Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 641/12.3TBVCD.P1 |  |
RESOLUÇÃO
FALTA DE PAGAMENTO DE RENDAS
FALTA DE RESIDÊNCIA PERMANENTE
ABUSO DE DIREITO
II - O não uso do locado, por mais de um ano, para o fim contratado – no caso, para habitação permanente da recorrente – é causa de resolução do contrato de arrendamento, ao abrigo da al. d) do nº 2 do art. 1083º do CCiv..
III - Como causa impeditiva [«exceptio»] de tal resolução, podia a recorrente invocar que o não uso do locado se deve ao facto deste estar inabitável, por degradação resultante da não realização de obras de conservação/manutenção por parte dos autores/senhorios.
IV - Competia à recorrente/locatária alegar e provar a factualidade integradora desta excepção, o que não aconteceu.
(apelação)
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Relator: Pinto dos Santos
Adjuntos: Des. Francisco Matos
Des. Maria João Areias
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Acordam nesta secção cível do Tribunal da Relação do Porto:I. Relatório:
B… e mulher C… instauraram contra D… a presente acção declarativa de condenação, com processo comum e forma sumária, pedindo que, por falta de pagamento de rendas e falta de residência permanente, se decrete a resolução do contrato de arrendamento para habitação que teve o seu início em 01/01/1981 e que tem por objecto as dependências do prédio urbano inscrito na matriz sob o nº 159 da freguesia …, concelho de Vila do Conde, melhor descritas no art. 3º, e que a ré seja condenada a restituir-lhes essas dependências e a pagar-lhes as rendas vencidas desde 01/07/1981 até efectiva entrega, à razão de 175$00 por mês.
A ré contestou, excepcionando que tem vindo a depositar as rendas por os senhorios se recusarem a recebê-las e que só deixou de habitar no locado desde finais de 2010, por causa do estado de ruína e de insalubridade em que ele se encontra, impeditivo da manutenção da sua residência no mesmo, por pôr em perigo a sua saúde e vida, resultando tal estado de degradação/ruína da ausência de obras de reparação por parte daqueles, que se recusam a fazê-las apesar de já terem sido interpelados para isso.
Pugna, por isso, pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
Os autores responderam às excepções, impugnando a factualidade em que radicam.
Proferido despacho saneador e fixado o valor da causa, foram seleccionados os factos assentes e os controvertidos, estes formando a base instrutória, sem reclamação das partes.
Os autores, em articulado superveniente apresentado a fls. 179-183, requereram a ampliação do pedido, pugnando pela declaração de caducidade do arrendamento com base no estado de inabitabilidade em que o locado se encontra.
Por falta de fundamento legal, tal ampliação não foi, no entanto, admitida, conforme despacho de fls. 193-194.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, no termo da qual, após produção da prova, foi proferido despacho de resposta aos quesitos/pontos da base instrutória, mais uma vez sem reclamação das partes.
Foi, depois, proferida sentença que, julgando a acção procedente, decidiu assim:
“Termos em que, vistos aqueles factos e as normas legais citadas,
a) – Decreto a resolução do contrato de arrendamento identificado nas als. B e C da matéria de facto;
b) – Condeno a Ré a restituir aos AA., imediatamente, o quarto, o WC, a cozinha e o corredor arrendados, livres de coisas e pessoas e em perfeito estado de conservação;
c) – Condeno a Ré a pagar aos AA. as rendas mensais de 175$00 – ou 0,87 € - desde 1.7.1981, sem prejuízo do disposto no art. 1045 CC. Por conta do pagamento das rendas devidas atribuo aos AA. – que poderão levantá-las - todas as rendas depositadas.
Custas pela Ré, vencida, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia – art. 446.º, 1 e 2, do CPC e Tabela IA anexa ao RCP.
Registe e notifique”.
Inconformada com o sentenciado, interpôs a ré o recurso de apelação em apreço, cuja motivação culminou com as seguintes conclusões:
“1. Por douta sentença, decretou a Meritíssima juiz a quo a resolução do contrato de arrendamento e condenou a Ré a restituir aos AA. o locado, livre de coisas e pessoas e em perfeito estado de conservação e a pagar as rendas mensais de 0,87€ desde 1.07.1981.
2. Não se conformando com a decisão proferida, vem a recorrente apresentar recurso, que tem como objecto a matéria de facto e de direito da decisão condenatória, proferida nos presentes autos, incluindo a reapreciação da prova gravada.
3. O Tribunal a quo considerou provada, entre outra, a seguinte matéria de facto:
a) «A R. deixou de habitar as dependências arrendadas há cerca de 7 (sete) anos»;
b) «Só de três em três meses ou mais é que a R. se desloca ao arrendado para verificar se aí tem correio»;
c) «A Ré não dorme aí, cozinha ou recebe visitas regularmente»;
4. Com o douto respeito que a decisão do Tribunal a quo merece, a mesma não fez boa apreciação da prova, considerando, erradamente, provados os factos acima transcritos.
5. A prova produzida segundo as regras de experiência comum e a livre convicção da Mma. Juiz do Tribunal a quo, impunham decisão diversa da que foi proferida.
6. De facto, face aos depoimentos prestados, quer pelas testemunhas dos AA., quer pelas testemunhas da R., não se logrou prova de que a R. deixou de habitar as dependências arrendadas há cerca de 7 anos, que aí não dorme, cozinha ou recebe visitas regularmente e que só de 3 em 3 meses ou mais é que a R. se desloca ao arrendado para verificar se aí tem correio.
6.a) Pela falta de idoneidade do depoimento da 1ª testemunha dos AA. (E…);
6.b) Pela falta de credibilidade e isenção da 3ª testemunha, bem como o interesse desta na condenação da R.;
6.c) Pelas contradições, respostas vagas, genéricas e incertezas dos depoimentos das testemunhas dos AA.;
6.d) A 1ª testemunha dos A.A. refere que a R. tinha canários e a porta tem uma cortina. Por sua vez, a 2ª testemunha acha que a R. não tem animais, a porta tem uma persiana e que acha que a R. não vive na casa há 7 anos, como poderia ser há 15 ou 20 anos. Nenhuma viu ou conhece o interior da casa, desde que a R. saiu de casa, acham que por estar fechada deverá estar degradada.
7. A forma convincente e credível com que depuseram as testemunhas da R., ao afirmarem que há cerca de 2 anos que a R. saiu de casa, pelo facto de a mesma não possuir condições de segurança, nem de habitabilidade, nomeadamente, há cerca de ano e meio tinham estado na casa e constataram que «a casa estava toda escorada, não se pode viver lá dentro, está tudo a apodrecer, agora deve estar tudo podre… O tecto todo a desabar para baixo.»
8. Da matéria assente (pontos 3 e 5 do ponto I alínea A) resulta que a Ré pagou a renda e procedeu aos depósitos das rendas como documentado de fls. 57 a 151, invocando como fundamento dos depósitos a não aceitação de renda pelo senhorio. O que aconteceu durante mais de 3 décadas. Aliás, a própria testemunha e filha dos AA. referiu no seu depoimento que a R. estava a depositar as rendas na F…, não tendo rendas em atraso.
9. Os AA. não discordaram, nem se manifestaram contra o comportamento da R. ao depositar as rendas ao longo de mais de 3 décadas. A confiança incutida na R. seria traída se se considerasse que foi continuadamente violado o contrato.
10. A R. tendo sempre depositado a renda, seria agora confrontada com uma conduta contraditória dos Autores que, à luz do princípio da confiança e das regras da boa-fé, art. 762º do Código Civil, exprime abuso do direito – art. 334º do Código Civil – na modalidade de venire contra factum proprium.
11. Os depoimentos das testemunhas da R. foram unânimes quanto ao relato do deplorável estado em que se encontrava a habitação, razão pela qual a R., não dispondo de condições de segurança viu-se forçada a sair de casa.
12. Além disso, provou-se que: «O estado degradado do locado coloca em perigo a sua vida e saúde. A entrada de chuva e infiltrações já provocaram alguns danos graves em bens materiais que se encontravam no interior do locado, em particular um colchão e móveis». E
13. Resultou da matéria assente que: «A Ré fez remeter aos AA. a carta de 07.12.2011, copiada a fls. 48/49, dando-lhe conta da entrada de água da chuva e consequente deteriorações de móveis no arrendado e impossibilitando o gozo do imóvel».
14. E não se provou que: «As dependências entraram em degradação por falta de limpeza e ventilação» (quesito 12º da base instrutória).
15. Em suma, resultando provada a impossibilidade de residência no locado em virtude da não realização de obras por parte dos AA., a R. beneficia da excepção de não cumprimento do contrato (cfr. Artigo 428º do CC).
Termos em que deve ser dado provimento ao presente recurso e, consequentemente, revogada a douta sentença recorrida, absolvendo-se a Ré do pedido”.
Os autores contra-alegaram em defesa da confirmação da sentença recorrida.
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II. Questões a apreciar e decidir:Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente e não podendo este Tribunal, em princípio, conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser em situações excepcionais que aqui não ocorrem, as questões que importa apreciar e decidir consistem em saber:
● Se há que alterar a matéria de facto;
● Se a invocação da falta do pagamento de rendas como fundamento do despejo configura, «in casu», um abuso de direito, na modalidade de «venire contra factum proprium»;
● Se a falta de residência da ré no locado se deve a inabitabilidade deste, por falta de obras de conservação/manutenção pelos autores.
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III. Factos provados:Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:
a) Os AA. são donos do prédio urbano de rés-do-chão e quintal, sito no …, da freguesia …, desta comarca, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° 246 /… e inscrito na matriz urbana sob o artigo 159 [al. A dos factos assentes].
b) Por transacção judicial, celebrada em 30-5-1980, e homologada por sentença transitada em julgado, nos autos de Acção Ordinária n° 1869/94, do extinto Tribunal de Círculo de Vila do Conde, foi reconhecido à R. o contrato de arrendamento, para habitação, com início em 1 de Janeiro de 1981, das dependências do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 159, urbano, da freguesia … [al. B].
c) Dependências essas anexas à casa dos AA. e que são um quarto, WC, cozinha e corredor de entrada, e fazendo parte do mesmo artigo urbano, pela renda então de 175$00 a pagar no princípio de cada mês anterior a que disser respeito, em casa da senhoria – fls. 19, ao fundo [al. C].
d) A R. passou a ocupar tais dependências, como sua habitação, pois aí passou a viver, a manter e tratar dos seus animais e aves, a pagar a sua própria energia eléctrica, a receber visitas, e a pagar a renda [al. D].
e) A Ré fez remeter aos AA. a carta de 7.12.2011, copiada a fls. 48/49, dando-lhe conta da entrada de água da chuva e consequentes deteriorações de móveis no arrendado e impossibilitando o gozo do imóvel [al. E].
f) A Ré procedeu aos depósitos das rendas como documentado de fls. 57 a 151, invocando como fundamento dos depósitos a não aceitação de renda pelo senhorio [al. F].
g) A Câmara Municipal … remeteu à Ré a carta copiada a fls. 50, marcando a, por esta pedida, vistoria ao arrendado para o dia 3 de Abril de 2012, das 14h45 às 15,30 horas [al. G].
h) A R. deixou de habitar as dependências arrendadas há cerca de 7 (sete) anos [resposta ao quesito 5º da base instrutória].
i) Só de três em três meses ou mais, é que a R. se desloca ao arrendado para verificar se aí tem correio [resp. ques. 6º].
j) A Ré não dorme, não cozinha, nem recebe regularmente visitas no arrendado [resp. ques. 7º].
k) Nunca mais se viu a luz acesa, de dia ou de noite [resp. ques. 8º].
l) Nunca se viu, até hoje, portas ou janelas abertas [resp. ques. 9º].
m) A R. passou a viver com um homem casado, de …, na Rua …, n° …, em …, no concelho da Maia, onde dormem, comem, fazem refeições, de dia e de noite, saindo sempre na sua companhia, como se casados estejam [resp. ques. 13º e 14º].
n) O estado degradado do locado coloca(ria) em perigo a sua vida e saúde [resp. ques. 18º].
o) A R. passou apenas a ir ao local para verificar as suas pertenças, «arejar» o locado e levantar a correspondência [resp. ques. 19º].
p) A entrada da chuva e infiltrações já provocaram alguns danos graves em bens materiais que se encontravam no interior do locado, em particular um colchão e móveis [resp. ques. 20º].
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IV. Apreciação das questões indicadas em II:1. Se há que alterar a matéria de facto.
Nas primeiras sete conclusões das suas doutas alegações, a recorrente impugna a factualidade constante das als. h), i) e j) dos factos provados. Estas reportam-se às respostas positivas que o Tribunal «a quo» deu aos quesitos 5º, 6º e 7º da base instrutória. Entende que deviam ter sido dadas como «não provadas».
Para tal, refere que a 1ª instância se apoiou nos depoimentos das testemunhas dos autores, desconsiderando as que foram por si arroladas, apesar da falta de idoneidade, de credibilidade e de isenção daquelas e não obstante as contradições dos seus testemunhos e as respostas vagas e genéricas que deram.
Mostram-se suficientemente cumpridos os ónus que, ao tempo, eram impostos pelas als. a) e b) do nº 1 e pelo nº 2 do art. 685º-B do CPC.
Decorre da fundamentação do despacho de resposta aos quesitos da BI [fls. 213-214] que as respostas ora em reapreciação assentaram nos depoimentos das testemunhas arroladas pelos autores, as quais “foram unânimes em apontar a data de ausência do locado para há 7 anos” e “depuseram de forma convincente e com conhecimento de causa, que advém do facto de serem vizinhas de AA. e R.”, tendo relevado especialmente “o depoimento de G…, que mora em casa geminada ao locado e se apercebe da ausência de habitação no mesmo”.
Procedemos à audição dos depoimentos das testemunhas de autores e ré e constatámos o seguinte:
● Todas as que foram arroladas pelos autores – E…, H…, I… e G… - foram unânimes em afirmar que a ré deixou de habitar o locado há cerca de 7 anos, tendo deixado, desde então, de dormir, de cozinhar, de receber visitas e, em suma, de fazer vida nas dependência arrendadas e que só lá vai de vez em quando buscar a correspondência, tendo algumas testemunhas situado essas visitas de dois em dois meses e outras de três em três meses;
● Duas das testemunhas arroladas pela ré – J… e K… – disseram, por sua vez, que aquela trabalhou num infantário em … [localidade onde se situa o locado] até há “dois anos e tal” e que enquanto lá trabalhou residiu no locado, tendo deixado de nele fazer vida apenas desde então [e, segundo elas, devido à degradação do mesmo]; a testemunha L… nada de importante disse sobre o assunto em discussão.
Apesar desta [natural] divergência entre os testemunhos de cada um dos lados [são poucos os processos em que há uniformidade de tal prova dos dois lados da contenda judicial], entendemos que o Tribunal «a quo» decidiu correctamente os três pontos de facto em discussão, já que no confronto dos conhecimentos directos e concretos que cada uma das testemunhas revelou, se mostraram mais coerentes, mais consistentes e mais fundamentados os depoimentos das testemunhas arroladas pelos demandantes, não sendo isso alheio ao facto das testemunhas arroladas pelos autores residirem na localidade onde se situa o locado e muito próximo deste [G… reside até “paredes meias” com ele], ao passo que das indicadas pela ré só a última [K…] reside nessa localidade, mas, ainda assim, a cerca de 15 minutos, a pé, do locado; e a maior proximidade daquelas permitiu-lhes um conhecimento mais directo e permanente da factualidade em apreço.
Não colhe a falta de idoneidade da 1ª testemunha destes, invocada pela recorrente. É verdade que tal testemunha foi casada com o actual companheiro da recorrente e que afirmou no início do seu depoimento que esta lhe “roubou” o marido, tendo-o dito de forma espontânea. Mas o seu depoimento não se mostrou toldado por tal facto, tendo sido, pelo contrário, espontâneo, coerente e devidamente fundamentado, designadamente no que concerne à data em que o agora ex-marido a deixou para ir viver com aquela, acontecimento que situou, precisamente, há cerca de sete anos, e que, desde então, ambos [a recorrente e o companheiro] residem [fazem vida em comum como se fossem marido e mulher] numa freguesia da Maia [que identificou].
Infundada surge também a questionada falta de credibilidade da testemunha I…, pois, apesar de ser filha dos autores, prestou um depoimento em tudo idêntico ao das demais testemunhas arroladas por estes. Ainda que o seu depoimento devesse ter um peso menor no cômputo da prova testemunhal dos demandantes, sempre ficariam imaculados os testemunhos de E…, H… e G…, suficientes para fundamentar as respostas dadas aos apontados quesitos da BI; e todos eles mais consistentes que os das testemunhas da ré.
Finalmente, e ao contrário do que refere a recorrente, não constatámos a existência de contradições relevantes entre os depoimentos das testemunhas dos demandantes.
Pelo contrário, onde encontrámos conhecimento directo minguado e reticências ou menor clareza de exposição foi nos depoimentos das testemunhas arroladas pela recorrente, pois:
● J… [irmã do companheiro da recorrente], depois de dizer que esteve vários anos sem ir ao locado, afirmou que a última vez que lá foi, com a ré, foi há cerca de ano e meio e que, nessa altura, esta já lá não residia; surge, assim, de duvidosa consistência a outra afirmação desta testemunha, atrás referenciada, de que aquela residiu no locado enquanto trabalhou no dito infantário, ficando-se com a ideia de que este segmento do seu depoimento decorreu apenas do que terá ouvido dizer à própria parte;
● L… [também irmã do companheiro da recorrente] nada de relevante disse, pois limitou-se a referir que vive perto da ré apenas há cerca de dois anos, mas não soube dizer há quanto tempo deixou ela de residir no locado;
● K… [cunhada da ré] limitou-se a dizer que enquanto a recorrente trabalhou no aludido infantário, o que aconteceu, segundo ela, até há “dois anos e tal”, residiu no locado, só tendo deixado de lá viver desde então. Mas esta data do termo da relação laboral da ré foi posta em causa pela testemunha H… que declarou que aquela já lá não trabalha há mais de 4 anos, facto de que tem conhecimento directo por, quase diariamente, durante este período de tempo, ir levar e buscar uma neta a esse mesmo infantário.
Em conclusão, bem andou o Tribunal «a quo» em ter dado como provados os factos que ora se encontram descritos nas als. h), i) e j) do ponto III deste acórdão [respostas aos quesitos 5º, 6º e 7º da BI], os quais, por isso, se mantêm nos seus precisos termos.
Improcede, nesta parte, o recurso.
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2. Se a invocação da falta do pagamento de rendas como fundamento do despejo configura, «in casu», um abuso de direito, na modalidade de «venire contra factum proprium».*
Nas conclusões 8 a 10 das alegações, a recorrente insurge-se contra a procedência da acção com fundamento na falta de pagamento de rendas, sustentando que a sua invocação pelos autores, com vista à obtenção do despejo, por resolução do contrato de arrendamento em questão, traduz um verdadeiro abuso de direito, na modalidade de «venire contra factum proprium», por eles saberem que essas rendas vêm sendo, atempada e integralmente, depositadas na F…, há mais de três décadas, por terem recusado recebê-las.
Vejamos a questão.
Não há dúvida que os autores peticionaram a resolução do contrato de arrendamento que os vincula à ré, ora recorrente, e o despejo desta, com fundamento em falta de pagamento das rendas desde Julho de 1981 [veja-se o alegado nos arts. 2º e 6º a 9º da p. i.] e no não uso do locado para habitação há mais de um ano [arts. 10º e segs. da p. i.].
Certo é, igualmente, que a procedência da acção e o decretado despejo da ré, por resolução daquele contrato [é inequívoco que está em causa um contrato de arrendamento para habitação que teve início a 01/01/1981], radicou na verificação daqueles dois fundamentos. Que o foi [também] com base na falta de pagamento das rendas desde meados de 1981, basta atentar no seguinte trecho da douta sentença:
“Com início em 1.1.1981 vigora entre as Partes contrato de arrendamento urbano, para habitação, de parte de um imóvel pertencente aos AA., contrato que a lei – art. 1022.º e 1023.º do CC – define como aquele pelo qual uma das Partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de um imóvel, mediante retribuição.
Obrigação primeira do locatário é a de pagar a renda, nos termos convencionados – art. 1038.º, a) e 1039.º do CC.
A violação desta obrigação era – art. 1093.º, 1, a), do CC, na redacção vigente até ao RAU, art. 64.º, 1, a) do RAU (aprovado pelo Dec-lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro) – e é causa de resolução, nos termos do art. 1083.º, n.ºs 1 a 3, do CC, na redacção dada pela Lei n.º 6/2006.
A lei - art. 17.º a 21.º da Lei n.º 6/2006 – regula as condições e termos em que o arrendatário pode proceder ao depósito das rendas.
Interessa aqui considerar o disposto no art. 17.º da Lei 6/2006 que dispõe, no seu n.º 1, poder o arrendatário proceder ao depósito da renda quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e ainda quando esteja pendente acção de despejo.
O arrendatário deve, como acordado, oferecer a renda ao senhorio, em casa deste e no princípio do mês anterior a que disser respeito. Se cair em mora, deve oferecer a renda acrescida de 50% de indemnização (art. 1041.º CC) e pagar ou depositar as rendas devidas e esta indemnização até ao termo do prazo da contestação da acção de despejo – art. 1048.º CC.
Mas se o senhorio recusa receber a renda, pode o arrendatário nada fazer, mas cabendo-lhe, na acção de despejo, a prova de que é o senhorio quem está em mora porque, v. g., recusou receber a renda.
Mas pode, também, o arrendatário proceder ao depósito das rendas ou das rendas e indemnização (art. 1042.º) quando se verificar alguma das hipóteses previstas no n.º 1 do art. 841.º do CC:
a) Quando, sem culpa sua, não puder efectuar a prestação ou não puder fazê-lo com segurança, por qualquer motivo relativo à pessoa do credor;
b) Quando o credor estiver em mora.
Porque o pagamento é excepção peremptória e o depósito só é liberatório quando obedece às condições legais e, se liberatório, é extintivo da obrigação de pagamento, a prova de que o depósito foi efectuado ao abrigo de alguma daquelas hipóteses dos art. 17.º da Lei n.º 6/2006 e 1042.º e 841.º do CC cabe ao arrendatário depositante – art. 342.º, 2 do CC.
A Ré não provou, como lhe cumpria, qualquer recusa relevante dos AA. ou outro fundamento de depósito, pelo que os depósitos efectuados não são liberatórios e a Ré está em mora no pagamento de todas as rendas depositadas.
Quanto às rendas desde 1 de Julho de 1981 e que se não mostram depositadas, é certo que se não provou – quesitos n.ºs 1 e 4.º - que a Ré deixou de pagar a renda ao fim de seis meses ou que nuca mais pagou nem ofereceu a renda nem a indemnização.
Porém, como acima se viu, o pagamento é excepção peremptória e, por isso, a sua prova compete à Ré – n.º 2 do art. 342.º do CC. Assim e nos termos do art. 516.º do CPC, temos de considerar em dívida todas as rendas devidas desde 1.7.1981, depositadas ou não”.
Sobre esta problemática, além da natureza e do início do contrato em apreço, mostra-se apenas provado que a renda inicial era de 175$00 e devia ser paga no início do mês anterior a que dissesse respeito, na residência do senhorio e que a ré procedeu aos depósitos das rendas como documentado de fls. 57 a 151, invocando como fundamento daqueles a não aceitação das rendas pelo senhorio.
Os depósitos documentados nos autos [fls. 57-151] dizem respeito a rendas desde Julho de 1997 a Fevereiro de 2012, mas não estão juntos comprovativos de que tenham sido depositadas todas as rendas mensais vencidas entre aqueles dois momentos temporais.
Não há, assim, dúvida que a ré não provou que tais depósitos possam ser tidos como liberatórios: não provou que os mesmos se tenham ficado a dever a recusa dos senhorios em receber as rendas, nem fez prova de que tenha feito o depósito de todas as rendas vencidas [e não tendo provado aquela recusa e, consequentemente, que os depósitos que efectuou sejam legítimos, teria de efectuar o depósito das rendas acrescido de indemnização de 50% do respectivo valor – arts. 1041º nº 1 e 1048º nº 1 do CCiv., na redacção indicada na sentença].
E a mora no pagamento das rendas constitui, inequivocamente, fundamento de resolução do contrato de arrendamento, como também afirmou a douta sentença, remetendo-se para o que nela se exarou sobre esta matéria, incluindo as normas legais tidas em conta.
Assim, aparentemente, nenhuma objecção haveria a apontar ao sentenciado neste segmento.
Mas, «in casu», a situação descrita ocorre, ininterruptamente, desde Julho de 1981, ou seja, em atenção à data da propositura da acção [06/03/2012], há mais de 30 anos. E durante estas três décadas os autores não intentaram qualquer acção com vista ao despejo da ré com fundamento na falta de pagamento das rendas, o que só pode significar duas coisas: que sabiam e sabem que aquelas estavam e estão a ser depositadas mensalmente pelos valores devidos e que aceitam como bons [legais] tais depósitos.
Perante isto é aceitável que ao fim de todo este tempo os autores invoquem a falta de pagamento das rendas desde Julho de 1981 como fundamento do pretendido despejo da ré/recorrente?
A recorrente entende que não, por, na sua óptica, traduzir um verdadeiro abuso de direito, na modalidade assinalada.
O art. 334º considera que age em abuso de direito ou que é ilegítimo o exercício de um direito “quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Para que o exercício de um direito seja abusivo exige-se, assim, que “o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder” ou, dito de outro modo, “que o direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça”. Basta que o excesso se verifique objectivamente, não se exigindo que o agente tenha consciência dele. Mas só haverá abuso de direito se houver “contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito”. E no preenchimento dos conceitos constantes da parte final daquele normativo - de «boa fé», «bons costumes» e «fim social ou económico» - haverá que atender, quanto aos dois primeiros, “às concepções ético-jurídicas dominantes”, e quanto ao último a “juízos de valor positivamente consagrados na própria lei” [cfr. Antunes Varela, obr. e vol. cit., pgs. 564-565; veja-se também Coutinho de Abreu, in “Do Abuso de Direito”, 1999, pgs. 15 e segs., que entende que há abuso de direito “quando um comportamento aparentando ser exercício de um direito, se traduz na realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação de interesses sensíveis de outrem”].
O abuso de direito comporta várias cambiantes ou modalidades, das quais se destaca, por ser a que aqui importa considerar [e é a que mais vezes é invocada nos processos judiciais], a de venire contra factum proprium, ou da conduta contraditória. Dentro desta distinguem-se o «venire» negativo, em que o agente “manifesta uma intenção ou, pelo menos, gera uma convicção de que não irá praticar certo acto e, depois, pratica-o mesmo” [ainda que o acto em causa seja permitido por integrar o conteúdo de um direito subjectivo] e o «venire» positivo, em que “o agente em causa demonstra ir desenvolver certa conduta e, depois, nega-a”, podendo estas actuações dizer respeito quer ao exercício de um determinado direito potestativo, quer ao exercício de um direito subjectivo comum.
No fundo, nesta modalidade, o abuso de direito ocorre quando alguém exerce um direito em contradição com uma conduta [sua] anterior em que a outra parte tenha legitimamente confiado, vindo esta, com base na confiança gerada e de boa fé, a programar a sua vida e a tomar decisões na convicção de que aquele direito já não seria exercido [assim, Menezes Cordeiro, in “Tratado de Direito Civil Português”, I, Parte Geral, Tomo I, 2000, pgs. 250-255 e Tomo IV, 2005, pgs. 275-297; mesmo Autor, in “Da Boa Fé no Direito Civil”, vol. II, pgs. 742-745 e Baptista Machado, in “Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium”, RLJ ano 118, pgs. 169, 227 e 228].
Desta descrição decorre que o venire contra factum proprium demanda:
● em primeiro lugar, um comportamento anterior, suficientemente inequívoco/concludente no seu conteúdo, da parte que exerce o direito que seja susceptível de gerar uma situação objectiva de confiança no destinatário [parte contrária];
● depois, uma actuação deste destinatário, objectivamente justificada, baseada na boa fé e na confiança gerada por aquele comportamento;
● finalmente, um comportamento posterior [actual] daquele primeiro declarante, objectivamente contraditório com o inicialmente manifestado.
Ora, tendo por referência estes caracteres, não podemos deixar de considerar que, ao invocarem como fundamento do despejo a falta de pagamento das rendas desde Julho de 1981, sabendo que elas, desde então, têm vindo a ser depositadas pela recorrente [a filha dos autores, no seu testemunho demonstrou saber destes depósitos, tendo dito que a ré tem depositado todas as rendas], os autores actuam com manifesto abuso de direito, na modalidade «venire contra factum proprium», pois estão verificados todos os pressupostos atrás indicados:
● não intentaram até agora [até esta acção], ao longo de mais de 30 anos, nenhuma acção de despejo contra a ré com fundamento na falta de pagamento das rendas desde aquele longínquo ano de 1981 e não puseram em causa os depósitos das mesmas a que ela, desde então, vem procedendo;
● este comportamento criou na recorrente a convicção segura de que eles aceitavam os depósitos das rendas como se se tratasse do seu efectivo pagamento;
● e ao invocarem como fundamento do despejo pedido nesta acção o não pagamento das rendas desde a referida data, os demandantes contradizem abertamente toda a sua conduta anterior, pondo em causa a boa fé da demandada de que poderia continuar a depositar as rendas sem que daí lhe adviessem consequências quanto à manutenção do contrato de arrendamento.
Assim sendo, a invocação de tal fundamento não deveria ter sido atendida para decretamento do despejo, por resolução deste contrato, mesmo não estando apurado que a ré tenha procedido ao efectivo depósito de todas as rendas mensais vencidas desde a dita data [os documentos que juntou não cobrem todos os meses desde então].
Neste ponto, assiste, pois, razão à recorrente.
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3. Se a falta de residência da ré no locado se deve a inabitabilidade deste, por falta de obras de conservação/manutenção pelos autores.*
Nas restantes conclusões das doutas alegações, a recorrente invoca a excepção do não cumprimento do contrato para fundamentar a sua ausência do locado [a sua falta de residência], afirmando ter ficado provado que tal se deveu ao estado de degradação do imóvel, por falta de obras de conservação/manutenção dos autores.
A falta de residência permanente [«não uso», na nomenclatura actual constante da al. d) do nº 2 do art. 1083º do CCiv., na redacção aplicável ao caso, dada pela Lei nº 6/2006, de 27/02] da recorrente no locado, desde há cerca de 7 anos, como provado, constituiu também fundamento do despejo decretado na douta sentença, conforme se depreende do seguinte excerto:
“(…)
Nesta parte provou-se a seguinte factualidade:
5 - A R. deixou de habitar as dependências arrendadas há cerca de 7 (sete) anos.
6 - Só de três em três meses ou mais é que a R. se desloca ao arrendado para verificar se aí tem correio.
7 – A Ré não dorme, não cozinha, nem recebe regularmente visitas no arrendado.
8 - Nunca mais se viu a luz acesa, de dia ou de noite.
9 - Nunca se viu, até hoje, portas ou janelas abertas.
13 e 14 - A R. passou a viver com um homem casado, de …, na Rua …, n° …, em …, no concelho da Maia, onde dormem, comem, fazem refeições, de dia e de noite, saindo sempre na sua companhia, como se casados estejam.
À vista destes factos, é a todas as luzes evidente que a Ré deixou de usar o arrendado há mais de sete anos, de habitar no locado com carácter de permanência, antes passou a viver em outra casa, sita em concelho diferente.
«Tudo a justificar convocação do objectivo fundamento de resolução enumerado pela alínea d) do n.º 2 do predito artigo 1083º. Comportamento ilícito da arrendatária, porque violador das suas obrigações legais e contratuais, que tem de manifestar gravidade ou ser gerador de consequências que tornem inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.» - Ac. acima citado.
Estando em causa um contrato para habitação permanente da locatária, cremos ser suficientemente grave o abandono do arrendado durante mais de sete anos, deixando-o chegar ao estado de ruína que a vistoria da Câmara Municipal … verificou e transmitiu pela comunicação copiada a fls. 175/176.
O que configura causa de resolução do contrato de arrendamento, nos termos das disposições conjugadas dos art. 1072.º, 1 e 1083.º, 1 e 2, al. d), ambos do C.C.”.
Há, então, que verificar se se verificam os pressupostos da invocada «exceptio» que legitime o «não uso» do locado pela recorrente desde há cerca de sete anos.
Tal excepção, conhecida pelo brocado latino «exceptio non adimpleti contractus» e que, quando reportada ao incumprimento parcial ou defeituoso, é designada por «exceptio non rite adimpleti contractus», encontra-se [genericamente] prevista e regulada nos arts. 428º a 431º do CCiv., dispondo o nº 1 do primeiro destes preceitos que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.
Trata-se de figura que tem o seu campo de aplicação nos contratos sinalagmáticos, permitindo que uma das partes recuse a realização da sua prestação enquanto a outra não cumprir a contraprestação respectiva.
Constitui excepção dilatória de direito material, na medida em que, por um lado, se funda em razões de direito material ou substantivo e, por outro, não exclui definitivamente o direito da parte contra quem é oposta, paralisando-o apenas temporariamente - o «excipiens não nega o direito da parte contrária nem põe em causa o dever de cumprir a prestação; pretende tão-só realizar a sua prestação quando o outro contraente levar também a cabo a respectiva contraprestação. E não é de conhecimento oficioso, tendo de ser invocada expressamente pela parte que dela se quer aproveitar.
Justifica-se por razões de boa fé, de equidade e de justiça, uma vez que visa evitar que uma das partes tire vantagens sem suportar os encargos correlativos. Para que não seja contrária à boa fé, a «exceptio» só pode operar quando se verifique uma tripla relação entre o incumprimento [total ou parcial, ou defeituoso] do outro contraente e a recusa de cumprimento por parte do excipiente: uma relação de sucessão, uma relação de causalidade e uma relação de proporcionalidade. A primeira significa que não pode recusar a prestação, invocando a «exceptio», a parte no contrato que primeiramente caiu em incumprimento. A segunda significa que deve haver um nexo de causalidade ou de interdependência causal entre o incumprimento da outra parte e a suspensão da prestação do excipiente. A terceira significa que a recusa do «excipiens» deve ser equivalente ou proporcionada à inexactidão da contraparte que reclama o cumprimento, de tal modo que, se a falta for de pouca relevância, não será legítimo o recurso à «exceptio».
Esta desempenha uma dupla função: de garantia e de coerção. No primeiro caso, porque permite ao «excipiens» garantir-se com as consequências, presentes ou futuras, do não cumprimento; no segundo, porque constitui também um meio de pressão sobre o inadimplente, já que este só terá direito a haver do outro a contraprestação se e quando cumprir a prestação a seu cargo [sobre todas estas características de ordem genérica, vejam-se Antunes Varela, in “Das Obrigações em Geral”, vol. I, 9ª ed., pgs. 408 a 414; Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. I, 4ª ed. revista e actualizada, pgs. 405 a 407; e Calvão da Silva, in “Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória”, 1987, pgs. 329 a 338].
É inequívoco que, em princípio, cabe aos senhorios a realização das obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, nos imóveis urbanos arrendados [art. 1074º nº 1 do CCiv.].
Certo é também que, no caso, está provado que as dependências arrendadas à recorrente estão em estado degradado e colocam em perigo a sua vida e saúde.
Desconhece-se, contudo, desde quando se verifica tal estado de degradação e se foi por causa dele que a recorrente deixou de residir no locado ou se, pelo contrário, o estado de degradação se deve antes à circunstância do imóvel estar desabitado há cerca de sete anos. E competia à ora recorrente a alegação e prova dos elementos integradores da «exceptio» que invocou [nº 2 do art. 342º do CCiv.], particularmente que a degradação do locado já se verificava à data em que nele deixou de residir e que foi por causa disso e do perigo para a sua vida e saúde que de lá se ausentou.
Tendo, além do já mencionado, ficado apenas provado que só em 07/12/2011 a recorrente comunicou aos autores que entrava água da chuva no interior do locado e que isso provocava degradação dos móveis que lá tinha [e não constando da vistoria camarária documentada a fls. 175/176, realizada em 03/04/2012, desde quando o imóvel está em estado degradação], apresenta-se cristalino que não ocorrem os pressupostos de funcionamento da invocada «exceptio».
Por isso, bem decidiu a 1ªinstância ao concluir que não se verifica a excepção de «caso de força maior» a que se refere a al. a) do nº 2 do art. 1072º do CCiv..
Com o fundamento do «não uso» do locado, sem justificação, há mais de um ano, a acção tinha, assim, que proceder, como procedeu, com o consequente decretamento do despejo, por resolução do contrato de arrendamento, não sendo, por conseguinte, merecedora de censura, nesta parte, a douta sentença.
Improcede, deste modo, o recurso.
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Síntese conclusiva:*
● Ao invocarem como fundamento do despejo a falta de pagamento das rendas desde Julho de 1981, sabendo que elas, desde então, têm vindo a ser depositadas pela recorrente, os autores actuam com manifesto abuso de direito, na modalidade de «venire contra factum proprium».
● O não uso do locado, por mais de um ano, para o fim contratado – no caso, para habitação permanente da recorrente – é causa de resolução do contrato de arrendamento, ao abrigo da al. d) do nº 2 do art. 1083º do CCiv..
● Como causa impeditiva [«exceptio»] de tal resolução, podia a recorrente invocar que o não uso do locado se deve ao facto deste estar inabitável, por degradação resultante da não realização de obras de conservação/manutenção por parte dos autores/senhorios.
● Competia à recorrente/locatária alegar e provar a factualidade integradora desta excepção, o que não aconteceu.
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V. Decisão:Nesta conformidade, os Juízes desta secção cível da Relação do Porto acordam em:
1º) Julgar improcedente o recurso e confirmar a sentença recorrida [embora apenas com fundamento no «não uso» do locado pela recorrente há mais de um ano].
2º) Condenar a recorrente nas custas desta fase recursória.
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Porto, 2013/11/26M. Pinto dos Santos
Francisco Matos
Maria João Areias