Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 6509/04.0TBVNG.P1 |  |
INCUMPRIMENTO
Tribunal Judicial de V. N. Gaia 2ª Vara de Competência Mista
Apelante: B…………. e mulher, C…………
Relator: José Carvalho
Adjuntos: Desembargadores Rodrigues Pires e Canelas Brás
Acordam na 1ª secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
D…………. e mulher, E……….., instauraram a presente acção contra B……… e mulher, C………...
Pediam a condenação dos RR. a verem resolvido o contrato promessa que celebraram com os AA., por culpa única e exclusiva daqueles e os AA. a haverem para si o sinal prestado pelos RR. no valor de € 7.481,97, sendo os RR. condenados a entregar-lhes a quantia de sinal em falta, no valor de € 4.987,98; serem os RR. condenados a indemnizar os AA. pelo prejuízo por estes sofrido com o não arrendamento da fracção autónoma, relegando-se a sua liquidação para execução de sentença.
Alegaram, em síntese, serem proprietários da fracção autónoma, designada pela letra “F”, sita na Rua ……., com entrada pelo n.º …, no ..º andar esquerdo, fazendo parte integrante da mesma fracção um lugar de garagem na cave do edifício e um logradouro nas traseiras com 50 m2, na freguesia de ……, concelho de Vila Nova de Gaia, inscrita na matriz urbana sob o n.º 1394, descrita na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º 00080/240585 e que celebraram um contrato promessa com os RR., nos termos do qual lhes vendiam e estes compravam esta fracção autónoma pelo preço de 15.000.000$00 (a pagar 1.500.000$00 como sinal e principio de pagamento na data da assinatura do contrato promessa e 13.500.000$00 no dia da outorga da escritura definitiva, a marcar no prazo de 30 dias úteis após a cedência contratual que os RR. iriam fazer). Os RR. apenas lhes entregaram 500.000$00 a título de sinal e principio de pagamento, para além de a escritura não se ter ainda realizado, para o que os notificaram judicialmente em 3/6/2002.
Por não se ter realizado a escritura de compra e venda, tiveram os AA. o prejuízo do não arrendamento da fracção autónoma, que lhes renderia € 400,00 mensais.
Posteriormente, os AA. notificaram os RR. para que estes procedessem à marcação da escritura definitiva no prazo de 30 dias úteis sob pena de considerarem resolvido o contrato promessa, o que os RR. não fizeram.
Contestaram os RR., invocando a nulidade do contrato dado que as partes estipularam cominar com a nulidade do mesmo a não entrega pelos AA. aos RR. dos documentos necessários e indispensáveis para a marcação da escritura, o que não sucedeu, não obstante interpelados, o que motivou a não marcação de tal escritura.
Alegaram ainda terem pago aos AA. a totalidade do sinal, no valor de 1.500.000$00.
Deduziram reconvenção, pedindo seja declarado resolvido o contrato promessa, por culpa unicamente imputável aos AA. e serem estes condenados a restituir em dobro o valor entregue a título de sinal e princípio de pagamento, acrescido de juros de mora contados desde a notificação deste pedido e até integral pagamento.
Pediam, ainda, a condenação dos AA. como litigantes de má fé.
Replicaram os AA., mantendo a posição e os fundamentos já assumidos na petição inicial.
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Após ter sido proferido o despacho saneador, por falecimento dos AA. foi habilitada, para prosseguir os autos em seu lugar, F……….. Procedeu-se a julgamento com intervenção de tribunal singular, tendo sido proferido despacho respondendo à matéria de facto constante da base instrutória, o qual não foi objecto de qualquer reclamação. Após, foi proferida sentença (fls. 247 a 253), cuja parte decisória se transcreve:
Pelo exposto, e nos termos das disposições legais citadas, decido julgar parcialmente provada e procedente a presente acção e, em consequência, considero resolvido o contrato promessa descrito em B) e, em consequência, condeno os RR. a reconhecerem o direito dos AA. a haverem para si o sinal acordado no valor de € 7.481,97, condenando-os a entregar aos AA. a quantia de sinal ainda em falta, no valor de € 4.987,98.
No demais, absolvo os RR. do restante pedido e os AA. do pedido reconvencional.
Absolvo, ainda, os AA. do pedido de condenação como litigantes de má fé.
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Inconformados, os RR. interpuseram recurso, rematado com as seguintes conclusões:A. Os aqui Recorrentes não podem conformar-se com a decisão sob recurso, porquanto, entendem ter sido incorrectamente julgada a matéria de facto constante do quesito 2.º da Base Instrutória, o qual deu origem ao facto provado sob a alínea H) da douta sentença ora recorrida, pelo que, nos termos do n.º 2 do Art.º 690.º-A do C.P.C. (art.º 698.º, n.º 6 do C.P.C.), remetem para o registo/gravação realizado em audiência, assinalando, nos locais próprios, nos termos do n.º 2 do Art.º 522.º-C do C.P.C., havendo, então, que reapreciar a prova produzida nos autos.
B. Com efeito, resulta da douta fundamentação subjacente à matéria de facto provada que o Dign.º Tribunal “a quo”, relativamente a esta matéria controvertida no quesito 2.º da base instrutória, escudou tão-somente a sua decisão de facto num “alegado acordo” constante dos articulados das partes”, descurando de toda a prova produzida em sede de discussão e julgamento e, mormente, dos documentos juntos aos autos.
C. Sendo certo que, por um lado, é absolutamente inexistente qualquer “acordo” das partes quanto a tal matéria, pois que, as partes na presente lide afirmaram precisamente o oposto uma da outra, como seja, os Autores alegam ter recebido Esc. 500.000$00 (€: 2.493,99) de sinal e os Autores dizem ter pago Esc. 1.500.000$00 (€: 7.481,97).
D. Tanto assim é que, o constante do artigo 13.º da contestação, apresentada pelos Réus, não foi considerado matéria assente, antes sim, foi levado à base instrutória (2.º) e, ademais, nem sequer se poderá dizer que há confissão dos Réus, aqui Apelantes, quanto a tal matéria, na medida em que, na verdade, a confissão é o reconhecimento, que a parte faz, da realidade de um facto que lhe é desfavorável (art.º 352.º do C.C.), não se podendo dizer que o reconhecimento de um pagamento é matéria desfavorável aos Réus.
E. Por outro lado, é certo que, da análise dos documentos juntos aos autos, seja, o contrato promessa de compra e venda de fls. 9 e 10, a notificação judicial avulsa de fls. 12 a 17 e as cópias dos cheques constantes de fls. 231 a 233 dos autos, não é possível concluir outra verdade que não seja que, na data da assinatura do contrato promessa em causa, procederam os Réus à liquidação do montante devido a título de sinal e princípio de pagamento do preço acordado para aquela compra e venda.
F. Com efeito, do mencionado contrato de compra e venda que foi junto aos autos com a petição inicial e, como tal, intencionalmente invocado pelos Autores para fazer valer a sua pretensão, cujo teor, aliás, expressamente reconheceram os Réus (artigo 20. da contestação), consta claramente «Como sinal e princípio de pagamento o segundo outorgante entregará ao primeiro outorgante a quantia de Esc. 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), no dia da assinatura do contrato de promessa de compra e venda».
G. Ora, na verdade, se os Autores não tivessem recebido a totalidade do sinal em causa, por certo, não teriam assinado aquele contrato nem conferido a quitação implícita nos termos e condições expressas no mesmo (cujo teor e/ou assinatura nunca foi colocada em crise), nem tão pouco, aliás, deixariam de referir tal situação aquando da notificação judicial avulsa aludida em F) dos factos tidos como provados (junta com a petição inicial, fls. 12 a 17 dos autos), mormente, não teriam deixado de interpelar os Réus, aqui Apelantes, para o efeito de normalizarem tal situação.
H. Acresce que, no que respeita aos cheques juntos aos autos em sede de audiência de discussão e julgamento, primeiro pelos Autores e depois pelos Réus, bem assim, o depoimento da testemunha G……….., apraz referir que do cruzamento de tais informações se consegue de forma clara percepcionar a realidade dos factos.
I. Assim, concretizando, das declarações da testemunha G……….., filha dos Réus e co-proprietária da imobiliária H………., entidade que mediou o negócio das partes, (depoimento audível em suporte magnético, de 00:00:01 a 00:24:25, por referência à sessão de 02-04-2009, das 11:00:26 a 11:24:52), única testemunha, aliás, que revelou ter conhecimento directo dos factos, pois, ela própria mediou o negócio, tendo mesmo sido ela a redigir o contrato em causa, resulta que, foi pago o sinal de Esc. 1.500.000$00, foram passados vários cheques, porque havia um acordo - «Esc. 500.000$00 foi para o proprietário, os outros Esc. 1.000.000$00, o senhor de Gaia e o proprietário acordaram no pagamento das comissões.». «Aliás o negócio interessou pelos termos em que foi feito, ia haver uma cedência. A escritura só ia ser outorgado após a cedência. Se não existisse esta cláusula este contrato nem sequer teria existido.» «E relativamente à documentação necessária para a celebração da escritura? -Nunca me foi entregue! Faltava a caderneta predial, a licença de habitabilidade, toda a documentação necessária para se fazer uma escritura.»
J. Depoimento esse cujo teor, conjugado com o teor dos documentos supra e as regras da experiência comum, leva-nos a concluir que os termos acordados do negócio foram, sumamente, os seguintes: o negócio foi mediado por duas imobiliárias, sendo que cada uma delas auferiu uma comissão de Esc. 500.000$00, suportados pelo promitente vendedor “ab initio” (na data da outorga do contrato promessa), pelo que, do sinal recebido Esc. 1.500.000$00 (€: 7.481,97) apenas percepcionou realmente Esc. 500.000$00 (€: 2.493,99) porque procedeu à liquidação dos montantes devidos a título de comissões às imobiliárias em causa.
K. Com efeito, quanto ao cheque junto pelos Autores em sede de audiência de discussão e julgamento verifica-se que o mesmo, no montante de Esc. 500.000$00 (€: 2.493,99), foi entregue por I……… a D…………, o que nos levaria, à primeira vista, a afirmar que o mesmo não tem qualquer correspondência com os factos em apreciação em causa nos presentes autos.
L. Quanto ao segundo cheque, emitido, na data de 30 de Abril de 2001 (precisamente, na data de assinatura do contrato dos autos), pelo Réu marido – B………… – à ordem do Autor marido – D……….. -, no valor de Esc. 1.000.000$00 (€: 4.987,98), parece-nos, assim, indubitável que desta prova documental resulta que o Réu entregou ao Autor, pelo menos, tal quantia de Esc. 1.000.000$00 (€: 4.987,98).
M. Assim, em suma, é relativamente ao facto de ter decidido o Dign.º Tribunal “a quo” no sentido de ter dado como provado que foi entregue “pelo menos” a quantia de Esc. 500.000$00 (€: 2.493,99) que se insurgem os aqui Apelantes, já que, salvo melhor opinião, a prova testemunhal e documental trazida aos autos permitia, com absoluta firmeza, que se seguisse juízo diferente, no sentido de dar como provado que a quantia devida a título de sinal foi integralmente liquidada na data da outorga do contrato promessa de compra e venda.
N. Na realidade, até por um raciocínio lógico com apelo ao senso comum se concebe que assim tenha sucedido, pois que, uma situação de incumprimento do pagamento daquele sinal por certo não teria sido de modo algum olvidada pelos próprios Autores à data dos factos.
O. Não é crível, por um lado, que os mesmos tivessem assinado um contrato que dizia que haviam em tal data recebido a quantia de Esc. 1.500.000$00 (€: 7.481,97) sem que efectivamente se considerassem pagos de tal montante, e, por outro lado, tendo interpelado judicialmente os Autores em data prévia à presente lide não teriam deixado de referir tal situação aquando de tal interpelação.
P. Assim, o presente recurso visa impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto, havendo, portanto, que reapreciar a prova produzida nos autos, mormente a prova testemunhal arrolada pelos Réus/Apelantes e os documentos juntos aos autos, por ser esta prova que, no entender dos Apelantes, não foi devidamente ponderada na sentença proferida, tendo, por isso, feito uma incorrecta valoração dos meios de prova que lhe foram apresentados, violando, assim, o disposto nos arts.º 352.º, 362.º e 363.º do C.C. e, bem assim, os artigos 513.º, 515.º, 653.º, n.º 2, 2.ª parte e 659.º, n.º 3, última parte, todos do C.P.C.
ACRESCE QUE,
Q. Sem prescindir do supra exposto quanto ao alegado erro de julgamento, o que apenas por dever de patrocínio se equaciona, importa ainda salientar que sempre decorre, com o devido respeito, que o Tribunal “a quo” não ponderou devidamente a matéria de facto que lhe foi apresentada, tendo, por isso, feito uma equivocada interpretação e incorrendo em errada subsunção dos factos ao direito.
R. Pois, conforme se pode aquilatar da leitura das alíneas I) e J) supra transcritas nos factos provados, resulta inequivocamente provado nos presentes autos que os Autores, aqui Apelados, não cumpriram pontual e escrupulosamente com o que se haviam obrigado através do contrato-promessa de compra e venda celebrado no dia 30 de Abril de 2001 com os ora Apelantes, na medida em que, nunca forneceram aos Apelantes os documentos de que estes necessitavam para proceder à marcação da escritura de compra e venda e, dessa forma se constituíram em mora.
S. Sendo que, sempre a natureza de tal dever, acessório da prestação principal, que aqueles não podiam ter deixado de cumprir, sob pena de tal poder conduzir à resolução do contrato promessa de compra e venda dos autos em virtude da sua inobservância assumir gravidade e importância tais que impossibilitava, como impossibilitou, a marcação da escritura de compra e venda (cfr. Ac. STJ, de 16.12.1993; CJ/STJ, 1993, 3.º-276).
T. De modo que, fundamentada a mora por parte dos Apelados, que só não enviaram tais documentos, como nem sequer deram qualquer explicação aos Apelantes pela não entrega dos mesmos, assistia aos Apelantes o direito de exigir o dobro do sinal entregue peticionado nos presentes autos.
U. Com efeito, tal direito pressupõe apenas a mora dos Apelados e não uma situação de incumprimento definitivo (cfr. P. Lima, A. Varela “Código Civil Anotado”, vol. I, 4.ª ed., pag. 423 e, entre outros, o Ac. STJ, de 18.3.1997; CJ/STJ, 1997, 1.º-161).
V. Ou seja, ao contrário do que o Dign.º Tribunal “a quo” entendeu, «o promitente-comprador pode resolver um contrato-promesssa e exigir a restituição do sinal em dobro, verificada a simples mora do promitente-vendedor, não tendo que comprovar a perda do interesse objectivo no cumprimento ou que recorrer previamente à intimação admonitória para cumprimento e aguardar o decurso do prazo fixado, nos termos do artigo 808.º do C.C.» (cfr. Ac. RP, de 21.9.1992; CJ, 1992, 4.º-240).
W. O que bem se compreende, já que a obrigação imposta aos Apelados antecede, até sob o ponto de vista lógico, a dos Apelantes, já que nenhum Cartório Notarial aceita proceder à marcação de uma escritura de compra e venda sem que lhe sejam entregues todos os elementos necessários à efectivação da mesma. X. Pelo que, os Apelados deveriam, no mínimo, ter fornecido aos Apelantes os documentos por estes solicitados e esperarem pela eventual (não) marcação da escritura (no prazo entretanto concedido pela notificação judicial avulsa), estando só então legitimados a, eventualmente, resolver o contrato promessa dos autos.
Y. Aliás, defender-se o contrário seria onerar os Apelantes com o ónus de diligenciar – falta saber por que forma -pela obtenção dos documentos que os Apelados se haviam comprometido a fornecer e que já lhes haviam sido solicitados pelos Apelantes e que, conforme provado, estes nunca entregaram. Z. De resto, os factos supra provados em I) e J) revelam-se até contraditórios entre si, pois que, se «os Autores não entregaram nem aos Réus nem à mediadora imobiliária os documentos aludidos em B)», certo é que, os Réus não poderiam ter procedido à marcação da escritura de compra e venda em causa.
AA. Desta forma, pelo supra exposto, consideram os aqui Apelantes que o Dign.º Tribunal “a quo” não ponderou devidamente a matéria de facto que lhe foi apresentada, tendo, por isso, feito uma equivocada interpretação e incorrendo em errada subsunção dos factos ao direito.
BB. Daí que, também por tal motivo deveria ter sido concedido provimento ao pedido reconvencional e, por via disso, terem sido os aqui Apelados condenados nos respectivos pedidos formulados pelos Apelantes.
CC. Assim, em suma, por tudo o supra exposto, no modesto entender dos aqui Apelantes, e salvo melhor opinião, conclui-se que o Tribunal “a quo” não ponderou devidamente a matéria de facto que lhe foi apresentada, tendo, por isso, feito uma incorrecta valoração dos meios de prova que lhe foram apresentados, e, enquadramento jurídico, violando, assim, o disposto nos arts.º 352.º, 362.º e 363.º, 799.º, 804.º e 808.º, todos do C.C. e, bem assim, os artigos 513.º, 515.º, 653.º, n.º 2, 2.ª parte e 659.º, n.º 3, última parte, todos do C.P.C.
Os factos
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
A. Os Autores são donos e legítimos proprietários de uma fracção autónoma, designada pela letra “F”, sita na Rua ….., com entrada pelo n.º …, no …º andar esquerdo, fazendo parte integrante da mesma fracção um lugar de garagem na cave do edifício e um logradouro nas traseiras com 50 m2, na freguesia de ….., concelho de Vila Nova de Gaia, inscrita na matriz urbana sob o n.º 1394, descrita na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º 00080/240585 (alínea A) da matéria de facto assente).
B. Por contrato denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda” celebrado em 30 de Abril de 2001, os Autores prometeram vender e os Réus prometeram comprar a fracção autónoma identificada em A), pelo preço de Esc. 15.000.000$00 (€ 74.819,68), a pagar da seguinte forma:
1- Esc. 1.500.000$00 (€ 7.481,97) como sinal e principio de pagamento na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda;
2- Esc. 13.500.000$00 (€ 67.337,72) no dia da outorga da escritura definitiva – documento junto a fls. 9-10, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido (alínea B) da matéria de facto assente).
C. Ficou convencionado que a escritura definitiva seria marcada no prazo de 30 dias úteis após a cedência de posição contratual que os Réus iriam fazer (alínea C) da matéria de facto assente).
D. Acordaram ainda que aos Autores incumbia a responsabilidade de facultar toda a documentação necessária (originais da caderneta, licença de habitabilidade e planta da fracção) para a realização da escritura referente à fracção aludida em A) (alínea D) da matéria de facto assente).
E. Ficou acordado que a escritura definitiva seria outorgada pelos Réus ou por quem estes indicassem e que as despesas de sisa, registos e escrituras relacionadas com o contrato aludido em B) seriam da responsabilidade dos Réus (alínea E) da matéria de facto assente).
F. Mais acordaram que a fracção identificada em A) seria entregue ao comprador livre de quaisquer ónus ou encargos com a realização da escritura definitiva (alínea F) da matéria de facto assente).
G. Por notificação judicial avulsa datada de 10.05.2002, da qual os Réus foram notificados em 03.06.2002, os Autores notificaram-nos no sentido de que aguardam que a escritura pública seja marcada num prazo de 30 dias úteis a contar de tal notificação, sob pena de declarar resolvido o contrato aludido em B) por perda de interesse na sua celebração – cfr. documento junto a fls. 12-17, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido (alínea G) da matéria de facto assente).
H. Aos AA. foi entregue pelos RR. pelo menos a quantia de Esc. 500.000$00 (€ 2.493,99) a título de sinal ou princípio de pagamento (resposta ao quesito 2º da base instrutória).
I. Após a notificação aludida em F) os Réus não procederam à marcação da escritura de compra e venda (resposta ao quesito 5º da base instrutória).
J. Os Autores não entregaram nem aos Réus nem à mediadora imobiliária os documentos aludidos em D) (resposta ao quesito 6º da base instrutória).
O direito
São questões a decidir:
1. Se a prova impunha diferente resposta ao artigo 2º da base instrutória;
2. Se os factos provados impunham a improcedência do pedido dos Autores e a procedência do pedido reconvencional.
I- A resposta ao quesito 2º
O quesito 2º tinha a seguinte redacção:
Aos Autores apenas foi entregue a quantia de 500.000$00 (€2.493,99) a título de sinal e princípio de pagamento?
Obteve a seguinte resposta: “Provado apenas que aos AA. foi entregue pelos RR. pelo menos a quantia de Esc. 500.000$00 (€2.493,99) a título de sinal ou princípio de pagamento.”
Na p.i. os Autores alegavam (art. 11º) que a título de sinal apenas lhes foi entregue quantia de 500.000$00 (€2.493,99).
Na contestação os Réus alegavam ter entregue aos AA., a título de sinal, a quantia de 1.500.000$00 (€7.481,97).
Apesar da divergência entre as partes, quanto à entrega da quantia de 500.000$00 existia acordo. Foi esse o fundamento para a resposta acima transcrita, quando alude ao “acordo das partes pelo menos quanto a esse valor”. E acrescentava que quanto ao restante valor alegado pelos RR. no art. 13º da contestação nenhuma prova foi feita quanto aos mesmos.
Sustentam os apelantes o depoimento de G…………, conjugado com os documentos juntos a fls. 9 e 10 (contrato promessa) e 231 a 233 (cópia de um cheque de 1.000.000$00 e de outro de 500.000$00), impunha diferente resposta ao mencionado quesito.
A testemunha G……….., filha dos Réus, declarou que elaborou o contrato-promessa junto aos autos, de acordo com os elementos que lhe forneceram. Quanto ao montante que teria sido entregue a título de sinal, declarou que foram 1.500.000$00. Mas não foi capaz de apoiar tal declaração em factos concretos que permitissem concluir nesse sentido. Não esteve presente aquando da alegada entrega dos cheques. Apesar de sujeita a várias perguntas sobre o conhecimento que tinha quanto ao montante do sinal, as respostas nesse particular não foram esclarecedoras: “Eles assinaram o contrato como receberam. O meu pai deu os mil e quinhentos contos. Não me lembro dos cheques, mas sei que esse dinheiro foi dado pelo meu pai. Se o senhor assinou o contrato é porque ele recebeu.” Noutro ponto, declarou que 500 contos foram para o proprietário; os outros mil contos o Sr. de Gaia e o proprietário acordaram o pagamento das comissões.
À pergunta: “Como é que sabe que o pai entregou os 1.500 contos”, respondeu: “Assinaram o contrato em como receberam” – referia-se ao contrato- promessa junto aos autos.
A testemunha não indicou factos que suportassem o afirmado quanto ao pagamento dos 1.500 contos. E deduziu, do teor de uma das cláusulas do contrato junto aos autos, que constando do mesmo que no dia da assinatura seria entregue a quantia de 1.500.000$00, estando assinado tal significa que aquele valor foi entregue.
Das cópias dos cheques juntos em audiência (fls. 231 a 233) não se pode concluir que tenham sido entregues aos Autores, como se salienta no despacho de 1ª instância que respondeu aos quesitos.
Na 1ª instância a prova foi criticamente analisada e foram especificados os fundamentos decisivos para a convicção do julgador, como manda o nº 2 do artigo 653º do CPC.
Em conclusão: permanece inalterada a resposta ao quesito 2º.
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II- O pedido dos Autores perante os factos provadosNo contrato promessa assinado pelas partes não foi indicada a data para a realização da escritura pública que formalizasse a compra e venda da fracção autónoma ali referida. Em 3/06/2002 foram os Réus notificados, a requerimento dos Autores, que estes aguardavam que a escritura pública fosse marcada no prazo de trinta dias úteis a contar de tal notificação, “sob pena de declarar resolvido o contrato promessa de compra e venda por perda de interesse na sua celebração por parte dos Requerentes e tudo por culpa imputável aos Requeridos”.
A cláusula 4ª do contrato promessa era do seguinte teor: “A escritura definitiva de venda da fracção em epígrafe será outorgada pelo segundo outorgante ou quem este indicar.”
Considerou-se na decisão recorrida, invocando a cláusula 4ª, que “a marcação da escritura definitiva cabia aos RR.” Conforme ressalta da leitura da transcrita cláusula, o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário extrai da mesma é o de tanto poder intervir na escritura como comprador o segundo outorgante (R. e ora recorrente) como uma pessoa que este indicasse. Aposta num contrato, a palavra “outorgar” significa intervir como interessado – e não que sobre ela impende a obrigação de marcar a data para a escritura. O facto de ter sido clausulado que as despesas (sisa, registo e escritura) eram da responsabilidade do promitente comprador (clª 5ª) nada esclarece quanto à obrigação de marcação da escritura.
O contrato promessa não estabelecia a qual das partes cabia marcar a realização da escritura, pelo que nenhuma delas se podia considerar em mora antes de interpelada pela outra para outorgá-la com indicação da data, hora e local designados para tanto (neste sentido: Ac. do STJ, de 20-01-2005, Proc. nº 04B4389, disponível no site da DGSI).
Os Autores podiam ter procedido à marcação da escritura, notificando a outra parte da data, hora e local. O que não fizeram, optando pela notificação judicial avulsa com o conteúdo acima indicado. Mas, além de não ter sido clausulado que sobre os promitentes compradores recaía a obrigação de marcar a escritura, para a realização desta eram necessários documentos que os promitentes vendedores se obrigaram a facultar (cláusula 3ª e D) dos factos provados). E não facultaram tais documentos (J) dos factos), pelo que, ainda que se entendesse que sobre os promitentes compradores (e só sobre estes) impendia a obrigação de marcar a escritura (e não impendia), esta não poderia ser realizada por falta de colaboração dos promitentes vendedores que não facultaram os elementos para tal necessários. Estaria assim excluída a culpa dos promitentes compradores, o que afastava o incumprimento culposo dos mesmos. E sem este não tinha fundamento a resolução do contrato.
Os Autores reclamavam o direito de haverem para si o montante do sinal prestado pelos Réus. A faculdade de o promitente vendedor fazer seu o sinal que lhe foi entregue pelo promitente comprador ocorre na situação de incumprimento deste último (nº 2 do artigo 442º do CC). Mas, o incumprimento não se confunde com a mora, conforme decorre do teor do nº 1 do artigo 808º do C. Civil. Na mora, que se traduz no mero retardamento ou demora (nº 2 do art. 804º do CC), a prestação não é executada no momento próprio, mas ainda é possível, por continuar a corresponder ao interesse do credor (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 5ª ed., 1992, p. 63). Inexistindo prazo absoluto (situação que ocorria nos autos) a mora apenas se converte em incumprimento em três situações: 1) se, em consequência da mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; 2) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e aquele não realizar a prestação em falta; 3) Se o devedor declarar inequivocamente ao credor que não cumprirá o contrato (neste sentido: Ac. do STJ, de 12-01-2010, Proc. nº 628/09.3YFLSB, disponível no site da DGSI).
Na notificação judicial avulsa os promitentes vendedores invocavam a perda do interesse na celebração do contrato, “por culpa imputável aos Requeridos” (promitentes compradores). A perda de interesse na prestação é apreciada objectivamente (nº 2 do artigo 808º), o que significa que não pode ser apreciado de acordo com o juízo arbitrário do credor, mas considerando elementos susceptíveis de valoração por terceiro, designadamente pelo tribunal (Almeida e Costa, Direito das Obrigações, 4ª ed., 1982, p. 741, nota (3). Acresce que o factualismo provado não permite concluir pela culpa dos promitentes compradores. Com efeito, não era exigível aos promitentes compradores que marcassem a data para a realização da escritura, sem que lhes fosse fornecida a documentação que os promitentes vendedores não forneceram e se tinham comprometido a fornecer.
A possibilidade de os promitentes vendedores fazerem seu o sinal apenas ocorre na situação de incumprimento definitivo por culpa do promitente comprador, como vem sendo sustentado pela jurisprudência de modo que, se não é unânime, é pelo menos largamente maioritário (por todos, além dos arestos acima citados, os Acórdãos do STJ de 9-03-2010 e 27-5-2010, Proc. nº 5674/05.6TVLSB1.S1 e 6882/03.7TVLSB.L1.S1, no site da DGSI).
No caso, inexistindo culpa dos promitentes compradores e existindo até falta de colaboração dos promitentes vendedores, não se verificou o incumprimento susceptível de fundamentar a resolução do contrato com fundamento em culpa dos ora recorrentes, pelo que o pedido dos Autores improcede. Tal implica a revogação do decidido na sentença recorrida, pelo que nesta parte procede a apelação.
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III – O pedido reconvencionalEm reconvenção os Réus peticionavam que se declarasse resolvido o contrato-promessa por culpa unicamente imputável aos AA., com a consequente restituição do sinal em dobro. Na 1ª instância o pedido improcedeu por se ter concluído pelo incumprimento definitivo dos RR. Sustentou-se ainda na decisão recorrida que a não entrega dos documentos (al. J) dos factos) integra uma situação de simples mora por parte dos Autores.
Entendem os recorrentes que a simples mora basta para fundamentar a resolução do contrato promessa e para exigir a devolução do sinal em dobro.
Quer a possibilidade de o promitente vendedor fazer seu o sinal entregue, quer a faculdade de o promitente comprador exigir o dobro do que tiver prestado a título de sinal, pressupõem o incumprimento culposo da parte contrária, conforme decorre do teor do nº 2 do artigo 442º, que menciona expressamente o “não cumprimento do contrato”. Valem aqui as considerações acima expressas quanto à mora e incumprimento. No caso, os factos não permitem concluir pelo incumprimento dos Autores, pelo que, inexistindo fundamento para considerar o contrato resolvido por culpa destes, o pedido reconvencional teria que improceder.
Decisão
Pelos fundamentos expostos, na parcial procedência da apelação, revoga-se a decisão recorrida, absolvendo-se os Réus do pedido.
Custas pelos recorrentes e pelos recorridos, nesta Relação e na 1ª instância, na proporção do respectivo decaimento (cada uma das partes suportará as custas referentes ao pedido formulado – os AA na acção; os RR na reconvenção).
Porto, 1.6.2010
José Bernardino de Carvalho
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues
Mário João Canelas Brás