Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0632987 |  |
II- O “factor correctivo” referido no nº 10 do artº 26º do CE não deve ser aplicado sem mais, de forma automática.
III- Sendo uma parcela avaliada como terreno apto para construção, haverá sempre uma margem de risco, maior ou menor, pelo que só em situações absolutamente excepcionais, em que haja garantia quase absoluta de sucesso da operação urbanística e imobiliária e sem qualquer esforço por banda do investidor, se poderá dizer que o aludido risco se não verifica.
I. RELATÓRIO:
Por Despacho do Senhor Secretário de Estado do Ordenamento do Território e da Conservação da Natureza de 17-11-99, publicado no Diário da República, II Série, nº 58 de 09-03-2000, foi declarada a utilidade pública das expropriações necessárias à execução do empreendimento denominado "B……..".
A parcela (nº3) de terreno, com referência ao aludido empreendimento, a expropriar (nestes autos) é constituída por dois prédios urbanos, com a área global aproximada de 5080 m2, rectificada para 4480 m2 e com a área registada de 4.271 m2, que confronta a Norte com a expropriante, com C……, Lda. e Outros, a sul com a Rua S. Roque da Lameira, a nascente com D……, Lda. e a poente com E…… e Outros, prédios esses descritos na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 1394/19940920 e sob o nº 483/041088 e inscritos na matriz predial urbana da freguesia de Campanhã sob os artigos 9067, 10397 e 5632
A propriedade dos prédios atrás identificados está inscrita a favor de E…….., F…….. e marido G……., H…….. e marido I…….. e J……. e mulher L……. .
Foi realizada vistoria ad perpetuam rei memoriam – cfr. fls. 323 a 327.
Por decisão arbitral de Abril de 2001 (43 a 49) foi fixada em 72.710.000$00 a justa indemnização a pagar pela expropriação da parcela aos expropriados.
Por despacho de fls. 54, datado de 22/04/2002, foi adjudicada a propriedade da parcela à expropriante.
Da decisão arbitral interpuseram recurso os expropriados, concluindo que o justo valor da indemnização é de € 1.235.278 - fls. 72 a 74.
Procedeu-se à realização de avaliação pericial, tendo sido apresentados os competentes relatórios, nos quais:
- O perito da expropriante sustenta que o valor indemnizatório deve fixar-se em € 354.520,31 (fls. 162 a 168);
- o perito dos expropriados sustenta que o valor indemnizatório deve fixar-se em € 1.158.983,60 (fls. 1789 a 197);
- os peritos designados pelo tribunal sustentam que esse valor indemnizatório se deve fixar em € 570.722,00 (fls. 224 a 225, com os esclarecimentos prestados a fls. 366 ss -- cfr. despacho de fls. 310--, 384 ss -- cfr. despacho de fls. 378-- e 410ss --cfr. despacho de fls. 404).
Foram apresentadas alegações a fls. 425 ss - expropriados – e 464 ss – expropriante .
A fls. 499 ss foi proferida sentença, julgando-se “…parcialmente procedente o recurso interposto pelos expropriados” e “condenando-se a expropriante Câmara Municipal do Porto a pagar aos expropriados E……., F……. e marido G……., H…….. e marido I…….. e J……. e mulher L……. a quantia de € 569.571,39, actualizada desde a data de declaração da utilidade pública em função dos índices de preços ao consumidor publicados anualmente pelo I.N.E., com exclusão da habitação, a título de indemnização pela expropriação da parcela de terreno descrita nos autos, deduzida das quantias de € 362.675,95 e € 45.485,60 já depositadas pela expropriante.”
Inconformados com o sentenciado, recorreram os expropriados (fls. 529) e a expropriante (fls. 535), apresentando as respectivas alegações, que rematam com as seguintes conclusões:
A): CONCLUSÕES DOS EXPROPRIADOS (Fls. 577):
“I) tendo os expropriados requerido a intervenção do Tribunal Colectivo, a discussão e julgamento da causa não competia ao Juiz Singular, o que constitui irregularidade processual sancionada com anulação do acto - violação do disposto no artigo 201º do Código do Processo Civil;
Subsidiariamente,
II) o prédio expropriado com a área de 5.080,00 m2 situa-se em zona urbana com capacidade construtiva;
III) a declaração de utilidade pública, com carácter urgente, foi publicada no Diário da República nº 58,11 série, de 9 de Março de 2000;
IV) a indemnização devida pela expropriação por utilidade pública tem a natureza de concretização do princípio da igualdade: visa pôr o expropriado na situação em que se encontram as pessoas que, tendo coisas idênticas à sua, não foram expropriadas,
V) na fixação da indemnização devida aos expropriados, deve-se atender ao valor de mercado actual do terreno expropriado;
VI) o regime aplicável à definição da indemnização devida pela expropriação, permite a aplicação de critério que vise a determinação do valor real e corrente do bem a partir de elementos como o valor de transacções de prédios na zona onde se insere a expropriação em causa, tendo sido violado os artigos 62º/2 da Lei Fundamental e 1º do Códigos das Expropriações.
TERMOS EM QUE deve ser a sentença recorrida revogada com base na invocada irregularidade processual e subsidiariamente, fixado o valor da indemnização a atribuir pela expropriação da parcela no montante indicado no laudo assinado pelo perito designado pelos expropriados, ou seja, a importância de 1.158.983,60 €,
ASSIM SE FAZENDO JUSTIÇA”.
B): DA EXPROPRIANTE (Fls……ss):
As constantes de fls. 646 segs. que, não obstante o convite de fls.624, são quase pura réplica das alegações propriamente ditas.
Assim, dada a sua extensão, dispensamo-nos de as transcrever totalmente, anotando-se apenas que as questões nelas suscitadas são as referidas mais adiante.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Foram colhidos os vistos.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II. 1. AS QUESTÕES
Tendo presente que:
-- O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser as de conhecimento oficioso (ut, arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. Proc. Civil);
-- Nos recursos se apreciam questões e não razões;
-- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:
A – NA APELAÇÃO DOS EXPROPRIADOS (fls. 573 SS ss):
Valor da indemnização.
B - NA APELAÇÃO DA EXPROPRIANTE: OS (fls. 582 SS):
Valor da indemnização, que, por sua vez, se desdobra na apreciação das seguintes questões:
Nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão.
Se para a determinação do valor da parcela expropriada deve atender-se apenas ao custo da construção possível de edificar acima do solo, ou também ao custo de construção possível de edificar abaixo do solo, somando-se os dois.
Conversão da área útil em área bruta - determinação da percentagem da área útil da área de construção -- para efeitos de aplicação do custo de construção previsto na Portaria em vigor à data da DUP.
Determinação da percentagem para efeitos de aplicação do artº 26º, nºs 6 e 7 do CE: da existência de erro de escrita e de cálculo na sentença.
