Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS
DESPEJO
RELATÓRIO
B..... e marido, C....., intentaram, no Tribunal Judicial da Comarca de....., a presente acção com processo sumário contra:
- D..... e mulher, E....., pedindo:
a) Se declare resolvido o contrato de arrendamento existente entre Autores e Réus e se condenem estes a entregarem àqueles o locado, livre de pessoas e bens;
b) Se condenem os Réus no pagamento das rendas já vencidas e não pagas, no montante de Euros 51,85 e também as vincendas, até decisão final;
c) Se condenem os Réus a pagar as indemnizações pela mora no pagamento das rendas relativas aos primeiros quatro anos dos últimos cinco, no montante de Euros 68,77; e
d) Se condenem os Réus a pagar uma indemnização pelos danos causados no arrendado, a liquidar em execução de sentença.
Alegaram, para tanto, em resumo, a existência de um contrato de arrendamento em que os Autores são senhorios e os Réus são arrendatários e que estes, pelo menos desde Setembro de 1989, deixaram de pagar mensalmente as rendas; e, quando efectuaram o respectivo depósito, não depositaram os montantes devidos; por outro lado, em Novembro de 2001, sem autorização dos Autores, efectuaram obras no locado, tendo acrescentado uma divisão exterior, alterando a estrutura do prédio; para o efeito, arrancaram e destruíram uma videira com ramada, causando prejuízos aos Autores.
Contestaram os Réus, invocando a caducidade do direito à resolução do contrato e impugnando a matéria alegada; referem que a “divisão” construída é amovível, sendo necessária e indispensável, tendo sido realizada com autorização da senhoria; que depositam a renda porque a Autora se recusou a recebê-la; terminam, por isso, pedindo a improcedência da acção.
Responderam os Autores, defendendo a improcedência da excepção e impugnando parte da nova matéria alegada, concluindo como na petição inicial.
Proferiu-se o despacho saneador, no qual se julgou improcedente a arguida excepção de caducidade, consignaram-se os factos tidos como assentes e organizou-se a base instrutória, sem reclamações.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, finda a qual se respondeu à matéria da base instrutória, por forma que não mereceu reparo a qualquer das partes.
Finalmente, verteu-se nos autos sentença que, julgando a acção parcialmente procedente:
1 - Declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre Autores e Réus, respeitante ao local identificado no artigo 1º da petição inicial – prédio sito no Lugar.....;
2 - Condenou os Réus a despejar tal prédio, entregando-o livre e desocupado;
3 - Condenou os Réus a pagar aos Autores a quantia de Euros 51,85, bem como as rendas vencidas desde Julho de 2002 inclusive até à citação dos Réus e montantes correspondentes vencidos até efectiva entrega do prédio, pela quantia de Euros 4,25 mensais.
No mais, foram os Réus absolvidos.
Inconformados com o assim decidido, interpuseram os Réus recurso para este Tribunal, o qual foi admitido como de apelação e efeito suspensivo.
Alegaram, oportunamente, os apelantes, os quais finalizaram a sua alegação com as seguintes conclusões:
1.ª - “As obras efectuadas pelos apelantes não alteram substancialmente a estrutura externa do locado e podem ser retidas a qualquer momento, sem causar qualquer dano;
2.ª - Tais obras consistiram na aplicação de uma estrutura metálica fixada nos muros laterais destinada a apoiar uma cobertura em chapa em substituição de uma outra em encerado, existente há mais de vinte anos;
3.ª - Tais obras foram efectuadas pelos apelantes em caso de manifesta necessidade e para obviarem a entrada das chuvas e vento para o interior do locado;
4.ª - Alterar substancialmente a estrutura externa de um prédio urbano significa modificação atinente à sua resistência ou segurança, de modo relevante, e não à fisionomia do prédio;
5.ª - Só se verifica uma alteração substancial de um prédio quando implique modificação “profunda” ou “fundamental”, para que a essência deste seja atingida, “desfigurando-o” na sua estrutura ou divisão;
6.ª - A douta sentença recorrida ao decretar o despejo como fundamento na realização de obras que alteram substancialmente a estrutura do prédio, violou ou pelo menos fez incorrecta aplicação e interpretação do disposto no art.º 64.º, 1, D), do DL 321B/90, de 15 de Outubro”.
Contra-alegaram os apelados, pugnando pela manutenção do julgado.
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As conclusões dos recorrentes delimitam o âmbito do recurso, conforme se extrai do disposto nos artºs 684º, n.º 3, e 690º, n.º 1, do C. de Proc. Civil.
De acordo com as apresentadas conclusões, a questão a decidir por este Tribunal cinge-se a saber se as obras efectuadas pelos apelantes no locado alteram substancialmente a estrutura do edifício.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir.
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OS FACTOS
Na sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:
1.º - Em 1971, os Autores cederam aos Réus, mediante acordo verbal, o gozo e fruição do prédio sito no Lugar.....;
2.º - Mediante a renda anual de Euros 51,00, pagável em duodécimos de Euros 4,25;
3.º - Desde há alguns anos que os Réus depositam a renda numa conta da C.G. D., a favor dos Autores;
4.º - Em 27/6/01, os Réus efectuaram um depósito, conforme doc. de fls. 6 a 9;
5.º - Em Março de 2001, aos Réus foi enviada carta, conforme doc. de fls. 10, na qual a Autora comunica que, a partir do próximo mês de Maio, a renda passará a ser de Esc. 852$00;
6.º - Em Dezembro de 2001, foi enviada uma carta aos Réus, conforme doc. de fls. 16 e 17, na qual a ilustre mandatária da Autora intima aqueles a retirar a divisão exterior que estão a construir, no local dado de arrendamento, dado que a sua cliente não autoriza a realização dessas obras;
7.º - O prédio referido no item 1.º não é abastecido de água, tem uma área de cerca de 20 m2, é composto de 3 divisões, nomeadamente um quarto com uma área inferior a 6 m2, um outro com uma área de cerca de 10 m2, e um corredor, que serve de cozinha, com uma área de cerca de 5 m2;
8.º - Chove no interior do prédio, e por ali são subterraneamente despejadas águas do prédio contíguo e que “desaguam” no logradouro do prédio;
9.º - A porta principal está podre, esburacada e por ela entra a chuva e o vento;
10.º - Há mais de 20 anos, os Réus procederam à instalação de um tolde em encerado, servindo de cobertura, desde a fachada da casa até uma casa de banho exterior, aproveitando as paredes desta, e improvisaram essa área para cozinha;
11.º - Nesse piso, antes em cimento, os Réus colocaram tijoleira, fazendo desaparecer as água referidas no item 8.º;
12.º - O referido no item 3.º deveu-se ao facto de a Autora recusar-se a receber as rendas;
13.º - No ano de 2001, os Réus efectuaram obras no prédio referido no item 1.º, tendo acrescentado uma divisão exterior;
14.º - Sem autorização dos Autores;
15.º - Essa divisão exterior é contígua à porta de entrada, e constitui uma ala edificada em estrutura metálica, assente em tijolo e semimurada, coberta de chapa;
16.º - E colocaram tijoleira no chão dessa mesma divisão;
17.º - E implantaram uma chaminé no telhado dessa mesma divisão;
18.º - Em frente ao prédio referido no item 1.º, no logradouro, sempre existiu uma videira com ramada que pertencia aos Autores e era por eles mantida, adubada e colhidos os sus frutos;
19.º - A videira e a ramada já lá não estão;
20.º - Os esteios ainda aí se encontram;
21.º - A divisão referida no item 15.º também tem ferro e vidro;
22.º - A obra referida nos itens 13.º e 15.º contribui para evitar a entrada das águas da chuva e vento para o interior do prédio;
23.º - Os Réus continuam a depositar as rendas na C.G.D..
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O DIREITO
A única questão que os apelantes colocam à consideração deste Tribunal consiste em saber se as obras por eles realizadas no arrendado se integram na previsão da al. d) do n.º 1 do artº 64º do Regime do Arrendamento Urbano (R.A.U.), aprovado pelo Dec. Lei n.º 321-B/90, de 15/10, e se estão verificados todos os requisitos para ser decretada a resolução do contrato.
De acordo com aquela alínea, o senhorio “pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma”.
Como prescreve o artº 1038º do Código Civil, constitui obrigação do arrendatário, para além do mais que aqui não interessa, não fazer do prédio uma utilização imprudente (al. d)).
Nos prédio urbanos, podem ter lugar obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação. Porém, sem autorização por escrito do senhorio, o arrendatário não pode efectuar no prédio arrendado:
- obras que alterem substancialmente a estrutura externa;
- obras que alterem substancialmente a disposição interna das divisões; e
- actos que injustificadamente causem deteriorações consideráveis.
Se as obras, embora não autorizadas por escrito, não se enquadrarem nestes parâmetros não são fundamento de despejo (v. Aragão Seia, Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 2ª ed., 295).
A lei não define um critério que permita caracterizar o que denomina de alteração substancial ou de deteriorações consideráveis.
Por isso, só caso a caso será possível proceder a essa determinação sem esquecer que o arrendatário tem apenas o gozo do prédio cedido pelo senhorio, pertencendo apenas ao proprietário o direito de transformação (ob. cit., 296).
Ora, decorre dos factos provados que os Réus/apelantes efectuaram, no ano de 2001, obras no prédio locado, ao qual acrescentaram uma divisão exterior (item 13.º).
Essa divisão exterior é contígua à porta de entrada e constitui uma ala edificada em estrutura metálica, assente em tijolo e semimurada, coberta de chapa (item 15.º).
Os Réus colocaram tijoleira no chão dessa mesma divisão e implantaram uma chaminé no respectivo telhado (itens 17.º e 18.º).
A divisão acrescentada pelos Réus também tem ferro e vidro (item 21.º).
As obras realizadas pelos Réus foram efectuadas sem autorização dos Autores e mesmo contra a sua vontade expressa (itens 6.º e 14.º).
Perante este quadro fáctico, e que as fotografias juntas aos autos corroboram, tal como a sentença recorrida, não temos dúvidas em afirmar que as obras realizadas pelos Réus no locado alteram externamente e de forma considerável a estrutura do edifício locado.
Trata-se de uma transformação com carácter permanente, o que se infere pela natureza dos materiais utilizados na construção.
Por outro lado, não colhe a argumentação de que o locado é de pequenas dimensões e tem fracas condições (itens 7.º e 8.º); nem o facto de inicialmente os efeitos que se pretenderam terem de certo modo sido obtidos pela colocação de um tolde, situação que foi subsistindo – os senhorios não actuaram contra algo de carácter provisório, o que não significa qualquer aceitação da sua “consagração” como definitivo (a obra não tem carácter amovível, dado que tem partes muradas e tijolo, e chaminé; e ainda tijoleira, não obstante esta situação ser anterior, o que poderia ter consequências...); nem, como bem refere a sentença recorrida, se pode argumentar com o facto de a sua realização ter contribuído para evitar a entrada das águas da chuva e vento para o interior do prédio, ou para fazer desaparecer águas (cfr. ainda itens 8.º, 9.º, 11.º e 15.º, 1ª parte), uma vez que, na falta de condições do locado, e na necessidade de realização de obras, ainda que urgentes, há que adoptar o procedimento previsto nos artº. 15º e 16º do R.A.U.; e este tipo de obra excede o permitido pelo artº. 4º, n.º 1, do R.A.U.).
Note-se ainda que também não nos parece haver matéria suficiente para se chamar à colação o instituto ou figura do abuso de direito por parte dos senhorios (não expressamente invocado, mas de conhecimento oficioso, como é pacificamente entendido – v., por todos, Ac. S.T.J. de 26/3/80, R.L.J., 114º, 35), até porque não se apurou que os Réus tivessem demandado os Autores para a realização de obras, e também porque a comparação da características entre a “obra” existentes há mais de 20 anos, e a que fundamenta a resolução não permite retirar qualquer indício de “aceitação” da obra; são situações completamente diferentes: um toldo e uma verdadeira divisão exterior.
As referidas obras, levadas a cabo pelos Réus sem a necessária autorização dos Autores, são significativas, tendo em consideração a reduzida dimensão do arrendado, e de carácter permanente.
Por isso, tendo em vista que o julgador, para formular um juízo seguro sobre as alterações, deve levar em linha de conta um critério de razoabilidade, considerando tanto a boa fé do inquilino, não provada, e a situação do senhorio, que não pode ver sacrificar a estrutura do prédio às comodidades e conveniências do arrendatário, parece-nos que, no caso em apreço, estamos em presença de obras que alteram substancialmente a estrutura externa do prédio.
O conceito de estrutura externa do prédio deve ser entendido (como ensina Rabindranath Capelo de Sousa, in C. J., Ano 12º, 5º, 16), como alteração substancial da fisionomia essencial do prédio, sem corresponder apenas à noção especializada de estrutura resistente em matéria de construção civil, por o bem jurídico protegido por essa disposição ser o interesse do proprietário em manter o essencial da traça do seu prédio; obra substancialmente alteradora da estrutura externa de um prédio é aquela que é feita com carácter permanente, mesmo que possua características de reparabilidade.
Também segundo o Ac. da R. de Lisboa de 18/11/82 (C.J., Ano 7º, 5º, 103), alteram substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna de um prédio as obras efectuadas pelo arrendatário que colidam com a planificação a que o mesmo obedeceu. E isto não só quando são destruídas todas as divisões dos vários compartimentos, como também quando essa destruição for parcial, quer diminuindo quer aumentando o número de compartimentos. Para esse efeito, releva não a possibilidade de reparabilidade das obras, mas sim a circunstância de terem sido feitas com carácter definitivo.
Nenhuma censura nos merece, pois, a sentença recorrida na parte (única que foi posta em crise pelos apelantes pela via do presente recurso) em que considerou verificar-se o fundamento da resolução do contrato de arrendamento invocado pelos Autores, pelo que, improcedendo as conclusões dos apelantes, a douta sentença recorrida tem de manter-se.
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DECISÃO
Nos termos expostos, decide-se julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes, sem prejuízo do apoio judiciário concedido.
Porto, 28 de Setembro de 2008
Emídio José da Costa
Henrique Luís de Brito Araújo
Alziro Antunes Cardoso