Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 6058/05.9TBVLG.P1 |  |
ARRENDAMENTO COMERCIAL
AUSÊNCIA
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
II – Nas matérias de ausência de licença de utilização, o art. 9º do RAU tem eficácia de norma especial e, como tal, afasta o regime geral dos arts. 1032º a 1035º do CC, que prevê incumprimento contratual do senhorio nos casos em que o arrendado padece de vício funcional ou tem qualidades inferiores às asseguradas pelo senhorio.
Juiz Relator: Pedro Lima Costa
1º Juiz Adjunto: Des. Maria Catarina
2º Juiz Adjunto: Des. Filipe Caroço
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto.
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No .º Juízo da comarca de Valongo, B………. instaurou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra C………. e mulher D………., pedindo a condenação dos réus a pagarem-lhe a quantia de 31.364,64€, acrescida de juros de mora contados, à taxa legal, desde a citação até integral reembolso, ou, subsidiariamente, para a hipótese de se concluir pela nulidade do contrato, pede a condenação dos réus a pagarem-lhe a mesma quantia, com os mesmos juros, bem como o valor das rendas pagas pelo autor entre Dezembro de 2004 e Agosto de 2005, deduzido do valor locativo da fracção no período em causa, não superior a 250€ por mês.
Sumariamente, alega o autor:
A 1/12/2004 o autor celebrou contrato de arrendamento com os réus, pelo qual o primeiro tomou de arrendamento uma denominada “fracção autónoma” de rés do chão de um prédio urbano sito em ……….;
O locado destinava-se exclusivamente ao comércio de frutas e produtos alimentares, mediante o pagamento da renda mensal de 600€;
Após a celebração do contrato, o autor diligenciou pela obtenção de alvará camarário necessário ao funcionamento do estabelecimento de produtos alimentares e frutas, tendo ainda realizado obras de adaptação e instalação no arrendado, com despesas várias;
Também contratou uma funcionária, em 1/2/2005, para trabalhar no estabelecimento;
Chegou a iniciar a actividade comercial no estabelecimento;
Como tinha feito a montagem do estabelecimento com intenção de o trespassar, teve proposta para esse efeito no valor de 35.000€;
Posteriormente, o candidato a promitente trespassário do estabelecimento recebeu informação da Câmara Municipal ………. de impossibilidade de obtenção do requerido alvará, por falta de licença de utilização para comércio do locado, vindo o autor a confirmar que o locado constava no projecto camarário apenas como garagem e que o prédio, no seu todo, era detentor de uma licença de utilização para habitação, não estando tal prédio sequer constituído em regime de propriedade horizontal;
O autor desconhecia esta situação e se dela tivesse sido informado na celebração do contrato de arrendamento, o que não aconteceu, teria recusado celebrar o contrato;
Após as informações obtidas, o autor viu-se obrigado a encerrar o estabelecimento e comunicou a resolução do contrato de arrendamento, através de carta que os réus receberam a 30/8/2005, invocando falta de aptidão do locado para o fim convencionado;
O locado foi entregue aos réus com a totalidade dos bens que tinha adquirido para funcionamento do estabelecimento;
Com a montagem do estabelecimento despendeu 20.363,93€, pagou 1.001,25€ à funcionária que despediu e deixou de ter o lucro de 10.000€ com o trespasse, no total de 31.364,64€;
Se se entender que a causa operante do fim do contrato não é a resolução invocada pelo autor e sim a nulidade do próprio contrato, então o autor ainda deve ser reembolsado das rendas que pagou de Dezembro de 2004 a Agosto de 2005, mas a esse montante deduzir-se-á o valor locativo real do arrendado, não superior a 250€ por mês.
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Citados, os réus apresentaram contestação onde concluem pela improcedência da acção, por não provada e formulam reconvenção para condenação do autor a pagar-lhes quantia a liquidar em execução de sentença.
