Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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TERRENO PARA CONSTRUÇÃO
II- Outra é a capacidade para construir, a potencialidade construtiva, que pode passar, nomeadamente pela necessidade de criação das infraestruturas, de criação de uma zona urbanizada, de um loteamento, etc.
III- A aptidão edificativa nem implica a existência uma via pública habilitante nem que, a existir, disponha de todas as infra-estruturas exigidas pela al. a) do art. 25º, nº 2, do C. Expro.
IV- Na determinação de concreta percentagem, nos termos do artº 26º/6 do CE, são, elementos essenciais a considerar a localização do bem, a qualidade ambiental e os equipamentos existentes na zona, factores esses que nem sempre se harmonizam favoravelmente.
V- É que a uma boa localização pode não corresponder e, frequentemente não corresponde, um bom ambiente.
VI- De contrário, a localização será tanto melhor quanto melhores forem os acessos e o local esteja bem servido de equipamentos sociais, culturais, de lazer, de saúde, isto é, de infraestruturas que sirvam bem, em qualidade e quantidade, as pessoas que se fixarem na zona.
I. Por Despacho do Senhor Secretário de Estado das Obras Públicas, publicado no DR, II Série, de 23 de Julho de 2002, foi declarada a utilidade pública e a urgência da expropriação de uma parcela de terreno, com a área de 1118 m2, do prédio rústico sito em Campanhã, do Município do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, com o nº 2966/20000727 e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 1462.º, em que são interessados B……., S.A., como expropriada, e C……, S.A., como credor hipotecário.
A entidade expropriante Instituto das Estradas de Portugal, (IEP), agora, denominado ESTRADAS DE PORTUGAL, E.P.E., tomou posse administrativa da parcela expropriada.
Realizada a vistoria ad perpetuam rei memoriam (fls.44), teve lugar a arbitragem que, classificando a parcela expropriada como solo apto para construção, fixou a indemnização a pagar aos expropriados em € 33 901,34.
Remetido o processo de expropriação a tribunal foi adjudicada à expropriante a propriedade do bem (parcela de terreno) expropriado.
Notificada a decisão arbitral, dela recorrem a expropriada (B……..) e a expropriante.
Aquela pretende que indemnização seja fixada em € 22.360,00, porque o terreno expropriado deve ser avaliado como solo apto para outros fins que não a construção, uma vez que não está servida por via pública habilitante, e com um valor unitário de € 20/m2.
A expropriada entende que a justa indemnização a atribuir deve ser de € 82.910,88 (= € 74,16 m2), considerando que se deve atender a um coeficiente de 18% (= 15% + 3%, respectivamente pelos nºs 6 e 7 do artigo 26º do CE/99) e não há lugar a aplicação de facto correctivo de 8% (artigo 26º/10 do CE/99) que os Srs. Árbitros consideraram.
Em avaliação pericial, obtiveram-se os seguintes pareceres:
- Pelo perito da expropriante, no seu parecer, obteve o valor € 22.360,00 para a parcela expropriada, avaliando a parcela expropriada, tal como pretende a expropriante, como solo para outros fins (produção agrícola);
- O perito nomeado pela expropriada conclui por um valor de € 125.789,91, partindo da classificação do terreno como solo apto para construção e um média dos critérios sob os quais determinou esse valor e
- para os demais peritos nomeados pelo tribunal, o preço justo é de € 56.023,90, também partindo da classificação do solo como bom para construção ou com aptidão construtiva.
Proferida sentença, foi fixada em € 56 023,90 (cinquenta e seis mil e vinte e três euros e noventa cêntimos) a indemnização, a pagar pela entidade expropriante à expropriada, a ser actualizada à data da sentença, por aplicação do índice de preços no consumidor.
II. Inconformados com a sentença dela recorrem a expropriante e a expropriada:
A - A expropriante, encerra as suas alegações a concluir:
“1. O relatório da avaliação dos peritos do tribunal, expropriado e expropriante está submetido à livre apreciação do julgador e deve ser objecto de uma leitura crítica, tendo em conta a sua comparação com os demais elementos dos autos;
2. O relatório pericial maioritário elaborado não fundamenta as suas opções, não revelando as qualidades necessárias para lograr convencer o tribunal e justificar a indemnização proposta;
3. A parcela expropriada é interior e sem acesso habilitante a qualquer via infraestruturada;
4. Tal área não se encontra devidamente infraestruturada e apta a receber uma edificação;
5. O art. 10º do PDM do Porto (Normas Provisórias) estabelece que é condição necessária para que um prédio seja considerado apto para edificação urbana, que seja servida por uma via pública habilitante, facto e circunstância que não ocorre no presente processo, tal como decorre da matéria de facto assente na decisão sob recurso;
6. Atento tal facto, a parcela não deve ser avaliada como “solo apto para construção”;
7. A decisão recorrida, ao não os interpretar da forma acima assinalada, violou o disposto nos artigos 23º e 24º do CE/99, o artigo 10º das Normas provisórias do PDM do Porto e o Regime Geral das Edificações Urbanas, bem como o nº 2 do artigo 62º da CRP;
Termos em que, em face de tudo o exposto, deve o presente recurso ser julgado provado e procedente, revogando-se a decisão recorrida, atribuindo-se a indemnização fixada pelo perito da expropriante”
Não foram apresentadas contra-alegações.
