Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0630576 |  |
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
CONSIGNAÇÃO EM DEPÓSITO
II- A fixação de prazo nesses termos salvaguardará os interesses dos RR. vendedor, evitando que este que fique despojado da coisa sem o recebimento simultâneo do preço, protegerá também os interesses dos AA. compradores, que não ficam sujeitos ao depósito do preço num momento em que ainda não se sabe se a sua pretensão é ou não acolhida pelo Tribunal.
B…… e mulher C….. instauraram a presente acção declarativa com processo ordinário no …º Juízo do Tribunal judicial da Comarca de Mirandela, a que coube o nº 440/1999, contra D….., E…., F….. G…., H…., I….., e outros, pedindo:
- Que se declare a validade do contrato promessa que refere na petição inicial, sendo os RR. condenados a reconhecerem isso mesmo;
- que os direitos e obrigações emergentes de tal contrato se transmitam aos RR na qualidade de herdeiros da promitente-vendedora, condenando-se os mesmos a tal reconhecer;
- que o tribunal profira sentença que, substituindo-se aos RR. faltosos, valerá como título bastante da compra e venda dos prédios constantes do contrato-promessa e descritos nos números em romano do art. 1º da petição inicial, cujo preço é de esc. 4.000.000$00, estando em dívida esc. 3.000.000$00, figurando os RR. na qualidade de herdeiros de J…., como vendedores, e os AA. como compradores.
Para tanto, alegaram, em síntese:
- Que a dita J….. era proprietária dos imóveis sitos na freguesia de ….., Concelho de Mirandela, descritos no artigo 1º da petição inicial, e bem assim dos prédios urbanos aí também consignados;
- Que em 27 de Maio de 1993, a referida J….. e o A. outorgaram um contrato-promessa de compra e venda, pelo qual aquela prometeu vender e este prometeu comprar o seu casal agrícola, constituído pelos imóveis acima referidos, sendo o preço da venda esc. 4.000.000$00, tendo o A. entregue a quantia de esc. 1.000.000$00, como sinal e princípio de pagamento, de que a promitente vendedora dera inteira quitação;
- Que ficou acordado que o resto do preço seria pago no prazo de 5 anos a contar daquela data;
- Que a referida J..... se comprometeu a outorgar e assinar a competente escritura pública, logo que o A. a avisasse e acabasse de pagar a referida quantia de esc. 3.000.000$00;
- Que ambos os outorgantes assinaram o contrato perante o notário, que reconheceu presencialmente as suas assinaturas;
- Que a promitente J..... faleceu em 13 de Janeiro de 1977, sem ascendentes nem descendentes, tendo feito testamento, contemplando alguns beneficiários com legados, sucedendo-lhe nos restantes bens os descendentes de seus irmãos, seus sobrinhos, em representação daqueles, porquanto a haviam antecedido no decesso, sendo seus descendentes os aqui RR.;
Citados os RR., apenas os RR. D…., E…., F…., G…., H….. e I….. apresentaram contestação, confessando que a dita J…. celebrou com o A. o mencionado contrato, sendo porém que a mesma tinha então 84 anos de idade, e vinha revelando sinais de perturbação mental, o que levou a irmã L…. a requerer a sua interdição por anomalia psíquica, tendo sido proferida sentença que decretou a inabilitação da mesma, desde finais de 1992, sendo todavia julgadas válidas as disposições dos seus bens feitas até 16 de Novembro de 1994.
Que por essa sentença ficou também provado que “desde finais de 1992 que a requerida revela senilidade e algumas perturbações no comportamento com quebras de raciocínio, dependendo do auxílio de terceiros sendo a degradação progressiva e sem esperança de melhoria”, estado que os AA. bem conheciam.
Que entre a dita J..... e os AA. não havia amizade especial que levasse aquela a fazer-lhes a generosidade de lhes vender por esc. 4.000.000$00, aquilo que 5 anos antes quisera vender a um seu sobrinho por esc. 10.000.000400, tendo então recusado a oferta deste de lhe dar esc. 7.000.000$00 a pronto pagamento, abdicando ainda das rendas que os AA. lhe vinham pagando até ali.
Que, realmente, só estando completamente idiota com estava é que a dita J..... fazia um contrato destes, e os AA., disso sabedores, se apressaram a ir ao Porto com o contrato no bolso a convenceram-na a assiná-lo.
Que a J..... não recebeu esc. 1.000.000$00 de sinal e princípio de pagamento que constam no contrato, sendo que só em 21 de Fevereiro de 1994 é que os RR. lhe pagaram a quantia de esc. 100.000$00.
Os AA. replicaram.
Foi proferido despacho saneador, e organizada a matéria de facto assente a base instrutória.
Procedeu-se á audiência de julgamento, decidindo o Tribunal a matéria de facto nos termos constantes do despacho de fls., que não foi alvo de qualquer reparo.
Foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente, absolvendo os RR. do pedido.
Inconformados os AA., vieram interpor recurso de tal decisão, oferecendo as suas alegações, que terminam com as seguintes conclusões:
1 – O senhor Juiz, ao julgar a acção improcedente, na parte em que negou o direito á execução específica, violou por erro de interpretação e aplicação, o disposto nos art. 441º, 442º nº3, e 830º nº 1 e 2, todos do Código Civil;
2 – Do mesmo jeito, por não ter notificado os recorrentes para depositarem o resto do preço, seja esc. 2.900.000$00, e fixando-lhes o prazo para tal, violou por erro de não aplicação, o disposto no art. 830º nº 5 do Código civil;
Terminam no sentido da revogação da sentença proferida, mais requerendo que seja fixado prazo para os recorrentes procederem á consignação em depósito da quantia de esc. 2.900.000$00.
Os recorridos RR. contra-apelaram, no sentido da manutenção do julgado.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Apontemos as questões objecto do presente recurso, tendo presente que o mesmo é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas se não encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
Antes, porém, reunamos a matéria de facto que foi considerada provada:
1 – J….. era proprietária dos imóveis sitos na freguesia de ….., concelho de Mirandela, descritos sob os números I a XLIV do art. 1º da petição inicial (aqui dados como reproduzidos por economia processual;
2- Era também proprietária dos seguintes prédios urbanos:
a) casa de habitação com 2 andares, sita no Meio do Povo de Regodeiro, a confrontar do norte, nascente, sul e poente como senhorio, inscrita na matriz sob o artigo 158;
b) Casa de habitação com 3 andares e um pátio, sita em Cima do Povo de Regodeira, com rua, sul e poente, com senhorio, inscrita na matriz sob o artigo 165;
3 – Datado de 27 de Maio de 1993, a referida J..... e o A. outorgaram um acordo que designaram “contrato promessa de Compra e venda”, pelo qual a primeira prometeu vender ao segundo, e este prometeu comprar àquela, um casal agrícola, sito em Regodeira, constituído pelos imóveis identificados supra em 1 e 2;
4 – Mais acordaram que o preço total da venda fosse esc. 4.000.000$00;
5 – Consta do referido contrato o seguinte: “ Eu, abaixo assinada, J….. … declaro pelo presente e para todos os efeitos legais, que recebi do Senhor B….. … como sinal e princípio de pagamento, a quantia de esc. 1.000.000$00…”;
6 – Acordaram ainda que o resto do preço, ou seja, a quantia de esc. 3.000.000$00, seria paga no prazo de 5 anos “… a contar desta data…”;
7 - Comprometeu-se a J..... a outorgar e assinar a competente escritura pública logo que o A. a avisasse e acabasse de pagar a referida quantia de esc. 3.000.000$00;
8 – As assinaturas dos outorgantes no acordo foram presencialmente reconhecidas pelos serviços notariais;
9 – Relativamente aos prédios referidos em 2., consta do verso do referido acordo, certificado pelos serviços notariais, o seguinte: “Foi-me exibida certidão emitida pela Repartição de Finanças do Concelho de Mirandela em 31.5.1991 de onde consta que os referidos prédios foram construídos antes de 1951…”;
10 – J….. faleceu em 13 de Janeiro de 1997, sem ascendentes nem descendentes;
11 – Os RR. são descendentes dos irmãos pré-falecidos da referida J..... e únicos herdeiros desta;
12 – Alguns dos RR., contactados pelos AA., para dizerem se querem ou não cumprir o acordo referido em 3., declararam recusar-se a fazê-lo;
13 – Por sentença proferia em 7 de Fevereiro de 1997, transitada em julgado, foi decretada a inabilitação definitiva de J….. desde finais de 1992;
14 – Em tal sentença ficou provado que: 1 – Desde finais de 1992 que a requerida revela sinais de senilidade e algumas perturbações no comportamento; 2- A requerida tem quebras de raciocínio, dependendo do auxílio de terceiros sendo a degradação progressiva e sem esperança de melhoria;
15 – Em 21 de Fevereiro de 1994, os AA. entregaram à referida J....., por conta do preço aludido em 4º, um cheque no valor de esc. 100.000$00;
16 – Os AA. ainda não procederam ao pagamento, ou depósito, da importância ainda em dívida, por conta do preço referido em 4.;
17 – O A. entregou a J....., como sinal e princípio de pagamento do preço referido em 4., a quantia de esc. 1.000.000$000, através de 2 cheques datados de 28 de Maio de 1993, no valor de esc. 500.000$00 cada um.
1ª QUESTÃO
Afigura-se-nos adequado apreciar num primeiro momento a questão relacionada com a consignação em depósito nos termos do art. 830º nº 5 do CC.
Sustentam os apelantes que deve este tribunal fixar aos mesmos prazo para o efeito, por não ter o Tribunal recorrido assim procedido, como se lhe impunha.
O Senhor Juiz, na sentença recorrida, referiu que “não se ordenou a consignação em depósito da prestação devida pelos AA, antes da prolação da presente sentença (art. 830º nº 5 do CC), por, só com o trânsito em julgado da presente sentença, o respectivo valor, que era controvertido, se tornar líquido, e, atenta a improcedência da acção, na parte que revela para a consignação, afigurou-se-nos inútil, ordená-la, agora”.
De facto, era controvertido o valor do preço a depositar, uma vez que os RR. puseram em causa o alegado pagamento do sinal e princípio de pagamento da quantia de esc. 1000.000$00, também se compreendendo que, face à perspectiva de improcedência da acção (na óptica do Senhor Juiz a quo), tenha este entendido inútil ordenar o depósito.
Contudo, parece-nos que, mesmo assim, tal deveria ter sido ordenado, como veremos.
Apreciando:
Dispõe o art. 830º nº 5 do CC:
"No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal".
Tal norma possui como "ratio essendi" segundo Pires de Lima e Antunes Varela [In Código Civil Anotado, vol II, págs 105 e segs], "evitar que uma das partes fique impossibilitada de invocar a excepção de não cumprimento. "Sendo o caso de promessa de compra e venda, o tribunal não pode lavrar a sentença da venda sem que o promitente comprador deposite o preço no prazo que lhe for fixado, para não acontecer que o promitente vendedor fique despojado da coisa sem o recebimento simultâneo do preço".
Trata-se de prevenir situações em que à perda do prédio acresceria para o promitente vendedor o não recebimento de parte do preço acordado ainda em falta.
O pedido de fixação de prazo para a efectivação do depósito em causa poderia ter sido espontaneamente deduzido pelos AA, solicitado pelos próprios RR, normalmente na respectiva contestação, ou determinado "ex officio" pelo juiz do processo, neste último caso perante a possibilidade abstracta de invocação da sobredita "exceptio".
E mesmo o tribunal de recurso pode tomar a iniciativa de mandar baixar os autos à 1ª instância para feitos de efectivação dessa consignação em depósito, pelo requerente da execução específica [Ac. STJ de 16-1-03, in Proc. 4023/02 - 2ª Sec]. (Tese que não sufragamos)
A fixação do prazo para a consignação em depósito encontra-se intimamente associada à relação material controvertida e ao respectivo mérito substantivo, que não a meros actos-trâmite de natureza formal destinados a regular, de harmonia com a lei, os termos do processo, não sendo tal exigência de formular se se encontrar excluída à partida a possibilidade de procedência da "exceptio". [Ac. STJ de 29.4.99, processo nº 99B077, in www.dgsi.pt.]
A excepção de não cumprimento do contrato é, em termos doutrinários, uma excepção em sentido próprio, que, para que o juiz possa conhecer dela, tem que ser invocada por quem dela queira valer-se. Daí que, em princípio, a questão do depósito prévio da prestação em falta apenas deva pôr-se se for invocada pelo contraente contra quem a execução específica é pedida [Neste sentido, Calvão da Silva, obra citada, pag. 156]
A falta de estipulação de prazo pelo juiz para essa consignação constitui uma nulidade processual, sanada por não arguida tempestivamente, pelo que essa consignação devia ter sido efectuada antes da sentença, pois esta não pode ser proferida condicionalmente.[Ac. STJ de 2.12.92, processo nº 082322, in www.dgsi.pt.]
Tal notificação oficiosa não depende da formulação de um pré-juízo acerca da procedência da acção, pois que esta é que só poderia ser julgada procedente (ou pelo menos com eficácia diferida para o momento da efectivação) se o depósito houvesse sido feito, nada impedindo que, apesar da consignação em depósito, a mesma não fosse a final julgada improcedente por ausência de qualquer outro requisito.
A técnica legal aponta, decisivamente, para a necessidade de o depósito ter lugar antes da prolação da sentença, a qual absolverá do pedido, sem necessidade de apreciar os demais pressupostos, se aquele não for feito no prazo fixado [Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, 4ª edição, pag. 108; Almeida Costa, Contrato-Promessa, 3ª edição, pag. 52 e Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 8ª edição, pag. 157].
Ensina, a este respeito, o Prof. Almeida Costa [In "Contrato - Promessa" - Uma síntese do regime vigente ", 6ª ed. rev. e act., Almedina -Coimbra, pág. 56. No mesmo sentido, veja-se o mesmo autor, in RLJ, ano 129º, pág. 196] ": O nº 5 do artº 830º merece alguma atenção. Com efeito, a excepção do não cumprimento do contrato não é de conhecimento oficioso. Porém, uma vez deduzida pela contraparte, na respectiva contestação, cabe ao tribunal, antes de mais, averiguar se essa excepção se mostra ou não procedente, o que pode exigir a produção de prova na altura própria. Se a excepção proceder, o juiz deverá - mas só na decisão final que decrete a execução específica - tornar esta dependente da consignação em depósito, dentro do prazo que fixe, da contraprestação cuja falta se demonstre .
Ponderando o caso vertente, constam dos autos factos conducentes à verificação da exceptio non adimplenti contractus, uma vez que resultou demonstrado que se encontra por pagar a quantia de esc. 2.900.000$00 por conta do preço (factos supra descritos sob o nº 7 e 15º), pelo que, nos termos do art. 830º nº 5, se impõe a consignação em depósito de tal quantia, por parte dos demandantes, para que a acção possa proceder.
Impõe-se-nos assim concluir pela plena oportunidade da prolação do despacho recorrido.
O Senhor Juiz entendeu que não deveria ordenar tal depósito, porque a acção ia ser por si julgada improcedente.
Contudo, bem compreendendo o seu ponto de vista, nem por isso deveria o mesmo ter deixado de ordenar aquele depósito, embora sem exigir a sua prestação imediata.
Mas qual a utilidade de tal depósito se a acção ia improceder?
Parece-nos que a questão pode ter solução plenamente adequada, sem prejudicar os interesses de qualquer dos litigantes:
Ensina Almeida Costa [Obra e local supra citado] que “não se afigura aceitável, na verdade, entender que o legislador tenha pretendido transformar a consignação em depósito num pressuposto da apreciação do mérito do pedido de execução específica. A seguir a opinião contrária, correr-se-ia o risco de o tribunal ordenar a consignação em depósito por admitir que se estava perante um contrato que permitia invocar a excepção de não cumprimento, e o autor ver a acção julgada improcedente pela simples falta dessa consignação, sem que fossem apreciados os fundamentos da execução específica.
A referida interpretação do nº 5 do art. 830º conduz à solução razoável em 1ª instância. Mas se há recurso para a Relação ou para o Supremo? Parece que em qualquer das situações, o prazo estabelecido pelo juiz de 1ª instância para a consignação em depósito... se conta a partir do trânsito em julgado da decisão final que lhe dê ganho de causa, o que poderá vir a acontecer apenas nos tribunais superiores. O aludido prazo é, sem dúvida, meramente acessório da pretensão de execução específica" (sic ) .
Sendo ponderado por autorizada Jurisprudência do STJ [Ac. de 1.07.2004, processo 04B1774, in www.dgsi.pt] que “não pode deixar de ter-se por conveniente… não sujeitar o promitente comprador ao depósito do preço num momento em que ainda não se sabe se a sua pretensão é ou não acolhida pelo Tribunal”, nada impede este Tribunal de, antevendo a procedência da acção, ordenar que os AA. procedam à consignação em depósito do montante do preço em falta, no prazo de 30 dias a contar do trânsito da decisão.
Pode colocar-se, porém a questão de, vendo os AA. enriquecido o seu património com a aquisição do imóvel conferida pela execução específica concedida pela sentença, não mais se interessarem em proceder ao depósito ordenado, vendo-se os RR. sem os prédios e também sem o dinheiro.
Desta forma, ficariam violados os interesses que a norma (art. 830º nº 5 do CC) quis exactamente proteger.
Perante tal hipótese, que se impõe acautelar, outra solução não vislumbramos mais adequada aos interesses em causa, e bem assim à segurança e certeza do comércio jurídico e da decisão judicial, se não a de fazer depender a eficácia da sentença, não obstante o seu trânsito, do efectivo depósito por parte dos AA., sujeitando-se, desse modo, todos os efeitos decorrentes daquela decisão, a tal condição suspensiva.
Acautelando-se desta forma a execução específica peticionada, não deixarão de ser salvaguardados os interesses dos RR. vendedores, cuja protecção é visada na norma em apreço.
Poderemos então alcançar as seguintes conclusões:
1 - Podendo o juiz determinar oficiosamente que o A., que peticionou a execução específica, proceda ao depósito a que alude o art. 830º nº 5 do CC, nada obsta a que fixe o prazo de tal depósito a contar do trânsito da sentença que julgar procedente (se for esse o mérito da acção) a pretensão daquele demandante, ficando a eficácia da sentença dependente da efectivação daquele depósito, ou seja, ficando assim todos os efeitos da sentença sujeitos a condição suspensiva.
2 – A fixação de prazo nesses termos salvaguardará os interesses dos RR. vendedor, evitando que este que fique despojado da coisa sem o recebimento simultâneo do preço, protegerá também os interesses dos AA. compradores, que não ficam sujeitos ao depósito do preço num momento em que ainda não se sabe se a sua pretensão é ou não acolhida pelo Tribunal.
Assim, concedendo procedência à pretensão dos apelantes, verificada a nulidade cometida pelo tribunal recorrido ao não ordenar a consignação em depósito nos termos do art. 830º nº 5 do CC, que sempre implicaria a nulidade da sentença proferida (art. 201º nº 1 do CPC), mas impondo-se a este tribunal conhecer do objecto ao abrigo do art. 715º do CPC, determina-se que os AA. procedam à consignação em depósito do montante do preço em falta (esc. 2.900.000$00, correspondente a € 14, 488), no prazo de 30 dias a contar do trânsito da decisão que julgar procedente a sua pretensão, ficando os efeitos da sentença dependentes da efectivação desse mesmo depósito.
2ª QUESTÃO
Num segundo momento, cumpre-nos apreciar e decidir se o facto de os AA. terem pago o sinal de esc. 1.000.00$00 (também a título de princípio de pagamento) impede o recurso dos mesmos à execução específica.
Parece-nos que não.
Está em causa um contrato promessa de compra e venda, celebrado em 27 de Maio de 1993, de um casal agrícola, constituído pelos imóveis acima referidos, rústicos e urbanos, sendo estes duas casas de habitação, sendo o preço da venda esc. 4.000.000$00, tendo o A. entregue a quantia de esc. 1.000.000$00, como sinal e princípio de pagamento, de que a promitente vendedora dera inteira quitação, e ainda a quantia de esc. 100.000$00 em 21 de Fevereiro de 1994 (já quase 1 ano após a outorga do contrato promessa).
Dispõe o art. 830º do Código Civil nos termos seguintes:
1. Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.
2. Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.
3. O direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o nº 3 do art. 410;
4. …
5. …
(Esta redacção foi introduzida pelo artigo único do DL nº 379/86 de 11/11, que substituiu a que lhe fora dada pelo DL nº 236/80 de 18/7).
O art. 410 nº 3 do CC reporta-se a promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir.
A prestação de sinal nem sempre implica que as partes tenham afastado a possibilidade de execução específica.
Como ensinava Vaz Serra [In RLJ 102º, 192], não parece que esta disposição deva considerar-se aplicável sempre que haja sinal ou pena convencional, devendo antes ser entendida como formulando uma simples presunção susceptível de prova em contrário, pois o sinal ou pena nem sempre mostra terem as partes querido excluir a forma de realização do art. 830º, tudo dependendo das circunstâncias do caso concreto. Se as partes convencionaram um sinal ou uma pena para o caso de não cumprimento da promessa, pode isto significar que querem reduzir ao sinal ou à pena os efeitos da inexecução do contrato, mas pode também não o significar, pois a convenção de sinal ou de pena é compatível, em princípio com a execução específica do art. 830º, já que o credor, não obstante haver sinal ou pena convencional, pode querer não prescindir do recurso a essa execução, desempenhando o sinal ou pena a função que lhe é própria, sem incluir a possibilidade de o credor, se assim desejar, obter sentença que substitua a declaração negocial do devedor.
Também segundo Almeida Costa [In Direito das Obrigações, Almedina, 8ª edição, pag. 373], “a execução específica é, no sistema da nossa lei, um efeito natural e não meramente acidental do contrato-promessa. Contudo, a norma que a estabelece tem, em via de regra, natureza supletiva. Os contraentes podem afastá-la mediante “convenção em contrário” (art. 830º nº 1). Não se exige, inclusive, uma clausula expressa nesse sentido. Entende-se que há convenção em contrário, se existir sinal (art. 440º a 442º) ou se houver sido fixada uma pena para o não cumprimento da promessa (art. 830º nº 2). Presume-se, em tais casos, que as partes quiseram que esse fosse o critério de reparação e a única consequência do inadimplemento. Trata-se de meras presunções ilidíveis (art. 350º nº 2).”
E continua aquele Professor: “Todavia, elimina-se a possibilidade de exclusão, expressa ou presumida, da alternativa da execução específica, quando as promessas respeitantes a contratos onerosos de transmissão ou constituição de direitos reais sobre edifícios, ou suas fracções autónomas, já construídos, em construção ou a construir (art. 830º nº 3). Aqui, a norma é imperativa, quer dizer, na medida em que veda o afastamento da execução específica, mas sem que a imponha como único caminho ao contraente não faltoso. A solução traduz, de novo, uma especial tutela da lei: pretende-se evitar a verificação de situações imorais na prática do contrato-promessa, estimuladas pela desvalorização monetária e pelo próprio acréscimo efectivo do valor dos bens”.
Esclarece ainda este Mestre que esta disciplina, sendo aplicável a todos os edifícios, destinados ou não a habitação própria, e à constituição sobre eles de quaisquer direitos reais de gozo ou de garantia, se justificam especialmente, no caso de unidades habitacionais, não dependendo da prévia entrega do prédio ao promitente-adquirente [Ibidem, pag. 374. Neste sentido o Ac. STJ de 15.2.1990, in BMJ 394, 462. Também o Ac. RL de 6.7.1995, in CJ 1995, 4º, 257.].
Assim, com as alterações introduzidas ao art. 830º do CC pelo DL nº 379/86, face á imperatividade que o mesmo inculca, passou a não ser admitida a exclusão da execução específica, ainda que haja convenção das partes em contrário, sempre que o contrato-promessa tenha por objecto a celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção dele.[Neste sentido o Ac. RP de 10.01.2000, processo nº 9951310, in www.dgsi.pt]
Face ao exposto, como é bom de perceber, a mera circunstância de os outorgantes haverem acordado na entrega de sinal, não significa, só por si, que hajam afastado a possibilidade de recurso à execução específica, até porque tal afastamento é proibido (ou nulo segundo Calvão da Silva [Sinal e Contrato promessa, Coimbra Editora 1987, pag. 103]) em relação aos imóveis habitacionais.
A perda de sinal, ou a sua restituição em dobro, ante a redacção do art. 830º do CC, só tem lugar no caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, designadamente por perda de interesse do credor ou recusa de cumprimento (art. 808º do CC), ou falta definitiva de cumprimento, designadamente no caso de alienação da coisa a terceiro quando o contrato não tem eficácia real, só em tais circunstâncias se admitindo o afastamento da execução específica.[Ac. RE de 19.9.95, in BMJ 449, 448. e Ac. STJ de 5.3.1996, in CJ/STJ 1º, 116.
No sentido de que o regime do sinal previsto no art. 442º nº 2 do CC, mesmo após a redacção dada pelo DL nº 379/86 não é aplicável à simples mora e só se justifica no caso de incumprimento definitivo do contrato promessa, vide Calvão da Silva, in Sinal e Contrato promessa, 8ª edição, pag. 108 a 113, Galvão Telles, in Direito das Obrigações, 7ª ed., pag. 128 e segs, Antunes Varela, in RLJ 119, 216; Ac. STJ de 7.3.1991, in BMJ 405,456, Ac. STJ de 4.11.1993, in CJ/STJ, Ano I, T.III, pag. 105; Ac. STJ de 24.10.1995, in CJ/STJ, Ano III, T.III, pag. 78, entre outros].
Aqui chegados, olhando nosso caso, diremos que dúvidas não nos restam de que estava vedado aos outorgantes do contrato-promessa afastar a execução específica no tocante aos prédios urbanos que foram objecto daquele mesmo acordo, porquanto a imperatividade do art. 830º nº 3 assim o determina.
A questão poderá, porém, colocar-se em relação aos prédios rústicos, que integram o casal agrícola objecto do negócio em análise.
Poderemos defender que fazendo aqueles prédios rústicos parte integrante do dito casal agrícola, cujas peças de maior valor serão sem dúvida as casas de habitação, será adequado dar àqueles o mesmo tratamento que a lei impõe para estes, porquanto uns e outros constituem um todo – o dito casal agrícola.
Contudo, parece-nos mais cauteloso não irmos por aí, dada a carência de factos que no-lo permitam.
Assim, para que em relação aos prédios rústicos se possa perspectivar o recurso á execução específica, sempre será necessário ilidir a presunção vertida no art. 830º nº 2 do CC.
O pagamento de sinal de elevado montante e a tradição da posse traduzem propósito de tornar firme o contrato, constituindo indícios sintomáticos de admissão da execução específica, apesar da existência de sinal, ilidindo, assim, a presunção do art. 830º nº 2 do CC [Ac. RP de 14.5.1998, in BMJ 477, 564].
Não se tendo verificado tradição dos imóveis no caso vertente, porquanto esta ficou remetida para o momento da outorga da escritura (vide cláusula penúltima do contrato em apreço), temos que o sinal de esc. 1.000.000$00, atendo o preço global de esc. 4.000.000$00, é quantia percentualmente considerável (25%), sendo que as partes a consideraram não só sinal mas também princípio de pagamento, pelo que a entrega de tal montante tem natureza fundamentalmente confirmatória, e não meramente sancionatória ou penitencial [Utilizando as expressivas expressões (passe a redundância) de Vaz Serra, nos trabalhos preparatórios do Código Civil, in BMJ 68, 263].
E, repare-se também que já após a outorga do contrato-promessa, quase um ano depois, em 21 de Fevereiro de 1994, os AA. entregaram à promitente-vendedora mais cem contos por conta do preço, o que bem evidencia a confirmação do negócio celebrado, o que bem demonstra quererem o cumprimento do contrato, ficando assim definitivamente ilidida a presunção iuris tantum de que aquele sinal constituira convenção em contrário para os efeitos do art. 830º nº 1 do CC.
A este respeito escreve de forma muito clara Calvão da Silva [Sinal e Contrato promessa, 1987, pag. 101], “ a execução específica está adquirida como grande princípio, do mesmo modo que o cumprimento é princípio primário, natural e lógico, reconhecendo-se o carácter subsidiário e residual à reparação do dano execução por equivalente”.
Ilidida a presunção do art. 830º nº 2 do CC, temos como certo e aberto o caminho para a execução específica, também em relação aos prédios rústicos visados no contrato-promessa.
Temos, pois, de concluir pelo desacerto da sentença recorrida, e pela procedência da apelação, e, em consequência, pela procedência da acção.
DECISÃO
Por todo o exposto, Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, em julgar procedente a apelação, e, em consequência, revogar a sentença recorrida, em sua substituição decidindo nos seguintes termos:
1 - Determina-se que os AA. procedam à consignação em depósito do montante do preço em falta (esc. 2.900.000$00, correspondente a € 14, 488), no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado da sentença que julgue procedente (se for esse o caso) a pretensão dos AA., ficando a eficácia de tal decisão para todos os efeitos (inclusivamente registrais) dependente da efectivação de tal depósito nos termos prescritos.
2 – Julgar a acção procedente, e, em consequência:
a) Declarar válido o contrato promessa referido na petição inicial, e a transmissão para os RR. das obrigações emergentes do mesmo, na qualidade de herdeiros da promitente-vendedora J……, condenando-se os mesmos a tal reconhecer;
b) Declarar que a presente decisão produz os efeitos da declaração de venda dos RR. (na qualidade de herdeiros de J…..) aos AA. compradores, dos prédios referidos na petição inicial, pelo preço global de esc. 4.000.000$00, estando em dívida a quantia de esc. 2.900.000$00.
Custas pelos apelados.
Porto, 30 de Março de 2006
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão