Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0736519 |  |
CUMPRIMENTO DEFEITUOSO
ERRO
ÓNUS DA PROVA
II – Se determinadas qualidades da coisa vendida, muito embora tenham motivado e determinado realmente o comprador a adquiri-la, não entraram no conteúdo do contrato, o problema só pode ser de erro, que não de cumprimento defeituoso, porque a qualidade determinante não constitui efeito negocial.
III – No domínio do cumprimento defeituoso, tem cabal aplicação o regime geral do ónus da prova decorrente do art. 342º, do CC, cabendo ao comprador, nos termos do nº1 deste art., o ónus de prova da existência do defeito, por constitutiva dos direitos ao mesmo atribuídos.
I – RELATÓRIO.
1. B………., domiciliada na Rua ………., …, ………., Braga, propôs, no Tribunal da Comarca de Braga, contra C………., residente na ………., ………., ………., Vila do Conde, e D………. e mulher, E………., residentes na Rua ………., …, Vila do Conde, a presente acção declarativa, com forma de processo ordinário, pedindo a condenação solidária dos RR. a pagar-lhe a quantia de € 461.734, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a data da escritura, e uma indemnização, a liquidar em execução de sentença, decorrente dos danos de natureza patrimonial e não patrimonial sofridos em consequência do cumprimento defeituoso do contrato.
Alega para tanto, em síntese, que, antecedido de outorga de contrato promessa, por escritura pública de 30 de Agosto de 2001, celebrou com os RR. um contrato de compra e venda, na qual figura como compradora e os RR. como vendedores, através do qual adquiriu aos RR., pelo preço de 140.000.000$00 (€ 699.000), que pagou, os prédios que identifica, vindo posteriormente a verificar que, ao contrário do que consta da identificação matricial e registral e da descrição deles no contrato promessa, eles possuem apenas a área global de 244.419 m2 e não 574.000 m2; ao projectar e efectuar a transacção, na aceitação do preço foi determinante da sua opção de compra a área dos prédios; os RR. sabiam que eles não possuíam a área que lhe garantiram pelo que lhe assiste o direito à redução do preço proporcionalmente à verificada redução da área global dos prédios, no montante global de 461.734 €, bem como ao recebimento de uma indemnização pelo atraso na rentabilização comercial dos prédios e pelo incómodo e preocupação que a situação lhe acarreta.
2. Contestaram os RR., por excepção, invocando os 2ºs RR. a incompetência territorial do Tribunal, pugnando pela competência do Tribunal da Comarca de Vila do Conde, e a ineptidão da petição, e o 1º R. a do abuso do direito, e por impugnação, aduzindo que venderam os prédios pelo preço global acordado, face às potencialidades dos mesmos e independentemente da área que possuíam, que também desconheciam e, se existe erro, ele afectou as vontades de ambas as partes, e, deduzindo pedido reconvencional, pedem que seja anulado o negócio com as legais consequências, restituindo-lhes a A. os prédios e eles à A. o preço, e que seja ordenado o cancelamento dos registos posteriores efectuados sobre os imóveis.
Terminam pela procedência das excepções e da reconvenção e pela improcedência da acção, peticionando ainda os 2ºs RR. a condenação da A. como litigante de má fé, no pagamento de multa e indemnização.
3. Respondeu a A. no sentido da improcedência das excepções e dos pedidos reconvencionais, e, para além de reafirmar o alegado e concluindo como na petição inicial, pede a condenação dos RR. como litigantes de má fé, no pagamento de multa e indemnização, esta não inferior a 25.000 €.
4. Na procedência da excepção de incompetência, em razão do território, arguida pelos 2ºs RR., foram os autos remetidos ao Tribunal da Comarca de Vila do Conde, onde veio a ser proferido despacho saneador que, afirmando a validade e regularidade da instância, desatendendo a excepção de ineptidão da petição inicial e não admitindo o pedido reconvencional formulado pelos RR., declarou a matéria assente e elaborou base instrutória.
5. Tendo os RR. agravado do despacho saneador na parte em que não admitiu o pedido reconvencional, agravos a que este Tribunal deu provimento, foi, em obediência ao mesmo, aditada a base instrutória.
6. Após instrução da causa, com realização de prova pericial colegial, procedeu-se a julgamento com gravação e observância do formalismo legal, em que foram parcialmente atendidas as reclamações deduzidas pelos RR. quanto à selecção da matéria de facto, e, sem que a decisão da matéria de facto tivesse sido objecto de censura, foi proferida sentença que, considerando inexistir litigância de má fé, julgou improcedentes a acção e as reconvenções, absolvendo RR. e A. dos respectivos pedidos.
................................
................................
................................
8. Contra-alegou os RR. pugnando pela manutenção da sentença recorrida.
9. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO.
1. Tendo a sentença recorrida considerado provados os seguintes factos:
Constantes da matéria de facto assente:
1) Entre a Autora, como promitente - compradora, e os Réus, como promitentes- vendedores, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, através de documento, datado de 31 de Maio de 2001 (Al. A).
2) Por força do mesmo contrato, os Réus prometeram vender à Autora, dois prédios rústicos, sitos no ………., freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Famalicão, descrito na Conservatória do Registo Predial, sob os números 00341 e 00342, da freguesia de ………. e inscritos na matriz predial rústica, sob os artigos 165 e 167 (Al. B).
3) O preço da prometida venda foi de cento e sessenta milhões de escudos, ou seja, de cerca de setecentos e noventa e nove mil euros (Al. C).
4) Do qual a Autora pagou, a título de sinal, aos Réus, a quantia de vinte milhões de escudos, ou seja, de cerca de cem mil euros (Al. D).
5) Devendo a restante parte do preço ser liquidada no acto da outorga da escritura pública, que titularia o prometido contrato de compra e venda (Al. E).
6) No dia 30 de Agosto de 2001, no Primeiro Cartório Notarial de Vila do Conde, foi celebrada uma escritura pública de compra e venda, entre os Réus, como vendedores e a Autora, como compradora, tudo como melhor consta da escritura pública junta aos autos a fls. 12 a 16, que no mais aqui se dá por integralmente reproduzido (Al. F).
7) Tendo a Autora, nesse acto, pago aos Réus, por meio de cheque, a restante parte do preço convencionado, a quantia de cento e quarenta milhões de escudos, ou seja, cerca de seiscentos e noventa e nove mil euros (Al. G).
8) A Autora notificou judicialmente os Réus, através da notificação judicial avulsa, em 24 de Maio de 2002 e de 20 de Maio de 2002, respectivamente, para que estes lhe restituíssem a quantia de noventa e dois milhões, quinhentos e sessenta e nove mil e trezentos e cinquenta e seis escudos, ou seja, de quatrocentos sessenta e um mil e setecentos e trinta e quatro euros (Al. H).
9) Tendo-se os Réus recusado a proceder a tal restituição, conforme comunicaram à Autora, através de cartas que lhe enviaram, datadas de 29 de Maio de 2002 de 5 de Junho de 2002, também respectivamente (Al. I)
Resultantes das respostas dadas à base instrutória:
10) Após a realização da escritura pública referida em F), a Autora solicitou a realização de um levantamento topográfico (resposta ao quesito 1).
11) No levantamento topográfico feito por iniciativa da Autora, foi apurado que a área dos referidos prédios era de duzentos e quatro mil quatrocentos e dezanove metros quadrados, e não a área que constava na respectiva matriz dos dois prédios vendidos à Autora (resposta aos quesitos 2 e 3).
12) O que consta do contrato-promessa junto aos autos a fls. 10, cujo teor aqui se dá por reproduzido (resposta ao quesito 4).
13) As partes (Autora e Réus) acordaram, quer no contrato promessa junto aos autos a fls. 10, quer na escritura junta aos autos a fls. 12 a 16, cujo teor aqui se dá por reproduzido, que o preço global dos dois prédios era de 160 000 000$00 (resposta ao quesito 5).
14) Os contactos negociais prévios foram realizados entre a Autora, o intermediário – F………. - e o Réu C………. (resposta ao quesito 11).
15) Antes da concretização do negócio do contrato promessa a Autora visitou, pelo menos uma vez, os prédios a adquirir (resposta ao quesito 12).
16) Os prédios estavam delimitados com extremas definidas por muros, com interrupções pontuais (resposta ao quesito 13).
17) Dada a irregularidade geométrica perimetral e a topografia do terreno que impede uma visão abrangente, a Autora não se pôde aperceber da real dimensão dos dois prédios (resposta ao quesito 14).
18) O constante do contrato promessa junto a fls. 10, cujo teor aqui se dá por reproduzido e da escritura pública junta aos autos a fls. 12 a 15 (resposta ao quesito 15 e 16).
19) Foi fornecido ao intermediário da Autora (F……….), uma planta com a localização e configuração do terreno (resposta ao quesito 17).
20) O preço dos terrenos foi negociado de uma forma global, nos termos do contrato promessa junto aos autos a fls. 10, cujo teor aqui se reproduz, com descrição dos dois imóveis, tal como constava da respectiva matriz (resposta ao quesito 18).
21) Após ter sido acordado o preço global de 160 000 contos dos prédios, foi aposta no contrato promessa junto a fls. 10 dos autos, cujo teor aqui se reproduz, com descrição dos dois imóveis, tal como constava da respectiva matriz (resposta ao quesito 19).
22) A Câmara Municipal de V.N. Famalicão deu uma informação prévia favorável a uma utilização construtiva em parte (pequena parte) dos prédios, em parecer do ano de 1995 (resposta ao quesito 20).
23) Os RR haviam adquirido os dois prédios em Agosto de 1991 e não fizeram qualquer levantamento topográfico (resposta ao quesito 21).
24) As partes acordaram, quer no contrato promessa junto aos autos a fls. 10, quer na escritura junta aos autos a fls. 12 a 15, cujo teor aqui se dá por reproduzido, que o preço global dos dois prédios era de 160.000.000$00 (resposta ao quesito 23).
25) Os RR tinham adquirido o prédio em Agosto de 1991, com base naqueles mesmos documentos, sem terem mandado medir ou fazer qualquer levantamento topográfico (resposta ao quesito 26).
26) Da mesma forma, em Maio de 2001, negociaram a sua venda por um preço global, sem atenção à área total (resposta ao quesito 27).
28) A Autora é uma mulher de negócios experiente e habituada a negociar em terrenos (resposta ao quesito 34).
29) Os prédios têm hoje um valor global aqui não concretamente apurado, ainda que superior a 160.000.000$00 (resposta ao quesito 35).
30) Os RR nunca venderiam os prédios em causa à Autora, pelo ora pretendido valor de 68.000.000$00 (resposta ao quesito 36).
31) Com o levantamento topográfico a área encontrada é de 244.419 m2 (resposta ao quesito 39).
32) Antes da concretização do negócio do contrato promessa, a Autora visitou, pelo menos uma vez, os prédios a adquirir (resposta ao quesito 40).
Há ainda que considerar provados, resultantes das respostas dadas aos quesitos 37º e 38º da base instrutória, mas omitidos na sentença recorrida, os factos seguintes:
33) Os RR. não negociaram com a Autora a venda dos imóveis cujo preço era por m2, nem procederam a um levantamento topográfico dos mesmos (resposta ao quesito 37).
34) Os RR. apenas quiseram o negócio de venda total do terreno pelo preço de 160.000.000$00, não quiseram, nem acertaram, qualquer outro negócio (resposta ao quesito 38).
2. Tendo presente que o objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 4, do CPCivil), que neles se apreciam questões e não razões e que não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido, as questões suscitadas na apelação são as de saber se na base do negócio esteve a dimensão dos imóveis adquiridos pela apelante aos apelados e se, face à matéria de facto provada, deve ser reduzido o preço.
Como fundamento dos pedidos formulados, a A., depois de aludir ao contrato promessa que antecedeu a outorga da escritura de compra e venda, alega que o preço da prometida venda, de 160.000.000$00, foi encontrado tendo por base, para além do destino e localização, a área dos prédios que constam quer do contrato promessa quer dos respectivos elementos de identificação, e que os RR. sabiam que eles não dispunham das áreas que lhe garantiram, pelo que pretende a redução do preço
Contrapuseram os RR. que venderam os prédios pelo preço global acordado, face às potencialidades dos mesmos e independentemente da área que possuíam, que também desconheciam e, se existe erro, ele afectou as vontades de ambas as partes.
A sentença recorrida julgou a acção improcedente por ter considerado que, não obstante a área efectiva dos imóveis não ser a que constava das matrizes prediais, inexistiu quer erro sobre o objecto do negócio, quer venda de coisa defeituosa, porque o preço foi acordado de forma global, e porque a apelante não logrou fazer prova de que era condição essencial à concretização do negócio que os dois imóveis tivessem a área que constava na matriz e que os RR. soubessem da existência dessa discrepância, além de que resultou provado que os RR. nunca venderiam os prédios pelo pretendido valor de 68.000.000$00, ou seja, o valor supostamente encontrado pela A., reduzido o negócio.
Insiste a A. pela redução do preço, aduzindo que, desde a data da sua entrega, em Abril de 1990, pelo menos o R. C………., face ao teor da certidão predial por ele requisitada em 5/7/1999, referentes às descrições nºs 341 e 342, não podia ignorar que, como ressalta dessa certidão, pela apresentação 31, de 11/04/1990, teve lugar a rectificação das áreas.
Apreciemos, desde já se adiantando que, no que se refere ao alegado conhecimento do R. C………. das áreas efectivas dos prédios - com o que a apelante pretenderá que seja alterada a decisão da matéria de facto -, tendo a decisão da matéria de facto considerado não provada essa factualidade - resposta negativa ao quesito 8º (“Os RR. sabiam, ao venderem os citados prédios à A., que os mesmos não dispunham das áreas que os mesmos lhe garantiram?”) -, do documento em causa, junto a fls. 543 e seguintes, não resulta esse conhecimento, até porque se desconhece quem requereu as rectificações, que tiveram lugar em 11/4/90, e os RR. apenas adquiriram os imóveis em 1991, encontrando-se registados a favor deles com data de 19/3/1992 (docs. de fls. 500 e seguintes).
A definição de coisa defeituosa é-nos dada pelo artº 913º, nº 1, do Código Civil (diploma que pertencerão os demais preceitos legais a citar, sem outra indicação de origem), que dispõe que “Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvaloriza ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as necessárias adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes”.
Na definição de coisa defeituosa há que destacar, por um lado, a sujeição do vício e falta de qualidades do mesmo regime e, por outro, o carácter funcional das quatro categorias de vícios previstos no citado preceito legal, a saber: a) vício que desvalorize a coisa; b) vício que impeça a realização do fim a que é destinada; c) falta de qualidades asseguradas pelo vendedor; d) falta de qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina (Calvão da Silva, Responsabilidade Civil do Produtor, 1990, pág. 186 e segs.).
Para proteger o comprador de coisa defeituosa, o citado artº 913º, nº 1, manda observar, com as necessárias adaptações, o prescrito na secção relativa aos vícios de direito (artº 905º e seguintes), de onde resulta que a lei concede ao comprador, os seguintes direitos: anulação do contrato, por erro ou dolo, verificados os requisitos de relevância exigidos pelos artºs 251º (erro sobre o objecto do negócio) e 254º (dolo); redução do preço, quando as circunstâncias do contrato mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por um preço inferior (artº 911º); indemnização do interesse contratual negativo, traduzido no prejuízo que o comprador sofreu pelo facto de ter celebrado o contrato, cumulável com a anulação do contrato e com a redução ou minoração do preço (artºs 909º e 911º) e reparação da coisa ou, se for necessário, a sua substituição (artº 914º, nº 1).
Como são diferentes os pressupostos dos referidos direitos, decorrentes do erro ou do cumprimento defeituoso, em termos de não ser permitida a sua concorrência, suscita-se a questão de saber qual a pretensão que o comprador deve adoptar, face a determinado circunstancialismo concreto, questão que se resolve através da interpretação/integração do negócio jurídico concreto.
Tudo estando em saber se as qualidades da coisa ingressaram, ou não, no conteúdo do contrato, escreve-se no Ac. do STJ de 2/3/95, BMJ 445, pág. 452, que: na primeira hipótese (se as qualidades da coisa fazem parte integrante do conteúdo negocial), o problema é de inadimplemento ou cumprimento defeituoso do contrato, porque a sua qualidade é exigida ex-pacto; na segunda hipótese (se determinadas qualidades da coisa vendida, muito embora tenham motivado e determinado realmente o comprador a adquiri-la, não entraram no conteúdo do contrato), o problema só pode ser de erro, que não de cumprimento defeituoso, porque a qualidade determinante não constitui efeito negocial.
No mesmo aresto se acrescenta que, quando o problema é de inadimplemento ou cumprimento defeituoso, as consequências variam em função da sua concreta configuração. Em tese geral a doutrina aponta para a sobrevivência do direito do credor à prestação, com direito à rectificação da prestação ou um novo cumprimento, resolução ou denúncia do contrato, cumulável, em certos casos, com a indemnização do prejuízo resultante, e a redução do contrato.
Quando o problema é de erro, entram em jogo as disposições gerais dos artºs 247º e 251º.
Como resulta quer dos articulados, quer das alegações, a apelante pretende, não a anulação do contrato, mas a redução do preço.
Foi celebrado, por escritura pública, um contrato de compra e venda entre A. e RR., através do qual estes venderam àquela, pelo preço global de 160.000.000$00, dois prédios rústicos, inscritos na matriz predial da freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Famalicão, sob os artºs 165º e 167º, nela não se fazendo menção às áreas dos prédios.
A escritura de compra e venda foi antecedida da outorga do contrato promessa junto a fls. 10, em que os promitentes vendedores se declaram donos dos referidos prédios, com as áreas de 261.000 m2 e 313.000 m2.
Nos termos do artº 911º, há lugar à redução do preço quando as circunstâncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por um preço inferior.
Tendo presente que no domínio do cumprimento defeituoso, tem cabal aplicação do regime geral do ónus da prova, decorrente do artº 342º, uma vez que a existência do defeito é um facto constitutivo dos direitos atribuídos ao comprador, nos termos do nº 1 do citado preceito legal, cabe a este a respectiva prova - cfr. Ac. STJ de 21/5/2002, CJ/STJ, Tomo II, pág. 87.
Havendo, portanto, que apurar se, na base do contrato esteve a dimensão dos prédios rústicos adquiridos pela recorrente, em que o preço é fixado à razão de tanto por unidade, tratando-se duma “venda ad mensuram”, abrangida pela previsão do artigo 887º, ou se, pelo contrário, a venda foi celebrada e o preço fixado em função da totalidade ou globalidade e localização da coisa e não na sua dimensão, sendo uma “venda ad corpum”, regulada pelo artº 888º - Acs. STJ de 7/4/2005, Proc. 03B2741, e de 26/4/2007, Proc. 07B698, ambos em www.dgsi.pt. -, importa averiguar se a A. foi, ou não, induzida em erro no que se refere à dimensão dos prédios e se esse elemento foi essencial e determinante na celebração do negócio ou se a autora, mesmo que tivesse conhecimento de que os prédios tinham a área de 244.419 m2 e não os 574.000 m2, celebraria o negócio pelo preço acordado.
Na verdade, a apelante não invoca a existência de qualquer dos restantes vícios previstos no citado artº 913º, nº 1, ou seja, de vício que desvalorize a coisa, de vício que impeça a realização do fim a que se destina ou da falta de qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.
Da matéria de facto provada resulta, com interesse para se apurar se o negócio teve por base a dimensão dos prédios vendidos à autora pelos réus, que, no dia 30 de Agosto de 2001, no 1º Cartório Notarial de Vila do Conde, foi celebrada a escritura pública de compra e venda constante de fls. 12 a 16, em que os RR. C………. e D………., este autorizado pela mulher, declaram vender à A. os prédios rústicos inscritos na matriz predial rústica da freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Famalicão, sob os artigos 165 e 167, e descritos na Conservatória do Registo Predial sob os nºs 00341 e 00342, sem nenhuma menção à área.
A escritura pública foi instruída com certidão passada pela Conservatória do Registo Predial de 14/7/1999 e lá revalidada em 24/05/2001, de teor dos citados elementos de registo, e certidão passada em 31/05/2001, pela 2ª Repartição de Finanças de Vila Nova de Famalicão, de onde se extrai os citados artigos matriciais e valores patrimoniais - fls. 12 a 16, 500 e seguintes e 543 e seguintes dos autos -, certidões que indicavam as áreas de 261.000 e 313.000 m2.
Posteriormente à outorga da escritura pública apurou-se que a área dos prédios, de acordo com o levantamento topográfico feito por iniciativa da apelante, era de 244.419 m2, e não a que constava nas respectivas matrizes.
Se na base do contrato de compra e venda, tivesse estado a dimensão dos prédios, como pretende a recorrente, medindo os imóveis 244.419 m2, em vez de 574.000 m2, o preço por metro quadrado seria de valor bastante mais elevado (mais do dobro).
Põe-se, assim, a questão de saber se a autora terá ou não sido induzida em erro no que se refere à dimensão dos prédios e se o elemento dimensão, foi essencial e determinante na celebração do negócio ou se, mesmo tendo ela conhecimento de que os prédios tinham a área global de 244.419 m2, e não 574.000 m2, celebraria o contrato, pelo preço acordado e pago.
Procedendo-se à análise e conjugação dos factos provados e à sua interpretação e integração na declaração negocial segundo a “teoria da impressão do declaratário”, com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante (artº 236º, nº 1), resulta que, mesmo existindo erro quanto à dimensão do terreno ele não foi relevante para a celebração do negócio para a autora.
Vejamos porquê.
Na escritura pública de compra e venda não foi mencionada qualquer dimensão dos imóveis adquiridos pela recorrente. Dela consta a identificação dos prédios e o preço, mas nada se refere quanto à dimensão dos terrenos, questão que não pode deixar de se ter em consideração na interpretação do negócio jurídico.
Há assim que apurar, se na base do negócio, esteve a globalidade do imóvel com as suas características gerais e localização ou a dimensão do terreno.
Tratando-se de negócio formal, porque sujeito a escritura pública (artº 875º), o valor da declaração negocial deverá ter o sentido com um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, a escritura pública e, nada se dizendo quanto à dimensão do terreno, a interpretação da vontade das partes deverá ser em princípio, no sentido de que a sua dimensão não era relevante para a compradora (artº 238º, nº1).
É certo que o contrato promessa que antecedeu a escritura pública refere as áreas de 261.000 m2 e 313.000 m2.
Todavia, como consta dos factos provados, o preço dos terrenos foi negociado de uma forma global, nos termos do contrato promessa, com descrição dos imóveis, tal como constava da respectiva matriz, sendo que os RR., que haviam adquirido os dois prédios em Agosto de 1991, com base nos mesmos documentos com que negociaram a venda com a A. e sem atenção à área total, não fizeram qualquer levantamento topográfico nem procederam à sua medição.
