Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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TRESPASSE
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ALTERAÇÃO
II - Tal cláusula só seria assim transmitida se do teor do contrato, ou do seu circunstancialismo, resultasse que as partes licitamente lhe haviam fixado natureza "intuitu personae".
III - Efectuado o trespasse de estabelecimento comercial, se o trespassário afectar o locado a outro ramo de comércio, mas consentido contratualmente, não ocorre a causa resolutiva do contrato por alteração de fim.
1. Relatório:
No .. Juízo Cível/.. Secção do Tribunal Judicial da Comarca do Porto (.. Secção), sob o nº ../04. TJPRT, foi instaurada acção com processo sumário por B.......... contra C.........., Ldª, pedindo que fosse «…declarada a resolução do contrato de arrendamento mencionado no número 1, supra, e a Ré condenada a entregar à Autora, na qualidade de cabeça-de-casal da herança de D.........., o arrendado, inteiramente livre de pessoas e de coisas, com as legais consequências».
Fundamenta o pedido em que:
- Por escritura pública de 17 de Março de 1964, lavrada no .. Cartório da Secretaria Notarial de .........., D.......... cedeu, mediante retribuição, a E.........., o rés-do-chão, com entrada pelo nº .. da Rua ......... e pelo nº . da Travessa da Rua .........., do prédio urbano sito naquelas Rua e Travessa, da freguesia da .........., .........., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 779º;
- A cedência teve início em 1 de Abril de 1964, pelo prazo de um ano renovável por períodos sucessivos de igual tempo, com a renda anual de 15.200$00, a pagar em duodécimos mensais, no primeiro dia útil de cada mês a que respeitar e em casa do senhorio, no ..........;
- Actualmente e desde Setembro de 2002, a renda é de € 104,98;
- O local arrendado destinou-se, contratualmente, a casa de pasto, vinhos e solas e cabedais, ou a qualquer ramo de comércio, excluindo carvoaria, oficina de metalurgia, drogaria e produtos explosivos ou inflamáveis;
- O referido E.......... instalou no arrendado, após a cedência, um estabelecimento comercial de venda a retalho de solas, cabedais e materiais próprios da indústria do calçado e retrosaria;
- Sem oposição da cedente, a posição contratual detida por E.........., passou a sê-lo, há mais de vinte e cinco anos, pela sociedade ‘F.........., Ldª;
- Por documento particular de 14 de Junho de 2002, ‘F.........., Ldª declarou trespassar à Ré o ‘estabelecimento comercial instalado na Rua .........., nº .. e Travessa da mesma Rua, nº ., da freguesia da .........., concelho do .........., actualmente destinado à venda a retalho de solas, cabedais e materiais próprios da indústria do calçado e retrosaria’;
- ‘F.........., Ldª’ declarou incluir no trespasse o direito ao arrendamento;
- A Ré declarou aceitar o trespasse do estabelecimento comercial;
- No dia imediato aquele em que foi outorgado o documento mencionado, a Ré encerrou o estabelecimento nele aludido, assim permanecendo até 22 de Abril de 2003;
- Depois dessa data e até hoje, a Ré passou a usar o respectivo local para nele exercer, como exerce, de forma exclusiva ou praticamente exclusiva, o comércio a retalho de vestuário pronto a vestir, com carácter de habitualidade e de permanência.
Conclui pela procedência da acção.
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Na sua contestação, a Ré defende-se por impugnação, alegando, em essência e síntese, que não houve qualquer encerramento do estabelecimento em causa ou qualquer interrupção da actividade comercial, tendo decorrido alguns meses em que manteve o espaço comercial no estado em que o tomou de arrendamento, ainda que sem grande promoção comercial.Mais alega que, atento o estado deplorável e pobre em que o estabelecimento se encontrava, sem qualquer elemento atractivo de captação de nova clientela, a Ré pretendeu efectuar obras de reparação dos soalhos, paredes e tectos, potenciando dessa forma um maior aviamento, tendo solicitado por escrito autorização à A..
Alega, ainda, que não procedeu a alteração do ramo, porquanto, à venda a retalho de solas, cabedais e produtos de retrosaria que constituía o cerne do negócio trespassado, passou também a comercializar produtos em pele e de marroquinaria, tais como casacos, carteiras e igualmente produtos de pronto-a-vestir e malhas, como calças, camisas, saias, t-shirts, top’s e meias.
Por fim alega que o contrato refere que o arrendado se destina e tem por fim a exploração de casa de pasto, vinhos, solas e cabedais, ou qualquer ramo do comércio, excluindo carvoaria, oficina de metalurgia, drogaria e produtos explosivos ou inflamáveis.
Conclui pela improcedência da acção.
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Elaborou-se despacho saneador/sentença, em que se verificou a regularidade da instância e se proferiu a seguinte decisão:“…
Nestes termos o único fundamento para a resolução desse contrato seria a alteração do fim do locado.
Ora, nos termos do art. 64º, nº 1, alínea b) do RAU tala alteração só existirá se o inquilino explorar no estabelecimento uma actividade diversa da fixada no contrato de arrendamento que não possa ser considerada acessória da actividade principal.
In casu porém o contrato de arrendamento autoriza o inquilino a explorar no locado “qualquer ramo de comércio, excluindo carvoaria, oficina de metalurgia, drogaria e produtos explosivos ou inflamáveis”.
Ora, mesmo que a ré explore esse estabelecimento apenas e só para a actividade de venda de produtos de pronto a vestir é evidente que a mesma actividade constitui ramos de comércio e por isso, só por isso, a mesma nunca poderia ser considerada algo diverso do estabelecido no contrato o qual recorde-se limita os direitos e deveres das partes (art. 406, do CC) incluindo a autora, herdeira, da parte original.
É pois manifesta a improcedência da pretensão da autora pelo que é manifestamente desnecessário instruir a causa já que os factos assentes por acordo das partes permitem a supra referida conclusão.
…
Face ao exposto o Tribunal decide julgar a presente acção improcedente por não provada.
…”.
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Não se conformando com tal decisão, dela a A. interpôs o presente recurso de apelação e, tendo alegado, formulou as seguintes conclusões:1ª - O presente recurso vem interposto do, aliás respeitável, despacho saneador/sentença de folhas 61 a 63 que julgou a acção improcedente por não provada;
2ª - A questão que se coloca é a de saber se a Apelada, ao abrigo da cláusula do contrato de arrendamento que permitia a ‘F.........., Ldª’ destinar a coisa locada a qualquer ramo de comércio, excluindo carvoaria, oficina de metalurgia, drogaria e produtos explosivos ou inflamáveis, pode no caso de trespasse, aplicar o arrendado, total ou parcialmente, a ramo diverso daquele a que se encontrava adstrito;
3ª - A resposta é negativa;
4ª - Com efeito, a faculdade atribuída ao arrendatário inicial (comercial ou industrial) não se transfere para o trespassário ou trespassários desde logo porque ela é concedida intuitus personae;
5ª - Exercida, pelo primitivo arrendatário, a faculdade de escolha do fim e do ramo de negócio, então há que respeitar a capacidade da organização em funcionamento no momento do trespasse, o seu dinamismo económico transmissível e transmitido através desse mesmo trespasse;
6ª - É de resto, em relação a essa específica organização – e não a outra qualquer, diversa, que com base nela ou a partir dela venha a nascer – que o artigo 116º, nº 1, do RAU, confere ao senhorio o direito de preferência no caso de trespasse do respectivo estabelecimento;
7ª - Aquele direito é facultado ao senhorio em relação a um estabelecimento determinado – nomeadamente, e para o que ora interessa analisar, considerando o seu fim e ramo -, sendo em relação a esse estabelecimento que o senhorio decide ou não exercitá-lo;
8ª - Esgotado, pelo primitivo arrendatário, o exercício da faculdade de modificar o escopo negocial dentro do quadro contratualmente consentido, há que respeitar, no caso de trespasse, a organização económica em funcionamento com o seu dinamismo económico próprio;
9ª - O senhorio seria e sairia defraudado se, não tendo querido exercer o direito de preferência em relação a um determinado estabelecimento atento o fim e o ramo de negócios nele exercidos – v.g. venda a retalho de solas, cabedais e materiais próprios da indústria do calçado e retrosaria, como o dos autos -, o visse mais tarde transformado num outro estabelecimento (porque o é, mudando o fim e/ou o ramo – v.g. de comércio a retalho de vestuário pronto a vestir, como, na tese da apelante, o dos autos;
10ª - Tudo conduz a que a faculdade atribuída ao primitivo arrendatário de exercer no arrendado qualquer ramo do comércio ou indústria, não se transfere para o trespassário;
11ª - Este deixa de poder altera o escopo – ainda que o mesmo se insira nos inicialmente permitidos pelo contrato -, e, se o fizer, há fundamento para a resolução do contrato por força do disposto no artigo 64º, nº 1, alínea b), do RAU;
12ª - Decidindo como decidiu o despacho saneador/sentença violou o disposto nos artigos 1038º, nº 1, alínea f), do Código Civil, e 115º, nº 1, 116º, nº 1, e 64º, nº 1, alínea b), todos do Regime do Arrendamento Urbano.
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Colhidos que se mostram os vistos legais, cumpre decidir.Assim:
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2. Conhecendo do recurso (apelação):2.1 – Dos factos assentes:
Com relevância para o conhecimento do recurso, foram considerados assentes pela decisão do tribunal de 1ª instância os seguintes factos:
a) Por escritura pública celebrada em 20 de Março de 1986 lavrada no .. Cartório Notarial do ..........., os Srs. B.........., G.......... e H.......... foram habilitados como únicos e universais herdeiros da Sra. D..........;
b) A Sra. D.......... por escritura pública de 17 de Março de 1964, cedeu, mediante retribuição, a E.........., o rés do chão, com entrada pelo nº .. da Rua .......... e pelo nº . da Travessa da rua .........., do prédio urbano sito naquelas Rua e Travessa, da freguesia da .........., da cidade do .........., com inicio em 01 de Abril de 1964, pelo prazo de um ano, renovável por períodos sucessivos de igual tempo, mediante o pagamento da renda anual paga em duodécimos que desde Setembro de 2002, ascendem a 104, 98 euros;
c) Esse local destinou-se à actividade de casa de pasto, vinhos e solas e cabedais, ou qualquer ramo de comércio, excluindo carvoaria, oficina de metalurgia, drogaria ou produtos explosivos ou inflamáveis;
d) Após a cedência E.......... instalou no sobredito local um estabelecimento comercial de venda a retalho de solas, cabedais e materiais próprios da indústria de calçado e retrosaria;
e) Com a autorização da Sra. D.......... a posição do Sr. E........... foi cedida há vinte e cinco anos, para a sociedade comercial por quotas “F.........., Ldª”, que manteve instalada no local o estabelecimento comercial de venda a retalho de solas, cabedais e materiais próprios da indústria de calçado e retrosaria já lá existentes;
f) Por documento de 14 de Junho de 2002, “F.........., Ldª” declarou trespassar à Ré o “estabelecimento comercial instalado na Rua .........., nº .. e Travessa da mesma Rua, nº ., da freguesia da .........., concelho do .........., actualmente destinado à venda a retalho de solas, cabedais e materiais próprios da indústria de calçado e retrosaria”, conforme doc. fls. 12 e segs. cujo restante teor se dá por reproduzido.
2.2 – Dos fundamentos do recurso:
De acordo com as conclusões formuladas pela apelante, as quais delimitam o objecto do recurso – cfr. arts. 684º, nº 3 e 690º do CPCivil, temos que a questão a resolver no âmbito do presente recurso é a de saber se, em caso de trespasse em que se inclui a transmissão do direito ao arrendamento, é permitido ao trespassário (novo arrendatário) alterar o ramo de negócio que no estabelecimento trespassado vinha a ser exercido, designadamente quando tal era contratualmente consentido ao anterior arrendatário (trespassante).
Vejamos.
Antes de mais, convirá notar que se mostra ultrapassada a possibilidade de se questionar a aplicabilidade, no caso ‘sub judice’, do disposto no artº 115º, nº 2 do RAU, porquanto, quer da sentença apelada, quer nas alegações de recurso apresentadas, se não questiona minimamente que pudesse não ter ocorrido trespasse, antes pelo contrário, quer aquela quer estas partem do pressuposto da sua existência.
Na realidade, na sentença sob recurso, no que ao caso importa, tão só se equaciona a possibilidade de se verificar ou não a causa resolutiva do contrato de arrendamento prevista no artº 64º, nº 1, al. b) do RAU, isto é, se ocorre ou não uma alteração do fim ou ramo de negócio não consentida contratualmente, para nela se concluir pela impossibilidade de verificação de tal causa resolutiva com fundamento na alegada conduta da Ré, como seja a de esta ter passado a exercer no arrendado, de forma exclusiva ou quase exclusiva, o comércio a retalho de vestuário pronto a vestir, com carácter de habitualidade e permanência, já que tal actividade estaria a coberto do contratualmente acordado, pois no contrato se previa expressamente a admissibilidade de no arrendado ser exercido «... qualquer ramo de comércio, excluindo carvoaria, oficina de metalurgia, drogaria e produtos explosivos ou inflamáveis».
Por sua vez, nas alegações de recurso, sem se colocar minimamente em crise a existência do mencionado trespasse, pretende-se que a mencionada cláusula quanto ao fim ou ramo de negócio a exercer no arrendado não é transmissível ‘in totum’ ao último arrendatário (trespassário), antes deve ser considerada restringida em função da actividade comercial que no arrendado vinha a ser exercida pelo primitivo arrendatário (trespassante).
Daí que, no caso ‘sub judice’, se deva ter por ultrapassada a questão da efectiva existência ou não de trespasse, isto é, do enquadramento da situação dos autos em qualquer das hipóteses previstas no artº 115º, nº 2 do RAU, e, por consequência, dela não possa conhecer esta Relação, porquanto, como é consabido, esta só pode conhecer, em sede de recurso, das questões suscitadas pelas partes ou cujo conhecimento oficioso se imponha, sendo que a apontada questão nele se não insere [Cfr., por todos, F. Amâncio ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 2ª ed., pág. 125 a 129].