B – Por sua vez, a expropriada alega e conclui do seguinte modo:
“1ª – O índice fundiário de 9% fixado na sentença é extremamente baixo e não reflecte o valor de mercado da parcela expropriada, tendo em conta a sua situação.
2ª – Não podemos esquecer que estamos a falar de um terreno na cidade do Porto, que se insere numa área de grande expansão da cidade do Porto, sendo a zona de maior crescimento da cidade.
3ª – Um dos factos provados foi que as «características semi-rurais estão actualmente a desaparecer, com a construção de vias públicas, como a alameda de Cartes, e de bairros residenciais de elevada densidade de ocupação integrados, designadamente na área do parque oriental e do plano de «Urbanização das Antas». Trata-se de uma nova centralidade que está a nascer naquela zona da cidade e que deve ser valorizada em si mesma.
4ª – Para isto contribui também os excelentes acessos de que a parcela dispõe na proximidade, uma vez que situando-se próximo da circunvalação e do freixo, está próxima da Via da Cintura Interna e da auto-estrada de acesso a Vila Nova de Gaia e a sul.
5ª – Apenas uma percentagem de, pelo menos 11% ou próxima, permitira cumprir o imperativo constitucional de justa indemnização.
6ª – Não pode aceitar-se a dedução de 30% do valor do terreno para reforço das infra-estruturas.
7ª – Por um lado, não se alcança exactamente quais as infra-estruturas a que a sentença se está a referir.
8ª – Esse raciocínio penalizaria duplamente as parcelas expropriadas.
9ª – Se a parcela não tem quaisquer infra-estruturas em seu torno, não haveria qualquer majoração ao índice fundiário. Ela já seria penalizada por isso mesmo; não haveria agora que a penalizar duplamente e fazer uma nova subtracção de mais uma percentagem para criar infra-estruturas.
10ª – Se a falta de infra-estruturas foi motivo para uma não-valorização, não deverá, agora, ser (novamente) razão para uma nova desvalorização.
11ª – Do mesmo modo, se se valoriza a parcela por ter algumas das infra-estruturas e depois se retira 30% (trinta por cento!!! – quase um terço!!) do seu valor para as reforçar, então mais vale não as ter!!!!!!!!!
12ª – O custo das infra-estruturas já é atendido no valor do metro quadrado de construção. Quando um construtor pensa no custo de construção já atende ao valor das infra-estruturas que tem de realizar, não surgindo esse valor como um custo autónomo.
13ª – Não existe no caso concreto, uma circunstância que tornasse a construção extremamente cara ou complexa, daí que não haja lugar a qualquer dedução para infra-estruturas ou para o seu reforço.
14ª – Atendendo ao que se deixou explanado e usando os restantes quocientes fixados na sentença, o valor da parcela a expropriar deverá ser aquela que resulta de: 1 118 m2 x 0,84 m2/m2 x € 516,50 x 18,5 – EUR 89.735,26.
15ª – Ao não assim entender a sentença recorrida violou o disposto nos art.s 25º e 26º do Código das Expropriações.
Nestes termos, e nos mais de Direito, aplicáveis, deve o presente recurso ser considerado totalmente procedente, revogando-se a sentença recorrida e proferindo-se decisão a fixar o valor a pagar à expropriadas em EUR 89.735,26, assim se fazendo sã e correcta JUSTIÇA”
A recorrida não contra-alegou.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
III. Na sentença recorrida vêm julgada assente a seguinte factualidade:
1) Foi declarada a utilidade pública e atribuído o carácter urgente da expropriação de uma parcela, com a área de 1118 m2, do prédio rústico sito em Campanhã, área do município do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto com o nº 2966/20000727 e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo1462.º.
2) A aquisição do referido prédio encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial do Porto a favor de B……., S.A.., onerando o prédio uma hipoteca constituída a favor de e C……., S.A.
3) Por decisão arbitral, foi fixada a justa indemnização em € 33 901,34.
4) Foi adjudicada a propriedade do bem à expropriante.
5) A parcela expropriada possui as seguintes confrontações:
Norte parte restante do prédio rústico;
Sul parte restante do prédio rústico;
Nascente terreno de B……., S.A.;
Poente curso de água (rio Tinto).
6) A parcela é interior, de configuração irregular e topografia plana, desenvolvendo-se ao longo da margem esquerda do rio Tinto, possuindo solo profundo com aptidão para culturas arvenses de regadio, encontrando-se inculta na data da declaração de utilidade pública.
7) A parcela expropriada foi destacada de um prédio com as seguintes confrontações:
Norte curso de água (rio Tinto);
Sul terreno de B……., S.A.;
Nascente terreno de B……, S.A.;
Poente curso de água (rio Tinto).
8) Na “Planta de Síntese” das Normas Provisórias para a área a abranger pela revisão do plano Director do Plano Director Municipal do Porto, o prédio supra referido situa-se num “perímetro de protecção paisagística” e encontra-se representado como “área mista” da subcategoria “zona de densidade 1”.
9) Este prédio tem as mesmas características topográficas e de ocupação que aqueles que com o mesmo confrontam, também pertencentes à expropriada, formando um conjunto homogéneo.
10) O prédio descrito com o nº 2966/20000727 não confronta directamente com a via pública.
11) O mencionado conjunto homogéneo de prédios confronta com a Rua …….. e com a Travessa ……., ambas pavimentadas em calçada, betuminoso ou equivalente.
12) Nas Rua do …… e Travessa …… encontram-se instaladas redes de saneamento público e de gás, com serviço junto do conjunto homogéneo de prédios.
13) Na Rua do …… encontram-se instaladas rede de abastecimento de água, rede de energia eléctrica, rede de telefone fixo e rede de drenagem de águas pluviais, com serviço junto do conjunto homogéneo de prédios.
14) Este prédio integra-se numa zona com características semi-rurais, entre o bairro do ……. e a Estrada Interior da Circunvalação, estando, ainda, próximo dos Bairros do Pego do Negro e do Cerco do Porto.
15) O rio Tinto aparenta, a olho nu, estar bastante poluído.
16) As referidas características semi-rurais estão actualmente a desaparecer, com a construção de vias públicas, como a Alameda de Cartes, e de bairros habitacionais com elevada densidade de ocupação integrados, designadamente, na área do Parque Oriental e do Plano de Urbanização das Antas.
17) O custo unitário de construção na parcela expropriada é de € 516,50.
18) É necessário o reforço das infra-estruturas supra referidas, se o solo da parcela expropriada e do conjunto homogéneo de prédios tiver uma ocupação normal com implantação de edificações para habitação e comércio.
19) Este reforço representa encargos no valor de 30% do terreno.
IV. Tendo presentes as conclusões dos recursos interpostos, que delimitam seu objecto (nos termos do disposto nos arts. 684º/3 e 690º/1 do CPC), e que os recursos não visam criar decisões novas sobre matéria nova, são suscitadas as seguintes questões:
A) Quanto ao recurso da expropriante - cabe apenas averiguar se a parcela expropriada se deve qualificar como solo apto para construção ou como solo apto para outros fins, já que a discordância quanto a valores depende exactamente dessa diferente qualificação da parcela expropriada.
B) No recurso da expropriadas, pedem solução as questões:
- Se, na avaliação do terreno, deve usar-se o índice fundiário de 11%,
- Se inexiste fundamento para a dedução de 30% ao valor do terreno para reforço de infraestruturas.
V. Do conhecimento do recurso interposto pela expropriante.
Quer esta que a parcela expropriada deve ser avaliada como solo para outros fins e não como solo apto para construção porque é uma parcela interior e sem acesso habilitante por qualquer via pública.
O despacho que declarou a utilidade da expropriação da parcela de terreno em causa, foi publicada no DR, II, nº 183, 2º Suplemento, de 9 de Agosto de 2002, pelo que na determinação do valor da indemnização a atribuir à expropriada é aplicável do Código das Expropriações, aprovado pela Lei nº 168/99, de 18 de Setembro.
A expropriação de bens obriga o expropriante ao pagamento de uma justa indemnização ao expropriado (arts. 62º/2 da CRP, 1308º do CC, e do Cód. Expropriações/99). Reconhecido, constitucionalmente, o direito de propriedade, não poderá haver requisição e a expropriação sem seja indemnizado aquele que, por via desses actos, vê suprimido o seu direito, e devendo ser indemnizado de uma forma justa, pelo valor equivalente ao do bem expropriado.
A Lei Fundamental determina o pagamento de uma justa indemnização ao expropriado, sem precisar o conceito ou definir os critérios a que deve obedecer a fixação do quantum indemnizatório para que se possa considerar justa indemnização. O legislador constitucional deixou para o legislador ordinário a definição dos critérios concretos que permitam realizar ou concretizar o conceito de "justa indemnização".
A indemnização constitui uma compensação ao expropriado pelo desvalor que lhe é infligido com a expropriação.
É face aos critérios previstos no actual Código das Expropriações, aprovado pela Lei 166/99, de 18/9, que se vai apurar a "justa indemnização" a arbitrar à expropriada.
Estabelece o artigo 1º do CE/99 que os “bens imóveis e os direitos a eles inerentes podem ser expropriados por causa de utilidade pública (…) mediante o pagamento contemporâneo de justa indemnização nos termos do presente código”, justa indemnização que “não visa compensar o benefício alcançado pelo expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data” (artigo 23º/1).
A indemnização será justa se compensar plenamente o sacrifício especial imposto ao expropriado, de forma que a perda patrimonial resultante da expropriação seja repartida equitativamente por todos os cidadãos, dando observância prática ao princípio da igualdade. E o dano patrimonial suportado pelo expropriado será ressarcido de forma integral e justa se a indemnização que lhe for atribuída corresponder ao valor de mercado do bem ou ao seu valor de compra e venda [Fernando Alves Correia, em As Garantias do Particular Na Expropriação Por Utilidade Pública, 129.], desde que esse valor não esteja influenciado por factores meramente especulativos e conjunturais ou seja produto de factores, circunstâncias ou situações propositadamente criadas para inflacionar o valor do bem. Nesta situação, tais factores não podem ser considerados para fixação da indemnização (artigo 23º/3), até porque conduziriam a um valor desproporcionado ou não equivalente ao valor bem, por isso, a uma injusta indemnização.
A indemnização por expropriação tem uma função compensatória, pelo que a indemnização é justa quando o expropriado recebe aquilo que conseguiria obter pelos seus bens se não tivesse havido expropriação; a indemnização deve corresponder ao valor do mercado do objecto expropriado, de modo a ser reposto no património do expropriado o valor equivalente ao dos bens de que ficou privado.
Como se disse, a Lei Constitucional remete para a lei ordinária a definição dos critérios de determinação da justa indemnização, mas esses critérios têm de respeitar os princípios materiais da Constituição (nomeadamente, igualdade e proporcionalidade), não podendo conduzir a indemnizações irrisórias ou manifestamente desproporcionadas à perda do bem expropriado, pois que, em caso de expropriação, o direito de propriedade transforma-se no direito ao respectivo valor [Gomes Canotilho/V.Moreira, Constituição Anotada, 1º Vol., 2ª Ed., pág. 337].
Fornecendo critérios de avaliação dos solos, por forma a obter-se não só a justa indemnização como dar efectividade ao princípio de igualdade entre os vários expropriados, pelo recurso a idênticos critérios em situação idênticas, a lei classifica os terrenos em solos aptos para construção e solos para outros fins (artigo 25º/1), sabendo-se que a potencialidade construtiva dos terrenos é factor determinante da sua valorização. Trata-se de critérios que não visam impor limitações à fixação da justa indemnização, obstando a que esta corresponda ao valor real ou de mercado, mas apenas estabelecer critérios orientadores (indicativos) para a avaliação (evitando-se as profundas disparidades das avaliações por aplicação de critérios não uniformes). Mas não sendo alegado no processo qualquer elemento ou circunstância especial que justifique o recurso a outros critérios, a esses se deve recorrer para determinar o valor da parcela.
V.1. Como resulta da matéria de facto que se fixou (al. 6), à data da expropriação (com referência à qual se calcula a indemnização), a parcela expropriada - que possuía solo profundo com aptidão para culturas arvenses de regadio - encontrava-se inculta (aliás, o que se compreende em terreno situado na cidade ou no concelho do Porto, a que não se justifica economicamente uma afectação agrícola - não é um aproveitamento económico normal dos terrenos no âmbito da cidade do Porto, mesmo que próximos dos seus limites, o seu aproveitamento agrícola), nem se vê que a expropriada fosse explorar, por si ou por outrem, agricolamente a parcela, tanto mais que, do ponto de vista agrícola, o terreno é afectado pela poluição do rio que o margina – em que a água nem será abundante – que se apresenta (e não só aparenta), a olho nu, bastante poluído. Mas dada a sua “aptidão” (é constituído por terra profunda e nela se poderá colher produções agrícolas), pelas características do solo, para a actividade agrícola, o senhor perito da expropriante hipotisa (na sua posição, com correcção) essa utilização com determinadas culturas para obter o valor da parcela (utilização não efectiva mas possível, se bem que improvável). E é nessa perspectiva que a apelante entende dever determinar-se o valor do terreno.
À excepção dessa Sra. perita, que considerou a aptidão agrícola da parcela (só relevante se for o destino efectivo da parcela – mas estava inculta – ou for uma possível utilização económica normal), os Srs. Árbitros e todos os demais peritos entenderam que a parcela tem aptidão edificativa (o que não significa que se lhe deva reconhecer tal aptidão, se nela se não pode nem poder construir – e refere-se que, quando se trata da avaliação, em caso de discordância dos peritos ou das partes, quanto à classificação do solo, deveriam aqueles/peritos fornecer ao tribunal o máximo de elementos para este poder decidir, calculando o valor dos bens segundo as diversas afectações que normalmente lhe possam ser dadas, em vez de actuar como se a decisão seja da sua competência, e fundamentando sempre as suas conclusões).
Um terreno pode não ter aptidão construtiva por nele ser materialmente impossível construir (do ponto de vista técnico actual, poucos terrenos ficariam fora dessa aptidão, mas poderia, pelas características físicas, ser economicamente incomportável a construção) ou por legalmente ser impedida a construção.
Quanto à parcela em causa no processo, não se dispõe de qualquer elemento de facto que indicie a impossibilidade física de construção na parcela (que se apresenta de morfologia plana); pelo contrário, pela morfologia da parcela bem como do prédio de que é destacada e bem assim dos prédios circundantes, nesse aspecto, nenhum obstáculo se opõe à construção, e anota-se a existência de construções, mesmo que degradadas, na envolvente da parcela.
O artigo 10º da Normas Provisórias para a área a abranger pelo Plano Director Municipal do Porto (aprovadas pela Assembleia Municipal do Porto, em 22 de Novembro de 1999 e em 13 de Abril de 2000, ratificadas por Resolução Conselho de Ministros n.º 117/2000, publicada no DR - I série - B, de 6 de Setembro de 2000) não obsta a que se considere a parcela com aptidão construtiva.
É certo, como consta dos factos provados (e de todos os elementos documentais e periciais que constam do processo), que a parcela é interior (como o é o prédio de que é destacada), não é marginada por via pública infraestruturada (habilitante) ou não. Não é confundível o solo apto para construção, a que se refere o artigo 25º do CE, com um terreno urbanizado, ponto a edificar, infraestruturado, nos termos exigidos pela administração municipal. Estatui o artigo 10º/1 da Normas Provisórias que “é condição necessária para que um prédio seja considerado apto para a edificação urbana, que satisfaça, cumulativamente, as seguintes exigências mínimas:
a) A sua dimensão, configuração e circunstâncias topográficas sejam adaptadas ao aproveitamento previsto, em boas condições de funcionalidade e economia;
b) Seja servido por via pública habilitante.
(…).
É de todo razoável que se não possa edificar sem existir uma rua ou via pública de serventia, com mais ou menos estruturas (sabendo-se que não coincidem as exigência municipais). Mas uma coisa é a possibilidade de construir, de imediato levantar uma edificação (ao que se impõe a existência de infraestruturas que possam servir essa construção). Outra é a capacidade para construir, a potencialidade construtiva, que pode passar, nomeadamente pela necessidade de criação das infraestruturas, de criação de uma zona urbanizada, de um loteamento, etc.
Esta regra das “Normas Provisórias” não impede que se construa na parcela expropriada. O que exige, antes de se construir, é a criação das referidas infraestruturas (quanto à implantação de uma via pública habilitante), até porque se situa em zona classificada por essas Normas Provisórias como “área mista” da subcategoria “zona de densidade 1”. Em que é permitida a construção, por isso, com potencialidade edificativa (desde que criadas as estruturas necessárias à construção urbana). A parcela situa-se na área do concelho do Porto, cujos terrenos têm, por regra, uma finalidade construtiva, como tal prevista no Plano Municipal (Normas Provisórias), e não uma afectação agrícola.
Estatui o art. 25º/2 doCE que se considerar solo apto para a construção:
“a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes;
b) O que apenas dispõe de parte das infra-estruturas referidas na alínea anterior, mas se integra em núcleo urbano existente;
c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as características descritas n aliena a);
d) (…).
Face ao disposto nesta norma, a aptidão edificativa nem implica a existência uma via pública habilitante [(ver als. b) e c)] nem que, a existir, disponha de todas as infra-estruturas exigidas pela al. a) – ver al. b). E é essa norma que determina sobre os requisitos necessários à classificação dos solos e não o ordenamento autárquico, sem que, como é evidente, este não interfira na possibilidade e capacidade edificativa dos solos (pode criar zonas verdes, área de reserva agrícola ou ecológica, ou outras limitações o que, é óbvio, condiciona, directa e indirectamente, a capacidade construtiva de determinado terreno).
Dispõe o artigo 9º (da referidas Normas Provisórias) – sobre a epígrafe “capacidade edificatória”:
1 - A qualquer prédio situado no território concelhio é atribuída uma capacidade edificatória de referência, que deve servir como parâmetro base para a adopção de mecanismos perequitativos que corrijam desigualdades decorrentes do zonamento, referidos no n.º 1 do artigo 18.º da Lei n.º 48/98, de 11 de Agosto (Lei de Bases da Política de Ordenamento do Território e de Urbanismo).
2 - A capacidade edificatória de referência de um prédio corresponde a uma área bruta de construção (Abc) calculada pela aplicação de um Icb = 0,84 m2/m2 à seguinte equação:
Abc = Ae x Icb + (At - Ae) x Icb x 0,5 em que os diversos parâmetros possuem o significado que lhes é atribuído no artigo 5.º das presentes normas.
(...)
6 - O disposto nos números anteriores é aplicável, com as devidas adaptações, a conjuntos de dois ou mais prédios contíguos, desde que a operação mereça o acordo unânime dos proprietários abrangidos.”
Decorre da norma que qualquer prédio no território concelhio tem a capacidade edificatória de referência mencionada no artº 9/2. Os terrenos sitos na cidade têm potencialidade edificativa, como acontece com a parcela expropriada, que segundo essas Regras está situada em zona classificada “Área mista – zona de densidade 1”, para a qual se prevê um índice de construção (Icb) de 0,84 m2/m2.
A parcela é interior, de configuração irregular e topografia plana (al. 6 da matéria de facto), não confrontando com arruamento público que a sirva, e foi destacada de um prédio de maiores dimensões que também não margina com um arruamento público (al. 7 da matéria de facto). Sucede que, na “Planta de Síntese” das Normas Provisórias, esse prédio situa-se num “perímetro de protecção paisagística” e encontra-se representado como “área mista” da subcategoria “zona de densidade 1” (al. 8 da matéria de facto), portanto, onde se perspectiva a construção, permitindo a densidade mencionada, e não se destina, pelo substituto do PDM, a qualquer outra afectação onde seja, de todo, inviável a construção.
Não está vedada a edificação, embora exija a criação de algumas infra-estruturas necessárias a suportar a edificação.
Numa zona situada na cidade do Porto, destinada a ser ocupada por construção, em forte expansão, não tem justificação defensável pretender-se que a parcela expropriada só presta (como melhor afectação) para a agricultura e que, nessa perspectiva, deva ser valorizada, só porque, no momento da declaração de utilidade pública, não está (a parcela) directamente servida de via pública habilitante, quando para toda a área envolvente se perspectiva uma finalidade construtiva e integra um conjunto homogéneo de prédios (terrenos), conjunto esse servido por via pública habilitante, com as diversas infra-estruturas (água, electricidade, telefone, gás e saneamento) necessárias para suportar a construção.
À excepção da Sra. Perita nomeada pela expropriante, todos os restantes (e memos os árbitros) consideraram a aptidão edificativa da parcela, ao abrigo da norma do artigo 25º/2, c) da CE e, a nosso ver, com propriedade, pelo que o recurso da expropriante improcede.
VI. Do recurso interposto pela expropriada.
Nas alegações de recurso da decisão arbitral, a expropriada pede que seja fixada a indemnização de € 82.910,88. Sem fazer ampliação que se detecte do processo, pede no recurso que a indemnização seja fixada em € 89.735, 26.
Àquele primeiro valor estaria limitado o valor da indemnização possível, na procedência do recurso.
VI.1. Dão-se aqui por reproduzidas as considerações gerais, atrás expostas em V. No recurso, a expropriada discorda de dois aspectos da sentença recorrida, que são o índice fundiário (9%) que se fixou e com que se operou para determinação do valor da indemnização e a dedução de 30% como valor dos encargos para reforço das infra-estruturas (necessárias à edificabilidade na parcela expropriada).
Só estas questões são apreciadas (arts. 684º/3 e 690º/1 do CPC).
Quanto à primeira questão, dispõe o artigo 26º/6 do CE que “num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo de construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo …”.
Na sentença considerou-se o índice de 9% e quer a recorrente se atenda a uma percentagem de 11% ou próxima.
Os índices previstos funcionam como parâmetros referenciais com o objectivo de reduzir a subjectividade dos avaliadores e garantir a igualdade (possível, face á elasticidade permitida dos critérios) de tratamento das várias situações, que não mereçam diferenciação. E depois porque esses parâmetros são os deduzidos da experiência do funcionamento do mercado imobiliário, que influenciam decisivamente o valor dos imóveis.
Para se obter esse objectivo, há que reconhecer que o valor do terrenos varia consideravelmente face á sua localização, à qualidade ambiental do local e variedade e qualidade dos equipamentos existentes (culturais, sociais, de saúde, escolares, desportivos, etc.) que sirvam ou possam servir as populações do local, e, eventualmente, às situações particulares que anormalmente valorizem ou desvalorizem o terreno (e por isso, obriguem a um tratamento diferenciado na hipótese considerada), pois todos são factores que um comprador conhecedor da realidade, prudente e diligente tem em consideração para ajustar o valor de uma transacção.
Na determinação de concreta percentagem, nos termos do artº 26º/6 do CE, são, pois, elementos essenciais a considerar a localização do bem, a qualidade ambiental e os equipamentos existentes na zona, factores esses que nem sempre se harmonizam favoravelmente. É que a uma boa localização pode não corresponder e, frequentemente não corresponde, um bom ambiente. De contrário, a localização será tanto melhor quanto melhores forem os acessos e o local esteja bem servido de equipamentos sociais, culturais, de lazer, de saúde, isto é, de infraestruturas que sirvam bem, em qualidade e quantidade, as pessoas que se fixarem na zona.
Na espécie e neste aspecto, que nos informa a matéria de facto e os demais elementos (documentais e periciais) constantes do processo, quanto à parcela em causa?
Trata-se de um terreno interior sem confrontar com qualquer via pública, estando a via mais próxima a cerca de 80 metros (respostas unânimes dos peritos a essa questão específica – fls. 273 e 286), integra-se numa zona com características semi-rurais, entre o bairro do ……. e a Estrada da Circunvalação, estando, ainda, próximo dos Bairros do Pego do Negro e do Cerco do Porto (a parcela é exterior à Circunvalação e não interior, conforme poderia transparecer da al. 14 da matéria de facto), bairros esses sabidamente problemáticos em termos sociais e de segurança, está marginada pelo Rio Tinto, bastante poluído, como é publicamente sabido e se constata a olho nu, e que as características semi-rurais da zona estão “actualmente a desaparecer, com a construção de vias públicas, como a Alameda de Cartes, e de bairros habitacionais com elevada densidade de ocupação integrados, designadamente, na área do Parque Oriental e do Plano de Urbanização das Antas” (als. 6, 10, 14, 15 e 16 dos factos assentes na sentença).
Na arbitragem, os Srs. Árbitros atribuíram uma percentagem de 8% (em atenção à interioridade da parcela, ao baixo nível sócio-económico da zona em que está inserida e ao ambiente envolvente – fls. 7 do processo) e, a perguntas da expropriada, afirmam que a parcela expropriada nem tem boas acessibilidades nem se situa em zona agradável e sossegada, e que nas imediações existe um pequeno um pequeno núcleo habitacional constituído por casas antigas, de construção modesta e degradadas (fls. 11).
Dos relatórios dos peritos resulta que o acesso directo á parcela (e prédio de que se destaca) é feito por caminhos de servidão (em terra, estreitos e irregulares – v. 273/273 e 286) e na envolvente de 100 m existe um pequeno núcleo habitacional constituído por casas antigas, de construção modesta e degradadas (v. 273/274).
Perante este quadro, nem decorre do processo que a parcela expropriada (ou o prédio de que se destaca) tem boas acessibilidades, e não tem sequer acesso rodoviário, independentemente e apesar de se situar no concelho do Porto (e a via que permitirá o acesso rodoviário ao conjunto homogéneo de prédios - do mesmo proprietário – em que se integra a parcela, situar-se-á a cerca de 250 metros desta – v. relatório da perita indicada pela expropriante, a fls. 274). Só o facto de se situar neste concelho e ficar na envolvente do designado “Parque Oriental da Cidade do Porto” não basta para que lhe seja atribuída uma boa localização e qualidade ambiental (e só assim se justificaria o coeficiente que o perito da expropriada considerou – 13%). Por outro lado, está afastado que o local tenha uma boa qualidade ambiental, em termos físicos e sociais, situada junto a um foco de poluição (o rio Tinto), está cercada por bairros sociais fortemente problemáticos, em ambiente sócio-económico bem abaixo da média e gerador de alguns problemas sociais e de segurança, e finalmente não revela o processo a existência de especiais equipamentos (numa zona semi-rural, ainda que a desaparecer). Assim, só o facto da localização no perímetro do concelho, nas suas extremas, e em consideração do desenvolvimento que se perspectiva (a concretizar-se, ao menos parcialmente) para a parte oriental da cidade - políticas de desenvolvimento e requalificação urbana dessa zona que não se demonstra abrangerem a zona da expropriação – não motivam razoavelmente um coeficiente superior ao afirmado na sentença, de 9%. A zona está longe de se considerar um centro cívico do Porto, onde, pela procura elevada e escassez de oferta, se justificaria a atribuição de índice fundiário elevado. É, assim, de manter o coeficiente considerado na sentença.
VI.2. Quanto aos encargos de 30% referentes ao reforço das estruturas existentes ou, até, criação de novas infra-estruturas. Discorda a expropriada desse encargo. Discordância que seria justificada se a parcela estivesse servida das infra-estruturas de serventia (acesso rodoviário e as demais que foram consideradas na atribuição do índice global para fixar o valor do terreno).
Ao contrário do que se refere nas alegações da recorrente, alcança-se de sentença as infra-estruturas a reforçar, a que se faz referência clara nas alíneas 18 da matéria de facto por referência às alienas 11, 12 e 13.
E diz a recorrente que a aceitação desse raciocínio (com aquele encargo) “penalizaria duplamente as parcelas expropriadas; se a parcela não tem quaisquer infra-estruturas em seu torno, não haveria qualquer majoração ao índice fundiário. Ela já seria penalizada por isso mesmo; não haveria agora que a penalizar duplamente e fazer uma nova subtracção de mais uma percentagem para criar infra-estruturas; se a falta de infra-estruturas foi motivo para uma não-valorização, não deverá, agora, ser (novamente) razão para uma nova desvalorização; do mesmo modo, se se valoriza a parcela por ter algumas das infra-estruturas e depois se retira 30% (trinta por cento!!! – quase um terço!!) do seu valor para as reforçar, então mais vale não as ter”.
Por um lado, não se vê a dupla (nem nenhuma) penalização já que o índice fundiário foi majorado com as percentagens referidas no artigo 26º/7. Por outro, se devia ser majorado (sem que exista alguma das mencionadas estruturas em torno/junto/contíguas à parcela ou prédio de que se destaca), é questão que não vem colocada no recurso e, por isso, não sujeita a reapreciação, e a consideração de algumas infra-estruturas que (pode afirmar-se) não servem propriamente a parcela (nem o prédio a que se abateu) só beneficia a expropriada.
A parcela (e esse prédio) é interior, com um grau de interioridade que não lhe permite aproveitar directamente as infra-estruturas existentes na Rua ……. e na Travessa ……. . O aproveitamento construtivo da parcela (e do prédio de que se destaca) implica não só o reforço mas a construção das infra-estruturas (e todas – uma urbanização completa do conjunto ou parte dos prédios que formam o aludido “conjunto homogéneo”). Por essa razão, os árbitros não atenderam (quiçá justificadamente) às majorações referidas no artigo 26º/7 e, mesmo assim, consideraram um facto correctivo de 8% (artº 26º/10 do CE). Porém, os peritos não consideraram, como não o fez a sentença algum factor correctivo, e a situação da parcela em causa também não mostra que a afectação construtiva implicasse aumento de risco e esforço inerente à construção (o que se não verifica com a expropriação), que não correspondesse ao reforço ou criação das infra-estruturas a que se reporta o artº 26º/9 do CE.
E, neste domínio, observa o perito nomeado pela expropriada que esta obteve a “aprovação de um pedido de informação prévia … que viabiliza um loteamento urbano, o qual dotaria a propriedade de todas as infra-estruturas urbanísticas em falta” e ”deste modo, restava aos expropriados, infra-estruturar o loteamento, o que nos casos correntes e a preços de mercado, custa cerca de 25€ por cada m2 de terreno bruto” (fls. 281), despesas que seriam do loteador. Os peritos do tribunal consideram em 30% o valor dos encargos para infra-estruturação, a que se atendeu na sentença, valor que, considerando o valor unitário m2 (de 0,84 m2/m2 x 18,5% x 516,59€) que a recorrente considera (conclusão 11ª), é idêntico ao aceite pelo perito da expropriada como necessário à infra-estruturação (para dotar a parcela das “infra-estruturas em falta, para “infra-estruturar o loteamento”). Temos assim como razoável um encargo de 30% para esse efeito.
E no valor da indemnização a atribuir não deve afastar-se os especiais encargos a que estaria sujeito o expropriado se se decidisse pela edificação, encargos que, numa operação de livre troca, não seriam irrelevantes para o comprador avisado e diligente. É que quanto maiores forem os encargos, menos lucrativa é a construção a levantar. Não é que se coloque os encargos de infra-estruturação por conta do expropriado pois que a nem criação ou reforço das estruturas têm/terão lugar (com a expropriação); antes e apenas ponderar que o solo vale mais se tiver todas as estruturas necessárias á edificação, e tendo em conta a capacidade edificatória prevista nos instrumentos de gestão territorial, e vale menos se não existirem esses estruturas ou se as existentes forem insuficientes, pelo que a indemnização a fixar, neste caso, terá de ser inferior por dever abater-se os encargos para a sua criação, de modo a encontrar-se uma indemnização justa e que compense a perda patrimonial, mas só esta, resultante da expropriação.
Ora, a parcela expropriada não dispõe de quaisquer estruturas de serventia. As que existem não lhe prestam. Não são contíguas ao terreno, mas distantes, pelo que, para se edificar em concreto, teriam de ser todas elas implantadas no prédio de que se destaca a parcela, como é parecer dos peritos. E, nesses termos, para “urbanizar” o terreno ou conjunto homogéneo de prédios que pertencem à expropriada, não se mostra excessiva a percentagem de 30% do valor do solo expropriado, encontrado nos termos dos nºs 4 a 8 do artigo 26º do CE, tendo presente o parecer dos peritos (e o que consta como facto provado – al. 19).
A ser assim, como entendemos, improcede a questão suscitada.
Improcedendo as todas as conclusões do recurso, pelo que a sentença deve subsistir.
VII. Pelo exposto, acorda-se neste tribunal da Relação do Porto em julgar os recursos de apelação improcedentes e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas pelas apelantes.
Porto, 08 de Junho de 2006
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira