decisão que admitiu a depor como testemunha a advogada Dra. G………. . Entende a ré que esta advogada não podia ser admitida a depor como testemunha porque não obteve da Ordem dos Advogados o levantamento do sigilo profissional. E pretende que sejam anuladas as respostas dadas aos n.ºs 4 e 9 da base instrutória, porque diz terem assentado no depoimento prestado por essa testemunha.
Por certo, a apelante pretende referir-se ao depoimento da testemunha G………., que consta da acta de audiência de julgamento a fls. 448-451. E aí, a testemunha identificou-se como sendo «empresária», e não como advogada.
Em todo o caso, foi lavrado em acta requerimento em nome dos autores, em que referem que esta testemunha adquiriu conhecimento dos factos por duas vias: até meados de Setembro de 2000 apenas contactou com os factos por ser irmã da autora; a partir daquela data, também exerceu o patrocínio dos autores e interveio nessa qualidade no acordo a que alude o n.º 3 da base instrutória. Por este motivo, solicitou ao Conselho Distrital da Ordem dos Advogados dispensa do sigilo profissional apenas no tocante ao facto do n.º 3 da base instrutória, dispensa que não lhe foi concedida, como consta do documento que juntou a fls. 443-446. E face a esta recusa, a testemunha não foi indicada nem depôs sobre o facto constante do n.º 3 da base instrutória (cfr. fls. 451).
Donde se infere que a razão da ciência que a testemunha formou sobre os factos a que depôs nada teve a ver com a sua qualidade de advogada e o exercício da advocacia, mas sim com o contacto que teve com os factos por ser irmã da autora. Não estando, nessa parte, abrangida pelo dever de sigilo profissional nem violando o seu depoimento qualquer norma do Estatuto da Ordem dos Advogados.
Acresce que, segundo também consta da referida acta, a ré foi ouvida sobre aquele requerimento dos autores e não se opôs a que esta testemunha prestasse depoimento aos factos a que foi indicada. Depoimento que foi admitido por despacho do Sr. Juiz a fls. 451 e foi prestado na presença do mandatário da ré. Aquele despacho era autonomamente recorrível, no prazo de 10 dias, e não foi objecto de recurso. Pelo que tal despacho, lavrado em 11-06-2007, já há muito tinha transitado em julgado quando a ré apelou da sentença, em 31-01-2008 (fls. 526). Sendo, por esse motivo, imodificável (art. 677.º do Código de Processo Civil).
Finalmente, consta da motivação do despacho que decidiu a matéria de facto inserida na base instrutória, a fls. 477-481, que o depoimento desta testemunha apenas foi atendido no tocante à resposta dada ao n.º 9 da base instrutória. Já que a resposta dada ao n.º 4 foi de «não provado». O que configura resposta favorável à ré. Não obstante, na motivação desta resposta, o Sr. Juiz fez constar expressamente que os depoimentos das testemunhas que depuseram a esse facto consistiram em meras «convicções» e, mesmo assim, «inócuas».
A resposta dada ao n.º 9 foi restritiva e não se baseou exclusivamente no depoimento da testemunha G………. . Da motivação desta resposta fez-se constar que foram considerados “o depoimento de parte dos autores … em conjugação com o depoimento das testemunhas J……… … e G………., irmã da autora, que declarou que em Julho/Agosto de 2000 foi colocada relva no prédio da irmã, na sequência do que ficaram a saber que o prédio não possuía 397 m2 de área”.
Como facilmente se intui desta motivação, a fonte do conhecimento da testemunha foi o contacto que manteve com a colocação da relva no espaço circundante à moradia, e não qualquer acto relacionado com o exercício da advocacia. E, por isso, não estava abrangido pelo dever de sigilo que a lei impõe aos advogados. Se bem que, como refere o acórdão desta Relação (e também desta Secção) de 27-05-2008 (disponível em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 0821390), “o segredo profissional do advogado, revestindo interesse e ordem pública, é, todavia, relativamente disponível, por iniciativa do advogado ou do tribunal, nos termos do art. 87.º, n.º 4, do EOA, quando se mostre absolutamente necessária para a defesa da dignidade, direitos e interesses legítimos desses advogado ou cliente ou dos seus representantes”.
Mas para além disso, mesmo que fosse de anular este depoimento, tal não implicava a anulação imediata do facto considerado provado, porquanto este teve por fonte outras provas que não foram impugnadas e eram por si suficientes para manter como provado o dito facto.
Improcede, por tudo o exposto, esta pretensão da ré.
7. A terceira questão que a ré suscita prende-se com a excepção peremptória da caducidade do direito de acção dos autores com vista à redução do preço estabelecido no contrato de compra e venda.
Quanto a esta questão, a ré opõe à sentença recorrida, na parte em que julgou improcedente esta excepção, que, estando provado e tendo sido reconhecido na sentença que a presente acção foi proposta para além do prazo previsto na lei, inexiste qualquer fundamento, designadamente o do abuso de direito, que pudesse obstar à declaração da caducidade da acção.
Equacionando a questão, a ré alegou, na sua contestação (fls. 146), que, reconhecendo os autores, no artigo 20.º da p.i., que tiveram conhecimento da área real do lote em Agosto de 2000, tinham o prazo de um ano, previsto no art. 890.º, n.º 1, do Código Civil, para exercerem o direito à redução do preço e consequente recebimento da diferença. Tendo proposto a acção apenas em 17-06-2004, já há muito tinha decorrido aquele prazo e, consequentemente, caducado esse direito. O mesmo sucede perante o disposto no art. 917.º do Código Civil, no caso de se considerar que os autores basearam o seu pedido no regime de venda de coisa defeituosa, a que aludem os arts. 913.º e 916.º do Código Civil.
A sentença recorrida analisou esta questão nos seguintes termos:
«Invocou a ré o decurso dos prazos consagrados nos nºs 1 e 2 do artigo 888.º, no n.º 1 do artigo 890.º, no artigo 917.º e no artigo 482.º, todos do Código Civil.
Desde logo, e salvo melhor opinião, desnecessário será apreciar a aplicabilidade ao caso dos prazos consagrados nos artigos 917.º e 482.º, ambos do Código Civil – é que, como se disse, o direito dos autores não se funda no regime da compra e venda de coisa defeituosa ou no instituto do enriquecimento sem causa.
Mas seguro é que, desde logo, o direito ao recebimento da diferença de preço caduca no prazo de 1 ano a contar da entrega da coisa imóvel (n.º 1 do artigo 890.º do Código Civil).
Sabemos que a moradia adquirida pelos autores foi-lhes entregue no ano de 2000 (ponto 13 da matéria de facto provada), e que os autores pelo menos em Agosto de 2000 sabiam que o seu lote possuía pouco mais de 320 m2 de área total (ponto 12 da matéria de facto provada).
Logo, e segundo a regra enunciada no n.º 1 do artigo 890.º do Código Civil, deveriam ter intentado no ano de 2001 a acção destinada a efectivar o direito ao recebimento da diferença de preço.
A presente acção apenas foi instaurada a 17 de Junho de 2004.»
Deste trecho da sentença pode retirar-se, como definitivamente resolvidos, já que não foram postos em causa por qualquer das partes, os seguintes aspectos:
1º - que os prazos previstos nos arts. 917.º e 482.º do Código Civil não são aqui aplicáveis, porque a pretensão dos autores não se funda no regime da compra e venda de coisa defeituosa nem no instituto do enriquecimento sem causa;
2º - que o direito dos autores ao recebimento da diferença de preço, exercido nesta acção, caduca no prazo de 1 ano a contar da entrega da coisa imóvel, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 890.º do Código Civil;
3º - que, resultando provado que a moradia foi entregue aos autores no ano de 2000, após a celebração da escritura pública, que ocorreu em 03-03-2000 (cfr. itens 2) e 13) dos factos provados) e que, pelo menos em Agosto de 2000, os autores já sabiam que o seu lote possuía pouco mais de 320 m2 de área total (cfr. item 12) dos factos provados), o prazo de um ano para o exercício daquele direito terminou, no máximo, no final do mês de Agosto de 2001.
De modo que, tendo a presente acção sido proposta apenas em 17-06-2004, se nenhum outro facto impeditivo tiver ocorrido no decurso desse período de tempo, a caducidade da acção ter-se-á verificado no final do mês de Agosto do ano de 2001.
Questionando «que factos impeditivos deste prazo de caducidade invocaram os autores?», a sentença recorrido considerou que apenas foi invocado o reconhecimento pela ré do direito dos autores, mas concluiu que esse reconhecimento não ficou provado, porquanto não decorre, de forma certa e inequívoca, como exige o n.º 2 do art. 331.º do Código Civil, dos documentos que os autores juntaram com essa finalidade ao processo, e o alegado acordo verbal referido no n.º 3 da base instrutória, em que a ré se teria comprometido a pagar aos autores a quantia de 1.500.00$00 para os compensar da diferença de área, não ficou provado.
Veio, não obstante, a considerar que a ré agiu, no decurso das negociações relativas a esta compra e venda, com abuso de direito, que a impedia de invocar a seu favor da caducidade do direito dos autores, com a seguinte justificação (abstemo-nos de transcrever a análise aí desenvolvida sobre o conceito de abuso de direito, tal como está definido no art. 334.º do Código Civil, porque as considerações expendidas são uniformemente aceites e em nada interferem com a sua aplicação ao caso concreto):
«(…) aquele a quem o ordenamento jurídico reconhece um direito deve confiar que livremente o pode exercer, apenas de tal devendo ser impedido quando clamorosa, manifesta e intoleravelmente viole a ideia de Justiça ou o sentimento jurídico socialmente dominante (…).
No caso dos autos, a ré, no momento da celebração do contrato promessa preliminar da venda aos autores, sabia que a área real do lote a vender era de 324,21 m2 (ponto 9 da matéria de facto provada), mas, ainda assim, através dos seus colaboradores na comercialização do prédio, e antes da celebração do mesmo contrato-promessa, entregou aos autores documentos no qual o prédio a vender era identificado como possuindo 397 m2 (ponto 8 da matéria de facto provada).
Desnecessário será recordar a importância que a área do terreno a vender possui na formação da vontade de contratar, nem qual a concreta e real área que qualquer normal contraente, colocado na posição de vendedor e comprador, esperaria encontrar no lote (não sabendo, ao contrário do que sucedia com a ré, que área indicada nos documentos de identificação não correspondia à real) – como se referiu em A), para onde agora a este propósito se remete.
Assim, entende-se que a ré, com a sua concreta conduta (identificando o prédio, quer perante os autores, quer perante as entidades públicas como possuindo 397 m2 de área) induziu os autores em erro quanto a determinada característica relevante do prédio, mantendo-os nessa situação até ao momento da celebração da escritura de compra e venda.
Trata-se de comportamento que viola flagrantemente o que seria de esperar do vendedor ainda menos correcto, cumpridor e respeitador que o normal, pelo menos face a um comprador com um grau de razoabilidade e exigência normais quanto ao respeito pela contraparte de valores básicos no rato comercial como o esclarecimento, a lealdade e a honestidade.
A possibilidade de a ré, tendo conhecimento da discrepância entre áreas no momento em que contactou negocialmente com os autores, nada tendo a estes dito sobre a matéria, e mesmo erradamente indicando a área do lote, agora vir opor o decurso do prazo para o exercício tempestivo do direito choca frontalmente a consciência jurídica do normal cidadão que pauta a sua conduta pelo recto actuar.
Assim, atento o disposto no artigo 334.º do Código Civil, deve ser reconhecida aos autores a faculdade de repelir a pretensão da ré nesta concreta questão, atento o estado de dolo da vendedora (…).
Improcede a excepção de caducidade.»
Como se constata, a conduta da ré que a sentença recorrida convoca para justificar o abuso de direito radica, essencialmente, no facto provado constante do item 8), que diz o seguinte: «Nos documentos apresentados e indicados aos autores para identificação do lote n.º .., designadamente pelos colaboradores da ré na comercialização do prédio, e antes da celebração do contrato promessa referido em 4), aquele lote estava caracterizado como possuindo 397 m2».
Trata-se, portanto, de uma conduta que se reporta ao momento das negociações preliminares da compra e venda (ainda antes da celebração do contrato-promessa), em que «os colaboradores da ré» (e não directamente esta) teriam exibido aos autores documentos em que o lote negociado figurava com uma área superior à real.
Independentemente de não estar esclarecido que vínculo mantinham com a ré os ditos «colaboradores na comercialização do prédio», designadamente, se agiam em nome e por conta própria, ou se agiam em nome e por conta da ré, a verdade é que, a nosso ver, só podia ser censuravelmente imputável à ré, a título de abuso de direito na invocação da caducidade da acção, qualquer conduta que esta tivesse levado a cabo, após o conhecimento pelos autores do seu direito à redução do preço da venda, que visasse impedir, limitar ou obstruir o exercício desse direito pelos autores. O que manifestamente não foi o caso.
Concretizando, consta dos factos provados que o contrato-promessa de compra e venda foi celebrado em 11 de Outubro de 1999 (cfr. item 4) dos factos provados) e que os ditos documentos relativos à identificação do lote, incluindo a área, foram exibidos aos autores ainda antes da celebração do contrato-promessa (cfr. item 8) dos factos provados). Estes factos relevam, por certo, para fundamentar o alegado direito dos autores à redução do preço da compra e venda e consequente restituição da diferença, mas já não podem relevar para justificar a sua inércia no exercício atempado desse seu direito. Pela simples e óbvia razão de que se trata de factos que ocorreram antes, muito antes (cerca de um ano antes), do momento a partir do qual os autores puderam exercer aquele seu direito à redução do preço. E, deste modo, não podiam ter a virtualidade de obstruir o livre exercício desse direito dos autores.
Consta ainda do item 12) dos factos provados que os autores, embora tivessem tomado conhecimento, antes da celebração do contrato-promessa, “do concreto espaço físico que correspondia àquele lote”, só em Agosto de 2000 é que ficaram a saber que a área real do lote era inferior à que constava dos documentos que lhe foram exibidos. E, portanto, só a partir desta data (Agosto de 2000) é que os autores ficaram em condições de poder exercer o seu direito à redução do preço e à restituição da diferença. Tendo, para esse efeito, o prazo de um ano, a contar de Agosto de 2000, como considerou a sentença recorrida (art. 890.º, n.º 1, do Código Civil).
Iniciando-se o prazo para o exercício desse direito dos autores em Agosto de 2000, só podiam obstar ao exercício desse direito os factos ocorridos a partir dessa data. E não os factos ocorridos anteriormente.
Inseria-se, aliás, neste contexto o acordo alegado pelos autores, no sentido de que a ré tinha assumido o compromisso verbal, em Outubro de 2000, de lhes pagar 1.500.000$00 para os compensar da diferença de área. Facto que constava do n.º 3 da base instrutória, mas que não se provou.
Não se vê, pois, retratada nos factos provados qualquer conduta eticamente censurável da ré que visasse obstruir o exercício, em plena liberdade e atempadamente, pelos autores do direito à redução do preço da compra e venda e à restituição da diferença. E inexistindo tal conduta, não é aceitável que se rebusque um facto ocorrido à distância de um ano antes para justificar a injustificável inércia dos autores relativamente ao exercício desse seu direito. Como refere MENEZES CORDEIRO, a norma, quando fixa um prazo, “torna-se auto-suficiente: vale por si, esgotando-se na missão de fixar um prazo predeterminado. Não é lícito, ao intérprete aplicador, alongar ou restringir prazos (pré-)fixados por lei, a coberto de directrizes jurídico-científicas” (em Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo IV, Almedina, 2007, p. 162).
E assim, a propositura da acção cerca de dois anos após o termo do prazo legal só aos autores pode ser imputada. Ocorrendo, pois, a caducidade do direito à acção, como vem alegado pela ré.
8. Caducidade que também ocorre no caso de se entender que o direito dos autores à diferença de preço também cabe no âmbito do art. 913.º do Código Civil.
Com efeito, ao contrário do que foi entendido na sentença recorrida, decorre da p.i. que os autores também pretenderam fundamentar este seu direito nas normas que se referem à venda de coisa defeituosa, constantes dos arts. 913.º a 917.º do Código Civil. Pelo menos em alternativa ao regime dos arts. 888.º a 890.º do Código Civil.
Assim, sob os arts. 104.º e seguintes da p.i., os autores alegaram que “a área … é um elemento essencial do contrato de compra e venda de bens imóveis”, pelo que “a sua discrepância … representa um claro vício que desvaloriza o prédio e, bem assim, a falta de uma qualidade assegurada pelo vendedor”. E acrescentaram que, agindo o vendedor com dolo, o comprador não tem que denunciar o vício ou a falta de qualidade da coisa (art. 105.º).
Ora, nos termos do disposto no n.º 1 do art. 913.º do Código Civil, o regime da venda de coisa defeituosa aplica-se, além do mais, quando “a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize” ou quando “não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor”.
A diferença de área de um lote de terreno que é negociado como tendo 397 m e se constata que tem apenas 324,21 m, ou seja menos 72,79 m, enquadra-se em qualquer daquelas situações: constitui, objectivamente, um vício que desvaloriza a coisa, já que, na comercialização dos lotes de terreno, a área é um dos elementos preponderantes na formação do preço e, neste caso, a diferença de área representa um valor bastante relevante (18,7%) relativamente à área total do lote; e também constitui uma diminuição relevante das qualidades da coisa (menos área) que o vendedor assegurou ao comprador.
Era, assim, também possível fundamentar neste regime legal (art. 911.º, aplicável por remissão do art. 913.º, n.º 1, do Código Civil) o pedido dos autores à redução do preço e consequente restituição da diferença (cfr. os acs. do STJ de 27-05-2008 e 16-09-2008, ambos em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 08A1045 e 08A2265).
Como decorre do disposto no n.º 1 do art. 911.º do Código Civil, o direito à redução do preço aí previsto pode resultar de erro ou de dolo do vendedor.
Se o vício do imóvel tiver resultado de erro, o comprador terá que denunciá-lo ao vendedor no prazo de um ano a contar do conhecimento do vício e dentro de cinco anos após a entrega do imóvel (art. 916.º, n.ºs 1 e 3 do Código Civil), sob pena de caducidade (art. 917.º do Código Civil).
Provando-se que o vendedor usou de dolo, o comprador fica dispensado de denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade do imóvel (art. 916.º, n.º 1, segmento final, do Código Civil). Não estando, pois, sujeito ao prazo de caducidade previsto no art. 917.º do Código Civil.
Neste caso, os autores alegaram que a ré usou de dolo em relação à área do lote que lhes vendeu, sob o argumento de que fizeram constar dos documentos uma área superior à real com a intenção de enganar os compradores e lhes cobrar um preço superior ao devido. Todavia, não provaram essa actuação dolosa da ré. A resposta correctiva dada ao n.º 2 da base instrutória afasta a possibilidade de se imputar à ré qualquer intenção enganosa. Mas não só.
A alegação dos autores, com vista a demonstrarem o seu direito à redução do preço da compra e venda, está toda ela estruturada na base de que a sua decisão de optar pela compra deste lote foi preponderantemente influenciada pela área do lote que constava dos documentos. Na medida em que, na relação preço/área, era o que se mostrava «mais acessível e aliciante» (cfr. art. 10.º da p.i. e resposta ao n.º 1 da base instrutória). Elemento que também veio a ser relevantemente ponderado na motivação da decisão sobre a matéria de facto, com influência na resposta dada ao n.º 6 da base instrutória.
A verdade é que esse mesmo facto também vem conferir credibilidade à versão da ré quando diz que o preço de venda não foi predominantemente formado com base nas áreas dos lotes de terreno, mas sim com base no tipo de moradias edificadas nos respectivos lotes. Que é, aliás, o que ficou a figurar na escritura de compra e venda. E a resposta correctiva dada ao n.º 6 da base instrutório teve em vista compatibilizar aquelas duas versões: por um lado, pretendeu afirmar que, da parte dos autores, a área de 397 m2 que constava dos documentos influenciou a sua decisão pessoal de comprar esse lote pelo preço fixado; mas, por outro lado, não considerou provado que o preço do lote tivesse sido estabelecido na base da área de 397 m2. Que era, porém, o facto que ali estava quesitado.
Daqui decorre que a resposta dada ao n.º 6 da base instrutória não permite afirmar que o preço da compra e venda celebrada entre os autores e a ré tenha sido estabelecido com base na área do lote, fosse ela qual fosse. E nenhum outro facto provado permite alcançar tal conclusão. O que não só afasta a imputada actuação dolosa da ré como eventualmente afastaria a hipótese da pretendida redução do preço (cfr. neste sentido o acórdão do STJ de 16-09-2008, acima citado).
Afastada a possibilidade de à ré se imputar o vício a título de dolo, fica a subsistir a hipótese de erro. Que não dispensava os autores da denúncia do vício à ré, no prazo de um ano a contar do seu conhecimento (art. 916.º, n.ºs 1 e 3, do Código Civil). Não tendo os autores feito prova dessa denúncia, o direito à redução do preço caducou decorrido um ano a contar do conhecimento da área real do lote. O que também ocorreu, pelo menos, no final do mês de Agosto de 2001.
Conclui-se, deste modo, que também segundo o regime previsto nos arts. 911.º, 913.º, 916.º e 917.º do Código Civil se verifica a caducidade da acção.
A caducidade é uma excepção peremptória, cuja procedência importa a absolvição do pedido (art. 493.º, n.º 3, do Código de Processo Civil).
A procedência da excepção da caducidade inutiliza o conhecimento das demais questões suscitadas, incluindo o objecto do apelação dos autores (art. 660.º, n.º 2, do Código de Processo Civil).
9. Concluindo:
1) Do preceito do n.º 1 do art. 511.º do Código de Processo Civil resulta que o critério a observar na selecção dos factos alegados pelas partes é o da sua relevância para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito.
2) A relevância dos factos para a decisão da causa afere-se segundo as regras do ónus da prova. E assim, só devem ser levados à base instrutória os factos controvertidos alegados pelo autor que sejam necessários à procedência do pedido que formulou e os factos alegados pelo réu que visem obstar à procedência do pedido do autor, como sejam os que se referem a alguma excepção peremptória e os que visem ilidir alguma presunção legal estabelecida a favor do autor.
3) Não está abrangido pelo dever de sigilo profissional nem está dependente de autorização da Ordem dos Advogados o depoimento como testemunha de uma advogada sobre factos de que tomou conhecimento por razões estranhas ao exercício da advocacia.
4) Tendo os autores tomado conhecimento, no mês de Agosto de 2000, dos factos que lhe conferiam direito à redução do preço da compra e venda de um imóvel e dispondo do prazo de um ano para exercerem esse seu direito, procede a excepção da caducidade invocada pelos réus se vieram a propor a respectiva acção apenas em Junho de 2004.
5) Não constitui facto impeditivo do direito de invocar a caducidade da acção pelo decurso do prazo legal, mormente a título de abuso de direito, a conduta da ré anterior ao início do prazo para o exercício do direito de acção dos autores, já que tal conduta não teve, nem podia ter, a virtualidade de impedir os autores de exercerem, de modo livre e atempado, esse seu direito a contar da data em que dele tiveram conhecimento.
IV
Pelo exposto:
1) Julga-se procedente a apelação da ré.
2) Revoga-se a sentença recorrida e, julgando procedente a excepção peremptória da caducidade da acção, absolve-se a ré do pedido contra si formulado pelos autores.
3) Declara-se prejudicado o conhecimento da apelação dos autores.
4) Condenam-se os autores a pagar as custas da acção e dos recursos (art. 446.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
*
Relação do Porto, 13-01-2009
António Guerra Banha
Anabela Dias da Silva
Maria do Carmo Domingues