Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2975/12.8TBSTS.P1 |  |
CONTRATO-PROMESSA
CONDIÇÃO SUSPENSIVA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - Nesta relação obrigacional complexa “os deveres laterais e os deveres acessórios dos contraentes podem resultar da “cláusula geral” da boa fé consagrada na lei (artºs 239 e 762 CC), de cláusula contratual expressa ou de específica norma legal.
III - Está comprovado o incumprimento do negócio (contrato promessa de compra e venda) por banda apenas da autora, o que confere à ré o direito de resolução do contrato e restituição da prestação que realizou, ou seja o sinal e seu reforço- artºs 801, nºs 1 e 2, 432º, nº 1, 433º e 434º, nº 1, CC- resolução essa que a ré exerceu por via reconvencional nesta acção, nos termos do artº 436º, nº 1, CC.
Relator: Madeira Pinto
Adjuntos: Carlos Portela
José Manuel de Araújo Barros
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Sumário:......................................................
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I-RELATÓRIO:B..., S.A., Pessoa Coletiva nº ........., com sede em ..., freguesia ..., concelho e comarca de Santo Tirso, intentou no Tribunal Judicial da Comarca de Santo Tirso esta ação declarativa contra C..., S.A., com sede na Rua ..., n.º., 1º andar, ....-..., Porto, Pessoa Coletiva nº ........., com fundamento, em resumo e no essencial, em que prometeu vender à ré, que prometeu comprar, determinado bem imóvel (que identifica), ficando a realização do contrato prometido aprazada até Março de 2009 e ficando, além do mais, condicionada à aprovação “sem reservas ou condicionantes” de projecto de duas construções que a ré havia apresentado para o local. Porém, porque ultrapassados os prazos para a realização do contrato prometido e alegando que a ré não diligenciou como deveria pela referida aprovação, protelando a realização da escritura pública de compra e venda, conclui formulando o seguinte pedido:
“Deve a presente acção ser julgada procedente e provada e, em consequência:
a) – Ser reconhecido à autora o direito à resolução do contrato promessa identificado nesta petição que celebrou com a ré, declarando-se assim o mesmo contrato resolvido.
b) – Ser reconhecido à autora o direito de haver para si o sinal prestado pela ré ao abrigo do mesmo contrato, no montante de € 700.000,00 – setecentos mil euros, a título de indemnização, ou quando assim se não entenda ser a ré condenada a pagar à autora uma quantia não inferior a € 700.000,00- setecentos mil euros -, como indemnização pela inobservância dos deveres acessórios da boa-fé e pelos prejuízos que lhe causou.
c) – ser declarado que a autora fica desonerada e desobrigada de cumprir para com a ré o citado contrato promessa.”.
Regularmente citada, contestou a ré, também em resumo e no essencial, excepcionando a incompetência territorial daquele tribunal judicial e impugnando a versão dos factos tal como apresentada pela autora, fornecendo a sua própria versão dos mesmos, nomeadamente que, como do contrato consta, era para si condição essencial a aprovação do projecto que pretendia para o local sem reservas ou condicionantes, o que não se veio a verificar, sendo impostas condicionantes que não poderia aceitar. Assim, pugna pela improcedência da acção e reconvindo, conclui que:
“Deve a reconvenção ser julgada provada e procedente e em consequência ser reconhecido o seguinte:
A não verificação da condição essencial prevista contratualmente;
Caso assim não se entenda, considerar-se como certo que a condição não se verificará, o que equivale à sua não verificação;
Ser, em consequência, considerado o contrato como ineficaz em relação às partes;
Em alternativa, ser reconhecido o direito à Ré/Reconvinte a resolver o contrato promessa em discussão nestes autos, com base no não preenchimento da condição essencial;
Ser a Autora/Reconvinda condenada a restituir à Ré/Reconvinte o montante já recebido a título de sinal e princípio de pagamento, ou seja, 700.000€ (setecentos mil euros);
A tal quantia deverão acrescer juros de mora, comerciais, desde a data da citação da presente reconvenção até integral e completo reembolso, o que desde já se requer;
Devendo, ainda, a Autora ser condenada em multa e indemnização como litigante de má-fé, nos termos peticionados”.
A autora respondeu à contestação/reconvenção, mantendo o por si alegado na petição inicial, impugnando a versão da ré, concluindo pela sua absolvição do pedido reconvencional e aproveitando ainda para corrigir/retificar alegados lapsos da sua petição inicial.
Por despacho de fls. 163, que transitou em julgado, aquele Tribunal Judicial da Comarca de Santo Tirso julgou procedente a excepção de incompetência territorial e, julgou competente o Tribunal Judicial da Comarca do Porto.
Prosseguindo a acção neste tribunal, veio a ser proferida sentença que julgou improcedentes tanto a acção como a reconvenção e, em consequência, absolveu a ré C..., S.A., dos pedidos contra si formulados pela autora B..., S.A., bem como decidiu absolver a autora dos pedidos contra si formulados pela ré em sede de reconvenção.
Não se tendo conformado com a sentença proferida em primeira instância, a ré interpôs recurso de apelação, tendo apresentado as alegações com as seguintes CONCLUSÕES:
I- Da prova produzida em julgamento e da prova documental junta aos autos, resulta que o meritíssimo juiz do tribunal a quo não interpretou nem valorou devidamente a mesma, tendo feito uma errada aplicação do direito.
II- Ao ser julgada totalmente improcedente quer a pretensão da Ré/Reconvinte (ora Recorrente) quer a pretensão da Autora/Reconvinda (ora Recorrida), a douta sentença em crise tornou-se numa verdadeira não sentença dado que ambas tinham peticionado, por motivos opostos, a resolução do contrato, “forçando-as” assim a manterem o seu vínculo contratual.
III- A sentença em crise, com os efeitos (ou a falta deles) que a mesma provoca, contraria as legítimas expectativas das partes em verem dirimida a sua contenda em Tribunal, provocando um mero adiar da solução dado que, indubitavelmente, as partes regressarão às vias judiciais para dirimir a presente questão.
IV- Da reapreciação da matéria de facto aqui impugnada deve ser dado como provado que:
a) “Face ao acima referido, dificuldades encontradas e tempo decorrido, a D..., SGPS, S.A., perdeu o interesse e desistiu da instalação do seu supermercado D1...”; em substituição parcial da matéria dada como provada com o seguinte texto “Face ao acima referido, dificuldades encontradas e tempo decorrido a D..., SGPS, S.A., decidiu suspender o processo e ficar a aguardar pela clarificação de todas as questões ainda duvidosas sem, contudo, ter comunicado à Ré de forma formal a perda de interesse na instalação do seu supermercado D1...” – folhas 243
b) Para alimentar uma unidade do Hipermercado a instalar na Parcela A, ou para alimentar as unidades do Retail Park, torna-se necessário implantar e construir um Posto de Transformação de Energia Electrica (P.T.) privado.”; em substituição da matéria dada como provada com o seguinte texto “Para alimentar uma unidade do Hipermercado a instalar na Parcela A, ou para alimentar as unidades do Retail Park, torna-se necessário implantar e construir um Posto de Transformação de Energia Electrica (P.T.), e uma Estação de Tratamento de Águas Residuais (ETAR), para tratar os efluentes respectivos;” – folhas 244
c) “O que era do conhecimento da ré, pela sua própria actividade, bem como dos respectivos custos.” Mantém-se igual ao constante da sentença em crise (folhas 244) mas por ser alterado o facto a que faz referencia se renova por forma a facilitar a contextualização;
d) “A Câmara Municipal de Santo Tirso pretendia que a ré instalasse uma ETAR assim como o parecer da EDP conferia a necessidade de ser instalado um PT público.”; em substituição parcial da matéria dada como provada na sentença a folhas 244 e referida em b) anterior;
e) “O que não era expectável pela ré, não contemplando nos projectos qualquer área quer para a instalação de um PT público quer para a criação de uma ETAR."; Em substituição da matéria dada como não provada com o seguinte texto “Que fosse convicção da ré de que a área se encontrava servida de tais redes infra-estruturantes, não contemplando no projecto qualquer área quer para a instalação de um PT (posto de transformação) quer para a criação de uma eventual ETAR.” – folhas 246
V- A recorrente e Recorrida celebraram em 17 de Outubro de 2008, um contrato promessa, em que esta prometia vender àquela o prédio ali melhor identificado;
VI- Ficou consignado no contrato promessa, e dado como provado, que a Recorrida “(…) declarava saber ser condição essencial para a concretização de tal contrato, a aprovação no prédio descrito no pressuposto número um desse contrato “sem reservas ou condicionantes em relação ao projecto que foi apresentado à Câmara Municipal de Santo Tirso, de duas construções destinadas à instalação de duas UNIDADES COMERCIAIS (supermercados D1... e Retail Park) (…)” conforme dado como provado na douta sentença – folhas 238;
VII- Sendo igualmente dado como provado que: “Finalmente, enquanto condição essencial para celebrar o contrato (promessa), foi reconhecido também pelas partes que fosse aprovado e licenciado o projecto referido no pressuposto segundo (pressuposto 4º do contrato)” – folhas 238, sendo da responsabilidade da Recorrente a inserção da expressão “promessa” porque, conforme foi alegado, é dessa forma que deverá ser lido o facto provado, atenta a própria redacção do pressuposto 4º do Contrato a que é feita referência no texto da sentença;
VIII- Ainda a este respeito, foi dado como provado que “(…) a própria instalação do supermercado D1... era uma condição essencial)” – folhas 242
IX- A vontade das partes (Recorrente e Recorrida) foi a de condicionarem não só a celebração do contrato prometido mas também a própria celebração do contrato promessa, à verificação da condição essencial;
X- Ao contrário do entendimento do MMº Juiz a quo, que afirma tratar-se de uma condição suspensiva, estamos perante uma condição resolutiva, uma vez que condicionado à verificação de um acontecimento futuro e incerto, dependente da actividade de terceiros (nomeadamente Câmara Municipal de Santo Tirso e D2...);
XI- Desde logo porque a não verificação da condição determinará a resolução do contrato promessa, dado que as partes manifestaram que era condição essencial para a sua celebração a aprovação e licenciamento do projecto previsto no considerando 2º do referido contrato;
XII- Condicionando, igualmente, a vontade de celebrar o contrato prometido à aprovação sem reservas ou condicionantes dos projectos apresentados assim como à efectiva instalação do supermercado D1...;
XIII- A condição é resolutiva e não suspensiva, desde logo porque o contrato promessa logo produziu efeitos com a entrega do sinal acordado;
XIV- A condição resolutiva aposta pelas partes é causal, uma vez que respeita a actos de terceiros - nomeadamente Câmara Municipal de Santo Tirso e D..., SGPS, S.A. – proprietária da insígnia D1...;
XV- Sendo igualmente uma condição negativa porque o facto resolutivo corresponde a uma não alteração da situação existente (não aprovação dos projectos e não instalação do supermercado D1...);
XVI- Não sendo esse o entendimento do MMº Juiz a quo, existiu um claro erro de interpretação e aplicação dos artigos 236º e seguintes, 270º e seguintes e 432º e seguintes, todos do Código Civil;
XVII- Resulta da matéria dada como provada que a Recorrente apresentou, junto da Câmara Municipal de Santo Tirso, os competentes processos de licenciamento;
XVIII- Resultando igualmente que foram emitidos pareceres desfavoráveis e favoráveis mas com condicionantes;
XIX- Resulta igualmente que a Recorrente ficou a aguardar que a Câmara Municipal de Santo Tirso impulsionasse o processo;
XX- Compete às autarquias, nos termos do disposto nos artigos 11º e 13º do DL 555/99 de 16 de Dezembro, promover, após entrada dos processos, o andamento dos mesmos;
XXI- Resulta ainda que a D..., SGPS, S.A., desistiu do processo;
XXII- Concluindo-se assim que aquando da instauração da presente acção assim como aquando da prolação da douta sentença em crise (assim como na presente data), os projectos apresentados junto da Câmara Municipal de Santo Tirso não se encontram aprovados e muito menos se encontram aprovados sem reservas ou condicionantes;
XXIII- Ao que acresce o facto de a D2... ao perder o seu interesse e ao desistir do processo impossibilita a verificação da condição de instalação de um supermercado D1...;
XXIV- A Câmara Municipal de Santo Tirso ao exigir a instalação de uma Estação de Tratamento de Águas Residuais (ETAR) inviabilizava o projecto;
XXV- A necessidade de instalação de um Posto de Transformação (PT) público, condicionava os projectos apresentados;
XXVI- Os projectos apresentados não contemplavam, nem comportavam, a instalação de uma ETAR
XXVII- Os projectos apresentados não contemplavam um PT público, sendo que a sua instalação obrigaria a alterar os mesmos, condicionando dessa forma a sua viabilidade;
XXVIII- Discorda-se com o entendimento do MMº a quo, de que só a rejeição peremptória dos projectos permitira afirmar que a condição não se verificou;
XXIX- A condição não era uma mera aprovação dos projectos, era uma aprovação sem condicionantes ou reservas;
XXX- Sendo dado como provada a existência de condicionantes, quer em relação à Parcela A quer em relação à Parcela B, implica forçosamente que se considere como não verificada a condição;
XXXI- Não obstante as partes não terem convencionado prazo para a verificação ou não da condição, não podem ficar vinculadas “ad eternum”.
XXXII- A constatação da existência de condicionantes e reservas, aliada ao facto da desistência da D2..., implica que a condição se terá que considerar como não verificada nem verificável;
XXXIII- Não sendo necessário um indeferimento liminar por parte da Câmara Municipal de Santo Tirso, bastando um deferimento com condicionantes para que a condição já não se verificasse;
XXXIV- O que sempre importaria a revogação da douta sentença em crise
Sem prescindir
XXXV- Com a douta sentença em crise a Recorrente e a Recorrida mantêm o vínculo contratual pese embora o facto de ambas, por motivos opostos, terem peticionado pela resolução do contrato.
XXXVI- Foram carreados para o processo elementos suficientes para uma decisão equitativa;
XXXVII- Na dúvida sobre qual a intenção da vontade das partes relativamente ao por si clausulado no contrato promessa no que se refere aos efeitos da condição aposta por elas como condição essencial, sempre poderia/deveria o MMº Juíz a quo ter lançado mão do disposto no artigo 237º do Código Civil, interpretando a mesma no sentido de conferir maior equilíbrio entre as partes;
XXXVIII- A actuação da Recorrente, através do processo de desafectação da RAN e declaração de interesse público municipal, criou um valor acrescentado ao terreno da Recorrida- folhas 242;
XXXIX- A Recorrida dispõe em seu poder de €700.000,00 (setecentos mil euros) entregues pela Recorrente (€500.00,00 desde a data da outorga do contrato promessa e mais €200.000,00 desde março de 2009) – folhas 240;
XL- Embora, nesta data, ambas as partes não tenham interesse em manterem –se vinculadas ao contrato (dai terem requerido a resolução do mesmo) é facto que a Recorrida contínua proprietária de um terreno, que foi valorizado pela conduta da Recorrente bem como dispõe, há mais de cinco anos na sua posse, da quantia de €700.000,00;
XLI- O que igualmente sempre importaria a revogação da douta sentença em crise
Termos em que, deverá ser dado provimento ao presente Recurso, revogando-se a sentença proferida em primeira instância, nos termos e com os fundamentos expostos e, em consequência, substituída por outra que condene a recorrida no pedido reconvencional e decretada a resolução do contrato celebrado entre as partes com a inerente condenação da recorrida na devolução à recorrente da quantia de €700.000,00 (setecentos mil euros) acrescidos de juros de mora, às sucessivas taxas legais, desde a data em que lhe foi notificada a contestação/ reconvenção, com o que se fará a habitual e tão necessária JUSTIÇA.
Por sua vez, a autora também recorreu daquela sentença, na parte que lhe é desfavorável e apresentou alegações com as seguintes conclusões de recurso:
1º - A autora, aqui recorrente, não se conforma com a 1ª sentença proferida nos presentes autos.
2º - Esta sentença, não fez boa aplicação da justiça, porque encerra um conjunto de -destacáveis erros de direito, que uma sentença não pode conter.
3º - Mas se a douta sentença enferma de vícios e erros que a tornam numa sentença injusta, o julgamento da matéria de facto, não lhe fica atrás: ou seja, é tão eivado de erros como a própria decisão final.
4º - A recorrente entende que estão incorrectamente julgados os seguintes actos dados como não provados na douta sentença agora recorrida:
“1º – Que o prazo que mediava entre a data da celebração do contrato promessa, em Outubro de 2008 e até Março de 2009, tivesse sido um prazo que as partes reputassem como razoável para que a ré diligenciasse pela obtenção de todos os licenciamentos necessários para a implementação do seu projecto;
2º – Que, desde a outorga do contrato promessa e até a interposição desta acção a ré não tivesse promovido diligências com vista à obtenção dos licenciamentos para a implantação das duas unidades comerciais referidas no contrato junto da Câmara Municipal nem junto de outras e quaisquer entidades administrativas, com intenção de impedir que se reunissem as condições de que ela sabia que o contrato fazia depender para que se pudesse celebrar a escritura, não obstante os persistentes contactos da autora, por si ou através do seu Advogado, com vista a impedir a ré a outorgar e assinar a respectiva escritura;
3º – Que a autora estivesse convencida de que a ré tinha já obtido todos os actos necessários para que pudesse ser realizada a escritura publica, jamais a ré lhe tendo comunicado que existissem condicionantes ao nível do licenciamento que pudessem comprometer o interesse em contratar;
4º – Que a autora tivesse diversos interessados na compra da parcela que prometeu vender à ré, pelo mesmo preço, bem como que lhe tivessem aparecido interessados em adquiri-la já após a celebração do contrato e nos dois anos que se lhe seguiram, os quais entretanto se desinteressaram por terem realizado outros investimentos noutros locais;
5º – Que a ré tenha demonstrado que não pretendia cumprir o contrato, adoptando uma conduta por omissão por forma a evitar ter de cumprir o contrato, visando manter a autora enganada por forma a mantê-la refém do contrato promessa;
6º – Que a autora não tenha agora quem lhe adquira as parcelas pelo mesmo valor contratado com a ré;
7º – Que ao acordarem o preço do contrato a autora estivesse convencida de que o contrato prometido fosse realizado no prazo máximo de um ano;
8º – Que a autora, com o tempo decorrido, a falta de respostas e acções da ré, e a sua recusa em celebrar a escritura e pagar-lhe o que deve, a persistente violação dos deveres acessórios de boa-fé que a ré praticou, bem como a persistente violação dos próprios deveres impostos à ré pelo contrato, deixou e perdeu o interesse no seu cumprimento pela ré;
9º – Que a não realização do contrato prometido tenha causado à autora um prejuízo equivalente pelo menos a €800.000,00, correspondente ao valor que a autora teria ganho nos últimos dois anos e meio se tivesse investido o montante do contrato nos mercados imobiliários de países emergentes como Brasil, Angola ou Moçambique, para os quais a autora projectava deslocar-se.
10º – Que com a carta junta como doc. nº 5 da petição inicial a ré demonstre desdenhar as suas obrigações e a protecção dos interesses da autora ou mesmo a realização do fim do contrato prometido.”
5º - Isto porque resulta da prova testemunhal e documental junta aos autos, elementos suficientes para dar como PROVADOS os supra referidos factos.
Quanto aos factos 1º, 2º, 3º, 5º, 6º, 7º e 8º supra descritos.
6º - Foram interrogados, nomeadamente sobre esta matéria o Sr. Engº F..., Presidente da Câmara de Santo Tirso à data dos factos em discussão nos presentes autos, bem como do Arq. G..., Director do departamento de planeamento da Câmara Municipal de Santo Tirso, e que acompanhou directamente todos os processos de licenciamento de construção dos equipamentos em causa nestes autos.
7º - Estas testemunhas foram claras, precisas e demonstraram ter conhecimento directo dos factos, devido às funções que desempenhavam, e relataram sem deixar qualquer margem de dúvida, que se ainda não existe licenciamento para a implantação das duas unidades comerciais referidas no contrato-promessa em causa nos presentes autos, é por CULPA EXCLUSIVA DA RÉ.
8º - Isto porque, a ré foi notificada, por diversas vezes para trazer elementos necessários para o andamento dos processos, nomeadamente dos projectos das especialidades, e não obstante a insistência da Câmara Municipal, a verdade é que até a presente data a ré NADA vez.
9º - Mais, as mencionadas testemunhas referiram também que a própria Câmara Municipal de Santo Tirso tinha especial interesse na construção das Unidades Comerciais em causa, e que portanto, tudo fizeram, para facilitar, obviamente dentro da legalidade a instalação das ditas Unidades, ou seja, nunca levantaram qualquer impedimento ou condicionante, ao contrário do que alegou a ré.
10º - A prova CABAL de que a ré não promoveu às diligências com vista à obtenção dos licenciamentos para a implantação das duas unidades comerciais referidas no contrato junto da Câmara Municipal, resulta claramente dos próprios processos de Licenciamento das mencionadas Unidades Comerciais, com os números ./09LEDI, ../09LEDI e .../09LEDI, juntos aos presentes autos pela Câmara Municipal de Santo Tirso. Cf. Processos nºs ./09LEDI, ../09LEDI e .../09LEDI juntos nos presentes autos e que aqui se dão como reproduzidos para os devidos e legais efeitos.
11º - Aqui está demonstrado, sem margem para qualquer duvida que a ré, adoptou uma conduta por omissão por forma a evitar ter de cumprir o contrato, ignorando as notificações da Câmara Municipal e Santo Tirso, impedindo assim que fosse obtido o necessário licenciamento.
12º - Os referidos processos de licenciamento demonstram também que o prazo que mediava entre a data da celebração do contrato promessa, em Outubro de 2008 e até Março de 2009, não fora a conduta de omissão da ré, era um prazo razoável para que esta diligenciasse pela obtenção de todos os licenciamentos necessários para a implementação do seu projecto.
13º - Aliás, e tal era a convicção de ambas as partes que esse prazo era suficiente, que estabeleceram no contrato-promessa (junto aos autos) um reforço de sinal, caso a escritura definitiva não se celebrasse nesse período.
14º - Duvidas não restam que da conjugação da prova testemunhal produzida, com os documentos juntos aos autos, resulta que os factos 1º, 2º, 3º, 5º, 6º, 7º e 8º supra descritos têm necessariamente de ser dados como PROVADOS.
Quanto aos factos 4º e 9º supra descritos.
15º - A testemunha Dr. H..., economista, que prestou serviços à autora, quando interrogado sobre a matéria dos referidos factos foi também, claro preciso e esclarecedor, demonstrando ter conhecimento directo dos factos, demonstrando ao Tribunal os prejuízos sofridos pela autora derivados da actuação da ré.
16º - Dúvidas não restam que da conjugação da prova testemunhal produzida, com os documentos juntos aos autos, resulta que os factos 4º e 9º supra descritos têm necessariamente de ser dados como PROVADOS.
Quanto aos facto 10º supra descrito.
17º - Foi dado como NÃO PROVADO que com a carta junta como doc. nº 5 da petição inicial a ré demonstre desdenhar as suas obrigações e a protecção dos interesses da autora ou mesmo a realização do fim do contrato prometido.
18º -Ora obviamente que a autora não se pode conformar com esta interpretação, isto porque, a autora endereçou uma comunicação à ré, designando o dia 23 de Janeiro de 2012 pelas 15 horas no Cartório Notarial de Barcelos do Dr. I..., para a celebração da escritura em causa nos presentes autos. Cf. doc. Nº4.
19º - A autora estava então convencida, face ao largo período de tempo decorrido após a celebração do contrato (três anos e três meses), que a ré estava já munida com as necessárias licenças para que a escritura pudesse ser celebrada.
20º - E que esta tinha praticado com sucesso, todos os actos necessários ao licenciamento dos edifícios, tal como se havia vinculado no contrato. Porém, ficou surpreendida ao receber da ré a resposta que juntou sob o referido doc. Nº5.
21º - Esta comunicação, conjugada com os processos de licenciamento juntos aos autos demonstra CLARAMENTE que a ré desdenha as suas obrigações e a protecção dos interesses da autora ou mesmo a realização do fim do contrato prometido.
22º - Pois a ré, aqui recorrida, informa a autora que quanto lhe é dada a conhecer só se encontra licenciada uma unidade comercial!!!!!
23º - Ora, se só se encontrava licenciada uma unidade comercial FOI POR CULPA EXCLUSIVA E INERCIA da ré, que pura e simplesmente deixou de responder às notificações da Câmara Municipal.
24º - Se só se encontrava licenciada uma unidade comercial É POR CULPA EXCLUSIVA E INERCIA da ré, que pura e simplesmente não fez juntar aos processos a documentação BASICA necessária para andamento dos processos.
25º - Conforme foi explicado pelo próprio Presidente da Câmara de Santo Tirso, bem como pelo Director do Departamento encarregado pelo licenciamento, a Câmara nunca levantou qualquer problema ou condicionante aos projectos apresentados.
26º - Pelo contrário, sempre demonstrou ter especial interesse pela construção das unidades comerciais na zona.
27º - É óbvio que a mencionada comunicação da ré foi o culminar do desdenhar das suas obrigações e a protecção dos interesses da autora e a realização do fim do contrato prometido.
28º - A ré ABSTEVESSE deliberadamente de obter os licenciamentos para as unidades comerciais.
29º - A ré sabia, e sabe, que as unidades comerciais em causa ainda não se encontravam licenciadas devido a sua própria actuação junto da Câmara Municipal de Santo Tirso.
30º - Aliás, os próprios responsáveis da Câmara Municipal, incluindo o próprio Presidente vieram esclarecer ESSE MESMO FACTO ao Tribunal.
31º - Os próprios processos de licenciamento juntos aos autos demonstram apenas e só uma única constatação - A RÉ ABANDONOU OS PROCESSOS DE LICENCIMENTO
32º - Assim, a única resposta possível ao facto nº10 supra identificado, só pode ser a de PROVADO.
33º - Pelo que deve ser alterada a resposta a esses factos de acordo com o supra exposto para PROVADO, o que desde já se requer.
34º - A recorrente entende também que estão incorrectamente julgados (em parte) os seguintes factos dados como provados na douta sentença agora recorrida:
1º - No decurso desses processos vieram a realizar-se reuniões entre as partes envolvidas (ré e técnicos da autarquia) no sentido de compatibilizar as pretensões de todas as partes, sendo emitidos pareceres favoráveis à ré, ora desfavoráveis, ora ainda favoráveis mas com condicionantes e sugerindo alterações ou apresentação de novos projectos de especialidade (documentos de fls. 97 a 118 juntos pela ré, que se dão como reproduzidos):
2º - Relativamente à apreciação do projecto para a parcela B foram emitidos pareceres administrativos também com condicionantes e/ou sugestões, ficando cada uma das partes (ré e autarquia) a aguardar que a outra parte impulsionasse o processo.
35º - A recorrente não concorda porque da prova produzida nos autos, nomeadamente dos depoimentos (supra transcritos) do Presidente da Câmara de Santo Tirso e do Arq. G..., bem como dos processos de licenciamento junto aos autos, resulta que a Câmara Municipal de Santo Tirso nunca emitiu pareceres desfavoráveis ou favoráveis com condicionantes à ré.
36º - Aliás, como reconhece e bem a douta sentença recorrida, nos factos dados como provados, a Câmara Municipal de Santo Tirso sempre demonstrou TOTAL disponibilidade para ultrapassar e ajudar a ultrapassar dificuldades que pudessem, porventura condicionar o licenciamento final.
37º - A Câmara Municipal de Santo Tirso apenas pediu à ré que instruísse os processos de licenciamento com elementos necessários ao prosseguimento legal do licenciamento, nomeadamente os projectos das especialidades.
38º - E isso, não é, não se confunde, nem pode ser considerado de parecer desfavorável ou favorável com condicionantes emitidos pela Câmara Municipal.
39º - Ficou claro, nas declarações do Presidente da Câmara de Santo Tirso, do Director do Departamento responsável pelos licenciamentos, cujos depoimentos estão supra transcritos, e mencionados na douta sentença agora recorrida, bem como pelos próprios processos de licenciamento junto aos autos que quem ficou a aguardar pelo impulso do processo foi a Câmara Municipal.
40º - É absolutamente falso, até impossível, que a ré tivesse ficado a aguardar o impulso do processo, já que esta foi NOTIFICADA pela Câmara Municipal de Santo Tirso para impulsionar os processos de licenciamento, fazendo juntar aos mesmos, os elementos necessários para a instrução dos mesmos.
41º - Assim, os factos dados como provados acima descritos sob os nº 1º e 2º devem ser alterados em conformidade com o supra alegado.
DOS VICIOS DA DOUTA SENTENÇA:
Do direito à resolução do contrato por violação por incumprimento da ré 42º - Resulta, em suma, da matéria assente e dada como provada na douta sentença recorrida que autora e ré celebraram um contrato promessa (junto aos autos) em 17 de Outubro de 2008, em que a autora prometeu vender à ré o prédio melhor descrito nesse contrato junto aos autos.
43º - Nesse contrato, as partes acordaram que competia exclusivamente à ré apresentar, promover, e obter os projectos e licenciamentos das unidades comerciais a implementar no terreno objecto do contrato.
44º - Resulta, CLARAMENTE, que ao estipularem que se a escritura definitiva não pudesse ser realizada até Março de 2009 haveria um reforço de sinal, demonstrando assim forte convicção de AMBAS as partes que esse prazo de 5 meses seria suficiente para obter os licenciamentos necessários.
45º - A ré reconhece, tal como estava estabelecido no contrato promessa que era ela a única responsável pela obtenção do licenciamentos necessários.
46º - O único argumento que a ré apresenta para ainda não ter obtido os licenciamentos necessários, e consequentemente celebrado a escritura definitiva, é que a Câmara Municipal de Santo Tirso apresentou varias condicionantes aos pedidos de licenciamento.
47º - Ou seja, que a culpa não é da ré, mas sim da Câmara Municipal de Santo Tirso.
48º - Foram juntos aos autos os referidos projectos de licenciamento, e ouviu-se em audiência de Julgamento o PRÓPRIO Presidente da Câmara de Santo Tirso, responsável máximo da autarquia, além do Director do Departamento do Planeamento, e que acompanhou DIRECTAMENTE os ditos processos de licenciamento.
49º - Resulta do depoimento das supra referidas testemunhas, supra transcritos e também mencionados na douta sentença recorrida, bem como dos próprios processos de licenciamento, CLARAMENTE E SEM QUALQUER MARGEM DE DUVIDA que é apenas por culpa exclusiva, por inércia da ré, que os licenciamentos ainda não foram obtidos porque a ré PURA e SIMPLESMENTE ignorou todas as notificações por parte da Câmara Municipal para instruir os processos de licenciamento com os elementos legais necessários para o efeito.
50º - O próprio Presidente da autarquia referiu em audiência de julgamento que a Câmara Municipal de Santo Tirso estava muito interessada na instalação das unidades comerciais, e disposta a facilitar dentro da legalidade o licenciamento e instalação das ditas unidades.
51º - Perante esta factualidade, duvidas não podem restar que de facto há MORA por parte da ré no cumprimento das diligências a que se obrigou no contrato promessa, ou seja, obtenção do licenciamento e aprovação do projecto.
52º - A Autora, conforme consta nos autos, QUATRO ANOS após a celebração do contrato promessa marcou data para celebração da escritura definitiva, e a ré, além de não ter aparecido enviou uma comunicação à autora, informando em suma, que ainda não tinha bem a certeza se queria ou não celebrar o contrato prometido.
53º - As partes na data da celebração do contrato promessa acordaram como razoável o prazo de cinco meses para celebração da escritura definitiva, conforme o já alegado, e aliás, a própria sentença deu como matéria de facto provada que: “face a certificação da Câmara Municipal, as partes quando celebraram o contrato, tinham a expectativa de que os licenciamentos seriam céleres, com vista à posterior celebração do contrato definitivo, esperando ambas que no cumprimento do contratado houvesse um comportamento de boa fé, com observância dos deveres de protecção, de esclarecimento, de lealdade e cooperação”.
54º - E perante esta toda factualidade o Douto Tribunal a quo decidiu que a ré ainda está em mora, mas que por falta de interpelação, esta ainda não se converteu em incumprimento definitivo.
55º - Ora, obviamente que a autora, aqui recorrente não se pode conformar com o decidido, desde logo, porque e ao contrário do que decidiu o Douto Tribunal a quo, a autora ao marcar a escritura e ao proceder à convocação da ré para comparecer à mesma, configura uma verdadeira interpelação admonitória.
56º - A autora esperou quatro anos pela marcação da escritura, quando deveria apenas bastar cinco meses para a ré obter os licenciamentos necessários.
57º - A autora esgotou toda a paciência razoável e exigida para este tipo de situações, chegando ao extremo de ter que ser a própria autora a marcar a escritura em causa, ao fim de quatro anos.
58º - Esta tomada de posição por parte da autora, aqui recorrente, só pode ser considerada como um autêntico ultimato à parte contraente incumpridora.
59º - Aliás, outra leitura desta tomada de posição só pode conduzir a premiar o incumpridor, a ré recorrida nestes autos, às custas daquele que cumpriu com o acordado, a autora aqui recorrente.
60º - Assim, ao marcar a escritura e convocar a ré para comparecer, a autora efectuou a interpelação admonitória, resultando a falta da ré como incumprimento definitivo, resultando obrigatoriamente da ausência do promitente faltoso as consequência legalmente prevenidas no artigo 808º nº 1 do Código Civil.
61º - Assim deveria a douta sentença recorrida reconhecer o direito a autora da resolução do contrato promessa que celebrou com a ré, declarando-se assim o mesmo resolvido, e consequentemente, nos termos do art. 442 do Código Civil, ser reconhecido o direito à autora, aqui recorrente o direito de haver para si o sinal prestado pela ré, ao abrigo do mesmo contrato no montante de €700.000,00 mil euros, fazendo assim JUSTIÇA!
Acresce ainda que, e sem prescindir,
Do direito à resolução do contrato por violação dos deveres acessórios de conduta
62º - Ficou dado como provado o seguinte facto na Douta sentença agora recorrida:
Face a certificação da Câmara Municipal, as partes quando celebraram o contrato, tinham a expectativa de que os licenciamentos seriam céleres, com vista à posterior celebração do contrato definitivo, esperando ambas que no cumprimento do contratado houvesse um comportamento de boa fé, com observância dos deveres de protecção, de esclarecimento, de lealdade e cooperação.
63º - Se a ré tivesse sido diligente, apresentando para licenciamento os projectos das unidades a implantar no prédio objecto do contrato promessa, pelo menos teria obtido o seu licenciamento no máximo um ano após a data da sua celebração, ou seja até Outubro de 2009.
64º - Mas a ré não procedeu dessa forma, preferindo adoptar uma conduta de omissão, por forma a evitar ter que cumprir o contrato, pagando a restante parte do preço,
65º - Mas com a consciência, ao mesmo tempo, de que provocava prejuízos à autora, privando-a de receber o preço em divida que se cifra em € 1.800.000,00 – um milhão e oitocentos mil euros.
66º - Com a carta resposta datada de 20 de Janeiro de 2012, a ré visa claramente manter a autora enganada sobre o eventual cumprimento da ré na realização da sua prestação contratual, por forma a manter a autora refém do contrato promessa a que esta se vinculou,
67º - Pois tal como a ré fez questão de assinalar no termo dessa carta, só a ela ré cabia designar dia para a realização da escritura.
68º - Ou seja, o comportamento da ré demonstra que está consciente e deliberadamente esteve, esta e continua a estar disposta a infligir danos no património da autora, ao protelar a realização da escritura – ou a resolução do contrato se a tal tivesse direito-, por se abster de obter os licenciamentos para os imóveis.
69º - A ré, ao longo destes anos após a celebração do contrato, não usou, pois de boa-fé, para além de ter violado as suas obrigações contratuais sistematicamente.
70º - Violou o dever de protecção, já que não actuou de forma a evitar provocar danos à autora.
71º - Esta está sem receber o preço em divida, um milhão e oitocentos mil euros, refém e adstrita ao cumprimento do contrato, e perdeu todos os interessados em adquirir o prédio objecto do contrato por preço equivalente aquele que a ré se comprometeu a pagar-lhe.
72º - De tal sorte que actualmente, não terá quem lhe adquira o prédio pelo valor que está em divida pela ré, face á situação económica do país, à dificuldade de concessão de crédito pela Banca Nacional e Internacional e à crise no sector imobiliário que provocaram uma acentuada diminuição da procura.
73º - A ré violou o seu dever de esclarecimento para com a autora, evitando contactá-la, e não lhe dando qualquer informação sobre os licenciamentos quatro anos após o contrato.
74º - A ré violou o seu dever de lealdade para com a autora, ao adoptar um comportamento que se traduziu em não promover os licenciamentos dos dois projectos que reputou de essenciais para a sua vontade de contratar,
75º - Falseando o objectivo do negócio, que é o da realização do contrato prometido, reunidos os ditos licenciamentos, e desequilibrando o jogo das prestações contratuais.
76º - Na verdade, e tal como se referiu no inicio e a ré sabia e tinha clara consciência antes e durante da celebração do contrato, a autora fixou e acordou o preço a pagar pelo imóvel em consonância com o período de tempo espectável para o receber na integra, e que jamais e em caso algum seria superior a um ano após a data da celebração do contrato.
77º - Por último, a ré violou o seu dever de cooperação, ao não manter a autora informada e ao não contribuir com a sua acção para que o negócio prometido se realizasse até agora, pois “as partes tem o dever de colaborar entre si por forma a que os direitos e obrigações recíprocos não sejam afectados”. Cf. Pires de Lima e A. Varela in Cód. Civil Anotado. II, 3º Ed. Pág.3.
78º - A inobservância destes deveres acessórios da boa-fé dão lugar a responsabilidade indemnizatória ou à resolução do contrato por parte do credor, no caso a autora.
79º - E assim, consequentemente deveria a douta sentença recorrida reconhecer o direito a autora da resolução do contrato promessa que celebrou com a ré, declarando-se assim o mesmo resolvido, e consequentemente, ser reconhecido o direito à autora, aqui recorrente o direito de haver para si o sinal prestado pela ré, ao abrigo do mesmo contrato no montante de €700.000,00 mil euros, fazendo assim JUSTIÇA!
80º - A douta sentença recorrida violou entre outros o disposto no art.º 442, e 801º a 808º do Cód. Civil.
Termos em que deve ser alterado o julgamento da matéria de facto respondendo-se em conformidade com o supra alegado, e, em qualquer hipótese, deve dar-se provimento ao presente recurso, anulando-se e revogando-se a decisão do Tribunal a quo, devendo a sentença em crise ser substituída por outra que julgue a acção totalmente procedente, condenando-se a ré conforme o peticionado pela autora, aqui recorrente.
Ambas as partes apresentaram contra alegações, pugnando pela improcedência do recurso da parte contrária.
*
I.1-Na primeira instância foram dados como provados os seguintes factos:- Em 17 de Outubro de 2008, a autora celebrou com a ré o contrato promessa de compra e venda, integrado por um anexo que dele faz parte integrante, cujas cópias se mostram juntas de fls. 32 a 39 e se dão por integralmente reproduzidas;
- Flui desse contrato que a autora prometeu vender à ré e esta prometeu comprar àquela o prédio assinalado na planta que constitui o Anexo I;
- Tal como resulta do ponto 1º dos pressupostos introdutórios do contrato, este prédio está delimitado pelo tracejado a cor vermelha na planta anexa e que faz parte integrante do referido contrato, (Anexo I), do prédio rústico denominado J..., que confronta do norte com caminho público, a sul com a estrada nacional, a nascente com K..., e a poente com caminho público, sito na freguesia ..., do concelho de Santo Tirso, inscrito na Conservatória do Registo Predial de Santo Tirso, com o número 0536/19920904, freguesia ..., e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º. 62º, com a área de 102 m2 e com o valor patrimonial de €138,81, e inscrito na matriz predial rústica da mesma freguesia sob o art.º 196º, com a área de 30.400m2, com uma área total de 30.502 m2;
- Também ficou consignado no contrato promessa que a aqui autora declarava saber ser condição essencial para a concretização de tal contrato, a aprovação no prédio descrito no pressuposto número um desse contrato “sem reservas ou condicionantes em relação ao projecto que foi apresentado à Camara Municipal de Santo Tirso, de duas construções destinadas à instalação de duas UNIDADES COMERCIAIS (supermercados D1... e Retail Park), nos termos previstos na legislação em vigor, designadamente nos termos do disposto na Lei 12/2004 de 30 de Março, por parte de todos e cada um dos órgãos e/ou entidades da Administração Publica Nacional e local que sobre o mesmo devem emitir parecer/autorização/licença, nomeadamente todas as entidades referidas no artigo 7º no citado Diploma Legal, constante a competência respectiva que resulta do enquadramento legal do projecto a apresentar”;
- No contrato ficou reconhecido pelas partes que a área real da parcela objecto do mesmo era a de 28.927 m2 (pressuposto 3º);
- Finalmente, enquanto condição essencial para celebrar o contrato, foi reconhecido também pelas partes que fosse aprovado e licenciado o projecto referido no pressuposto segundo (pressuposto 4º do contrato);
- Desta forma a autora, como se referiu prometeu vender à ré e esta prometeu comprar àquela o prédio com a área de 28.927 m2, com os limites e áreas expressas no levantamento topográfico constante do falado Anexo I ao contrato, que no mesmo incorporaram;
- Convencionaram que o preço a pagar pela ré seria o de € 2.500.000,00 – dois milhões e quinhentos mil euros, da seguinte forma:
a) – A título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 500.000,00 – quinhentos mil euros;
b) – No acto da escritura de compra e venda a quantia de € 2.000.000,00 - dois milhões de euros (Cláusula segunda do contrato);
- Autora e ré, quando celebraram o contrato, previram que no caso de a escritura pública do contrato definitivo não ser realizada até Março de 2009 haveria um reforço de sinal no valor de 200.000,00 euros (Cláusula 2ª, Ponto 3);
- Na Clausula Terceira autora e ré escolheram a disciplina para a designação da data da celebração da escritura definitiva;
- Ficando a ré incumbida de a designar, já que lhe competia apresentar, promover, e obter os projectos e licenciamentos dos imóveis a implantar no terreno objecto do contrato;
- Ao outorgarem o contrato promessa, autora e ré estavam convencidas quem ambas adoptariam um comportamento expedito e diligente com vista à posterior realização do contrato prometido;
- Na verdade, quatro de cinco partes, ou seja, 80% do preço convencionado, seria apenas recebido pela autora na data da escritura;
- Ficou convencionado no contrato que “todos e quaisquer procedimentos administrativos necessários à autorização/ licenciamento para construção, serão da única e exclusiva responsabilidade da segunda contraente”, ou seja da ré;
- A autora e a ré ao escreverem no contrato “todos e quaisquer procedimentos administrativos necessários à autorização/licenciamento para a construção” não excluíram nenhum procedimento;
- Convencionando no contrato que a autora facultava à ré ou aos seus representantes o livre acesso ás parcelas prometidas vender, a fim de procederem a todos os estudos; se pontificava a praticar, mediante solicitação da ré, a assinar toda a documentação que se mostrasse necessária ao aludido licenciamento, sendo as despesas daí decorrentes da responsabilidade da ré; autorizava a ré a requerer junto da Camara Municipal de Santo Tirso, ou junto de qualquer entidade oficial o necessário licenciamento de construção de obras particulares, com vista à execução do empreendimento a instalar nas parcelas dos imóveis do contrato (Cláusula Sexta);
- Quando as partes celebraram o contrato sabiam já que a Camara Municipal de Santo Tirso tinha certificado que, ao abrigo do disposto no regulamento do Plano Director Municipal, era do interesse público municipal a proposta de um grande conjunto comercial para a parcela de terreno objecto do contrato em alusão e que a desafectação desta parcela para tal efeito, havia sido aceite pela Comissão Regional da Reserva Agrícola em 17 de Novembro de 2006, conforme consta do documento de fls. 40, que se dá por reproduzido (doc. nº 2 junto com a p.i.);
- Efectivamente, a ré tinha solicitado à Camara Municipal de Santo Tirso a emissão de uma certidão da qual constasse ser de interesse público a ocupação de solos agrícolas na Comissão da Reserva Agrícola Nacional, de um terreno no lugar de Rebordões, freguesia ..., concelho de Santo Tirso, destinado à construção de edifícios destinados ao comércio;
- Para o efeito a ré juntou logo a esse requerimento que em Maio de 2008 apresentou na Camara Municipal de Santo Tirso, plantas e memória descritiva, conforme documento de fls. 41;
- Ou seja, a ré, antes de celebrar o contrato com a autora, definiu perante a Camara Municipal e a Comissão de Reserva Agrícola a configuração e implantação das referidas unidades a construir na parcela de terreno;
- Do que então deu conhecimento à autora, referindo-lhe serem essas e não outras as que queria ali implantadas;
- Tudo com vista a preparar a celebração do contrato promessa em causa;
- Assim, antes de celebrar o contrato, a autora e ré sabiam que os edifícios pretendidos pela ré e a implantar eram os que resultavam da planta junta sob o doc. de fls. 39 e, por isso anexaram no contrato uma cópia da mesma em tamanho reduzido;
- Face à certificação da Câmara Municipal, as partes, quando celebraram o contrato, tinham a expectativa de que os licenciamentos seriam céleres, com vista à posterior celebração do contrato definitivo, esperando ambas que no cumprimento do contratado houvesse um comportamento de boa fé, com observância dos deveres de protecção, de esclarecimento, de lealdade e cooperação;
- Em Março de 2009 a ré reforçou o sinal pagando à autora mais € 200.000,00;
- A autora dispõe em seu poder de € 700.000,00 a título de sinal, entregues pela ré, nos termos e ao abrigo do contrato;
- A ré apresentou junto da Câmara Municipal de Santo Tirso três processos para aprovação dos projectos em causa, com os nº ./09, ../09 e .../09, tendo os dois primeiros sido encerrados e o terceiro deles estando ainda pendente e aguardando movimentação;
- Durante o tempo que entretanto ia decorrendo houve contactos entre autora e ré, perguntando a primeira pelo desenrolar do processo de aprovação e respondendo a segunda que aguardava desenvolvimentos administrativos;
- Vendo o tempo decorrer, sem que a ré designasse a data, hora e local para celebrar a escritura, a autora através do seu advogado endereçou-lhe a carta que se mostra junta de fls. 42 e 43, que se dá por reproduzida, designando o dia 23 de Janeiro de 2012 pelas 15 horas no Cartório Notarial de Barcelos do Dr. H..., para a celebração da escritura;
- Em resposta, a ré enviou à autora a carta de que se mostra junta cópia a fls. 46 e 47, que se dá por reproduzida, referindo, além do mais, que “tanto quanto nos é dado a conhecer os projectos apresentados não foram integralmente aprovados, na sua forma original, nem se encontra deferido o licenciamento comercial nem se encontram emitidas as licenças de construção, condições necessárias para a celebração da escritura do contrato prometido, o mesmo sucedendo relativamente às acessibilidades”;
- “Efectivamente”, continua a escrever-se nessa resposta da ré, “tanto quanto nos é dado a conhecer, somente se encontra licenciada uma unidade comercial e não duas, conforme previsto no projecto inicial e no próprio contrato promessa, e com diversas condicionantes que desvirtuarão o projecto inicial e oneram o mesmo, o que tudo poderá provocar a perda do real interesse de prosseguir com o negócio”;
- E ainda” dessa forma reservamo-nos ao direito de analisar os efectivos contornos e condicionalismos do licenciamento aprovado de forma a verificar se o mesmo respeita quer o previsto como condição essencial no contrato promessa, quer o próprio projecto inicialmente apresentado”;
- A resposta da ré data de 20.01.2012, e até à data de entrada deste processo em tribunal, a ré nada mais comunicou à autora, nem lhe solicitou a sua colaboração para a obtenção dos licenciamentos;
- Nem lhe comunicou o resultado da sua prometida análise sobre “os efectivos contornos e condicionantes do licenciamento aprovado de forma a verificar se o mesmo respeita quer o previsto como condição essencial no contrato promessa, quer o próprio projecto inicialmente apresentado”; - Nos termos do contrato promessa, só à ré cabia designar dia para a realização da escritura;
- A ré é uma Sociedade promotora imobiliária e construtora, com experiência do mercado imobiliário e no específico sector em que se inserem os edifícios a implantar no prédio objecto do contrato;
- A ré conhece as exigências administrativas para licenciamentos desta natureza, e tanto assim que tratou de se assegurar antes do contrato da sua viabilidade, cujos contornos e exactos termos logo tomou conhecimento;
- A ré é conhecedora do progressivo e previsível crescimento e agravamento da crise económica actual e das consequências daí inerentes para o sector imobiliário;
- A autora é uma sociedade imobiliária, tendo como objecto a compra e venda de imóveis;
- A desafectação da RAN do imóvel em causa e declaração de interesse público municipal do projecto que a ré pretende para o local, criaram um valor acrescentado ao terreno da autora;
- Em inícios de 2008 a insígnia L..., que havia iniciado as negociações, iniciou também negociações para a sua venda, tendo sido o Grupo D2..., D1... adquirente;
- O que levou a que o projecto da ré tivesse de ser sujeito a uma apreciação pelos responsáveis do Grupo D2... que acabaram por aceitar manterem-se no projecto, certos das informações que lhes foram prestadas;
- Tendo sido decidido, pela D..., SGPS, S.A., que a insígnia que iria avançar com o projecto seria a do D1...;
- O projecto da ré englobava, de forma sumária, os seguintes elementos: dois edifícios, um destinado especificadamente à insígnia D1... (ou seja a própria instalação do supermercado D1... era uma condição essencial) e outro destinado a um Retail Park com a denominação S...; arruamentos: nos quais se incluem duas rotundas, uma das quais passaria a fazer parte integrante da estrada nacional ... (esta rotunda em concreto, para além de constar do projecto, é referida no próprio contrato nos pontos 3 e 4 da Cláusula Quinta); espaços verdes e de lazer; zonas de Estacionamento;
- Esse projecto global, por uma questão de facilidade de análise pelas entidades competentes não só para a emissão dos pareceres legalmente exigíveis mas também competentes para a emissão dos licenciamentos necessários, foi, até por sugestão dos técnicos camarários, decomposto em dois, a saber: um para a Parcela A (D1...), e outro para a Parcela B (Retail Park S...);
- Aliás, essa decomposição era algo já inicialmente previsível tanto o mais que o próprio projecto (anexo ao contrato) já referia, expressamente, um edifício como Parcela A e outro edifício como Parcela B, sendo que essa divisão era efectuada através de uma linha traçada na perpendicular da estrada nacional e que atravessava todo o terreno, conforme é perceptível dos projectos juntos pela autora (docs. 1 e 3 da p.i., já acima referidos);
- Projectos esses que deram entrada na CMST e a que correspondem os números de processo acima referidos;
- No decurso desses processos vieram a realizar-se reuniões entre as partes envolvidas (ré e técnicos da autarquia) no sentido de tentar compatibilizar as pretensões de todas as partes, sendo emitidos ora pareceres favoráveis à ré, ora desfavoráveis, ora ainda favoráveis mas com condicionantes e sugerindo alterações ou apresentação de novos projectos e/ou projectos de especialidade (documentos de fls. 97 a 118 juntos pela ré, que se dão por reproduzidos);
- A ligação das águas pluviais e das infra-estruturas de abastecimento de água e saneamento às redes públicas próximas ficam distantes do local, o que importa um custo acrescido do investimento em questão;
- Face ao acima referido e dificuldades encontradas, a D..., SGPS, S.A., decidiu suspender o processo e ficar a aguardar pela clarificação de todas as questões ainda duvidosas sem, contudo, ter comunicado à ré de forma formal a perda de interesse na instalação do seu supermercado D1...;
- Até porque a ré apresentou projectos distintos para as duas parcelas, tendo ainda esperança que, na apreciação do projecto referente à Parcela B que posteriormente teria de ser enquadrado com o da Parcela A, estas questões, nomeadamente condicionantes, fossem clarificadas e resolvidas de modo a que o licenciamento final respeitasse o projecto inicial que fazia parte integrante do contrato-promessa;
- Relativamente à apreciação do projecto para a Parcela B foram emitidos pareceres administrativos também com condicionantes e/ou sugestões, ficando cada uma das partes (ré e autarquia) a aguardar que a outra impulsionasse o processo;
- Porque, como já acima referido, o empreendimento pretendido pela ré era também considerado pela Câmara como de interesse municipal, a CMST, por intermédio dos seus serviços técnicos manifestou sempre à ré disponibilidade para ultrapassar e ajudar a ultrapassar dificuldades que pudessem, porventura, condicionar o licenciamento final;
- A ré, por virtude das suas pesquisas e negociações para a localização do empreendimento, conhecia o local do empreendimento, as infra-estruturas do local onde se situa o prédio, quer relativas a água, esgotos, saneamento, energia, viárias, níveis e desníveis do prédio e as suas implicações para a implantação das obras que pretendia realizar;
- Para alimentar uma unidade da dimensão do Hipermercado a instalar na Parcela A, ou para alimentar as unidades do Retail Park, torna-se necessário implantar e construir um Posto de Transformação de Energia Eléctrica (P.T.), e uma Estação de Tratamento de Águas Residuais (ETAR), para tratar os efluentes respectivos;
- O que era do conhecimento da ré, pela sua própria actividade, bem como dos respectivos custos.
*
I.2-E foram considerados não provados os seguintes factos: - Que o prazo que mediava entre a data da celebração do contrato promessa, em Outubro de 2008 e até Março de 2009, tivesse sido um prazo que as partes reputassem como razoável para que a ré diligenciasse pela obtenção de todos os licenciamentos necessários para a implementação do seu projecto;
- Que, desde a outorga do contrato promessa e até à interposição desta acção a ré não tivesse promovido diligências com vista à obtenção dos licenciamentos para a implantação das duas unidades comerciais referidas no contrato junto da Camara Municipal nem junto de outras e quaisquer entidades administrativas, com intenção de impedir que se reunissem as condições de que ela sabia que o contrato fazia depender para que se pudesse celebrar a escritura, não obstante os persistentes contactos da autora, por si ou através do seu Advogado, com vista compelir a ré a outorgar e assinar a respectiva escritura;
- Que a autora estivesse convencida de que a ré tinha já obtido todos os actos necessários para que pudesse ser realizada a escritura pública, jamais a ré lhe tendo comunicado que existissem condicionantes ao nível do licenciamento que pudessem comprometer o interesse em contratar;
- Que a autora tivesse diversos interessados na compra da parcela que prometeu vender à ré, pelo mesmo preço, bem como que lhe tivessem aparecido interessados em adquiri-la já após a celebração do contrato e nos dois anos que se lhe seguiram, os quais entretanto se desinteressaram por terem realizado outros investimentos noutros locais;
- Que a ré tenha demonstrado que não pretendia cumprir o contrato, adoptando uma conduta por omissão por forma a evitar ter que cumprir o contrato, visando manter a autora enganada por forma a mantê-la refém do contrato promessa;
- Que a autora não tenha agora quem lhe adquira as parcelas pelo mesmo valor contratado com a ré;
- Que ao acordarem o preço do contrato a autora estivesse convencida de que o contrato prometido fosse realizado no prazo máximo de um ano;
- Que a autora, com o tempo decorrido, a falta de respostas e acções da ré, e a sua recusa em celebrar a escritura e pagar-lhe o que lhe deve, a persistente violação dos deveres acessórios da boa-fé que a ré praticou, bem como a persistente violação dos próprios deveres impostos à ré pelo contrato, deixou e perdeu interesse no seu cumprimento pela ré;
- Que a não realização do contrato prometido tenha causado à autora um prejuízo equivalente pelo menos a 800.000,00€, correspondente ao valor que a autora teria ganho nos últimos dois anos e meio se tivesse investido o montante do contrato nos mercados imobiliários de países emergentes como Brasil, Angola ou Moçambique, para os quais a autora projectava deslocar-se;
- Que com a carta junta como doc. nº 5 da petição inicial a ré demonstre desdenhar as suas obrigações e a protecção dos interesses da autora ou mesmo a realização do fim do contrato prometido;
- Que tivesse sido essencial para a vontade da ré em contratar a construção de uma ponte entre a freguesia ... e ... que iria reestruturar a rede viária e que iria desembocar exactamente no terreno em questão, bem como que tivesse sido a eventual construção de tal ponte que tivesse levado os responsáveis do Grupo D2... a manterem-se no projecto;
- Que o então Presidente da Câmara Municipal de Santo Tirso tivesse garantido que tal ponte iria ser efectivamente construída e que tenha sido perante tal garantia que a ré celebrou o contrato promessa com a autora;
- Que seja certo que a construção da rotunda não irá ser licenciada e que a sua exacta localização seja essencial para o projecto da ré;
- Que a ré desconhecesse que a zona não se encontrava servida nomeadamente da rede de saneamento e da rede de fornecimento de enérgica eléctrica;
- Que fosse convicção da ré de que a área se encontrava servida de tais redes infra-estruturantes, não contemplando no projecto qualquer área quer para a instalação de um PT (posto de transformação) quer para a criação de uma eventual ETAR.
*
Os recursos interpostos pelas partes foram distribuídos e julgados noutra Secção por outro colectivo neste tribunal da Relação, através de acórdão proferido em 12.05.2015 (fls 432 a 477), o qual rejeitou o recurso da ré relativo à impugnação da matéria de facto, concluindo, ainda, que mesmo que rejeitado não fosse, seria essa impugnação factual irrelevante para a decisão da causa (melhor do recurso); não conheceu da impugnação da matéria de facto do recurso da autora, por considerar que “a alteração pretendida se revela de todo inócua face aos contornos da decisão proferida no que respeita à improcedência da acção”; julgou improcedente a apelação da autora e julgou procedente a apelação da ré, revogando a sentença recorrida de forma que julgou procedente a reconvenção e condenou a autora a restituir à ré o montante de 700 000,00€, correspondente ao montante que a ré entregou à autora a título de sinal relativo ao contrato promessa discutido nos autos, acrescido de juros de mora, à taxa legal dos juros comerciais, desde a data da notificação à autora da reconvenção e até integral pagamento.*
Deste acórdão da Relação do Porto, interpôs recurso de revista a apelante-autora levantando as seguintes questões:- Extemporaniedade do recurso de apelação da ré/recorrida, com o inerente trânsito em julgado da sentença recorrida no que era desfavorável à ré/apelante;
- Omissão de pronúncia da Relação sobre a impugnação da matéria de facto contida no recurso da autora;
-Contradição entre a decisão de direito e os fundamentos;
A recorrida-ré apresentou contra alegações e ampliou o objecto do recurso de revista, concluindo no sentido de que deve ser negada a revista da autora, confirmando-se, nessa parte, o anterior acórdão desta Relação do Porto de 12.05.2015 e, a título subsidiário, prevenindo a necessidade da sua apreciação, veio requerer a ampliação do âmbito do recurso, ao abrigo do disposto no artº 636º, nº 1, CPC, quanto à matéria de facto, pretendendo que seja decidido o recurso nos termos que apresentou nas conclusões 4ª alínea a), devendo constar como provado de forma diferente essa matéria de facto já provada na sentença.
Por acórdão do STJ de 26.11.2015, foi concedida a revista e devolvido o processo a este Tribunal da Relação para ser proferido novo julgamento, para apreciar a impugnação da matéria de facto nos termos apresentados pelas partes e decidida a respectiva questão de direito em conformidade, se possível, com o mesmo colectivo de juízes- artº 682º, nº 3, CPC.
Os autos foram redistribuídos nesta Relação, por impossibilidade de constituição do mesmo Colectivo- despacho de fls. 651.
Apreciados os autos pelo relator e colhidos os vistos legais pelos senhores juízes desembargadores adjuntos da altura, foi proferido novo acórdão nesta Relação, datado de 13.10.2016.
Julgou-se, quanto à impugnação da matéria de facto da apelação da ré/recorrente (houve lapso de escrita nesse acórdão), manter a factualidade impugnada no seu recurso e julgada não provada pela primeira instância, tendo-se retirado dos factos dados como não provados na sentença os números 8º e 10º daas suas alegações de recurso, por se tratar de matéria conclusiva e não factual.
Quanto ao recurso da ré, no que diz respeito à impugnação da matéria de facto da sentença, com o qual pretendia a inclusão de matéria como provada, entendeu o colectivo nesta Relação, por unanimidade, considerar essa matéria como não escrita por ser conclusiva e nem ter sido alegada pela ré na contestação/reconvenção.
Julgando de direito, decidiu o referido acórdão, por unanimidade, julgar totalmente improcedente a apelação da autora; E em julgar improcedente a apelação da ré C..., SA, quanto à impugnação da matéria de facto da sentença de primeira instância, mas procedente quanto à questão de direito, ou seja a resolução contratual e condenação da autora, B..., SA, na devolução da quantia de € 700,000,00, que a ré lhe entregou a título de sinal e seu reforço, acrescida de juros de mora, às sucessivas taxas legais em vigor para as empresas comerciais, desde a notificação à autora da contestação/reconvenção da ré e até integral pagamento, termos em que, na procedência do pedido reconvencional da ré, a autora vai condenada.
Deste acórdão da Relação do Porto, interpôs recurso de revista a apelante-autora B..., SA, levantando as seguintes questões:
- Omissão de pronúncia da Relação sobre a impugnação da matéria de facto contida no recurso da autora;
-Direito de resolução do contrato por incumprimento da ré e procedência da acção;
-Improcedência da reconvenção por falta de prova da culpa da autora no incumprimento do contrato.
A recorrida-ré apresentou contra alegações, onde levantou, como questão prévia, a inadmissibilidade in casu de recurso de revista pela autora, pronunciou-se no sentido de que não se verifica nulidade do acórdão desta Relação de 13.0.2016 por omissão de pronúncia, concluiu pela sua confirmação e pede a condenação da autora/recorrente como litigante de má fé, em sede de recurso de revista, em multa e indemnização condignas.
Pelo acórdão em conferência de 26.01.2017 o colectivo nesta Relação da altura, por unanimidade, indeferiu a arguida nulidade daquele acórdão.
Admitido o recurso de revista da autora nesta Relação e remetidos os autos ao STJ, o senhor Conselheiro Relator a quem os autos foram distribuídos, em 20.03.2016, proferiu despacho, entendendo que esta Relação no acórdão de 13.10.2016 cumpriu o que havia sido determinado pelo anterior acórdão do STJ quanto ao conhecimento da matéria de facto que se impunha conhecer e decidiu em conformidade de Direito, o que inviablilizaria o recurso de revista-artº 683º, nº 2, NCPC.
Os autos foram redistribuídos a novo senhor juiz Conselheiro Relator, em 08.05.2017, que, entendendo de outro modo, admitiu o recurso da autora, por despacho de 25.05.2017 e, por acórdão de 30.06.2017, aquele STJ decidiu “anular o acórdão recorrido e determinar que o processo baixe à Relação, para que aí se proceda à reapreciação da matéria de facto impugnada pela Recorrente, não se incluindo os números 8 e 10 dos factos dados como não provados na sentença, porque tal matéria foi considerada conclusiva e excluída dos factos provados pelo acórdão desta Relação de 13.0.2016 e essa decisão não foi posta em causa na revista da recorrente, suprindo-se, deste modo a nulidade do acórdão anterior por omissão de pronúncia.”
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II-DOS RECURSOS: II.1-Âmbito do recurso da autora:
Como resulta do relatório supra o presente processo já vai longo, com a prolação de sentença na primeira instância e dois acórdãos na Relação, subscritos por colectivos compostos por juízes diferentes, que formam anulados pelo STJ.
Em obediência ao último douto acórdão deste Supremo Tribunal de 30.06.2017, cabe agora a esta Relação, proceder “a efectiva reapreciação dos pontos impugnados pela recorrente/autora” quer da factualidade considerada na sentença na primeira instância não provada, salvo os pontos 8 e 10, quer a considerada provada e apenas por esta, porque interpôs revista do acórdão desta Relação de 13.10.2016.
Quanto à matéria da impugnação de facto no recurso da ré foi decidida no acórdão desta Relação de 13.10.2016 e a ré conformou-se com a decisão, não tendo interposto revista.
Acresce que este acórdão desta Relação será subscrito pelos juízes que subscreveram o anterior, salvo o segundo adjunto, entretanto falecido
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II.2-Impugnação da matéria de facto efectuada pela recorrente/autora:II.2.1-Comecemos pela impugnação dos factos provados.
É o seguinte o teor das conclusões de recurso, que definem o âmbito do mesmo, quanto à impugnação desta matéria de facto:
“34º - A recorrente entende também que estão incorrectamente julgados (em parte) os seguintes factos dados como provados na douta sentença agora recorrida:
1º - No decurso desses processos vieram a realizar-se reuniões entre as partes envolvidas (ré e técnicos da autarquia) no sentido de compatibilizar as pretensões de todas as partes, sendo emitidos pareceres favoráveis à ré, ora desfavoráveis, ora ainda favoráveis mas com condicionantes e sugerindo alterações ou apresentação de novos projectos de especialidade (documentos de fls. 97 a 118 juntos pela ré, que se dão como reproduzidos):
2º - Relativamente à apreciação do projecto para a parcela B foram emitidos pareceres administrativos também com condicionantes e/ou sugestões, ficando cada uma das partes (ré e autarquia) a aguardar que a outra parte impulsionasse o processo.
35º - A recorrente não concorda porque da prova produzida nos autos, nomeadamente dos depoimentos (supra transcritos) do Presidente da Câmara de Santo Tirso e do Arq. G...., bem como dos processos de licenciamento junto aos autos, resulta que a Câmara Municipal de Santo Tirso nunca emitiu pareceres desfavoráveis ou favoráveis com condicionantes à ré.
36º - Aliás, como reconhece e bem a douta sentença recorrida, nos factos dados como provados, a Câmara Municipal de Santo Tirso sempre demonstrou TOTAL disponibilidade para ultrapassar e ajudar a ultrapassar dificuldades que pudessem, porventura condicionar o licenciamento final.
37º - A Câmara Municipal de Santo Tirso apenas pediu à ré que instruísse os processos de licenciamento com elementos necessários ao prosseguimento legal do licenciamento, nomeadamente os projectos das especialidades.
38º - E isso, não é, não se confunde, nem pode ser considerado de parecer desfavorável ou favorável com condicionantes emitidos pela Câmara Municipal.
39º - Ficou claro, nas declarações do Presidente da Câmara de Santo Tirso, do Director do Departamento responsável pelos licenciamentos, cujos depoimentos estão supra transcritos, e mencionados na douta sentença agora recorrida, bem como pelos próprios processos de licenciamento junto aos autos que quem ficou a aguardar pelo impulso do processo foi a Câmara Municipal.
40º - É absolutamente falso, até impossível, que a ré tivesse ficado a aguardar o impulso do processo, já que esta foi NOTIFICADA pela Câmara Municipal de Santo Tirso para impulsionar os processos de licenciamento, fazendo juntar aos mesmos, os elementos necessários para a instrução dos mesmos.
41º - Assim, os factos dados como provados acima descritos sob os nº 1º e 2º devem ser alterados em conformidade com o supra alegado”.
Quanto a estes factos provados da sentença e que a autora/apelante pretende que sejam considerados provados a recorrente nas conclusões de recurso, nem sequer impugna devidamente as respostas dadas pelo tribunal ad quo, cumprindo os ónus que lhe impõe o artº 640º, nº1, al. b) e c) e nº 2, NCPC, limitando-se a referir que tais factos “estão incorrectamente julgados (em parte)”, sem se saber a que “parte” se refere e que devem ser considerados “alterados em conformidade com o supra alegado”, sem precisar os termos da alteração pretendida, indicando como prova para essa alteração as declarações das testemunhas Engº F..., na altura Presidente da Câmara Municipal de Santo Tirso e do Arqº G..., Director do departamento de Planeamento da referida Câmara e os processos de licenciamento juntos aos autos. Nem sequer mitigando as conclusões com o corpo das alegações, tal ónus de impugnação se mostra cumprido, quanto ao sentido pretendido da alteração dos referidos factos provados. Assim, não poderia admitir-se o recurso nessa parte, mesmo considerando alguma jurisprudência muito “abrangente” do STJ, que, a nosso ver, procura desculpabilizar os apelantes das obrigações processuais que impõem os princípios da cooperação e da auto responsabilidade das partes que informam o actual Código de Processo Civil -artº 7º, nº1.
Tal jurisprudência do STJ é no sentido, se bem a entendemos, que a indicação dos concretos meios de prova em que assenta a impugnação da matéria de facto pode apenas constar do corpo das alegações de recurso e não já das conclusões, mas já não o cumprimento dos demais ónus expressos naquela norma legal, já que é por elas que se delimita o âmbito do mesmo – nº 4 do artº 635º do NCPC- uma vez que a intervenção do tribunal da Relação não é nessa parte oficiosa[1].
Ora, o artº 640º, nºs 1 e 2 NCPC impõe aos apelantes ónus rigorosos, cujo incumprimento acarreta a imediata rejeição do recurso, como expressamente ali se diz, sem possibilidade de convite ao aperfeiçoamento das conclusões – conforme vem sendo entendimento dominante da doutrina e da jurisprudência, quer no âmbito da versão do CPC introduzida pela Lei 41/13, quer no âmbito da versão anterior (redacções do DL 329-A/95, de 12.12 e do DL 303/07, de 24.08)[2].
Mas, porque o douto acórdão do STJ nos ordenou que o conhecimento daquela factualidade provada que foi, desse modo, impugnada pela autora/apelante, obedecendo ao determinado pelo Tribunal Superior, fá-lo-emos de seguida.
No fundo o que a autora pretende é que se considere que “37º - A Câmara Municipal de Santo Tirso apenas pediu à ré que instruísse os processos de licenciamento com elementos necessários ao prosseguimento legal do licenciamento, nomeadamente os projectos das especialidades.
38º - E isso, não é, não se confunde, nem pode ser considerado de parecer desfavorável ou favorável com condicionantes emitidos pela Câmara Municipal”.
Ora, a testemunha Engº F..., à data presidente da Câmara Municipal de Santo Tirso, conforme resulta da transcrição do seu depoimento feita pala apelante no corpo das suas alegações nada revelou saber de concreto sobre esta matéria Declarou que “a partir de determinada altura…sem precisar a data exacta, o processo parou…que julga, não tem a certeza, não se recorda, se os serviços técnicos da Câmara notificaram as pessoas daquilo que era preciso fazer para se concluir o processo”. Mais disse, de acordo com o registo áudio que ouvimos que “numa determinada altura (que não concretizou) o “dono” da ré chegou a perguntar-lhe pelo andamento dos processos, respondendo-lhe que pergunta-se ao técnico camarário responsável pelos mesmos e que “a ponte de que se fala nunca teve qualquer projecto em andamento, sendo apenas uma possibilidade de construção a efectuar, sem qualquer data ou prazo para o efeito”.
A testemunha G..., arquitecto e desde há oito anos, com referência à data do seu depoimento (10.02.2014) director do departamento de planeamento e habitação da Câmara Municipal de Santo Tirso, cargo que cessou em Agosto de 2013, declarou que nessa qualidade acompanhou os três processos administrativos para licenciamento, todos registados/iniciados em 2009 pela ré com autorização da autora, tendo o primeiro deles sido arquivado em 2011 por falta de apresentação de projectos de especialidade (foi deixado cair para apresentação dos outros dois) e encontrando-se os outros dois parados por falta de resposta da ré a diversas notificações camarárias, aguardando resposta da ré desde Outubro de 2012). A Câmara Municipal tinha “muito interesse” no andamento dos projectos sobre o terreno em causa, que consideravam como um único edifício mas com módulos, era do “interesse público municipal”. Alguns dos pareceres solicitados a outras entidades eram favoráveis mas com condicionantes, condicionantes porém “negociáveis” com propostas e contrapostas por forma a satisfazer todas as partes. No entanto, por falta de resposta da ré consideram na Câmara os projectos não formalmente encerrados mas parados, aguardando impulso da ré. A testemunha esteve presente em diversas reuniões de trabalho com representantes da ré, nomeadamente com o M... que se apresentava como seu representante. Foi sempre do interesse da Câmara viabilizar os projectos, chegando mesmo a mudar o local onde seria feita a ponte (caso tal obra se concretizasse) a fim de satisfazer as suas pretensões. O local estava inserido no RAN, era urbanizável mas com custos, pois que não conhece nenhum edifício desta natureza que consiga alimentar-se apenas com a rede eléctrica doméstica, necessitando sempre de um PT, REN e tratamento de efluentes. Mesmo a pendente do terreno era favorável ao projecto da ré, pelo que se pôde aperceber do projecto apresentado;
Relevam, ainda, os depoimentos das seguintes testemunhas, que decidiu esta Relação ouvir para a boa decisão da matéria de facto em causa, dado que intervierem nesses processos de licenciamento municipal de obras:
Engº N..., dos quadros executivos da D2... com tarefas de acompanhamento dos projectos de construção de novos empreendimentos comerciais, declarou que este Grupo adquiriu a L..., tendo este projecto/processo vindo para a D2... juntamente com a L.... Apesar de serem formalmente dois projectos, um para a parcela A (Supermercado D1...) e outro para a parcela B (Retail Park S...), eram interdependentes um do outro pelas sinergias que criavam, sendo o conjunto fundamental para eles. Era para eles também fundamental a existência de uma rotunda por causa de congestionamentos de tráfego para acesso e saída da zona comercial, não se recordando de qualquer questão com a ponte. Quando ficaram com o dossier foi-lhes dito que aguardavam aprovações e posteriormente que havia sido aprovado mas com um conjunto de alterações. Entretanto, foram-se instalando outros concorrentes na área e com o decorrer do tempo das negociações “deixaram cair o assunto”. Para este tipo de projectos têm sempre de construir uma PT (trabalham com média tensão) e tinham informação de que a Câmara Municipal ia infra-estruturar a zona;
M... (já acima referido), gestor que prestou serviços técnicos para a ré. Declarou que neste tipo de empreendimentos há muita legislação a cumprir e muitas entidades a quem tem que ser solicitado parecer. Interveio desde o momento inicial, colaborando na localização do terreno, sua apresentação à L..., solicitando reuniões camarárias e demais diligências com vista à aprovação prévia. Colaborou também no pedido de alteração do PDM, declaração de utilidade pública municipal (que conseguiram). Em 2010 a autora pretendeu fosse efectuado contrato prometido, o que recusaram por ainda não estar concluído o processo de aprovação. Viu o processo em 2012, verificando que ainda faltavam pareceres sobre o mesmo. Efectuou diversas reuniões com representantes da Câmara Municipal, tendo-lhes referido que não aceitariam o rebaixamento das cotas, ficando a Câmara de estudar e propor uma solução alternativa.
O..., agente técnico de arquitectura e de engenharia, que trabalha para a testemunha anterior e que integrou a equipa que elaborou o(s) projecto(s). Declarou ter estado presente em algumas reuniões com técnicos camarários, notando que havia interesse da Câmara na realização do processo (alteração do PDM, desafectação da REN e declaração de utilidade pública). O projecto era um conjunto, tudo se conjugando para o que a Câmara pretendia para o local. Apesar da aprovação camarária, não houve deferimento total pois que após pareceres de outras entidades havia condicionantes, existindo reuniões para se tentarem ultrapassar as mesmas com propostas e contrapropostas. Na orçamentação previram local para instalação de PT. Não recorda com exactidão mas pensa que os pontos de ligação a infra-estruturas estariam a cerca de 100 metros.
P..., arquitecto, que trabalha para a empresa da testemunha M.... Declarou que acompanhou o processo, sendo que para poupar tempo, dinheiro e também por sugestão da Câmara optaram por apresentar um único projecto embora fossem duas parcelas (parcela A e B). Segundo o que leu no dossier da Câmara o projecto obteve “deferimento parcialmente condicionado”. Havia discordância quanto às cotas, tendo ido à Câmara para falar sobre esse assunto. Os serviços técnicos da Câmara disseram-lhe que era impossível baixarem cotas e aconselharam a apresentarem outro projecto, por ter sido ultrapassado o prazo legal do primeiro, o que fizeram.
Toma-se, ainda, em consideração o teor dos documentos de fls 104 a 110, referente ao processo de obras particulares nº./2009-LEDI, aprovado pelo despacho do Presidente da Câmara de Santo Tirso de 09.12.2009, com condicionantes, documentos de fls 114 e 115, consistentes na guia de entrega de documentos e factura/recibo da respectiva taxa para apreciação do projecto referente ao processo .../2009-LEDI, documentos de fls 116 e 117, consistentes no requerimento de pedido de licenciamento de obras particulares e guia de entrega de documentos e factura/recibo da respectiva taxa para apreciação do projecto referente ao processo ...../..-RSP, processos esses da Câmara Municipal de Santo Tirso em que se apresenta como requerente a aqui ré.
De toda esta prova resulta evidente que se impõe alterar (clarificar) a redacção dos referidos factos provados, por forma a excluir que esses pareceres foram emitidos pela Câmara Municipal de Matosinhos, antes por outras entidades intervenientes nos processos de licenciamento relativos às parcelas A e B, considerando o já provado na sentença e não impugnado.
Assim, a redacção desses factos provados (pontos 47 e 51) passa a ser a seguinte:
- No decurso desses processos de licenciamento vieram a realizar-se reuniões entre técnicos da Câmara Municipal de Santo Tirso e representantes da ré no sentido de compatibilizar as pretensões da ré e as exigências administrativas, dado haverem pareceres favoráveis à ré, ora desfavoráveis, ora ainda favoráveis mas com condicionantes emitidos por entidades que intervêm nesses processos, sugerindo alterações ou apresentação de novos projectos de especialidade.
- Relativamente à apreciação do projecto para a parcela B foram emitidos pareceres administrativos também com condicionantes e/ou sugestões, ficando a ré e a autarquia a aguardar que a outra parte impulsionasse o processo.
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II.2,3- Impugnação de factos não provados da sentença recorrida:“4º - A recorrente entende que estão incorrectamente julgados os seguintes factos dados como não provados na douta sentença agora recorrida:
“1º – Que o prazo que mediava entre a data da celebração do contrato promessa, em Outubro de 2008 e até Março de 2009, tivesse sido um prazo que as partes reputassem como razoável para que a ré diligenciasse pela obtenção de todos os licenciamentos necessários para a implementação do seu projecto;
2º – Que, desde a outorga do contrato promessa e até a interposição desta acção a ré não tivesse promovido diligências com vista à obtenção dos licenciamentos para a implantação das duas unidades comerciais referidas no contrato junto da Câmara Municipal nem junto de outras e quaisquer entidades administrativas, com intenção de impedir que se reunissem as condições de que ela sabia que o contrato fazia depender para que se pudesse celebrar a escritura, não obstante os persistentes contactos da autora, por si ou através do seu Advogado, com vista a impedir a ré a outorgar e assinar a respectiva escritura;
3º – Que a autora estivesse convencida de que a ré tinha já obtido todos os actos necessários para que pudesse ser realizada a escritura publica, jamais a ré lhe tendo comunicado que existissem condicionantes ao nível do licenciamento que pudessem comprometer o interesse em contratar;
4º – Que a autora tivesse diversos interessados na compra da parcela que prometeu vender à ré, pelo mesmo preço, bem como que lhe tivessem aparecido interessados em adquiri-la já após a celebração do contrato e nos dois anos que se lhe seguiram, os quais entretanto se desinteressaram por terem realizado outros investimentos noutros locais;
5º – Que a ré tenha demonstrado que não pretendia cumprir o contrato, adoptando uma conduta por omissão por forma a evitar ter de cumprir o contrato, visando manter a autora enganada por forma a mantê-la refém do contrato promessa;
6º – Que a autora não tenha agora quem lhe adquira as parcelas pelo mesmo valor contratado com a ré;
7º – Que ao acordarem o preço do contrato a autora estivesse convencida de que o contrato prometido fosse realizado no prazo máximo de um ano;
8º – Que a autora, com o tempo decorrido, a falta de respostas e acções da ré, e a sua recusa em celebrar a escritura e pagar-lhe o que deve, a persistente violação dos deveres acessórios de boa-fé que a ré praticou, bem como a persistente violação dos próprios deveres impostos à ré pelo contrato, deixou e perdeu o interesse no seu cumprimento pela ré;
9º – Que a não realização do contrato prometido tenha causado à autora um prejuízo equivalente pelo menos a €800.000,00, correspondente ao valor que a autora teria ganho nos últimos dois anos e meio se tivesse investido o montante do contrato nos mercados imobiliários de países emergentes como Brasil, Angola ou Moçambique, para os quais a autora projectava deslocar-se.
10º – Que com a carta junta como doc. nº 5 da petição inicial a ré demonstre desdenhar as suas obrigações e a protecção dos interesses da autora ou mesmo a realização do fim do contrato prometido.”
5º - Isto porque resulta da prova testemunhal e documental junta aos autos, elementos suficientes para dar como PROVADOS os supra referidos factos.
Para tal invoca a autora/apelante que:
“Quanto aos factos 1º, 2º, 3º, 5º, 6º, 7º e 8º supra descritos.
6º - Foram interrogados, nomeadamente sobre esta matéria o Sr. Engº F..., Presidente da Câmara de Santo Tirso à data dos factos em discussão nos presentes autos, bem como do Arq. G..., Director do departamento de planeamento da Câmara Municipal de Santo Tirso, e que acompanhou directamente todos os processos de licenciamento de construção dos equipamentos em causa nestes autos.
7º - Estas testemunhas foram claras, precisas e demonstraram ter conhecimento directo dos factos, devido às funções que desempenhavam, e relataram sem deixar qualquer margem de dúvida, que se ainda não existe licenciamento para a implantação das duas unidades comerciais referidas no contrato-promessa em causa nos presentes autos, é por CULPA EXCLUSIVA DA RÉ.
8º - Isto porque, a ré foi notificada, por diversas vezes para trazer elementos necessários para o andamento dos processos, nomeadamente dos projectos das especialidades, e não obstante a insistência da Câmara Municipal, a verdade é que até a presente data a ré NADA vez.
9º - Mais, as mencionadas testemunhas referiram também que a própria Câmara Municipal de Santo Tirso tinha especial interesse na construção das Unidades Comerciais em causa, e que portanto, tudo fizeram, para facilitar, obviamente dentro da legalidade a instalação das ditas Unidades, ou seja, nunca levantaram qualquer impedimento ou condicionante, ao contrário do que alegou a ré.
10º - A prova CABAL de que a ré não promoveu às diligências com vista à obtenção dos licenciamentos para a implantação das duas unidades comerciais referidas no contrato junto da Câmara Municipal, resulta claramente dos próprios processos de Licenciamento das mencionadas Unidades Comerciais, com os números ./09LEDI, ../09LEDI e .../09LEDI, juntos aos presentes autos pela Câmara Municipal de Santo Tirso. Cf. Processos nºs 4/09LEDI, 31/09LEDI e 845/09LEDI juntos nos presentes autos e que aqui se dão como reproduzidos para os devidos e legais efeitos.
11º - Aqui está demonstrado, sem margem para qualquer duvida que a ré, adoptou uma conduta por omissão por forma a evitar ter de cumprir o contrato, ignorando as notificações da Câmara Municipal e Santo Tirso, impedindo assim que fosse obtido o necessário licenciamento.
12º - Os referidos processos de licenciamento demonstram também que o prazo que mediava entre a data da celebração do contrato promessa, em Outubro de 2008 e até Março de 2009, não fora a conduta de omissão da ré, era um prazo razoável para que esta diligenciasse pela obtenção de todos os licenciamentos necessários para a implementação do seu projecto.
13º - Aliás, e tal era a convicção de ambas as partes que esse prazo era suficiente, que estabeleceram no contrato-promessa (junto aos autos) um reforço de sinal, caso a escritura definitiva não se celebrasse nesse período.
14º - Dúvidas não restam que da conjugação da prova testemunhal produzida, com os documentos juntos aos autos, resulta que os factos 1º, 2º, 3º, 5º, 6º, 7º e 8º supra descritos têm necessariamente de ser dados como PROVADOS.
Quanto aos factos 4º e 9º supra descritos.
15º - A testemunha Dr. H..., economista, que prestou serviços à autora, quando interrogado sobre a matéria dos referidos factos foi também, claro preciso e esclarecedor, demonstrando ter conhecimento directo dos factos, demonstrando ao Tribunal os prejuízos sofridos pela autora derivados da actuação da ré.
16º - Dúvidas não restam que, da conjugação da prova testemunhal produzida com os documentos juntos aos autos, resulta que os factos 4º e 9º supra descritos têm necessariamente de ser dados como PROVADOS.
Quanto aos facto 10º supra descrito:
17º - Foi dado como NÃO PROVADO que com a carta junta como doc. nº 5 da petição inicial a ré demonstre desdenhar as suas obrigações e a protecção dos interesses da autora ou mesmo a realização do fim do contrato prometido.
18º -Ora obviamente que a autora não se pode conformar com esta interpretação, isto porque, a autora endereçou uma comunicação à ré, designando o dia 23 de Janeiro de 2012 pelas 15 horas no Cartório Notarial de Barcelos do Dr. I..., para a celebração da escritura em causa nos presentes autos. Cf. doc. Nº4.
19º - A autora estava então convencida, face ao largo período de tempo decorrido após a celebração do contrato (três anos e três meses), que a ré estava já munida com as necessárias licenças para que a escritura pudesse ser celebrada.
20º - E que esta tinha praticado com sucesso, todos os actos necessários ao licenciamento dos edifícios, tal como se havia vinculado no contrato. Porém, ficou surpreendida ao receber da ré a resposta que juntou sob o referido doc. Nº5.
21º - Esta comunicação, conjugada com os processos de licenciamento juntos aos autos demonstra CLARAMENTE que a ré desdenha as suas obrigações e a protecção dos interesses da autora ou mesmo a realização do fim do contrato prometido.
22º - Pois a ré, aqui recorrida, informa a autora que quanto lhe é dada a conhecer só se encontra licenciada uma unidade comercial!!!!!
23º - Ora, se só se encontrava licenciada uma unidade comercial FOI POR CULPA EXCLUSIVA E INERCIA da ré, que pura e simplesmente deixou de responder às notificações da Câmara Municipal.
24º - Se só se encontrava licenciada uma unidade comercial É POR CULPA EXCLUSIVA E INERCIA da ré, que pura e simplesmente não fez juntar aos processos a documentação BÁSICA necessária para andamento dos processos.
25º - Conforme foi explicado pelo próprio Presidente da Câmara de Santo Tirso, bem como pelo Director do Departamento encarregado pelo licenciamento, a Câmara nunca levantou qualquer problema ou condicionante aos projectos apresentados.
26º - Pelo contrário, sempre demonstrou ter especial interesse pela construção das unidades comerciais na zona.
27º - É óbvio que a mencionada comunicação da ré foi o culminar do desdenhar das suas obrigações e a protecção dos interesses da autora e a realização do fim do contrato prometido.
28º - A ré ABSTEVESSE deliberadamente de obter os licenciamentos para as unidades comerciais.
29º - A ré sabia, e sabe, que as unidades comerciais em causa ainda não se encontravam licenciadas devido a sua própria actuação junto da Câmara Municipal de Santo Tirso.
30º - Aliás, os próprios responsáveis da Câmara Municipal, incluindo o próprio Presidente vieram esclarecer ESSE MESMO FACTO ao Tribunal.
31º - Os próprios processos de licenciamento juntos aos autos demonstram apenas e só uma única constatação - A RÉ ABANDONOU OS PROCESSOS DE LICENCIAMENTO
32º - Assim, a única resposta possível ao facto nº10 supra identificado, só pode ser a de PROVADO.
33º - Pelo que deve ser alterada a resposta a esses factos de acordo com o supra exposto para PROVADO, o que desde já se requer”.
Desde logo, como se decidiu na anterior acórdão desta Relação e foi confirmado pelo acórdão do STJ de 20.06.2017, os pontos 8 e 10 dos aludidos factos não provados da sentença, estão excluídos dos autos e do recurso, por terem sido considerados afirmações ou intenções da autora e da ré e não factos, tendo-se considerado como não escritos-artº 607º, nºs 3 e 4 do CPC.
Conclusivo também é para nós evidente o que consta do ponto 5º dos factos não provados da sentença, ou seja “Que a ré tenha demonstrado que não pretendia cumprir o contrato, adoptando uma conduta por omissão por forma a evitar ter de cumprir o contrato, visando manter a autora enganada por forma a mantê-la refém do contrato promessa”.
A relevância da distinção entre um facto e uma conclusão jurídica reside na circunstância de a aplicação de qualquer norma pressupor previamente a averiguação dos acontecimentos concretos que possam subsumir-se à previsão que a mesma encerra. Donde que, para este efeito, a linha divisória entre facto e direito, depende não só da estrutura da norma, como dos termos da causa[3].
Se na presente acção está em causa a invocação pela autora, em sede de causa de pedir, do incumprimento pela ré de um contrato promessa de compra celebrado entre as partes e o direito de resolução do contrato pela autora com as consequências legais que formulou nos pedidos da petição inicial, a afirmação do facto a comprovar não pode reconduzir-se aos termos da previsão normativa. Ora, essa matéria vem retirada pelo senhor juiz a quo do alegado pela autora nos artigos 75º e 76º da petição inicial. Claramente conclusiva e não factos essenciais para a decisão da causa. Neste contexto aquela afirmação há-de ser retirada ou não pelo julgador em sede de interpretação e aplicação do direito aos factos essenciais relevantes e alegados pela autora, nos termos do artº 5º, nº1, 552, nº 1, al. d) e 607º, nº 2, NCPC.
Assim que, porque da fundamentação da sentença apenas devem constar os factos provados – artº 607º, nº 4 do CPC –irá eliminar-se o referido ponto 5 dos factos não provados da sentença por conter a formulação de juízo conclusivo e não os factos de onde o mesmo pudesse extrair-se.
Quanto ao ponto 2 da matéria de facto não provada - “Que, desde a outorga do contrato promessa e até a interposição desta acção a ré não tivesse promovido diligências com vista à obtenção dos licenciamentos para a implantação das duas unidades comerciais referidas no contrato junto da Câmara Municipal nem junto de outras e quaisquer entidades administrativas, com intenção de impedir que se reunissem as condições de que ela sabia que o contrato fazia depender para que se pudesse celebrar a escritura, não obstante os persistentes contactos da autora, por si ou através do seu Advogado, com vista a impedir a ré a outorgar e assinar a respectiva escritura”, dos elementos de prova que atrás referimos quanto aos pontos de facto provados que a autora impugnou resulta que tal não é verdade. A ré fez diversas e muitas diligências, nos serviços técnicos da CMST, como era sua obrigação contratual, de acordo com os factos provados 14 e 15 dos factos provados. Ora, face ao provado nos números 16 a 24, e 26 a 54, matéria relevantíssima para o efeito e que não foi impugnada pela autora apelante, este facto alegado pela autora, que se revela complexo e que contém um juízo da intenção da ré em “impedir” que se reunissem as condições para o cumprimento do contrato promessa celebrado entre as partes, não resulta provado nos autos.
Quanto ao ponto 3 da matéria de facto não provada - “Que a autora estivesse convencida de que a ré tinha já obtido todos os actos necessários para que pudesse ser realizada a escritura pública, jamais a ré lhe tendo comunicado que existissem condicionantes ao nível do licenciamento que pudessem comprometer o interesse em contratar.” Também dos elementos de prova que atrás referimos quanto aos pontos de facto provados que a autora impugnou resulta que tal não é verdade. Aliás, a prova desse facto determinaria a contradição com os factos provados sob os números 28 a 33. Ora, não tendo estes factos, matéria relevante para a decisão da causa, sido impugnada pela autora apelante, este facto alegado pela autora, que contém um juízo subjectivo da autora de “convencimento” que estavam reunidas todas as condições para o cumprimento do contrato promessa celebrado entre as partes, não resulta provado nos autos.
Quanto aos pontos 1 e 7 da matéria de facto não provada entendemos que devem merecer apreciação conjunta por serem conexos – “Que o prazo que mediava entre a data da celebração do contrato promessa, em Outubro de 2008 e até Março de 2009, tivesse sido um prazo que as partes reputassem como razoável para que a ré diligenciasse pela obtenção de todos os licenciamentos necessários para a implementação do seu projecto” e que “ao acordarem o preço do contrato a autora estivesse convencida de que o contrato prometido fosse realizado no prazo máximo de um ano”.
Dos depoimentos ouvidos e a que nos referimos supra quanto à impugnação dos factos provados, bem como dos documentos ali referidos, do teor do contrato promessa junto com a petição inicial e do reforço do sinal prestado pela autora, atenta ainda a complexidade dos processos de licenciamento que obrigavam à emissão de pareceres prévios de diversas entidades, nomeadamente EDP,CCRN e EP, considerando a matéria provada nos números 4, 6, 9, 10, 11, 14, 20, 21, 22, 24, 27 e 28, matéria relevante para a decisão da causa que não foi impugnada pela autora apelante, resulta que tal matéria impugnada pela autora apenas pode ter a resposta de não provada como teve na sentença.
Quanto ao ponto 6º da matéria de facto não provada – “Que a autora não tenha agora quem lhe adquira as parcelas pelo mesmo valor contratado com a ré”.
Relativamente a este ponto, a ré-apelante não indica nas conclusões ou no corpo das alegações de recurso outros meios de prova senão os que indicou para prova dos pontos 1, 2, 3 e 7 já apreciados supra. Ora, nenhuma das testemunhas ali referidas se pronunciou sobre esta matéria, nem os documentos supra referidos constantes dos autos a comprovam. Deve manter-se, pois, como não provada.
Quanto aos pontos 4º e 9º da matéria de facto não provada - “Que a autora tivesse diversos interessados na compra da parcela que prometeu vender à ré, pelo mesmo preço, bem como que lhe tivessem aparecido interessados em adquiri-la já após a celebração do contrato e nos dois anos que se lhe seguiram, os quais entretanto se desinteressaram por terem realizado outros investimentos noutros locais” e que “a não realização do contrato prometido tenha causado à autora um prejuízo equivalente pelo menos a €800.000,00, correspondente ao valor que a autora teria ganho nos últimos dois anos e meio se tivesse investido o montante do contrato nos mercados imobiliários de países emergentes como Brasil, Angola ou Moçambique, para os quais a autora projectava deslocar-se”.
Indica a autora apelante o depoimento apenas da testemunha Dr. H..., economista, que prestou serviços à autora.
O seu depoimento consta do ficheiro áudio da audiência de julgamento e vão reproduzidos na transcrição que se junta:
4. Testemunha H... – Audiência de Julgamento de 10.02.2014
Ficheiro áudio 20140210143306_532826_2175861
(…), (Início da gravação aos 10:40 minutos)
“Advogado
Diga-me uma coisa, como aqui disse isto da escritura era para ter sido feita em Março…
H...
Fevereiro ou Março de dois mil e nove.
Advogado
… de dois mil e nove, não é? Ou seja…
H...
O contrato diz que é.
Advogado
… aqui a autora estava a contar com esse dinheiro, não é?
H...
Claro.
Advogado
E agora eu pergunto, do conhecimento que tem o senhor sabe se pelo facto de não ter sido realizada a escritura, pelo facto desta situação se ter vindo a arrastar já há anos, se algum prejuízo trouxe aqui para a autora?
H...
Muito grande, muito grande.
Advogado
O que é que tem de conhecimento directo sobre isso?
H...
Conhecimento dessa situação concreta, que tive que montar na empresa dele portanto, uma operação de financiamento de médio e longo prazo com hipoteca dos edifícios de três milhões, setecentos e cinquenta mil euros, porque ele tinha previsto receber este dinheiro nesta altura em Março de dois mil e nove, e não o recebendo teve que se montar uma operação no seu grupo industrial de financiamento a médio e longo prazo, que fui eu pessoalmente que tratei disso. E por outro lado ele também tinha alguns investimentos em associação com o sogro, um projecto de investimentos imobiliários, que deixou de fazer. Investimentos que na altura rondavam os sete milhões, oito milhões de dólares, com investimentos previsíveis de três milhões, no máximo, projecto que eu conheço e a que assisti. Portanto, tanto que o senhor Q... era para participar nesse negócio com o produto de venda, digamos…
Advogado
Do terreno.
H...
… deste terreno, e que não pôde acompanhar nem pôde ir porque efectivamente não dispôs da liquidez necessária, nem para a sua empresa industrial também não dispôs dessa mesma liquidez, porque teve que contratar um empréstimo de médio longo prazo, de valor avultado, que ainda hoje permanece. Não é?
Advogado
Portanto, assim sendo podemos dizer, dessa situação em concreto, desse investimento então deixou de realizar que tipo de lucro, no seu entendimento?
H...
Nós, em linguagem técnica costumamos chamar a isto o custo de oportunidade de capital.
Advogado
Certo.
H...
Quer dizer, pelo menos teve custos enormes para a pessoa, neste caso não teve acesso uma comparticipação de lucro de cinquenta por cento num lucro de três milhões, no mínimo três milhões de dólares. Portanto…
Advogado
Digamos…
H...
Deixou de, no fundo, um milhão e duzentos, um milhão e meio de dólares, deixou de ganhar pelo facto de não ter participado naquele projecto.
Advogado
Porque não tinha este dinheiro?
H...
Não teve a liquidez necessária quando pensava tê-la, não é? São um conjunto de armazéns que foram feitos lá em Angola, a vinte quilómetros de Luanda. E que, portanto, estava previsto ele também entrar.
Advogado
Diga-me outra coisa, senhor doutor, o senhor doutor sabe se na altura foi o senhor Q..., neste caso o senhor Q... que é o representante legal aqui da autora, que andou atrás aqui da ré para que este negócio fosse para a frente?
H...
Não. Pelas informações que me chegaram foi a C... que contatou mais que uma vez, portanto, o senhor Q... para lhe vender o terreno. Porque os projetos do senhor Q... para aquele terreno eram projetos, portanto, industriais. Quer dizer, ele quando os comprou previu, digamos, fazer a ampliação da sua fábrica, e não… na altura não comprou com perspectiva de vender.” (fim aos 13.52 minutos)
O juízo de livre convicção do julgador na decisão de facto é para nós e cremos estar muito bem acompanhados por muitos e bons juristas, não só a tarefa fundamental de um juiz de primeira e segunda instância, sendo a aplicação do direito tarefa de menor relevância, tanto mais que, pelo menos nas questões de maior relevância atento o sistema de recurso de revista o STJ, como tribunal de decisão de questões de direito e não de facto, poderá suprir ou corrigir eventuais erros de interpretação e aplicação da Lei. Cremos que foi esse argumento que não obstou à revisão há alguns anos, pouco discutida aliás, do acesso ao STJ de “juristas de mérito” e, antes, o acesso também aquela mais alta instância da ordem judicial de Magistrados do Ministério Público.
A este propósito cita-se “(…) o julgador é livre na valoração da prova (na apreciação e na formação da convicção), na justa medida em que os meios de prova sujeitos à sua apreciação não têm um valor legal predeterminado, mas a decisão não o é, ou seja, a convicção exteriorizável pela decisão não pode ser uma “íntima convicção” compreendida como um feeling. Por outro lado, também não é uma “pura objectividade” lógico-racional, que se possa demonstrar. O estado de certeza da verdade, que há-de corresponder sempre a uma probabilidade, manifesta-se num juízo de certeza prático-emocional que, não obstante a inapagável nota pessoal, não cai num subjectivismo arbitrário, mas é antes marcada pela “objectividade da vida”[4].
Ora, ao contrário do argumentário da autora apelante não vemos que este depoimento só por si e interessado, sem apoio em qualquer outra prova testemunhal produzida ou com documentos juntos aos autos, resulte um juízo de segurança suficiente para formular uma motivação livre e motivada e considerar estes factos como provados. Diga-se que quanto ao ponto 6 não provado nada refere e quanto ao ponto 9, a testemunha fala numa pessoa singular como sendo o investidor prejudicado na sua opinião- “ele”- quando o que está em causa é uma pessoa colectiva, sociedade comercial anónima autora.
*
Concluindo, este Tribunal Colectivo nesta Relação, tendo em conta, ainda, as regras do ónus da prova previstas nos artigos 342º e 346º Código Civil e o princípio do julgamento da matéria de facto de acordo com a livre convicção destes juízes, de acordo com o disposto no artº 607ª, nº 3, CC, decide manter a factualidade não provada como decidido pela primeira instância, que foi impugnada pela autora/recorrente.Quanto à matéria provada (pontos 47 e 51) e que foi impugnada pela autora, decide esta Relação alterá-la nos seguintes termos já acima justificados:
- No decurso desses processos de licenciamento vieram a realizar-se reuniões entre técnicos da Câmara Municipal de Santo Tirso e representantes da ré no sentido de compatibilizar as pretensões da ré e as exigências administrativas, dado haverem pareceres favoráveis à ré, ora desfavoráveis, ora ainda favoráveis mas com condicionantes emitidos por entidades que intervêm nesses processos, sugerindo alterações ou apresentação de novos projectos de especialidade.
- Relativamente à apreciação do projecto para a parcela B foram emitidos pareceres administrativos também com condicionantes e/ou sugestões, ficando a ré e a autarquia a aguardar que a outra parte impulsionasse o processo.
Também não há fundamento para que esta Relação altere oficiosamente a decisão da matéria de facto não provada da sentença recorrida, com base em meios de prova legal ou por acordo das partes- artº 662º, nº 1, NCPC.
Assim, esta Relação fixa, definitivamente, a matéria de facto provada e não provada que vem transcrita supra e que consta da sentença recorrida, com a referida alteração.
Cremos que a anulação do nosso acórdão anterior pelo acórdão do STJ de 20.06.2017 foi agora suprida cabalmente e que procedemos à reapreciação da matéria de facto impugnada pela Recorrente autora nos termos que foram ordenados.
Isto posto, caberá ao STJ proceder ao conhecimento da revista quanto às questões de Direito colocadas pela autora recorrente.
Parece-nos repetitiva a nossa fundamentação de Direito, dado que face ao teor da alteração dos factos provados impugnados na apelação da autora, a nosso ver em nada altera a decisão das questões de direito do nosso anterior acórdão de 13.10.2016. No entanto, a jurisprudência das cautelas aconselha a que o façamos.
*
II.3- AS QUESTÕES DE DIREITO EM AMBOS OS RECURSOS:Está por demais assente na sentença, no primeiro acórdão desta Relação e no douto acórdão do STJ, que a relação jurídica contratual estabelecida entre autora e ré, consiste na celebração, em 17.10.2008, de um contrato promessa de compra e venda referente a uma área de terreno, retirada de um prédio de natureza mista (urbana e rústica, sendo a rústica a de maior área), de que a autora é proprietária, tendo esta a qualidade de promitente vendedora e a ré a qualidade de promitente compradora, sujeito ao regime de execução específica nos termos do artº 830º CC e cujo regime legal consta dos artºs 410 a 413 CC.
Os contratos devem ser pontualmente cumpridos pelas partes- artº 406º, nº 1, CC- e no caso estamos perante um contrato sinalagmático, consistindo o vínculo obrigacional recíproco das partes a realização de uma prestação de facere, traduzida na celebração do contrato prometido, in casu compra e venda, com a inerente transmissão da propriedade da coisa vendida e, em contrapartida, o recebimento do preço - artºs 874º e 879 CC..
Nos termos do artº 762 CC:
1- O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado.
2- No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé.
E, nos termos do artº 763º CC:
1- A prestação deve ser realizada integralmente e não por partes, excepto se outro for o regime convencionado ou imposto por lei ou pelos usos.
(…)
Prescreve, ainda, o artº 801. CC que:
1-Tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação.
2-Tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização, pode resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a realização dela por inteiro.
Isto posto, deve atentar-se a que a relação contratual estabelecida entre as partes, nos termos expressos no contrato promessa escrito outorgado por ambas, é uma relação contratual complexa, conceito que, importado da doutrina alemã em meados da década de setenta do século passado, é actualmente aceite, genericamente, quer pela doutrina, quer pela jurisprudência portuguesas e que importa uma visão da relação jurídica estabelecida entre as partes contratantes como “uma estrutura ou sistema de vínculos emergentes do contrato, numa posição recíproca de instrumentalidade e interdependência, coordenadas pela sua procedência no mesmo contrato e pela sua colocação ao serviço do fim contratual, amplamente entendido”, conforme ensina o saudoso Professor Doutor da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, Carlos Alberto da Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, 1976, p. 143.
Nesta relação obrigacional complexa “os deveres laterais e os deveres acessórios dos contraentes podem resultar da “cláusula geral” da boa fé consagrada na lei (artºs 239 e 762 CC), de cláusula contratual expressa ou de específica norma legal”- autor e obra citada, nota (1), p. 144.
Acentuando a defesa desse conceito de relação obrigacional complexa, ensinava o Professor Doutor Rui de Alarcão, Magnífico Reitor daquela mui nobre Universidade, in Direito das Obrigações, Síntese das Lições ao 2º ano jurídico, Coimbra 1977-78, edição policopiada, p. 67, que “só uma visão assim complexiva e unitária – olhando-se a obrigação, não amputada e fragmentariamente, mas como um verdadeiro “sistema”, “organismo” ou “processo”- permitirá compreender cabalmente uma série de soluções que constituem outros tantos dados do direito positivo”. No mesmo sentido ver Mário Júlio de Almeida Costa, Noções Fundamentais de Direito Civil, 6ª edição.53.
Vamos, então, ao caso que temos em mãos.
Nos termos da cláusula segunda do contrato promessa celebrado entre autora e ré, em 17.10.2008, o preço acordado para o contrato prometido foi de € 2.500.000, tendo a ré pago à autora, a título de sinal e seu reforço, que, aliás, se presumiria- artº 441º CC- a quantia de € 700.000 (€ 500.000 + € 200.000).
Declarou a ora autora no contrato escrito de compra e venda celebrado com a ré, que “sabia ser condição essencial para a concretização do presente contrato, a aprovação no prédio descrito no pressuposto número um, sem reservas ou condicionantes em relação ao projecto que foi apresentado à Câmara de Santo Tirso, de duas construções destinadas à instalação de duas UNIDADES COMERCIAIS (supermercado D1... e Retail Park), nos termos previstos na legislação em vigor…”.
Mais ficou estabelecido, no pressuposto 4º do contrato escrito de fls 32 a 39, que “reconhecem as outorgantes que é condição essencial para a celebração do presente contrato a aprovação e licenciamento do projecto referido no pressuposto segundo”.
Ora, interpretando o contrato de acordo com as regras da interpretação da declaração negocial previstas nos artºs 236º e 238º, CC, que consagram a teoria da impressão do declaratário, assente num critério objectivista da interpretação, “temperado por uma salutar restrição de inspiração subjectivista”- ver Pires de Lima, Antunes Varela, CC Anotado, vol. I, 3ª edição, Coimbra Editora, p. 222, considerando a própria natureza do contrato promessa celebrado e o facto de, aquando da outorga do contrato promessa (17.10.2008), nenhum processo de licenciamento da obra a realizar no prédio prometido vender tinha sido apresentado pela ré na Câmara Municipal de Santo Tirso, conforme acima se refere na fundamentação de facto deste acórdão quanto à impugnação da recorrente/autora dos factos dados como não provados na sentença de primeira instância, evidentemente que naquele considerando contratual a condição suspensiva a que ficou sujeito é referente ao prometido futuro contrato de compra e venda.
Assim, sendo, a questão de direito essencial a decidir consiste em apurar a qual das contratantes (ou às duas) é imputável o não cumprimento do item contratual, pelo seu comportamento activo ou omisso ou por falta de cumprimento dos deveres acessórios de colaboração e da boa fé.
Não há para nós dúvida alguma, pela matéria de facto que resultou provada e não provada conforme o atrás exposto, que apenas à autora é imputável a não verificação da condição suspensiva contratual em apreço, nos termos dos artºs 270º, 272º e 275º, nº 2, segunda parte, do Código Civil.
É irrelevante para o caso, a marcação pela autora de data e local para a escritura pública de compra e venda e sua comunicação à ré, através da carta de 16.02.2012 (fls 42 e 43), dado que, resulta da devida interpretação do teor dos itens da cláusula terceira do documento escrito particular que titula o contrato promessa (fls 34) que, a quem cabia marcar a escritura era à ré, após a obtenção da licença de construção do empreendimento comercial a construir, tendo a ré respondido a tal carta da autora expondo as razões pelas quais não iria comparecer, razões essas que resultaram comprovadas face à matéria provado na primeira instância e corrigida/alterada por este acórdão, nos termos supra expostos.
Assim sendo, está comprovado o incumprimento do negócio (contrato promessa de compra e venda) por banda apenas da autora, o que confere à ré o direito de resolução do contrato e restituição da prestação que realizou, ou seja o sinal e seu reforço- artºs 801, nºs 1 e 2, 432º, nº 1, 433º e 434º, nº 1, CC- resolução essa que a ré exerceu por via reconvencional nesta acção, nos termos do artº 436º, nº 1, CC.
Por sua vez, improcede a pretendida resolução contratual pedida pela autora por via desta acção e respectivas consequências legais.
Em conclusão, obedecendo ao douto acórdão do STJ de 26.11.2015 (fls 619 a 643), improcede a apelação da ré C..., SA, quanto à impugnação da matéria de facto da sentença de primeira instância, mas procede quanto à questão de direito, ou seja a resolução contratual e condenação da autora, B..., SA, na devolução da quantia de € 700,000,00, que a ré lhe entregou a título de sinal e seu reforço, acrescida de juros de mora, às sucessivas taxas legais em vigor para as empresas comerciais, desde a notificação à autora da contestação/reconvenção da ré e até integral pagamento;
Improcede totalmente a apelação da autora.
*
III-DECISÃO:Nestes termos, acordam os juízes nesta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação da autora B..., SA, quanto à questão de facto, mas totalmente improcedente quanto às questões de Direito, confirmando, nesta parte, a sentença recorrida;
E em julgar improcedente a apelação da ré C..., SA, quanto à impugnação da matéria de facto da sentença de primeira instância, mas procedente quanto à questão de direito, ou seja a resolução contratual e condenação da autora, B..., SA, na devolução da quantia de € 700,000,00, que a ré lhe entregou a título de sinal e seu reforço, acrescida de juros de mora, às sucessivas taxas legais em vigor para as empresas comerciais, desde a notificação à autora da contestação/reconvenção da ré e até integral pagamento, termos em que, na procedência do pedido reconvencional da ré, se condena a autora, nessa parte se revogando a mesma sentença.
Custas de ambas as apelações pela autora.
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Porto, 21-02-2018Madeira Pinto
Carlos Portela
José Manuel de Araújo Barros
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[1] entre outros os acórdãos do STJ, de 26-11-2015, Proc. Nº 291/12.4TTLRA.C1.S1; 03-3-2016, PROC. Nº 861/13.3TTVIS.C1.S1; 22.10.2015, proc. Nº n.º 2394/11.3 TBVCT.G1.S1 e de 04.07.13, todos em www.dgsi.pt.
[2] Na doutrina, pronunciaram-se Abílio Neto, CPC Anotado, 22ª ed., pág. 1051, Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 3ª ed., págs. 158 e 159 e obra citada na nota anterior, pág. 128, Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 8ª ed., pág. 170, nota 331, Lebre de Freitas, CPC Anotado, 3º, I, 2ª ed., págs. 61 a 63 e Lopes do Rego, Comentário ao CPC, I, pág. 466. Na jurisprudência, ver, por todos, o Ac. do STJ de 09.02.12, www.dgsi.pt, em que se citam vários outros arestos.
[3] Anselmo de Castro – Direito Processual Civil Declaratório, Vol. III, págs 270
[4] A FUNDAMENTAÇÃO DO JUÍZO PROBATÓRIO - BREVES CONSIDERAÇÕES, MARTA JOÃO DIAS, in Revista Julgar, nº 13, 2011, Coimbra Editora.