Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 8/07.5TBABF.P1 |  |
FORMA
SEGURO
NULIDADE
II - Trata-se de uma nulidade atípica, uma vez que apenas o comitente a pode invocar e não é de conhecimento oficioso.
1ª secção
Acordam na Secção Cível (1ª Secção), do Tribunal da Relação do Porto:
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I – B.........., S.A., pessoa colectiva número ........., matriculada na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número 03330, com sede na Rua .........., n.º ..., Quarteira, veio, intentar acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, contra, C.........., contribuinte ........., residente na Rua .........., n.º .., em Ovar, alegando, em síntese, que celebrou com o réu um contrato de mediação imobiliária, tendo-se comprometido a promover a venda do imóvel deste, mediante uma contrapartida. Tendo conseguido arranjar uma interessada na compra, entende que o réu, ao não ter formalizado o negócio, agiu de má fé, não cumprindo a proposta que considera previamente o réu tinha aceitado, devendo, em consequência, ser condenado no pagamento do valor da comissão devida pela venda, acrescida de IVA, no montante de € 9.680,00, já que a mesma só não se veio a realizar por culpa do réu. Acrescenta ter ainda direito a uma indemnização pelos danos sofridos no valor de € 5.000,00.
Regularmente citado, o réu veio apresentar contestação, onde, em síntese, alegou que o contrato celebrado com a autora padece de nulidade, que invocou, por não respeitar as exigências que o art. 19.º, n.º2, do D.L. 211/2004, de 20 de Agosto estabelece no que respeita aos contratos de mediação imobiliária, nomeadamente, do mesmo não constar a identificação do seguro de responsabilidade civil (indicação da apólice, capital contratado e entidade seguradora através do qual foi celebrado) e, assim, pediu a declaração da nulidade do dito contrato. Subsidiariamente, defendeu que não aceitou o referido negócio, concluindo pela improcedência da acção.
Foi proferido despacho saneador, mas não se procedeu à selecção da matéria de facto considerada assente e a da base instrutória (artigo 787.º, n.º2 do Código de Processo Civil).
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com observância do formalismo legal, respondendo-se à matéria constante dos articulados, não tendo sido deduzidas reclamações.
Seguidamente, foi proferida a respectiva sentença pela qual foi julgada procedente a excepção peremptória de nulidade, invocada pelo réu na contestação, e, portanto, declarado nulo e de nenhum efeito o contrato de mediação imobiliária celebrado entra autora e réu. A acção foi julgada totalmente improcedente e, consequentemente, absolvido o réu C.......... do pedido formulado pela autora B.........., S.A.
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Inconformada, a A. recorreu, apresentando as respectivas alegações onde, nas conclusões, refere que:-O tribunal recorrido deveria ter considerado válido o contrato de mediação celebrado entre A. e R., já que do mesmo constam todos os requisitos legais.
-A autora ora recorrente entende que o tribunal violou as disposições dos artigos 362º e 376º, n.º 1, do Código Civil.
-O tribunal recorrido considerou nulo o contrato de mediação imobiliária por falta de requisito essencial.
-Tal requisito consta do contrato assinado pelas partes.
- O contrato não padece de qualquer irregularidade.
-Assim, deveria ter sido decidido que foi validamente celebrado contrato de mediação imobiliária entre A. e R., pelo qual é devida por este àquela remuneração pelo serviço prestado.
Termos em que deverá ser revogada a douta sentença recorrida e, em consequência alterada a matéria de facto, decidindo-se, em consequência, julgar a acção totalmente procedente, por provada.
Nas contra alegações, o R. defende a improcedência deste recurso e que, assim, seja mantida a decisão recorrida.
II – Corridos os vistos, cumpre decidir.
É, em principio, pelo teor das conclusões do/a recorrente que se delimitam as questões a apreciar no âmbito do recurso (artºs 684º, nº3, 690º, nº3, 660º, nº2 e 713º, nº2, todos do CPC), sem prejuízo das que são do conhecimento oficioso.
Assim, temos uma única questão a decidir e que é a de saber se o Tribunal a quo violou, ou não, o disposto nos artºs 362º e 376º, n.º 1, do C. C., ao declarar a nulidade do acima identificado contrato.
Factos provados:
1) A autora é uma sociedade comercial sob a forma de sociedade anónima que tem por escopo social a mediação imobiliária.
2) Em 12/06/2006, autor e réu celebraram o acordo, denominado “contrato de mediação imobiliária”, cuja cópia se mostra junta a fls. 13 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
3) Nos termos do acordo referido em 2), autora comprometeu-se promover a venda da fracção autónoma, que constitui o apartamento … em .........., em Albufeira, de que o réu é proprietário.
4) Que o réu pretendia vender pelo preço de 160.000,00 Euros,
5) Mediante a contrapartida ou remuneração na quantia correspondente a 5% do preço da venda acrescida de IVA à taxa legal em vigor.
6) Sendo que o réu conferiu à autora exclusividade na promoção da venda.
7) O acordo referido em 2) foi inicialmente preenchido pela autora e por esta enviado ao réu com um prazo de exclusividade de seis meses, para este o assinar.
8) O réu não aceitou o acordo nesses termos e solicitou que fosse alterado o acordo no ponto n.º7, para ficar a constar 90 dias.
9) A autora enviou de novo o documento com a alteração manuscrita “90 dias sem renovação”.
10) Do contrato de mediação imobiliária referido em 2) não consta a identificação do seguro de responsabilidade civil, nomeadamente a indicação da apólice, capital contratado e entidade seguradora, através do qual foi celebrado.
11) Em 06/09/2006, autora apresentou ao réu, mediante contacto telefónico, D.........., como interessada na compra.
12) A interessada D.......... acordou pagar pelo imóvel do réu, o preço de €155.000,00.
13) A interessada D.......... pagou à Autora a quantia de € 2.500,00.
14) A autora elaborou com a interessada D.......... um acordo denominado “contrato promessa de compra e venda”, que remeteu ao Réu para que este assinasse, e cuja cópia se mostra junta a fls. 27 a 29 dos autos.
15) E o devolvesse.
16) Para que a autora recebesse então para aquele o sinal e princípio de pagamento do preço.
17) Nos termos do contrato referido em 14) desse contrato o preço era de 155.000,00 Euros e ficava dependente de ser ou não concedido empréstimo bancário.
18) Nele não foi fixada qualquer data para a outorga da escritura de compra e venda.
19) Em 12/09/2006 o réu remeteu à autora uma carta registada com aviso de recepção cuja cópia se junta a fls. 15 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido e, que esta recebeu, a confirmar-lhe que o contrato de mediação imobiliária referido em 2) tinha terminado e que a partir dessa data, manteria o apartamento à venda na autora, mas não no regime de exclusividade.
20) A autora, aquando da recepção da carta referida em 19), já havia enviado ao réu o contrato promessa de compra e venda, referido em 14).
21) A autora não respondeu à comunicação do réu referida em 19).
22) Em 22/09/2006 o réu remeteu à autora a carta registada com aviso de recepção, cuja cópia se junta a fls. 16 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, comunicando-lhe que retirava o seu imóvel de venda.
23) O réu não recebeu qualquer quantia a título de sinal.
24) O réu pretendia vender o imóvel com alguma urgência.
25) Do documento denominado “proposta unilateral de compra (reserva)”, cuja cópia se junta a fls. 14 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, consta, manuscrito: ”aguarda resposta do vendedor” e “venda cancelada”.
26) O réu não teve qualquer intervenção na elaboração do conteúdo do documento “proposta unilateral de compra (reserva)”, acima referido.
27) A terceira interessada na compra, D.........., sabia que a “proposta unilateral de compra (reserva)” da fracção dependia de aceitação do réu.
28) A autora é uma sociedade de mediação no mercado há 25 anos.
29) Sempre pautou a sua conduta pela correcção e seriedade.
30) A autora comunicou à terceira interessada que o réu afinal não queria vender a fracção.
31) A autora já anteriormente havia mostrado a fracção do réu a outros interessados potenciais.
32) Realizou visitas ao local.
33) Publicitou a venda.
34) A autora ficou numa posição “indigna” perante a terceira interessada, quando lhe comunicou o referido em 30).
35) A autora sofreu danos na sua imagem, reputação, credibilidade e seriedade negociais.
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Debrucemo-nos, então, sobre o suscitado, adiantado, desde já, que não vislumbramos a apontada violação dos preceitos legais indicados pela Recorrente, se é que se refere ao conteúdo do documento junto a fls. 13 -, constituído por cópia do “Contrato de Mediação Imobiliária”. Para além de que, no ponto 10, dos factos assentes está provado que: “Do contrato de mediação imobiliária referido em 2) não consta a identificação do seguro de responsabilidade civil, nomeadamente a indicação da apólice, capital contratado e entidade seguradora, através do qual foi celebrado” (em consonância, aliás, com o teor do citado documento), não tendo a decisão de facto sido impugnada conforme o estabelecido pelo art.º 690º-A, do C.P.C..Portanto, é sobre tais factos que cumpre aplicar o direito.
Assim, temos a atender que, em sentido amplo, a mediação significa o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleçam negociações que possam conduzir à celebração de um contrato definitivo. Em sentido técnico ou estrito, a mediação reclama ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar, e que não esteja ligado a nenhuma dessas partes por um vínculo de subordinação (Menezes Cordeiro, - Do contrato de mediação, na revista “O Direito”, ano 139º 2007, t. III, pág. 517.).
E, para o caso, como decorre do art. 19º do Dec-lei, 211/2004, de 20/8, “1 — O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita. 2 — Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos: a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam; b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação; c) As condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável; d) A identificação do seguro de responsabilidade civil previsto na alínea e) do n.o 1 do artigo 6.o, nomeadamente indicação da apólice, capital contratado e entidade seguradora através da qual foi celebrado.
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sendo que,
8 — O incumprimento do disposto nos nºs 1, 2 e 7 do presente artigo gera a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.
Portanto, a reter em primeira linha, é que, este tipo de contrato, tem de revestir a forma escrita e dele tem de constar, sob pena de nulidade, para além do mais, a identificação do seguro respectivo nos termos impostos pela já citada al. d), do nº2, da referida norma reguladora.
O que se constata à evidência, é que, in casu, a última exigência formal destacada acima não foi respeitada. Donde, não há volta a dar-lhe, o contrato celebrado entre a Recorrente e o Recorrido é nulo, por força do imposto pelo n.º 8 do mencionado art. 19º.
Trata-se de uma nulidade atípica, uma vez que apenas o comitente a pode invocar e não é de conhecimento oficioso.
Foi o que se verificou neste caso.
Compreende-se que assim seja, face à manifesta posição desigual dos contraentes, na celebração deste tipo de contrato.
Portanto, não há motivo para alterar a decisão proferida pela primeira instância que, ao declarar a nulidade do dito contrato, não fez mais do que cumprir o disposto nos normativos já citados.
Carece, pois, de fundamento este recurso.
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III- Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirma-se a decisão recorrida.Custas pela Recorrente.
Porto, 7 de Setembro, de 2010
Maria da Graça Pereira Marques Mira
António Francisco Martins
António Guerra Banha