Isto posto, apreciemos, então, a questão colocada no presente recurso e supra enunciada, como seja a de saber se a Ré, actual arrendatária e trespassária, beneficia da cláusula contratualmente estabelecida, entre o senhorio e a primitiva arrendatária (trespassante), quanto ao fim ou destino do arrendado.
Não há dúvida que, por documento de 14 de Junho de 2002, “F........., Ldª” declarou trespassar à Ré o “estabelecimento comercial instalado na Rua .........., nº .. e Travessa da mesma Rua, nº ., da freguesia da .........., concelho do ..........” e, bem assim, que, àquela data, no arrendado se exercia o comércio de “venda a retalho de solas, cabedais e materiais próprios da indústria de calçado e retrosaria”.
Mais resulta assente que, no contrato de arrendamento celebrado, por escritura pública de 17.3.1964, entre o primitivo senhorio e primitivo arrendatário, se estipulou expressamente, quanto ao destino do arrendado, o seguinte: «As dependências arrendadas destinam-se a estabelecimento de casa de pasto, vinhos, solas e cabedais, ou de qualquer ramo de comércio, excluindo-se carvoaria, oficina de metalurgia, drogaria, ou de produtos explosivos ou inflamáveis, podendo ser também aplicado a habitação, no todo ou em parte».
Tal cláusula contratual é transmissível integralmente para o novo arrendatário (trespassário), ou deverá considerar-se que a transmissibilidade é restrita e deverá ser limitada em função do destino que o trespassante vinha dando ao arrendado, isto é, ao comércio ou actividade que nele exercia à data do trespasse?
A questão colocada resume-se, portanto, em saber se, incluindo-se no trespasse o direito ao arrendamento, o trespassário pode exercer no arrendado actividade ou ramo de comércio diverso do que era exercido, ao tempo do trespasse, pelo primitivo arrendatário (trespassante), enquadrando-se esta actividade ou ramo de comércio diversa nas (inicialmente) consentidas pelo contrato de arrendamento.
À solução da indicada questão, importa, desde logo, convocar duas importantes noções, como seja a de ‘estabelecimento comercial’ e de ‘trespasse’, para, num momento imediato, compreendermos da irrazoabilidade ou não de qualquer limitação à integral transmissão do direito ao arrendamento incluído no trespasse.
No que concerne a tais conceitos, ter-se-á que, no dizer de J. M. Coutinho de Abreu [Curso de Direito Comercial, vol. I, 3ª ed., pág. 234] a empresa ou estabelecimento comercial «...é uma unidade jurídica fundada em organização de meios que constitui um instrumento de exercício relativamente estável e autónomo de uma actividade comercial.», ou na definição mais concretizada de Rui de Alarcão [Boletim da Faculdade de Direito de Coimbra, Sobre a transferência da posição do arrendatário no caso de trespasse, vol. XLVII, 29 e 30] «...o estabelecimento comercial ou industrial surge, não como um mero acervo de bens, quer corpóreos (prédios urbanos e rústicos, mobiliário, maquinaria, utensílios, matérias-primas, produtos acabados, etc.), quer incorpóreos (firma, nome, insígnia, marcas, desenhos e modelos industriais, patentes de invenção, direitos e, em geral, relações jurídicas de diversa índole, como as emergentes de contratos de arrendamento, de trabalho, de seguro, de fornecimento, etc.), mas antes como um conjunto de bens enquadrados numa organização que os mobiliza ou visa mobilizá-los como factores produtivos, transmudando-os numa unidade económica, que o Direito, por seu lado considera como uma unidade jurídica. ...» [Cfr. Ferrer Correia, Lições de Direito Comercial, vol. I, pág. 230, «… Efectivamente, é como verdadeira unidade jurídica, e não apenas como unidade económica, que o estabelecimento comercial deve ser concebido. O Direito não se limita a ver as coisas em singular: vê o conjunto, o todo – como algo distinto da mera pluralidade das partes componentes. …»]; por sua vez, no que importa ao conceito de trespasse, Ferrer Correia [Ob. cit., vol. I, pág. 233] ensinava que «…trespasse é toda a transferência definitiva e por acto entre vivos da titularidade do estabelecimento. … / … com o trespasse, se realiza, não a mera transferência dos bens avulsos que integram a empresa, mas sim a transferência global e unitária do estabelecimento, a transferência daqueles bens com certa ordenação, incluídos numa organização económica apta a proporcionar lucros. …», ou, no dizer claro e objectivo de J. M. Coutinho de Abreu [Ob. cit., pág. 276] «…trespasse é definível como transmissão da propriedade de um estabelecimento por negócio entre vivos. …». (sublinhado nosso)
De tais noções ressalta, assim, que o trespasse tem como objecto um estabelecimento (comercial ou industrial), entendido este como uma unidade económica e jurídica constituída por um conjunto de bens com certa ordenação, integrados numa organização económica com vista à produção de lucro, devendo, em princípio, a transferência ser global e unitária.
Daí que, numa primeira abordagem, apesar de se ter que admitir que, como refere Rui Alarcão [Ob. cit., pág. 35], «...as partes são livres, em princípio, de comporem o estabelecimento como quiserem – e, portanto, de excluírem da negociação os bens que desejem. Nomeadamente, podem os estipulantes do trespasse acordar em não transferir o estabelecimento completo ou na sua integridade, mas sim desfalcado de certos bens, inclusive de certas relações contratuais. O que é, porém, preciso é que o ‘quid’ que se faça juridicamente transitar abranja “aquele mínimo de elementos [...] essencial à existência de um estabelecimento”, que lhe não falte o “núcleo central e caracterizante” da empresa e, portanto, “fique salva a funcionalidade do complexo menor que foi transferido”. ...» [Cfr., ainda, J.M.Coutinho de Abreu, ob. cit., pág. 277, que afirma que «... Num concreto negócio de trespasse, gozam as partes de liberdade para excluírem da transmissão alguns elementos do estabelecimento. Todavia, tal exclusão não pode abranger os bens necessários ou essenciais para identificar ou exprimir a empresa objecto do negócio. ...»], se haverá de concluir pela transmissão do direito ao arrendamento que integrava o estabelecimento à data do trespasse e sem qualquer restrição, porquanto tal resulta, desde logo, do teor da cláusula terceira do trespasse em que se declara que «O trespasse incide e abrange os móveis, equipamentos e utensílios do referido estabelecimento comercial melhor descritos no Anexo I ao presente contrato, bem como o direito ao arrendamento, alvarás, licenças e demais pertenças» (sublinhado nosso), portanto, nos precisos termos em que tal direito era reconhecido ao trespassante (anterior arrendatário) e por força das cláusulas integradoras do contrato de arrendamento, então, vigente.
Ora, como ressalta da matéria de facto assente, no contrato de arrendamento em causa estabeleceu-se expressamente e sob a sua cláusula segunda que «As dependências arrendadas destinam-se ao estabelecimento de casa de pasto, vinhos e solas e cabedais, ou de qualquer outro ramo de comércio, excluindo-se carvoaria, oficina de metalurgia, drogaria ou de produtos explosivos ou inflamáveis, podendo ser também aplicado a habitação, no todo ou em parte». (sublinhado nosso)
Assim, enquadrando-se a alegada actividade de ‘comércio a retalho de vestuário pronto a vestir’, como sendo a desenvolvida pela Ré no arrendado, numa das consentidas pelo contrato, já que se insere no contratualmente previsto ‘outro ramo de comércio’ e sem que possa ser incluída nas estabelecidas exclusões, ter-se-ia de concluir que a mesma era insusceptível de integrar a causa resolutiva prevista no artº 64º, nº 1, al. b) do RAU.
Porém, entende a A./apelante que tal cláusula contratual (em que se regula o fim ou destino do arrendado) não é transmissível em toda a sua extensão ao trespassário, quer porque tem natureza ‘intuitus personae’, quer porque afronta o estabelecimento objecto do trespasse, enquanto unidade económica e jurídica propensa à prossecução de um determinado fim, colocando, até, em crise o exercício do direito de preferência pelo senhorio consagrado no artº 116º do RAU.
Vejamos cada uma das enunciadas situações.
De acordo com o disposto no artº 405º, nº 1 do CCivil, as partes são livres de, dentro dos limites da lei, fixar o conteúdo dos contratos e incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver.
No domínio dos contratos de arrendamento, dispõe o artº 3º do RAU que
“...
1. O arrendamento urbano pode ter como fim a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio.
2. Quando nada se estipule, o arrendatário só pode utilizar o prédio para habitação.
...”.
Assim, afastado o obstáculo resultante da ilicitude da aplicação, podem as partes num contrato de arrendamento - senhorio e arrendatário - estabelecer livremente o fim a que se destina o arrendado, obrigando-se as mesmas, respectivamente, a consentir e exercer o uso convencionado – cfr. arts. 1031º, al. b) e 1038º, al. c) do CCivil.
No caso ‘sub judice’, conforme já se deixou referido supra, as primitivas partes, sob a cláusula 2ª do contrato, estipularam de forma livre e expressa que
«As dependências arrendadas destinam-se a estabelecimento de casa de pasto, vinhos, solas e cabedais, ou de qualquer ramo de comércio, excluindo-se carvoaria, oficina de metalurgia, drogaria, ou de produtos explosivos ou inflamáveis, podendo ser também aplicado a habitação, no todo ou em parte».
Do restante clausulado do mencionado contrato nada mais resulta quanto ao fim do arrendado, designadamente nele se não prevê que o destino do arrendado ao exercício de qualquer actividade, consentânea com os diversos fins nele previstos, esteja dependente de qualquer condicionalismo, quiçá do facto de aí permanecer o arrendatário (primitivo) contratante, ou que, uma vez instalado o seu estabelecimento, no arrendado só possa ser exercida a actividade consonante com o fim, então, estabelecido, e menos ainda resulta que em caso de transmissão do estabelecimento apenas venha a ser consentido ao transmissário o uso do arrendado em conformidade com um ou alguns dos fins previstos no contrato, mormente o que se verificava à data da transmissão.
Temos, assim, que do contrato não resulta expressamente, nem do restante circunstancialismo que o rodeia, qualquer cláusula que possa estar imbuída de natureza ‘intuitus personae’, ou, mais propriamente, que qualquer direito nele seja atribuído ao primitivo arrendatário a título meramente pessoal.
Por isso, dispondo-se no artº 424º, nº 1 do CCivil que «No contrato com prestações recíprocas, qualquer das partes tem a faculdade de transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois da celebração do contrato, consinta na transmissão», e, sendo que, no caso de trespasse – cfr. artº 115º, nº 1 do RAU, tal transmissão não depende de autorização do senhorio, temos de concluir que nada obstará à transmissão do direito ao arrendamento, enquanto elemento integrante do estabelecimento transmitido, com a mesma amplitude que era reconhecido ao transmitente (trespassante), sob pena de desvalorização económica injustificável daquele, quiçá impeditiva da finalidade pretendida pelo legislador com a dispensa de consentimento por parte do senhorio para a concretização de tal transmissão, cujo escopo, como refere Rui de Alarcão [Ob. cit., págs. 40 e 41], consiste em «... facilitar a transmissão do estabelecimento, contribuindo deste modo para incentivar a circulação dos bens no domínio das actividades mercantis. ... Ora, se um tal resultado estivesse à mercê do senhorio, seria fácil a este, recusando o seu assentimento ou fazendo-o depender de pesadas condições, dificultar gravemente a transmissão do estabelecimento ou frustrar até a sua negociação. ... Muito acertadamente, o interesse do senhorio foi sacrificado à tutela do estabelecimento. ...».
Na realidade, face à constante pressão do mercado, cada vez mais competitivo, manifesto é concluir que um estabelecimento comercial necessita, para permanecer com toda a sua capacidade lucrativa (e produtiva), de um conjunto de meios económicos e jurídicos de grande flexibilidade que facilitem a sua adaptação constante em função das pressões de mercado, pelo que, quando instalado em imóvel ao abrigo de um contrato de arrendamento, o mesmo terá tanto maior valor quanto maior for o leque de actividades consentidas por este contrato e a exercer no arrendado; aliás, as mesmas exigências determinam que a limitação na transmissão de direitos, atribuídos inicialmente ao primitivo arrendatário, resulte expressamente do contrato e não seja transferida para averiguação em sede interpretativa do mesmo, sob pena de se instalar uma forte instabilidade no domínio de tais negócios, instabilidade necessariamente redutora do objectivo pretendido pela lei ao dispensar o consentimento do senhorio em tais situações.
Não há dúvida que a doutrina e a jurisprudência não tem sido uniforme nesta matéria, como nos dá conta (no que concerne à jurisprudência) J.A. Aragão Seia [Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado, 3ª ed., pág. 509, em anotação ao artº 115º do RAU, onde refere, a favor da corrente da natureza ‘intuitus personae’, os Acs. da Relação de Lisboa, de 12.4.84, CJ IX, 2, 135 e da Relação de Coimbra de 30.5.1989, CJ XIV, 3, 76, e a favor da total transmissibilidade, Acs. da Relação de Lisboa de 21.1989, CJ XIV, 1, 109 e da Relação de Coimbra de 21.9.1993, CJ XVIII, 4, 45], sendo certo que, tanto quanto nos é possível observar, vem ganhando predominância, quer na doutrina [J.M. Coutinho de Abreu (Curso de Direito Comercial, vol. I, 3ª ed., pág. 297 e ss.) e F. Gravato morais (Alienação e Oneração de Estabelecimento Comercial, 2005, pág. 50, nota 80] quer na jurisprudência [Acs. da Relação de Évora de 11.3.99 (CJ XXIV, 1999, Tomo II, pág. 260) e da Relação de Lisboa de 9.11.2000 (CJ XXV, 2000, Tomo V, pág. 90)], a tese desfavorável à natureza ‘intuitus personae’.
Como refere claramente M. Januário C. Gomes [Arrendamentos comerciais, 2ª ed. (Remodelada), pág. 174] «…a cláusula do contrato de arrendamento que permite a aplicação o locado a ramo diverso não tem, por natureza, carácter intuitus personae, o qual terá de resultar do próprio contrato. Assim, não sendo demonstrado o carácter intuitus personae da faculdade de aplicação do locado a ramo diverso, a mesma mantém-se apesar das modificações subjectivas – inter vivos ou mortis causa – ocorridas na posição de arrendatário. Em consequência, nesse pressuposto, transmitido o estabelecimento através de trespasse e com inclusão do direito ao arrendamento, mantém o trespassário a faculdade de destinação do locado a ramo diverso nos exactos termos em que o podia fazer o trespassante. …», referindo, como razão do afastamento da natureza intuitus personae quando ela não resulte do contrato, que «…Sabendo o senhorio que o arrendatário pode – sem ou mesmo contra o seu consentimento – transmitir a sua posição a outrem, terá certamente o cuidado de não incluir no contrato cláusulas que, segundo a sua vontade, só devam beneficiar o arrendatário com quem formaliza o contrato; ou então – o que será mais normal – limitará expressamente a vigência de tais cláusulas ao período de tempo por que o arrendatário contraente se mantém nessa qualidade. / A protecção do valor económico do estabelecimento, perceptível no regime dos artigos 1113º e 1118º (hoje, 112º e 115º do RAU), indicia, portanto – pela insusceptibilidade de o locador se opor, por qualquer forma, às transmissões em causa -, uma transmissão de todos os direitos e obrigações de que o arrendatário transmitente era titular. …» [Cfr. ‘O Direito’, Ano 121, 1989, III (Julho-Setembro), pág. 661 e ss.].
Afigura-se-nos, assim, poder concluir que, por tal não resultar do contrato ou do circunstancialismo que o rodeia, a ‘cláusula segunda’ do contrato em causa, que permite a afectação do arrendado ao exercício de qualquer ramo de comércio com exclusão expressamente nela referida não tem carácter pessoal, isto é, não tem natureza ‘intuitus personae’ e, consequentemente, é transmissível ao trespassário.
A A./apelante entende que a alteração do ramo de comércio contende com o estabelecimento, enquanto unidade económica e jurídica e objecto do trespasse, dito de uma forma mais simplista, passaria a ser outro estabelecimento, já que a organização de meios integrante do mesmo se mostraria ordenada em função do específico exercício do ramo de comércio exercido ao tempo do trespasse.
Porém, afigura-se-nos que, salvo o devido respeito e melhor opinião, tal entendimento consagra uma noção imobilista e restritiva do ‘estabelecimento comercial’, que deveria ter-se por extinto, sempre que o ramo de comércio fosse alterado, para dar lugar a um novo em função do novo ramo de comércio a exercer.
Aliás, de forma plena já Orlando de Carvalho [Anotação ao Ac. do STJ de 24.6.1975, RLJ, 110º Ano - 1977-1978 -, nº 3592, pág. 106] se pronunciava sobre tal questão, afirmando que «…é indiscutível que o ramo de comércio informa a estrutura objectiva da empresa, preside à sua própria organização. Conquanto desse ramo de comércio não possa ter-se uma ideia tão simplista ou mecanicista que se conclua que qualquer alteração extingue logo o estabelecimento e que qualquer manutenção garante esse mesmo estabelecimento, ...», continuando logo de seguida, «…se se exigir simultaneamente a transmissão do estabelecimento e a não alteração do ramo de indústria ou de comércio, se consegue, com muito mais probabilidade, a subsistência da empresa nas mãos de quem a adquiriu. Consegue-se, em suma, a subsistência ne varietur do estabelecimento primitivo, até porque se proíbe ao adquirente da empresa que possa vir a alterar o seu escopo mercantil. Ora é perfeitamente admissível que isso corresponda a uma estratégia política, quer de tutela da propriedade urbana (dentro do condicionalismo da legislação vinculística), não permitindo que a renovação obrigatória se imponha volente nolente ao senhorio do prédio para lá de um limite que se julga razoável – o da conservação dos estabelecimentos constituídos -, quer de política económica geral, não dando estímulo a modificações frequentes no equilíbrio recíproco dos vários ramos de produção….», para, num momento seguinte concluir que «… se essa estratégia é admissível, é pouco crível que ela tivesse presidido à orientação que levou o legislador a consagrar como requisito do trespasse, para efeitos do artigo 1118º, nº 1, do actual Código Civil (hoje, artº 115º, nº 1 do RAU, dizemos nós), a não mudança do destino que está implícita no artigo 1118º, nº 2 (hoje, 115º, nº 2 do RAU, dizemos nós). / Por um lado, é mais do que seguro que, desde que respeite o contrato de arrendamento em matéria de fins a que se adscreve o imóvel, o inquilino que instalou nesse imóvel uma empresa com determinado escopo mercantil, pode alterar livremente esse escopo e, por conseguinte, transformar a sua empresa. … E, se isso ocorre com os primeiros inquilinos, é impensável que não ocorra com os seus eventuais sucessores, como os adquirentes por trespasse, os quais se convertem em novos inquilinos com os mesmos direitos e deveres que o contrato de locação prescreveu para os primeiros. De resto é o que a prática nos mostra acontecer todos os dias, pelo que a ideia de manutenção ne varietur do estabelecimento primitivo não pode considerar-se a razão do requisito que aqui se está concretamente a discutir. / Por outro lado, uma tal política económica seria gravemente esclerosante da vida da economia, …». (sublinhado nosso)
Crê-se, assim, dever ter-se por afastada a invocada razão de que a mudança de ramo de comércio colidiria ‘tout court’ com a manutenção do estabelecimento enquanto objecto de trespasse.
Por fim, entende a A./apelante que a não manutenção do ramo de comércio que se vinha exercendo no estabelecimento, à data do trespasse, colocaria em crise o direito de preferência do senhorio, consagrado no artº 116º do RAU, porquanto não tendo querido exercer tal direito em relação a um determinado estabelecimento, atento o fim e o ramo de negócio nele exercidos, posteriormente, veria transformado num outro estabelecimento.
Também aqui, salvo o devido respeito e melhor opinião, se nos figura que lhe não assistirá razão.
Na realidade, o direito de preferência pretende restabelecer um certo equilíbrio entre as partes intervenientes no contrato de arrendamento para fins comerciais ou industriais, isto é, entre senhorio e arrendatário, (entre outras hipóteses [Cfr. J.A. Aragão Seia, ob. cit., pág. 520, nota 3, em que afirma: «Introduz-se no sistema jurídico um novo direito legal de preferência, agora do senhorio, por reciprocidade com o direito de preferência que o arrendatário tem no caso de venda do prédio. / Não se torna necessário que o senhorio continue a exploração do estabelecimento. …»]) face à admissibilidade legal de àquele ser imposto, sem ou contra o seu consentimento, o trespasse do estabelecimento incluindo o direito ao arrendamento, permitindo-lhe, assim, que, na hipótese de transferência do direito ao arrendamento, não querendo que ao arrendado aceda outro arrendatário ou nele continue a exercer-se a actividade que vem sendo desenvolvida ou outra que possa estar a coberto do contrato, obtenha a extinção deste pela aquisição do estabelecimento.
Acresce que ao exercício do direito de transferência é estranho o ramo de comércio que nele se exerce ou venha a exercer, na medida em que o trespassário, incluindo o senhorio/trespassário, não tem a obrigação de prosseguir o negócio, isto é, a exploração do estabelecimento, podendo proceder à sua liquidação ou encerramento, dentro dos limites e com as consequências legais, designadamente de, no caso de ser trespassário/arrendatário, poder perder o direito ao arrendamento, o que até não é, obviamente, susceptível de acontecer com o senhorio, que verá livre o imóvel arrendado, podendo dispor dele como lhe aprouver, designadamente arrendando-o de novo.
Assim, entende-se que não ocorre qualquer defraudamento da expectativa do senhorio, face à possibilidade de no arrendado vir a ser exercida outra actividade comercial ou ramo de comércio, que já não a que ocorria quando da concretização do trespasse.
Concluindo, improcedem as razões invocadas pela A./apelante.
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Concluindo e resumindo:- A cláusula contratual que consente ao arrendatário (comercial) inicial destinar o locado a «… estabelecimento de casa de pasto, vinhos, solas e cabedais, ou de qualquer ramo de comércio, excluindo-se carvoaria, oficina de metalurgia, drogaria, ou de produtos explosivos ou inflamáveis, …», é globalmente transmissível ao trespassário.
- Tal cláusula só não seria assim transmitida se do teor do contrato, ou do seu circunstancialismo, resultasse que as partes licitamente lhe haviam fixado natureza ‘intuitus personae’.
- Efectuado o trespasse de estabelecimento comercial, se o trespassário afectar o locado a outro ramo de comércio, mas consentido contratualmente, não ocorre a causa resolutiva do contrato por alteração de fim.
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3. Decisão:Nos termos supra expostos, acorda-se em:
a) – julgar improcedente a apelação e, consequentemente, manter o saneador/sentença recorrido;
b) – condenar a A./apelante nas custas do recurso.
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Porto, 4 de Abril de 2005José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale
António Manuel Martins Lopes