Sumariamente, alegam:
O autor sempre soube e sabe que pode exercer a sua actividade no arrendado e desde meados da década de 70 que no local é exercida a actividade comercial, sem que a mesma tenha sido objecto de qualquer interpelação de quem quer que seja, nomeadamente dirigida ao autor;
É falso que a Câmara Municipal ………. se tivesse pronunciado quanto ao exercício da actividade no arrendado nos termos invocados pelo autor e é falso que o autor tivesse promovido a obtenção de alvará nos termos que diz ter promovido;
Desconhecem se o autor teve as despesas que diz ter tido na legalização e instalação do estabelecimento e desconhecem o assunto de negócio iniciado para trespasse;
O estabelecimento funcionou de 11/1/2005 a Agosto de 2005;
Em meados de 2005 o autor alertou o réu marido para o facto de o locado não estar licenciado pela Câmara Municipal para o exercício do comércio;
Por motivos que os réus desconhecem e por falha, na construção do prédio o espaço em causa não foi considerado para o exercício do comércio;
Assim que souberam que não existia licença, os réus registaram a fracção em causa na Conservatória do Registo Predial e, depois, iniciaram procedimento junto da referida Câmara para obtenção de licença de utilização, aguardando a correspondente aprovação;
O que foi dito ao autor era que não iria existir impedimento administrativo ao exercício do comércio e não que tal impedimento era irreversível, sendo certo que por ser falha suprível o autor não pode invocar a falta de licenciamento para resolver o contrato;
O autor encerrou o estabelecimento e afirmou denúncia do contrato, mas não entregou as chaves – acto que só executou em 25/10/2005 –, deixando ficar o local com diversos bens no interior e impedindo os réus de tomarem posse do espaço, entendendo os réus que o autor ainda ocupa o arrendado e que tem de pagar a ocupação com verba idêntica à da renda acordada;
Todo o prédio pertence aos réus e não tem de ser sujeito a regime de propriedade horizontal;
O autor encerrou estabelecimento só por ser essa a sua vontade e sem que a tanto fosse obrigado;
O autor prevalece-se de falha na obtenção na licença de utilização para avançar imediatamente para tentativa de extorsão de dinheiro aos réus, isso por não conseguir interessado no trespasse, sabendo o autor que é fácil regularizar a situação administrativa e que os réus desconheciam a falha administrativa;
A manutenção da ocupação do locado geram para o autor a obrigação de indemnizar os réus com verba mensal idêntica à da renda que tinha contratado com os réus, no valor mensal de 600€, e o autor ainda tem de suportar os custos de demolição e reconstrução de casas de banho, uma vez que alterou tal parte do prédio sem autorização dos réus;
O autor, ao alegar e publicitar que os réus subscreveram o contrato apesar de saberem da falta de licença, ofendeu o bom nome e reputação dos réus, causando-lhes desgosto e angústia, devendo indemnizar os réus por danos morais, sendo todos os danos, materiais e morais, liquidados em futura execução de sentença.
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Na réplica, em súmula, o autor conclui pela improcedência da reconvenção e afirma que pretendia proceder à entrega das chaves do locado aos réus aquando de possível reunião para discussão de indemnização, mas a ausência de qualquer contacto dos réus determinou que só a 25/10/2005 lhes remetesse as chaves; ainda afirma que não tirou artigos do locado pela razão de os ter adquirido propositadamente para o estabelecimento e por não terem qualquer utilidade para si fora do estabelecimento, além de ser sua intenção ser indemnizado pelos réus pela montagem do estabelecimento. Acrescenta que por carta de 21/11/2005 comunicou aos réus que poderiam arrendar o espaço, embora salvaguardando o bom estado dos referidos artigos e afirma que na fixação de indemnização aos réus, conforme reconvenção, terá de ser presente que o valor locativo do espaço é o que corresponde a uma garagem e não os 600€ que foram acordados no pressuposto de destino do espaço a estabelecimento comercial regularmente instalado. Finaliza com a alegação de que se não verificaram danos morais atendíveis dos réus.
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No despacho saneador admitiu-se a reconvenção e seleccionaram-se os factos assentes e a provar.
Realizado o julgamento e proferido despacho com resposta à base instrutória, proferiu-se sentença com a seguinte decisão:
““I- Julgo a presente acção parcialmente procedente, e, em consequência, condeno os réus C………. e D………. a pagarem ao autor B……….:
a. a quantia de € 2 376,95, acrescida de juros de mora contados, à taxa legal, desde a citação e até integral reembolso;
b. o valor que resultar da subtracção à quantia de € 15.894,69 do preço das prateleiras e do preço do sistema de ar condicionado a que se referem os contratos cujas cópias constam de fls. 240 a 253, cuja liquidação se relega para decisão ulterior;
c. o valor que resultar da subtracção à quantia de € 3.415,47 do lucro obtido pelo autor com a exploração do estabelecimento referido nos pontos 1- e 18- da matéria de facto provada, cuja liquidação se relega para decisão ulterior;
II- Julgo a presente acção improcedente na parte restante;
III- Julgo a reconvenção parcialmente procedente, e, em consequência, condeno o reconvindo B………. a pagar aos reconvintes C………. e D………. a quantia global de € 1.200,00;
IV- Julgo a reconvenção improcedente na parte restante””.
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Tanto o autor como o réu marido recorreram da sentença.
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Na apelação do autor defende-se a alteração da sentença, reconhecendo-se o direito do autor a ser indemnizado de todas as despesas invocadas e provadas, sem qualquer redução, assim como a alteração do valor devido pelo autor, a título de indemnização pela restituição tardia do locado, formulando-se as seguintes conclusões:
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Na apelação do réu marido defende-se a revogação da sentença, julgando-se a acção improcedente e procedente o pedido reconvencional no que concerne à manutenção, validade e eficácia do contrato, bem como que se fixe indemnização, a título de rendas, no valor de 3.600€, formulando as seguintes conclusões:
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O réu marido ainda apresentou contra-alegações quanto à matéria da apelação do autor, defendendo a confirmação da sentença na parte em que não reconheceu o direito ao ressarcimento de todas as despesas invocadas pelo autor na petição inicial e, relativamente à indemnização pela ocupação do locado, entende que a sentença deve ser alterada, condenando-se o autor a pagar ao réu seis meses de renda, no valor de 3.600€, formulando as seguintes conclusões:
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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Na sentença consideram-se provados os seguintes factos.
No dia 1/12/2004 os réus declararam dar de arrendamento, e o autor declarou tomar de arrendamento, pelo prazo de cinco anos, o rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua ………, …, ………., Valongo, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 3288, pela quantia mensal de 600€, a pagar mensalmente ao senhorio, ou ao seu representante legal, na respectiva residência, no primeiro dia do mês anterior a que respeitar (A dos factos assentes).
Essa fracção destinava-se exclusivamente ao comércio de produtos alimentares e frutas (B).
No dia 30/8/2005, o autor enviou aos réus uma carta registada com aviso de recepção com o seguinte teor: “Como é do v/ inteiro conhecimento, celebrei com V. Exas., em 1/12/2004, contrato de arrendamento da fracção autónoma (apesar de não existir propriedade horizontal) correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua ………., …, freguesia de ………., concelho de Valongo. O referido contrato tinha como fim o comércio de produtos alimentares e frutas. Sucede porém que, após diversas diligências camarárias para obtenção do respectivo alvará, fui informado que o locado não possui licença de utilização para comércio, uma vez que o mesmo consta no processo de construção como garagem. Significando isto que a fracção arrendada não tem, portanto, aptidão para o fim pretendido pelo contrato (vide nº 1 do artigo 9º do Regime do Arrendamento Urbano). O contrato celebrado peca ainda pela omissão no texto do mesmo da existência de qualquer licença (vide nº 2 do mesmo artigo). Determinando a lei que nos casos de celebração de contrato de arrendamento sem existência de licença de utilização para o fim para o qual o locado é arrendado, além do senhorio estar sujeito ao pagamento de uma coima de valor não inferior a um ano de renda, poderá o arrendatário resolver o contrato de arrendamento, com direito a indemnização nos termos gerais (vide nº 6 do referido artigo 9º do Regime do Arrendamento Urbano). Assim sendo, venho pela presente declarar que considero, a partir da presente data, o referido contrato resolvido por falta de aptidão do locado ao fim do contrato, ou seja, ao comércio de produtos alimentares e frutas. Mais deverá V. Exa. indemnizar-me de todos os dano sofridos pelo arrendamento de locado inapto ao fim. Para acordo amigável quanto ao montante da indemnização deverão V. Exas. contactar (…)” (C).
O autor enviou as chaves do locado aos réus a 25/10/2005 (D).
Após celebração do contrato referido em A), o autor contratou os serviços de um engenheiro a fim de o mesmo instruir o respectivo processo camarário para obtenção do alvará necessário ao funcionamento do seu estabelecimento de produtos alimentares e frutas (1 da base instrutória).
Pela instrução e seguimento desse processo, designadamente com os projectos de arquitectura, de segurança contra o risco de incêndio, memória descritiva e justificativa, mapa de acabamentos, estimativa orçamental e calendarização da obra, o autor pagou àquele a quantia de 1.210€ (2).
Após celebração do contrato referido em A), o autor deu início às obras necessárias para instalação do dito estabelecimento, designadamente no que respeita à instalação eléctrica, com o que despendeu o montante de 814,65€ (3), à pintura e a pequenos arranjos do locado, com o que despendeu, em material, 352,30€ (4), à montagem de um toldo em alumínio, no montante de 922,25€ (5) e de um tejadilho, no montante de 150,75€ (6).
E adquiriu pequenos objectos, quer para decoração, quer objectos utilitários para aquela actividade, designadamente um porta-paletes, um capacho tipo relva, um porta vasos, um carro de armazém, dobradiças, chaves de fendas, aloquete, um “kit” da “LG”, um “Denver”, com o que gastou a quantia de 854,53€ (7),
E celebrou dois contratos de leasing para aquisição e montagem do ar condicionado, do equipamento informático, e ainda das prateleiras do estabelecimento, com um plano de pagamento a 36 meses (8), os quais tem vindo a cumprir (9), tendo, para integral pagamento, de despender os montantes de 2.884,81€ e de 15.894,69€ (10).
E contratou a empresa “E……….” para a execução de panfletos publicitários do estabelecimento comercial, à qual pagou a quantia de 164,22€ (11).
Tendo, no dia 1/2/2005, celebrado contrato de trabalho com uma pessoa para exercer funções naquele estabelecimento, pelo período de 3 meses, renovável por iguais períodos, na falta de comunicação (12), sendo o vencimento acordado de 375€ (14).
O autor iniciou a sua actividade de venda de produtos alimentares e frutas convencido que iria obter o alvará de funcionamento (resposta ao 15) e, pelo menos após o início de tal actividade, ponderou a hipótese de trespassar o estabelecimento (resposta ao 16).
O autor veio a constatar que a fracção referida em A) estava identificada como “garagem” no processo camarário de licenciamento da utilização do prédio onde se integra (resposta ao 21), não possuindo licença de utilização para comércio (22).
Para a concessão do alvará de funcionamento de um estabelecimento comercial de venda de produtos alimentares na fracção referida em A) seria necessário previamente alterar o licenciamento de tal espaço junto da Câmara Municipal ………. (resposta ao 23).
O autor procedeu ao encerramento do estabelecimento comercial que instalara na fracção referida em A) (resposta ao 26) e, nessa sequência, despediu o funcionário que contratara, a quem, pelo facto, pagou 1.001,25€ (resposta ao 27).
O autor não sabia que a fracção não tinha licença de utilização para comércio (30), nem tal lhe foi dito quando da celebração do contrato (31).
Desde o ano de 1970 que a fracção em apreço tem sido utilizada para o comércio (31 C).
Em meados de 2005, o autor disse aos réus que a fracção referida em A) não possuía licença de utilização camarária para o exercício do comércio (resposta ao 33).
Os réus tomaram conhecimento que o autor havia apresentado um pedido para efectivação de obras na fracção (resposta ao 35).
Os réus, já no ano de 2005, apresentaram na Câmara Municipal ………. um pedido de licenciamento da fracção referida em A) para o exercício do comércio, que veio a merecer deferimento (resposta ao 41).
Em 2005 era possível obter o licenciamento da fracção referida em A) para o exercício do comércio (resposta ao 42).
O autor deixou ficar na fracção os toldos com a denominação do seu estabelecimento, publicidade nos vidros, máquina registadora, prateleiras, divisórias, empilhador, suporte e aparelhagem (43).
O autor procedeu a alterações na casa de banho (45).
Pelo menos a Câmara Municipal ………. não concedeu autorização para a realização pelo autor de obras na fracção referida em A) (resposta ao 46).
No momento da celebração do acordo referido em A) os réus entregaram ao autor os elementos relativos à fracção de que dispunham (resposta ao 47).
Após o facto referido em 26, os réus receberam propostas para celebração de contrato de arrendamento relativo à fracção referida em A), mesmo sem a licença de utilização para o exercício do comércio, pela renda mensal anteriormente contratada com o autor (resposta ao 50 a 52).
Após o autor ter enviado as chaves do arrendado aos réus, estes remeteram-lhe a carta cuja cópia consta de fls. 134 e 135 (resposta ao 55).
Os réus são pessoas respeitadoras e respeitadas por aqueles que as conhecem (56).
No momento da celebração do contrato referido em A) os réus não quiseram o prejuízo do autor (resposta ao 57).
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As questões que importa dilucidar prendem-se com a validade da declarada resolução do contrato de arrendamento pelo autor e definição do contraente faltoso, bem como definição da causa operante de extinção do contrato e definição do momento em que operou o fim do contrato, com apuramento de montantes devidos.
Vejamos.
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Nas supra transcritas conclusões 11ª a 23ª do réu marido defende-se que o autor não resolveu validamente o contrato de arrendamento.
Essa é a questão primária do assunto dos autos e é matéria transversal às conclusões de ambos os recorrentes.
Comecemos pela apreciação da validade da resolução do contrato de arrendamento pelo autor na comunicação de 30/8/2005.
O art. 9 do Regime de Arrendamento Urbano [RAU], na versão conferida pelo art. 1 do DL 64 A/2000 de 22/4 – a versão vigente no dia da celebração do contrato de arrendamento – dispõe:
“1 - Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração do contrato.
2 - Quando as partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença referida no número anterior pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida, em conformidade com o direito à utilização do prédio nos termos legais e com a antecedência mínima requerida por lei.
3 - A mudança de finalidade no sentido de permitir arrendamentos comerciais deve ser sempre autorizada pela câmara municipal, seja através de nova licença, seja por averbamento à anterior.
4 - A existência da licença de utilização bastante ou, quando isso não seja possível, do documento comprovativo da mesma ter sido requerida, deve ser referida no próprio texto do contrato, nos termos da alínea c) do n° 2 do artigo anterior, não podendo ser celebrado qualquer contrato de arrendamento sem essa menção.
5 - A inobservância do disposto nos números 1 a 3, por causa imputável ao senhorio, determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável.
6 - Na situação prevista no número anterior, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais, ou requerer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias, aplicando-se o regime dos artigos 14 a 18 e mantendo-se a renda inicialmente fixada, salvo o disposto no número seguinte.
7 - O arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação é nulo, sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação da sanção prevista no n° 5 e do direito do arrendatário à indemnização”.
Para o caso dos autos a norma do nº 7 não tem aplicação, mas cumpre assinalar que é a única situação prevista no art. 9 em que se estabelece a nulidade do contrato de arrendamento.
O art. 294 do Código Civil [CC] estabelece que “Os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei” (cfr. também o art. 280 nº 1 do CC).
Logo se constata na disposição do nº 6 do art. 9 do RAU que a solução legal para contratos de arrendamento para comércio de espaços não licenciados para comércio não é a de nulidade do contrato e sim a possibilidade de resolução contratual pelo inquilino ou a notificação do senhorio para a realização de obras, além de sujeição do senhorio a coima.
Ou seja, o assunto dos autos não é matéria de nulidade insuprível.
O art. 8 nº 2 al. c) do RAU impõe menção no contrato de arrendamento da existência de licença de utilização, mas a correspondente omissão escapa à disciplina do nº 4 do mesmo art. 8, ou seja ausência de invalidade ou de ineficácia do contrato se a falha for suprível, uma vez que tal nº 4, no seu trecho inicial, remete para a disciplina do transcrito art. 9 a situação em que a falha de menção contratual é a da licença de utilização. O art. 8 nº 4 estabelece “Salvo o disposto no artigo seguinte, a falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos números 1 e 2 deste preceito não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos”.
Nas matérias de ausência de licença de utilização, o artigo 9 do RAU tem eficácia de norma especial e, como tal, afasta o regime geral dos artigos 1032 a 1035 do CC que prevê incumprimento contratual do senhorio nos casos em que o arrendado padece de vício funcional ou tem qualidades inferiores às asseguradas pelo senhorio.
A obrigatoriedade de licença de utilização e especificação de uso admitido consta nos arts. 4 nº 4 e 77 nº 5 al. c) do Decreto-Lei 555/1999 de 16/12, sendo assunto, no caso de estabelecimentos comerciais, ainda regulado no DL 370/1999 de 18/9 (este último Decreto-Lei só foi revogado em 17/8/2007 com o art. 12 do DL 259/2007 de 17/7), mas esses diplomas nada estabelecem sobre arrendamentos marcados pela ausência da licença.
O autor, na carta de 30/8/2005, cita o disposto no transcrito nº 6 do art. 9 do RAU para concluir “Assim sendo, venho pela presente declarar que considero, a partir da presente data, o referido contrato resolvido por falta de aptidão do locado ao fim do contrato, ou seja, ao comércio (...)”.
Conferindo os outros termos da carta, o autor não declara, ou tem por implícito, que a inexistência de licença de utilização é deficiência insuprível.
Demonstrou-se que o autor não sabia que a fracção não tinha licença de utilização para comércio (quesito 30), nem tal lhe foi dito quando da celebração do contrato (quesito 31), mas já não se provou que se o autor soubesse, na celebração do contrato, da inexistência de licença não teria celebrado tal contrato (quesito 31 A com resposta “não provado”).
Ou seja, não se verifica requisito de anulabilidade por erro obstáculo do autor, nos termos dos arts. 247 e 251 do CC (cfr. também o art. 1035 do CC), sem prejuízo do que adiante se refere sobre o desconhecimento da lei e assinalando-se que a boa ou má fé do autor no assunto, nomeadamente para aferir a possibilidade de privação do exercício ilegítimo do direito à resolução por abuso de direito, como sustenta o réu marido no recurso, é, em larga medida, balizada pela resposta negativa ao quesito 31 A. O ónus da prova correspondente à matéria do quesito 31 A pertencia ao autor.
O autor percebeu posteriormente à celebração do contrato – talvez em meados de 2005 (resposta ao quesito 33), talvez assim que começou a explorar o estabelecimento (resposta ao quesito 15) – que não existia a licença e comunicou isso mesmo, em meados de 2005, aos réus (resposta ao quesito 33).
Não se demonstrou que tal comunicação também corresponda a intimação dos réus para obterem a licença, não se aceitando a tese do réu marido de que essa comunicação equivale a interpelação tácita para obter a licença (conclusão 17ª).
Compaginando tais factos com a carta citada, é certo que o autor pretende prevalecer-se da ignorância da lei, disfarçando-a com a ignorância, à data do contrato, da inexistência da licença. Com efeito, como a menção da existência de licença, por imposição legal – o citado art. 8 nº 2 al. c) – tinha de constar no contrato, logo no dia 1/12/2004 – dia em que o contrato foi celebrado – o autor estava obrigado a saber que não existia licença, na medida em que estava obrigado ou a constatar o título de licença, ou a perguntar aos réus por tal título. O art. 6 do CC estabelece “A ignorância ou má interpretação da lei não justifica a falta do seu cumprimento, nem isenta as pessoas das sanções nela referidas”.
Em suma, a declaração de resolução do contrato não se pode repristinar a vício original da vontade do autor, nem a desconhecimento que ele possa validamente invocar.
Por outro lado, sendo inequívoco que a ausência de licença de utilização é omissão imputável aos réus, o direito de resolução do contrato pelo inquilino/autor que o nº 6 transcrito confere rege-se por uma norma geral do instituto de resolução dos contratos, prevista no nº 2 do art. 432 do CC: “A parte, porém, que, por circunstâncias não imputáveis ao outro contraente, não estiver em condições de restituir o que houver recebido não tem o direito de resolver o contrato”. Essa norma concilia-se com o art. 433 do CC “Na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, com ressalva do disposto nos artigos seguintes” e o art. 289 nº 1 do CC esclarece que “Tanto a declaração de nulidade como a anulabilidade do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”. Como nos encontramos no domínio do instituto da resolução contratual, cumpre lembrar, para limitar o efeito de restituição ilimitada previsto no citado art. 289 nº 1, que o nº 2 do art. 434 do CC ressalvaria, como bem recebidas e insusceptíveis de devolução pelos réus, as rendas pagas pelo autor entre Dezembro de 2004 e Agosto de 2005 (“Nos contratos de execução continuada ou periódica, a resolução não abrange as prestações já efectuadas, excepto se entre estas e a causa da resolução existir um vínculo que legitime a resolução de todas elas”, dispõe tal nº 2 do art. 434).
Regressando à transcrita norma do art. 432 nº 2 do CC, o autor só resolveria de forma eficaz o contrato com fundamento em inexistência de licença de utilização se fizesse coincidir a resolução com a entrega do locado aos réus.
Nada disso aconteceu: o autor só enviou as chaves do locado aos réus a 25/10/2005 e desde 30/8/2005 deixou ficar na fracção os toldos com a denominação do seu estabelecimento, publicidade nos vidros, máquina registadora, prateleiras, divisórias, empilhador, suporte e aparelhagem. Com essa atitude e com a presente acção pretendeu, sob a forma de direito a indemnização, impor potestativamente aos réus que lhe adquirissem, pagando-os, os artigos móveis que poderia retirar do locado sem detrimento, transferindo riscos que assumiu, pessoal e livremente, para os réus. Recorda-se que não se demonstra vício originário na formação da vontade invocável pelo autor, ou seja este não está, à partida, enganado no locado e não pode validamente invocar ignorância sobre a ausência de licença.
O próprio contrato não autorizava o autor a assim agir, uma vez que na cláusula oitava se obrigou, findo que fosse o contrato – com excepção das obras que nos termos da cláusula sétima ficariam a pertencer ao prédio – a restituir o locado como se encontrava no dia 1/12/2004, ou seja livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação – no mesmo sentido conferir a norma do art. 1043 nº 1 do CC.
Mas o que vai dito não pode ser entendido como esvaziamento total do direito à resolução do contrato pelo autor, direito esse que vem especificadamente consagrado no nº 6 do art. 9 do RAU: é óbvio que o autor tinha o direito de exigir aos réus que obtivessem licença de utilização camarária para comércio e é certo que, querendo, alguma vez acabaria por consolidar o direito à resolução se continuasse a faltar a licença.
Para tanto, ao perceber a falta da licença o autor tinha de notificar os réus para a obterem, cumprindo para tanto prazo que também ele fixaria, prazo esse que tinha de ser razoável para a obtenção do resultado pretendido.
Com efeito, tendo em atenção o conceito de mora definido no art. 804 nº 2 do CC – “O devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido” – o passo que o autor deveria tomar vem previsto no art. 808 nº 1 do CC “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
Consolidada a mora dos réus, após decurso de prazo razoável para obterem a licença, então sim, o autor podia resolver o contrato – e ser indemnizado – nos termos do art. 9 nº 6 do RAU e do art. 801 nº 2 do CC: “Tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização, pode resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro”.
Esse era o caminho que o autor tinha de empreender quando, bem ou mal, percebeu que o locado não tinha licença para comércio, tal como é a atitude que concilia o direito do autor a trabalhar e comerciar em espaço legalizado com o dever geral referido no art. 762 nº 2 do CC “No cumprimento das obrigações, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”.
O autor atalhou para a resolução do contrato – efeito de que até estava privado por não ter entregue o locado – sem interpelar os réus para obterem a licença, tendo-se provado que “em 2005 era possível obter o licenciamento da fracção referida em A) para o exercício do comércio” (resposta ao quesito 42) e que “os réus, já no ano de 2005, apresentaram na Câmara Municipal ………. um pedido de licenciamento da fracção referida em A) para o exercício do comércio, que veio a merecer deferimento” (resposta ao quesito 41).
Ou seja, demonstrada está a possibilidade da prestação que incumbia aos réus (cfr. transcrito art. 804 nº 2) e demonstrada está a possibilidade de tal prestação ser cumprida em prazo inteiramente razoável para o autor.
Tivesse ele esperado, como devia.
Hoje o espaço locado tem licença de utilização, titulada pelo réu marido, especificamente para “estabelecimento de comércio a retalho de frutas e produtos hortícolas”, provavelmente está a ser explorado por F………. com o nome G………. e não se confirmaram as suspeitas, a quase catástrofe, de que seria necessário demolir um prédio contíguo para obter a licença, tal como não se indicia alteração substantiva do espaço para lá se encontrar, regularmente, o G………. .
Por outro lado, também não se demonstrou que o autor iniciou negócio de trespasse (resposta “não provado” aos quesitos 17 a 19) e, naturalmente, que tal trespasse se frustrou por o estabelecimento não ter a licença em causa (quesito 20 com resposta “não provado”).
Constatando que os réus não tinham providenciado pela obtenção da licença em tempo oportuno, ou seja antes de celebrarem o contrato de 1/12/2004, na sentença recorrida consta o seguinte trecho:
““Logo, o nº 6 do artigo 9º do Regime do Arrendamento Urbano abria ao arrendatário (aqui autor) duas hipóteses:
a) a resolução do negócio;
b) a notificação do senhorio para obter o licenciamento em falta, porventura, e se necessário, executando as obras em falta.
A escolha pela resolução não depende da possibilidade ou impossibilidade de obtenção da licença de utilização, da possibilidade ou impossibilidade de execução de obras com vista à obtenção da licença de utilização, ou da necessidade ou desnecessidade dessas obras [recorde-se que o nº 6 do artigo 9º o Regime do Arrendamento Urbano prevê, em alternativa, à escolha (não motivada) do arrendatário, a resolução do negócio e a intimação para a execução de obra pelo senhorio] – limita-se a abrir ao arrendatário a faculdade de escolher entre essas duas hipóteses.
E, demonstrada que foi a inexistência de licença de utilização do locado para o fim contratualmente previsto, o autor (arrendatário) limitou-se a fazer a sua escolha – a resolução, que comunicou aos senhorios a 30 de Agosto de 2005 (validamente – nº 1 do artigo 436º do Código Civil).
A resolução do negócio foi, pois, válida e eficaz””.
Embora se entendesse na sentença que o autor poderia ter intimado os réus a obterem a licença, entendeu-se, também, que ele era livre de optar validamente pela pura e simples resolução do contrato e consagrou-se a eficácia de tal resolução, operada através da comunicação de 30/8/2005.
Discorda-se desse entendimento pelas razões que vão expostas e, também, por se entender que consolida infracção às regras de actuação de boa fé que o supra transcrito art. 762 nº 2 manda observar, colocando o autor, ao recorrer de forma apriorística à resolução, no limiar do abuso de direito, com as consequências prevista no art. 334 do CC, tanto mais que não se demonstra prejuízo, já efectivo, decorrente da ausência de licença, nem foi alegado procedimento administrativo em curso para o fecho do estabelecimento com fundamento na falta da licença.
Ao invés, entende-se que o autor não era livre para optar pelo direito de resolução contratual previsto no nº 6 do art. 9 do RAU assim que percebesse a inexistência da licença, tendo de firmar tal direito de resolução em prévia consolidação de mora dos réus, nos termos dos transcritos arts. 804 nº2 e 808 nº 1, e, mesmo assim, só resolveria eficazmente o contrato se e quando procedesse à entrega do locado aos réus, livre de pessoas e bens, por imposição do transcrito art. 432 nº 2 – não há direito à resolução sem entrega do que se recebeu –, por imposição das cláusulas do contrato e por via do disposto no art. 1043 nº 1 do CC.
Conclui-se que o autor não obteve resolução do contrato nos termos da faculdade referida no nº 6 do art. 9 do RAU.
A válida resolução do contrato seria pressuposto necessário de dever dos réus de indemnizarem o autor, nos termos do nº 6 do art. 9 do RAU, repetindo-se, sem prejuízo da asserção que antecede, que se não demonstrou prejuízo, já efectivo, decorrente da ausência de licença.
Não existindo resolução válida – na acepção que se vem referindo – o autor deixa de ter direito a qualquer indemnização, seja por gastos na montagem do estabelecimento, seja por rendas que pagou, seja pela indemnização por despedimento, com necessária improcedência do recurso do autor e revogação da sentença na parte em que condenou os réus a pagarem ao autor três indemnizações, duas delas a liquidar em – muito difícil – incidente de execução de sentença.
Como a comunicação de 30/8/2005 não operou a resolução contratual e, ainda menos, não operou a revogação contratual por banda do inquilino nos termos do adiante transcrito art. 100 nº 4 do RAU, o autor teria de continuar a pagar as rendas (art. 1038 al. a) do CC), sendo indiferente para esse efeito o facto de ter encerrado o estabelecimento.
O contrato vigoraria até 31/12/2009 se não fosse objecto de denúncia no seu termo (cláusula quinta).
O art. 100 nº 4 do RAU – aplicável aos arrendamentos para comércio nos termos do art. 117 nº 2 do RAU – prevê, nos contratos de duração limitada, que “O arrendatário pode (...) revogar o contrato a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos”.
A revogação do contrato não se confunde com a resolução do contrato por iniciativa do inquilino, constituindo direito potestativo do arrendatário, direito esse que vem previsto na parte final do art. 50 do RAU como uma das causas da cessação do arrendamento.
A carta do autor de 25/10/2005, com simultânea remessa das chaves do arrendado aos réus, corporiza a comunicação escrita de revogação do contrato, sendo ineficaz para obviar ao fim do contrato a correspondente resposta escrita do réu marido de 10/11/2005 (fls. 134 e 135, referida na resposta ao quesito 55), ou seja resposta em que o réu declara não aceitar a eficácia de cessação do contrato até que do arrendado sejam retirados os equipamentos do estabelecimento e seja reposta a casa de banho no estado em que se encontrava.
Com efeito, a eficácia de revogação contratual é decorrência potestativa quando é conferida ao senhorio posse efectiva do arrendado com a entrega das chaves, embora sujeita a dilação de 90 dias. A partir do dia em que se consuma a revogação – entenda-se fim do contrato – a ausência de cumprimento dos deveres do inquilino de desocupação total do arrendado de pessoas e bens e de reposição do espaço nas condições em que se encontrava à data do arrendamento é assunto de responsabilidade meramente patrimonial, a solucionar nos termos do art. 1045 do CC.
A eficácia da revogação contratual consumou-se no nonagésimo dia posterior ao dia 25/10/2005, ou seja em 25/1/2006.
Sucede que o autor tinha deixado de pagar as rendas, no valor mensal de 600€, desde Setembro de 2005, num total de 4 meses e 25 dias de renda não paga até 25/1/2006, o que equivale ao valor singelo de 2.883,87€ [(4 X 600) + ((25 x 600) : 31)].
O montante de 2.883,87€ é obrigação contratual corrente do réu (cfr. art. 1038 al. a do CC) e não é indemnização referida no art. 1045 do CC, a qual vem prevista para momento posterior ao do fim do contrato.
Como o contrato findou por via do instituto da revogação, o autor ainda teria de pagar, a título de penalização pela não entrega das rendas em causa, a verba de 1.441,94€, ou seja 50% dos referidos 2.883,87€, conforme dispõe o art. 1041 nº 1 do CC para sancionar a mora do locatário no pagamento de rendas.
O total devido pelo autor aos réus seria de 4.325,81€, mas esse montante será reduzido a 3.600€, uma vez que é por essa verba final que se conclui no ponto 25 das conclusões do recurso do réu marido, equivalendo tal conclusão 25ª a procedimento de liquidação final pelos réus do montante ilíquido que reclamavam na reconvenção.
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Em face do exposto, acordam os Juízes em julgar totalmente improcedente a apelação do autor e em julgar totalmente procedente a apelação do réu marido, revogando a sentença e julgando improcedentes os dois pedidos do autor, absolvendo os réus de tais pedidos, bem como julgam totalmente procedente a reconvenção e condenam o autor a pagar 3.600 (três mil e seiscentos) euros aos réus.
Custas pelo autor.
Porto, 10/12/2009
Pedro André Maciel Lima da Costa
Maria Catarina Ramalho Gonçalves
Filipe Manuel Nunes Caroço