Coeficiente de risco para efeitos do nº 10 do artº 26º do CE.
Percentagem a atender relativa aos encargos com o loteamento.
Distância entre pisos.
Valor a atender para vedação do terreno sobrante e para assegurar o acesso às portas de entrada do edifício existente na parede sobrante.
II.2. AO FACTOS:
Na primeira instância foi fixada a seguinte matéria de facto:
1. Por Despacho do Senhor Secretário de Estado do Ordenamento do Território e da Conservação da Natureza de 17-11-99, publicado no Diário da República, II Série, nº 58 de 09-03-2000, foi declarada a utilidade pública das expropriações necessárias à execução do empreendimento denominado "B……..".
2. A parcela (nº 3) de terreno, com referência ao aludido empreendimento, a expropriar é constituída por dois prédios urbanos, com a área global aproximada de 5080 m2, rectificada para 4480 m2 e com a área registada de 4.271 m2, que confronta a Norte com a expropriante, com C….., Lda. e Outros, a sul com a Rua ….., a nascente com D……., Lda. e a poente com E…… e Outros, prédios esses descritos na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 1394/19940920 e sob o nº 483/041088 e inscritos na matriz predial urbana da freguesia de Campanhã sob os artigos 9067, 10397 e 5632
3. A propriedade dos prédios atrás identificados está inscrita a favor de E……., F……. e marido G……, H….. e marido I……. e J….. e mulher L….. .
4. A parcela em apreço contende com 2 prédios sitos na freguesia de Campanhã - Porto, dizendo um respeito a um edifício de R/Chão e andar e outro a um edifício de R/Chão e terreno a lavradio.
5. O prédio respeitante a um edifício de R/Chão e andar situa-se na Rua ….., nºs …. a …., mostra-se inscrito na matriz predial da freguesia de Campanhã sob o art. 5632º e descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 483/041088.
6. O prédio respeitante a um edifício de R/Chão e terreno a lavradio situa-se na Rua S. ….., nºs … a …., mostra-se inscrito na matriz predial da freguesia de Campanhã sob o art. 10397º e descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 1394/940920.
7. O prédio respeitante a um edifício de R/Chão e andar é de construção antiga, apresenta deficiente estado de conservação e é afectado na parte com dois pisos, numa profundidade de 5m.
8. O prédio respeitante a um edifício de R/Chão e terreno a lavradio, apresenta no relativo àquele as seguintes características gerais: Implantação +/- 458 m2; Tipo de construção - médio; Destino - Armazéns industriais; Estado de conservação - Razoável.
9. Esta construção de r/chão constitui a maior parte do respectivo logradouro e a parte restante (que é a maior parte) do edifício de R/Chão e andar do outro prédio o essencial da parte sobrante.
10. A parcela situa-se dentro da cidade do Porto, em zona algo degradada, com ocupação mista de armazéns industriais e habitação, com predominância de construção antiga e envelhecida.
11. A via rodoviária de apoio é a Rua ….., que lhe é adjacente, que é pavimentada e dispõe de rede de energia eléctrica, rede de abastecimento de água e linha telefónica, tendo passeios de um e de outro lado, sendo que, à da data da DUP existia instalada na via apontada, junto à parcela, rede de drenagem de águas pluviais com colector em serviço.
12. Embora garantindo o acesso à parcela nº 2, pertence-lhe ainda um arruamento interior e particular, localizado a nascente, com largura mínima de 6m, pavimentado a cubos de granito, tanto quanto a largura útil da entrada; junto à entrada a largura desse arruamento interior e particular será já próxima de 10 m.
13. O acesso à construção R/Chão situada na parte sobrante é feito por arruamento interior localizado a poente; é particular, não pavimentado.
14. Pelo P.D.M. do Porto, a parcela a expropriar distribui-se por duas faixas:
Faixa 1 - Cerca de 1530 m2 com uma distância inferior a 30 m da Rua ….., coeficiente de ocupação do solo é de 5.0 m3/m2;
Faixa 2 - Cerca de 3550 m2 com uma distância superior a 30 m da Rua ….., coeficiente de ocupação do solo é de 2.5 m3/m2.
15. Todo o traçado da B…… desenvolve-se sobre o leito da Ribeira de ….. e pelo facto de esta Ribeira atravessar a parcela, esta fica sujeita a uma servidão administrativa, determinando um regime de zona adjacente numa largura de 10m e implicando que qualquer construção que na parcela venha a ser edificada careça de parecer da Direcção Geral do Ordenamento do Território.
16. A parcela tem uma frente de 60 m, passando para a largura de 47 m a uma profundidade de 78 m, para reduzir para o mínimo de 17 m na profundidade máxima que atinge cerca de 128 m.
17. O terreno expropriado é relativamente plano e a uma cota topográfica próxima da Rua de …… .
III. O DIREITO:
Antes de abordarmos as questões suscitadas pelo apelante, impõe-se consignar certas regras ou princípios a ter em conta nesta matéria.
Antes de mais, impõe-se salientar que, como é sabido, às expropriações por utilidade pública é aplicável a lei vigente à data da respectiva declaração, considerada a sua publicação no Diário da República [Cfr. neste sentido Acs. STJ 18 Junho de 74, BMJ 238º pág. 165, Ac. STJ 9 Julho de 74, BMJ 239º pág.88 e Ac. STJ 2 Dezembro de 75, BMJ 252º pág. 83, Ac. R. Lisboa de 23 de Fevereiro de 89, CJ tomo I, pág. 138 Ac. R. Lx. 10 de Março de 94, CJ tomo II pág. 83, Ac. R. Lx. de 24 de Março de 94, CJ, Tomo II, pág. 98, Ac. R. E. 12 Maio de 94, CJ Tomo III, pág. 269).
Assim sendo, tendo a Declaração de Utilidade Pública sido declarada por despacho publicado no DR II Série nº 58, de 09.03.2000, é aplicável ao caso sub judice o Código das Expropriações na redacção do Dec.-lei nº 168/99, de 18 de Setembro.
O artº 62º da Constituição da República Portuguesa estabelece no seu nº 2 que "A requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento da justa indemnização” - o que consagra o princípio da justa indemnização como um dos princípios fundamentais do nosso ordenamento jurídico.
Esse direito à indemnização está igualmente previsto no Cód. Civil (artº 1310º).
A expropriação por utilidade pública, como transmissão coactiva que é, tem, assim, subjacentes dois grandes vértices constitucionais: o seu condicionamento a fins de utilidade pública e a exigência da correspondente indemnização.
A expropriação constitui uma forma de aquisição originária, porquanto o direito de propriedade do expropriado sobre o imóvel objecto de expropriação extingue-se, fazendo nascer na esfera da entidade expropriante um direito de propriedade novo, não sujeito a quaisquer ónus ou encargos. [Cfr. neste sentido Ac. STJ 11 Dez. 73, BMJ 232º pág. 61; Prof Oliveira Ascensão, in Direito Civil - Reais, pág. 219] .
Em relação à expropriação destacam-se os seguintes princípios - limites: I) reserva de lei: a legitimidade do poder expropriatório depende de previsão legal; II) fim de utilidade pública: a expropriação só pode ser admitida pelo legislador e efectuada pela administração tendo em vista a prossecução de um fim de utilidade pública e na exacta medida em que é necessária para a realização desse fim (de onde decorrem outros dois princípios, o da necessidade e o da proporcionalidade); III) justa indemnização: a expropriação constitui sempre o expropriante na obrigação de compensar o expropriado pelo desvalor que lhe foi infligido; IV) justo procedimento expropriatório: ao expropriado tem que ser permitido fazer valer adequadamente as suas razões, bem como fiscalizar o procedimento que conduz à extinção do seu direito de propriedade.
Para se chegar à justa indemnização há que procurar na lei a concretização de tal conceito, designadamente, nos arts. 253º e segs. do Cód. das Exp.
Assim, também se dispõe no artº 1º do CE que “Os bens imóveis e os direitos a eles inerentes podem ser expropriados por causa de utilidade pública compreendida nas atribuições, da entidade expropriante, mediante o pagamento contemporâneo de uma justa indemnização” - sublinhado nosso.
No que tange à determinação do conceito de justa indemnização, é obvio que o legislador constitucional deixou a cargo da lei ordinária a definição dos critérios concretos que permitem, caso a caso, preencher tal conceito, por forma a ser fixado o quantum indemnizatório.
Assim, dispõe o artº 23º do Cód. das Exp. na redacção supra referida, que “1. A justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e as condições de facto existentes naquela data”.
Já na jurisprudência e doutrina anteriores se defendia que, para efeito da fixação da justa indemnização, há que atender ao valor que as parcelas expropriadas têm na livre concorrência, devendo a indemnização justa corresponder ao valor que no mercado atingem as coisas equivalentes [Cfr. Ac.. desta Relação, de 5/7/74, BMJ 235, 262; Ac. do STJ de 30/1/76, BMJ 253, 236; Ac. Rel. de Lisboa de 9/1/84, CJ, Ano IX, Tomo I, 100 e, ainda, Ac. desta Relação de 21/3/85, CJ X, T II, pág. 233, bem como parecer dos Professores Meneses Cordeiro e Teixeira de Sousa, in Col. Jur., Ano XV, 21 e segs.]
Esse valor de mercado ou corrente do bem expropriado continua a ser uma referência para conduzir à compensação plena dos prejuízos sofridos pelo expropriado, à justa indemnização constitucionalmente consagrada [cfr. Expropriações por Utilidade Pública, Osvaldo Gomes, pág. 205] - Também o Tribunal Constitucional no Acórdão no 50/90, in DR, 1-A, de 30/3/90, decidiu que a "justa indemnização" há-de corresponder ao valor adequado que permita ressarcir o expropriado da perda que a transferência do bem lhe acarreta, devendo ter-se em atenção a necessidade de respeitar o princípio da equivalência de valores: nem a indemnização deve ser tão reduzida que o seu montante a torne irrisória ou meramente simbólica, nem, por outro lado, nela deve atender-se a quaisquer valores especulativos ou ficcionados, por forma a distorcer, positiva ou negativamente, a necessária proporção que deve existir entre as consequências da expropriação e a sua reparação.
Também Alves Correia [in As garantias do particular na expropriação por utilidade pública, Coimbra, 1982, pág. 128.] refere que “A indemnização por expropriação visa compensar o sacrifício especial suportado pelo expropriado, ou, por outras palavras, garantir a observância do princípio da igualdade que tinha sido violado com a expropriação, apresentando-se como uma reconstituição em termos de valor da posição de proprietário que o expropriado detinha” - negrito nosso.
O mesmo é dizer - como também já sustentava o autor acabado referir (ob. e loc. cits.) - que o dano patrimonial suportado pelo expropriado só é ressarcido de forma integral e justa se a indemnização for correspondente ao valor comum do bem expropriado, ou seja, ao respectivo valor de mercado ou ainda ao seu valor de compra e venda.
No artº 38º, nº1, do citado Código das Expropriações, dispõe-se que não havendo acordo sobre o valor da indemnização, este é fixado por arbitragem, com recurso para os tribunais.
Foi o que ocorreu nos presentes autos.
Feito este bosquejo, vejamos, então, das questões suscitadas nas conclusões das alegações dos apelantes.
Começaremos pela apelação da expropriante, uma vez que a única questão suscitada pelos expropriados na sua douta apelação - valor da indemnização - acaba, no essencial, por se encontrar igualmente englobada naquela outra apelação onde são suscitadas várias questões que, obviamente, se reflectirão no valor final indemnizatório a fixar.
DA QUESTÃO PRÉVIA ATINENTE À INTERVENÇÃO DO TRIBUNAL COLECTIVO:
A fls. 573 suscitam os expropriados a “questão prévia” relativa à não intervenção do tribunal colectivo, apesar de ter sido requerida aquando do recurso da decisão arbitral (fls. 76), entendendo que se verifica uma “irregularidade processual com efeitos de invalidade do acto praticado - sentença a quo -- ,determinando a sua anulação”.
Vejamos.
É um facto que aquando do recurso da decisão arbitral os expropriados requereram a intervenção do tribunal colectivo (cfr. fls. 76) - como lhes era facultado pelo artº 58º do CE.
Diga-se, antes de mais, que, como resulta dos autos, a sentença foi prolatada pela Mmª Juiz da 6ª Vara Cível do Porto.
A questão que se tem discutido em jurisprudência vária tem sido -- ao invés da que ora nos ocupa -- a de saber é de saber a quem incumbe a tramitação dos termos posteriores à interposição de recurso da decisão arbitral, nos termos do disposto no artº 58º do Código das Expropriações (Dec.-Lei nº 168/99, de 18.09), de 18/09, quando nesse requerimento de interposição de recurso não seja requerida a intervenção do tribunal colectivo.
Sobre ela já nos pronunciámos por mais de uma vez, designadamente no Ac. que relatámos no processo nº 5004/2003, desta mesma 3ª Secção.
Aí escrevemos, designadamente, que só com o desenvolvimento do processo na nova fase contenciosa de recurso da decisão arbitral é que se iria ver se haveria lugar, ou não, à intervenção do Tribunal Colectivo, conforme viesse, ou não, a ser requerida.
E ali dissemos que sendo requerida a intervenção do colectivo -- como aconteceu no caso sub júdice --, a resposta a como proceder vinha plasmada no artº 97º, nº4, da LOFTJ: envia-se o processo para as «..... varas cíveis para julgamento e posterior devolução».
Assim, no acórdão proferido naqueles autos concluímos desta forma:
“Em conclusão, temos o seguinte:
-- Antes da interposição do recurso não há qualquer «acção cível» para efeitos do artº 97º da LOFTJ, mas antes um processo de natureza cível a caber no domínio do artº 99º dessa Lei Org., o que significa que com a remessa a Tribunal se fixa a competência dos Juízos Cíveis;
-- Se for interposto recurso, duas hipóteses podem surgir:
Não é requerida a intervenção do Tribunal Colectivo (por recorrente, recorrido ou no eventual recurso subordinado) e toda a tramitação corre nos Juízos Cíveis (artº99º);
Sendo requerida a intervenção do Tribunal Colectivo, o processo é remetido às Varas Cíveis «para julgamento e ulterior devolução» (ut artº 97º, nº4, da LOFTJ).”.
Veja-se que o regime especial do C Exp. prevalece sobre o regime regra estabelecido pelo artº 646º nº 1, do CPC.
E sintomático da diferença entre a regulamentação da intervenção do tribunal colectivo no processo de expropriação e nas acções ordinárias é, desde logo, o facto de no processo ordinário ser necessário que ambas as partes o requeiram (artº 646º, do CPC), enquanto que no processo expropriativo basta que seja requerido pelo recorrente ou pelo recorrido, como resulta do disposto nos artsº 58º e 60º, do Cód. Exp., o que se compreende, pois, por vezes, os expropriados são inúmeros (artº 39º, anterior 38º -- Ac. ST in BMJ 474º-387).
Portanto, tendo no caso presente sido requerida a intervenção do colectivo, logo se vê que o processo correu onde tinha de correr: nas Varas Cíveis.
Não vemos, porém, que diligências tivessem sido feitas ou devessem sê-lo antes da sentença -- a qual incumbia à Mmª Juíza das Varas, que, afinal, a proferiu (cfr. artº 108º da LOFTJ que atribui ao Presidente do Colectivo a incumbência de lavrar as sentenças finais) -- a justificar a intervenção de um tribunal colectivo. Daqui, desde logo, que se não veja o cometimento de qualquer irregularidade no processo, no ponto sob apreciação.
Como quer que seja, recorrendo à letra do artº 201º do CPC, chegamos a igual conclusão, ou seja, de que não se está perante qualquer nulidade processual, pois se não almeja que tenha sido omitido qualquer acto ou formalidade que a lei prescrevesse e por ela declarado como nulidade ou que tal irregularidade pudesse ter influído influir no exame ou na decisão da causa.
O que preocupa os apelantes é – pelo que alegam a fls. 573 - apenas e só o facto de “a questão” ter sido “decidida pelo Juiz Singular”. Só que a “questão” - parece manifesto que se referem à sentença, até porque nada mais vemos que pudesse, eventualmente (?), justificar a intervenção do tribunal colectivo -- foi decidida por quem tinha de ser, nos sobreditos termos: a Srª Juiz das Varas Cíveis.
Não há, por isso, qualquer motivo para anular o que quer que seja por ausência de intervenção do tribunal colectivo.
Vejamos, então, as questões suscitadas nas apelações.
APELAÇÃO DA EXPROPRIANTE: (fls. 582 SS):
Primeira questão: nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão:
É um facto que na sentença recorrida se fixou em 18,5% o total das percentagens a que se referem os nºs 6 e 7 do artº 26º do CE (cfr. fls. 513).
E é-o, também, que na quantificação feita na parte final da sentença do valor indemnizatório se considerou uma percentagem de 20% no que respeita ao valor do solo (cfr. fls. 514).
Trata-se nesta última percentagem. tal como ocorreu na aludida quantificação das percentagens referidas nos nºs 6 e 7 do artº 26º, onde existe lapso de escrita a corrigir aquando da apreciação da respectiva questão que a apelante igualmente suscita (pois houve na quantificação daquele total das percentagens um manifesto erro de escrita, já que a percentagem global, segundo o que consta da sentença a fls. 13 a 15, era, não de 18,5%, mas de 17,5% resultante da soma dos 12% considerados pelo perito da expropriante relativos ao nº 6 daquele artº do CE e que na sentença é aceite (fls.513) com os 5,5% respeitantes ao nº 7 daquele mesmo artigo) - de manifesto erro de escrita a determinar erro de cálculo, o que será oportunamente levado em conta e devidamente corrigido (ut artº 249º CC).
Do que se não trata é de qualquer nulidade da sentença, designadamente a indicada e referida no nº 1da al. c) do artº 668º do CPC.
Segunda questão: se para a determinação do valor da parcela expropriada deve atender-se apenas ao custo da construção possível de edificar acima do solo, ou também ao custo de construção possível de edificar abaixo do solo, somando-se os dois:
Trata-se, assim, de ver qual o volume de construção possível de edificar na parcela.
Na sentença entendeu-se que no valor do solo expropriado deveria considerar-se também o custo de construção possível de edificar abaixo do solo, somando-se ao custo de construção possível de edificar acima do solo.
Qui juris?
Neste aspecto, diz-se na sentença ter-se seguido o entendimento lavrado pelos Srs. Peritos nomeados pelo Tribunal.
Só que neste segmento parece mais que claro que os aludidos peritos andaram numa roda viva, com sucessivos esclarecimentos solicitados pelo tribunal e cujo resultado final continua a manter boa dose de indefinição.
O que efectivamente dizem os aludidos peritos nomeados pelo tribunal a este respeito é o seguinte:
- Relatório (inicial) de fls. 366 ss: aqui os peritos não explicitam se os custos de construção a que atenderam respeitam apenas à potencialidade edificativa acima do solo ou também abaixo do solo.
- Na sequência do despacho de fls. 310, vieram, a fls. 368, esclarecer que os seus cálculos foram efectuados “sobre a construção possível edificar acima do solo e não sobre a potencialidade construtiva abaixo do solo”, esclarecendo, ainda, que “a potencialidade construtiva abaixo do solo neste caso só seria para a construção de caves para aparcamento de viaturas, cujos custos de construção e comercialização são diluídos pelo valor de venda das respectivas fracções de habitação ou comércio, não constituindo portanto um valor autónomo, em termos de valorização do terreno” - sublinhado nosso.
- Na sequência da reclamação dos expropriados (fls. 375/376), foi ordenado aos mesmos peritos (fls.378) que prestassem novos esclarecimentos sobre a questão (?!!), o que estes fizeram a fls. 384/386, concluindo que “mantêm integralmente o seu laudo de peritagem e respectivos valores…”.
- Insatisfeita com os esclarecimentos prestados, na sequência de novo pedido de esclarecimento dos expropriados (fls. 390), é de novo ordenado (fls. 404) que os peritos respondessem à (já respondida!!) “questão da potencialidade edificativa abaixo do solo”, o que estes, nitidamente de forma algo tímida e confusa, fizeram a fls. 410 segs., vindo, agora já descriminar os valores das construções abaixo… e acima do solo !
Assim, pelo bosquejo das aludidas posições nos autos dos peritos nomeados pelo tribunal, fica-se, de facto, com a sensação de que andaram a navegar, sem saber o que fazer: primeiro dizem que os seus cálculos foram efectuados “sobre a construção possível edificar acima do solo e não sobre a potencialidade construtiva abaixo do solo”, pois entendem que a potencialidade construtiva abaixo do solo “não constitui ... um valor autónomo, em termos de valorização do terreno”; depois, na sequência das sucessivas insistências dos expropriados, satisfeitas por sucessivas ordens da Mmª Juiz, acabam por dar o dito por não dito e avaliar a parcela expropriada agora já considerando (também) o valor da construção abaixo do solo (fls. 412).
E foi esta última posição que o tribunal a quo acabou por seguir, sem mais, na sentença recorrida (fls. 512), vindo contra ela agora insurgir-se a apelante nas sua doutas alegações recursórias.
Ora, é certo que, embora o juiz não se encontre vinculado aos laudos e relatórios dos peritos escolhidos pelo tribunal, ainda assim deverá atender fundamentalmente a eles - em contraposição dos demais -- pelas maiores garantias de imparcialidade que à partida oferecem, além da presumida isenção e competência técnica que têm, motivo porque o julgador os escolheu [Cfr. Ac. Rel. de Évora, de 11.01.1977, in Col. Jur. 1977, Tomo I, pág. 125; Ac. Rel. do Porto, de 27.05.80, CJ, T.III,88; Ac. Rel. do Porto de 23.02.89, Col. Jur., T I, pág. 138; Ac. Rel. de Coimbra de 21.05.91, Col. Jur., III, I, 73 e Ac. Rel. de Évora de 7.1.88, Col. Jur., Tomo I, 254.].
No entanto, não se deve olvidar que aqui vigora, naturalmente, sempre, o princípio da livre apreciação da prova como critério de julgamento, não estando o tribunal vinculado aos valores indicados pelos peritos, sem prejuízo de se considerar que os laudos periciais são elementos de grande importância de que o Tribunal se pode e deve socorrer para formular um juízo final, já que, sendo elaborados por técnicos especializados, têm por objecto matérias em relação às quais é de exigir especiais conhecimentos técnicos que o Juiz normalmente não tem ou não domina.
Como bem diz a expropriante, essa preferência só se justifica quando esses laudos sejam legais, e não existam no processo elementos que os desaconselhem.
Ora, desde logo, cremos que razão assiste à expropriante quando refere que, no ponto que ora nos ocupa, o último laudo elaborado pelos aludido peritos, a fls. 410 a 412, não parece corresponder à “opinião livre e desabrida dos Peritos subscritores acerca do valor da justa indemnização da parcela”.
Veja-se que só no quarto relatório é que os mesmos peritos acabaram por contradizer aquilo que haviam dito: que a potencialidade construtiva abaixo do solo “não constitui ... um valor autónomo, em termos de valorização do terreno”. Esta foi, de facto, a posição que deixaram bem clara no seu relatório inicial e esclarecimento subsequente.
De facto, não se compreende como é que (todos) os peritos mudaram de opinião tão depressa!, acabando por valorizar os custos de construção abaixo do solo, quando tinham pouco tempo antes afirmado no seu relatório, de forma clara e peremptória, que os mesmos não deveriam ser valorizados na determinação do valor da indemnização.
Não explicaram os Srs. Peritos essa mudança (brusca) de opinião. Mas que é efectiva, cremos que os autos não o desmentem. O que não significa que não lhes possa assistir razão, apenas surpreendendo pela rapidez de mudança de uma opinião que parece tinham mais que firmada.
Cremos que a posição dos peritos no seu último relatório só pode ser entendida como a obediência a uma ordem do tribunal para efectuarem os meros cálculos utilizando o critério que vinha sendo propugnado pelos expropriados e que motivaram as sucessivas reclamações.
“… Mas o facto de terem mudado os cálculos, perante as circunstâncias aduzidas, em caso algum traduz uma mudança de opinião sobre a matéria.
Traduz, isso sim, o cálculo do valor da justa indemnização a que se chegaria se fosse de utilizar um critério diferente do por si propugnado, que é fornecido pelos expropriados a título meramente informativo, para salvaguardar todas as hipóteses de decisão pelo Mº Juiz” -- diz, e cremos que bem, a expropriante (fls. 597).
É esta a leitura que, de facto, nos parece mais conforme as posições tomadas pelos peritos nomeados pelo tribunal: entendem que não deve ser considerado o custo da construção abaixo do solo, mas nem por isso, deixam de fazer os cálculos (e apenas isto) também para essa hipótese, para que os tribunal possa dispor de todos os elementos que entenda úteis com vistas às várias hipóteses possíveis de decisão.
E cremos que outro não deve ser o critério a seguir, sob pena de assistirmos a uma dupla valorização da parcela expropriada.
Com efeito, a construção em cave destina-se apenas e só a permitir o aparcamento às respectivas fracções autónomas de edifícios de habitação familiar, não fazendo sentido que se contabilize o custo da construção da área das caves, o qual “não constitui ... um valor autónomo, em termos de valorização do terreno”, como sustentaram os aludidos peritos.
A construção abaixo do solo não constitui o «aproveitamento económico normal» de que fala o CE (ver, v.g., artº 26º).
Com efeito, parece evidente que normalmente um investidor avalia um qualquer terreno de construção a adquirir apenas pela área de construção principal acima do solo, já que é aí onde se tira normalmente partido do investimento, excluindo, por isso, as áreas em cave, em função do volume e complexidade das obras necessárias realizar (ex. fundações, muros de suporte, drenagem de águas freáticas, medidas de segurança contra incêndios, movimentos de terras, escoramentos de construções adjacentes, etc.). Aqui são, de facto, grandes os custos e ausentes os lucros.
Assim, razão parece ter a expropriante quando diz que as áreas possíveis a construir em cave não constituem, no mercado imobiliário, uma mais-valia para o terreno, já que o seu custo de construção é consideravelmente agravado.
Como vimos, não foi esta a posição seguida pelo tribunal recorrido. Deve, porém, adiantar-se que não basta aderir, sem mais, a esta ou àquela posição. Não se deve optar por uma adesão cega, antes deve ser consciente, lógica e fundamentada, como devem ser todas as decisões judiciais, sob pena de se incorrer no vício consagrado na al. b) do nº 1 do artº 668º do CPC.
Significa isto que não explicita a sentença porque razão entendeu dever ser valorado o custo de construção abaixo do solo, remetendo para um laudo pericial do qual - repete-se - não logramos poder extrair-se tal conclusão, antes pelo contrário.
A posição aqui defendida tem, aliás, sido sufragada pela jurisprudência e doutrina.
Assim, Alípio Guedes, citado pela expropriante in Valorização de Bens Expropriados, 2.ª ed., a pág. 90, escreveu:
“(...) Normalmente, um investidor imobiliário avalia o valor do terreno de construção a adquirir apenas pela área de construção acima do solo, já que a construção de caves se destina geralmente à implantação de garagens, cuja margem de comercialização é muito reduzida, ou mesmo nula, tendo em consideração as despesas com escavação e remoção de terras, com a construção de muros de suporte, drenagem de águas freáticas e medidas de segurança contra incêndios. Mas se for normal e rentável, no local em causa, a construção de caves, deverá entrar-se com a dedução aludida no parágrafo anterior. Portanto, como regra, pensamos que deve ser considerada, na avaliação de um solo, a construção implantável acima do solo, excepto se a cave for parcialmente desafogada e integrada numa habitação, ou numa loja”.
Também Pedro Elias da Costa, Guia das Expropriações por Utilidade Pública, 2.ª ed., p. 297, sustenta a mesma posição, escrevendo que “… Conforme prática corrente, deve ser considerada apenas a área de construção acima do solo”.
No mesmo sentido, pode ver-se a posição sufragada pelos Acs. desta Relação, de 06-03-2003 e 09.01.2003 (Coelho da Rocha), com sumários publicados em www.dgsi.pt. [No sumário do Ac. de 09.01.2003 escreveu-se que “Para efeitos de cálculo do valor de um terreno apto para construção em processo de expropriação por utilidade pública, não é de considerar o valor de uma cave, uma vez que em termos imobiliários nunca se consideram as áreas abaixo da cota da soleira”].
Já no Ac. desta Relação do Porto, de 02/03/99 (Afonso Correia), sumariado em no mesmo site da internet (www.dgsi.pt), se escreveu que:
“Sendo uma cave importante quer para parqueamento automóvel, para arrumos, para sala de jogos ou de festas de miúdos, no cálculo da indemnização deve entrar a área de construção, ao nível do subsolo, de uma cave adequada ao volume da construção acima do solo”.
Ora, mesmo que se aceite valorizar a construção abaixo do sol, cremos que tal valorização apenas poderá ocorrer nos termos mitigados supra referidos. Só que no caso presente não vemos factualidade que permita integrar qualquer das situações de excepção referidas supra, o que nos leva a concluir que no caso da parcela expropriada nestes autos entendemos dever ser considerada apenas a área de construção acima do solo, assim discordando do entendimento vertido na sentença recorrida.
Procede, assim, esta questão suscitada pela apelante/expropriante.
Assim sendo, e caso mais não houvesse a alterar ao entendimento sufragado no laudo maioritário (fls. 410 a 412) --, que há, e será apreciado nas questões subsequentes --, então teríamos o seguinte:
- A área de construção acima do solo seria: 16.525,00 m2 (volume de construção possível edificar na parcela): 2,60 m (pé direito) = 6.356 m2 (por arredondamento).
- Pelo que o valor dessa construção acima do solo seria: 6.356 m2 x 513,12 €/m2 (custo da construção da habitação de acordo com a portaria em vigor à data da D.U.P., já deduzidos de 10% para a área bruta - fls. 411) = 3.261.390,72 €.
- Sobre este valor faríamos a dedução da percentagem referida no artº 26º CE (que nesse laudo se fixou em 20%), deduzindo, por sua vez, ao valor assim encontrado, os encargos com realização de reforço e infraestruturas (que no mesmo laudo se fixaram na percentagem de 12,50 %).
Impõe-se ver, porém, o que resulta da apreciação da demais questões suscitada pela apelante.
Terceira questão: Conversão da área útil em área bruta - determinação da percentagem da área útil da área de construção -- para efeitos de aplicação do custo de construção previsto na Portaria em vigor à data da DUP:
Entenderam os Srs. Peritos nomeados pelo tribunal que o diferencial entre a área bruta e a área útil devia ser fixado em 10% (fls. 366). Mas não fundamentaram minimamente tal conclusão.
Sobre esta questão, escreveu-se no laudo do perito dos expropriados (fls. 186/187):
“Considerando o coeficiente de transformação de 0,15, “que exprime a relação que, em valores médios, se verifica entre as áreas útil e bruta de uma casa”, como sugere o Dr. Pedro Elias da Costa, in Guia das Expropriações por Utilidade Pública, edição Almedina, 2003, pg. 292,…”.
E esse foi, também, o entendimento do perito da expropriante (fls. 165).
No código das expropriações vigente não estão previstos elementos que permitam com segurança fixar os factores de conversão de uma área útil em área bruta. O que cria alguma insegurança, como é obvio.
É que, como escreve Alípio Dias, ob cit., pág. 87 (nota 6), esse factor de conversão “varia amplamente, sendo próximo da unidade no caso de armazéns, um pouco menos em moradias unifamiliares e consideravelmente inferior para habitações situadas em edifícios de vários andares, devido à existência do átrio da entrada principal, da caixa de escada e elevadores e dos corredores comuns de circulação ao nível dos andares, elementos estes que não entram no cálculo da área útil da habitação”. E conclui o mesmo autor: “Julgamos que se deve evitar a aplicação de baixos factores de conversão, por demasiado penalizantes para o expropriado”.
Ora, não obstante a ausência de fundamentação do laudo seguido pela sentença, na fixação dos 10% para o aludido diferencial entre área bruta e área útil, cremos, que atento o tipo de construções existentes e possíveis de construir no local e a demais factualidade provada (cfr. pontos nºs 4 e segs), não há razão para fixar a aludida percentagem em valor superior aos 10% adoptados no laudo maioritário.
Assim - e sem olvidar que o coeficiente de transformação de 0,15, “exprime a relação que, em valores médios, se verifica entre as áreas útil e bruta de uma casa”, -- cremos que perante a concreta factualidade apurada, adoptar percentagem superior aos 10% seria, como diz Alpio Dias (cit. supra), “demasiado penalizante” para os expropriados, não se almejando qualquer justificação para tal.
Improcede, assim esta questão.
Quarta questão: determinação da percentagem para efeitos de aplicação do artº 26º, nºs 6 e 7 do CE: da existência de erro de escrita e de cálculo na sentença:
Na sentença entendeu-se que a percentagem considerada pelo perito da expropriante “se apresenta como a mais adequada à matéria em equação, sendo que os elementos apontados pelos Srs. Peritos do Tribunal não são suficientes para a pontuação (quase o máximo) por estes considerada” (fls. 513).
E acrescentou-se que a esta percentagem se aditaria a percentagem de 5,5%, “perfazendo o total de 18,5%, como traduzindo a percentagem a considerar para efeitos do disposto no artº 26º, nºs 6 e 7 do CE”.
No cálculo final do valor da indemnização (fls. 514) acaba, porém, por se aceitar uma percentagem de… 20%.
Trata-se, como é evidente, de dois manifestos erros de escrita: o primeiro, porque o perito da expropriante considerou a percentagem de 12% relativa ao nº 6 do artº 26º do CE, e não a de 13% que na sentença se lhe atribui (cfr. fls. 165); o segundo, porque mesmo somando a (erradamente copiada) percentagem de 13% com os supra referidos 5,5%, a soma seria 18,5%, e nunca os 20% adoptados a final.
Estes erros são passíveis de correcção, nos termos do artº 249º do CC.
Porém, como a aludida percentagem adoptada pelo perito da expropriante foi de 12% -- e cremos que está bem fundamentada, quer no respectivo laudo, quer … na própria sentença a fls. 512/513 --, somada aos citados 5,5% dá-nos um total de 17,5%.
Fixa-se, assim, em 17,5% a percentagem referente ao artº 26º, nºs 6 e 7 do CE - assim procedendo esta questão.
Quinta questão: coeficiente de risco para efeitos do nº 10 do artº 26º do CE:
Entendeu-se na sentença que não havia que aplicar o referido factor correctivo pela inexistência de risco (fls. 512/514), acrescentando-se que tal factor não era de aplicação automática, antes se exige “uma comprovada inexistência de risco e esforço inerente à actividade construtiva relevante na situação concreta capaz de justificar uma redução do valor da avaliação do solo apto para construção, ajustando os custos à realidade hipotética”.
Vejamos o que dizem os Srs. Peritos que subscreveram os laudos juntos aos autos:
- Perito da expropriante: entende que deve aplicar-se “um factor correctivo de 5%, pela inexistência do risco e do esforço inerente à actividade construtiva. Efectivamente, o expropriado não suportou o risco e uma série de despesas (custos de marketing, organização, etc.), que se iriam traduzir num encargo” (fls. 166);
- Perito dos expropriados: entende que “face às dúvidas que o texto suscita, o factor correctivo deve ser considerado de valor nulo e de nenhum efeito” (Fls. 192).
- Finalmente, os Peritos do Tribunal entenderam não ser de considerar o aludido risco por entenderem tratar-se de “um terreno totalmente infra-estruturado e preparado para construção,…” (fls. 385).
Será que o aludido risco deve considerar-se verificado na situação em questão?
Não esclarece o artº 26º, nº10 do CE quando se pode considerar que não há risco e esforço na actividade construtiva.
Cremos, porém, que o risco e esforço da construção fazem parte integrante da iniciativa da entidade promotora. Esse promotor tem o encargo de levar a cabo os trabalhos de urbanização, com os consequentes encargos (com prévia elaboração dos respectivos projectos, etc…).
O termo “factor” referido no citado artigo sugere uma valorização e a inexistência de risco de qualquer investimento financeiro resulta numa valorização dessas operações.
Cremos, porém, que a orientação a seguir nesta matéria deve ser a que vem sustentada por Alípio Guedes, Valorização…, pág. 91: “pensamos que será de aplicar este factor correctivo com o valor máximo de 1,15, sempre que os solos se situem em zona onde existe procura, como acontece normalmente em núcleos urbanos importantes e sua vizinhança”.
Não deve ser aplicado tal “factor” sem mais, de forma automática.
É certo que numa primeira vista, ser-se-á tentado a aplicar sempre tal factor correctivo, já que o expropriado, não tendo em regra, desenvolvido quaisquer diligências conducentes à concretização da edificação, não assumiu qualquer risco nem desenvolveu qualquer esforço.
Escreve Alípio Guedes, ob. e loc. cits.: “Pensamos que o legislador teria em mente solos de extensa área, sem possibilidades construtivas imediatas pela inexistência de acesso ou pela necessidade de o lotear. Haveria, nesta situação, que despender a actividade e o esforço financeiro necessários para urbanizar o solo e dotá-lo dos arruamentos e infra-estruturas exigidos pela entidade licenciadora e de assumir o risco pelo prejuízo susceptível de ocorrer na posterior venda dos lotes”.
Mas nem só nas situações acabas de apontar pode dizer-se que há risco, pois o mesmo verificar-se-á sempre em maior ou menor medida, face às circunstâncias concretas. Mas sendo uma parcela avaliada como terreno apto para construção, haverá sempre uma margem de risco, maior ou menor, sendo certo que só em situações absolutamente excepcionais, em que houvesse garantia quase absoluta de sucesso da operação urbanística e imobiliária e sem qualquer esforço por banda do investidor, se poderia dizer que o aludido risco se não verificava.
O que não é o caso presente, pois se é certo que a parcela expropriada se situa em zona onde a procura é bastante grande, não deixa de existir o aludido risco na construção, até pela situação generalizada que o sector da construção civil atravessa a nível nacional… e mundial, com redução crescente dos preços e dificuldade de venda dos apartamentos.
Não pode deixar de se ter em conta um aspecto que vem salientado pela apelante/expropriante, qual seja, de que com a expropriação fica ultrapassado o elemento adicional de risco que constitui o facto de que a máxima construção possível sempre estaria dependente da emissão de parecer favorável da Direcção Geral de Ordenamento do território.
Mas esse é apenas um dos elementos a ter em conta, pois outros factores de risco continuam a existir, como se extrai do dito supra.
Cremos que a consideração de um “factor correctivo” de 5% defendido pela expropriante, a título de inexistência de risco e do esforço inerente à actividade construtiva, nos parece perfeitamente ajustado à situação concreta que os autos patenteiam - e é imposto pelo princípio da justa indemnização a atribuir ao expropriado [Ver sobre esta matéria, o Ac. da Rel. de Évora,de 30.10.2003, no site da Internet dgsi.pt.].
Fixa-se, assim, em 5% o “factor correctivo” a que se refere o artº 26º, nº 10 CE.
Procede, assim, esta questão.
Sexta questão: percentagem a atender relativa aos encargos com o loteamento:
Na sentença entendeu-se seguir o laudo maioritário, que fixou em 12,50% os encargos com o loteamento.
Entendeu o perito da expropriante que aquela percentagem deveria ser fixada em 20% (fls. 165).
O perito dos expropriados entende que não deve ser fixada qualquer percentagem pelos custos de eventuais infra-estruturas [Cita, em s eu abono, os Acs. desta relação do porto, de 20.11.97 e 23.10.98 ( in www.dgsi.pt) -- que, em suma, sustentam que a o valor da parcela não sofre deduções pela inexistência de infra-estruturas, prevendo a lei, apenas, acréscimos no caso de existirem.].
Finalmente, entendem os peritos do tribunal que a aludida percentagem deve fixar-se em 12,50% (fls. 412), posição, como vimos, seguida na sentença.
Não olvidamos que qualquer loteamento implica custos com os respectivos encargos: realização de infra-estruturas, elaboração do projecto de arquitectura e especialidades envolvidas, concursos de empreitadas, taxas de urbanização, etc., etc.
Elias da Costa, Guia das Expropriações por Utilidade Pública, 2003, 268, refere-se à existência ou não de saneamento, sustentando que este elemento apenas deve ser relevante quando exista na freguesia onde se encontra inserido o solo expropriado, já que a sua construção é da conta da administração local.
Já quanto ao loteamento, ora em questão, cremos, porém, que o facto de não existir é um factor de desvalorização da parcela.
É certo que nos arestos citados pelo perito dos expropriados no seu relatório (fls. 190), bem ainda no Ac. da mesma Rel. do Porto, de 02.03.1999, Col. Jur., XXIV, 1999, II, 7, se defendeu que o valor do solo apto para construção é maior ou menor conforme a parcela seja servida de mais ou menos infra-estruturas, “não podendo ao valor apurado em função das existentes ser subtraído os montantes necessários para a realização das mesmas”.
Cremos, porém, que os encargos decorrentes de uma operação de loteamento – necessidade de reforço das infra-estruturas existentes e seu prolongamento -- não podem deixar de ser considerados, como se sustenta e demonstra na sentença e é igualmente sufragado pela expropriante, para o cálculo do custo da indemnização a arbitrar.
E não vemos razões para não aceitar a percentagem fixada a tal título no laudo dos peritos do tribunal e seguida na sentença, isto é, 12,50 % -- a qual, como referem e justificam os peritos do tribunal (fls. 367 e 385), é perfeitamente ajustada ao empreendimento que no local se viesse a edificar.
Improcede esta questão.
Sétima e oitava questões: distância entre pisos e valor a atender para vedação do terreno sobrante e para assegurar o acesso às portas de entrada do edifício existente na parede sobrante.
Nestes aspectos, nada se nos afigura alterar ao decidido na sentença recorrida, para cuja fundamentação se remete.
Saliente-se, apenas, que no próprio relatório do perito da expropriante a respeito da “altura entre pisos” (fls. 164), se refere que “Dadas as circunstâncias da zona, será considerado um pé direito de 2,50m, correspondente ao mínimo utilizado pela Câmara Municipal do Porto na construção de habitação social”.
Assim sendo, baseando-se a sentença na distância de 2,60 m entre pisos, está dentro dos valores utilizados pela Câmara Municipal do Porto para o local.
Este foi, também, o valor indicado pelos peritos do tribunal, que referiram (fls. 225) que o “Pé-direito admissível para o local” é de 2,60m.
APELAÇÃO DOS EXPROPRIADOS (fls. 582 SS):
A única questão suscitada na apelação dos expropriados é o valor indemizatório. Porém, aqueles, depois de tecerem algumas considerações sobre os princípios que devem presidir nesta matéria, limitaram-se a dizer que, atento o “valor de mercado do terreno expropriado”, a indemnização deve ser fixada “no montante indicado no laudo assinado pelo perito designado pelos expropriados, ou seja, a importância de 1.158,60 €”.
Ou seja, não apresentam, nem justificam, de forma minimamente precisa ou concreta, as razões para a pretendida atribuição daquele valor indemnizatório, antes se quedam por considerações vagas sobre os princípios vigentes na matéria, com citações da lei e doutrina -- princípios esses que supra igualmente explanamos.
Ora, à parte as consequências decorrentes da procedência de algumas das questões suscitadas na apelação da expropriante -- esta, sim, suscitou questões precisas e concretas sobre as quais este tribunal não deixou de emitir opinião - e que serão de seguida referenciadas, não vemos que assista razão aos apelantes/expropriados na sua douta apelação, remetendo-se para a fundamentação vertida na sentença (ut artº 713º, nº5 CPC).
VALOR INDEMNIZATÓRIO A ARBITRAR AOS EXPROPRIADOS:
Face às respostas dadas às diversas questões suscitadas pela apelante, obviamente que se impõe alterar a sentença recorrida.
Assim, considerando:
A percentagem global de 17,5% referente ao artº 26º, nºs 6 e 7 do CE (assim se rectificando o lapso de escrita ou de cálculo havido na sentença);
que apenas se deve atender à área de construção acima do solo: 6.525,00 m2 (volume de construção possível edificar na parcela): 2,60 m (pé direito) = 6.356 m2 (por arredondamento);
dever aplicar-se um “factor correctivo” de 5% (artº 26º, nº10 do CE,
temos a seguinte indemnização global:
6.356 m2 (área de construção acima do solo) x 513,12 €/m2 (custo da construção da habitação de acordo com a portaria em vigor à data da D.U.P., já deduzidos de 10% para a área bruta - ver fls. 411) = 3.261.390,72 € (valor da construção acima do solo) x 17,5 % (percentagem de acordo com o artº 26º CE) = 570.743,37 € - 17,5% (12,5% + 5%, correspondentes, respectivamente, aos encargos com a realização de reforço e infra-estruturas e ao “factor correctivo” referido no artº 26º-10 CE) = 470.863,29 €.
CONCLUINDO:
Embora como regra apenas deva ser considerada, na avaliação de um solo, apenas a construção implantável acima do solo, pode haver lugar à consideração da construção possível abaixo do solo no caso de se pretender edificar fazer cave total ou parcialmente desafogada e integrada numa habitação, ou numa loja.
O “factor correctivo” referido no nº 10 do artº 26º do CE não deve ser aplicado sem mais, de forma automática.
Sendo uma parcela avaliada como terreno apto para construção, haverá sempre uma margem de risco, maior ou menor, pelo que só em situações absolutamente excepcionais, em que haja garantia quase absoluta de sucesso da operação urbanística e imobiliária e sem qualquer esforço por banda do investidor, se poderá dizer que o aludido risco se não verifica.
III. DECISÃO:
Termos em que acordam os juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar:
a)- Improcedente a apelação dos expropriados;
b)- Parcialmente procedente a apelação da expropriante, em consequência do que se altera o sentenciado e se fixa a indemnização a pagar pela expropriante aos expropriados no global de 470.863,29 € (quatrocentos e setenta mil oitocentos e sessenta e três euros e vinte e nove cêntimos), valor esse a actualizar nos termos que já constam da sentença recorrida.------
Custas da apelação dos expropriados a cargo destes, sendo as da apelação da expropriante na proporção do decaimento, sendo que a expropriante delas está isenta (ver artsº 14º/1 e 16º/1 do Dec.-lei nº 324/203, de 27.01 - alterações ao CCJ --, que determinam a data da sua entrada em vigor).
Porto, 13 de Julho de 2006
Fernando Baptista Oliveira
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves