Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 480/11.9TBMCN.P1 |  |
BENFEITORIAS ÚTEIS
II - A dimensão e custo da actividade de fiscalização de uma obra e das condições de segurança do trabalho a ela inerentes não constitui matéria meramente instrumental ou complementar à referente á própria obra. A sua mera enunciação por uma testemunha não dá azo ao estabelecimento de contraditório sobre a matéria, pois o contraditório não pode reduzir-se à mera hipótese de contra-instância de um depoimento testemunhal no qual tal matéria tenha sido mencionada.
III - O conceito de restauro, utilizado para definir os trabalhos a que foram sujeitos os lustres de uma casa, não pressupõe uma intervenção tendente a prevenir a perda ou deterioração da coisa, mas antes a sua restituição ao seu estado primitivo. Por definição, uma tal intervenção não é essencial à sua conservação, mas devolve-lhe qualidades perdidas, o que, necessariamente, lhe aumenta o valor. Tal despesa haverá de ser tida como uma benfeitoria útil.
Comarca do Porto Este – Tribunal de Penafiel
Inst. Central - Secção Cível - J3
REL. N.º 236
Relator: Rui Moreira
Adjuntos: Henrique Araújo
Fernando Samões
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:1 - RELATÓRIO
B… e mulher, C…, com domicílio na Rua …, n.º …, …, Marco de Canavezes, ora Recorridos, intentaram acção de preferência nos termos do artigo 28.º do Regime do Arrendamento Rural, aprovado pelo DL n.º 385/88, de 25/10, pretendendo que fosse proferida sentença que os substituísse à R. D…, Lda. na compra e venda formalizada por escritura pública outorgada em 9/8/2010, que teve por objecto o prédio misto sito em …, freguesia …, concelho de Marco de Canavezes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Canavezes sob a ficha número 501 da referida da freguesia, e inscrito nas matrizes prediais urbanas da referida freguesia sob os artigos números 65, 66, 66, 68, 69 e 70, e nas matrizes prediais rústicas da referida freguesia sob os artigos números 256 e 791, em que outorgou como vendedora a 2ª ré E…, S.A., por virtude do exercício do direito legal de preferência que lhes assistia, dada a sua qualidade de arrendatários rurais, mais se ordenando o cancelamento da inscrição correspondente no registo predial.
Ambas as Rés contestaram, tendo a 1.ª R., aqui Recorrente, deduzido Reconvenção, na qual formulou o seguinte pedido, referente, essencialmente, à pretensão do reembolso de obras e despesas feitas nos imóveis em questão, que qualificou como benfeitorias:
- “m) A título meramente subsidiário e apenas para a eventualidade de se considerar procedente a preferência, devem os Autores ser condenados a pagar à 1.º Ré, aqui Reconvinte, a quantia de € 1.376.977,16, acrescido de juros de mora desde a data da notificação desta contestação e do valor a liquidar em execução de sentença correspondente à indemnização a pagar aos trabalhadores contratados para trabalhar na propriedade;
Mais
n) Se declarando existir um direito de retenção sobre o imóvel sobre o qual recairia o direito de preferência, a favor da 1.ª Ré, Reconvinte, até que se mostre pagou ou garantido o pagamento dos valores por si dispendidos com o imóvel.”
Em 4/04/2014, data agendada para o início da audiência de julgamento, as Rés confessaram o pedido que os AA./Reconvindos, deduziram nas alíneas a) e b) da sua petição inicial, em termos que o tribunal homologou, vindo a proferir sentença que decretou o pretendido pelos autores, os quais depositaram, no prazo que lhes foi fixado, o preço fixado.
Prosseguiu depois a acção para apreciação do pedido reconvencional.
Através da sentença sob recurso, proferida em 24/09/2014, o Tribunal a quo julgou a Reconvenção deduzida pela Reconvinte, ora Recorrente, D…, Lda totalmente improcedente e, em consequência, absolveu os ora AA./Reconvindos, ora Recorridos, da totalidade das pretensões contra si deduzidas. Tal decisão fundou-se, grosso modo, ora na falta de prova de alguma da matéria alegada quanto aos custos suportados, ora na falta de matéria habilitante à qualificação das benfeitorias apuradas como necessárias ou como úteis e, neste caso, à identificação de qualquer valor que tivessem feito acrescer ao prédio em causa.
É dessa decisão que a Reconvinte vem interpor o presente recurso, que termina com as seguintes conclusões:
1. O thema decidendum do presente recurso restringe-se à matéria de facto e petitório reconvencional deduzido, através do qual a Reconvinte peticionou - em caso de procedência da acção de preferência, como veio a suceder – fossem os Autores/Reconvindos condenados a pagar-lhe os valores despendidos nas obras por ela realizadas no imóvel objecto de preferência, bem como o reconhecimento de um direito de retenção a seu favor até ao pagamento integral desses mesmos valores.
A) DA MATÉRIA DE FACTO
2. A Recorrente está em absoluto descordo com o julgamento de facto efectuado pelo Tribunal a quo, mais concretamente no que respeita aos factos constantes das alíneas E), F) e N) da matéria de facto provada e das alíneas a), b) e c) da matéria de facto não provada, discordando da valoração da prova do modo como foi feita e entendendo que a mesma tem por base uma deficiente apreciação de toda a prova produzida e carreada para os autos, seja ela testemunhal e/ou documental.
A.1) DOS FACTOS PROVADOS SOB AS ALÍNEAS E) E F) E DOS FACTOS NÃO PROVADOS SOB AS ALÍNEAS a) e c)
3. No que a esta matéria respeita, a Reconvinte havia alegado que “o Solar que integra F… apresentava deteriorações sérias a nível dos telhados e das fachadas, verificando-se grandes infiltrações de água no interior que punham em risco não só a integridade estrutural e a salubridade do imóvel” (v.g. arts. 155 e 156º da Reconvenção), matéria que o Tribunal a quo quesitou sob os artigos 34º e 35º da Base Instrutória, retirando-lhe, porém, as palavras “sérias” e “grandes”, aqui identificadas com sublinhado e negrito nosso, talvez por se tratar de considerações adjectivas e conclusivas.
4. Após valoração da prova produzida, o Tribunal a quo considerou apenas provados os factos correspondentes às alíneas E) e F), ou seja, que:
“E) O Solar que integra a F… apresentava à data da aquisição assente em A) alguns estragos a nível dos telhados, mormente telhas partidas e deslocadas e da caixilharia/janelas, nomeadamente alguma da caixilharia do denominado claustro achava-se semi-aprodrecida.
F) Em algumas salas ou divisões da F… verificavam-se infiltrações de água no interior, que prejudicavam ao menos a salubridade dessas divisões.”
e não provados os factos constantes das alíneas a) e b), ou seja, que:
“a) As deteriorações apresentadas pela F… nos termos assentes em D) eram-no em toda a área do telhado e das respectivas fachadas.
b) Aquelas deteriorações e infiltrações assente em E) punham em risco a integridade estrutural e a salubridade do imóvel.”
5. Acreditamos que os meios de prova produzidos – indubitavelmente - impunham decisão diversa da referida da recorrida, razão pela qual se requer sejam os mesmos reapreciados por este Tribunal ad quem, designadamente no que respeita à prova testemunhal e prova documental reunida.
6. Relativamente à prova testemunhal importa reapreciar os depoimentos das testemunhas arroladas pela Reconvinte, melhor identificadas em sede de alegações, a saber:
1ª) a testemunha G…, cujo depoimento se encontra gravado sob o índice de duração 00:29:57 (20140604112301_70043_64756);
2ª) a testemunha H…, gravado sob o índice de duração 00:28:52 (20140604115410_70043_64756);
3ª) a testemunha I…, gravado sob o índice de duração 00:19:09 (20140604122620_70043_64756);
4ª) a testemunha J…, gravado sob o índice de duração 00:30:24 (20140604124534_70043_64756);
5ª) a testemunha K…, gravado sob o índice de duração 00:48:12 (20140604145351_70043_64756);
6ª) a testemunha L…, gravado sob o índice de duração 00:37:26 (20140604154641_70043_64756);
7ª) a testemunha M…, gravado sob o índice de duração 00:37:06 (20140604164212_70043_64756);
8ª) a testemunha N…, gravado sob o índice de duração 00:27:39 (20140604172155_70043_64756);
9ª) a testemunha O…, gravado sob o índice de duração 00:48:09 (20140707100827_70043_64756), cujos depoimentos também aí se reproduziram, nas principais passagens em que se funda o presente recurso.
7. Cumpre, antes de mais, esclarecer que ao abrigo da nova lei processual civil – aplicável ao caso dos autos, como a própria sentença expressamente refere – todas as testemunhas são ouvidas para prova ou contraprova da totalidade da matéria de facto em discussão nos autos, melhor dizendo, para prova dos fundamentos da acção – v.g. art. 511º/1 do CPC na sua actual redacção.
8. Ora, ouvida e reproduzida toda a prova testemunhal apresentada pela Reconvinte, não se logra entender qual o verdadeiro motivo que levou o Tribunal a quo a responder de forma restritiva aos factos alegados pela Reconvinte e cuja alteração se pretende.
9. A motivação/fundamentação do Tribunal a quo relativamente às respostas dadas à matéria de facto fundou-se na “estrutural contradição da prova produzida em audiência, com as testemunhas arroladas pela Reconvinte, (sempre directa ou indirectamente relacionadas com ela ou com os trabalhos por ela encomendados ou seus actuais funcionários), (com um conhecimento mais episódico ou circunstancial da casa, em deslocações contadas e esparsas, as mais das vezes), a traçarem um cenário de calamidade, desolação e risco sempre contrariado pelo depoimento das testemunhas arroladas pelos AA./reconvindos e pelas fotografias por eles juntas aos autos. De todo o modo, mais resultou um uso e fruição da casa em ocasião não demasiado longínqua (assim para habitação familiar e, após, para a realização de eventos – sobretudo festas de casamento -, com disponibilidade de alojamento) pouco compatível com a deterioração desta tal qual trazida à audiência pelas testemunhas da Reconvinte e sempre com um maior distanciamento das testemunhas à parte.”
10. Porém, todas as testemunhas apresentadas em juízo pela Reconvinte demonstraram um conhecimento profundo e técnico sobre a matéria de facto a que foram chamadas a responder.
11. Todas elas, sem excepção, visitaram a F… antes ou imediatamente após as obras, tendo, assim, tomado real e efectivo conhecimento do estado do imóvel a essa data.
12. Todas elas visitaram a F…, não uma, mas diversas vezes, sucessiva e reiteradamente, normalmente com a cadência de uma semana durante o período de realização das obras (cerca de um ano).
13. Da totalidade das 9 (nove) testemunhas inquiridas, pelo menos 5 (cinco) tiveram participação directa na obra realizada, designadamente o consultor de segurança, o Director Técnico da empreitada, o gerente da empresa que realizou a empreitada, o engenheiro florestal, o engenheiro que fez a fiscalização e a coordenação da obra e o engenheiro que fez a coordenação e gestão de todo o projecto.
14. Tal circunstância, porém, não as torna directamente relacionadas com a Reconvinte, nem os seus depoimentos menos sérios, imparciais ou credíveis.
15. Todas as testemunhas apresentadas pela Reconvinte revelaram um depoimento sério e verdadeiro, coerente entre si e sem quaisquer contradições.
16. E todas elas – sem excepção – confirmaram as deteriorações apresentadas pela F…, nomeadamente ao nível do telhado (em toda a sua extensão) com telhas partidas e deslocadas, bem como ao nível das respectivas fachadas e ainda ao nível das caixilharias, pavimentos e carpintarias, designadamente portas e janelas.
17. Diz ainda o Tribunal a quo que o cenário de calamidade, desolação e risco traçado pelas testemunhas da Reconvinte não se coaduna com os depoimentos trazidos aos autos pelos Reconvindos nem com as fotografias por estes juntas.
18. Só que, as fotografias juntas aos autos pelos Reconvindos, não se sabendo a que data se reportam, apresentam apenas uma panorâmica geral do imóvel, sem se saber a que distância, o que constituí a impossibilidade de se aferir, por elas, o estado em que se encontrava a F….
19. Por outro lado, as testemunhas apresentadas pelos Reconvindos, apresentaram todas elas – sem excepção – depoimentos genéricos, por vezes contraditórios entre si e demonstraram – elas sim! – um conhecimento episódico e circunstancial do verdadeiro estado da F….
20. Na verdade, todas elas afirmaram ter visitado a F… apenas por uma vez, duas no máximo, sendo que essas visitas ocorreram, sempre de forma que nunca se logrou concretizar muito bem, e sempre, mas sempre, na altura do Verão.
21. Vale dizer quem não é possível, para efeitos de aferição do estado de conservação de um imóvel das dimensões como o imóvel dos autos, dar credibilidade a quem visitou o imóvel apenas por uma vez, em detrimento de outras pessoas que o visitaram semanalmente durante um ano, ainda para mais, sabendo nós que os problemas de infiltração que se verificavam na F… eram muito e bem mais visíveis na época das chuvas do que no Verão e que, alguns deles, só foram susceptíveis de ser detectados no decorrer da obra.
22. A única testemunha apresentada pelos Reconvindos que visitou a F… mais do que uma vez foi a testemunha P…, que afirmou que realizava casamentos há doze anos na F… e que o fez até à data da sua venda.
23. Porém, a venda da F… (que representou para si a impossibilidade de se continuar a dedicar à realização de eventos, ao menos naquele lugar) constituiu para a testemunha um marco tão decisivo que a mesma não se lembrou, sequer, em que data ocorreu.
24. Da mesma forma, o seu depoimento foi sempre generalizado, nunca temporalmente circunscrito, como se o estado da F… fosse o mesmo quando foi vendido à Reconvinte e doze anos antes disso.
25. Ora, a experiência comum diz-nos que assim não é e que um imóvel apresenta a suas deteriorações naturais, decorrentes do passar do tempo (ainda mais num local como este, tão sujeitos às intempéries, às chuvas e ao vento).
26. Mas o Tribunal a quo não se ficou por aqui e fez, ainda, fundar a sua convicção/motivação quanto às respostas a esta matéria de facto nos “documentos juntos pela Reconvinte e integrados por fotografias de partes da casa antes das obras” os quais, considera, não demonstram/atestam aquela deterioração ou perigo para a integridade estrutural. “Não se esqueça estarem ali retratadas um ou outra situações de infiltrações e apodrecimento de caixilharia, não sendo possível extrapolar-se para um estado de degradação global (…).
27. Apraz dizer, em abono da credibilidade desses documentos, que os mesmo são contemporâneos à aquisição da F… por parte da Reconvinte, não podendo dizer-se que foram elaborados à posteriori, como que para efeito de prova ad hoc na presente acção.
28. De todo modo, tais documentos não integram apenas registos fotográficos, bem atenta a memória descritiva e justificativa da obra realizada (documento nº 9 junto aos autos com o requerimento expedido em 27.02.2012 com a referência 9483454 e/ou com o requerimento expedido em 15.03.2012 com a referência 9658580), cujo rigor técnico não se pode descurar.
29. Nesta conformidade, andou mal o Tribunal a quo ao restringir a factualidade alegada pela Reconvinte, devendo, consequentemente, e em face da reapreciação dos meios de prova supra citados, alterar-se a matéria de facto, nomeadamente no que respeita à redacção dos factos E) e F) (na sua redacção mais restritiva) para uma resposta mais ampla que neles abarque também a factualidade considerada como não provada nas alíneas a) e b) da matéria de facto não provada e, assim, consequentemente, dar por provado que:
E) O Solar que integra a F… apresentava na data da sua aquisição assente em A) deteriorações em toda a área do telhado, mormente telhas partidas e deslocadas, bem como deteriorações ao nível das respectivas fachadas e das caixilharias/janelas, nomeadamente alguma da caixilharia do denominado claustro achava-se semi-apodrecida;
F) Face a tais deteriorações, verificavam-se infiltrações de água no interior, que punham em risco a integridade e salubridade do imóvel.
A.2) DO FACTO NÃO PROVADO SOB A ALÍNEA c)
30. No que a este ponto respeita, a Reconvinte havia alegado que as grandes infiltrações que se verificavam na F… colocavam em risco – além do mais – várias obras de arte e de literatura que se preservavam no seu interior, factualidade que se fez corresponder ao quesito 36º da base instrutória.
31. O Julgador atribuiu a esse quesito uma resposta restritiva, considerando provado apenas que “uma das salas em que se verificavam aquelas infiltrações era a biblioteca, onde se encontravam obras de literatura que, por vezes, chegaram a ficar húmidas” (alínea G) dos factos provados), e não provado que “aquelas deteriorações e infiltrações punham em risco, a mais do provado em F), a integridade das obras de arte e literatura existentes no interior da F…” (alínea c) dos factos não provados.
32. Fundamentou essa resposta na mesma convicção a que já se aludiu supra.
33. E assim, ouvidos e reproduzidos os mesmos depoimentos já supra descritos, das testemunhas arroladas pela Reconvinte, resulta que os danos verificados na F… – a mais do imóvel – iam muito para além da mera humidade nos livros da biblioteca, designadamente ao nível de todos os móveis nele existentes, maxime os de madeira, os lustres, os tapetes e os tecidos de seda que forravam as paredes de duas salas.
34. Nesta conformidade, a mais do provado em G) da matéria de facto provada, deve considerar-se provado ainda o facto que ora consta da alínea c) da factualidade considerada não provada, a saber: “Aquelas deteriorações e infiltrações punham em risco, a mais do provado em F), a integridade das obras de arte e literatura existentes no interior da F….”
A.3) DO FACTO PROVADO SOB A ALÍNEA N)
35. Pela sentença recorrida, a Mm.ª Juiz considerou provado que “a Reconvinte adquiriu à empresa Q…, para uso dos terrenos adquiridos, uma capinadeira um tractor e um reboque, pelo custo total de € 5.968,999 e bem assim outro material e máquinas agrícolas no valor global de € 2.212,647” (alínea N) dos factos provados), fundamentando a resposta dada no teor de fls. 211 a 221.
36. Certo é que, do teor dos documentos juntos pela reconvinte, mais concretamente, os documentos ns.º 45, 46 e 47 do requerimento de 27 de Fevereiro de 2012, resulta que a Reconvinte despendeu com esse equipamento, pelo menos, € 37.375,36 (trinta e sete mil trezentos e setenta e cinco euros e trinta e seis cêntimos).
37. Isto, se não atendermos aos valores constantes dos documentos ns.º 44 e 48, caso em que a quantia gasta a esse título ascenderá a € 40.277,65 (quarenta mil duzentos e setenta e sete euros e sessenta e cinco cêntimos).
38. Nesta conformidade deve, também, este facto – sob a alínea N) dos factos provados – ser correctamente julgado por forma a que dele passe a constar que:
N) A Reconvinte adquiriu à empresa Q…, para uso nos terrenos adquiridos, uma capinadeira, um tractor e um reboque e, bem assim, outros materiais agrícolas no valor global de € 40,277,695 (quarenta mil duzentos e setenta e sete euros e sessenta e cinco cêntimos) ou, pelo menos, e sem prescindir, que:
N) A Reconvinte adquiriu à empresa Q…, para uso nos terrenos adquiridos, uma capinadeira, um tractor e um reboque e, bem assim, outros materiais agrícolas no valor global de pelos valor de € 37.375,36 (trinta e sete mil trezentos e setenta e cinco euros e trinta e seis cêntimos).
E assim sendo, como de facto é, sempre cumprirá dizer que
B) DA DECISÃO DE MÉRITO
B.1) DAS BENFEITORIAS
39. Cabem na definição legal de benfeitorias – v.g. art. 216º/1 do C.Civil – as seguintes benfeitorias, cuja realização se julgou provada:
H) A Reconvinte realizou obras de restauro e beneficiação ao nível do telhado e fachadas da F…, tendo renovado e actualizado o edifício, com diversos materiais de alta qualidade, sendo os trabalhos realizados os melhor identificados a fls. 704 e ss., nos termos do contrato de fls. 157 e ss., cujos teores aqui se dão por integralmente reproduzidos, para todos os efeitos legais.
I) Com a execução das obras referidas na alínea que antecede, a 1ª Ré despendeu as seguintes quantias:
a) 413.185,18 EUR, cuja interpelação para pagamento sucedeu antes da data referida em D) e 569.662,63, cuja interpelação para pagamento ocorreu após aquela data, no valor global de 982.847,81 EUR, pagos à sociedade S… para realização da empreitada melhor identificada na alínea que antecede;
b) 13.430 EUR, sendo que quanto à quantia 9.125 EUR a interpelação para pagamento o foi antes da data assente sob D), sendo-o após quanto ao remanescente de 4.305 EUR, relativos ao pagamento à sociedade T… dos trabalhos de fiscalização da empreitada e tratamento das questões relativas à segurança no trabalho;
c) 5.535 EUR, cuja interpelação para pagamento o foi após a data assente em D), pagos a U…, a título de prestação de serviços de coordenação e gestão do projecto de obra;
d) 11.254,50 EUR, sendo que a interpelação para o pagamento da quantia de 4.612,50 EUR o foi antes da data referida em D), sendo posterior a atinente ao remanescente de 6.642 EUR, relativos ao restauro dos lustres da casa.
J) A Reconvinte suportou também a despesa de 48.212,50 EUR, sendo a interpelação para pagamento de 19.285 EUR anterior à ocasião referida em D) e aquela relativa ao restante montante de 28.927,50 EUR subsequente, atinente ao pagamento da realização de levantamento topográfico integral dos terrenos.
L) A reconvinte despendeu 116.366,46 EUR em limpeza e conservação das matas que rodeiam o Solar, satisfeitos, mediante interpelações para pagamento antes da ocasião assente em D), à empresa V….
M) A Reconvinte suportou a quantia de 215,25 EUR, relativa ao controlo de abelhas, cuja interpelação para pagamento sucedeu antes da data assente em D) e ainda a quantia de 7.195,50 EUR, relativa à desinfestação e controle de pragas animais, cujo vencimento ocorreu posteriormente, sendo tais quantias satisfeitas à empresa W….
40. Relativamente à distinção e classificação que na sentença recorrida se faz quanto às benfeitorias realizadas, estamos de acordo com todas as asserções de direito, já doutrinal e jurisprudencialmente conhecidas, mas não com a classificação que, em concreto, se faz para cada uma delas por referência à noção legal a que alude o já supra citado dispositivo legal.
B.1.1) DAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS
41. Devem considerar-se benfeitorias necessárias as obras de restauro e beneficiação ao nível do telhado e das fachadas do imóvel denominado F…, melhor descritas na alínea H) da matéria de facto considerada provada e em virtude das quais a Reconvinte despendeu as quantias melhor discriminadas na alínea I), nas suas diversas sub-alíneas.
42. Caso venha a fixar-se a factualidade cuja alteração foi requerida pela Reconvinte, não pode senão considerar-se que tais obras tiveram por fim reparar deteriorações já existentes no imóvel denominado F… quando a Reconvinte entrou na sua propriedade plena, bem como a evitar o incremento dessas mesmas deteriorações no futuro, assim evitando, no limite, a sua perda ou destruição.
43. E nem se diga que a utilização de materiais de alta qualidade não é consentâneo com essa qualificação, porquanto a classificação das benfeitorias deve ater-se sempre a critérios objectivos e deve sempre ter por referência a coisa e não a perspectiva que um ou outro têm delas.
44. Assim sendo, deve considerar-se que os materiais utilizados foram os únicos possíveis num imóvel com as características daquele a que se reportam os autos – um magnífico solar setecentista que representa um património arquitectónico de inestimável valor e delicadeza - sob pena de se desvirtuar a sua natureza e/ou identidade, facto que, de resto, havia sido alegado pela reconvinte, mas que o Tribunal desconsiderou.
45. Tal proporcionalidade foi, de resto, confirmada pelas testemunhas inquiridas.
46. Caso, porém, não venha a proceder a requerida alteração à matéria de facto, estas mesmas obras terão de qualificar-se, ainda assim, como necessárias.
47. Na verdade, provado que está que o Solar da F… possuía apenas alguns estragos a nível dos telhados, mormente telhas partidas e deslocadas, e ao nível das caixilharias e janelas, nomeadamente com alguma da caixilharia apodrecida, e ainda que em algumas salas ou divisões verificavam-se infiltrações de água no interior que prejudicavam, pelo menos a salubridade dessas divisões, não pode considerar-se exigível ao proprietário de um imóvel como o imóvel sub iudice que faça reparações parciais, sempre muito mais dispendiosas.
48. É claro que os problemas num Solar com esta dimensão podem não se revelar simultaneamente, em toda a sua extensão e com a mesma intensidade.
49. Porém, provada que está a necessidade das obras, tendo em vista evitar deteriorações futuras, como s.m.o. se provou, todas elas devem qualificar-se como necessárias.
50. Na esteira da jurisprudência se dirá que para que as benfeitorias sejam consideradas necessárias não é necessário que se verifique a total degradação da coisa, in extremis, a sua destruição ou perda, mas apenas que as obras eram necessárias para que essa deterioração não aconteça.
51. Sem prescindir, e caso assim não se entenda, em face da factualidade provada e na hipótese (meramente académica) da improcedência do recurso quanto à matéria de facto, entendendo-se, antes, que apenas algumas obras das realizadas em H) se podem qualificar como necessárias, então cumpriria ao Julgador discriminar as mesmas por referência aos autos de medição juntos aos autos, dos quais constam todos os elementos que permitem e discriminação pormenorizada e detalhada das obras realizadas e os valores a elas respeitantes.
52. Sendo certo que essa discriminação é possível por o Tribunal ter a possibilidade de se fazer valer seja dos factos instrumentais que resultem da instrução da causa, seja dos factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar (o que sucedeu no caso dos autos por serem documentos juntos na pendência dos autos relativamente aos quais foi cumprido o prazo para exercício do contraditório), sem que a parte necessite invocar que deles se pretende aproveitar (como antes sucedia) – v.g. art. 5º/2, al. a) e b) do CPC.
53. Devem ainda qualificar-se como benfeitorias necessárias aquelas a que se alude na alínea J), porquanto as mesmas devem ter-se como intrinsecamente ligadas à obra e indispensáveis para a realização da mesma.
54. O mesmo vale dizer, mutatis mutandis, para as despesas atinentes à limpeza e conservação das matas a que se alude na alínea L), porquanto, bem atenta a prova produzida no sentido da necessidade e urgência de limpeza da mata, tendo em vista assegurar a segurança da F… e das pessoas que nela se encontram, deve a mesma ater-se como uma benfeitoria destinada a evitar a sua perda, destruição e deterioração.
55. O mesmo se diga, de resto, para as benfeitorias a que se alude na alínea M), relativa ao controlo de abelhas e desinfestação e controle de pragas animais, bem atentos os depoimentos generalizados que atestaram a presença de milhões de térmitas por toda a casa.
56. De resto, todas estas benfeitorias tiveram, também, por fim, permitir que a coisa (in casu, a F…) realizasse a sua finalidade última – a habitação – não lhe acrescentando nada de novo, nem passando a permitir que, com elas, se aumentassem as suas finalidades, circunstância determinante para que pudessem ser qualificadas como benfeitorias úteis.
57. Atento tudo isto, deve a Reconvinte ser ressarcida das despesas realizadas com as benfeitorias supra descritas, a ser qualificadas como necessárias, nos termos dos arts. 1273º/1, 1ª parte, 562º e 566º do C.Civil.
B.1.2) BENFEITORIAS ÚTEIS
58. Sem prescindir e caso assim não se entenda, o que por mera cautela se admite, considerando-se que todas ou algumas das benfeitorias a que supra se aludiu devem qualificar-se como úteis, seja por referência a cada uma das alíneas que integram a matéria de facto provada, seja, mais especificamente, dentro das benfeitorias a que se alude na alínea H) da matéria de facto provada, por referência aos autos de medição constantes dos autos, cumpriria ao Julgador discriminar quais delas qualificaria como úteis e, nesse caso, qual a fundamentação.
59. Donde, as benfeitorias úteis conferem, tando ao possuidor de boa-fé ou ao de má-fé, o direito ao seu levantamento.
60. As benfeitorias melhor descritas nas alíneas H), I) (nas suas várias sub-alíneas), J), L) e M) são benfeitorias insusceptíveis de serem levantadas porque incorporizadas na própria coisa.
61. Com efeito, essas benfeitorias são agora parte dela e a ela se associaram definitivamente, circunstância que não pode deixar de se considerar pública e notória e, como tal, carece de alegação e de prova – v.g. art. 412º/1 do CPC.
62. Resta, por isso, ao Autor delas o direito a, no caso de se verificarem os pressupostos do enriquecimento sem causa, reclamar a restituição do valor correspondente ao enriquecimento para compensar o respectivo empobrecimento, sob pena de locupletamento do titular do direito.
63. A medida do locupletamento a restituir corresponde à diferença entre o valor do prédio com as ditas benfeitorias (valor real e efectivo) e o valor real e comum do prédio sem as benfeitorias (valor hipotético) na data em que deveria ser restituído aos Reconvindos) ou o valor do seu custo, consoante aquele que for mais baixo.
64. Importaria, assim, determinar esses valores, uma vez que já é conhecido o valor das benfeitorias.
65. O que, porém, não se logrou fazer.
66. Não obstante, entende a Recorrente que tal circunstância não tem a virtualidade de importar a improcedência da reconvenção, devendo, antes, relegar-se para execução de sentença o valor do quantum indemnizatório a favor da Reconvinte pelas benfeitorias realizadas, a fim de evitar – como é o apanágio legal – o locupletamento dos Reconvindos e, bem assim, o excessivo ónus que para o Autor (in casu, Reconvinte) comporta a circunstância de ter de recorrer a nova acção, na qual se sujeitarão a prova os mesmos factos, com toda os custos a ela inerentes (para as partes e para o Estado).
67. Tudo isto, claro está, tendo em conta o princípio da adequação e da economia processual.
68. Nesta esteira vejam-se os Acs. do STJ de 01.06.1999 e de 28.11.2002.
B.1.3.) DA BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS
69. Sempre de excluir a qualificação das benfeitorias em causa como benfeitorias voluptuárias ou obras estruturalmente inovadoras, por não se ter provado serem as obras em questão obras destinadas apenas ao recreio do benfeitorizante nem fruto de luxúria ou capricho.
70. De resto, é o próprio Tribunal a quo quem afasta a qualificação dessas benfeitorias como voluptuárias, por não se ter provado que as mesmas se destinavam apenas ao recreio do benfeitorizante.
71. Ao mesmo tempo, porém, parece querer trazer à colação um novo e mais amplo conceito de benfeitorias voluptuárias, onde se inserem critérios de subjectividade, nomeadamente alguns atinentes à capacidade econónima das partes envolvidas.
72. A qualificação das benfeitorias realizadas deve ater-se a critérios de objectividade e imparcialidade.
73. Devia, por isso, o Tribunal a quo ter-se coibido de fazer referência às condição económicas dos preferentes – condição essa que não os impediu de preferir quanto ao imóvel em causa pelo valor de € 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil euros) - e muito menos delas fazer depender o desfecho desta acção.
74. Da mesma forma não se provaram algumas das considerações e conclusões feitas pelo Tribunal a quo no sentido de as benfeitorias realizadas não terem consistido apenas em melhoramentos e/ou aperfeiçoamentos no imóvel preexistentes, mas sim obras de tal monta que importassem a alteração estética e funcional do imóvel.
B.2) DO DIREITO DE RETENÇÃO
75. Em face de todo o exposto, imperioso se torna que seja declarado a favor da Reconvinte o direito de retenção sobre a F… até que se encontrem pago ou garantido o valor das benfeitorias, bem atento o disposto no art. 754º do C.Civil.
76. Desde logo porque a iliquidez do crédito não impede o reconhecimento desse direito de retenção – v.g. art. 755º do C.Civil.
77. Depois porque tal direito (de retenção) pode ser reconhecido ainda que o crédito não se encontre vencido – desde que verificados os requisitos para a perda do benefício do prazo, o que se verificou in casu – v.g. arts. 755º/1 e 780º/1 do C.Civil.
78. Por último porque, ainda que se considere que as benfeitorias realizadas pela Reconvinte após a citação para a presente acção foram feitas de má-fé, tal não poderá afirmar-se relativamente às realizadas anteriormente.
79. Ao decidir, como decide, a sentença recorrida coloca a Reconvinte num limbo indecisório e permite o locupletamento dos Reconvindos à custa da Reconvinte, assim evitando o desiderato legal da presente acção e, mais propriamente, se violando clara e expressamente o disposto nos arts. 216º, 1273º, 562º, 566º, 479º, 754º, 755º e 780º do C.Civil e os arts. 5º, 608º e 412º do CPC.
TERMOS EM QUE, deve o presente recurso proceder, com as legais consequências assim se cumprindo a Lei e se fazendo JUSTIÇA!”
Os recorridos ofereceram resposta ao recurso, pugnando pela confirmação integral da decisão recorrida. Mas subsidiariamente, para a hipótese de procedência do recurso da reconvinte, requereram a ampliação do objecto do recurso, com os fundamentos que se identificam nas correspondentes conclusões, que se transcrevem de imediato:
“382. Caso Tribunal ad quem decida conceder provimento ao recurso, considerando que as despesas identificadas na alínea I, subalíneas b) e c), e alínea J) da matéria de facto provada poderiam ser qualificadas de benfeitorias, o que não se concede, requer-se o aditamento dos seguintes factos à matéria de facto dada como provada, nos termos dos artigos 636.º, n.º 2 do CPC, por se entender que, nesse caso, a matéria de facto constante da sentença recorrida é deficiente e esses factos resultarem provados por depoimentos das testemunhas ouvidas nos autos:
(i) O levantamento topográfico integral dos terrenos (identificado na alínea J) da matéria de facto provada) tinha como objectivo a realização dos projectos de especialidades, que nunca chegaram a ser executados, por terem sido suspensos os trabalhos (cf. Depoimento da testemunha H… - ficheiro 20140604115410_70043_64756 de 04/06/2014, de 00:26:09 a 00:27:00, conforme Acta da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 04/06/2014);
(ii) Os serviços de coordenação e gestão de projecto da obra (identificados na alínea I, subalínea c) da matéria de facto provada) tinham como objectivo definir o destino que seria dado ao imóvel após concluída a obra de restauro, porém não chegaram a ser concluídos, por terem sido suspensos os trabalhos (cf. depoimento da testemunha N… - ficheiro 20140604172155_70043_64756 de 04/06/2014, de 00:11:18 a 00:11:50, conforme Acta da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 04/06/2014).
383. Requer-se ainda o aditamento dos seguintes factos à matéria de facto dada como não provada:
(i) Os trabalhos de fiscalização da empreitada e tratamentos de questões relativas à segurança no trabalho (identificados na alínea I), subalínea b) da matéria de facto provada), conduziram/serviram de base à obra de restauro do imóvel (cf. depoimento da testemunha M… - ficheiro 20140604164212_70043_64756 de 04/06/2014, de 00:03:51 a 00:03:55, conforme Acta da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 04/06/2014);
(ii) Os serviços de coordenação e gestão de projecto da obra (identificados na alínea I, subalínea c) da matéria de facto provada) conduziram/serviram de base à obra de restauro do imóvel (cf. depoimento da testemunha N… – ficheiro 20140604172155_70043_64756 de 04/06/2014, de 00:11:18 a 00:11:50, conforme Acta da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 04/06/2014);
(iii) O levantamento topográfico integral dos terrenos (identificado na alínea J) da matéria de facto provada) conduziu/serviu de base à obra de restauro do imóvel (cf. depoimento da testemunha H… - ficheiro 20140604115410_70043_64756 de 04/06/2014, de 00:26:09 a 00:27:00, conforme Acta da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 04/06/2014).
384. Para o caso Tribunal ad quem decidir conceder provimento ao recurso, por considerar que as obras de restauro e beneficiação do imóvel realizadas pela Recorrente constituem benfeitorias indemnizáveis, o que não se concede, requer-se também o aditamento dos seguintes factos à matéria de facto dada como provada, nos termos da citada disposição legal, por se entender que, nesse caso, a matéria de facto constante da sentença recorrida é deficiente e esses factos resultarem provados por documentos e pelos depoimentos das testemunhas ouvidas nos autos:
(i) A cantaria do imóvel foi alterada por força da lavagem e restauro da pedra, o que fragilizou as ligações das partículas, tornado a pedra mais vulnerável às humidades futuras. [cf. depoimento da testemunha X… (ficheiro 20140707105805_70043_64756 de 07/07/2014, de 00:09:41 a 00:10:03, conforme Acta da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 07/07/2014); o depoimento da testemunha P… (ficheiro 20140707113736_70043_64756 de 07/07/2014, de 00:12:34 a 00:13:09, conforme Acta da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 07/07/2014);depoimento da testemunha Y… (ficheiro 0140707120246_70043_64756 de 07/07/2014, de 00:29:40 a 00:30:15, conforme Acta da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 07/07/2014); e depoimento da testemunha Z… (ficheiro 20140707142815_70043_64756 de 07/07/2014, de 00:28:37 a 00:30:00, conforme Acta da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 07/07/2014)].
(ii) A Recorrente procedeu à substituição das vigas de madeira de castanho da estrutura do prédio por uma estrutura em pinho riga, madeira de duração e qualidade muito inferior à madeira de castanho (cf. páginas 12 a 16 do álbum fotográfico junto pela Recorrente na audiência de 4/06/2014; depoimento da testemunha Y… - ficheiro 20140707120246_70043_64756 de 07/07/2014, de 00:36:12 a 00:36:25, de 00:38:10 a 00:38:18, 00:11:32 a 00:15:30 e de 00:17:44 a 00:19:45, conforme Acta da Sessão da Audiência de Julgamento do dia 07/07/2014).
385. Se por mera hipótese de raciocínio o Tribunal ad quem decidir revogar a sentença recorrida, julgando verificado o alegado direito de crédito da Recorrente fundado em pretensas benfeitorias realizadas no imóvel, e se entender que o Tribunal a quo apreciou a título subsidiário o alegado direito de retenção da Recorrente, considerando que o mesmo se verificaria quanto às despesas satisfeitas antes da sua citação para os termos da presente acção, e que por essa razão essa parte da sentença recorrida não é objecto do presente recurso, o que não se concede, desde já de requer a ampliação do âmbito do recurso, nos termos do art.º 636.º, n.º 1do CPC, de modo a que seja excluído o alegado direito de retenção da Recorrente (seja quanto às despesas anteriores à citação da Recorrente, seja quanto às despesas posteriores a essa data), pois:
(i) O preterido em acção de preferência, como é o caso da Recorrente, não pode reter a coisa objecto da acção de preferência, nos termos do direito de retenção, com fundamento em alegado direito a indemnização por benfeitorias;
(ii) Sempre seria abusiva a não entrega do prédio aos Recorridos.”
*
A recorrente respondeu à pretensão de ampliação do objecto do recurso, pronunciando-se pela sua inadmissibilidade dado que os factos apontados pelos recorridos como devendo ser aditados jamais foram alegados na causa, para além de que nem resultam demonstrados pelos meios de prova referidos.O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e com efeito devolutivo, com o que se indeferiu a pretensão de efeito suspensivo formulada pela apelante.
Foi depois recebido nesta Relação, considerando-se o mesmo devidamente admitido, no efeito legalmente previsto.
Cumpre decidir.
2- FUNDAMENTAÇÃO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (cfr. art. 639º e nº 4 do art. 635º, ambos do CPC).
No caso, em função das conclusões formuladas, identificam-se as seguintes questões no recurso da apelante:
1 - Quanto à decisão sobre a matéria de facto:
1.1 – se deve adicionar-se ao elenco de factos provados, sob as als. E) e F) a factualidade dada por não provada sob as alíneas a) e b);
1.2. - se deve adicionar-se ao elenco de factos provados, a factualidade dada por não provada sob a alínea c)
1.3. – se deve alterar-se o facto provado sob a al. N), para que aí conste uma quantificação superior do custo em maquinaria e materiais agrícolas pago pela reconvinte;
2 – Quanto à qualificação jurídica da factualidade provada:
2.1. – Benfeitorias necessárias:
a) - se devem qualificar-se como benfeitorias necessárias as obras de beneficiação do telhado e fachadas, com os custos descritos na al. I) da factualidade provada (982.847,81 € + 13.430 € + 5.535 € + 11.254,50 €);
b) – se, na hipótese de assim se não decidir quanto a todas as obras, algumas delas devem ser classificadas como necessárias, com a respectiva identificação;
c) - se devem qualificar-se como benfeitorias, e como benfeitorias necessárias, as despesas descritas na al. J), por indispensáveis à realização das obras (48.212,50€, do levantamento topográfico integral do terreno);
d) - se devem qualificar-se como benfeitorias necessárias as despesas descritas na al. L), por indispensáveis à realização das obras (116.366,46€, da limpeza e conservação das matas que rodeiam o solar);
e) - se devem qualificar-se como benfeitorias necessárias as despesas descritas na al. M), por indispensáveis à realização das obras (215,25€+7.195,50€, da desinfestação de abelhas e térmitas);
2.2. - Benfeitorias úteis
a) se, na hipótese de não se classificarem como necessárias algumas dessas benfeitorias, elas devem ser classificadas como úteis, maxime as da al. H);
b) quanto às assim classificadas, se deverá ordenar-se a indemnização da reconvinte pelo valor por elas acrescentado ao prédio ou pelo valor do seu custo, segundo o que for mais baixo, a apurar em execução de sentença;
3 - Se deve reconhecer-se um direito de retenção da reconvinte sobre o imóvel, até ser pago ou garantido o pagamento do valor das benfeitorias.
*
Perante o requerimento de ampliação do objecto do recurso formulado pelos requeridos, será ainda eventualmente de apreciar as questões que incluem nas respectivas conclusões:4 - se deve aditar-se a matéria provada que:
“- O levantamento topográfico integral dos terrenos (identificado na alínea J) da matéria de facto provada) tinha como objectivo a realização dos projectos de especialidades, que nunca chegaram a ser executados, por terem sido suspensos os trabalhos;
- Os serviços de coordenação e gestão de projecto da obra (identificados na alínea I, subalínea c) da matéria de facto provada) tinham como objectivo definir o destino que seria dado ao imóvel após concluída a obra de restauro, porém não chegaram a ser concluídos, por terem sido suspensos os trabalhos;
- Os trabalhos de fiscalização da empreitada e tratamentos de questões relativas à segurança no trabalho (identificados na alínea I), subalínea b) da matéria de facto provada), conduziram/serviram de base à obra de restauro do imóvel
- Os serviços de coordenação e gestão de projecto da obra (identificados na alínea I, subalínea c) da matéria de facto provada) conduziram/serviram de base à obra de restauro do imóvel
- O levantamento topográfico integral dos terrenos (identificado na alínea J) da matéria de facto provada) conduziu/serviu de base à obra de restauro do imóvel
- A cantaria do imóvel foi alterada por força da lavagem e restauro da pedra, o que fragilizou as ligações das partículas, tornado a pedra mais vulnerável às humidades futuras.
- A Recorrente procedeu à substituição das vigas de madeira de castanho da estrutura do prédio por uma estrutura em pinho riga, madeira de duração e qualidade muito inferior à madeira de castanho”.
5 – Se o direito de retenção invocado pela apelante não pode reconhecer-se, quer por se fundar num direito a indemnização por benfeitorias, quer porque “Sempre seria abusiva a não entrega do prédio aos Recorridos”.
*
Identificadas as questões a resolver, é útil antes de mais ter presente o decidido pelo tribunal a quo, quanto à matéria de facto em discussão:DEU POR PROVADOS OS FACTOS SEGUINTES:
A) Por escritura pública datada de 09 de Agosto de 2010, do livro de notas 33, a fls. 141 a 143, lavrada no Cartório Notarial de AB…, sito na Rua …, n.º .., Rc/esquerdo, Lisboa, a Ré E…, SA declarou: "que pela presente escritura vende, livre de ónus e encargos, à Ré D…, Lda., pelo preço de dois milhões e quinhentos mil euros que já recebeu o prédio misto: A Casa Grande de Habitação, denominada "F…'', sito em …, …, Marco de Canavezes, descrito na Conservatória do Registo Predial do Marco de Canavezes sob o n.º 501 da referida freguesia, com o registo de aquisição a favor da vendedora, pela inscrição AP 13 de 1994 08 19, a parte urbana inscrita nas matrizes prediais urbanas da referida freguesia sob os artigos 65,66,67,68,69 e 70 e a parte rústica inscrita nas matrizes prediais rústicas da referida freguesia sob os artigos 256 e 791.
B) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Marco de Canavezes, sob o n.º 501 da Freguesia … o prédio misto melhor id. em A), cujo direito de propriedade a favor da vendedora referida em A) ali foi registado pela Ap. N.º 13, de 19 de Agosto de 1989.
C) As vendedora e compradora identificadas em A) confessaram nestes autos o pedido pelos aqui AA de exercício do direito de preferência na venda assente em A).
D) A citação da Reconvinte para os termos desta acção sucedeu em 05.04.2011 (cfr. fls. 52 dos autos)
E) O Solar que integra a F… apresentava à data da aquisição assente em A) alguns estragos ao nível dos telhados, mormente telhas partidas e deslocadas e da caixilharia/janelas, nomeadamente alguma da caixilharia do denominado claustro achava-se semi-apodrecida.
F) Em algumas salas ou divisões da F… verificavam-se infiltrações de água no interior, que prejudicavam ao menos a salubridade dessas divisões.
G) Uma das salas em que se verificavam aquelas infiltrações era a biblioteca, onde se encontravam obras de literatura que, por vezes, chegaram a ficar húmidas.
H) A Reconvinte realizou obras de restauro e beneficiação ao nível do telhado e fachadas da F…, tendo renovado e actualizado o edifício, com diversos materiais de alta qualidade, sendo os trabalhos realizados os melhor identificados a fls. 704 e ss., nos termos do contrato de fls. 157 e ss., cujos teores aqui se dão por integralmente reproduzidos, para todos os efeitos legais.
I) Com a execução das obras referidas na alínea que antecede, a 1 ª Ré despendeu as seguintes quantias:
a) 413.185,18 EUR, cuja interpelação para pagamento sucedeu antes da data referida em D) e 569.662,63, cuja interpelação para pagamento ocorreu após aquela data, no valor global de 982.847,81 EUR, pagos à sociedade S… pela realização da empreitada melhor identificada na alínea que antecede;
b) 13.430 EUR, sendo que quanto à quantia 9.125 EUR a interpelação para pagamento o foi antes da data assente sob D), sendo-o após quanto ao remanescente de 4.305 EUR, relativos ao pagamento à sociedade T… dos trabalhos de fiscalização da empreitada e tratamento das questões relativas à segurança no trabalho;
c) 5.535 EUR, cuja interpelação para pagamento o foi após a data assente em D), pagos a U…, a título de prestação de serviços de coordenação e gestão do projecto da obra;
d) 11.254,50 EUR, sendo que a interpelação para o pagamento da quantia de 4.612,50 EUR o foi antes da data referida em D), sendo posterior a atinente ao remanescente de 6.642 EUR, relativos ao restauro dos lustres da casa.
J) A Reconvinte suportou também a despesa de 48.212,50 EUR, sendo a interpelação para o pagamento de 19.285 EUR anterior à ocasião referida em D) e aquela relativa ao restante montante de 28.927,50 EUR subsequente, atinente ao pagamento da realização de levantamento topográfico integral dos terrenos.
K) Mais suportou a Reconvinte a quantia de pelo menos 50.385,85 EUR, pagos à AC… pela realização de um "estudo" relativo à arquitectura de interiores e decoração.
L) A Reconvinte despendeu 116.366,46.EUR em limpeza e conservação das matas que rodeiam o Solar, satisfeitos, mediante interpelações para pagamento antes da ocasião assente em D), à empresa V….
M) A Reconvinte suportou a quantia de 215,25 EUR, relativa ao controlo de abelhas, cuja interpelação para pagamento sucedeu antes da data assente em D) e ainda a quantia de 7.195,50 EUR, relativa à desinfestação e controle de pragas animais, cujo vencimento ocorreu posteriormente, sendo tais quantias satisfeitas à empresa W….
N) A Reconvinte adquiriu à empresa Q…, para uso nos terrenos adquiridos, uma capinadeira, um tractor e um reboque, pelo custo total de 5.968,999EUR e bem assim outro material e máquinas agrícolas, no valor global de 2.212,647 EUR.
O) A Ré/reconvinte contratou o Sr. O… para vigiar e manter o Solar e a F… e organizar os trabalhos rurais.
P) ... Ao qual paga a quantia mensal líquida de pelo menos 1.405, 60 EUR pelos seus serviços.
Q) Contratou ainda o trabalhador AD…, que se dedica a trabalhos agrícolas, a quem paga o salário mensal líquido de 665,01 EUR.
R) E contratou a trabalhadora AE…, que se ocupa das tarefas de limpeza e de outros trabalhos domésticos, que aufere o salário base mensal de 493 EUR.
S) Até à data da dedução da pretensão reconvencional a Reconvinte já tinha suportado a quantia de pelo menos 48.356,61 EUR com os referidos salários e contribuições obrigatórias correspondentes.
T) Exercida a preferência, procedentemente, a Reconvinte deixará de ter interesse na manutenção do posto de trabalho do contratado Sr. O….
CONSIDEROU COMO NÃO PROVADOS OS SEGUINTES FACTOS:
a) As deteriorações apresentadas pela F… nos termos assentes em D) eram-no em toda a área do telhado e das respectivas fachadas;
b) Aquelas deteriorações e infiltrações assentes em E) punham em risco a integridade estrutural e a salubridade do imóvel;
c) Aquelas deteriorações e infiltrações punham em risco, a mais do provado sob F) a integridade das obras de arte e literatura existentes no interior da F…;
d) O valor global dos pagamentos pela Reconvinte à sociedade T…, pela realização dos trabalhos de fiscalização da empreitada e tratamento das questões relativas à segurança no trabalho, ascendeu a 19.650 EUR;
e) O valor global suportado pela Reconvinte em função da despesa assente em J) foi de 48.213,30 EUR;
f) A quantia paga pela Reconvinte nos termos assentes em K) ascendeu a 100.793,84 EUR;
g) A empresa referida em K) realizou um projecto de arquitectura de interiores, o qual conduziu/serviu de base a parte das obras de restauro;
h) O tractor cuja aquisição ficou assente em N) era necessário à manutenção dos terrenos;
i) A aquisição do tractor importou na quantia de 39.016,67 EUR;
j) O salário da funcionária identificada em R) ascende a 570,42 EUR.
*
A primeira questão a resolver resulta da pretensão de alteração da factualidade provada, deduzida pela apelante.A impugnação da decisão sobre a matéria de facto impõe a observância de especiais ónus processuais, designadamente quanto à concretização dos factos indevidamente avaliados, à indicação do sentido da decisão pretendida sobre eles e dos meios de prova tendentes à alteração do juízo recorrido. É o que dispõe o nº 1 do art. 640º do CPC, nas suas 3 alíneas.
No caso em apreço, a apelante satisfaz claramente tal ónus, o mesmo acontecendo -desde já se adianta - com os apelados, no âmbito do pedido de ampliação do objecto do recurso.
Ter-se-á, assim, por satisfeito o ónus processual referido, cumprindo sindicar, quanto à factualidade concretamente identificada e a que tais meios de prova respeitem, a avaliação crítica do tribunal a quo, sempre em reponderação dos meios de prova assinalados, em confronto com os demais. Tal tarefa cumprir-se-á oportunamente, sendo caso disso, em relação à matéria apontada pelos apelados, no âmbito da ampliação do objecto do recurso que requereram.
*
Iniciando a análise da questão, constata-se que o tribunal a quo deu por provado que ““E) O Solar que integra a F… apresentava à data da aquisição assente em A) alguns estragos a nível dos telhados, mormente telhas partidas e deslocadas e da caixilharia/janelas, nomeadamente alguma da caixilharia do denominado claustro achava-se semi-aprodrecida.”.A apelante, em consonância com o por si alegado, pretende que se dê por provado que tais estragos não eram pontuais, mas antes generalizados, afectando todo a área do telhado, a generalidade das fachadas e da caixilharia, propondo a seguinte redacção alternativa para a descrição dos factos em questão: “O Solar que integra a F… apresentava na data da sua aquisição assente em A) deteriorações em toda a área do telhado, mormente telhas partidas e deslocadas, bem como deteriorações ao nível das respectivas fachadas e das caixilharias/janelas, nomeadamente alguma da caixilharia do denominado claustro achava-se semi-apodrecida.
Na sequência da sua decisão, o tribunal deu por provado: “F) Em algumas salas ou divisões da F… verificavam-se infiltrações de água no interior, que prejudicavam ao menos a salubridade dessas divisões.”
Por sua vez, em coerência com a alteração pretendida, a apelante entende dever ter-se por provada uma realidade de muito superior amplitude, designadamente que “Face a tais deteriorações, verificavam-se infiltrações de água no interior, que punham em risco a integridade e salubridade do imóvel.”
Desta forma, a factualidade dada por não provada sob as alíneas a) e b) passaria a ter-se por provada e seria integrada no texto das alíneas E) e F).
Sem prejuízo desta expressão formal da questão, o problema resolver é, em suma, o de decidir se a deterioração do telhado, fachadas e caixilharia era generalizado, pondo em causa a integridade e salubridade de todo o imóvel, ou se apenas se verificava em pontos concretos, sem afectar mais do que áreas circunscritas em volta desses pontos. Subjacente a tal alteração está, como resulta da argumentação da apelante, a eventual subsequente classificação das intervenções sobre esses elementos construtivos como benfeitorias necessárias.
Atentando nos meios de prova indicados pela apelante, bem como nos demais produzidos sobre a matéria, entendemos ser relevante o documento nº 9, junto em 27/02/2012, e constante de fls. 905 e ss. Trata-se da memória descritiva e justificativa dos trabalhos a realizar e a sua genuinidade não oferece dúvidas, sustentada que está não apenas na sua natureza técnica, mas ainda na circunstância de ser um documento claramente produzido em 6/10/2010, i. é, em momento anterior ao da propositura da acção e, nessa medida, se excluir poder ter sido feito ‘à medida’ dos interesses instrutórios da apelante na causa.
Nesse documento, com relevo sobre esta matéria, consta:
“(Fls. 910) Pese embora a residência possuir condições de habitabilidade o complexo edificado encontra-se a necessitar de obras gerais de manutenção com particular melindre para as componentes exteriores dos edifícios cujo estado, em alguns casos, coloca em risco ou a sua segurança física ou a sobrevivência do valioso património que albergam. (…)
(Fls 911) Neste edifício a estrutura da cobertura terá necessariamente de ser toda nova para suportar a cobertura inicial e os tectos interiores que com ela estão solidários.
Por razões funcionais e técnicas previu-se também substituir já o forro da capela e da zona dos claustros superiores.
As coberturas da habitação encontram-se genericamente em mau estado apresentando significativas infiltrações pese embora nalguns planos estarem reforçadas com placas de subtelha tipo Onduline.
Esta situação é fundamentalmente causada por um número muito expressivo de telhas, incluindo as do beirado, se encontrarem partidas, fora do sítio (escorregaram) e de um modo geral inaproveitáveis assim como as caleiras e os rufos em zinco que estão deteriorados.
A necessidade actual de substituição de toda a telha é uma oportunidade plenamente justificável, pese embora mais dispendiosa, de repor a situação inicial da telha de canudo e capa. O apoio de algumas asnas e a viga de fecho entre a cobertura e as paredes encontram-se apodrecidas.”
Esta descrição das condições ao tempo verificadas no edifício principal, acompanhada por fotografias de pormenor que as ilustram, é particularmente impressiva sobre o estado degradado do telhado, no qual se detecta uma intervenção parcial anterior, com colocação de subtelha “Onduline”, que se revelou insuficiente, desde logo por não ter prevenido o escorregamento de muitas telhas, nem revelar a reposição das numerosas telhas partidas. Daí, bem como do estado degradado de rufos e caleiras, a existência de múltiplas infiltrações de água, pelo telhado, determinantes dos danos apresentados por todos os elementos de madeira, designadamente “asnas, vigas, pavimentos, rodapés e tectos de madeira”.
Mas esse documento revela ainda o estado apodrecido das caixilharias, bem como dos revestimentos exteriores do edifício, sejam os elementos de alvenaria, sejam os paramentos em reboco. Tudo, ali se salienta, carecendo de intervenções para se resolver o problema essencial do imóvel: a infiltração de água.
A situação descrita neste relatório surge também demonstrada no “álbum fotográfico” da obra realizada sobre aqueles elementos construtivos, entre Dezembro de 2010 e Julho de 2011. A fls. 1750, 1760 e 1761 ilustra-se o estado de diversos pontos do telhado, em termos que coincidem com a descrição daquele outro documento.
Mas para além destes meios de prova, depoimentos testemunhais se registaram que são de grande utilidade para a compreensão das condições do edifício, maxime no respeitante aos elementos construtivos em análise. E a coerência entre eles e compatibilidade com os documentos que acabam de se analisar conduzem a que não devam ter-se por menos relevantes em função, por exemplo, da participação que tiveram nos trabalhos descritos e, por essa via, do seu relacionamento profissional com a reconvinte/apelante.
Assim, G…, que visitou a casa logo após a compra, com a missão de fazer um primeiro relato do seu estado, bem descreveu os diversificados pontos de infiltração de águas, o estado degradado dos pisos de madeira, afectados pela humidade e pelas térmitas, a ‘convivência’ do edifício com as entradas de água, bem reveladas pelos sinais de humidade nas paredes, pelos efeitos de curto-circuitos da instalação eléctrica, pela presença de extintores junto a esses pontos, pela degradação do soalho, pela particular degradação da biblioteca, da sala de jantar, dos tecidos que revestiam as paredes nalgumas divisões. H…, que interveio nos trabalhos mas a outro propósito, não deixou de relatar essas mesmas evidências de entrada de água pela cobertura, designadamente na biblioteca. I…, que foi encarregada da recuperação dos lustres existentes no edifício, narrou como os tectos se encontravam em mau estado, em termos tais que propiciavam o receio da queda dos próprios lustres: “entrava chuva dentro de casa” e “chovia por todo o lado” são expressões que incluiu no seu discurso. J… fez uma descrição muito semelhante.
Numa perspectiva mais técnica, L…, gerente da S…, empresa que executou as obras, igualmente descreveu o estado degradado do telhado e das suas estruturas de suporte, bem como de portas e janelas e o próprio estado das fachadas, que também permitiam a entrada de água, em termos absolutamente consonantes com os descritos por M… e N…, engenheiros civis, aquele fiscal e coordenador da obra e este último gestor do projecto.
A homogeneidade dos relatos das testemunhas que se vêm referindo, o modo desinteressado e assertivo como prestaram os seus depoimentos, a sua indiferença ao resultado da decisão da causa, e a sua compatibilidade com os elementos documentais referidos são caracteres que impõem – a nosso ver - a sua credibilidade, não permitindo, a contrario, a sua rejeição. Nenhuma razão se identifica para que se afastem todos estes depoimentos, por exemplo, por se considerarem genericamente exagerados e desconformes com a realidade, sem sequer se notar qual o interesse comum que a todos levaria a exagerar a sua descrição.
Mas outro depoimento assume igual importância, não se identificando qualquer razão para que se não acredite no seu teor: o de O… que, há anos (desde 1981), vinha assegurando a manutenção do edifício, na medida da missão que lhe era dada, dos meios de que dispunha e das suas pouco especializadas capacidades técnicas. Esclareceu os muitos problemas que o edifício apresentava, designadamente de entradas de água pelo telhado e os efeitos que isso provocava nas paredes, no interior das divisões e como, durante o tempo de verão tentava “disfarçar” da melhor maneira possível esses efeitos, fazendo limpezas com lixivia, pinturas sobre pinturas, para tudo ficar com uma aparência bonita, a fim de que, nessas épocas secas, se tentasse vender a casa. É que, no tempo de chuva, “chovia pela casa toda”. A solução era a colocação de bacias e gamelas das vindimas, para aparar a água, mas os efeitos nas paredes, nos tectos, nos revestimentos, eram muito amplos. Como referiu, se há 18 anos a casa estava mais ou menos direita, ao longo de todo esse tempo tudo se foi degradando muito seriamente. E isso tanto mais que uma reparação pontual do telhado, em 2009, não resultou, como relatou. De resto, como pormenorizou, a humidade nas paredes atingia as tomadas que – duas num quarto e outra noutra divisão - queimaram.
Todavia, também é inequívoco que a casa foi servindo, mesmo nos últimos anos, para a realização de festas, designadamente de casamentos, o que, por vezes, comportava a instalação de hóspedes na própria casa. O mesmo O… descreve-o, tal como P… que, por conta do antigo dono, AF…, se encarregava da exploração turística da casa. Como compatibilizar isso com o estado degradado do imóvel, evidenciado pelos meios de prova anteriormente referidos? A explicação parece óbvia: o piso superior do imóvel – que é o mais sujeito aos problemas descritos – não era disponibilizado aos visitantes, que todos eram instalados nos pisos inferiores, nos quais esses problemas eram mais facilmente disfarçáveis pelo funcionário O…, que pintando, lavando, reparando, lá ia tentando deixar esconder os efeitos do mau estado do imóvel, já que sobre as causas nada estava a ser feito. Ele mesmo o relata, conforme, de resto, evidenciam os próprios recorridos na sua resposta ao recurso.
Em face do exposto, não se podem ter por credíveis ou úteis os relatos de P…, que descreve um estado da habitação não só incompatível com os depoimentos antes citados, mas com os próprios documentos referidos, ou de X…, que, descrevendo um estado do imóvel perfeitamente adequado à sua utilização, também admitiu que só a viu por fora, ou mesmo de AG…, que garantiu que, conhecendo a casa – apesar de há 4 ou 5 anos lá não ir – ela estava “em perfeitas condições”, por o telhado ter sido renovado há 15 ou 20 anos.
Nestes termos, afigura-se-nos ser incontornável a conclusão pela suficiente demonstração da factualidade alegada pela reconvinte e que o tribunal a quo havia qualificado como não provada, sob as alíneas a) e b).
Com efeito, entendemos estar demonstrado um mau estado geral da cobertura do imóvel, bem como das fachadas, caixilharias e janelas, tudo isso ainda em superior grau na zona do claustro. Desse mau estado resultava não apenas a afectação de uma ou outra divisão, mas, de modo contínuo e crescente, a própria estrutura do imóvel: o telhado, as suas estruturas de suporte, as paredes, a instalação eléctrica, os tectos. É certo que tal se verificava, por ora, mais no piso superior do que no inferior, dada a deterioração do telhado e a protecção que o piso superior naturalmente oferece para o piso inferior. Porém, considerando o edifício como uma unidade, impõe-se a conclusão de que ele estava já e progressivamente em risco, com crescente prejuízo para a salubridade dos seus diversos espaços (entenda-se, possibilidade de utilização do edifício em condições de saúde e higiene). Veja-se, por exemplo, que as próprias portas, caixilharias e janelas já não asseguravam a vedação do edifício relativamente ao exterior, prejudicando também elas o ambiente interior do imóvel, assim permeável às condições exteriores.
A transposição dessa matéria para o elenco dos factos provados pode operar-se pela solução proposta pela apelante, pelo que, procedendo tal segmento do seu recurso, ter-se-á por provada, sob as alíneas E) e F), a seguinte matéria:
“E) O Solar que integra a F… apresentava na data da sua aquisição assente em A) deteriorações em toda a área do telhado, mormente telhas partidas e deslocadas, bem como deteriorações ao nível das respectivas fachadas e das caixilharias/janelas, nomeadamente alguma da caixilharia do denominado claustro achava-se semi-apodrecida;
F) Face a tais deteriorações, verificavam-se infiltrações de água no interior, que punham em risco a integridade e salubridade do imóvel.”
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De seguida, defende a apelante dever dar-se por provada a matéria que o tribunal qualificou diferentemente, sob a al. c), com o que respondeu restritivamente à correspondente questão, nos termos constantes da al. G) “Uma das salas em que se verificavam aquelas infiltrações era a biblioteca, onde se encontravam obras de literatura que, por vezes, chegaram a ficar húmidas”. Pretende a apelante que, com muito maior amplitude, se dê por provado “Aquelas deteriorações e infiltrações punham em risco, a mais do provado em F), a integridade das obras de arte e literatura existentes no interior da F….”, pois que as consequências da entrada de água no imóvel iam muito para além da mera humidade nos livros da biblioteca, afectando os móveis nele existentes, maxime os de madeira, os lustres, os tapetes e os tecidos de seda que forravam as paredes de duas salas.
Atenta a alegação da reconvinte/apelante, o que está aqui em causa não é uma mera hipótese de risco para os móveis, os lustres, os tapetes e os tecidos, mas a efectiva existência de danos já verificados nesses elementos, que evidenciassem o perigo de conservação de todos eles. Ora não só isso não foi expressa e especificamente afirmado em qualquer dos depoimentos testemunhais recolhidos, como foi até negado por O…, cujo depoimento já foi reputado como credível, pelo que haverá de o ser também sobre esta questão. Com efeito, esta testemunha negou que qualquer móvel tivesse ficado danificado, já que, se algum estivesse sob qualquer entrada de água, logo o desviavam. E se é certo que nas salas revestidas a seda se verificou que tais revestimentos eram atingidos por entradas de água, nenhuma prova se chegou a produzir sobre uma consequente deterioração desses elementos, aliás pouco próprios a que se considerassem incluídos no item da base instrutória em causa.
Improcederá, por isso, nesta parte, a pretensão da apelante, não devendo deixar de ser confirmada a solução decretada pelo tribunal a quo.
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Sob a alínea N), o tribunal deu por provado que: “A Reconvinte adquiriu à empresa Q…, para uso dos terrenos adquiridos, uma capinadeira um tractor e um reboque, pelo custo total de € 5.968,999 e bem assim outro material e máquinas agrícolas no valor global de € 2.212,647”.Alega a apelante que os documentos que juntou sob os nºs 44 a 48 demonstram que esse valor ascendeu a € 40.277,65 ou, pelo menos, € 37.375,36.
Acontece, porém, que, como resulta do teor das alíneas h) e i) da matéria não provada, o tribunal excluiu que o tractor cuja aquisição inequivocamente ocorreu, fosse necessário à manutenção dos terrenos. Esse tractor, segundo alegara a reconvinte, ter-lhe-ia determinado custos no montante de 39.016,67 € (arts. 169º e 170º, da reconvenção), apesar de, por si só, ter custado 26.555€, como se vê da factura de fls. 212. Já o respectivo reboque custou 3.390€ (fls. 214). Em consonância com tal juízo, traduzido na resposta negativa dada sobre a matéria das alíneas h) e i), o tribunal retirou, do teor da al. N), os valores correspondentes a tal tractor e despesas, salvaguardando apenas o custo dos demais equipamentos. Nesta alínea ficou, assim, a constar, como útil, apenas o valor correspondente aos equipamentos tidos por necessários para uso nos terrenos da propriedade. É isso que consta da fundamentação dessa decisão do tribunal recorrido, nos termos seguintes: “no teor de fls. 211 a 221 quanto àquele sob N), completada aquela prova documental pelo depoimento do empregado agrícola da Reconvinte, O…; sendo certo que sequer este depoimento caracterizou o facto havido, consequentemente, por não provado sob h), tanto mais que vaga a prova quanto ao efectivo uso do equipamento adquirido e ausente a prova da inexistência de outro;”
É certo que outra e mais clara poderia ter sido a pronúncia do tribunal, redigindo de outra forma o teor daquela alínea N). Mas esta é a solução que claramente se infere desse texto. Nestas circunstâncias, também se verifica que a apelante não põe em causa a decisão do tribunal no tocante à exclusão da utilidade do tractor para utilização no terreno: não o inclui na matéria impugnada nem sugere meios de prova que possam justificar diferente juízo. Por isso, não se pode sindicar esse pressuposto da decisão sobre a al. N). Por conseguinte, a decisão respeitante aos custos constantes da alínea N), compatível com a exclusão do custo do tractor e despesas inerentes, só pode manter-se (até se nos afigura excessivo o valor ali inscrito, face aos documentos em questão, mas a sua redução redundaria em prejuízo da apelante, pelo que não deve ser considerada). Resta, pois, confirmar também nessa parte a decisão recorrida.
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Decidida que está a primeira questão, nas suas várias vertentes, e assim fixada a matéria de facto a considerar (sem prejuízo da ulterior análise das questões suscitadas em sede de ampliação do objecto do recurso, pelos recorridos) cabe passar ao respectivo enquadramento jurídico, como se afirmou quando se definiram as questões a decidir.Importará, então, apurar se devem qualificar-se como benfeitorias necessárias todas ou algumas das obras de restauro e beneficiação do telhado e fachadas e de renovação do edifício, com os custos descritos na al. I) da factualidade provada (982.847,81 € + 13.430 € + 5.535 € + 11.254,50 €), custos estes correspondentes a:
● a) 982.847,81 € - obras de restauro e beneficiação do telhado e fachadas e de renovação do edifício, nos termos descritos a fls. 704 e ss.
● b) 13.430 € - trabalhos de fiscalização da empreitada e tratamento das questões relativas à segurança no trabalho;
●c) 5.535 € - serviços de coordenação e gestão do projecto da obra;
● d) 11.254,50 € - restauro dos lustres da casa.
A este respeito, importa antes de mais considerar que os trabalhos que integraram o contrato cujo preço ascendeu aos referidos 982.847,81€, conforme descrito a fls. 704 e ss, se destinaram a uma verdadeira recuperação do edifício, que se encontrava numa condição generalizadamente deficiente, maxime no que toca à sua impermeabilização pela cobertura, pelas paredes, caixilharias e janelas. Os problemas que apresentava não eram pontuais, localizados numa ou noutra divisão, antes afectavam o edifício no seu todo, pondo em causa a sua salubridade, isto é, em suma, a sua aptidão para servir os fins habitacionais a que se destinava, em termos de higiene e segurança.
Foi para resolver tais problemas, bem como os efeitos por eles já determinados ao edifício, que foram executados os trabalhos a cujo custo se reporta a subalínea a) da al. I) da matéria dada por provada. E se é certo que também se deu por provado que diversos dos materiais aplicados foram de alta qualidade, jamais se chegou a identificar qualquer desses materiais ou qualquer dos trabalhos inseridos nesta alínea como desadequados, caprichosos ou desnecessários à recuperação do imóvel.
Com efeito, dúvidas não surgiram ao tribunal a quo sobre a concretização dos trabalhos em questão, nem sobre o pagamento do respectivo preço, que ascendeu ao total de 982.847,81€. Também se deu por provada a justificação para as componentes dessa obra, nos termos constantes das alíneas E), F) e G). Assim, e perante o elenco de trabalhos pressupostos nessa obra, a que alude a al H), é impossível deles destacar qualquer operação ou qualquer custo que se revele impertinente nesse contexto. De resto, nenhuma das partes deu oportunidade a que, destrinçando-se tais trabalhos e custos, se podem diferenciar quaisquer deles como mais ou menos adequados. Daí, por exemplo, a inutilidade da referência à “alta qualidade” de alguns dos materiais aplicados. Com efeito, como aferir, no presente contexto processual, se o custo gerado pela aplicação de determinada categoria de materiais foi excessivo, por à obra ser suficiente e adequada a aplicação de materiais mais baratos ou de qualidade inferior?
Cumpre reconhecer que o tratamento da questão por qualquer das partes não deu azo nem suscitou a necessidade de um tal tratamento diferenciado sobre a factualidade a esse respeito discutida. E se isso pode parecer estranho, dado o significativo montante das verbas envolvidas, acaba por se tornar compreensível se se tiver presente o conteúdo inicial do objecto do processo: a questão fundamental do litígio, sobre a qual se verificou a mais densa intervenção de qualquer das partes, foi a da existência, ou não, do direito de preferência dos autores, de saber se o mesmo se estendia a toda a propriedade ou só a parte dela, de saber se se deveria considerar extinto ou não. Aliás só a esse propósito foi realizada uma prova pericial. Tendo tal questão sido definitivamente resolvida já em sede de audiência de julgamento, sobreviveu para decisão o pedido reconvencional, de indemnização por benfeitorias e de um eventual direito de retenção. Porém, nessa fase, a intervenção das partes no tocante à caracterização e à impugnação dos trabalhos realizados no imóvel já se mostrava terminada, restando à acção prosseguir para julgamento. E disto tudo resultou que uma matéria com relevante significado económico acabou por ser instruída por reduzida prova documental e por uma naturalmente mais frágil prova testemunhal.
Em qualquer caso, em função da prova produzida, não se detecta que entre os trabalhos e materiais aplicados sobre o imóvel, no âmbito da empreitada da sua recuperação, alguns haja que mereçam ser destacados, por impertinentes nesse projecto. E isso resulta da análise dos autos de medição junto de fls. 779 a 789, designadamente por comparação com a memória descritiva da obra, de fls. 704 e ss. Com efeito, os trabalhos que se constata terem sido executados respeitam às estruturas do prédio, à sua cobertura, fachada, portas e janelas, drenagem de águas, à reconstrução da chaminé e da torre e, fora do edifício principal, apenas ao arranjo da casa das máquinas. Outras obras que se destacariam destas, como seria o caso da construção de uma piscina, não foram executadas, facturadas à reconvinte nem o seu preço vem a ser aqui reclamado.
Concluímos, assim, que a globalidade de tais trabalhos e custos, compreendidos na subalínea a) da al. I) da matéria provada não pode deixar de integrar uma mesma operação de qualificação jurídica, pois que todos têm a mesma justificação e objectivo, não colhendo o argumento ponderado pelo tribunal a quo sobre uma eventual desadequação de alguns desses trabalhos e materiais aplicados, que transcenderiam os fins de recuperação do imóvel e poderiam nem ser pretendidos pelos preferentes. Com efeito, nenhum elemento da discussão estabelecida na causa favorece uma tal decisão e a consequente solução de algum material ou trabalho se poder considerar impertinente.
Sem prejuízo, não podemos deixar de admitir que outra profundidade no tratamento desta matéria seria desejável. Com efeito, superiores seriam a fundamentação e a qualidade da decisão no caso de as partes, em cumprimento dos ónus a que estão sujeitas, terem alegado de forma muito mais circunstanciada as obras realizadas, os materiais aplicados, a justificação de uns e de outros, ou, pelo contrário, a sua impertinência e perda de valor que eventualmente poderiam determinar para o prédio, sendo caso disso. A ausência de uma tal especificação desses elementos factuais é, obviamente, prejudicial ao processo de elaboração da decisão e pode afectar a sua qualidade no que toca à fundamentação das soluções que vierem a ser decretadas. Em qualquer caso, em tais circunstâncias, mais desadequada se nos afigura uma solução que, apelando, a final, a um rigor de alegação e prova que as partes ab initio deixaram de observar, redunde numa indiferença total a um volume muito significativo de trabalhos e custos suportados por uma das partes, e no consequente aproveitamento desse resultado, gratuitamente, pela parte contrária. E isso porquanto, como bem referiu o tribunal a quo, também não seria à luz do instituto do enriquecimento sem causa que os interesses da apelante poderiam obter tutela, dada a respectiva natureza subsidiária.
No que respeita às subalíneas b) e c) da alínea I (fiscalização da obra e coordenação do projecto), bem como às alíneas J (realização de levantamento topográfico integral dos terrenos) e K) (estudo relativo à arquitectura de interiores e decoração), o tribunal nem sequer considerou que as despesas aí mencionadas pudessem qualificar-se como benfeitorias. Já as descritas nas alíneas L (limpeza e conservação da matas que rodeiam o Solar) e M (desinfestação e controlo de pragas animais) foram como tal qualificadas, isto é, como benfeitorias.
É tal qualificação jurídica que agora importa sindicar, com excepção da referente à al. K), que a apelante não incluiu no objecto do seu recurso, antes se conformando com a solução de desfavorecimento que lhe foi dada.
O nº 1 do art. 216º do C. Civil dispõe: “Consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa.”
Depois do nº 2 ter descrito os três tipos de benfeitoria, o nº 3 da mesma norma define-os nos seguintes termos: “São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.”
Como bem o demonstram as alegações da apelante e a resposta dos apelados, todos estes conceitos já se encontram suficientemente trabalhados pela doutrina e pela jurisprudência, para que possam dar azo a qual dúvida. O que importa, assim, é verificar no caso em apreço, a viabilidade da subsunção dos factos apurados a estes mesmos conceitos.
Fazendo-o pela ordem apontada supra, a primeira realidade que se nos depara são as obras descritas na al. H) – “obras de restauro e beneficiação ao nível do telhado e fachadas da F…, tendo renovado e actualizado o edifício, com diversos materiais de alta qualidade, sendo os trabalhos realizados os melhor identificados a fls. 704 e ss. tendentes à superação das circunstâncias descritas nas alíneas E) e F), com o teor que, por via da já assinalada procedência parcial do presente recurso, se lhes fixou e que se podem condensar nos seguintes termos: o edifício apresentava deteriorações em toda a área do telhado, mormente telhas partidas e deslocadas, bem como deteriorações ao nível das respectivas fachadas e das caixilharias/janelas, nomeadamente alguma da caixilharia do denominado claustro que se achava semi-apodrecida, o que dava azo à ocorrência de infiltrações de água no interior, que punham em risco a integridade e salubridade do imóvel.
Perante uma tal realidade, as obras executadas destinaram-se a inverter o processo de crescente deterioração do edifício, cujas condições de habitabilidade e higiene já eram de ordem a por em risco a saúde dos ocupantes (o que é inerente ao conceito de salubridade usado nos autos), bem como a própria continuidade do edifício com as características que apresentava. No estado em que se encontravam, muitos dos elementos construtivos do edifício tenderiam a ser destruídos se uma tal intervenção se não operasse, designadamente os telhados, a sua estrutura, os tectos que ela suportava, elementos das paredes, a instalação eléctrica e o claustro no seu todo, a torre, a chaminé da cozinha, que acabou por cair, cedendo à fragilização da sua estrutura de madeira, destruída por térmitas. Perante isto, as obras a que alude a subalínea a) da alínea I, ou o mesmo é dizer-se as despesas a elas inerentes, só podem ter-se por benfeitorias necessárias, nos termos e para os efeitos do nº 3 do art. 216º do Código Civil, na medida em que motivadas pela necessidade de impedir a progressiva deterioração do edifício e, no futuro, a destruição que lhe adviria, se tais obras não fossem feitas.
Assim, e tendo presente o que supra se expôs sobre a inadequação e até a inviabilidade de tratamento diferenciado dos trabalhos, materiais e despesas ali considerados, concluímos pela classificação de tais obras como benfeitorias necessárias.
Nas subalíneas b) e c) da alínea I), são mencionadas despesas com trabalhos de fiscalização da empreitada e tratamento das questões relativas à segurança no trabalho e prestação de serviços de coordenação e gestão do projecto da obra.
Na decisão recorrida, estas despesas não foram classificadas como benfeitorias, por se ter entendido que não traduziam “em valor para a/na coisa”.
Contestando esta solução, alega agora a apelante que: “Designadamente, as despesas constantes da alínea Ib) referem-se aos trabalhos de fiscalização da empreitada e tratamento das questões relativas à segurança no trabalho. Ora, tais despesas tinham de ser obrigatoriamente realizadas por força da empreitada levada a cabo, sob pena de inviabilizar a obra de empreitada. (…) a fiscalização consiste em verificar se o contrato que existia entre o dono da obra e o empreiteiro estava a ser cumprido, isto é, se o empreiteiro estava a usar os materiais que tinham sido convencionados, a fazer o trabalho que estava previsto no caderno de encargos, a fazer as medições do trabalho que já estava feito e daquele que faltava realizar. Por outro lado, a segurança no trabalho é obrigatória e consiste em zelar pelo cumprimento das normas de segurança tendentes a evitar a ocorrência de acidentes na obra, implicando a manutenção permanente de um técnico de segurança na obra, o que também sucedeu no caso dos autos. Assim, apraz considerar que tal despesa é conexa e necessária com a obra de empreitada levada a cabo e, como tal, com a obra de conservação e melhoramento da coisa.
Da mesma forma, as despesas efectuadas a título de prestação de serviços de coordenação e gestão do projecto da obra, melhor consideradas na alínea Ic), eram também necessárias e inerentes à obra realizada e só existiram por conta e em função dessa obra, bem atenta a dimensão e as especialíssimas características do imóvel.”
Argumenta, nestes termos, a apelante que aquilo que alegou como “despesas pela fiscalização da empreitada e da respectiva segurança no trabalho” e “serviços de coordenação e gestão do projecto” (cfr. arts. 161º e 162º da reconvenção) são despesas obrigatoriamente realizadas no âmbito da empreitada em causa, necessariamente associadas a uma obra como a realizada neste imóvel.
Acontece, porém, que tal matéria não se mostra alegada e, sobre ela, não teve lugar o contraditório, na medida em que o estabelecimento desse contraditório não pode reduzir-se à mera hipótese de contra-instância de um depoimento testemunhal no qual a questão tenha sido mencionada. Ou seja, não é por a testemunha M… ter aludido e explicado a matéria a que se referia a despesa invocada, isto é, a existência necessária e paralela á obra de uma actividade autónoma de fiscalização da obra e das condições de segurança no trabalho, que se pode considerar ter sido eficazmente integrada a correspondente matéria no objecto da acção, ocorrendo a oportunidade para a parte contrária a contraditar.
Por outro lado, a justificação agora apresentada sobre a pertinência e inevitabilidade de tais despesas não constitui matéria meramente instrumental ou complementar à alegação das mesmas, correspondendo à substância do próprio facto. Assim, não pode ser considerada na causa à luz do disposto no art. 5º, nº 2, als. a) e b) do CPC. Acresce que também não constitui facto notório. Com efeito, outras hipóteses poderiam ocorrer para que tais despesas não surgissem ou, surgindo parcialmente, estivessem incluídas no próprio preço da empreitada.
Por conseguinte, para que a justificação agora apresentada para as despesas em questão pudesse ser considerada, revelando que tais despesas associadas ao custo da empreitada, ocorreram, a par desta, para benefício do imóvel, não poderia deixar de ter sido oportunamente alegada, permitindo que sobre ela se constituísse o contraditório e sobre isso viesse, subsequentemente, a ser emitido um juízo de prova pelo tribunal.
Na ausência de tais circunstâncias, resta concluir pela não demonstração de que a realização de tais despesas tivesse sido algo que, a par das obras realizadas, tenha ocorrido como condição de conservação ou melhoria do imóvel. E isto, tal como concluiu o tribunal recorrido em termos que merecem a nossa concordância, exclui que tais despesas se possam qualificar como benfeitorias, nos termos do art. 216º do C. Civil.
Na subalínea d) da al. I, refere-se uma despesa de 11.254,50€ suportada pela apelante com o restauro dos lustres da casa. Esta despesa foi classificada pelo tribunal a quo como uma benfeitoria e, em momento ulterior, por defeito, como uma benfeitoria útil. À semelhança das demais despesas descritas sob a al. I), entende a apelante que também essa despesa deve subsumir-se à categoria de benfeitoria necessária.
Não tem, no entanto, razão. Com efeito, o conceito de restauro, utilizado para definir os trabalhos a que foram sujeitos os referidos lustres, não pressupõe uma intervenção tendente a prevenir a perda ou deterioração da coisa, mas antes a sua restituição ao seu estado primitivo. Por definição, uma tal intervenção não é essencial à sua conservação, mas devolve-lhe qualidades perdidas, o que, necessariamente, lhe aumenta o valor.
Nestes termos, em face do disposto no nº 3 do art. 216º do Código Civil, tal despesa haverá de ser tida como uma benfeitoria útil.
O que acima se referiu sobre a não subsunção das despesas descritas nas subalíneas b) e c) da al. I) ao conceito de benfeitoria é aplicável, nos seus precisos termos, à despesa referente ao levantamento topográfico integral dos terrenos, mencionada na alínea J). Sem prejuízo de se ter apurado que nessa tarefa a apelante gastou 48.213,30€, nada na matéria provada permite concluir que tal despesa tivesse sido condição da realização da obra e tivesse sido, nessa ou noutra medida, condição de conservação ou melhoria do imóvel. Por conseguinte, não pode ela qualificar-se como benfeitoria, nos termos do art. 216º, nº 1 do C. Civil. Caberá confirmar, por isso, também nesta parte a decisão do tribunal recorrido.
Por fim, resta considerar as despesas descritas sob as alíneas L) e M).
As primeiras referiram-se à limpeza e conservação das matas que rodeiam o Solar; as segundas ao controlo de abelhas e à desinfestação e controle de pragas animais. Não hesitou o tribunal a quo em qualificá-las como benfeitorias, sem prejuízo de as não ter classificado como necessárias.
Antes de mais, cumpre deixar assente que a matéria inerente a estas despesas foi objecto de ampla discussão, em resultado dos depoimentos de H… (essencialmente em relação à questão do perigo de incêndio inerente ao estado da vegetação que rodeava o solar), O…, G…, M… (designadamente em relação à infestação de térmitas). Por outro lado, o perigo decorrente da proximidade de uma mata desordenada, por limpar, bem como a necessidade de eliminação de colónias de térmitas existentes numa habitação, em especial numa onde abundam as estruturas e solhos em madeira, constituem factos notórios, aproveitáveis pelo tribunal para a decisão, nos termos do disposto no art. 5º, nº 2, al. c) do CPC.
Por tudo isto, as despesas em questão só podem classificar-se como benfeitorias necessárias, por essenciais a prevenir a perda ou séria deterioração do imóvel.
Nessa qualidade serão, pois, consideradas, em divergência para com a solução arbitrada pelo tribunal recorrido.
Ainda a este propósito, cumpre referir que o tribunal a quo também excluiu que pudessem qualificar-se com benfeitorias as despesas com maquinaria agrícola e com ordenados de funcionários descritas nas alíneas N e O da matéria provada.
Não obstante ter pugnado pela alteração da factualidade a considerar provada sob a al. N), em termos que, de resto, não foram acolhidos, certo é que a propósito de todas essas despesas nenhuma pretensão formulou a apelante no âmbito do presente recurso.
Nestes termos, quanto a tais despesas e à sua desconsideração da decisão a proferir, nada cumpre sequer decidir.
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Temos, em resumo:- que não se classificam como benfeitorias as despesas descritas nas subalíneas b) e c) da al. I, nem as descritas nas als. J, N e O.
- que se classificam como benfeitorias necessárias as descritas sob a subalínea a) da al. I, [982.847,81€, da empreitada] bem como as descritas sob as als. L [116.366,46€ em limpeza das matas] e M [215,25€ + 7.195,50€ de controlo de pragas];
- que se classifica como benfeitoria útil a despesa descrita sob a subalínea d) da al. I [11.254,50 €, do restauro dos lustres da casa].
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Os efeitos da precedente classificação das benfeitorias realizadas pela apelante no imóvel que, por via do exercício do direito de preferência, passou a integrar a propriedade dos autores/reconvindos foram descritos na decisão recorrida em termos que, de resto, não mereceram qualquer controvérsia no recurso.Segundo o disposto no art. 1273º, nº 1 do C. Civil, as benfeitorias necessárias conferem tanto ao possuidor de boa-fé, como ao possuidor de má-fé, o direito de ser indemnizado. Tal indemnização, na ausência de regra especial, deverá ocorrer segundo o princípio geral da reconstituição natural (art. 562º e 566º do C.Civil).
Assim, e em relação aos valores de 982.847,81€, 116.366,46€, 215,25€ e 7.195,50€, gastos para prevenir a perda e deterioração da F…, tem a reconvinte, ora apelante, o direito ao respectivo reembolso, num total de 1.106.625,02€.
Diferentemente, as benfeitorias úteis conferem, tanto ao possuidor de boa-fé como ao possuidor de má-fé, o direito de as levantar, desde que o possa fazer sem detrimento dela, nos termos do disposto no art. 1273º, nº 1, 2ª parte. Caso o levantamento das benfeitorias úteis prejudique a coisa benfeitorizada, o seu autor tem direito ao recebimento do respectivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
No caso, não obstante a alegação dos apelados de que a benfeitoria consubstanciada no restauro dos lustres poderia ser levantada, esta hipótese não pode deixar de ser rejeitada. Por definição, uma operação de restauro de tal tipo de equipamentos, inclui naturalmente a sua remoção, limpeza, substituição do sistema eléctrico instalado e se for caso disso, a recolocação de peças que estejam em falta e recolocação. Por conseguinte, tal benfeitoria não pode ser recuperada pelo benfeitorizante. Assim haverá se ser indemnizada.
A aludida remissão para o instituto do enriquecimento sem causa e, assim, para a regra do art. 479º do Código Civil, determina que a indemnização deve corresponder ao valor daquilo que o titular do direito sobre a coisa obteve à custa do empobrecido, não podendo exceder a medida do locupletamento à data em que o enriquecido foi citado para a restituição ou teve conhecimento da falta de causa para o enriquecimento (cfr. nº 2).
No caso, importaria, assim, determinar o valor dos lustres existentes no imóvel, antes do restauro a que foram sujeitos, e o valor que alcançaram após esse restauro, para comparação com o valor despendido pela apelante com tal operação, que se apurou ter sido de 11.254,50 €. Caso a diferença entre aqueles valores (dos lustres antes e depois do restauro) seja inferior ao custo do restauro, na sua medida consistirá a indemnização, pois esse será o limite do locupletamento dos AA; caso essa diferença seja superior, a indemnização da benfeitoria limitar-se-á, ainda assim, aos referidos 11.254,50 €, por este ser o limite do empobrecimento da apelante.
Note-se, a este propósito, nenhum relevo ter o facto de a reconvinte ter sido sujeita ao pagamento de parte daquele valor antes da sua citação para esta acção de preferência, e parte lhe ter sido exigida depois, pois o que está em questão nas alíneas a) e b) do art. 480º, por remissão do nº 2 do art. 479º, é a data de citação do enriquecido e não do empobrecido.
De resto, é oportuno dizê-lo, e em termos que são aplicáveis a todas as despesas realizadas pela reconvinte, é inócua a separação feita nas alíneas I, L e M da matéria provada entre pagamentos efectuados antes e depois da respectiva citação para a causa. Com efeito, o que aí se assinala é simplesmente a data de cumprimento das despesas que a reconvinte incorreu, de vencimento de obrigações constituídas em momento necessariamente anterior, ou de interpelação para tais pagamentos. A redacção da factualidade apurada, conforme consta dessas alíneas, não permite concluir que, por terem sido cumpridas após a data da citação da reconvinte para a acção, essas despesas tenham sido constituídas de má fé, isto é, num momento ulterior ao da sua citação para a entrega do prédio, por efeito do exercício da preferência a que a acção era votada. Para o efeito em questão, o momento da realização da despesa há-de ser o da contratualização da correspondente obrigação e não o do seu ulterior cumprimento.
Acontece que, nas alíneas em causa só é referido o momento desse cumprimento. Inevitável é pois concluir não poderem ser consideradas como tendo sido feitas de má fé quaisquer das despesas acima classificadas como benfeitorias.
Regressando, porém, à análise da benfeitoria descrita sob a subalínea d) da al. I, verifica-se que a alegação da reconvinte foi omissa no tocante à indicação do montante em que o valor dos lustres foi incrementado por via do restauro a que os submeteu. E isso impede a comparação desse valor com o do custo do restauro, para que se determine qual o valor da indemnização a que tem direito. Tal circunstância, no entanto, não deve conduzir ao não reconhecimento do direito à indemnização desta benfeitoria, mas sim ao diferimento dessa decisão para um incidente ulterior, de liquidação de sentença, nos termos facultados pelo art. 609º, nº 2 do CPC.
Assim, em relação a tal benfeitoria, condenar-se-ão os autores a satisfazer à reconvinte o que for o menor de dois valores: o do custo suportado pela reconvinte, de 11.254,50€, ou o da diferença que se vier apurar em liquidação de sentença, entre o valor dos lustres existentes na F… antes e depois do restauro a que foram sujeitos pela reconvinte.
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No tocante às questões colocadas pela apelante, resta decidir da sua pretensão quanto ao reconhecimento de um direito de retenção, em função do crédito por benfeitorias que acima se lhe reconheceu. A este respeito, o tribunal a quo não chegou a pronunciar-se, já que a questão ficara prejudicada, pelo não reconhecimento de qualquer crédito que o pudesse justificar. Face à solução diferentemente definida por este Tribunal, cabe agora apreciar essa pretensão da apelante, atento o disposto no art. 663º, nº 2 do CPC.
Como se assinalou na decisão recorrida, embora ali sem qualquer efeito, o direito de retenção depende da verificação de três requisitos, assim descritos por Almeida Costa (Direito das Obrigações, 7ª ed., pg. 873): “1) A detenção lícita de uma coisa que deve ser entregue a outrem; 2) Apresentar-se o detentor, simultaneamente, credor da pessoa com direito à entrega; 3) A existência de uma conexão directa e material entre o crédito do detentor e a coisa detida, quer dizer, resultante de despesas realizadas com ela ou de danos pela mesma produzidos.”
No caso em apreço, verifica-se o primeiro requisito: a reconvinte está obrigada a entregar aos reconvindos o imóvel em causa, como efeito do reconhecimento do seu direito de preferência, em termos já decretados por sentença; mas a detenção que mantém sobre ele, decorrente da sua aquisição, não pode deixar de ter-se por lícita.
Da mesma forma, deve ter-se por verificado o segundo requisito: os reconvindos são credores do direito à entrega do prédio e, reciprocamente, a reconvinte é deles credor quanto ao valor da indemnização das benfeitorias necessárias acima descritas, nos termos supra reconhecidos, bem como quanto a um valor a liquidar ulteriormente, respeitante a benfeitorias úteis. Aliás, tal como dispõe o art. 757º, nº 2 do C.Civil, o direito de retenção não depende da liquidez do crédito.
Por fim, verifica-se igualmente o terceiro requisito: o crédito da reconvinte tem uma conexão directa com o imóvel que deve entregar aos reconvindos, pois resulta de benfeitorias realizadas sobre este.
Verificados todos estes requisitos que o art. 754º do C. Civil estabelece, não pode deixar de se reconhecer à reconvinte o direito de retenção invocado.
Esta conclusão supõe, como é obvio, a rejeição dos argumentos dos apelados, segundo os quais um tal direito não se verificaria quer por não caber no art. 754º, quer por não estar previsto no art. 755º do Código Civil, o qual não compreende a tutela de situações análogas (questão colocada em sede de ampliação do objecto do recurso, mas que é pertinente apreciar de imediato).
Alegam os apelados que o direito de retenção só está previsto para os casos em que o retentor entra na posse da coisa benfeitorizada para nela realizar as benfeitorias a favor do respectivo dono, o que não aconteceu no caso em apreço já que as benfeitorias em causa, que como tal devam ser classificadas, foram realizadas pela reconvinte enquanto titular do direito de propriedade sobre ela. Porém, tal tese, que seria altamente restritiva das situações jurídicas subsumíveis ao regime do art. 754º, não tem qualquer suporte no texto desta norma. Por isso, não se pode admitir.
Por outro lado, para que se reconheça o direito de retenção invocado, basta a verificação dos referidos pressupostos do art. 754º do C. Civil, que prevê uma generalidade de casos, para além dos casos específicos tipificados no art. 755º. Os casos tipificados no art. 755º, aos quais se alarga o reconhecimento do direito de retenção, correspondem a situações relativamente às quais se não verificariam todos os pressupostos definidos no art. anterior, mas relativamente aos quais o legislador entendeu estender uma tal forma de garantia do crédito em causa.
Não procedem, pois, tais razões opostas pelos apelados ao reconhecimento de um tal direito de retenção invocado pela reconvinte.
Para além disso, também alegaram os recorridos que o exercício do direito de retenção pela reconvinte constitui um abuso de direito (questão igualmente colocada em sede de ampliação do objecto do recurso, mas que é pertinente apreciar de imediato).
Tal abuso de direito seria consubstanciado pela desproporção entre os fins por ele prosseguidos e os danos daí resultantes para os reconvindos, impedidos que ficarão de cultivar o prédio e de garantirem rendimentos que lhes facultem o pagamento do empréstimo contraído para a sua aquisição, através do exercício do seu direito de preferência.
Não se hesita em concordar com os apelados no tocante à necessidade de ponderação conjunta dos valores assegurados pelo exercício de um direito e dos valores conflituantes que esse exercício pode pôr em causa, em termos tão bem expressos quanto os constante do Ac. do TRC de 18/3/2014, que citam, nos termos do qual “Há abuso do direito, por desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, sempre que exista uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício do direito por parte do seu titular e as consequências nefastas para o respectivo sujeito passivo ou para terceiros.”
Já não se concorda, no entanto, que aqui se verifiquem condições para que o exercício do direito de retenção reconhecido à reconvinte possa ter-se por abusivo. Como resulta do anteriormente exposto e da sua própria alegação, os reconvindos aprestaram-se a exercer um direito de preferência à aquisição de um imóvel pelo preço de 2.500.000€ de que não dispunham. Para angariarem esse dinheiro, obtiveram um financiamento junto de um particular, hipotecando de imediato o prédio adquirido. Nestas circunstâncias, e verificando-se que a reconvinte gastou nesse mesmo prédio uma quantia superior a um milhão de euros, de que tem direito a ser reembolsada, é naturalmente justificada a existência da garantia que corresponde ao direito de retenção em questão. Direito esse, de resto, a que os reconvindos poderiam obviar prestando caução, nos termos do disposto na al. d) do art. 756º do C. Civil.
Perante os interesse subjacentes à concessão do direito de retenção e aos termos em que os mesmos se encontram presentes na situação sub judice, não pode considerar-se desproporcionada a consequência que do respectivo exercício advém para os reconvindos, que é o de não lhes ser entregue o imóvel até que satisfaçam o crédito da reconvinte.
Por fim, e a propósito da definição do crédito relativamente ao qual se afirma o direito de retenção da reconvinte, é ainda útil recuperar uma afirmação que se fez anteriormente e que aqui assume relevo. Contrariamente ao que se referiu na sentença recorrida – e então sem qualquer propósito útil, face à negação do direito de retenção invocado – entendemos não dever fazer-se qualquer distinção, nas despesas feitas pela reconvinte e supra classificadas como benfeitorias necessárias e úteis, entre aquelas cujo pagamento foi concretizado antes e depois da respectiva citação para a causa. E isso porquanto a factualidade apurada, nos termos em que o foi, o não permite.
A questão assume relevância em sede da aplicação do disposto no art. 756º, al. b) do C. Civil, que impede o reconhecimento de um direito de retenção relativamente às despesas que integrem o crédito do retentor e que tenham sido realizadas de má fé. O tribunal a quo e, sucessivamente, os apelados, consideram terem sido realizadas de má fé todas as despesas cujo cumprimento ocorreu depois de citada a reconvinte para a acção.
Porém, como antes afirmámos, no caso em apreço, o momento da realização da despesa que constitui a benfeitoria tem de coincidir com aquele em que a reconvinte contraiu a correspondente obrigação e não com aquele em que, em cumprimento dessa obrigação, operou o pagamento devido. Veja-se a redacção das subalíneas a) e d) da alínea I, bem como a da alínea M, onde se integram as despesas qualificadas como benfeitorias (quanto à alínea L a questão nem se põe, pois o próprio pagamento foi feito antes da data da citação): o que ocorreu depois da citação não foi a angariação da despesa, não foi a contratualização de novas obrigações, mas sim a “interpelação para pagamento” dos preços de contratos anteriormente celebrados, isto é, das despesas anteriormente realizadas.
Entre tais benfeitorias é, assim, impossível destacar qualquer delas como tendo originado um crédito constituído de má fé, isto é, contraído depois da citação da reconvinte para a causa.
Em consequência, a exclusão prevista no art. 756º, al. b) do C. Civil não deve operar em relação a qualquer componente do crédito aqui reconhecido à reconvinte sobre os reconvindos.
Afirmar-se-á, pois, tal como pretendido pela apelante, o seu direito de retenção sobre o prédio em causa, como garantia do pagamento das quantias que, por esta decisão, cabe impor aos reconvindos, até que tais quantias lhe sejam pagas ou, como pede, até que esse pagamento lhe seja garantido por outra via.
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Cabe agora decidir a pretensão de ampliação do objecto do recurso, deduzida pelos recorridos, para a hipótese de procedência do recurso da apelante.Nos termos em que os recorridos deduziram esta sua pretensão, o objecto da ampliação do recurso dependeria de se qualificarem como benfeitorias as despesas descritas sob as subalíneas b) e c) da alínea I e sob a alínea J da matéria provada (conclusões 382 e 383 do seu articulado recursivo). No entanto, não se verificou essa condição: tais despesas não foram qualificadas como benfeitorias.
Consequentemente, não cumpre considerar o seu recurso, nesta parte.
Num segundo momento (conclusão 384) e “para o caso Tribunal ad quem decidir conceder provimento ao recurso, por considerar que as obras de restauro e beneficiação do imóvel realizadas pela Recorrente constituem benfeitorias indemnizáveis”, por via da ampliação do objecto do recurso pretendem os recorridos que, se considere que “ a matéria de facto constante da sentença recorrida é deficiente e esses factos resultarem provados por documentos e pelos depoimentos das testemunhas ouvidas nos autos:
“(i) A cantaria do imóvel foi alterada por força da lavagem e restauro da pedra, o que fragilizou as ligações das partículas, tornado a pedra mais vulnerável às humidades futuras.
(ii) A Recorrente procedeu à substituição das vigas de madeira de castanho da estrutura do prédio por uma estrutura em pinho riga, madeira de duração e qualidade muito inferior à madeira de castanho.”
Acontece que os factos mencionados, independentemente na sua demonstração pelos meios de prova indicados pelos recorridos, não só não foram oportunamente alegados na causa, como nem quanto a eles se verifica o pressuposto do art. 5º, nº 2 als. a) ou b) do CPC. Tais factos foram afirmados por algumas testemunhas, mas apenas como forma de excluir a valia de alguns dos trabalhos de recuperação que a reconvinte alegara ter desenvolvido. Não assumiram, em sede de qualquer alegação, a natureza de excepção, nem se podem qualificar como instrumentais ou complementares de outros que os ora recorridos tenham alegado com esse efeito. Assim, não podem ser importados para a matéria de facto provada, à luz de tal regime processual. Já em sede de impugnação, não lograram influenciar o juízo de prova inerente à comprovação da matéria descrita sob as alíneas H e I, subalínea a).
Por conseguinte, não deve deferir-se tal pretensão recursiva dos ora recorridos.
Quanto às demais questões colocadas pelos recorridos ainda em sede de ampliação do objecto do recurso, foram elas já analisadas e decididas, aliás negativamente. Nada mais cumpre, pois, apreciar mo âmbito desta ampliação.
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Restará, em conclusão revogar a decisão recorrida, a substituir por outra, através da qual se condenam os reconvindos B… e mulher, C… a pagar à reconvinte, ora apelante, a quantia de 1.106.625,02€ (um milhão, cento e seis mil seiscentos e vinte e cinco euros e dois cêntimos), bem como a quantia a liquidar ulteriormente em competente incidente de liquidação e que corresponderá ao menor de dois valores: o do custo suportado pela reconvinte, de 11.254,50€, com o restauro dos lustres, ou o da diferença que se vier apurar em liquidação de sentença, entre o valor dos lustres existentes na F… antes e depois do restauro a que foram sujeitos pela reconvinte.Ao valor liquido e conforme peticionado pela reconvinte, acrescerão juros de mora, a contar à taxa anual de 4%, desde a notificação da reconvenção aos reconvindos e até integral pagamento, com fundamento no disposto nos arts. 804º, 805º, nº 1 e 806º do C. Civil. Sobre o valor a liquidar, só se contarão juros após a liquidação (art. 805º, nº 3 do C. Civil).
Mais cumpre reconhecer à reconvinte D…, Lda um direito de retenção sobre o imóvel em causa nos presentes autos, até que lhe seja satisfeito ou garantido o pagamento do valor das indemnizações por benfeitorias que supra se determinaram.
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Sumariando:- São benfeitorias necessárias as obras destinadas a inverter o processo de crescente deterioração de um edifício cujas condições de habitabilidade e higiene já eram de ordem a por em risco a saúde dos ocupantes, bem como a própria continuidade do edifício com as características que apresentava, designadamente as obras que previnem a destruição dos telhados, da sua estrutura, dos tectos que ela suportava, dos elementos das paredes, da instalação eléctrica e de outros elementos estruturais de madeira, infestada por térmitas.
- A dimensão e custo da actividade de fiscalização de uma obra e das condições de segurança do trabalho a ela inerentes não constitui matéria meramente instrumental ou complementar à referente á própria obra. A sua mera enunciação por uma testemunha não dá azo ao estabelecimento de contraditório sobre a matéria, pois o contraditório não pode reduzir-se à mera hipótese de contra-instância de um depoimento testemunhal no qual tal matéria tenha sido mencionada.
- O conceito de restauro, utilizado para definir os trabalhos a que foram sujeitos os lustres de uma casa, não pressupõe uma intervenção tendente a prevenir a perda ou deterioração da coisa, mas antes a sua restituição ao seu estado primitivo. Por definição, uma tal intervenção não é essencial à sua conservação, mas devolve-lhe qualidades perdidas, o que, necessariamente, lhe aumenta o valor. Tal despesa haverá de ser tida como uma benfeitoria útil.
3 - DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar procedente a presente apelação, em razão do que, revogando a decisão recorrida, a substituem por outra que, julgando parcialmente provado e procedente o pedido reconvencional deduzido por D…, Lda contra B… e mulher, C…, os condenam a pagar-lhe a quantia de 1.106.625,02€ (um milhão, cento e seis mil seiscentos e vinte e cinco euros e dois cêntimos), bem como a pagar-lhe a quantia a liquidar ulteriormente em incidente de liquidação, que corresponderá ao menor de dois valores: o do custo suportado pela reconvinte, de 11.254,50€, com o restauro dos lustres, ou o da diferença que se vier apurar em liquidação de sentença, entre o valor dos lustres existentes na F… antes e depois do restauro a que foram sujeitos pela reconvinte.
Ao valor liquido, de 1.106.625,02€, acrescerão juros de mora, a contar à taxa anual de 4%, desde a notificação da reconvenção aos reconvindos e até integral pagamento, com fundamento no disposto nos arts. 804º, 805º, nº 1 e 806º do C. Civil. Sobre o valor a liquidar, só se contarão juros após a liquidação (art. 805º, nº 3 do C. Civil).
Mais se declara assistir à reconvinte D…, Lda o direito de retenção sobre o imóvel em causa nos presentes autos, até que lhe seja satisfeito ou garantido o pagamento do valor das indemnizações por benfeitorias que supra se determinaram.
Custas, na acção e no recurso, por apelante e apelados, na proporção do decaimento.
Registe e notifique.
Porto, 12/5/2015
Rui Moreira
Henrique Araújo
Fernando Samões