Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 154/06.2TBMTS.P1 |  |
ZONAS NON AEDFICANDI
ALAMEDA
II - Assim, as áreas sobrantes, após a expropriação, podem ver melhorados os seus acessos e mantêm, face à área respectiva e viabilidade construtiva considerada, a capacidade construtiva que dispunham antes da expropriação.
5ª SECÇÃO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I
Foi declarada a utilidade pública, com carácter de urgência, da expropriação destinada à execução do projecto de construção da SCUT do Grande Porto A4/IP4, Sublanço Via Norte/Águas Santas (km 0 + 000 a km 3 + 297), entre outras, da parcela de terreno designada pelo n.º 78, com a área de 5.212 m2, que integra o prédio sito na freguesia de …, inscrito na matriz predial urbana sob o n.º 4121, da 2ª Repartição de Finanças de Matosinhos.Foi efectuada a respectiva vistoria “ad perpetuam rei memoriam”.
Procedeu-se à arbitragem, que atribuiu as seguintes indemnizações:
- €488.280,00, a atribuir aos proprietários da parcela;
- €184.354,60, a atribuir à arrendatária da mesma parcela.
Os expropriados/proprietários apresentaram requerimento a fls. 277 para a expropriação total de duas das parcelas sobrantes da expropriação.
Estes mesmos expropriados interpuseram recurso da decisão arbitral.
Contestam que a parcela expropriada tenha a área de 5.212 m2, sendo a área efectivamente ocupada de 6.029 m2.
Consideram que o índice de implantação a utilizar com referência a toda a parcela deverá ser o que resulta do artigo 11º do PDM, ou seja, 1 m2/1m2, sem distinções.
O custo da construção a considerar deverá ser sempre superior a €600,00/m2.
Defendem que deve ser aplicada a percentagem de 15% a título de localização e qualidade ambiental. Não foi considerado que junto à parcela existe rede de distribuição de gás, pelo que deve ser considerada a percentagem de 1% prevista na al. h) do n.º 1 do art. 26º do Código das Expropriações.
Assim, a percentagem global a que se referem os n.ºs 6 e 7 do art. 26º do Código das Expropriações deve ser, in casu, de 25%.
Devem ser valorizadas as benfeitorias e as construções habitacionais em falta que os árbitros referem existir, não tendo, no entanto, procedido à respectiva avaliação.
As parcelas sobrantes a sul e a nascente devem ser indemnizadas pelo valor de €406.125,00, correspondente à sua depreciação total. Se assim se não entender, deve ser considerada a perda da aptidão construtiva das parcelas sobrantes, por força da servidão non aedificandi inerente à via que motivou a expropriação.
Mais alegam que deve ser considerada uma indemnização correspondente à perda do rendimento arrendatício na área expropriada por um período de 25 anos, devendo a perda de rendimentos corresponder a um valor global de €175.000,00.
Concluem pedindo uma indemnização no valor global de €1.595.025,00 para a hipótese de vir a proceder o pedido de expropriação total e/ou no montante de €1.408.890,00 para a hipótese inversa.
Também a expropriada arrendatária «B…, SA» interpôs recurso da decisão arbitral, sustentando que esta não abrangeu todas as suas perdas patrimoniais, correspondentes não só aos prejuízos causados, mas também a lucros cessantes, requerendo que a indemnização seja fixada no montante global de €788.852,16.
Igualmente a entidade expropriante interpôs recurso da decisão arbitral, quer no tocante à fixação da indemnização a atribuir aos proprietários, quer na parte referente à indemnização a atribuir à arrendatária.
Quanto à primeira, admitindo embora a valorização do solo expropriado como apto para construção, entende que o índice de construção a considerar não poderá ser superior a 0,5m2/m2.
Também o custo de construção foi sobrevalorizado pelos árbitros, já que não atenderam à necessidade de ser considerada uma percentagem de 15% para a conversão de área bruta em área útil, chegando-se a um custo de construção que não pode exceder o valor de €554,61/m2.
A percentagem considerada a título de factor de localização e qualidade ambiental nunca poderá exceder os 10%.
Os árbitros não consideraram o factor depreciativo previsto no n.º 9 do art. 26º do Código das Expropriações, devendo a este título ser fixada a percentagem de 10%.
Tendo em vista estes factores, de acordo com os critérios previstos no Código das Expropriações, o valor do solo expropriado não pode exceder o de €208.330,15.
No que diz respeito às benfeitorias, considera exagerado o valor unitário de construção, admitindo-se, quando muito, o de €100,00/m2 para ambas as construções.
Quanto às demais benfeitorias consideradas, embora não se questione o sua valorização, nunca poderiam ser aproveitadas na construção do novo empreendimento, não devendo, por isso, ser contabilizadas para efeitos de indemnização. Pelo contrário, as mesmas acarretarão custos de demolição, contabilizados em €30.000,00.
No que respeita ao arrendatário defende que não deve ser fixada qualquer indemnização a título de perda dos rendimentos provenientes do contrato de arrendamento uma vez que este contrato subsistirá.
Discorda do valor fixado como indemnização pelo prejuízo decorrente da perda das plantas ornamentais, uma vez que estas, existentes em viveiro, sempre poderão ser transferidas e transplantadas para outro local.
Apenas se admite que uma pequena percentagem de tais plantas possa morrer no processo de transplantação, estimando-se essa perda em 15% do valor das plantas, cujo valor total, à data da DUP, não excedia €22.500,00.
A indemnização por lucros cessantes, calculada pelos árbitros no pressuposto de uma quebra de vendas na ordem dos 30%, é exagerada.
Aceita apenas, uma indemnização pela paralisação temporária da actividade que não poderá exceder o montante de €12.500,00.
Conclui, por conseguinte, a expropriante que a indemnização pela expropriação em causa a atribuir aos proprietários da parcela não poderá ser superior a €350.750,00, enquanto a indemnização a atribuir à arrendatária não poderá exceder o valor de €166.350,00.
Admitidos os recursos da decisão arbitral, foram os mesmos objectos de resposta.
A fls. 445, a entidade expropriante veio responder ao pedido de expropriação total, alegando não estarem preenchidos os necessários pressupostos legais, concluindo, assim, pela improcedência integral deste pedido.
Por despacho de fls. 545, relegou-se para final a apreciação do pedido de expropriação total.
Foi determinada a realização de um levantamento topográfico com vista a determinar a área das parcelas sobrantes da expropriação.
Procedeu-se à diligência instrutória de avaliação.
Os peritos nomeados pelo Tribunal, apresentaram laudo de avaliação conjunto, posteriormente complementado na sequência dos esclarecimentos determinados pelo Tribunal.
Nele fixam em € 482.996,04, o valor da indemnização correspondente ao solo expropriado, em € 194.162,50 a indemnização pelas benfeitorias existentes na parcela, em € 3.938,15 a desvalorização da parcela sobrante localizada a nascente da área expropriada, considerando igualmente um custo de €10.000,00 para a realização de obras de consolidação das construções existentes em tal parcela.
No tocante à indemnização a atribuir à arrendatária, entenderam ser indemnizáveis os prejuízos correspondentes à redução da área comercial, à perda de lucros, à perda de benfeitorias (estufas, pavilhão, escritórios e WC), perda nas transferências de plantas, aos custos de readaptação do aquecimento, iluminação e rega, à perda da água de rega gratuita e desvalorização da parte agrícola sobrante a sul, respectivamente, nos montantes de €17.000,00, €22.095, €160.450, €12.450, €9.000,00, €48.738,86 e €25.000,00, num total de 294.733,86.
O perito indicado pelos expropriados apresentou laudo onde fixa em €545.175,20 o valor da indemnização do solo expropriado, em €194.162,00 a indemnização por benfeitorias, considerando ainda uma desvalorização da parte sobrante a nascente e das partes sobrantes sul e a norte cuja indemnização quantifica, respectivamente, em €40.000,00 e €143.360,00.
No que concerne à indemnização a atribuir à arrendatária das parcelas expropriadas, entende que a indemnização deve ser fixada no montante global de €288.233,76, o qual abarca os prejuízos correspondentes à redução da área comercial, à readaptação das instalações, perdas na transferência das plantas, vedação das partes sobrantes, benfeitorias, indemnização por perda da água de rega gratuita, segurança das instalações e descontinuidade industrial, respectivamente, nos montantes parcelares de € 17.000,00, € 25.750,00, €12.450,00, € 5.400,00, € 146.560,00, € 48.738,86, € 5.335,00 e € 25.000,00.
O perito indicado pela entidade expropriante, no seu relatório, fixa em € 232.559,44, o valor da indemnização correspondente ao solo expropriado, em €140.862,50 a indemnização pelas benfeitorias existentes na parcela e considera igualmente um custo de €10.000,00 para a realização de obras de consolidação das construções existentes numa das parcelas sobrantes.
No que concerne à indemnização a atribuir à arrendatária das parcelas expropriadas, entende que a indemnização deve ser fixada no montante global de €152.760,00, o qual abarca os prejuízos correspondentes à perda das benfeitorias, perdas na transferência das plantas, readaptação do aquecimento e da rega, perda da água de rega gratuita e desvalorização agrícola da parte sobrante a sul, respectivamente, nos montantes parcelares de € 118.760,00, € 5.000,00, €9.000,00, € 10.000,00 e € 10.000,00.
Foi determinado que os peritos prestassem esclarecimentos o que estes fizeram, complementando os respectivos relatórios na parte atinente à verificação dos pressupostos para a pretendida expropriação total do prédio das parcelas sobrantes.
Seguiu-se a inquirição das testemunhas.
Seguidamente foi proferida sentença que julgou:
I - parcialmente procedente o recurso interposto pelos expropriados proprietários e, em consequência, fixar em € 692.005,05, a indemnização total pela expropriação da parcela em causa nos autos, actualizada, a partir da data de declaração de utilidade pública, de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística relativamente ao local da situação da parcela de terreno expropriada;
II - parcialmente procedente o recurso interposto pela interessada arrendatária «B…, SA», fixando-se em € 299.594,64 o valor da indemnização respectiva, a actualizar, a partir da data de declaração de utilidade pública, de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística relativamente ao local da situação da parcela de terreno expropriada.
Mais determinou que a entidade expropriante procedesse ao depósito, no prazo de 15 dias, dos juros, calculados à taxa legal, contados sobre o montante de € 166.350,00 (cento e dezasseis mil, trezentos e cinquenta euros), desde o 91º dia útil subsequente à publicação da DUP – ou seja, desde o dia 21 de Dezembro de 2004 - até à data dos depósitos das indemnizações fixadas no acórdão arbitral, ou seja, 16 de Agosto de 2005.
III - totalmente improcedente, por não provado, o recurso da decisão arbitral interposto pela entidade expropriante.
Mais foi decidido não haver fundamento para o pedido de expropriação total.
Recorreu a expropriante.
Os expropriados/proprietários, apresentaram recurso subordinado.
O recurso apresentado pela arrendatária foi julgado deserto por falta de apresentação de alegações.
A arrendatária apresentou resposta às alegações de recurso da expropriante.
A expropriante EP - Estradas de Portugal concluiu do seguinte modo as suas alegações de recurso:
1. “Justa indemnização” não é, obviamente, “enriquecimento (sem causa)”, pelo que os critérios a aplicar para se atingir o “valor real” deverão ser usados com parcimónia e atenta a real situação, de forma a conseguir-se alcançar o valor do prejuízo para os expropriados – assim o impõe o artigo 23.º do Código das Expropriações.
2. A sentença recorrida começa por fazer considerandos certeiros sobre as expropriações, referindo que a “determinação do valor real da parcela a expropriar (…exige) requisitos técnicos ou conhecimentos profundos do mercado” (pág. 17), o que, sendo verdade, não “condiz” com a decisão alcançada, onde o Exmo. Senhor Juiz a quo passa por cima dos técnicos e peritos, alcançando a indemnização mais elevada de todas!!! em violação da “justa indemnização” exigida no n.º 2 do artigo 62.º da CRP.
3. É certo que a nossa Lei Fundamental não fornece um específico critério indemnizatório susceptível de ser directamente reportado ao conceito constitucional de "justa indemnização", mas não é menos verdade que a doutrina e a própria jurisprudência constitucional têm vindo ao longo do tempo a fornecer relevantes subsídios para a sua densificação.
4. No dizer de GOMES CANOTILHO e VITAL MOREIRA, a ideia de indemnização comporta, desta forma, duas dimensões importantes: a) uma ideia tendencial de contemporaneidade (...); b) justiça de indemnização quanto ao ressarcimento dos prejuízos suportados pelo expropriado, o que pressupõe a fixação do valor dos bens ou direitos expropriados que tenha em conta, por exemplo, a natureza dos solos (aptos para construção ou para outro fim), o rendimento, as culturas, os acessos, a localização, os encargos, etc., isto é, circunstâncias e as condições de facto."
5. ALVES CORREIA demonstra bem esta ideia (cfr. O Plano Urbanístico e o Princípio da Igualdade, cit., p.532 e ss.) ao considerar que o conceito constitucional de "justa indemnização" leva implicado três ideias: a proibição de uma indemnização meramente nominal, irrisória ou simbólica; o respeito pelo princípio da igualdade de encargos; e a consideração do interesse público da expropriação.
6. Desta forma, se o montante indemnizatório não pode ser meramente simbólico, também não pode ser exacerbado, sob pena de se colocar o expropriado numa posição de desigualdade face aos não expropriados, o que, desde logo, fere de inconstitucionalidade tal entendimento, por violação do princípio da justa indemnização ínsito no n.º 2 do artigo 62º da CRP...
7. Por outro lado, uma indemnização justa (na perspectiva do expropriado) será aquela que, repondo a observância do princípio da igualdade violado com a expropriação, compense plenamente o sacrifício especial suportado pelo expropriado, de tal modo que a perda patrimonial que lhe foi imposta seja equitativamente repartida entre todos os cidadãos, não podendo, porém, receber mais do que os sacrifícios que lhe foram impostos, sob pena de, uma vez mais, se violarem os princípios constitucionalmente consagrados.
8. No domínio da relação externa da expropriação, comparam-se os expropriados com os não expropriados, devendo a indemnização por expropriação ser fixada num montante tal que impeça um tratamento desigual entre os dois grupos, não podendo, pois, ser superior à reposição da situação económica dos expropriados ou ter em conta danos ou situações hipotéticas, o que vai ser especialmente relevante no presente caso na análise da indemnização atribuída quer aos proprietários quer ao arrendatário.
9. O terreno expropriado é um terreno de uma quinta de cariz manifestamente hortícola, com instalação de estufas e plantas ornamentais, explorado pelo arrendatário, pelo que a sua qualificação no PDM como “apto para construção” não tem aqui a especial relevância indemnizatória que a sentença lhe confere, sob pena de violação da norma constitucional em aplicação, nos termos acabados de referir.
10. Ou seja, atendendo às “circunstâncias e condições de facto” referidas por GOMES CANOTILHO e VITAL MOREIRA, a “justa indemnização” tem que repor a situação económica do expropriado, o que obriga a que se tenha em devida nota o aproveitamento que os expropriados estão (estavam) a tirar do terreno: e este, como melhor se alcança pelos factos dados como provados, está maioritariamente ocupado por estufas, na sua parte plana, e plantas ornamentais, na sua parte de patamares, havendo, ainda, umas insignificantes construções desocupadas e em mau estado de conservação (ver factos 5 e 11); é este o aproveitamento da parcela expropriada…
11. Para além do mais, a parcela expropriada estava maioritariamente arrendada, o que constitui um importantíssimo ónus, com relevância extrema no seu valor real (de mercado), tendo, no entanto tal facto sido olvidado pelo Exmo. Senhor Juiz a quo!!!
12. Ora, é público e notório que o valor real (admitido pela Jurisprudência constitucional como o valor da “justa indemnização” referida no n.º 2 do artigo 62.º da CRP) é o valor de mercado sem factores especulativos, o que tem determinado unanimemente indemnizações inferiores aos valores que se encontram no mercado negocial, de compra e venda: aqui, invariavelmente, entram factores especulativos e o lucro, que devem ser, obviamente, retirados da “justa indemnização” definida no n.º 2 do artigo 62.º da CRP.
13. E no percurso para se determinar aquele valor, as “circunstâncias e condições de facto” existentes à data da DUP assumem especial relevância, pois não pode atribuir-se uma indemnização aos proprietários como se não houvesse arrendamento a onerar a sua propriedade e não pode atribuir-se aos arrendatários uma indemnização que valorasse repetidamente os mesmos “danos”.
14. Seguindo o raciocínio da sentença recorrida e atendendo à indemnização perpetrada pelo Exmo. Senhor Juiz a quo, dir-se-ia que o melhor que aconteceu a todos os expropriados (proprietários e arrendatária), foi, de facto, a expropriação…
15. Basta atentar que a indemnização dos proprietários não teve em conta o ónus que constitui, no valor de mercado de um terreno, o contrato de arrendamento; e, note-se, o Exmo. Senhor Juiz a quo, quando analisa a situação da arrendatária (cfr. pág 30 da sentença) admite que o vínculo contratual existente onera a propriedade.
16. Porém, não retira daí qualquer consequência indemnizatória, o que desde logo, é causa de nulidade da sentença, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 668.º do CPC, por evidente oposição do fundamento com a decisão, para além de violar o princípio da justa indemnização ínsito na norma do artigo 62.º, n.º 2 da CRP.
17. Mas a sentença recorrida também aplica erradamente os critérios legais para se chegar à “justa indemnização”, pecando por excesso na determinação desta.
18. Recordando os ensinamentos de ALVES CORREIA, “A obrigação de indemnização por expropriação por utilidade pública não se confunde com o dever de indemnização correspondente à responsabilidade civil por factos ilícitos, pelo risco e pela violação dos deveres contratuais. Ao passo que esta abrange todas as perdas patrimoniais do lesado e cobre não só o prejuízo causado, mas também os benefícios que deixou de obter em consequência da lesão, tendo como objectivo colocá-lo na situação em que estaria se a intervenção não tivesse tido lugar, aquela engloba apenas a compensação pela parte patrimonial suportada e tem por finalidade a criação de uma nova situação patrimonial correspondente e de igual valor.”.
19. É com base neste enquadramento que se deve analisar a sentença recorrida, sendo forçoso concluir que as indemnizações estabelecidas pelo Exmo. Senhor Juiz a quo não repõem a situação económica dos expropriados à data da DUP, permitindo-lhes antes um enriquecimento (sem causa) injustificado e violador dos princípios da igualdade e da justa indemnização, estabelecidos nos artigos 13.º e 62.º, n.º 2 da CRP.
20. Desde logo, quanto aos Proprietários, a indemnização alcançada é exorbitante e nem sequer valora o ónus que sobre ela impende com o arrendamento!
21. Concorda-se com a sentença recorrida no que tange a qualificação do terreno como “apto para construção”, atento o PDM então vigente e a determinação da alínea c) do n.º 2 do artigo 25.º do CE, pelo que, dessa forma, é inegável que os critérios de aferição da “justa indemnização” são os definidos no artigo 26.º do CE.
22. Porém, a sua aplicação é manifestamente errada, violando-se o princípio da justa indemnização porque, desde logo, como se referiu, esquece que o terreno se encontra onerado com uma arrendamento comercial e rural, objecto também de indemnização.
23. O n.º 1 do artigo 26.º do CE enquadra os critérios estabelecidos nos restantes dispositivos, definindo que “o valor do solo apto para construção calcula-se por referência à construção que nele seria possível efectuar se não tivesse sido sujeito a expropriação”.
24. Ora, e desde já, percebe-se o erro da sentença na aplicação do artigo 26.º: atribui um valor aos proprietários tendo em conta uma construção que, atendendo às circunstâncias e condições de facto existentes, não seria possível efectuar; de facto, para construir, os proprietários teriam, eles próprios, de “expropriar” a arrendatária e, para isso, teriam obviamente de pagar uma “justa indemnização”, que a sentença recorrida pautou de 299.594,64 € (que peca por exagero, como demonstrado).
25. Por isso, admitindo os valores da sentença (aqui, ainda, por mero raciocínio), esta quantia teria de ser subtraída ao valor arbitrado para os proprietários (692.005,05 €): só por esta evidência se alcança o erro de raciocínio do Exmo. Senhor Juiz a quo! que viola, igualmente, o n.º 1 do artigo 23.º do CE, dado que esta indemnização dos proprietários sem a subtracção do valor do ónus arrendamento não corresponde ao valor real e corrente do terreno de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da DUP, tendo em consideração das circunstâncias e condições de facto existentes na data da sua publicação.
26. De facto, como já ficou referido, a “justa indemnização” (do artigo 62.º, n.º 2 da CRP e 23.º do CE) não pode, nunca, ser superior aos prejuízos verificados, devendo ter em conta as circunstâncias e condições de facto existentes, pelo que jamais poderá esquecer-se que, no caso sub judice, o terreno expropriado é um terreno de uma quinta de cariz manifestamente hortícola, maioritariamente arrendado para esses fins, o que tem relevância extrema no seu valor real (de mercado).
27. Assim, para repor a situação económica do expropriado, deveria o Exmo. Sr. Juiz a quo ter ponderado, no cálculo da justa indemnização a atribuir ao proprietário, o importantíssimo ónus que constitui o arrendamento (como admite na sentença na pág. 30).
28. No entanto, apesar de o admitir (cfr. pág 30 da sentença), tal facto foi olvidado pelo Exmo. Senhor Juiz a quo no cálculo indemnizatório!!! o que também enferma a sentença recorrida de nulidade da sentença, como já referido (cfr. alínea c) do n.º 1 do artigo 668.º do CPC), para além de violar o princípio da justa indemnização ínsito na norma do artigo 62.º, n.º 2 da CRP.
29. Concluindo, a indemnização dos proprietários estabelecida na sentença recorrida não teve em conta o ónus que constitui, no valor de mercado de um terreno, o contrato de arrendamento, violando claramente o sentido da “justa indemnização” ínsito no n.º 2 do artigo 62.º da CRP e o disposto nos n.ºs 1 dos artigos 23.º e 26.º do CE. Para além do mais, a sentença nesta parte é nula por oposição do fundamento com a decisão.
30. Também o valor da parcela expropriada arbitrado na sentença recorrida é notoriamente exagerado, desde logo pelo valor que alcança para o índice de construção.
31. Atento o aproveitamento que os expropriados estavam a tirar do terreno, que, conforme os factos dados como provados e a vistoria APRM, está maioritariamente ocupado por estufas, na sua parte plana, e plantas ornamentais, na sua parte de patamares, havendo, ainda, umas insignificantes construções desocupadas e em mau estado de conservação (ver factos 5 e 11), e tendo em devida consideração que a sentença recorrida, chamando à colação o entendimento dos “peritos indicados pelo Tribunal” (página 6 da sentença), admite que o terreno expropriado para se tornar “apto para construção” (como permitido pelo PDM) “teria de ser transformado em zona residencial”, forçoso é concluir que a esta condição de facto deveria ser determinante na aplicação dos critérios do artigo 26.º do CE (mas não foi, inquinando a sentença recorrida).
32. De facto, quanto ao índice de construção, atendendo à área de 5.212 m2 e ao que nela existia, há um claro exagero no arbitramento do índice de 0,88 m2/m2 tendo em conta que o terreno está situado na periferia (e não em qualquer zona nobre ou centro de cidade) e, independentemente da qualificação do PDM, é mais um terreno de quinta de cariz manifestamente hortícola que, como refere a sentença, “teria de ser transformado em zona residencial”, para além da desanexação da instalação das Estufas e Plantas ornamentais do arrendatário.
33. Por outro lado, a sentença recorrida toma em consideração as mais-valias introduzidas pelas obras realizadas em virtude da expropriação, em clara violação do n.º 2 do artigo 23.º do CE: as boas condições de acessibilidade em relação aos centros urbanos do Porto resultam da construção decorrente da expropriação, como actualmente é conhecido e notório face à discussão pública sobre as portagens nas SCUT, sendo que antes da DUP a zona era servida por um arruamento algo sinuoso, estreito, onde não se podiam cruzar dois veículos pesados em simultâneo...
34. Ora, o índice de construção avançado na sentença corresponde a 4 pisos de construção, numa área maioritariamente agrícola e com uma construção existente na zona envolvente do tipo moradia de r/c e andar, fábricas e armazéns devolutos, o que, obviamente, é um exagero…
35. Tendo em conta estas condições de facto, o índice de construção não pode ser superior a 0,5m2/m2, pelo que a sentença aplicou erradamente o artigo 26.º do CE.
36. Quanto ao valor do solo apto para construção, aceitando-se o preço por metro quadrado de área útil para o concelho de Matosinhos adiantado na sentença (652,19 €), não pode admitir-se, porém, o factor aplicado na conversão da área bruta em área útil, pois tendo em conta, à data da DUP, as condições de facto acabadas de referir, é manifestamente evidente que, como o próprio Juiz a quo refere, o terreno “teria de ser transformado em zona residencial”, pelo que o factor de conversão deveria ser de 15% (e não os 10% decididos), correspondendo a um aproveitamento de 85%.
37. Desta forma, o valor do custo da construção seria 554,36 €/m2 (em vez dos 585 € determinados na sentença): 652,19 € x 15%, admitindo-se o custo de construção para anexos de 300 €/m2 aplicado na sentença recorrida.
38. Também não pode admitir-se o aproveitamento normal julgado na sentença recorrida, em aplicação do disposto no n.º 6 do artigo 26.º do CE.
39. Na verdade, atendendo à localização (periferia de Matosinhos e não do Porto), a qualidade ambiental e os equipamentos existentes na zona, bem como as demais condições de facto atrás identificadas, o previsto no n.º 6 do artigo 26.º do CE impõe a aplicação de um factor médio, pois, como se admite na sentença, o valor do solo apto para construção terá, in casu, que ter em devida conta que o terreno “teria de ser transformado em zona residencial” para nele se poder construir…
40. Num máximo de 15%, aplicar um factor de 12% a um terreno como o dos autos é manifestamente exagerado, pelo que, embora se paute como adequado um factor de 7,5% (inexistiam acessibilidades razoáveis à data da DUP, sendo manifesto que as condições referidas na sentença resultam da construção da SCUT, o que não pode ser tido em conta), admite-se um factor máximo de 10%, ao qual acresce a percentagem global de 9%, aplicada na sentença, em, função do vertido no n.º 7 do artigo 26.º do CE.
41. Acresce que, o factor correctivo do artigo 26.º, n.º 10 encontra-se na sentença totalmente desproporcional face às circunstâncias do caso concreto e à necessidade, admitida pelo Juiz a quo, de transformar o terreno, o que, obviamente, se reflecte na inexistência do risco e do esforço inerente à actividade construtiva, que, in casu, seria muito significativo.
42. Ora, não se entende que, admitindo e afirmando isto mesmo, a sentença venha a aplicar um factor correctivo de 10% e não o máximo previsto no normativo legal, que é bem mais razoável e justo: deverá, pois, ser corrigida a sentença neste particular, aplicando-se o facto correctivo máximo de 15%.
43. Admite-se, porém, como adequado o factor depreciativo de 10% correspondente a licenças e taxas.
44. Assim, deveria ser aplicado um factor total de “depreciação” de 25% (e não 20%, como decorre da sentença).
45. Face a todo o exposto, estamos em condições de, atendendo às condições e circunstâncias de facto existentes à data da DUP, calcular o valor por m2 e, em consonância, o valor da parcela expropriada.
46. Seguindo os cálculos da sentença recorrida (sem negrito estão os valores da sentença admitidos como correctos pela entidade expropriante), temos um valor por m2 de 58,36 € / m2: (0,5 m2/ m2 x 554,36 €/ m2) + (0,10 m2/ m2 x 300€/m2) x 19% = 58,36 € / m2
47. Aplicando, agora, a percentagem referente às depreciações acima consideradas: 58,36 € / m2 – (15% +10%) = 43,77 € / m2
48. Assim, o valor da parcela resulta da aplicação do valor por m2 assim calculado: 5.212 m2 x 43,77 € / m2 = 228.129,24 €.
49. Concluindo, atendendo às circunstâncias e condições de facto existentes à data da publicação da DUP, o valor da parcela expropriada não é o arbitrado na sentença recorrida, mas sim 228.129,24 € (duzentos e vinte e oito mil, cento e vinte e nove euros e vinte e quatro cêntimos).
50. A este valor acresce o da depreciação da parte sobrante; porém, a atribuição de desvalorização às parcelas sobrantes, nomeadamente a sobrante nascente e sul, perpetrada pela sentença recorrida é notoriamente exagerada uma vez mais face às circunstâncias de facto existentes e às características do local à data da DUP, quando comparadas com as verificadas após a construção da SCUT (que determinou a expropriação).
51. De facto, a desvalorização considerada pela diminuição da área do logradouro e a perda da qualidade ambiental são largamente compensadas pela criação de novas acessibilidades locais, nomeadamente arruamentos novos, o que permite aos expropriados, entre outros factores, uma melhor mobilidade, dentro da própria rede viária local, bem como a ligação à rede de Auto Estradas existente.
52. Ficou pois, em linhas gerais, tanto as referidas parcelas sobrantes como a própria zona envolvente, mais valorizada com maior exposição e visibilidade para quem por lá circula, coisa que antes da expropriação não se verificava, sendo que a própria área sobrante a sul, que era antes da expropriação um terreno interior, encontra-se agora confrontando com um arruamento público, dotado de praticamente todas as infra-estruturas, tornando-se, assim, um artigo autónomo e dotado de potencialidades construtivas.
53. Aliás, só por este facto, tal terreno adquire, agora, potencialidades de destaque, nos termos do artigo 6.º n.º 4 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, que obriga a que as parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos.
54. Assim sendo, a indemnização atribuída ao proprietário pela suposta desvalorização é irreal e não consubstancia a “justa indemnização”, por se mostrar exagerada e desfasada da realidade, pelo que não deve ser considerada qualquer depreciação (porque não existem elementos nos autos, não será o inverso aqui equacionado, embora fosse justo: há uma valorização das parcelas sobrantes, que adquirem potencialidades construtivas…).
55. Por outro lado, o cálculo de uma indemnização por supostas obras de consolidação das construções existentes na parcela sobrante é uma duplicação indemnizatória: a sentença a quo atribui uma indemnização pelo valor da parcela atendendo à sua capacidade construtiva em toda a sua área, pelo que não pode valorar simultaneamente construção nova e depois valorar obras para consolidar “construção antiga”.
56. Ao fazê-lo, viola claramente a “Justa indemnização”, colocando o proprietário numa situação mais favorável.
57. Concluindo, não há qualquer depreciação das partes sobrantes, muito menos a calculada na sentença, não sendo devida qualquer indemnização por obras de consolidação das construções existentes.
58. Também quanto à avaliação das benfeitorias, as lacunas de fundamentação são várias e, claro, há avaliações de benfeitorias que entraram na determinação dos valores/m2 do solo agrícola, como sejam o caso dos muros, tanques, ramadas de videiras, fruteiras e minas, etc.
59. Ou seja, há dupla valorização em benfeitorias dos proprietários o que não é admissível: tal como referido atrás, não se pode atribuir uma indemnização tendo em conta a construção em toda a área da parcela expropriada e, ao mesmo tempo, atribuir-se uma indemnização porque o aproveitamento construtivo do solo implicaria a sua destruição: se implica a sua destruição, então o seu aproveitamento implica menor construção. Agora as duas coisas é que não…
60. Por outro lado, também não foi tido em conta que o terreno, ao se encontrar arrendado, não gerava rendimentos disponíveis para os proprietários, pelo que as benfeitorias agrícolas não podiam relevar no cálculo da indemnização dos proprietários
61. Relativamente às benfeitorias construídas, como sejam os anexos em pedra com cobertura em placa de cimento, 2 edifícios em pedra com cobertura de telha e fibrocimento, e uma casa de habitação, é evidente que o valor preconizado no relatório de arbitragem e o valor que o perito da entidade expropriante subscreveu são bem mais consentâneos com a realidade e o mercado.
62. É que a sentença a quo não releva o facto de tais construções se encontrarem em ruína ou em muito mau estado de conservação (como refere o Laudo Arbitral), pelo que o valor atribuído, face ao critério de avaliação preconizado, é bastante generoso.
63. Acresce que uma possível construção a edificar na parcela (valorada na indemnização calculada sobre o solo apto para construção), naturalmente obrigaria à demolição das construções existentes, pelo que não pode haver esta dupla indemnização...
64. Aliás, a doutrina vem aceitando que, regra geral, estas benfeitorias não serão consideradas na valorização do solo (ver, por todos, PEDRO ELIAS DA COSTA, ob cit., pág. 325); quando muito seriam factor de desvalorização, pois o aproveitamento construtivo da parcela implicaria a sua destruição/demolição (como bem decidiu a Relação de Coimbra, no Ac. de 9-2-1999, Col. Jur. ano XXIV, tomo I, pág. 33).
65. Concluindo, o valor das benfeitorias é exagerado porque duplica indemnizações e não tem em conta as circunstâncias de facto existentes, como o estado de conservação das benfeitorias, tipo de construção, etc., devendo ser corrigido de acordo com critérios de equidade, que determinarão uma indemnização não superior a 130.000,00 euros.
66. Nestes termos, a justa indemnização devida aos proprietários, à data da DUP, seria de 228.129,24 € +130.000,00 = 358.129,24 € (trezentos e cinquenta e oito mil, cento e vinte e nove euros e vinte e quatro cêntimos).
67. Contudo, convém lembrar que a sentença recorrida considera que a existência de um vínculo contratual de arrendamento onera o terreno, pelo que deverá considerar-se, ao invés do Exmo. Senhor Juiz a quo, que esse ónus deverá ser quantificado e, naturalmente, subtraído ao valor a atribuir aos proprietários.
68. É que estes, para construir, teriam de findar o arrendamento e, portanto, pagar uma indemnização aos arrendatários… Não comungando deste raciocínio, a sentença recorrida atribui uma indemnização aos proprietários que os colocam numa situação mais favorável…
69. Quanto à arrendatária, a indemnização estabelecida na sentença recorrida carece de fundamento legal, sendo manifestamente exacerbada, desde logo porque no tocante aos lucros cessantes não teve em conta a situação concreta da empresa arrendatária que vinha perdendo receitas ao longo de vários anos (e que seguramente se agravaram com a crise que assola o país há alguns anos, que não conhece crescimento há quase duas décadas), e não ponderou, como devia, face à redução da área comercial, a diminuição que tal acarreta nos custos de produção (inclusive, custos com os trabalhadores).
70. Mas antes disso, não teve em conta a mais-valia gerada com as obras, pois a arrendatária "B…", que ocupa uma área significativa do prédio objecto da expropriação parcial, viu o seu complexo de estufas ficar agora bem mais visível para o público em geral, beneficiando também de mais de melhores acessibilidades, o que constitui uma mais-valia imensa na exploração comercial em causa.
71. Ora, esta mais valia não foi considerada no cálculo da indemnização e deveria ter sido, pois só assim se alcançará a justa indemnização, pelo que deve ser calculada de acordo com critérios de equidade e subtraída à indemnização a arbitrar à arrendatária.
72. Mais, a indemnização atribuída pela redução da área comercial (de 17.000,00 euros) é exagerada e não alcança a justa indemnização pretendida no n.º 2 do artigo 62.º da CRP e 23.º do CE.
73. Desde logo porque não toma em devida conta a correspondente diminuição dos custos de produção e de trabalho: se se reduz a área comercial, reduzem-se, evidentemente, os respectivos gastos e custos (in casu, de energia, água, pessoal, etc.)…
74. Por outro lado, os B…, apesar de verem reduzida uma parte de área que dispunham para comércio de plantas, dispõem ainda de uma área significativa, como melhor se alcança dos factos provados, para refazer e reorganizar o seu espaço interior, rentabilizando ao máximo a área disponível.
75. Há uma efectiva redução de área (4.498m2), mas que podia naturalmente ser compensada com um reajuste do espaço. Aliás convém referir que estas instalações apenas se destinam a comércio grossista, em geral, recebendo a maior parte das plantas dos … da empresa mãe) que se localizam em …, ….
76. Por fim, note-se que pela referida redução de área, o arrendatário foi ressarcido, designadamente pelas instalações demolidas, perca de plantas na fase de mudança e transporte, demais benfeitorias, bem como pela paralisação temporária que porventura foi necessária, aquando da intervenção dos trabalhos rodoviários na zona.
77. De acordo com o exposto, é duvidosa a exigência de indemnização pela redução da área comercial, até porque os viveiros mantiveram-se em pleno funcionamento, garantindo os mesmos cómodos e acessos (que até foram melhorados com a obra resultante da expropriação…).
78. Não obstante, considera-se dever haver lugar a uma indemnização por implicar alguns custos de transferência e reajuste, o que, porém, não pode ultrapassar os 19.000 euros, os quais têm em devida nota as eventuais e normais perdas de transferência das plantas (cuja indemnização foi erradamente autonomizada na sentença, implicando uma duplicação da indemnização), e a readaptação das instalações (cuja indemnização foi erradamente autonomizada na sentença, implicando uma duplicação da indemnização).
79. Na verdade, quanto à transferência das plantas existentes em viveiro, convém referir que estas, no seu ciclo normal de vida, já são naturalmente transplantadas, após o seu desenvolvimento, para um local definitivo e, no caso de venda, transportadas pelo ou para os clientes: esta é, digamos, a “vida” normal das plantas de um viveiro.
80. Sendo assim, o que a expropriação veio alterar neste circuito normal foi a necessidade de transplantar para outro local uma quantidade maior do que seria normal, o que se traduz num risco de perda que não pode ser superior a 20%, pelo que também aqui andou melhor o Perito da Expropriante.
81. Por outro lado, a readaptação das instalações implica, igualmente, outros custos, atendendo às condições de facto existentes, designadamente a estufa ser dotada de aquecimento, iluminação e rega; assim, para repor o aquecimento central e o sistema de rega, considera-se mais adequado aos preços de mercado os valores da Arbitragem e do Perito da Expropriante, pelo que este custo não poderia ser superior aos 9.000 euros aí referidos.
82. Por conseguinte, o valor da redução da área comercial (que implica os custos de transferência de plantas e de readaptação das instalações) não pode globalmente ser superior a 19.000 euros, sob pena de cairmos numa ilegal “injusta” indemnização.
83. Não está, pois, provado que a redução de área provocou uma quebra na produção ou diminuição de lucros, pelo que, de acordo com critérios de equidade, a indemnização não poderá ser superior a 19.000 euros atenta a perda normal que implica a transferência urgente e em grande número das plantas existentes na parcela expropriada e a necessidade de readaptação das instalações, com recuperação dos sistemas de aquecimento e rega.
84. O Exmo. Senhor Juiz a quo, na determinação da “justa indemnização” pelos lucros cessantes não teve em conta a situação concreta da empresa arrendatária que vinha perdendo receitas ao longo de vários anos (e que seguramente se agravaram com a crise que assola o país há alguns anos, que não conhece crescimento há quase duas décadas)…
85. Na verdade, e tal como resultou da Audiência de Julgamento, onde a arrendatária apresentou um quadro, da sua autoria, com os resultados dos exercícios dos anos de 2002 a 2008, é impossível determinar o impacto da expropriação no volume de negócios verificados, o que facilmente se demonstra quando comparamos os resultados obtidos em 2002 e 2003, com um quebra de quase 278 mil euros para 78 mil euros, sem que nenhuma expropriação tivesse interferido, e quando comparamos os resultados dos anos de 2004 e 2005, com um acréscimo de cerca de 43 mil euros para 77 mil euros, sendo que a expropriação foi declarada em 2004…
86. Da mesma forma, sendo certo que desde o ano de 2002 maioritariamente a arrendatária vem perdendo volume de negócios (em termos de resultados), não deixa de notar-se que após a publicação da DUP conheceu uma melhoria de resultados no ano após (2005) e no ano de 2007…
87. Em suma, os resultados líquidos apresentados pela arrendatária, ao longo de vários anos, demonstram que os B…, já vinham a perder receitas, sem que tal motivo possa ser imputado à expropriação.
88. E a esta diminuição generalizada que desde 2002 a arrendatária conhecia, deve acrescer também a crise nacional e internacional que, pelo menos a partir de 2008, seguramente implicaria uma diminuição abrupta dos negócios e da facturação. É que, seguindo a sentença, se se perspectivam lucros nos 5 anos seguintes à expropriação (de 2004), então estes factores têm forçosamente de pesar…
89. Sendo assim, não pode concordar-se com o cálculo da indemnização realizado na sentença recorrida, que não tem em devida nota estes factores de enorme relevância, pelo que, em termos de lucro, a expropriação sub judice foi, de facto, a melhor “solução para a crise” que a arrendatária poderia pedir…
90. Por outro lado, ao aplicar uma média dos lucros anteriores à DUP, o Exmo. Senhor Juiz a quo olvidou o que tinha relevado na alínea anterior da sentença: a redução da área comercial; de facto, se considera tal redução para efeitos indemnizatórios, não pode aplicar lucros que não têm em conta essa redução…
91. Há, pois, uma evidente contradição, que inquina a sentença e duplica a indemnização, em violação, do princípio da “justa indemnização”.
92. Por fim, deve admitir-se que não pode atribuir-se uma indemnização pela perda de lucros cessantes, porquanto não ficou provado que exista uma diminuição dos referidos lucros por força da expropriação.
93. Concluindo, não há lugar a indemnização pelos lucros cessantes, pois a eventual diminuição dos lucros já foi tida em conta na redução da área comercial e não ficou provado que exista uma diminuição dos referidos lucros por força da expropriação.
94. Mas mesmo que assim não fosse, a indemnização estabelecida na sentença recorrida nesta matéria aplica erradamente os critérios legais, permitindo que o arrendatário fique numa situação mais favorável à que tinha, pois não absorve a diminuição dos custos de produção ocorrida com aquela redução e não pondera a diminuição generalizada que desde 2002 a arrendatária conhecia nos seus resultados, e muito menos o impacto da crise nacional e internacional que, pelo menos a partir de 2008, seguramente implicaria uma diminuição abrupta dos negócios e da facturação, atendendo a que o Juiz a quo perspectivou um quadro temporal de 5 anos após a DUP.
95. Também o valor atribuído às benfeitorias (depósito de água, relva, pavimentação em granito, parte das estufas e escritório) é exorbitante (cerca de 150 mil euros!!!), embora se entenda a confusão gerada sobre esta matéria, pois basta atentar na comparação do valor constante do Laudo Arbitral (ponto 6.3), de 30.095 euros, com o valor do Laudo de Peritagem (ponto 5), de 160.560 euros.
96. A sentença a quo decidiu considerar os critérios dos peritos nomeados pelo Tribunal, não fundamentando porém tal concordância, o que era de todo aconselhável face à enorme discrepância dos números apresentados pelos Árbitros e pelos Peritos.
97. Se não se queria imiscuir em critérios técnicos, melhor se defenderia o Exmo. Sr. Juiz a quo e aplicaria a lei de forma mais justa e equitativa se tivesse seguido o critério assumido pelo Perito da expropriante, arbitrando um valor de 118.000, 00 € (cento e dezoito mil euros).
98. A perda de água de rega gratuita, proveniente de uma mina que brotava com um caudal que permitia à arrendatária ser auto-suficiente e, portanto, dispensar o consumo de água de rede pública, não pode ser valorada da forma que o foi na sentença recorrida.
99. De facto, bastaria a construção de um furo artesiano (como se admite na página 34 da sentença recorrida) para, por certo, resolver o problema, com mais segurança e até água de melhor qualidade, pelo que os respectivos custos (sem grandes aritméticas, como acaba por recorrer a sentença) deveriam ser os referidos pelo Perito da Expropriante por serem os mais adequados e consentâneos com a realidade: 10.000 euros (e nunca os 48.738,86 € atribuídos pelos Srs. Peritos e a que o Tribunal aderiu).
100. Quanto à desvalorização da exploração na parte sobrante, admitindo-se alguma desvalorização decorrente da divisão do prédio imposta pela expropriação, o que determina, designadamente, a necessidade de transporte acrescido e alguma incomodidade para a clientela, teremos contudo de concluir que a sentença recorrida peca, uma vez mais, pelo exagero na sua ponderação em termos de “justa indemnização”, pois não considera as mais-valias introduzidas em termos de acessibilidades e visibilidade (notoriedade) da empresa arrendatária, que passou a ser “vista” pelo público em geral que diariamente passa na SCUT em causa.
101. Assim, no equilíbrio das duas equações, chega-se ao resultado justo avançado pelo Perito da Expropriante: 10.000 euros para cobrir o acréscimo de custos com manutenção e transporte.
102. Nestes termos, a justa indemnização devida à arrendatária, à data da DUP, seria de 157.000,00 € (cento e cinquenta mil euros).
103. Este valor, como referido supra, deverá ser subtraído ao valor alcançado para a indemnização dos proprietários, pois seria o valor a pagar pelos senhorios para pôr fim ao arrendamento e poderem dar um aproveitamento urbanístico normal ao terreno.
104. Assim, aos 358.129,24 €, que se considera ser a indemnização dos proprietários, deverão ser subtraídos os valores da indemnização a pagar à arrendatária (157.000,00 €), o que determina uma Justa Indemnização aos proprietários de 201.129,24 € (duzentos e um mil, cento e vinte e nove euros e vinte e quatro cêntimos).
105. Corrigindo desta forma a sentença recorrida, farão Vs. Exas. inteira Justiça, repondo a constitucionalidade e legalidade da situação indemnizatória aqui em crise.
Requer, afinal que o recurso seja julgado procedente, por provado, corrigindo-se a sentença recorrida nos termos peticionados.
São as seguintes as conclusões do recurso subordinado dos expropriados/proprietários C…, D…, E… e F…:
1- Cremos que in casu, o Julgador como que se demitiu do mais importante além de fazer uma apreciação crítica da prova e de todos os elementos constantes dos autos, conjugados com factos notórios e as regras da experiência, fazer também uma análise crítica dos laudos periciais, nomeadamente para verificação se os mesmos respeitam, ou não, os normativos legais aplicáveis.
2- Como é pacífico, os relatórios periciais ajudam, mas não libertam o tribunal de cumprir os desideratos da lei constitucional, que impõe que aos expropriados seja atribuída a Justa Indemnização, devendo sempre aferir da conformidade dos mesmos com os critérios legais e as normas jurídicas aplicáveis.
3- Ora, o Julgador limitou-se a, sempre que havia divergências entre os laudos, na dúvida, subscrever e acompanhar o laudo dos Peritos do tribunal, sem sequer procurar verificar qual dos laudos melhor cumpriria os critérios legais e normas aplicáveis.
4- Quanto ao valor do custo de construção, decidiu o Mmo Juiz «a quo» que teria por base o valor referência definido na Portaria 1243/2003 – para a Zona I – com a correcção de 10% resultante da conversão do mesmo de área útil para área bruta, no que os Peritos do Tribunal estão de acordo com o perito dos expropriados.
5- Acontece porém que o Tribunal não cuidou de verificar que tinha havido erro aritmético no cálculo do custo de construção no laudo maioritário que, ao invés de ter considerado € 586,97 (correspondente aos 652,19€ da portaria deduzidos de 10%), como fez o perito dos expropriados, considerou € 585,00 por m2, correcção que, por isso, atenta a adesão à percentagem de correcção de 10%, pela sentença, se impõe fazer.
6- Sem prescindir, e para além do mais, é evidente que o valor de €585,00€ usado não se encontra fundamentado, o que inquina de nulidade a decisão, por falta de fundamentação.
7- Quanto ao índice de construção a usar no cálculo analítico do valor do terreno apto para construção, deve ter-se em consideração as características da parcela, designadamente a sua área e configuração geométrica, especificidades da zona envolvente, bem como as dos edifícios aí situados e o tipo de construção já existente nas imediações, o que a sentença não atentou.
8- No seu relatório, os peritos do tribunal apenas tiveram em consideração a configuração, mais nada, ignorando a área (que é grande, o que é favorável a um bom aproveitamento) e ignorando o mais importante, que é a envolvente e suas características, as quais, tal como consta da resposta ao quesito 10º dos expropriados, no seu laudo, são de edifícios de rés-do-chão mais quatro andares.
9- Ora, se o tribunal tem de atender às características da envolvente, pois estas demonstram a construção possível e se, na zona, as construções envolventes mais recentes têm cérceas de rés-do-chão + 4, então é por demais evidente que o índice de construção 1m/1m2 é o adequado, tanto mais quanto o normal é tentar tirar-se o maior rendimento possível do prédio, pelo que deverá ser a essa potencialidade a que o tribunal deve atender para efeitos de cálculo da indemnização, em respeito ao disposto no artigo 23º nº1 do CE, sob pena de se não lograr apurar o valor justo da indemnização.
10- Resulta do exposto evidente que o índice de construção adequado, atendendo ao conjunto dos elementos de facto existentes à data e ao quadro regulamentar aplicável é, não o adoptado na sentença, mas o adoptado no relatório do perito dos expropriados, de 1m2/1m2.
11- Aliás, tanto este índice de construção é o correcto e adequado que foi o índice construtivo usado pelos peritos do Tribunal, mais adiante, no mesmo relatório maioritário, para o cálculo do valor do terreno da parcela sobrante nascente antes da DUP!
12- A sentença recorrida violou o disposto no artigo 23º nº 1 do CE.
13- Atento ter-se demitido de fazer uma análise crítica do relatório, por não ter verificado da sua adequação aos critérios legais e por não ter, sequer, verificado ser o relatório omisso quanto a características e condições de facto que a sentença dizia serem relevantes, padece a decisão recorrida de manifesto vício de falta de fundamentação, o que a inquina de nulidade, nos termos do disposto na alínea b) do artigo 668º do CPC.
14- Quanto à adesão, pela sentença, aos factores de correcção usados pelos sr.s peritos subscritores do laudo maioritário, ela não encontra o mínimo apoio na lei, na medida em que os peritos não referem nenhuma necessidade fora do normal e que agrave substancialmente o custo de construção. De facto, não se apoia no disposto no nº 8 do artigo 26º do C. Expropriações – a que a sentença nem faz referência – pois é requisito da aplicação desta norma, o agravamento ou a diminuição substancial dos custos de construção.
15- Nesse aspecto, é lapidar a jurisprudência, de que se cita, a título de exemplo, o Ac RP de 19/04/2005 in site da dgsi, P. 0521678: «Só a existência de circunstâncias excepcionais que interfiram com os custos de construção (…) é que justificam o funcionamento deste factor correctivo».
16- Acresce que a desvalorização acolhida na sentença, sem fundamento específico, também não tem apoio no nº 9 do mesmo artigo 26º do CE, que se refere às infra-estruturas, pois em lado algum do relatório maioritário, em qualquer dos outros relatórios, os Peritos referem qualquer dificuldade ou complicação ligada às infra-estruturas.
17- Ora, também o citado nº 9 é muito claro ao referir que só ocorre a desvalorização quando existir uma «sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes» no aproveitamento urbanístico que serviu de base à avaliação, o que não ocorre, pois não se demonstrou a verificação de qualquer sobrecarga, e muito menos, como diz a lei, de uma sobrecarga incomportável.
18- Não tem assim, qualquer apoio, legal ou factual, a desvalorização de 10% do m2 do terreno adoptada pela sentença, de forma, de resto, não fundamentada na lei, pelo que viola a sentença recorrida o disposto nos nºs 8 e 9 do artigo 26º do CE.
19- Mais padece de nulidade, nos termos do disposto no nº 1 al b) do artigo 668º do CPC, por ser manifesta a sua falta de fundamentação de direito.
20- Aditamento à matéria de facto: resultou apurado do conjunto da prova produzida, ou seja, das fotos e plantas de pág. 11, 12 do relatório pericial de Março de 2007 e dos esclarecimentos de fls. 921 e 922, do relatório pericial de Março de 2007, páginas 3, 4 e 10, dos esclarecimentos de fls. 921 e 922 e dos de fls. 1003, bem como dos orçamentos juntos com as alegações, a fls., documentos de que o expropriante foi notificado, e que não impugnou, que:
- A parcela em causa tem configuração triangular.
- As casas aí existentes sofreram demolições parciais, quer a sul, quer a poente, ficando uma totalmente esventrada, com paredes destruídas;
- as suas fundações ficaram muito fragilizadas;
- Ficaram a cota superior do solo e em estado inabitável.
- A parcela sobrante sita a nascente, onde se situam estas casas, ficou transformada numa «ilha no meio de arruamentos» (sic relatório maioritário – pag10).
- A parcela sobrante nascente perdeu a qualidade ambiental.
- Torna-se necessária a construção de um muro de suporte, que contorne o edifício numa extensão aproximada de 25m de comprimento por 2 de altura e 0,30 de espessura;
- tornam-se necessárias as seguintes obras de consolidação e isolamento:
- construir paredes duplas em alvernaria de tijolo nos limites da demolição;
-cerezitar, rebocar e pintar essas paredes;
- reparar o telhado, recolhendo as águas das chuvas em caleiras e tubos de queda;
- construir escada em betão armado, para vencer o desnível até à moradia;
- reparação do reboco das fachadas e pintura geral dos edifícios.
- estas obras orçam, em função da mão de obra e material a aplicar, quantia nunca inferior a 25.500,00€ mais Iva em vigor.
21- Como resulta da matéria provada, cujo aditamento se impõe, a configuração, área e localização da parcela – «uma ilha no meio de arruamentos» (sic pag. 4 do relatório maioritário) – não permite qualquer aproveitamento construtivo, nem faz sentido que ninguém lá possa viver, pois a cota do pavimento da casa existente, em ruínas, é muito superior à cota desses arruamentos, o que também evidencia que não faz qualquer sentido a reparação do existente, parcialmente demolido pela expropriante, por não ter objectivamente, qualquer valor económico (aquilo é tão fraco…).
22- Há um erro na apreciação da prova, sendo um absurdo concluir, como concluiu a sentença, que aquela parcela mantém potencialidade de utilização habitacional.
23- Resulta evidente dessa matéria, e das regras da experiência comum que as casas de habitação existentes na parcela sobrante não mantém os mesmos cómodos, nem pouco mais ou menos, não sendo habitáveis, e, bem assim, não têm valor económico para os expropriados.
24- Donde era forçoso concluir que estão verificados os pressupostos de ambas as alíneas do nº 2 do artigo 3º do CE, tendo a sentença recorrida violado este preceito.
25- Revogando o decidido, deverá ser arbitrada indemnização correspondente à perda total da respectiva área, de 483m2, nos moldes constantes da pag. 11 do relatório maioritário, com a correcção de fls. 801, com base no valor do solo de 104,62€/m2.
26- Quanto à parcela nascente, sem prescindir, e na hipótese de apenas se entender ser devida uma indemnização pela desvalorização, também não é aceitável a indemnização fixada na sentença recorrida quando, tal como afirma a sentença, é tão evidente a desvalorização desta parcela sobrante (com a área exígua de 483m2, localizada entre a via que motivou a expropriação e a Rua …, com duas construções que ficaram em muito mau estado de conservação, a necessitarem de «obras para assegurar a consolidação e o acesso» às mesmas e sem parte do respectivo logradouro).
27- Entendem os expropriados que se é assim tão evidente a sua depreciação, pelo menos por perda de qualidade ambiental, então essa diminuição de valor há-de corresponder a uma significativa percentagem em relação ao valor que tinha antes, ou seja, passou a valer menos 25% a 30% do que valia anteriormente.
28- É óbvio, constituindo mesmo facto notório, que um prédio que tinha boas condições de lazer, um bom logradouro e estava bem integrado urbanisticamente, e que passou a ser «uma ilha no meio de arruamentos», como descreve, em imagem muito elucidativa o relatório maioritário, ficou depreciado de forma evidente, o que se terá que traduzir numa percentagem importante, ou seja, nunca inferior a 25% ou 30%, o que (partindo do valor do m2 do terreno que a sentença considera, de 104,62€) daria uma indemnização entre 12.632,87€ e 15.159,44€.
29- A sentença, apesar de não ter dado como provadas as obras necessárias, fixou o custo da sua realização num valor manifestamente insuficiente, sem cuidar de verificar estarem juntos aos autos orçamentos que não foram impugnados, em valor nunca inferior a 25.500,00€ + iva em vigor para as obras que se encontram discriminadas a fls. 1003 pelos peritos do tribunal.
30- Mal andou o tribunal «a quo» por aderir, mais uma vez, cegamente, ao dito relatório, sem o analisar criticamente e sem fundamentar os motivos pelo qual entendeu adequados os 10.000€ e muito menos, a sua observância dos critérios legais.
31- Impõe-se que a indemnização seja suficiente e assegure essa reposição, sob pena então, não se indemnizar os expropriados de todos os prejuízos para eles decorrentes da expropriação, pelo que a sentença viola o disposto no artigo 23º nº 1 do CE e artigo 62º nº 2 da CRP.
32- A decisão padece de claro vício de falta de fundamentação, o que a inquina de nulidade, nos termos do disposto na alínea b) do artigo 668º do CPC.
33- O tribunal «a quo», pese embora ser do entendimento de que as áreas sobrantes estavam sujeitas às servidões non aedificandi (conforme previsto no artigo 4º alínea b) DL nº 189/2002 de 28 de Agosto, que aprovou as bases da concessão ao consórcio G…, SA.), não fixou a correspectiva indemnização.
34- O Mmo Julgador aderiu, mais uma vez, ao relatório dos peritos do tribunal, que concluíram manterem as partes sobrantes a sua capacidade edificativa, mas não verificou que eles assim concluíram apenas porque partiram do pressuposto de que, no caso, não existiriam servidões non aedificandi, como esclarecem a fls. 666, ou seja, partiram de um pressuposto errado, o que inquinou a sua decisão, pelo que a decisão padece de nulidade por contradição com os seus fundamentos, o que se invoca, nos termos do disposto no artigo 668º nº 1 alínea c) do CPC.
35- Apenas um dos peritos (o dos expropriados) não foi induzido em erro e procurou na lei a certeza da sujeição das parcelas sobrantes à servidão, tendo tido o cuidado de calcular, em relação a cada uma das parcelas sobrantes qual a área abrangida pela servidão, e concluído que a sobrante nascente ficava toda ela em área de servidão, a sobrante sul, com a área de 3.370m2 tinha a área de 1.200m2 em servidão non aedificandi e a sobrante norte, com a área de 9.315m2, ficava com 2.000m2 dentro da área de servidão, no total de 3.200m2 sem capacidade edificativa, por via da DUP em causa, no que o tribunal não atentou.
36- Impõe-se a fixação de indemnização pela perda da capacidade construtiva dessa área, a qual deverá, e poderá, ser apurada segundo o cálculo constante do relatório do perito dos expropriados que a fixou em 143.360,00€, e que é merecedor de tanta confiança como qualquer outro, sendo certo que nesta parte é o único que pode merecer o acolhimento do tribunal, na medida em que observa, efectivamente, os preceitos aplicáveis, e faz a correcta aplicação dos mesmos, em sede de avaliação.
37- Não atribuindo a indemnização pela servidão non aedificandi, o tribunal violou, uma vez mais, o disposto no artigo 23º do CE.
Foram apresentadas contra-alegações por ambos os expropriados: proprietários e arrendatária
Contra-alegaram os expropriados/proprietários, sem conclusões, pugnando pela manutenção do decidido, falecendo os argumentos do expropriante.
São as seguintes as conclusões das contra-alegações da expropriada/arrendatária B…, S.A.:
1. Salvo o devido respeito, a douta Sentença recorrida fez correcta interpretação dos factos e adequada aplicação do direito.
2. A Sentença proferida pelo Tribunal “a quo” teve por base e fundamentação a apreciação de todos os factos, elementos, documentos, quesitos, relatórios periciais e respectivas respostas aos pedidos de esclarecimentos suscitados pelas partes.
3. Nos termos do disposto no artigo 30.º do CE/99, a arrendatária B…, S.A, na qualidade de arrendatária há cerca de 30 anos, tem direito à indemnização devida como encargo autónomo.
4. No cálculo da indemnização respeitante ao arrendamento para comércio, deve a indemnização atender e considerar as despesas ocorridas com as mesmas, referentes nomeadamente a novas instalações, incluindo os diferenciais de renda (pela indemnização da área expropriada), entre outros.
5. Também o artigo 31.º do CE/99 impõe que ao Expropriado seja fixada a indemnização devida pela interrupção, cessação e prejuízos causados para o conjunto da actividade.
6. A expropriada arrendatária, encontra-se assim ligada ao prédio expropriado por virtude da existência de um Contrato de Arrendamento escrito, válido e em vigor e em vigor à data da DUP e que foi e é presentemente cumprido desde à cerca de 30 anos, assim lhe proporcionando o gozo e fruição das suas utilidades.
7. A Expropriada Arrendatária, exerce a sua actividade comercial na área dos B…, nomeadamente através da cultura de plantas e demais actividades ligadas ao ramo da floricultura, jardinagem e agricultura.
8. A Expropriação provocou enormes prejuízos à arrendatária como infra se descreverá.
9. Na esteira do disposto no nº 2 do artigo 62.º do CRP, o valor da justa indemnização deverá corresponder ao valor de mercado do bem expropriado, devendo contemplar também os encargos que para o Expropriado advém.
10. Nesse sentido, e para determinar tal valor, deverão ser atendidas e consideradas todas as “circunstâncias e condições de facto” existentes à data da Publicação da DUP e que assumem especial relevância, incluindo todos os danos sofridos pela Expropriada.
11. Nesse sentido, vai a Jurisprudência Maioritária, aliás, o AC TRP nº - 051453 – Doc. Nº RP 200504070531453 de 07/04/2005, in www.dgsi.pt, que refere taxativamente:
“Torna-se necessário ponderar para a fixação da indemnização, respeitante ao arrendamento para comércio, que esta abranja todas as perdas patrimoniais do arrendatário, não só os prejuízos, mas ainda todos os benefícios que deixou de obter, calculados nos termos gerais do Direito”
Isto posto;
12. Trata-se de uma Expropriação parcial, cuja área expropriada foi de 5.212m2, que integrava uma propriedade com a área de cerca de 14.285m2, e que se encontrava arrendada à aqui arrendatária, B…, acerca de 30 anos.
13. A Expropriação provocou uma redução de mais de 1/3 da área destinada à actividade comercial da arrendatária.
14. Provocando também afectação de diversas áreas afectas à actividade comercial da arrendatária nomeadamente, áreas de estufas, áreas de escritórios, áreas de criação, e reprodução de plantas que foram destruídas e danificadas em grande parte, redução da área comercial, perda de plantas e de benfeitorias diversas, e que infra se descreverão, perda de água própria que detinha, obtida através de captação efectuada através de mina se nascentes existentes no prédio e afectas e destinadas à produção e desenvolvimento da sua actividade.
15. Os danos sofridos, encontram-se reportados na Vistoria “a.p.r.m.” que não foi objecto de reclamação por parte da Expropriante, do Relatório de Arbitragem e do Relatório Pericial Maioritário.
16. Danos esses, que se encontram devidamente fundamentados nos Relatórios constantes dos autos e da douta Sentença proferida pelo Tribunal “a quo” e que se encontra devidamente fundamentada.
Assim,
17. Resultaram prejuízos para a arrendatária Expropriada motivados pela paralisação em consequência das obras realizadas para a construção da via, com a perda de acessos acrescida da dificuldade de acessibilidades verificadas, que impediam o acesso às instalações comerciais da Expropriada.
18. A redução da área expropriada, corresponde a 31,5% da área arrendada, para além de provocar danos emergentes terá que ser ponderada na idêntica proporção relativamente à redução de renda.
19. Viu a Expropriada perder capacidade de aviamento na fase de construção da via.
20. Saliente-se que a Expropriada era à data da DUP, uma empresa rentável, conforme se colhe dos balanços e documentos de IRC constantes dos autos, possuindo 12 trabalhadores, elementos sobre os quais a Expropriação veio causar prejuízos.
21. A Expropriação provocou a perda da água própria que, a Arrendatária B… possuía, e que era auto-suficiente para o exercício da sua actividade comercial, pois trata-se de um bem escasso, caro e cuja a perda se veio a repercutir nos custos e encargos originados pela Expropriação.
22. Face à situação económica da empresa que à data da DUP era saudável, resultaram perda e baixas de produção e de vendas, que afectaram os resultados da empresa e se repercutiram nos lucros cessantes dos B….
23 A redução da água comercial afectou a capacidade de empreendimento da arrendatária, impedindo de todo o seu desenvolvimento.
24. A transferência de produtos, designadamente árvores, plantas, sector reprodutivo, e produtos diversos ligados à sua actividade, bem como de equipamentos, provocaram prejuízos e danos com a sua transferência, causando perda de receitas em consequência do tipo de material em questão e da sua fragilidade.
25. Provocou a expropriação a separação da propriedade em duas, passando uma parte a situar-se a Norte da nova via e outra a Sul que ficou sem acessos directos e distantes das restantes instalações.
26. À data da DUP, a Expropriada dispunha do parque de estacionamento pavimentado a cubos de granito com capacidade para 30 viaturas que ficou drasticamente reduzido e destruído com a Expropriação.
27. Também a Expropriação provocou à arrendatária danos nas suas estufas, que eram de construção fixa em cimento com aquecimento central, estruturas galvanizadas cobertas a polietileno e poliéster com isolamento a lã de vidro com sistemas de rega gota a gota e expressão destinados à produção, conservação e desenvolvimento de plantas ornamentais e também a uma comercialização.
28. Detinha a Expropriada um sector de reprodução de plantas que após o seu desenvolvimento eram transferidas e transplantadas para vasos, que ficou praticamente destruído.
29. Os escritórios de boa qualidade de construção e óptimos acabamentos foram afectados e destruídos em parte pela expropriação.
30. Dispunha a arrendatária de água suficiente para o exercício da sua actividade comercial. Água essa que era proveniente de mina e era posteriormente retida em tanques construídos para o efeito e bombeada posteriormente para um poço de armazenamento para ser utilizada na actividade comercial, designadamente na rega de aspersão, gota a gota e no sector reprodutivo.
E sendo a água um bem escasso e valioso, ao ser perdido pela Expropriada teve esta imperiosamente que recorrer à ligação à rede pública de abastecimento, com os inerentes encargos relativos à sua instalação e ao custo acrescido com os consumos que passou a deter, em consequência da Expropriação.
31. Toda esta matéria supra citada encontra-se assente e provada na Vistoria ad perpetuam rei memoriam a qual não foi objecto de reclamação por parta da Expropriante (Sublinhado nosso).
32. Os B… à data da DUP, eram servidos por fáceis e directos acessos às principais vias rodoviárias existentes, aliás,
33. Situava-se a cerca de 500 metros do Centro Cívico …, com bons acessos ao seu centro e com grande visibilidade e acessibilidade para o grande público consumidor.
34. O valor da renda pelo prédio era de €434,73 o que com a drástica redução da área expropriada deverá ser objecto de actualização, a determinar na proporção idêntica e que Vªs Exas., Venerandos Desembargadores, poderão, caso, assim o entendam determinar.
35. Sendo uma empresa próspera em crescimento constante e com 12 trabalhadores, viu com a Expropriação e a redução da área comercial a um terço a necessidade de ter que reduzir ao número de trabalhadores, acrescido dos consequentes encargos provenientes com as indemnizações devidas pela cessão dos respectivos Contratos de Trabalho. Foram 6 os trabalhadores dispensados, o que provocou um encargo acrescido para a Expropriada.
Assim,
36. A Indemnização atribuída pela redução da área comercial (€19.000,00) é adequada e alcança a justa indemnização consagrada no CE/99 e no artigo 62.º nº 2 da CRP – como proclama e aceita a própria Expropriante – Cfr. artigo 82.º da sua Apelação.
Trata-se da redução de 31,5% da área total explorada e ocupada o que possibilita o maximizar da sua rentabilidade.
37. A redução da referida área obrigou a transferência de plantas e equipamentos, trazendo tais mudanças, encargos e prejuízos derivados pelas perdas e danificação de várias plantas na fase de mudança e transporte e demais benfeitorias, bem como ainda pela paralisação temporária motivada pela intervenção dos trabalhos rodoviários realizados na construção da via na Zona.
38. Sendo que com a transplantação e remodelação, transferência das plantas e transporte para outro local, o risco de perda nunca é inferior a 25% a 30% como refere a Vistoria “a.p.r.m.” e os Srs. Peritos do Laudo Maioritário, face à sua qualidade, alteração das condições de acondicionamento e transporte.
39. As plantas de estufa, deixaram de estar em ambiente controlado (luz, temperaturas e nutrientes) e as plantas de viveiro sofreram crise de transplantação, remoção e perdas com transporte e acondicionamento, pelo que o valor fixado €12.450,00 pelos 4 Senhores Peritos em sede de Peritagem.
40. No que respeita à indemnização devida pela readaptação das instalações, esta resulta por virtude da expropriação ter provocado o corte e dano das estufas, que eram estruturas galvanizada, com aquecimento, iluminação e sistema de rega, pelo que se tornou necessário proceder a obras de reposição de sistemas de aquecimento, e iluminação e também efectuar obras de realinhamento da estruturação das estufas que ficaram danificadas numa área de cerca de 250m2.
- Quantia que foi fixada e causou um encargo à expropriada no valor de €27.750,00
41. Em consequência da Expropriação à data da DUP as instalações eram totalmente vedadas e as obras da construção da via provocou a destruição de um muro com a área de 180 metros, e cujo custo foi para a Expropriada de €5.400,00.
42. No que respeita às benfeitorias constantes e descritas na Vistoria “ad perpetuam rei memoriam” e no Relatório Pericial Maioritário, designadamente referentes à perda de depósito de água em betão, relva em tapete para comercialização, calceta, pavimentação em cubos de granito, tubagem em PVC, estufas com instalações de aquecimento, insonorização e iluminação que foram destruídos em cerca de 250 metros, bem como o pavilhão em alvenaria, os escritórios e dois WC que foram destruídos para a construção da via e cujo montante global foi fixado em €160.560,00.
43. A perda de água que a arrendatária possuía à data da DUP e que era factor principal utilizado no sector produtivo e comercial da Expropriada foi completamente destruída e perdida.
44. Esta actividade exige grandes quantidades de águas para o exercício da sua actividade, o que implica indemnização nos termos da Lei, por forma a que a Expropriada possa satisfazer as necessidades hídricas, mas não só das plantas, mas também dos …, bem como a respectiva readaptação de todos os sistemas de rega.
45. O volume de água consumido pela expropriada era de cerca de 300.000 litros/mês, tendo em conta a afectação de 31,5% da sua área à expropriação corresponde esta a uma redução proporcional e que conduz a (300.000 litros x (1-31,5%) = 205.500 litros/mês.
46. A Expropriação provocou a perda total do caudal do furo artesiano existente, situado a Norte, e que assegurava à Expropriada à data da DUP, cerca de 300.000 litros /mês.
47. Actualmente o custo da água da rede pública é de 1,63€/m3 o que origina um novo encargo para a Expropriada em consequência da Expropriação no montante de:
175,5 m3 x €1,62/m3 x 12 meses =3.441,72€/ano.
48. Encargo este que se repercute directamente na perda de rendimento e deve ser capitalizado à taxa de referência de mercado e que para este tipo de exploração é de 7%.
É assim, devida a este titulo a indemnização de:
€ 3.411,72 X 100: 7 = € 48.738,86
Valor este considerado pelos 4 Peritos por consenso e adequado.
49. A Expropriada à data da DUP detinha infra-estruturas imprescindíveis à sua actividade designadamente parques de estacionamento, escritórios, instalações administrativas pontos de venda, parques de negócios, zonas de exposição de materiais e utensílios de jardim, zonas de carga e descarga, zonas de condicionamento e embalagens de material vegetativo entre outros.
50. Em consequência da expropriação, provocou uma descontinuidade industrial originada pela divisão do prédio em duas partes sobrantes e separadas entre si pela construção da via que motivou a Expropriação.
51. Esta alteração provocou e obrigou os clientes, fornecedores e funcionários, para acederem de uma a outra sobrante tem que percorrer o ramal de acesso à auto-estrada, originando uma série de manobras rodoviárias, perdas de tempo, dificuldades de acessos por virtude do fluxo de tráfego.
52. Encontrando-se, actualmente a zona de reprodução, exposição e venda de produtos fraccionada, provocando aumento de custos designadamente ao nível da manutenção marketing, clientela, falta de estacionamento, de entre outros.
53. Sendo estes encargos susceptíveis de indemnização, conforme determina o artigo 29.º do CE/99.
- Os Senhores Peritos de forma maioritária, justificaram e fundamentaram o valor fixado a este nível no montante de €25.000,00.
54. No que respeita aos lucros cessantes, quer os Srs. Árbitros quer os Srs. Peritos consideraram ser de indemnizar. No entanto, só na fase de esclarecimentos prestados é que admitiram tal factualidade.
55. Pelo que deverá ser de forma realista e objectiva definir o valor da indemnização a fixar a este nível como impõe a lei.
56. Refere a este nível o AC. TC. 316/92 de 6-10 in BMJ, 420, pág. 80:
“A justa indemnização devida ao Expropriado implica o ressarcimento da totalidade dos prejuízos, por ele suportados em consequência da Expropriação, não sendo constitucionalmente legítima a solução legal, que de modo objectivo, traça, directa ou indirectamente limites extremos predeterminados ao montante indemnizatório devido”
57. ALIPIO GUEDES – Prestigiado Perito da Lista Oficial do T.R.P., in Valorização dos Bens Expropriados – Almedina, 3.ª Edição Renovada – pág. 90 e 91 refere:
“Observa-se que na indemnização devem ser incluídos não só os prejuízos sofridos pelo Expropriado ao ser-lhe retirado o bem em causa, como também os lucros cessantes, face à elevada probabilidade de ocorrerem – que o Expropriado vai deixar de receber, a curto médio prazo, em conformidade com o disposto no artigo 564.º do C.C.”
58. Situação esta já consagrada nos artigos 30.º e 31.º do CE/99
Mais refere:
“A indemnização deve cobrir os prejuízos futuros relevantes da quebra de rendimento que vai sofrer o Expropriado. Esses prejuízos poderão ser avultados e deveria ser preocupação primordial da Entidade Expropriante evitar tais situações – poderão ser contabilizadas face aos montantes anuais previsíveis e estendidos por um número razoável de anos, a estabelecer criteriosamente, em função do prazo de amortização previsto para o empreendimento, digamos que seria um prazo de cerca de 10 anos”.
“Este procedimento que consideramos ser um Principio-Base a respeitar em Expropriações, deveria aplicar-se genericamente, sempre que o Perito, ou o Tribunal tenham dúvidas em como se deve, considerar na avaliação, determinadas circunstâncias susceptíveis de influir no valor de um bem”
59. Resulta dos elementos dos autos, IRC, balancetes da Empresa, que a empresa tinha e tem lucros.
60. E porque, os Srs. Peritos do Tribunal reconheceram ter dificuldades no cálculo da indemnização motivada pela perda dos lucros cessantes – vide fls. 924 dos autos.
Deverá o cálculo de lucros cessantes ser cálculo, nos precisos termos legais, ou seja:
61. A) Número de Trabalhadores – 12
A Expropriação motivou a redução de 31,5% da área afecta à expropriação comercial.
Entre 2005 e 2006 face à situação provocada pela expropriação e supra descrita, procedeu a Expropriada ao despedimento de 6 trabalhadores, todos eles com mais de 10 anos de serviço.
Encargo este que suportar a Expropriada em 8 x 800,00 x 10 salários = €74.000,00
62. Com a transplantação de plantas equipamentos, remoção de árvores de grande porte, produtos a Expropriada teve que deslocar pessoal da sede dos B… (… – …) a saber condutores, manobras de máquinas e maquinaria para remoção e transporte dos citados bens, fundo com tal dispendido a quantia de: 5 trabalhadores x 3 meses x 800,00€/mês =12.000,00€
63. No seu Recurso de Decisão Arbitral – vide artigo 57.º a 66.º a Expropriada efectuou o cálculo dos lucros cessantes nos termos da lei, e de forma objectiva e fundamentada.
Aliás;
64. Os Srs. Peritos do Tribunal no seu Laudo Pericial na resposta ao quesito 8.º da Expropriada quando lhes é perguntado:
“Considerando aos anos de existência, a estabilidade, e o crescimento da empresa, e a área de negócio, é de prever que a arrendatária possui solidez para continuar a laborar pelo menos durante mais de cerca de 15 anos?”
Responderam os Srs. Peritos do Tribunal e da Expropriada: SIM
65. Não se compreendendo ou aceitando que posteriormente venham a aplicar ao cálculo devido a título de lucros cessantes apenas o período de 5 anos, sem apresentarem qualquer justificação ou fundamento.
66. Violando assim, o que vem sendo seguido pela Jurisprudência e pela Doutrina e que supra citamos, nomeadamente ALIPIO GUEDES, que refere que o número de anos a considerar deverá ser no mínimo de 10 anos para o cálculo dos lucros cessantes.
67. Aliás, refira-se mais uma vez que os Srs. Peritos face à matéria de facto e elementos constantes dos autos afirmaram que a Empresa reúne condições para continuar a exercer a sua actividade por um período de pelo menos 15 anos.
68. Saliente-se, ainda que os elementos constantes dos autos designadamente da informação das Finanças e do Relatório de Análise de Volume de Negócios da Empresa que em 2001 o montante de vendas foi de €745.514,22; em 2002 foi de €698.362,12; em 2003 foi de €554.029,32; em 2004 de €455.909,56; em 2005 foi de €329.627,18 e 2006 de €226.890,51. [Cfr. fls 975 e ss dos autos]
69. Este documento não foi colocado em crise, ou contestado pela Expropriante.
70. Resulta ainda que os lucros cessantes sofridos pela Expropriada desde a data da DUP até 2008 e não até ao presente momento, foram de €144.854,54 – vide esclarecimentos presenciais [CD – Depoimento testemunha, Contabilista – 00:04:29].
71. Sendo claro que ficou demonstrado que para se obter o lucro, retira-se ao volume de negócio de vendas os custos, pelo que o valor dos lucros cessantes é de €144.854,54.
A final requer que o Recurso de Apelação da Expropriante seja julgado improcedente por não provado, mantendo-se a sentença recorrida e fixando-se a indemnização a pagar à Expropriada arrendatária B…, em montante situado entre os €300.000,00 e os €500.000,00.
II
É a seguinte a factualidade julgada provada pelo tribunal recorrido:1. A parcela expropriada nos autos tem o n.º 78 da planta cadastral dos terrenos necessários à construção da Obra da SCUT do Grande Porto, A4/IP4 – Sublanço Norte/Águas Santas (km 0+000 a Km 3 + 297);
2. A declaração de utilidade pública da expropriação respectiva foi publicada no Diário da República, II série, n.º 25, de 10 de Agosto de 2004;
3. A parcela expropriada tem a área de 5.212 m2, e confronta, do norte com a parte restante do prédio, do sul com a parte restante do prédio, do nascente com C… e do poente com I…;
4. É destacada do prédio com cerca de 12.000 m2, situado na freguesia de …, concelho de Matosinhos, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o n.º 4.121, da 2ª Repartição de Finanças de Matosinhos, omisso na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, que confronta a norte com J… e outro, do sul com prédio do próprio, a nascente com Rua … e a poente com I…;
5. A parcela a expropriar é composta de terreno plano e em patamares, o primeiro ocupado por estufas, unidas no interior, destinadas ao desenvolvimento e venda de plantas ornamentais; nas traseiras dessas estufas, encontra-se a área de patamares destinada ao crescimento e desenvolvimento de plantas ornamentais de diversos portes, atravessada por um caminho ladeado por muros de granito, coberto com ramadas de videiras com esteios em granito e armação em ferro e arame;
6. Junto ao caminho há um tanque, em granito, ligado a um poço que possui motor eléctrico para tirar água para rega; a ligação entre a área plana de estufas e a área de patamares faz-se através de escadas de cimento;
7. As estufas são de construção fixa, com chão em cimento e têm aquecimento central, sistema de iluminação e rega: a respectiva estrutura é galvanizada e têm cobertura em polietileno e poliéster, com isolamento em lã de vidro;
8. Nesta mesma área plana e junto às estufas, com ligação a estas, ficam os escritórios construídos em betão;
9. Existe ainda uma área relvada, toda ela regada através de sistema de aspersores;
10. Com a expropriação ficam afectadas/destruídas as seguintes construções e equipamentos: um portão em ferro pintado com 6m2; um gradeamento em ferro pintado com 5m2; um portão em ferro pintado com 2m2; um gradeamento em betão com 4 m2; um muro em granito com 420 m2; muretes em pedra de granito com 45 m de extensão; um tanque em pedra de granito com 38 m2; quatro bocas de rega; 250 aspersores de rega; 20 esteios de granito com 2,5 m; 15 degraus em cimento com 2,5 m; 950 metros de ramadas; 250 m2 de relva; 3 laranjeiras de grande porte; 1 limoeiro de grande porte; uma palmeira de grande porte; uma draacena de grande porte; um poço com 70 m2;
11. Existem ainda, na parcela expropriada, as seguintes construções, desocupadas e em mau estado de conservação; anexos em pedra e cobertura de placa de cimento com 55 m2; edifício em pedra de dois pisos com cobertura em telha com a área de 380 m2; edifício em pedra de dois pisos com cobertura em fibrocimento com a área de 154 m2; uma casa de habitação com a área de 125m2;
12. Com a expropriação terão de ser arrancadas e/ou transplantadas as seguintes plantas: 600 Vinca Variegata; 1 Hebe Verónica; 1.000 Bergénias; 1 Acer Gundi; 1 Corilus Royal; 500 Dirmophotecas; 1 Cotoneaster Horizontalis; 100 satchys Lannata; 2 solanum Rantoneti; 9 Azálea de 0,30m, 3 Strelitzias; 12 Azáleas; 3 carmimelis; 2500 Agapanthus; 21 azálea japónica; 15 Agave Americabna 0,15x0,15; 1 Cornus Alba Sibirica; 350 iris; 1 Camélia japónica com 3 m; 200 Armérias Marítimas; 2500 Gazanea; 500 Dirphorteca; 2 evonimus Lutea; 60 arméria marítima; 200 Festucas; 500 Evonymos Microphilia com 1 m; 32 roseiras com 1 m; 1 salux babilónica com 4 metros; 450 Bucho Anão com 0,5m; 1 magnólia Stellata com 2,5 m; 1 Yuca Jumbo com 4m; 1 Dracaena com 1 Rhodondenron com 1m; 30 Camélias Japónica com 4 m; 4 Camélia Reticulata com 3,5m; 1 Phoenix Canariensis com 1,6m; 250 Evonymos Microphilia com 1,5m; 300 Bucho Anão com 0,2 x 0,1; 80 Escalónia-Sebe de 15 m; 100 Canas Indica; 6 Yica Gloriosa com 2m; 20 barberis; 2 Thuya Áurea Nana com 1,5m; 52 camélia japónica com 1,8m; 35 Thuya Atrovirens/maça com 5m; 23 Camélia Japónica com 2,5m e 4 Palcea Abies com 1,6m;
13. A parcela expropriada confina, a nascente, com a Rua …, via pública com perfil transversal, com 6 metros de largura, pavimentada a betuminoso, com passeios, que dispõe de rede de distribuição de electricidade, telefone, água de rede, drenagem de águas pluviais e saneamento, sendo que o colector de saneamento em serviço junto à parcela já estava ligado a estação depuradora à data da DUP;
14. A parcela expropriada situa-se no aglomerado populacional de …, a cerca de 600 metros do centro cívico desta freguesia e, de acordo com o regulamento do PDM de Matosinhos, integra-se em «Zona urbana e Urbanizável, Área Predominantemente Residencial»;
15. A parcela expropriada integrava-se num conjunto de terrenos, com a área total de 14.285 m2, que os respectivos proprietários haviam arrendado à sociedade «B…, SA», mediante a renda mensal que, à data da DUP, estava fixada em €435,76;
16. O objecto deste arrendamento é a exploração/produção e compra e venda de plantas, árvores e outros produtos ligados à jardinagem e agricultura;
17. Da parcela expropriada 4498 m2 eram ocupados pela sociedade «B…, SA» por força do referido contrato de arrendamento e a parte restante era ocupada com as construções referidas em 10) e 11);
18. A expropriação provocou, na área ocupada pela arrendatária, a destruição parcial de 560 m2 de área de estufa, 50 m2 de área de escritório, com dois quartos de banho, e 120m2 de um pavilhão em alvenaria com telhado em lusalite; Tais construções foram afectadas em diagonal, obrigando a um realinhamento das suas estruturas e à readaptação do sistema de aquecimento e do sistema de rega das estufas;
19. Para além disso, a arrendatária mantinha na área expropriada as seguintes benfeitorias: um depósito de água em betão com 24 m2; 250 m2 de área relvada; 120 m2 de calcetado; 1520 m2 de pavimentação de cubos de granito; um tubo em PVC, com 1,5 pl, com 350 de comprimento;
20. A exploração levada a cabo pelo arrendatário no prédio expropriado dispunha de abastecimento de água próprio através de uma mina, localizada na área sobrante a sul, cuja água era retida em tanques construídos para o efeito e bombeada para um poço de armazenamento, a partir do qual era utilizada na rega por aspersão e “gota a gota”, o qual tinha um débito mensal de 300.000 litros;
21. A expropriação inviabilizou este sistema de rega;
22. Da expropriação resultam três parcelas sobrantes, uma localizada a nascente, com a área de 483 m2, localizada entre a Rua … e a via que motivou a expropriação, onde se localizam duas construções com as áreas de 220 m2 e 100 m2 e respectivo logradouro com a área de 75 m2;
23. bem como uma outra localizada a norte, com a área de 9.315 m2 e uma outra localizada a sul da parcela expropriada com a área de 3.370 m2, ambas arrendadas à sociedade «B…, SA»;
24. A expropriação abarcou parte do logradouro das construções referidas em 22);
25. Será necessária a realização de obras para assegurar a consolidação e o acesso às construções implantadas na referida parte sobrante;
26. A parcela sobrante localizada a sul que antes da expropriação não confrontava com qualquer via de acesso, ficou, após a expropriação, com uma frente de 60 metros de extensão para a via que motivou a expropriação;
27. A parcela sobrante localizada a norte ficou, após a expropriação, com uma frente de 124 metros para o mesmo arruamento;
28. As partes sobrantes da expropriação ficam abrangidas por uma zona non aedificandi prevista na al. ii) – b) do n.º 1 do art. 4º do DL n.º 189/2002, de 28.08, que confinam com a via pública que motivou a expropriação.
29. Nos anos fiscais de 2001, 2002, 2003 e 2004, a expropriada «B…, SA» declarou às Finanças, para efeitos de IRC, respectivamente, os seguintes resultados líquidos: €60.610,19; €276.522,25; €76.903,07 e €41.557,96;
30. À data da DUP, a expropriada «B…, SA» tinha ao seu serviço, a trabalhar na exploração referida em 15), 12 trabalhadores;
31. Actualmente, mantém no local 4 trabalhadores;
32. Durante a fase não litigiosa do processo de expropriação, a entidade expropriante propôs-se indemnizar os expropriados proprietários com o valor global de €350.750,00 e a interessada arrendatária com o valor de €166.350,00;
33. A entidade expropriante procedeu ao depósito do valor integral da indemnização fixada no relatório arbitral aos expropriados proprietários e à interessada arrendatária, respectivamente, nos valores de €488.280,00 e €184.354,60, no dia 16 de Agosto de 2005;
34. A expropriada arrendatária pagou a uma empresa de segurança pelo menos €444,59 por serviços de vigilância nas suas instalações localizadas no prédio objecto de expropriação;
O Tribunal recorrido considerou não se terem provado outros factos com relevo para a decisão da causa, nomeadamente que a redução do número de trabalhadores da expropriada arrendatária tenha sido provocada pela redução da área da exploração determinada pela expropriação.
III
Na consideração de que é pelo teor das conclusões das alegações que se delimita o objecto do recurso sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso são as seguintes as questões que importa conhecer:Do recurso principal / recurso da expropriante:
I - Quanto aos proprietários:
- Da classificação da parcela;
- Da nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão; da existência do encargo autónomo constituído pelo arrendamento
- Do valor da parcela expropriada em razão:
- do índice de construção
- custo da construção
- percentagem do nº 6 e 7º do art. 26 do CExp.
- factor correctivo do nº 10 do art. 26º do CExp.
- Da avaliação da depreciação das partes sobrantes
- Da avaliação das benfeitorias
II – Quanto à arrendatária
- Lucros cessantes
- Mais valia gerada com as obras
- Redução da área comercial e cálculo de custos
- Avaliação das benfeitorias
- Desvalorização da exploração na parte sobrante
Recurso subordinado / Das questões do recurso dos expropriados:
1- Da impugnação da matéria de facto com fundamento da necessidade de aditamento de determinados factos.
2 - Da necessidade de correcção no cálculo do custo de construção.
3 - Da avaliação da parcela:
- quanto ao índice de construção;
- da inexistência de factores excepcionais que conduzam ao agravamento do custo de construção;
4 – Da perda total de aproveitamento construtivo da parcela sobrante a nascente, ou pelo menos da sua maior desvalorização nunca inferior a 25% ou 30%;
5- Da insuficiente fixação do custo para a realização das obras necessárias;
6 – Da necessidade de fixar indemnização pelas servidões non aedificandi a que ficaram sujeitas as áreas sobrantes
Do Direito:
A declaração de utilidade pública da expropriação em causa foi publicada no Diário da República, II série, n.º 25, de 10 de Agosto de 2004, pelo que às questões em apreço nos autos se aplica o C.Exp/99, aprovado pelo DL 168/99, de 18.09.
A expropriação por utilidade pública pode definir-se como “a relação jurídica pela qual o Estado, considerando a conveniência de utilizar determinados bens imóveis em fim específico de utilidade pública, extingue os direitos subjectivos constituídos sobre eles e determina a sua transferência definitiva para o património da pessoa a cujo cargo esteja a prossecução desse fim, cabendo a esta pagar ao titular dos direitos extintos uma indemnização compensatória”, in “Manual de Direito Administrativo”, por Marcello Caetano, vol. II, pags 1020.
No actual Código das Expropriações, aprovado pelo DL 168/99 de 18 de Setembro (aplicável ao caso em apreço atenta a data de publicação da respectiva DUP), lê-se no seu artº 1.º, que “os bens imóveis e os direitos a eles inerentes podem ser expropriados por causa de utilidade pública, compreendida nas atribuições, fins ou objecto da entidade expropriante, mediante o pagamento contemporâneo de uma justa indemnização nos termos do presente Código”.
Constituem princípios constitucionais da legitimidade do direito de expropriação, os da legalidade, utilidade pública, proporcionalidade e da justa indemnização.
O caso em apreço prende-se, no essencial, com princípio da “justa indemnização” com garantia constitucional no artigo 62.º da Constituição da República Portuguesa, ao referir que “a requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização”, vide Assento do STJ, n.º 1/96, de 22 de Novembro de 1995, DR, I série-A, de 27.01.96.
No conceito de “justa indemnização” importa harmonizar dois imperativos constitucionais, por um lado, o da salvaguarda do direito à propriedade, e por outro, o da sujeição do mesmo ao interesse público, cfr. art.º 62.º da CRP.
Ao arbitrar a indemnização, cumpre ainda ao Juiz garantir um dos princípios constitucionais, “o princípio da igualdade”, já que é nesse momento que o expropriado, que havia com o desapossamento começado por ser colocado numa posição de desigualdade perante os outros concidadãos, recupera, através da indemnização pecuniária, a paridade retirada.
Assim, o artº 23.º n.º 1 do C.Exp. estatuiu que “a justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal...”.
A indemnização só é justa se conseguir ressarcir o expropriado do prejuízo que este, efectivamente, sofreu, não podendo, portanto, ser de montante tão reduzido que a torne irrisória ou, meramente, simbólica, mas, também, não pode ser desproporcionada à perda do bem expropriado, não devendo, assim, atender a factores especulativos ou outros que distorçam, para mais ou para menos, a proporção que deve existir entre o prejuízo imposto pela expropriação e a compensação a pagar por ela.
Importa, por isso observar um princípio de igualdade e de proporcionalidade, como é consensualmente defendido na jurisprudência e na doutrina que se debruçam sobre o assunto.
Passemos, pois, às concretas questões a apreciar:
Do recurso da expropriante
Quanto aos proprietários:
Da classificação da parcela
Pretende a expropriante que na fixação da indemnização aos proprietários não foi justa pois que não teve em consideração o aproveitamento de cariz manifestamente hortícola da parcela expropriada nem a oneração do terreno com um arrendamento comercial e rural, o qual constituindo uma menos-valia para o terreno, e sendo objecto de uma indemnização autónoma à arrendatária, devia o respectivo valor ter sido deduzido no montante indemnizatório a atribuir aos proprietários.
Vejamos.
Resulta indiscutível que o terreno da parcela expropriada se classifica como “solo apto para construção” e foi nessa base que a sentença recorrida avaliou o montante indemnizatório a atribuir aos proprietários.
Tal classificação advém não só do facto de a parcela integrar um prédio que margina com um arruamento infra-estruturado, mas ainda do facto de o Regulamento do PDM de Matosinhos a integrar em «Zona Urbana e Urbanizável, Área predominantemente Residencial».
Nesse contexto tal classificação foi assim assumida no acórdão arbitral, que quanto à mesma não foi contestado e por isso transitou em julgado, como resultou consensual dos diversos laudos periciais.
Assim, podendo a justa indemnização calcular-se de acordo com uma utilização económica normal do bem em razão do seu destino possível e não apenas com o seu destino efectivo ou materializado, nos termos do artº 23º do C.Exp. (lei 168/99 de 18-09) e, devendo o valor do solo apto para construção calcular-se por referência à construção que nele seria possível efectuar, se não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e regulamentos em vigor, conforme artº 26 nº 1 do mesmo diploma, o aproveitamento comercial/rural praticado à data da DUP em nada desvirtua tal classificação.
Rejeitamos assim, por falta de fundamento legal a alegação da expropriante de que “o terreno expropriado é um terreno de uma quinta de cariz manifestamente hortícola, com instalação de estufas e plantas ornamentais, explorado pelo arrendatário, pelo que a sua classificação no PDM como «apto para construção» não tem aqui a especial relevância indemnizatória que a sentença lhe confere, sob pena de violação da norma constitucional (...)”.
Da existência de um encargo autónomo não contemplado e tratado de forma contraditória na sentença, gerando nulidade da mesma.
Pretende ainda a expropriante que a sentença recorrida quando analisa a situação da arrendatária embora admita que o vínculo contratual existente (arrendamento) onera a propriedade, não retira daí qualquer consequência indemnizatória, donde ocorre nulidade da sentença por oposição entre os fundamentos e a decisão.
Mais pretende que na indemnização aos proprietários se venha ter em conta tal ónus que constitui no valor do mercado de um terreno, o contrato de arrendamento.
Em sede de resposta reagiram os recorridos/proprietários alegando que tal questão não pode ser conhecida por se tratar de questão nova, não suscitada no recurso da decisão arbitral, pelo que estaria vedado a este tribunal conhecê-la, sob pena de violação do disposto no artº 668 nº 1 alº a) «ex vi» do art. 716 do CPC.
Não assiste razão aos recorridos pois que, tendo a sentença recorrida abordado tal questão, não está a recorrente/expropriante impedida de sobre ela se pronunciar.
Importa assim apreciar da questão de forma (nulidade) e de fundo (dedução no valor indemnizatório do referido ónus).
Reportemo-nos à sentença recorrida.
A propósito do recurso dos proprietários à decisão arbitral, e ao pedido destes para que fosse considerada a perda do rendimento arrendatício, escreveu o Mmº Julgador «a quo»:
«Ainda no que diz respeito ao recurso dos expropriados proprietários, resta apreciar a peticionada indemnização correspondente à perda do rendimento arrendatício na área expropriada por um período de 25 anos, que os expropriados recorrentes computavam em €175.000,00.
Ora, esta indemnização não foi considerada por nenhum dos peritos. Cremos que bem.
É certo que, em nosso entender, a existência de um arrendamento será um factor a considerar na indemnização devida ao proprietário. Como refere Pedro Elias da Costa (in Guia das Expropriações Por Utilidade Pública, pag. 333), “só deste modo se alcança a justiça na determinação da indemnização e se respeita o princípio da igualdade, já que o valor de mercado de um prédio arrendado não equivale ao de um prédio desocupado”.
Mas a existência de um arrendamento não constitui necessariamente um factor de valorização, poderá até constituir uma menos valia ao prédio expropriado. Tal sucederá em situações, como a vertente, em que um prédio que tem potencialidade construtiva e como tal é valorizado em sede de indemnização decorrente da expropriação, se encontra “onerado” com um arrendamento – no caso com a dupla finalidade rural e comercial – cujo rendimento será naturalmente inferior àquele que para o proprietário poderia resultar do seu aproveitamento construtivo.
Ainda que não se considere, por falta de elementos, a eventual menos-valia que poderia constituir para o proprietário a existência do mencionado contrato de arrendamento, sempre a atribuição da indemnização que a este título é peticionada pelos expropriados constituiria uma duplicação indevida do prejuízo que o expropriado proprietário sofreu com a perda do bem expropriado.
Assim, o recurso dos expropriados proprietários deverá, nesta parte, improceder».
Cremos que a redacção do texto ora transcrito, com todo o respeito, revela alguma falta de rigor.
Efectivamente, a leitura do parágrafo quarto da parte transcrita sugere que o arrendamento constitui uma menos valia do prédio onerado, e por isso, o seu rendimento será inferior ao que resultaria do seu aproveitamento construtivo, mas depois, daí não retira as devidas consequências.
Contudo, o parágrafo seguinte, decide não contemplar essa menos-valia por falta de elementos para o efeito, o que nos conduz a considerar que tal contradição não é real, apenas aparente, inexistindo, por isso, fundamento para considerar a ocorrência da apontada nulidade.
Quanto à questão de fundo em si, importa apurar se tal julgamento de “falta de elementos” para decidir quanto a tal encargo autónomo ao expropriado, deve ser sancionado.
A questão a decidir é pois a de saber se a indemnização a arbitrar à proprietária deve ser deduzida da importância que se arbitrar a título de indemnização à arrendatária.
Salvo o devido respeito, não assiste razão à recorrente, perfilhando-se a posição sufragada na sentença recorrida.
Dispõe o art. 30º, n.º 1 do CE99 que “o arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, ou para habitação no caso previsto no n.º 2 do artigo 9º, bem como o arrendamento rural, são considerados encargos autónomos para efeito de indemnização dos arrendatários”.
E o n.º 4 do mesmo artigo estabelece que “na indemnização respeitante a arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal atende-se às despesas relativas à nova instalação, incluindo os diferenciais de renda que o arrendatário irá pagar, e aos prejuízos resultantes do período de paralisação da actividade, necessário para a transferência, calculados nos termos gerais de direito”.
Parece-nos expressa a norma no sentido de que a indemnização ao arrendatário é autónoma da do proprietário e constitui encargo, apenas, da entidade expropriante.
A este propósito escreveram Pires de Lima e Antunes Varela, in CC Anotado, Vol. II, 3ª edição, pág. 486, que “a ideia de considerar o arrendamento rural como encargo autónomo, para o efeito de o arrendatário ser indemnizado à custa da entidade expropriante pelo prejuízo que lhe causa a caducidade do contrato, corresponde sem dúvida à orientação mais avisada. Não se lesa o proprietário, que recebe a indemnização correspondente ao valor da propriedade do imóvel; não se prejudica o arrendatário que recebe a indemnização adequada ao prejuízo sofrido; apenas se sobrecarrega o expropriante com uma indemnização suplementar, o que é justo, uma vez que recebe o prédio imediatamente livre do vínculo contratual que sobre ele recaía”.
Concordamos com o acórdão desta Relação de 15.04-2008, Pr.0726871, in www.dgsi.pt quando refere: «Não se pode trazer à colação, como faz a expropriante, o argumento de que sendo o arrendamento um ónus que afecta o valor do imóvel no mercado, e perspectivando-se a indemnização ao proprietário ao abrigo dos valores resultantes das regras de mercado, a este valor encontrado tem de ser deduzido o valor da indemnização ao arrendatário.
Em primeiro lugar, não foi o proprietário que perspectivou a venda do imóvel, o que o levaria a procurar a melhor altura para o fazer, mas a situação foi-lhe imposta por acto administrativo (não sendo razoável dizer-se que o proprietário acaba por conseguir um ganho que “jamais poderia almejar por quaisquer outras vias de transmissão do prédio”).
Por outro lado, o cálculo do valor da indemnização a atribuir ao arrendatário corresponde à justa indemnização a que este tem direito pela caducidade do contrato, benfeitorias e prejuízos supra referidos, que nada tem a ver com a eventual “menos valia” que representaria em termos de alienação da propriedade.
Além de que, como bem foi referido no recente acórdão desta Relação de 19.12.07, P. 0721749, in www.dgsi.pt, dificilmente o arrendamento rural pode, hoje em dia, ser tido como uma menos valia, aí se defendendo, também, que a indemnização atribuída ao arrendatário não deve ser deduzida na indemnização fixada ao proprietário».
Podemos ainda acrescentar que a indemnização ao arrendatário é calculada pela caducidade do arrendamento, benfeitorias e perda de produção por parte do arrendatário, não sendo avaliada enquanto “menos-valia” que um inquilino possa constituir para um prédio.
“Menos-valia” esta que, no caso, não se apurou, não ocorrendo automaticamente.
Daí que, acompanhemos a decisão recorrida no sentido de que inexistem elementos para, no caso concreto, concluir por essa menos-valia.
Improcede, pois, a conclusão do recurso, que defende a tese de que a menos valia relativa ao arrendamento deve concretizar-se na dedução do valor a este entregue.
Passemos às demais questões do recurso
Do valor da parcela expropriada em razão do índice de construção
Entende a expropriante que, quanto ao índice de construção, atendendo à área de 5.212 m2 e ao que nela existia, há um claro exagero no arbitramento do índice de 0,88 m2/m2 tendo em conta que o terreno está situado na periferia (e não em qualquer zona nobre ou centro de cidade) e, independentemente da qualificação do PDM, é mais um terreno de quinta de cariz manifestamente hortícola que, teria de ser transformado em zona residencial, para além da desanexação da instalação das Estufas e Plantas ornamentais do arrendatário.
No caso, o índice máximo de implantação permitido pelo regulamento do PDM vigente é de 1 m2/1m2.
Entendeu o Tribunal recorrido não ser de aplicar tal valor máximo, tendo em consideração as características dessa parcela, designadamente a sua área e configuração geométrica, especificidades da zona envolvente, bem como as dos edifícios aí situados e o tipo de construção já existente nas imediações, acompanhando nessa questão, entre outros, o decidido no Ac. desta Relação de 16.09.2008, n.º convencional JTRP00041672, in www.dgsi.pt, e, aderindo ao laudo maioritário, subscrito pelos peritos indicados pelo Tribunal, que entenderam tomar como base um índice de implantação de 0,88 m2/1m2 e um índice para a construção de anexos de 0.10/m2
O perito indicado pela entidade expropriante entendeu como adequado um índice de construção de 0,5 m2/m2 e um índice de construção para anexos de 0,10/m2 e o perito indicado pelos expropriados defendeu a aplicação do índice máximo permitido pelo PDM, ou seja, de 1m2/m2.
Tal como o fez a sentença recorrida e considerando o carácter iminentemente técnico da questão, não vislumbrarmos razões que permitam questionar o critério que, maioritariamente, foi seguido pelos peritos na determinação do índice de construção adequado à avaliação da parcela expropriada.
Havendo laudos discrepantes, seguimos a jurisprudência que se afigura pacífica.
Entende a mesma que embora o julgador aprecie livremente as provas, designadamente a pericial, não pode, sem elementos sólidos, afastar-se do resultado das peritagens, mormente se os peritos foram unânimes ou, não o tendo sido, constituíram uma maioria e ofereceram garantias de imparcialidade, como foi o caso.
Assim, existindo um laudo maioritário, nomeadamente dos 3 peritos nomeados pelo tribunal, é correcta a decisão que se baseia em tal laudo, desde que não padeça de erros ou deficiências, sem prejuízo de ao julgador competir decidir segundo a sua convicção, formada sobre a livre apreciação das provas, tendo em conta as particularidades do caso.
Só assim não será se for de concluir que os peritos basearam o seu raciocínio em erro manifesto ou critério legalmente inadmissível.
Ora, não padecendo o laudo dos peritos nomeados pelo Tribunal de qualquer dos aludidos vícios, na falta de elementos mais seguros e objectivos, é de aceitar o valor por aqueles peritos proposto.
Assim, nenhuma alteração se impõe fazer relativamente ao índice de construção fixado.
Custo da construção
Aceitando o preço por metro quadrado de área útil, reagiu, contudo, a expropriante contra o factor de conversão de 10% aplicado na sentença recorrida, considerando que o mesmo deveria ser de 15%, correspondendo a um aproveitamento de 85%.
Enquanto os peritos do laudo maioritário e dos expropriados entenderam que o valor referência resultante da ponderação do custo da habitação da renda condicionada, aceite por todos os peritos, devia ser corrigido por um factor de 10% correspondente à conversão de área bruta em área útil, já o perito da expropriante quantificou esse factor em 15%.
Também quanto a esta questão não vemos razões para divergir do critério acima adoptado tal como o fez a sentença em análise.
Assim, nada se altera quanto a esse factor.
No respeitante às percentagens dos nºs 6 e 7 do art. 26º do C. Exp.
Nos termos do nº 6 do art. 26º do C. Exp. um aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo da possibilidade de acréscimo da percentagem fixada em função da verificação dos itens referidos no nº 7.
Os peritos do tribunal fixaram tal percentagem em 12% tal como o haviam feito os três árbitros na fase de arbitragem.
O perito dos expropriados fixara tal percentagem em 13% discriminando a localização em 5%, a qualidade ambiental em 4% e os equipamentos em 4%.
O perito indicado pela expropriante fixou tal percentagem em 10%.
A sentença adoptou o valor indicado no laudo maioritário.
A expropriante em alegações de recurso defende que atendendo à localização (periferia de Matosinhos e não do Porto), a qualidade ambiental e os equipamentos existentes na zona, impõem a aplicação de um factor mais baixo, pois que, o valor do solo apto para construção terá que ter em devida conta que o terreno “teria de ser transformado em zona residencial” para nele se poder construir.
Assim num máximo de 15%, aplicar um factor de 12% a um terreno como o dos autos seria manifestamente exagerado, admitindo um factor máximo de 10%, ao qual acresce a percentagem global de 9%, aplicada na sentença, em, função do vertido no n.º 7 do artigo 26.º do CE.
Reportando-nos às respostas dadas aos quesitos que complementam o auto de vistoria “ad perpetuam rei memoriam” e, por consequência alusivas a uma realidade antecedente à construção da obra que determinou a expropriação, resulta das mesmas que a parcela expropriada situação em local com boa exposição solar, tem boa panorâmica paisagística e situa-se no centro da vila-cidade, pelo que, consideramos que tal percentagem de 12% se mostra bem fixada.
Improcede, por consequência, tal fundamento de recurso.
No respeitante ao factor correctivo do nº 10 do art. 26 do C. Exp.
Defende a expropriante que o factor correctivo do artigo 26.º, n.º 10 encontra-se na sentença totalmente desproporcional face às circunstâncias do caso concreto e à necessidade de transformar o terreno, o que se reflecte na inexistência do risco e do esforço inerente à actividade construtiva.
Assim, entende que deve ser aplicado o factor correctivo máximo de 15% previsto no normativo legal, e não o de 10% aplicado na sentença.
Nos termos do nº 10 do art. 26 do C.Exp. “o valor resultante da aplicação dos critérios fixados nos nºs 4 a 9 será objecto da aplicação de um factor correctivo pela inexistência de risco e do esforço inerente à actividade construtiva no montante máximo de 15% do valor da avaliação”.
Subjacente a esta norma estão razões que se prendem com as exigências do princípio da igualdade, na sua vertente externa, isto é, por comparação entre o expropriado e os demais proprietários não expropriados.
De facto, vem sendo entendido maioritariamente por este Tribunal que este factor correctivo não deve ser aplicado sem mais, de forma automática (cfr., entre outros os Acs. de 31.03.04, P. 0431552, de 13.07.06, P. 0632987 e de 15.10.07, P. 0732452, in www.dgsi.pt).
A atendibilidade deste factor exige a demonstração da efectiva inexistência de risco ou, dito de outra forma, a demonstração dos riscos que seriam corridos e os esforços que seriam suportados no caso de uma efectiva edificação no terreno expropriado.
Riscos esses que o expropriado não suporta, mas tendo em conta a classificação do solo como apto para a construção, teria de suportar se pretendesse o mesmo aproveitamento.
Os peritos do tribunal e da expropriante pronunciaram-se a favor da aplicação deste factor.
Os peritos do tribunal invocaram a necessidade de aplicar um factor correctivo elevado, já que se trata de um terreno de cultivo que se pretende transformar em zona residencial. E desse modo consideraram adequada a percentagem de 10%.
A mesma percentagem de 10% foi fixada pelo perito da expropriante.
Tal questão foi ignorada pelo perito dos expropriados.
Também a decisão arbitral ignorou tal factor correctivo.
Bem andou a decisão recorrida ao considerar que, no caso concreto, está suficientemente indiciado, de acordo com juízos de normalidade, que ocorreriam seguramente esforços acrescidos, riscos e custos adicionais, considerando estar-se perante um terreno destinado ao cultivo que viria a ser transformado em zona residencial, pelo que tal factor deve ser fixado.
E, a percentagem de 10% não só se afigura equilibrada como nenhum apoio tem, a pretensão da expropriante em a ver aumentada, considerando, nomeadamente o laudo do seu perito.
Improcede, assim, tal conclusão do recurso.
Da avaliação da depreciação das partes sobrantes
Alega a expropriante que a atribuição de desvalorização às parcelas sobrantes, nomeadamente a sobrante nascente e sul, perpetrada pela sentença recorrida é notoriamente exagerada face às circunstâncias de facto existentes e às características do local à data da DUP, quando comparadas com as verificadas após a construção da SCUT (que determinou a expropriação).
Desse modo, a desvalorização considerada pela diminuição da área do logradouro e a perda da qualidade ambiental são largamente compensadas pela criação de novas acessibilidades locais, nomeadamente arruamentos novos, o que permite aos expropriados, entre outros factores, uma melhor mobilidade, dentro da própria rede viária local, bem como a ligação à rede de Auto Estradas existente.
Como supra referimos a sentença recorrida decidiu pelo indeferimento da expropriação total do prédio, não tendo tal decisão sido objecto de recurso.
Dispõe o art. 29º, n.º 1 do CExp.99 que “nas expropriações parciais, os árbitros ou os peritos calculam sempre, separadamente, o valor e o rendimento totais do prédio e das partes abrangidas e não abrangidas pela declaração de utilidade pública”.
E o n.º 2 do mesmo artigo estabelece que “quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes, especificam-se também, em separado, os montantes da depreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada”.
Por seu turno, o n.º 1 do art. 8º do CExp. prevê a possibilidade de constituição sobre imóveis de servidões necessárias à realização de fins de interesse público.
E o n.º 2 do mesmo artigo estatui que “as servidões resultantes ou não de expropriações, dão lugar a indemnização quando: a) inviabilizem a utilização que vinha sendo dada ao bem considerado globalmente; b) inviabilizem qualquer utilização do bem, nos casos em que não estejam a ser utilizados; ou c) anulem completamente o seu valor económico”.
Esclarecendo o n.º 3 do mencionado artigo que a constituição das servidões e a determinação da indemnização regulam-se pelo CE com as necessárias adaptações e salvo o disposto em legislação especial.
Das expropriações parciais podem resultar, como é o caso, servidões administrativas sobre as partes sobrantes, havendo, pois, que relacionar os artigos supra referidos.
A servidão non aedificandi considera-se como uma das derivadas da lei.
Mas nem sempre a servidão non aedificandi se traduz na desvalorização da parte sobrante e dá direito a indemnização.
Necessário se torna que resulte prejuízo efectivo.
Analisados os laudos periciais entenderam os peritos nomeados por indicação do tribunal e o perito nomeado por indicação da entidade expropriante, não se verificar qualquer depreciação das partes sobrantes localizadas a sul e a norte da área expropriada. Tanto uma como outra constituíam, antes da expropriação, áreas interiores do prédio expropriado e, após a expropriação, passaram a dispor de uma frente para a via pública de, respectivamente, 60 m e 124 m. Assim, tendo em conta a área de cada uma delas, entenderam não ficar afectada pela expropriação a viabilidade construtiva de tais parcelas.
Já o perito indicado pelos expropriados entendeu que era de considerar a depreciação que decorre da construção de uma servidão non aedificandi que, após a expropriação, passou a afectar ambas as parcelas que corresponderá a uma área de 1.200m2 na parcela sobrante sul e 2.000 m2 na parcela sobrante norte.
Vejamos.
Lê-se na sentença:
«Se, antes, o imóvel tinha efectiva capacidade construtiva e deixou de tê-la, há um prejuízo real, traduzindo-se, frequentemente, em forte redução do valor dos prédios onerados (servientes), pelo que há lugar a indemnização pela desvalorização sofrida.
Mas não se pode afirmar que existência de uma servidão non aedificandi implica sempre uma desvalorização do solo. É claro que se a constituição da servidão não impedir a mesma quantidade e dimensão (que não apenas em intensidade) de construção, não haverá prejuízo e, por consequência, nada haverá a compensar. Dito de outro modo, não haverá desvalorização da parte sobrante se dela que não foi abrangida pela servidão for capaz de absorver toda a capacidade construtiva que o prédio tinha antes da expropriação, designadamente porque a área non aedifinandi poderá ser ocupada com logradouros dos edifícios a construir ou como áreas verdes previstas e exigidas nos próprios projectos de construção.
No entendimento dos peritos do Tribunal e da entidade expropriante, é esta última a situação que se verifica nos autos relativamente as referidas parcelas que, após a expropriação, para além de verem melhorados os seus acessos, mantêm, face à área respectiva e viabilidade construtiva considerada, a capacidade construtiva de que dispunham antes da expropriação.
Ora, não vendo razões para colocar em causa o critério claramente maioritário dos peritos do Tribunal e da entidade expropriante, entendemos, pelas referidas razões, não considerar qualquer indemnização pela desvalorização das parcelas sobrante localizadas a norte e a sul da área expropriada.
Conclusão diversa se alcança quanto à parte sobrante localizada a nascente com a área de 483 m2, localizada entre a Rua … e a via que motivou a expropriação, onde se localizam duas construções com as áreas de 220 m2 e 100 m2 e respectivo logradouro com a área de 75 m2.
Relativamente a esta parcela, em contraposição ao perito da entidade expropriante que entende que a mesma não sofreu qualquer depreciação em resultado da expropriação, tanto os peritos nomeados pelo Tribunal como os nomeados pelos expropriados consideram dever ser fixada uma indemnização pela desvalorização da parte sobrante da expropriação. Discordam, contudo, na liquidação de tal indemnização.
Parece-nos evidente a verificação de tal desvalorização, quer pela diminuição da área do logradouro das construções existentes na parcela, quer pelo facto de a parcela ter ficado totalmente marginada por arruamentos, o que, naturalmente, acarreta a perda da qualidade ambiental da mesma».
Daqui se colhe que apenas a parcela sobrante a nascente foi contemplada com um valor indemnizatório resultante da sua depreciação, e não também a parte sobrante sul, como refere a recorrente.
E, ao contrário do defendido pela recorrente entendemos que a parte sobrante nascente sofre de um prejuízo efectivo, atendendo ao facto da parcela sobrante se integrar, de acordo com o PDM de Matosinhos, em zona urbana e urbanizável – área predominantemente residencial (vaprm e laudos periciais).
Assim, sendo terreno de construção e, como afirmam os peritos indicados pelo tribunal, mesmo mantendo o índice de construção máximo de 1m2/m2, porque perdeu logradouro, e se transformou numa ilha no meio de arruamentos, esta parte sobrante sofre redução da sua capacidade construtiva, daí derivando o seu prejuízo efectivo.
A matéria em causa foi objecto do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do STJ de 15.06.94, publicado no DR, Iª Série de 19.10.94, que embora se reporte ao CExp. 76, contém doutrina ainda hoje válida.
No mencionado Acórdão começou por se frisar que o desenvolvimento do acórdão é feito em função do princípio de que a indemnização pela criação de uma servidão non aedificandi só poderá admitir-se nos casos que dela resulte uma efectiva diminuição do valor da parte sobrante e de que sobre uma determinada área da parte sobrante do prédio de que é destacada a parcela expropriada impende a proibição legal de construção (zona non aedificandi) o que a desvaloriza dadas as suas potencialidades construtivas.
No mesmo se pode ler que “ quando uma auto-estrada é construída em zona sem potencialidade urbanística, ou de pouco provável potencialidade, os proprietários de terrenos expropriados não ficam colocados em situação de sensível desigualdade em relação à generalidade dos proprietários de prédios rústicos, nem o sacrifício que para eles resulta da zona non aedificandi assume relevância. Mas não é assim quando essa zona abrange terrenos com potencialidade urbanística, principalmente se coincide com zona urbana, já que os respectivos proprietários ficam sujeitos a um prejuízo tão considerável quanto é certo existir normalmente grande diferença entre os terrenos com potencialidade urbanística e os que dela carecem. Nestes casos, à incidência de uma zona de proibição de edificar corresponde um real prejuízo, que, em tese geral, deverá ser compensado com a justa indemnização, por força daquele artigo 9º, pois é essa a solução que corresponde à letra e razão de ser do preceito”.
Face ao que se deixa dito, conclui-se não assistir razão à recorrente, havendo lugar à indemnização por desvalorização da parte sobrante, como se decidiu na sentença recorrida.
E tal como o Mmº Julgador “a quo” entendemos, também, ser de seguir, por bem fundado, o critério maioritário dos peritos do Tribunal quanto ao cálculo desta depreciação, considerando que o solo desta parcela tinha, antes da expropriação, o valor unitário de €104,62/m2 e após a expropriação passou a ter o valor unitário de €94,65/m2.
Assim, o valor da indemnização pela depreciação desta parcela sobrante corresponderá a €4.815,51, ou seja, (€104,62/m2 – 94,65/m2) x 483 m2.
Improcedendo, pois, neste particular o respectivo fundamento de recurso.
Reagiu igualmente a expropriante contra a fixação de uma indemnização por supostas obras de consolidação das construções existentes na parcela sobrante, que considerou constituir uma duplicação indemnizatória.
A sentença efectivamente contemplou tal indemnização de acordo com o laudo dos peritos do tribunal, apenas relativamente à parcela sobrante localizada a nascente.
Ao fazê-lo, seguiu o preceituado no nº 2 do art 29 do C. Exp. que prevê o ressarcimento de tais prejuízos ou encargos, para além do que resulta da mera depreciação, a acrescer ao valor da parte expropriada.
Nenhuma censura merece o decidido.
Da avaliação das benfeitorias
Insurge-se a expropriante contra a avaliação que foi feita das benfeitorias, imputando a tal avaliação lacunas de fundamentação e dupla valorização, alegando ainda que as benfeitorias agrícolas não podiam relevar no cálculo da indemnização dos proprietários.
Relativamente às benfeitorias construídas, como sejam os anexos em pedra com cobertura em placa de cimento, 2 edifícios em pedra com cobertura de telha e fibrocimento, e uma casa de habitação, considera que o valor preconizado no relatório de arbitragem e o valor que o perito da entidade expropriante subscreveu são bem mais consentâneos com a realidade e o mercado, uma vez que tais construções se encontravam em ruína ou em muito mau estado de conservação.
Assim, defende que o valor atribuído deve ser corrigido para uma indemnização não superior a 130.000,00 euros.
Vejamos.
A sentença recorrida restringiu a indemnização às benfeitorias úteis, ou seja, aquelas que aumentam o valor da coisa e, utilizou como critério decisivo para solucionar a questão de saber se deve ou não atribuir-se indemnização por qualquer dessas benfeitorias existentes na parcela expropriada, o da determinação da necessidade ou inevitabilidade da inutilização/destruição da mesma benfeitoria, no caso de a parcela ser aproveitada para construção. Adiantando que “sendo tal destruição ou inutilização inelutável numa situação de aproveitamento construtivo do prédio, sempre a indemnização por benfeitoria em caso de expropriação viria a corresponder a uma sobrevalorização do prédio expropriado. Na hipótese inversa, mantendo-se ou podendo manter-se a benfeitoria no caso de expropriação sobre a parcela expropriada, impõe-se a indemnização pelo valor da mesma em caso de expropriação, por ser manifesta a perda para o expropriado da sua utilidade ou valor”.
A final concluiu que:
“No caso, considerada a natureza das benfeitorias em causa, não se pode dizer à partida, que o aproveitamento construtivo do solo implicaria a sua destruição. Bastará ter presente que qualquer operação de loteamento pressupõe a afectação de determinadas áreas a zonas verdes ou ajardinadas onde as referidas árvores, espaço relvado, equipamento de rega e poço, muros e esteios de granito poderão constituir uma mais-valia. O mesmo raciocínio se aplica às vedações e portões existentes e, bem assim, às construções ali implantadas que poderiam manter a sua valia de apoio a essas zonas verdes, ou mesmo habitacional (no caso da habitação ali existente), mesmo na hipótese do aproveitamento construtivo do terreno expropriado.
Por outro lado a sentença recorrida distinguiu claramente as benfeitorias que pertencem aos proprietários das que pertencem à arrendatária, o que resulta evidenciado no elenco dos factos provados e, no seguimento da avaliação das benfeitorias realizada, de forma coincidente, quer pelos peritos nomeados pelo tribunal quer pelo perito nomeado pelos expropriados, atribuiu às benfeitorias a indemnizar os proprietários, o valor de €194.162,50
Sucede que também o perito nomeado pela expropriante considerou que deviam ser objecto de avaliação e indemnização as benfeitorias que “se entende não ser necessário demolir para construir” (cfr. fls. 855), atribuindo-lhes um valor de €140.862,50.
No caso, tendo em conta a consensualidade pericial quanto à necessidade de serem as benfeitorias úteis avaliadas, julgamos não haver fundamento para colocar em causa o valor da avaliação fixada na sentença, não estando demonstrada a sua dupla valorização, ou sobrevalorização.
Improcede, por consequência o respectivo fundamento de recurso.
Quanto à arrendatária
Está provado que a parcela expropriada se integrava num conjunto de terrenos, com a área total de 14.285 m2, que os respectivos proprietários haviam arrendado à sociedade «B…, SA», mediante a renda mensal que, à data da DUP, estava fixada em €435,76. O objecto deste arrendamento é a exploração/produção e compra e venda de plantas, árvores e outros produtos ligados à jardinagem e agricultura. Da parcela expropriada com 5.212 m2, 4498 m2 eram efectivamente ocupados pela sociedade «B…, SA» por força do referido contrato de arrendamento.
Estamos, assim, perante um contrato de arrendamento na sua dupla vertente: rural e comercial.
Dispõe o art. 30º nº 1 do C. Exp. que: “O arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal (…), bem como o arrendamento rural, são considerados encargos autónomos para efeito de indemnização aos arrendatários”.
E o nº 4: “Na indemnização respeitante a arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal atende-se às despesas relativas à nova instalação, incluindo os diferenciais de renda que o arrendatário irá pagar, e aos prejuízos resultantes do período de paralisação da actividade, necessário para a transferência, calculados nos termos gerais de direito”.
Dispondo o nº 5: “Na indemnização respeitante a arrendamento rural atende-se, além do valor dos frutos pendentes ou das colheitas inutilizadas, ao valor das benfeitorias a que o rendeiro tenha direito e aos demais prejuízos emergentes da cessação do arrendamento, calculados nos termos gerais de direito”.
Com a expressão “demais prejuízos emergentes” quer-se dizer que a indemnização abrange, além do mais, não só os danos emergentes, como também os lucros cessantes (artº 564º do CC).[1]
Assim, ao contrário do que se passa na indemnização por expropriação em geral, em que a justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pelo expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, criando-lhe uma situação patrimonial de valor igual, no arrendamento, como encargo autónomo, a indemnização abrange todas as perdas patrimoniais do arrendatário, não só os prejuízos mas, também, os benefícios deixados de obter, calculados nos termos do nº 2 do artº 566º do CC.
A indemnização por lucros cessantes corresponde em regra ao rendimento líquido que o arrendatário deixou de obter em consequência da caducidade do contrato de arrendamento por força da expropriação (ou seja, ao rendimento deduzido da renda e demais encargos).[2]
Os peritos nomeados pelo Tribunal consideraram, ser de atribuir à arrendatária, indemnização pelos seguintes danos emergentes e lucros cessantes: a) indemnização pela redução da área comercial; b) indemnização pela perda de lucros; c) indemnização pela perda de benfeitorias; d) indemnização por perda na transferência das plantas; e) indemnização pela readaptação do aquecimento, iluminação e rega; f) indemnização por perda de água de rega gratuita; g) e, desvalorização agrícola da parte sobrante localizada a sul da parcela expropriada.
O perito nomeado pelos expropriados invocara ainda um prejuízo com a vedação das instalações e um outro relativo à segurança das instalações durante determinado período de tempo, os quais não foram, contudo, contemplados na decisão recorrida.
Já o perito da entidade expropriante acompanhou os itens mencionados pelos peritos do Tribunal, com excepção do correspondente à indemnização pela redução da área comercial, que omitiu.
Voltando ao recurso da expropriante.
Lucros cessantes
Pretende a expropriante que a indemnização estabelecida quanto à arrendatária se mostra manifestamente exacerbada no tocante aos lucros cessantes, pois que a arrendatária vinha perdendo receitas ao longo de vários anos e sofreu uma redução de área comercial, ao mesmo tempo que quando comparamos os resultados dos anos de 2004 e 2005, com um acréscimo de cerca de 43 mil euros para 77 mil euros, sendo que a expropriação foi declarada em 2004.
Por outro lado, perspectivando a sentença lucros nos últimos 5 anos seguintes à expropriação (de 2004), deveria ter-se em conta a crise nacional e internacional que, pelo menos a partir de 2008, implicaria uma diminuição abrupta dos negócios e da facturação.
Por fim, sustenta que não pode atribuir-se uma indemnização pela perda de lucros cessantes, porquanto não ficou provado que exista uma diminuição dos referidos lucros por força da expropriação.
Vejamos.
Resultou consensual por todos os peritos quer da arbitragem quer da avaliação que a transferência por redução da área da exploração da a arrendatária impôs perturbações na sua laboração normal, pelo que os lucros no ano da transferência e nos imediatos sofreriam uma redução, devendo tal perda ser objecto de indemnização.
Como refere a sentença esta indemnização por lucros cessantes corresponde, em regra, ao rendimento líquido que o arrendatário deixou de obter em consequência da caducidade do contrato de arrendamento por força da expropriação (ou seja, ao rendimento deduzido da renda e demais encargos).
Com base no laudo subscrito pelos peritos do tribunal, entendeu o tribunal a quo que a expropriação de uma área correspondente a 31,48% da área global da exploração da arrendatária, por si só, já é potencial causa de quebra do negócio, uma vez que provoca natural desmotivação no ramo negocial, pelo menos nesse local, criando toda uma situação favorável à quebra dos lucros.
E, a fim de arbitrar uma indemnização por tal prejuízo na falta de elementos mais seguros, recorreu o tribunal a uma base de cálculo que teve em conta a média dos lucros líquidos do estabelecimento em causa declarados às Finanças pela arrendatária, nos quatro últimos anos anteriores à data da DUP, os quais constam dos factos provados, média essa (€113.898,36) que, uma vez deduzido o valor de IRC (25%) e da derrama (10%) dá um valor de €82.576,31.
Partindo dessa base e atendendo à área da exploração que foi afectada pela expropriação, correspondente a 31,48% da área global da mesma, considerou o tribunal fixar 1/3 desse valor médio durante o período de 5 anos como sendo este o prazo necessário para readaptar a sua estrutura à menor dimensão da área da sua exploração.
Os peritos do Tribunal estiveram no local e entenderam que o período de 5 anos seria o tempo a considerar na fixação da indemnização como o adequado, atentas as especificidades do caso concreto.
Este foi de resto o raciocínio utilizado na arbitragem “Se admitirmos que a Administração dos B…, S.A., através de uma política de mercado equilibrada auxiliada por um normal desenvolvimento de procura, embora limitada, consequência do actual período de recessão, e de uma ajustada contenção de despesas, conseguirá, ao fim de 5 anos, retomar a comercialização actual…”- cfr. fls. 14.
Não se vêm razões válidas para pôr em causa este entendimento, o qual de resto já tem subjacente a consideração de que se vive um período de recessão, pelo que, se mantém o montante de € 22,095,78 arbitrado como indemnização por perda de lucros cessantes.
Mais valia gerada com as obras
Alega também a expropriante que as obras trouxeram uma mais-valia para a arrendatária "B…", que ocupa uma área significativa do prédio objecto da expropriação parcial, viu o seu complexo de estufas ficar agora bem mais visível para o público em geral, beneficiando também de mais e melhores acessibilidades, o que constitui uma mais-valia imensa na exploração comercial em causa, a qual deveria ter sido tomada em consideração no cálculo da indemnização e subtraída à indemnização a arbitrar à arrendatária.
Nenhum facto se mostra provado que sustente esta mais-valia, em particular a conclusão de que os viveiros beneficiam agora de melhores acessibilidades e melhor visibilidade que anteriormente.
Importa ter em conta que a expropriação provocou a separação da propriedade em duas, passando uma a situar-se a norte da nova via e outra a sul, ficando sem acessos directos e distantes das restantes instalações. Tal obriga clientes, fornecedores e funcionários, para acederem de uma parte à outra a terem de percorrer vias de acesso, o que anteriormente não ocorria.
Assim, não se vislumbra a referida mais-valia.
Redução da área comercial e cálculo de custos
Mais alega a expropriante que, a indemnização atribuída pela redução da área comercial (de 17.000,00 euros) é exagerada porque não toma em devida conta a correspondente diminuição dos custos de produção e de trabalho: se se reduz a área comercial, reduzem-se, evidentemente, os respectivos gastos e custos (in casu, de energia, água, pessoal, etc.).
Alega ainda que a efectiva redução de área (4.498m2), podia ser compensada com um reajuste do espaço, minimizando o prejuízo.
E, para repor o aquecimento central e o sistema de rega, considera mais adequado aos preços de mercado os valores da Arbitragem e do Perito da Expropriante, pelo que este custo não poderia ser superior aos 9.000 euros aí referidos.
A expropriante admitindo haver lugar a uma indemnização por custos de transferência e readaptação da área comercial, pretende que a mesma não possa ultrapassar os 19.000 euros.
O Tribunal recorrido aceitando os valores fixados no laudo maioritário e no laudo dos expropriados fixou os valores de 17.000,00 para a redução da área comercial, 12.450,00 para a perda na transferência de plantas, 9.000,00 para custos de readaptação do aquecimento, iluminação e rega e, 48.738,86 para a perda de água de rega gratuita.
A indemnização pela redução da área comercial tem assento legal no nº 4 do artº 30 do C. Exp. (despesas relativas à nova instalação, incluindo os diferenciais de renda que o arrendatário irá pagar, e aos prejuízos resultantes do período de paralisação da actividade, necessário para a transferência, calculados, nos termos gerais de direito).
Assim, tal indemnização deve ser contemplada.
Quanto a não ter contemplado uma redução de custos equivalente à redução de área, cremos que tal raciocínio não pode ser automático, antes terá de ser demonstrado.
Ou seja, não é líquido que uma redução de área conduza inevitavelmente a uma redução de custos, tudo dependendo, da forma como o espaço é reajustado.
Por outro lado, não tendo o tribunal conhecimento directo dos valores de mercado quanto à reposição do aquecimento central e sistema de rega, terá de confiar no laudo maioritário, por ser o que lhe oferece maiores garantias de imparcialidade.
Mantemos assim, os valores fixados na sentença quanto a este item indemnizatório.
Avaliação das benfeitorias
Também o valor atribuído às benfeitorias (depósito de água, relva, pavimentação em granito, parte das estufas e escritório) pertencentes à arrendatária foi considerado exorbitante pela expropriante.
Alega esta que, no caso da perda de água de rega gratuita, proveniente de uma mina que brotava com um caudal que permitia à arrendatária ser auto-suficiente e, portanto, dispensar o consumo de água de rede pública, não pode ser valorada da forma que o foi na sentença recorrida. Bastaria a construção de um furo artesiano para, por certo, resolver o problema, pelo que, os respectivos custos deveriam ser os referidos pelo Perito da Expropriante por serem os mais adequados e consentâneos com a realidade: 10.000 euros (e nunca os 48.738,86 € atribuídos pelos Srs. Peritos e a que o Tribunal aderiu).
Vejamos.
Provou-se que a expropriação provocou, na área ocupada pela arrendatária, a destruição parcial de 560 m2 de área de estufa, 50 m2 de área de escritório, com dois quartos de banho e 120m2 de um pavilhão em alvenaria com telhado em lusalite.
Ficou também demonstrado que a arrendatária mantinha na área expropriada um depósito de água em betão com 24 m2; 250 m2 de área relvada; 120 m2 de calcetado; 1520 m2 de pavimentação de cubos de granito; um tubo em PVC, com 1,5 pl, com 350 de comprimento.
Como bem classificou a sentença estamos perante benfeitorias necessárias de cujo valor a arrendatária poderia ser ressarcida no final do contrato.
Relativamente à indemnização por perda de água de rega gratuita admitiu o laudo maioritário a necessidade de construir um furo artesiano ou recorrer à água do SMAS. Calculou contudo, tão somente os encargos com este abastecimento público a que atribuiu o valor de € 48.738,86.
Contudo, em lado algum de tal laudo ou nos esclarecimentos que se lhe seguiram resulta ser o furo artesiano uma possibilidade real. É do conhecimento público que o mesmo só é eficaz se houver um lençol de água no sub-solo que garanta a eficiência desse furo.
Essa possibilidade não se mostra comprovada por qualquer modo. É apenas uma possibilidade.
Assim, a perda de água que outrora advinha duma mina existente na parte sobrante sul e que era armazenada em tanques, só pode ser compensada de forma realista e certa, pela utilização da rede pública.
Desse modo, o critério e a avaliação adoptada pelo tribunal não merece qualquer censura.
Desvalorização da exploração na parte sobrante
Quanto à desvalorização da exploração na parte sobrante, admitindo alguma desvalorização decorrente da divisão do prédio imposta pela expropriação, o que determina, designadamente, a necessidade de transporte acrescido e alguma incomodidade para a clientela, considera, contudo, a expropriante que a sentença recorrida peca, uma vez mais, pelo exagero na sua ponderação em termos de “justa indemnização”, pois não considera as mais-valias introduzidas em termos de acessibilidades e visibilidade (notoriedade) da empresa arrendatária, que passou a ser “vista” pelo público em geral que diariamente passa na SCUT em causa.
Assim, no equilíbrio das duas equações, defende que o resultado justo é o avançado pelo Perito da Expropriante: 10.000 euros para cobrir o acréscimo de custos com manutenção e transporte e não o fixado.
O Tribunal considerou este dano como resultante da separação física entre a parte norte e a parte sul da mesma exploração da arrendatária em consequência da divisão do prédio causada pela expropriação.
A expropriação implicou que o prédio ficasse dividido em três partes sobrantes, duas das quais, as localizadas a norte e a sul, estão afectas à exploração industrial da arrendatária.
Tal divisão ao contrário de ser benéfica revela-se prejudicial à actividade comercial e industrial da arrendatária pelas maiores dificuldades de ligação entre essas duas parcelas, com transtornos para a clientela, bem como um acréscimo de custos com manutenção, transportes, etc.
Entenderam os peritos nomeados pelo Tribunal e pelos expropriados que tal prejuízo devia ser fixado em €25.000,00, enquanto o perito nomeado por indicação da entidade expropriante quantificou esse dano em €10.000,00.
O tribunal recorrido, atendendo à natureza eminentemente técnica da questão, optou por seguir a posição maioritária dos peritos do Tribunal e dos expropriados, fixando a indemnização por este prejuízo em €25.000,00.
Não colhe qualquer censura tal opção.
Podemos, pois, concluir, pela improcedência total do recurso da expropriante.
Do recurso dos expropriados:
1- Da impugnação da matéria de facto com fundamento da necessidade de aditamento de determinados factos.
Pretendem os expropriados que a matéria de facto deve ser aditada com a seguinte factualidade:
A - A parcela a nascente em causa tem configuração triangular.
B - As casas aí existentes sofreram demolições parciais, quer a sul, quer a poente, ficando uma totalmente esventrada, com paredes destruídas;
C - as suas fundações ficaram muito fragilizadas;
D - Ficaram a cota superior do solo e em estado inabitável.
E - A parcela sobrante sita a nascente, onde se situam estas casas, ficou transformada numa «ilha no meio de arruamentos» (sic relatório maioritário – pag10).
F - A parcela sobrante nascente perdeu a qualidade ambiental.
G - Torna-se necessária a construção de um muro de suporte, que contorne o edifício numa extensão aproximada de 25m de comprimento por 2 de altura e 0,30 de espessura;
H - tornam-se necessárias as seguintes obras de consolidação e isolamento:
I - construir paredes duplas em alvernaria de tijolo nos limites da demolição;
J -cerezitar, rebocar e pintar essas paredes;
K - reparar o telhado, recolhendo as águas das chuvas em caleiras e tubos de queda;
L - construir escada em betão armado, para vencer o desnível até à moradia;
M - reparação do reboco das fachadas e pintura geral dos edifícios.
N - estas obras orçam, em função da mão de obra e material a aplicar, quantia nunca inferior a 25.500,00€ mais Iva em vigor.
Fundamenta tal aditamento nas fotos e plantas de pág. 11, 12 do relatório pericial de Março de 2007 e dos esclarecimentos de fls. 921 e 922, do relatório pericial de Março de 2007, páginas 3, 4 e 10, dos esclarecimentos de fls. 921 e 922 e dos de fls. 1003, bem como dos orçamentos juntos com as alegações, a fls., documentos de que o expropriante foi notificado, e que não impugnou.
Vejamos:
Resulta do laudo de peritagem subscrito pelos peritos do Tribunal e apoiado no relatório da “v.a.p.r.m” que, as construções demolidas estão englobadas nos limites da Parcela nº 78 e as não demolidas estão consideradas na Parcela sobrante PS-1.
A parcela sobrante PS-1 de acordo com a planta parcelar de fls. 670 constitui a parcela sobrante a nascente.
Os mesmos peritos consideraram que a mesma sofreu desvalorização porque sendo terreno de construção e mesmo mantendo o índice de construção máximo de1m2/m2, porque perdeu logradouro, e se transformou numa ilha no meio de arruamentos, perdeu qualidade ambiental. Além disso o proprietário tem de ser indemnizado do custo das obras para consolidação das demolições já efectuadas quer a sul, quer a poente.
Mais à frente do seu relatório, relativamente a tais obras os peritos especificam que, torna-se necessária a construção de um muro de suporte que contorne o edifício, numa extensão que se estima em 25 m de comprimento, 2m de altura e 0,30 m de espessura, com um custo que somado ao das obras de consolidação e isolamento de infiltrações é no total de €10.000,00.
Nos seus esclarecimentos de fls. 921 os senhores peritos do Tribunal Eng. K… e Eng. L…, com a adesão posterior do M…, acrescentaram que «para além do muro e conforme se conclui da observação das fotografias seguintes, torna-se necessário dentro da designação “das obras de consolidação e isolamento das infiltrações” levar o efeito o seguinte: - construir paredes duplas em alvenaria de tijolo nos limites da demolição; - cerezitar, rebocar e pintar essas paredes; - reparar o telhado, recolhendo as águas das chuvas em caleiras e tubos de queda; - construir escada em betão armado para vencer o desnível até à moradia; reparação de reboco das fachadas e pintura geral dos edifícios».
Mas mantêm que o custo estimado das obras, face às construções modestas em causa foi estimado em €.10.000,00.
Nos esclarecimentos prestados a fls. 1003 os senhores peritos do Tribunal Eng. K… e Eng. L… reafirmaram tal resposta: «Ora entendem os peritos que todas as obras constantes das anteriores alíneas são obras necessárias para consolidação de infiltrações e para assegurar o acesso ao primeiro andar. Assim, tal como então se justificou, volta a repetir-se: o custo estimado das obras, face às construções modestas em causa, é de €.10.000,00.
Em audiência de julgamento e durante a prestação de esclarecimentos por parte dos Sr.s peritos, cfr. acta de fls. 1076 afirmaram estes que: no que concerne à parcela sobrante a nascente os peritos do tribunal entendem que efectuadas as obras de reposição na habitação esta manterá os mesmos cómodos, mantendo aptidão construtiva, sendo no entanto desvalorizada nos termos constantes do seu relatório.
Pelo perito dos expropriados foi dito subscrever a posição dos peritos do Tribunal.
Foi já sobejamente justificado por este Tribunal a opção pelo critério maioritário.
Finalmente, importa referir que os orçamentos juntos com as alegações constituem documentos particulares cuja prova é de livre apreciação.
Assim, do conjunto das referência periciais que assinalamos, julgamos fundamentado o pedido de aditamento de alguns dos factos reclamados, sendo eles, os seguintes: A-, com o seguinte texto: - “A parcela a nascente em causa tem configuração relativamente triangular”; E - A parcela sobrante sita a nascente ficou transformada numa «ilha no meio de arruamentos» ; F - A parcela sobrante nascente perdeu a qualidade ambiental; G - Torna-se necessária a construção de um muro de suporte, que contorne o edifício numa extensão aproximada de 25m de comprimento por 2 de altura e 0,30 de espessura; H - tornam-se necessárias as seguintes obras de consolidação e isolamento: I - construir paredes duplas em alvernaria de tijolo nos limites da demolição; J -cerezitar, rebocar e pintar essas paredes; K - reparar o telhado, recolhendo as águas das chuvas em caleiras e tubos de queda; L - construir escada em betão armado, para vencer o desnível até à moradia; M - reparação do reboco das fachadas e pintura geral dos edifícios.
O aditamento de tais factos não altera, contudo, o anteriormente fixado valor indemnizatório pelo custo de realização das obras necessárias, no montante de 10.000,00€, por demais reafirmado, por um número significativo de peritos.
2 - Da necessidade de correcção no cálculo do custo de construção.
Pretendem ainda os recorrentes/expropriados que, quanto ao valor do custo de construção, decidiu o Mmo Juiz «a quo» que teria por base o valor referência definido na Portaria 1243/2003 – para a Zona I – com a correcção de 10% resultante da conversão do mesmo de área útil para área bruta, no que os Peritos do Tribunal estão de acordo com o perito dos expropriados. Acontece porém que o Tribunal não cuidou de verificar que tinha havido erro aritmético no cálculo do custo de construção no laudo maioritário que, ao invés de ter considerado € 586,97 (correspondente aos 652,19€ da portaria deduzidos de 10%), como fez o perito dos expropriados, considerou € 585,00 por m2, correcção que, por isso, atenta a adesão à percentagem de correcção de 10%, pela sentença, se impõe fazer.
Não ocorreu qualquer erro aritmético no cálculo.
O laudo maioritário adoptou expressamente o símbolo matemático que expressa “aproximadamente”, ou seja o sinal igual (=) com o til (~) em cima a anteceder o valor de €. 585,00 m2, pelo que não se trata de qualquer erro material, mas antes uma opção consciente por uma estimativa mais baixa que, no caso, representa uma diferença sem significado expressivo para a avaliação global do custo de construção.
3 - Da avaliação da parcela: - quanto ao índice de construção;- da inexistência de factores excepcionais que conduzam ao agravamento do custo de construção;
Defendem os expropriados que, nesta avaliação, se o tribunal tem de atender às características da envolvente, pois estas demonstram a construção possível e se, na zona, as construções envolventes mais recentes têm cérceas de rés-do-chão + 4, então é por demais evidente que o índice de construção 1m/1m2 é o adequado, tanto mais quanto o normal é tentar tirar-se o maior rendimento possível do prédio, pelo que deverá ser a essa potencialidade a que o tribunal deve atender para efeitos de cálculo da indemnização, em respeito ao disposto no artigo 23º nº1 do CE, sob pena de se não lograr apurar o valor justo da indemnização.
Igualmente defendem que o nº 9 do art. 26º é muito claro ao referir que só ocorre a desvalorização quando existir uma «sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes» no aproveitamento urbanístico que serviu de base à avaliação, o que não ocorre, pois não se demonstrou a verificação de qualquer sobrecarga, e muito menos, como diz a lei, de uma sobrecarga incomportável.
Desse modo, defendem, não tem qualquer apoio, legal ou factual, a desvalorização de 10% do m2 do terreno adoptada pela sentença.
Cremos que, não havendo necessidade de nos repetirmos, tais questões foram já objecto de apreciação, nesta peça, aquando da apreciação do recurso da expropriante, ainda que as mesmas tenham sido colocadas com argumentação oposta.
Assim, considerando o carácter eminentemente técnico de tais questões, a falta de elementos sólidos que permitam por em causa as opções que se afiguram equilibradas do laudo maioritário, o qual, por natureza, oferece maiores condições de imparcialidade, nenhuma censura merece a sentença recorrida por a ele ter aderido.
Improcede, por consequência, tal questão do recurso.
Da perda total de aproveitamento construtivo da parcela sobrante a nascente, ou pelo menos da sua maior desvalorização nunca inferior a 25% ou 30%
Quanto à parcela nascente, pretendem os expropriados que também não é aceitável a indemnização fixada na sentença recorrida quando, é tão evidente a desvalorização desta parcela sobrante (com a área exígua de 483m2, localizada entre a via que motivou a expropriação e a Rua Santos Dias, com duas construções que ficaram em muito mau estado de conservação, a necessitarem de «obras para assegurar a consolidação e o acesso» às mesmas e sem parte do respectivo logradouro.
Entendem os expropriados que essa diminuição de valor há-de corresponder a uma significativa percentagem em relação ao valor que tinha antes, ou seja, passou a valer menos 25% a 30% do que valia anteriormente.
Ora, relativamente a esta parcela, em contraposição ao perito da entidade expropriante que entende que a mesma não sofreu qualquer depreciação em resultado da expropriação, tanto os peritos nomeados pelo Tribunal como os nomeados pelos expropriados consideraram dever ser fixada uma indemnização pela desvalorização pela parte sobrante. Há divergências quanto aos valores a liquidar.
Já, acima referimos, ser de seguir por bem fundado, o critério maioritário dos peritos do Tribunal quanto ao cálculo desta depreciação, considerando que o solo desta parcela tinha, antes da expropriação, o valor unitário de €104,62/m2 e após a expropriação passou a ter o valor unitário de € 94,65/m2, pelo que este é o valor a considerar.
Improcede, por consequência tal questão do recurso.
Da necessidade de fixar indemnização pelas servidões non aedificandi a que ficaram sujeitas as áreas sobrantes
Alegam finalmente os expropriados que as áreas sobrantes estavam sujeitas às servidões non aedificandi (conforme previsto no artigo 4º alínea b) DL nº 189/2002 de 28 de Agosto, que aprovou as bases da concessão ao consórcio G…, SA.), sendo que o tribunal a quo não fixou a correspectiva indemnização, aderindo o Mmº Julgador ao relatório dos peritos do tribunal, que concluíram manterem as partes sobrantes a sua capacidade edificativa, mas não verificou que eles assim concluíram apenas porque partiram do pressuposto errado de que, no caso, não existiriam servidões non aedificandi, como esclarecem a fls. 666, o que inquinou a sua decisão.
Pelo que requerem a fixação de indemnização pela perda da capacidade construtiva dessa área, a qual deverá, e poderá, ser apurada segundo o cálculo constante do relatório do perito dos expropriados que a fixou em 143.360,00€.
Cremos, com todo o respeito, não poder validar tal fundamentação.
O que os peritos do Tribunal esclareceram a fls. 666 foi que “tratando-se da construção de uma alameda não havia que observar as zonas “non aedificandi” que a construção de uma auto-estrada acarreta”.
Não está demonstrado o contrário.
Assim, no entendimento dos peritos do tribunal e da expropriante, as áreas sobrantes a sul e norte, após a expropriação, além de verem melhorados os seus acessos mantêm, face à área respectiva e viabilidade construtiva considerada, a capacidade construtiva que dispunham antes da expropriação.
Tal como o tribunal recorrido, também não vemos razões para colocar em causa tal critério claramente maioritário e desse modo não se considera qualquer desvalorização das parcelas sobrantes localizadas a norte e a sul.
Já a parte sobrante localizada a nascente com a área de 483 m2 foi contemplada com uma desvalorização, sendo as razões da mesma a diminuição da área do logradouro das construções existentes na parcela, o facto de a parcela ter ficado totalmente marginada por arruamentos, perdendo, qualidade ambiental, não se colhendo da prova quaisquer outras razões.
Falecem, assim, os argumentos dos expropriados.
IV
Termos em que acorda-se em julgar ambas as apelações improcedentes, confirmando-se a decisão recorrida.Custas pela expropriante e expropriados/proprietários na proporção de metade.
Porto, 23 de Janeiro de 2012
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho
Rui António Correia Moura
Anabela Moreira de Sá Cesariny Calafate
__________________
[1] Neste sentido, Osvaldo Gomes, Expropriações por Utilidade Pública, pág. 235, Elias da Costa, Guia das Expropriações Por Utilidade Pública, 2ª ed., pág. 349, e Aragão Seia, Arrendamento Rural, 4ª ed., pág. 167.
[2] Cfr- Ac. de 29.10.2009 desta Relação, nº convencional- JTRP00043134 in www.dgsi.pt