Mas, vindo ainda provado que, antes da concretização do negócio do contrato promessa, a A., que é uma mulher de negócios experiente e habituada a negociar em terrenos, visitou, pelo menos uma vez, os prédios a adquirir, os quais estavam delimitados com estremas definidas por muros, com interrupções pontuais, embora, dada a irregularidade perimetral e a topografia do terreno impedissem uma visão abrangente, sem que ela se pudesse aperceber da real dimensão dos dois prédios, não é crível que não se apercebesse que eles possuíam uma área de menos de metade do que a que consta das certidões matricial e predial.
Aliás, mais se provou que os prédios têm hoje um valor global, ainda que não concretamente apurado, superior a 160.000.000$00, que os RR. nunca teriam vendido à A. pelo preço por ela pretendido com a redução do preço (68.000.000$00), que eles não negociaram com a Autora a venda dos imóveis em que o preço foi fixado a tanto por m2, e que apenas quiseram o negócio de venda total do terreno pelo preço de 160.000.000$00.
Ora, desta factualidade apurada, pode concluir-se que, na base do contrato de compra e venda, não esteve a área dos terrenos, o que leva ao afastamento de que a compradora/apelante tenha sido induzida em erro relevante sobre o objecto do negócio jurídico, por não ser esse o sentido que resulta da interpretação conjugada da matéria de facto provada.
Dela resulta antes que a área do terreno não foi relevante para a concretização da compra e venda.
E, mesmo que se entendesse que houve erro sobre o objecto do negócio, ele não se mostra essencial, próprio e desculpável, e só o erro essencial - não incidental ou indiferente - produziria, uma vez presentes os restantes requisitos gerais e especiais - o declaratário conhecer da essencialidade para o declarante do elemento sobre que recai o erro ou não conhecendo essa essencialidade, não a devendo contudo ignorar - a anulabilidade do negócio - artºs 251º e 247º-, anulabilidade que, como se referiu, a apelante não peticiona sequer, já que apenas pretende a redução do preço.
Portanto, no caso em apreço não se verifica nem o requisito da essencialidade da dimensão do terreno para a celebração do negócio, nem os declaratários conheciam ou, não conhecendo, não deviam ignorar, que a dimensão do terreno era fundamental ou essencial para que o negócio se celebrasse pelo preço acordado, pelo que o erro sobre o objecto foi irrelevante para a fixação do preço e celebração do negócio.
Conclui-se, face ao que se expôs, que a área dos prédios não foi elemento essencial para a fixação do preço e que, embora a recorrente possa ter sido induzida em erro, esse facto não foi essencial para a fixação do preço na celebração do contrato de compra e venda, porquanto os recorridos não tinham conhecimento desse facto, e também não teve interesse relevante para a recorrente, tratando-se por isso de uma venda “ad corpus” e não de uma “venda ad mensuram”, por o preço não ter sido estabelecido entre as partes em função da dimensão dos imóveis, definida em metros quadrados.
Tratando-se de venda de coisa determinada, dos imóveis identificados e não tendo o preço sido estabelecido à razão de tanto por unidade, deve ser o preço o declarado e não outro (artº 888º, nº1).
Como se afirma no acórdão do STJ de 20/10/2005, citado no referido acórdão do mesmo Tribunal de 26/4/2007, “A simples constatação da diferença entre a área constante da escritura de compra e venda do imóvel adquirido e a que resultou da medição posterior efectuada pelo comprador não confere, por si só, a este a faculdade de ver reduzido o preço que pagou, com base no erro ou outro vício de vontade justificativos da anulação ou alteração do negócio”.
Ora, no caso dos autos, da escritura nem sequer consta a área dos imóveis vendidos.
III. DECISÃO.
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem esta Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
*
Custas pela apelante.Após trânsito, remeta certidão do acórdão à 2ª Repartição de Finanças de Vila Nova de Famalicão.
*
Porto, 21/2/2008
António do Amaral Ferreira
Manuel José Pires Capelo
Ana Paula Fonseca Lobo