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PRAZO DE CADUCIDADE
DENÚNCIA
DEFEITOS
II - O prazo de caducidade do direito de acção previsto no art. 917º do CCiv. – seis meses após a denúncia – para o caso de anulação por simples erro, será de estender às situações em que se peça a reparação ou substituição da coisa, a redução do preço e o pagamento de uma indemnização pela violação contratual positiva.
III - A denúncia é uma declaração de vontade unilateral para a qual a lei não estabelece nenhuma formalidade especial, sendo eficaz quando chega ao poder da contraparte ou seja dela conhecida.
IV - A não realização de trabalhos previstos no mapa de acabamentos enquadra-se na falta de qualidades asseguradas pelo vendedor, devendo ser qualificada como defeito.
Apelação
Decisão recorrida: proc. nº …./04.0 TJPRT do .º Juízo Cível do Porto – .ª secção
Recorrente: B……….
Recorrida: “C………., SA”
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Canelas Brás e Antas de Barros
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
A autora B………. intentou a presente acção declarativa, com processo sumário, contra a ré “C………., S.A.”, pedindo a condenação desta a reparar os defeitos apresentados numa habitação que lhe adquiriu e a pagar-lhe a quantia de € 3984,50 (por efeito de redução do pedido feita a fls. 120 e admitida a fls. 129), também para reparação desses defeitos.
Citada, a ré veio alegar que o estado do imóvel era do conhecimento da autora, aquando da aquisição, tendo a autora procedido à outorga da escritura consciente desse estado. Por outro lado, uma vez que a denúncia dos defeitos se verificou pelas carta e fax de 27.9.2001 e 24.2.2003, logo se conclui que à data da instauração da presente acção, em 27.2.2004, já tinha decorrido o prazo de 6 meses previsto no art. 917 do Cód. Civil, pelo que ocorre a excepção peremptória de caducidade do direito de acção.
Impugnou, ainda, a existência dos defeitos invocados.
Respondeu a autora alegando não estar o seu direito sujeito ao prazo de caducidade invocado pela ré, sustentando ainda, para o caso de assim não se entender, que se verificou uma causa de impedimento da caducidade, decorrente esta do reconhecimento dos defeitos feito pela ré. Pronuncia-se, assim, pela improcedência da dita excepção peremptória de caducidade. Alegou também ter a ré actuado com má fé processual.
Foi proferido despacho saneador.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento com observância do legal formalismo, após o que se decidiu sobre a matéria de facto vertida nos articulados, conforme despacho de fls. 304.
Por fim, proferiu-se sentença que julgou a acção parcialmente procedente, condenando a ré a reparar os defeitos descritos no nº 6 als. e) a h) dos factos dados como assentes [e) – existência de fissuras por cima da porta e de tinta empolada, ao lado, na parede onde está implantada a porta que dá acesso à casa de banho social; f) – existência de uma fissura, na parede do átrio principal, junto à porta que dá acesso para a sala, a toda a largura dessa porta; g) – existência de uma fissura na parede do quarto da suite, junto à janela, do lado direito, com cerca de 20 cm; h) – execução ineficaz da vedação da caixilharia do segundo quarto (não suite)], tendo no mais absolvido a ré do pedido, por considerar verificada quanto aos demais defeitos a excepção peremptória de caducidade.
Inconformada, recorreu a autora que finalizou as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. A ora recorrente apresentou na presente acção os seguintes pedidos alternativos:
A) realização pela ré de reparação de todas as obras defeituosas denunciadas pela autora e descritas no artigo 15º desta petição, no prazo de trinta dias após a citação, ou naquele que vier a ser fixado pelo tribunal;
B) pagamento à autora da quantia de €5484,50, para realização das obras com vista à reparação dos defeitos existentes na fracção, bem como para realização das obras em falta, a que se referem as alíneas a), b) e c) do artigo 15º desta petição e no pagamento da indemnização peticionada no artigo 32º, acrescida da importância que vier a ser liquidada em execução de sentença, conforme peticionado nas alíneas d), e), f) e g) do mesmo artigo.
2. No artigo 15º da petição inicial, a autora discriminou todos os trabalhos necessários à reparação dos defeitos existentes na sua fracção, que a seguir se descrevem:
a) Aplicar pladur nos tectos dos banhos, dos quartos, da sala e do hall dos quartos;
b) Colocar a divisória com porta na separação da cozinha/lavandaria;
c) Reparar a lareira por forma a que a mesma funcione sem fumos próprios ou dos vizinhos;
d) Reparar os parapeitos das janelas de modo a eliminar o ruído ensurdecedor da chuva a bater nos mesmos;
e) Corrigir o pavimento da varanda por forma a eliminar as poças e retenções de água;
f) Substituir as mármores riscadas e fechar fissuras em paredes diversas no interior da fracção;
g) Substituir caixilharias das janelas, em virtude destas estarem com a esquadria defeituosa.
3. O pedido apresentado pela autora foi o de exigir a reparação da coisa vendida com defeito e o alternativo foi o de pedir uma indemnização para a realização das obras que a ré omitiu quanto ao mapa de acabamentos.
4. Sem distinguir os dois tipos de situação em presença, de forma errónea, o tribunal “a quo” considerou que havia já decorrido o prazo de caducidade previsto no art. 917 do Cód. Civil.
5. O Mmº Juiz autor da sentença equivocou-se na apreciação da matéria de facto e na aplicação do direito à mesma, ao ter declarado a caducidade do direito da autora respeitante aos defeitos existentes na fracção, aliás dados como provados na sentença que agora se censura.
6. Ao decidir pela aplicação dos arts. 916 e 917 do Cód. Civil ao caso em apreço, o julgador esqueceu-se completamente das alterações entretanto surgidas após a publicação do Dec. Lei nº 267/94, de 25.10, porquanto o direito da recorrente quanto à eliminação de defeitos decorre não do já referido art. 917, mas sim do disposto nos arts. 916 e 1225 do mencionado Código, enquanto que a situação da obra prevista no mapa de acabamentos mas não realizada, está abrangida pelo preceituado nos arts. 406 nº 1 e 410 ambos do Cód. Civil, já que a ré obrigou-se contratualmente a levar a cabo tais obras.
7. Com interesse para a revisão da sentença recorrida, as datas com interesse para a apreciação da existência ou não da caducidade são as seguintes:
- 4.3.2002: data da aquisição da fracção autónoma;
- 24.2.2003: data da denúncia dos defeitos a que se refere a pág. 2 do fax da mesma data – documento nº 3 junto com a petição inicial;
- 26.2.2004: data da instauração da presente acção;
- 28.10.2003: data da circular da ré para ensaios do fogão de sala da prumada 3 – documento nº 4 junto com a petição inicial;
- 7.11.2003: data do fax que a autora enviou directamente à ré.
8. Como muito bem refere a sentença que agora parcialmente se censura, estamos perante um contrato de compra e venda de um imóvel – art. 874 do Cód. Civil.
9. O comprador de coisa defeituosa goza dos seguintes direitos:
- anulação do contrato por erro ou dolo;
- redução do preço;
- indemnização do interesse contratual negativo, cumulável com a anulação do contrato e com a redução ou minoração do preço;
- reparação da coisa ou a sua substituição.
10. Na decisão sob censura, o seu autor omitiu completamente as novas regras estabelecidas quanto à “venda de coisa defeituosa”, prevista no instituto jurídico regulado nos arts. 913 e segs. do Cód. Civil, a saber:
a) Dec. Lei nº 267/94, de 25.10, que veio alterar os prazos previstos nos arts. 916 e 1225 do Cód. Civil, harmonizando a tutela dos interesses do comprador e do dono da obra na compra de coisa defeituosa e empreitada defeituosa dos imóveis de longa duração e uniformizando os prazos de defesa e reacção dos contraentes:
b) Lei nº 24/96, de 31.7;
c) Dec. Lei nº 67/2003, de 8.4 que transpôs a Directiva nº 1999/44/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, para o ordenamento jurídico português.
11. A autora adquiriu a fracção autónoma em causa nestes autos em 4.3.2002 e só a partir desta data é que podia exercer os seus direitos de proprietária sobre a mesma – art. 874 do Cód. Civil.
12. Em 24.2.2003, data em que denunciou os defeitos existentes na fracção, ainda não tinha decorrido um ano sobre a data em que podia ter denunciado os defeitos.
13. Relativamente às omissões quanto ao mapa de acabamentos, leia-se, incumprimento do contrato, a reclamada indemnização foi apresentada dentro do prazo legalmente estabelecido para tal efeito – nº 1 do art. 498 do Cód. Civil, ou se assim se entender nº 1 do art. 1225 do mesmo Código.
14. Em 24.2.2003 apenas ocorreu a denúncia relativa aos defeitos a seguir discriminados:
- Funcionamento da lareira.
- Insononorização dos parapeitos das janelas.
- Má colocação do tubo de exaustão da cozinha.
- Desnivelamento das cerâmicas da varanda.
- Reparação da entrada de água no lugar de garagem.
15. Na primeira parte do fax de 24.2.2003, a autora apenas chamou a atenção para obras por realizar face ao mapa de acabamentos anexo ao contrato promessa de compra e venda, a saber:
- aplicar pladur e tinta cináqua no átrio dos quartos, nos tectos da sala e quartos;
- aplicar pladur e tinta anti-fungos nos tectos dos banhos;
- colocar uma divisória na separação da cozinha/lavandaria;
- instalação de antenas;
- entrega de manuais de funcionamento da aparelhagem.
16. Durante o ano de 2003, como se pode ler do fax de 7.11.2003, no qual o réu confessava expressamente que, nessa data, o fogão de sala se encontrava em correcção, aquela assumiu o compromisso de eliminar os defeitos existentes no funcionamento da lareira e, por conseguinte, não pode aqui verificar-se a declarada caducidade do direito do autor.
17. Relativamente ao direito do autor temos em presença três tipos de situações:
a) defeitos denunciados em 24.2.2003;
b) trabalhos não realizados pela ré, a que se refere a 2ª parte do fax de 24.2.2003 – os quais a autora reclamou directamente à ré, apenas em 5.11.2003;
c) reconhecimento expresso da existência de obra defeituosa no que se refere ao fogão de sala.
18. Relativamente ao incumprimento resultante da falta de funcionamento adequado da lareira, da falta de aplicação de pladur e tinta cináqua no átrio dos quartos, nos tectos da sala e nos quartos, da falta de aplicação de pladur e tinta anti-fungos nos tectos dos banhos, da falta de colocação de uma divisória na separação da cozinha/lavandaria,
19. Estamos mesmo a crer que nos encontramos perante uma situação de dolo da ré, porquanto esta tem conhecimento do seu próprio incumprimento desde o início da sua conduta, aliás, tal como, se veio a comprovar, ao protelar a realização das obras em falta para eliminação dos defeitos atempadamente denunciados.
20. Contrariamente ao decidido pelo tribunal “a quo”, ao caso em apreço não é aplicável o prazo de seis meses previsto no art. 917 do Cód. Civil, mas antes os prazos de um e cinco anos estabelecidos no art. 1225 do mesmo Código.
21. Apenas em 5.11.2003, directamente, e não através do seu advogado como por lapso vem referido na sentença, é que a autora, depois de ter consultado um engenheiro, concluiu que o não funcionamento da lareira resulta do facto de estar mal construída e insiste na necessidade de a ré resolver os assuntos pendentes.
22. Quanto à denúncia das omissões/defeitos, as mesmas foram denunciadas no fax que a autora enviou à ré em 13.12.2003 – cfr. documento nº 12 junto com a petição inicial – no qual conclui:
“Declaramos desde já que não prescindimos do direito que nos assiste de reclamar contra todas as situações de incumprimento contratual ou de defeitos que a fracção apresenta, até que o contrato seja pontualmente cumprido e os defeitos sejam devidamente eliminados”.
23. Para além dos defeitos descritos no art. 6 – alíneas e) a h) da fundamentação de facto da sentença em apreciação, e uma vez que foram dados como provados os factos constantes de fls. 322 dos autos, a decisão deveria ter igualmente condenado a ré a reparar todos esses defeitos, pois fica comprovada a inexistência da caducidade sentenciada.
24. O art. 1225 do Cód. Civil confere um direito autónomo, restrito às empreitadas de imóveis destinados a longa duração, à margem da ordem sequencial das normas anteriores à sua alteração, mas que acresce aos direitos aí previstos.
25. Foram, assim, violados os preceitos legais constantes dos arts. 406, 410, 498, 762, 763, 785, 874, 879, 913, 914, 916, 917 e 1225 todos do Cód. Civil, razão pela qual deve a sentença recorrida ser anulada e substituída por outra que assegure à autora a efectivação dos seus direitos em conformidade com o que invoca.
A autora apresentou contra-alegações, pugnando pela manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
FUNDAMENTAÇÃO
O âmbito do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – arts. 684 nº 3 e 690 nº 1 do Cód. do Proc. Civil.
1. Prazo de caducidade do direito de acção da autora: seis meses, após a denúncia dos defeitos (art. 917 do Cód. Civil) ou um ano, também depois de tal denúncia (art. 1225 do mesmo diploma).
2. Data em que ocorreu a denúncia dos defeitos por parte da autora.
3. Eventual reconhecimento de existência de obra defeituosa por parte da ré no que toca à lareira (causa impeditiva de caducidade – art. 331 nº 2 do Cód. Civil).
4. Aplicação ou não do prazo de caducidade do direito de acção aos trabalhos não realizados pela ré.
A matéria fáctica, tal como foi dada como provada pela 1ª instância e que não foi impugnada, é a seguinte:
1. Por documento escrito datado de 13.9.1999, “C………., S.A.” (primeira outorgante) e D……… (segunda outorgante) declararam que «a Primeira Outorgante promete vender à Segunda Outorgante, e esta promete comprar, a futura fracção autónoma identificada» pela letra “R”, conforme documento junto a fls. 28 e segs., que aqui se dá por transcrito, onde consta, além do mais:
“Esta fracção encontra-se melhor identificada na planta que se junta a este contrato, como anexo n.º 1, e será entregue à Segunda Outorgante de acordo com o Mapa de Acabamentos que constitui o anexo n.º 2 do presente contrato e que dele faz parte integrante”.
2. Por documento escrito datado de 1.6.2001, D………. (primeira outorgante) e a Autora, B………. (segunda outorgante), exarando que «a primeira outorgante prometeu comprar à firma C………., S.A., a fracção “R”», declararam que «a primeira outorgante promete ceder à segunda outorgante, e esta, por sua vez, promete tomar por cessão a posição contratual referida na cláusula primeira», conforme documento junto a fls. 25 e segs., que aqui se dá por transcrito.
3. Em 27.9.2001, a Autora remeteu à Ré a carta, por esta recebida, junta a fls. 99, onde consta, além do mais que aqui se dá por integralmente transcrito:
Aproximando-se a data contratualmente prevista para a realização da escritura (30.9. 2001,), sem que tenha sido cumprido o disposto na cláusula .G 1 do contrato promessa de compra e venda, venho solicitar a V Ex.ªs, a devida informação quanto à data previsível para a realização da mesma.
Aproveito a oportunidade para informar V.Ex.ªs que tendo efectuado uma visita ao andar, constatei que o empreiteiro não está a dar pleno cumprimento ao Mapa de Acabamentos anexo ao contrato promessa.
Face a tal situação, vimos solicitar a V Ex.ªs. a devida informação sobre tal situação.
4. Por documento escrito datado de 6.11.2001, “C………., S.A” e a Autora, B………., subscreveram o documento junto a fls. 100 e segs., que aqui se dá por transcrito, onde consta, além do mais que, “pelo presente aditamento, é concedida à promitente compradora autorização para ocupar a fracção”.
5. Por escritura pública lavrada em 4.3.2002, a Autora declarou adquirir a “C………., S.A.”, declarando esta vender, a fracção autónoma identificada pela letra R do imóvel descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto com o número 1046, ………. .
6. Com referência à execução do mencionado “Mapa de Acabamentos”, a fracção da autora apresenta as seguintes características:
a) – em virtude do desnivelamento das cerâmicas do pavimento da varanda ocorrem sistematicamente grandes retenções de água;
b) – no tecto do átrio dos quartos e no tecto das casas de banho, não foi aplicado gesso cartonado e tintas cináqua ou antifungos;
c) – entre a cozinha e o sector de tratamento de roupa, a Ré construiu uma divisória parcial, em vidro fosco, com 0,45 m de largura e a toda a altura livre da fracção, sem porta;
d) – nos dias de chuva, o ruído que esta provoca ao bater nos parapeitos das janelas incomoda os moradores da fracção;
e) – na parede onde está implantada a porta que dá acesso à casa de banho social, existem fissuras, por cima da porta, e tinta empolada, ao lado;
f) – na parede do átrio principal, junto à porta que dá acesso para a sala, existe uma fissura a toda a largura da referida porta;
g) – na parede do quarto da suite, junto à janela, existe uma fissura, com cerca de 20 cm, do lado direito;
h) – a vedação da caixilharia do segundo quarto (não suite) não está eficazmente executada.
7. A fracção da Autora possui um sistema mecânico de extracção de ar, permanente, nas casas de banho e na cozinha.
8. Esta extracção gera uma pressão de ar no interior da habitação inferior à que se encontra no exterior do edifício.
9. Não sendo utilizado qualquer sistema de ventilação com entrada de ar, a menor pressão deste no interior da habitação tem por efeito a sua entrada livre, através das aberturas para o exterior que se encontrem desimpedidas.
10. A chaminé da lareira é constituída por um tubo individual permanentemente desimpedido que, partindo desta, termina na cobertura do prédio, ao lado dos tubos de saída das chaminés das lareiras da mesma prumada.
11. Sem que seja permitida a entrada de ar na fracção por outra via, este entra apenas pela referida lareira, transportando para o interior da fracção o ar exterior que se encontra junto ao cimo da respectiva chaminé.
12. Quando isto acontece, a fracção da autora é, por vezes, invadida por ar exterior contendo fumo acabado de ser expelido pelas chaminés de lareiras de outras fracções da mesma prumada que se encontram em funcionamento.
13. Quando acesa a lareira da fracção da autora, a respectiva chaminé só permite uma tiragem total quando é permitida a entrada de ar na fracção por outra via.
14. A fracção da autora possui, no átrio principal, um sistema de insuflação, sendo possível fechá-lo manualmente.
15. A autora obteve o orçamento constante do documento junto a fls. 65, que aqui se dá por transcrito, para realização das obras no mesmo descritas.
16. A autora obteve o orçamento constante do documento junto a fls. 67, que aqui se dá por transcrito, para realização das obras no mesmo descritas.
17. O gesso cartonado pode ser aplicado nos tectos, com ou sem tecto falso (rebaixamento do tecto), sendo que quando este acabamento é adoptado é corrente a execução de um tecto falso.
18. Por razões de segurança, entre a cozinha e o sector de tratamento de roupa, não pode ser construída uma divisória total, com porta, por forma a permitir a ventilação de uma área com abastecimento de gás.
19. A autora ocupa a fracção sub judice desde 6.11.2001, na mesma passando o Inverno seguinte com o seu filho, tendo, durante essa estação detectado, nomeadamente, o estado de funcionamento da lareira e o som provocado pela chuva nos parapeitos das janelas.
20. Em 24.2.2003, a autora, através do seu advogado, remeteu à ré o fax junto a fls. 61 e segs., recebido por esta, onde consta, além do mais que aqui se dá por integralmente transcrito:
«Fomos incumbidos pela nossa cliente, Dra. B………., de reclamar junto de V.Exas o cumprimento do estabelecido no mapa de acabamentos anexo ao contrato promessa de compra e venda, celebrado no dia 13 de Setembro de 1999, respeitante à fracção R.
Pretende a nossa cliente a realização das seguintes obras:
- Tectos do átrio dos quartos em pladur com tinta cináqua
- Tectos dos quartos e sala em pladur com tinta cináqua
- Tectos dos banhos em pladur e tinta anti-fungos
- Divisória apresentada em planta, de separação cozinha/lavandaria
- (…)
- (…)
- (…)
Por outro lado, aproveitamos ainda a oportunidade para denunciar os seguintes defeitos, os quais devem ser eliminados, com a máxima brevidade:
- Funcionamento da lareira (propondo-se a instalação de um recuperador de calor, como vedante dos fumos, face aos incidentes que têm ocorrido, passíveis de intoxicação, e de correspondente responsabilização criminal do promotor e empreiteiro)
- Insonorização dos parapeitos das janelas em caixilharia com a colocação do material das fachadas
- (…)
- Desnivelamento das cerâmicas da varanda, provocando grandes retenções de água
- (…)»
21. Em Outubro de 2003, a Ré fez circular no edifício da fracção da Autora o documento junto a fls. 64, onde consta, além do mais que aqui se dá por integralmente transcrito:
“Estimados(as) Clientes:
Serve a presente para informá-los que pretendemos ensaiar os fogões de sala da prumada 3 (…)”.
22. O mandatário da autora remeteu à Ré o fax junto a fls. 80 e segs., recebido por esta, onde consta, além do mais que aqui se dá por integralmente transcrito:
«5 de Novembro de 2003
(…)
Em cumprimento ao solicitado na vossa circular de 28.10.2003, aguardei pacientemente no passado dia 31 de Outubro a chegada dos vossos técnicos para o ensaio da lareira.
Porém, tal não aconteceu, o mesmo sucedendo no dia de hoje (05.11.2003).
Aproveito a oportunidade para informar que tendo consultado um senhor engenheiro civil para análise da situação, este, numa apreciação preliminar, concluiu que existe defeito de construção.
Assim sendo, urge resolver não só este assunto, como os outros, que estão pendentes entre os nossos advogados e que passo a relembrar:
1. Tectos dos átrios em pladur;
2. Tectos dos banhos em pladur;
3. Tectos dos quartos em pladur;
4. Tecto da sala em pladur;
5. Divisória c/porta, apresentada em planta, de separação cozinha/lavandaria;
6. Funcionamento defeituoso da lareira, com entrada de fumos passíveis de intoxicações, e de odores de cozinha;
7. Ruído ensurdecedor com chuva nos parapeitos uma vez que estes são ocos;
8. Grandes retenções de águas na varanda, em virtude de um desnivelamento das cerâmicas;
9. Infiltrações de água no lugar de garagem, estando este inutilizado, uma vez que as águas têm resíduos que causariam danos nas pinturas dos veículos, que aí se pudessem guardar.
Fico, pois, na expectativa das vossas prezadas notícias, que espero sejam breves, já que este assunto não pode eternizar-se».
23. Em 7.11.2003, a ré remeteu à autora o fax junto a fls. 78 e segs., recebido por esta, onde consta, além do mais que aqui se dá por integralmente transcrito:
«Na sequência dos contactos havidos entre o advogado representante da C………., SA e o advogado representante de V. Exa., e em resposta ao fax de 5 do corrente, cumpre-nos informar o seguinte:
Pontos 1.2.3. e 4 - Tectos
Os tectos em gesso cartonado “pladur” são executados quando necessário para ocultação de condutas técnicas como ventilação, exaustão, etc., não sendo a melhor solução técnica para revestimento de tectos onde não é necessário ocultar qualquer infra-estrutura. Assim, os tectos foram revestidos a argamassa adequada nesses locais, solução mais estável
Ponto 5. Divisória com porta
Não está representada em planta qualquer divisória com porta de separação cozinha/ lavandaria.
Ponto 6. A detecção de alguns problemas com a tiragem de ar das lareiras, obrigou ao teste e rectificação de alguns problemas, que é do conhecimento dos condóminos e Administração do Condomínio, que têm sido mantidos informados do desenvolvimento desta acção.
Pondo de parte estes problemas que se encontram em correcção, deparamos com situações frequentes de fecho indevido da entrada da ar nas habitações (insufIação), que afecta o funcionamento regular das lareiras.
Ponto 7. Parapeitos de janelas
Todos os detalhes de execução do edifício estão de acordo com os projectos aprovados e boas normas de construção
Ponto 8. Varandas
As varandas são revestidas a mármore e possuem esgoto de águas pluviais que só não funciona em caso de entupimento da grelha
No entanto, verificaremos no local o que se passa
Ponto 9. A infiltração de água na cave foi um problema acompanhado pelo Administração do Condomínio, tendo já sido detectado o local onde a água se infiltra, estando a rectificada.
Em relação aos ensaios da lareira, tem havido comunicação frequente entre V. e o Sr. E………. .
Assim, a primeira tentativa foi feita no dia 24 de Outubro, conforme comunicado antecipadamente no dia 22, não tendo ninguém atendido na habitação
No dia 31 de Outubro, o Sr. E………. deslocou-se ao apartamento tendo falado com o filho, explicando que nesse dia, por razões imperativas, a pessoa que faria os ensaios não estaria presente.
No dia 5 de Novembro, os técnicos deslocaram-se à habitação às 9H15m (efectivamente 15 m atrasados), não tendo sido atendidos. Em conversa posterior foi indicado que estaria gente em casa, mas na verdade não foram atendidos.
No dia 7 de Novembro um encontro casual com o Sr. E………., foi comunicado que estava o filho de V. Exa, em casa, pelo que poderiam ensaiar.
O tempo que mediou a preparação e a chegada ao apartamento (±30 minutos) levou a que o filho já tivesse saído pelo que nada pôde ser feito».
24. Em 11.12.2003, a Ré remeteu à Autora o fax junto a fls. 125, recebido por esta, onde consta, além do mais que aqui se dá por integralmente transcrito:
“Em resposta ao fax de 10 de Novembro, importa em primeiro lugar esclarecer que os diferentes pontos de vista não justificam o uso de termos indelicados e impróprios, tal como fez no fax que nos enviou.
No que concerne às sugestões de reparação na habitação, estas serão sempre executadas de acordo com o projecto aprovado, imputando a V. Exa a impossibilidade de executar os ensaios das lareiras, pois apesar das diversas notificações e contactos pessoais, não nos foi facultada a entrada na habitação, sem que outra alternativa para a execução dos trabalhos nos tivesse sido comunicada.
Estes ensaios exigem a coordenação da respectiva equipa técnica que estando impedidos de desenvolver os trabalhos poderão afectar o funcionamento das lareiras de toda a prumada».
25. O mandatário da autora remeteu à ré o fax junto a fls. 83 e segs., recebido por esta, onde consta, além do mais que aqui se dá por integralmente transcrito:
“13 de Dezembro de 2003
(…)
Reportando-me ao assunto acima epigrafado e em resposta ao vosso fax de 11 do corrente, cumpre-nos esclarecer o seguinte:
1. Abstemo-nos de comentar aspectos de natureza relacional
2. Todavia, sempre se dirá que, depois de V. Exas. terem demonstrado falta de consideração e de respeito pelas vossas obrigações contratuais, tentando desvirtuar o texto do contrato celebrado, julgamos que a terminologia utilizada não é imprópria nem indelicada, mas antes, apenas traduz o sentir de quem não quer ser enganada.
3. De qualquer modo, devo manifestar a minha satisfação pela vossa informação e confirmação de que as reparações para eliminação dos defeitos e a realização da obra em falta serão efectuadas de acordo com o projecto aprovado.
4. Relativamente à questão do ensaio da lareira, refuto qualquer acusação de falta de colaboração, já que, sendo do meu interesse e reclamada por mim, sempre estaria disponível para a sua realização.
5. Por isso, aliás, como foi já reconhecido por V. Exas., não corresponde à verdade o invocado no parágrafo segundo do fax a que se responde, pois, a alegada impossibilidade nunca existiu, tudo, aliás, como poderá ser testemunhalmente comprovado.
6. Por isso, é a V.Exas. que terá de ser imputada toda e qualquer responsabilidade pelos incidentes ocorridos resultantes do mau funcionamento das lareiras na prumada em questão.
7. Face ao exposto, ficarei a aguardar o início das obras necessárias à conclusão dos trabalhos na minha fracção, realizando todos os trabalhos previstos no caderno de encargos e no projecto aprovados, e consignados no contrato de compra e venda, bem como procedam à correcção dos defeitos já reclamados.
8. Atenta a vossa resposta, ficarei a aguardar por mais oito dias para que me seja anunciado o calendário de execução de todas as obras.
9. Aproveito ainda a oportunidade para juntar a planta anexa ao contrato promessa, a qual, por lapso, não foi junta ao meu fax de Novembro último.
10. Por último, recordo a relação dos defeitos e obras a realizar na minha fracção:
1. TECTOS
2. DIVISÓRIA/PORTA/ COZINHA-LAVANDARIA
DIVISÓRIA/ SANITÁRIOS-LAVATÓRIOS
3. TIRAGEM DE AR/LAREIRAS
4. PARAPEITOS DE JANELAS
5. VARANDAS
6. ÁGUA/CAVE/garagem
Declaramos desde já que não prescindimos do direito que nos assiste de reclamar contra todas as situações de incumprimento contratual ou de defeitos que a fracção apresenta, até que o contrato seja pontualmente cumprido e os defeitos sejam definitivamente eliminados».
26. A acção vertente foi instaurada em 26.2.2004.
1.
O contrato de compra e venda em apreciação nos presentes autos foi celebrado, por escritura pública, em 4.3.2002, já na vigência do Dec. Lei nº 267/94, de 25.10.
Este diploma veio pôr termo a uma larga controvérsia jurisprudencial que deu origem, inclusive, ao assento do STJ nº 2/97, de 14.12.1996 (BMJ nº 462, pág. 94 e segs.)[1], tendo aditado ao art. 1225 do Cód. Civil o nº 4, onde se estabelece que o seu regime é aplicável ao «vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado».
Daqui decorre que as regras do contrato de empreitada que regulam a responsabilidade contratual do empreiteiro pelos defeitos da obra aplicam-se também ao contrato de compra e venda celebrado com o próprio construtor do imóvel de longa duração.
Deste modo, quando na compra e venda de um imóvel, o vendedor tenha sido também o seu construtor, mas inexista entre ele e o comprador um contrato de empreitada, aos defeitos da coisa transmitida é aplicável o regime do art. 1225 do Cód. Civil e não o do art. 916 do mesmo diploma.
Como tal, a denúncia dos defeitos que surjam no período de cinco anos subsequente à entrega do imóvel deve ser feita no prazo de um ano a partir da sua descoberta e a acção com vista à sua eliminação ou ao pedido de indemnização deve ser proposta no prazo de um ano a contar da denúncia (cfr. art. 1225 nº 2).
É também de salientar que o referido Dec. Lei nº 267/94 acrescentou igualmente um nº 3 ao art. 916, harmonizando com a empreitada os prazos no caso de a coisa vendida ser um imóvel, ao estatuir que na compra e venda de imóveis o comprador tem o ónus de denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa dentro de cinco anos após a sua entrega e até um ano depois de ter sido conhecido o defeito, sob pena de caducidade dos direitos decorrentes da chamada garantia legal dos vícios da coisa.[2]
Verifica-se, assim, que a divergência, quanto aos prazos, entre as usuais compras e vendas de imóveis e aquelas em que o seu vendedor foi quem o construiu, modificou ou reparou, coloca-se somente no prazo existente para a propositura da acção judicial: nos seis meses posteriores à denúncia no primeiro caso (art. 917 do Cód. Civil); no ano posterior à denúncia no segundo caso (art. 1225 nºs 2 e 4 do Cód. Civil).[3]
Será, porém, de aplicar ao presente caso o disposto no art. 1225 nº 4 do Cód. Civil?
Dos autos resulta que a ré “C………., SA”, proprietária do imóvel, promoveu a sua construção e procedeu à venda das respectivas fracções, mas não foi ela que o construiu (cfr. documentação de fls. 24 e segs. e nº 3 e 20 da matéria fáctica).
A construção foi efectuada por um terceiro, designado em vários pontos do processo por “empreiteiro”.
Ora, conforme se vem explanando, o regime do nº 4 do art. 1225 do Cód. Civil só é aplicável ao caso de ter sido o vendedor a construir, modificar ou reparar o imóvel, o que não é de modo manifesto a situação dos autos, em que não não foi o vendedor que procedeu à sua construção.[4]
Por isso, ao invés do que sustenta a recorrente nas suas alegações de recurso, não é de aplicar ao caso “sub judice” o prazo de caducidade do direito de acção de um ano previsto no art. 1225 do Cód. Civil, sendo negativa a resposta à questão acima formulada.
O prazo de caducidade será, por conseguinte, o de seis meses estabelecido no art. 917 do Cód. Civil, tal como vem referido na douta sentença recorrida.
Com efeito, em consonância com o que se escreveu nesta, entende-se que o prazo de caducidade do direito de acção previsto no art. 917 - seis meses após a denúncia - para o caso de anulação por simples erro, será de estender às situações em que se peça a reparação ou substituição da coisa, a redução do preço e o pagamento de uma indemnização pela violação contratual positiva, ou seja aquela em que se pretende pôr o comprador na situação em que estaria se o vendedor tivesse cumprido bem.
Perfilha-se assim a tese da interpretação extensiva do dito preceito legal, que constitui, aliás, jurisprudência maioritária dos nossos tribunais superiores.[5]
Sobre esta questão citaremos ainda Pedro Romano Martinez que escreveu “apesar do art. 917 ser omisso, tendo em conta a unidade do sistema jurídico no que respeita ao contrato de compra e venda, por analogia com o disposto no art. 1224, dever-se-à entender que o prazo de seis meses é válido, não só para interpor o pedido judicial de anulação do contrato como também para intentar qualquer outra pretensão baseada no cumprimento defeituoso” (in “Cumprimento defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada”, 1994, pág. 413).[6]
Consequentemente, uma primeira conclusão se impõe: o prazo de caducidade do direito de acção da autora com vista à eliminação dos defeitos ou pedido de indemnização é o de seis meses após a sua denúncia previsto no art. 917 do Cód. Civil, como se entendeu na douta sentença recorrida e não o de um ano previsto no art. 1225 do mesmo diploma, como sustentou a recorrente nas suas alegações de recurso.
Passemos agora à segunda questão acima identificada: qual a data em que ocorreu denúncia dos defeitos por parte da autora?
No art. 15 da petição inicial a autora identificou os defeitos existentes na fracção cuja eliminação pretendia, dando-lhes a designação de trabalhos em falta, os quais se passam a discriminar:
a) aplicar pladur nos tectos dos banhos, dos quartos, da sala e do hall dos quartos; b) colocar a divisória com porta na separação da cozinha/lavandaria; c) reparar a lareira por forma a que a mesma funcione sem fumos próprios ou dos vizinhos; d) reparar os parapeitos das janelas de modo a eliminar o ruído ensurdecedor da chuva ao bater nos mesmos; e) corrigir o pavimento da varanda por forma a eliminar as poças e retenções de água; f) corrigir as mármores riscadas e fissuras em paredes diversas no interior da fracção; g) corrigir caixilharias das janelas, em virtude de estas estarem em esquadria defeituosa.
Em 24.2.2003, a autora, através do seu advogado, remeteu à ré o fax junto a fls. 61 e segs., recebido por esta, onde consta o seguinte:
«Fomos incumbidos pela nossa cliente, Dra. B………., de reclamar junto de V.Exas o cumprimento do estabelecido no mapa de acabamentos anexo ao contrato promessa de compra e venda, celebrado no dia 13 de Setembro de 1999, respeitante à fracção R.
Pretende a nossa cliente a realização das seguintes obras:
- Tectos do átrio dos quartos em pladur com tinta cináqua;
- Tectos dos quartos e sala em pladur com tinta cináqua;
- Tectos dos banhos em pladur e tinta anti-fungos;
- Divisória apresentada em planta, de separação cozinha/lavandaria. (...)
Por outro lado, aproveitamos ainda a oportunidade para denunciar os seguintes defeitos, os quais devem ser eliminados, com a máxima brevidade:
- Funcionamento da lareira (propondo-se a instalação de um recuperador de calor, como vedante dos fumos, face aos incidentes que têm ocorrido, passíveis de intoxicação, e de correspondente responsabilização criminal do promotor e empreiteiro);
- Insonorização dos parapeitos das janelas em caixilharia com a colocação do material das fachadas; (…)
- Desnivelamento das cerâmicas da varanda, provocando grandes retenções de água (…)»
Ora, confrontando o texto do art. 15 da petição inicial com o teor do fax datado de 24.2.2003 constata-se que ocorreu a denúncia dos defeitos referentes ao funcionamento da lareira, aos parapeitos das janelas e às cerâmicas da varanda. Relativamente a trabalhos que não terão sido efectuados (aplicação de pladur e tinta cináqua nos tectos da sala, dos quartos e do átrio dos quartos e de tinta anti-fungos nos tectos dos banhos e colocação de uma divisória com porta na separação cozinha/lavandaria) diz a autora/recorrente que, nessa parte, não houve denúncia, mas tão só aquilo que, algo eufemisticamente, designa por chamada de atenção para obras por realizar.
A denúncia é uma declaração de vontade unilateral e a lei não estabelece nenhuma formalidade especial para a mesma, podendo ser feita por qualquer das formas admitidas para a declaração negocial (cfr. art. 217 do Cód. Civil onde se estatui no nº 1 que «a declaração negocial pode ser expressa ou tácita: é expressa quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade, e tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam»). Para ser eficaz, basta que chegue ao poder da contraparte ou seja dela conhecida (cfr. art. 224 nº 1 do Cód. Civil).
Deste modo, regressando ao caso concreto, diremos que apesar de quanto aos trabalhos acima referidos a autora não ter utilizado expressamente a palavra “denunciar”, mas sim a expressão “pretende a realização das seguintes obras”, entendemos, pelo contexto em que a sua declaração é emitida e pelo seu conteúdo global, que nos encontramos perante uma verdadeira denúncia também relativamente à falta desses trabalhos.
Entende-se, por conseguinte, que os defeitos que ora se acham em apreciação, onde se incluirão os trabalhos não realizados, foram todos eles denunciados através do fax datado de 24.2.2003, daí decorrendo ter sido respeitado o prazo de um ano para a denúncia, uma vez que a fracção fora adquirida pela autora em 4.3.2002.
Sucede, porém, que a acção apenas foi intentada em 26.2.2004, o que significa que entre a denúncia dos defeitos e a propositura da acção transcorreram mais do que seis meses, de tal modo que tendo já findado o prazo a que se refere o art. 917 do Cód. Civil, terá que se considerar caducado o direito da autora propor a presente acção.
A terceira questão que acima se identificou prende-se com o eventual reconhecimento de existência de obra defeituosa por parte da ré no que concerne à lareira, o que funcionaria como causa impeditiva de caducidade nos termos do art. 331 nº 2 do Cód. Civil.
O art. 331 do Cód. Civil dispõe o seguinte:
«1. Só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei atribua efeito impeditivo.
2. Quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido.»
Pretende a autora que, através do fax enviado pela ré em 7.11.2003 e por ela recebido, esta reconheceu expressamente a existência de obra defeituosa no que se refere à lareira.
Vejamos o que se encontra escrito neste fax no seu ponto 6: “A detecção de alguns problemas com a tiragem de ar das lareiras, obrigou ao teste e rectificação de alguns problemas, que é do conhecimento dos condóminos e Administração do Condomínio, que têm sido mantidos informados do desenvolvimento desta acção. Pondo de parte estes problemas que se encontram em correcção, deparamos com situações frequentes de fecho indevido da entrada de ar nas habitações (insufIação), que afecta o funcionamento regular das lareiras”.
O reconhecimento do direito, como causa impeditiva da caducidade do direito de acção, tem um contéudo muito diverso do reconhecimento do direito enquanto causa interruptiva da prescrição, visto que para efeitos de caducidade não basta um qualquer reconhecimento, como sucede com aquela, antes se exigindo que este seja tal que tenha o mesmo efeito que teria a prática do acto sujeito à caducidade. Se se trata de prazo de proposição de uma acção judicial, como aqui acontece, o reconhecimento deve ser tal que torne o direito certo e faça as vezes de sentença, porque tem o mesmo efeito que a sentença pela qual o direito fosse reconhecido.[7]
Voltando ao caso concreto, logo se constata que o texto do fax, onde a ré fala na “detecção de alguns problemas com a tiragem de ar das lareiras”, “que se encontram em correcção”, para depois se acrescentar que existem “situações frequentes de fecho indevido da entrada de ar nas habitações (insufIação), que afecta o funcionamento regular das lareiras”, não tem, de modo manifesto, o sentido de um reconhecimento inequívoco dos defeitos referentes à lareira, não lhe podendo ser atribuído, na sequência do que atrás se expôs, o valor de uma sentença judicial na situação concreta.
Deste modo, há que concluir no sentido de que o fax a que se vem fazendo alusão não consubstancia causa impeditiva da caducidade do direito da autora propor acção no que tange aos defeitos respeitantes à lareira.
De qualquer forma, sempre será de referir que esse hipotético reconhecimento, que se reporta ao dia 7.11.2003, sempre seria irrelevante, porquanto, conforme já atrás se disse, o direito da autora propor a acção já havia caducado em 24.8.2003.
A quarta questão que acima identificámos reporta-se à aplicabilidade ou não do prazo de caducidade do direito de acção de seis meses previsto no art. 917 do Cód. Civil também aos trabalhos não realizados pela ré e que foram a não aplicação de pladur e tinta cináqua nos tectos da sala, dos quartos e do átrio dos quartos e de tinta anti-fungos nos tectos dos banhos e a não colocação de uma divisória com porta na separação da cozinha/lavandaria.
Isto é, a questão está em saber se a não realização destes trabalhos deverá ou não ser encarada como defeito, ficando assim sujeita ou não ao prazo de caducidade acima referido.
Defeito significa “imperfeição; deformidade; vício; mancha; inconveniente; falta de alguma coisa”.[8]
Do ponto de vista jurídico, no art. 913 do Cód. Civil referente à venda de coisas defeituosas prevêem-se quatro categorias de vícios: a) vício que desvalorize a coisa; b) vício que impeça a realização do fim a que é destinada; c) falta das qualidades asseguradas pelo vendedor; d) falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.
A não realização dos trabalhos acima referidos, que se encontravam previstos no mapa de acabamentos, enquadrar-se-à na falta de qualidades asseguradas pelo vendedor, devendo, assim, ser qualificada como defeito, não se justificando as referências que, a este propósito, nas alegações de recurso foram feitas aos arts. 410 e 498 do Cód. Civil.
Como tal, o prazo de caducidade de seis meses previsto no art. 917 do Cód. Civil é também aplicável nesta parte, reafirmando-se a conclusão já atrás extraída quando se finalizou a apreciação da questão 2. e que foi no sentido de se considerar que na data da instauração da acção pela autora já se encontrava caducado esse direito.
Nos termos expostos, decide-se julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela autora B………., confirmando-se a sentença recorrida.
Custas a cargo da autora/apelante.
Porto, 11.12.2007
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Mário João Canelas Brás
António Luís Caldas Antas de Barros
_______________________________________
[1] Neste assento fixou-se a seguinte jurisprudência: “A acção destinada a exigir a reparação de defeitos de uma coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Dec. Lei nº 267/94, de 25.10, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no art. 917 do Cód. Civil”.
[2] Cfr. Calvão da Silva, “Compra e Venda de Coisas Defeituosas”, págs. 76 e 98.
[3] Cfr. Ac. Rel. Porto de 16.11.2006 in www.dgsi.pt
[4] Cfr. Ac. STJ de 22.6.2005 in CJ STJ, Ano XII, Tomo II, págs. 122/4.
[5] Cfr. Ac. Rel. Coimbra de 7.2.2006 in CJ, Ano XXXI, Tomo I, págs. 20/4; Ac. Rel. Porto de 24.10.2006 in www.dgsi.pt e demais jurisprudência citada neste segundo acórdão.
[6] Cfr. também em sentido idêntico, Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. II, 3ª edição, pág. 218.
[7] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. I, 4ª edição, pág. 296.
[8] Cfr. “Dicionário da Língua Portuguesa”, Porto Editora.