Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESERVA DE PROPRIEDADE
II- É característica do trespasse a transferência definitiva do estabelecimento, pelo que este acarreta o fim das garantias prestadas ao primitivo contrato de arrendamento.
Acção Sumária de Despejo
Tribunal Judicial de Póvoa de Varzim (2º Juízo Cível)
Relator: Paulo Brandão
1º Adjunto: Juiza-Desembargadora Drª. Isoleta Costa
2º Adjunto: Juiz-Desembargador Dr. Abílio Costa
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
A sociedade “B………….., Ldª”, veio propor contra os RR. C…………… e mulher, D…………….., E…………… e mulher, F……………, a presente acção declarativa com processo ordinário, pedindo a declaração da resolução do contrato de arrendamento, condenação dos primeiros réus a despejar o arrendado e a entregá-lo livre de pessoas e bens, condenação de todos os réus a pagar à autora as rendas vencidas no montante de € 5.986,00 e as vincendas até à entrega efectiva do arrendado, bem como os montantes das tarifas e taxas relativos a consumos de água, energia eléctrica, telefone e lixo, já vencidas e vincendas, a liquidar em execução de sentença, a que acrescem os juros de mora.
Alegou em fundamento que é titular do direito de propriedade que incide sobre uma fracção correspondente a uma loja de rés-do-chão, destinada a actividade de snack-bar e restaurante, que foi entregue em arrendamento aos 1ºs RR. pelos anteriores proprietários, assumindo os 2ºs RR. a posição de fiadores nesse contrato, tendo aqueles deixado de pagar as rendas devidas desde Dezembro de 2004 e até Fevereiro de 2006, no montante da quantia peticionada, ignorando se têm ou não satisfeito o pagamento das taxas de água, electricidade, lixo e telefone.
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Contestaram os 2ºs RR., invocando em primeiro lugar e por excepção, que concederam a garantia através de fiança pelo prazo de um ano, sendo o seu inicio o do contrato de arrendamento, em 01/03/92, conforme foi então estipulado na cláusula 8ª, obrigando-se o 1.º R. a apresentar novo fiador até 15 dias antes do termo de período acordado de um ano, pelo que tal fiança se mostra assim extinta. Por impugnação, que decorre do desconhecimento de determinados factos, refere ainda que o estabelecimento foi objecto de trespasse em Setembro de 2003, não sendo já os 1ºs RR os actuais arrendatários, e, por último, que devem os AA. ser condenados como litigantes de má fé, julgando-se improcedente a presente acção.
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Contestaram de seguida os 1ºs RR., referindo por sua vez que inexiste falta de fundamento para pedir o despejo por parte dos AA., porquanto entre eles e a A. foi celebrado tão só um contrato promessa de arrendamento, e, suscitando as excepções de ilegitimidade activa e passiva, diz que aquela decorre de o mencionado contrato ter sido celebrado com o Dr. G………….. e mulher e não com A., e, quanto àquela segunda excepção, a ilegitimidade passiva, que desde 11/09/03 que trespassaram o referido estabelecimento a H……………., com o conhecimento quer da A. quer daqueles outros atrás mencionados.Terminam pedindo a improcedência da acção com consequente absolvição do pedido, e, para o caso de assim não se entender, deverá ser a A. ser julgada parte ilegítima ou mesmo eles RR., com absolvição da instância em qualquer destes casos.
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A A. respondeu, pugnando pela eficácia da fiança prestada pelos 2ºs RR., quanto à existência de contrato de arrendamento celebrado com os 1ºs RR. tal como alegado inicialmente, e que continuam estes a serem os proprietários do estabelecimento localizado na fracção em causa, entendendo que a acção deveria ser apreciada já no saneador, condenando-se ainda os RR. como litigantes de má fé.*
Após ser designada data para audiência preliminar, veio a A. solicitar o despejo imediato nos termos do artº 58º, nº 1, do RAU, ao que os 1ºs RR. responderam a fls 114, entendendo não haver lugar ao mesmo dada a existência de um simples contrato promessa, para além dos efeitos da invocada excepção de ilegitimidade activa, bem como não terem eles a qualidade de arrendatários por força do trespasse efectuado em 11 de Setembro de 2003.*
No despacho de fls 159/161 julgou-se procedente o incidente de despejo imediato, decretando-se a resolução do contrato de arrendamento mencionado nos autos, declarando-se por isso extinta a instância quanto ao pedido formulado em primeiro lugar por inutilidade superveniente da lide, e, no despacho saneador subsequente, julgou-se improcedente as excepções dilatórias invocadas, declarando-se as partes dotadas de legitimidade.Organizou-se imediatamente após a matéria de facto dada como assente e aquela constante da base instrutória, que não foi objecto de qualquer reclamação das partes.
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Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, decidindo-se sobre a matéria de facto vertida na base instrutória conforme consta do despacho de fls. 281/283, uma vez mais sem qualquer reparo das partes, proferindo-se então a sentença de fls 286/296, que no final veio a julgo a acção parcialmente provada e procedente e, em conformidade:condenou os RR., C......................, D………………, E…………… e F……………. a pagarem, solidariamente, à A. as rendas, no valor contratado, relativas aos meses de Dezembro de 2004 a Fevereiro de 2006, vencidas até à propositura da acção, também a pagar as rendas que se vencerem até à sentença que determinou a resolução do arrendamento, em 05/02/07, bem como as que se vencerem até à entrega efectiva do locado, a título de enriquecimento sem causa.
Condenou os RR. a pagar, solidariamente, à A. os juros de mora que se venceram e se vencerem desde a data em que devia ter sido paga a renda de cada um dos meses referidos e dados como provados, sobre o valor respectivo, até integral pagamento, contabilizados à taxa legal que em cada momento vigorar, através da portaria prevista no art. 559.º do Cód. Civ.
condenou os RR. a pagarem, solidariamente, à A. no que vier ser liquidado em execução de sentença, relativamente às taxas e consumos de água, electricidade, saneamento e lixo, devidos á Câmara Municipal, à E.D.P. e à Portugal Telecom.
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Não se conformando, dela interpuseram os RR. recurso de apelação, fazendo-o os 2ºs RR. a fls 303, e os 1ºs RR. a fls 308, dos quais foram juntas inúmeras cópias e os respectivos originais, admitidos a fls 322.*
Após as respectivas alegações, finalizaram os 2ºs RR. com as seguintes conclusões:1. Os Apelantes foram demandados enquanto fiadores no contrato de arrendamento, numa acção de despejo por falta de pagamento de rendas.
2. O contrato de arrendamento em causa foi celebrado no dia 28 de Fevereiro de 1992 com prazo de duração de três anos, tendo o seu início em 1 de Março de 1992, renovável anualmente.
3. O prazo inicial do contrato foi, assim, de três anos.
4. Na cláusula oitava do contrato os aqui Apelantes declararam “que ficam de fiadores e principais garantes do cumprimento das obrigações resultantes para os segundos, deste contrato, e desde já renunciam ao benefício de excussão prévia, durante o primeiro ano de arrendamento, obrigando-se o segundo à apresentação de novo fiador até 15 dias antes sob pena de resolução”.
5. Os Apelantes, os senhorios e arrendatários estipularam que a fiança seria limitada ao primeiro ano do contrato.
6. A expressão “e desde já renunciam ao benefício de excussão prévia”, reporta-se à duração de todo o período de fiança.
7. Não faz sentido numa interpretação diferente, ao conciliarmos essa parte com a parte final da cláusula que refere “obrigando-se o segundo à apresentação de novo fiador até 15 dias antes sob pena de resolução”.
8. É óbvio que esta obrigação imposta ao arrendatário se reporta ao fim do primeiro ano de duração do contrato, em que duraria a fiança prestada, devendo quinze dias antes de terminar esse ano, o arrendatário apresentar novo fiador, sob pena do contrato se resolver … (outra interpretação não será possível).
9. Abrangendo a fiança pelas obrigações do locatário apenas, salvo, estipulação em contrário, o período inicial de duração do contrato no caso vertente não poderia exceder três anos, correspondente a esse período inicial de duração do contrato dos autos.
10. Sempre a fiança prestada pelos Apelantes, ter-se-ia como extinta, por força da Lei, em 28/2/95 – artº 655º Cod. Civil.
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Os recorrentes C………….. e D……………., por sua vez, apresentaram as seguintes conclusões:1.ª O presente recurso vem interposto da sentença proferida em 25 de Agosto e 2007, a fls. 286 a 296 dos autos, que julgou procedente a acção intentada pela Autora B……………., Lda.
2.ª O objecto do presente recurso abrange, também, a reapreciação da prova gravada, pelo que, atenta a documentação junta aos autos e os depoimentos prestados na Audiência de Discussão e Julgamento, o seu objecto é simultaneamente de facto e de direito.
3.ª Os Recorrentes consideram incorrectamente julgados e objecto do presente recurso a factualidade que consta dos n.ºs 2.º (na parte em que dá como provado terem sido os Primeiros Réus quem não efectuaram o pagamento das rendas em dívida), 3.º (na parte em que imputa aos Primeiros Réus a falta de pagamento pontual das taxas e consumos de água, electricidade, saneamento e lixo, devidos à Câmara Municipal, à EDP e à Portugal Telecom), 4.º e 5.º da base instrutória.
4.ª O Tribunal não valorou correctamente o depoimento e parte e os depoimentos das testemunhas dos Recorrentes e da Recorrida e o conteúdo dos documentos junto aos presentes autos a fls..
5.ª Do depoimento de parte prestado, dos depoimentos das testemunhas da Recorrida e dos Recorrentes, complementados com os documentos juntos aos autos, ficou demonstrado:
a) Entre os Primeiros Réus e H……………. e esposa foi celebrado, em 11 e Setembro de 2003, um contrato de trespasse do estabelecimento comercial objecto do presente litigio, sito na fracção identificada na alínea A dos factos assentes;
b) À Autora foi dado conhecimento do referido trespasse, até porque o respectivo contrato foi redigido pelo próprio legal representante da Autora, Dr. G……………..;
c) No referido contrato de trespasse foi incluída uma cláusula de reserva de propriedade a favor dos Primeiros Réus até integral pagamento do preço acordado, cláusula essa de que igualmente a Autora teve conhecimento;
d) Não obstante a inclusão da cláusula de reserva de propriedade no contrato de trespasse, operou-se efectivamente a transferência a título definitivo, quer do estabelecimento comercial, quer da posição de arrendatário;
e) A partir de Setembro de 2003, transferiram-se para os trespassários - arrendatários todas as obrigações referentes ao estabelecimento comercial, incluindo o pagamento das rendas e demais encargos;
f) A Autora, desde logo, reconheceu os trespassários como arrendatários, uma vez que passou a receber dos mesmos as respectivas rendas e a emitir em seu nome os respectivos recibos comprovativos do pagamento da renda;
g) O legal representante da Autora sempre assegurou aos Primeiros Réus o pagamento do preço acordado e devido pelo referido H………….. e esposa em consequência do trespasse celebrado, o que reforçou neles a convicção de aceitação do referido trespasse e daqueles enquanto arrendatários;
h) Não são da responsabilidade dos Primeiros Réus as rendas devidas desde Dezembro de 2004, inclusive, até Fevereiro de 2006, bem como a rendas vencidas até efectiva entrega do imóvel arrendado;
i) Não são, igualmente, da responsabilidade dos Primeiros Réus o pagamento dos montantes em dívida relativos às taxas e consumos de água, electricidade, saneamento e lixo, devidos à Câmara Municipal, à EDP e à Portugal Telecom.
6.ª O Tribunal não poderia ter dado como provados os factos que constam dos n.ºs 2.º (na parte em que dá como provado terem sido os Primeiros Réus quem não efectuaram o pagamento das rendas em dívida), 3.º (na parte em que imputa aos Primeiros Réus a falta de pagamento pontual das taxas e consumos de água, electricidade, saneamento e lixo, devidos à Câmara Municipal, à EDP e à Portugal Telecom), 4.º da base instrutória.
7.ª E, por outro lado, o Tribunal “a quo” deveria ter dado como provada a factualidade vertida do n.º 5.º da base instrutória.
8.ª A matéria de facto terá que ser alterada devendo serem dados como não provados os factos constantes dos n.ºs 2.º (quanto à responsabilidade dos Primeiros Réus pelo pagamento das rendas devidas desde Dezembro de 2004 até à efectiva entrega do locado), 3.º (igualmente no que concerne à imputação aos Primeiros Réus da responsabilidade pelo pagamento das quantias devidas a título água, electricidade, saneamento e lixo) e 4.º e como provada a factualidade constante do n.º 5.º da base instrutória.
9.ª Os Primeiros Réus celebraram, em 11 de Setembro de 2003, um contrato de trespasse com H…………….. e esposa, no qual foi inserida uma cláusula de reserva de propriedade até integral pagamento do preço acordado.
10.ª Como resulta provado dos depoimentos acima transcritos, à Recorrida foi, como se disse, dado conhecimento do referido trespasse, tendo esta, igualmente, tomado conhecimento da referida cláusula de reserva de propriedade.
11.ª Aliás, a própria sentença recorrida dá como provado que a referida cedência foi efectuada com o conhecimento e o consentimento da Autora, e, do mesmo modo, que a Autora tinha conhecimento da citada cláusula e reserva de propriedade.
12.ª Ora, nos termos do n.º 1 do art. 1118.º do Código Civil e do n.º 1 do art. 115.º do RAU, em caso de trespasse de estabelecimento comercial, e, encontrando-se o estabelecimento comercial instalado em prédio arrendado, é possível transferir-se a própria posição arrendatícia para o trespassário, sem necessidade de consentimento do senhorio, bastando a mera comunicação ao mesmo.
13.ª E de acordo com a nossa doutrina, haverá trespasse sempre que ocorra uma transferência definitiva e unitária do estabelecimento comercial, o que, conforme resultou provado, sucedeu no caso dos autos.
14.ª Ora, não obstante o trespasse do estabelecimento comercial ter sido efectuado com a inclusão de uma cláusula de reserva de propriedade, admissível por força do disposto nos art.s 934.º e 939.º do C.C., a propriedade do estabelecimento como universalidade e a titularidade da posição de arrendatário, não é transferida a título provisório.
15.ª Com efeito, tal transferência opera-se a título definitivo, sem prejuízo de o contrato poder vir a ser resolvido pelo trespassante se o trespassário não efectuar o pagamento do preço do preço do trespasse - nesse sentido Ac. Da Relação do Porto de 25/05/1990, in Colectânea de Jurisprudência XV, 3, 203.
16.ª Pelo que, tendo havido, como houve, transferência do estabelecimento comercial como bem, a transmissão da posição de arrendatário foi validamente transferida.
17.ª E, consequentemente, a transmissão da posição jurídica do arrendatário também foi validamente transferida, independentemente da autorização da Autora, a qual está impossibilitada de impedir que tal transferência opere, ou seja, que o referido H…………….. surja na qualidade de arrendatário.
18.ª E tanto assim é, que a própria Autora passou, conforme resulta provado dos documentos juntos aos autos e dos depoimentos supra transcritos, a receber as rendas directamente do trespassário-arrendatário e a emitir os respectivos recibos de renda comprovativos do pagamento da mesma em nome daquele H……………….
19.ª Em qualquer caso, mesmo que estivesse-mos perante uma simples cedência de exploração do estabelecimento comercial, o que conforme resulta da prova produzida, não corresponde à verdade, sempre resultaria provado o reconhecimento da respectiva cedência, ainda que posteriormente, e consequentemente o reconhecimento do respectivo cessionário, com o recebimento da renda e com a própria emissão dos recibos de renda em nome deste, o qual juridicamente passou a ocupar a posição de arrendatário.
20.ª Ora, a transferência da posição de arrendatário implica obviamente a transferência de todos os direitos e obrigações relativos ao próprio arrendamento.
21.ª Pelo que, com o trespasse supra citado, transferiram-se para o trespassário H……………. e esposa a responsabilidade pelo pagamento das respectivas rendas e demais encargos inerentes à utilização do arrendado.
22.ª Deste modo, não poderiam os Primeiros Réus terem sido condenados nos termos em que o foram.
23.ª A conduta que a Autora sempre adoptou perante os Primeiros Réus e o próprio H…………….. é completamente contrária a adoptada nos presentes autos.
24.ª Efectivamente, considerando a mera hipótese de não estarmos perante um trespasse do estabelecimento comercial sito na fracção identificada na alínea A dos factos assentes, mas de uma mera cessão de exploração do mesmo, o que não se aceita nem nunca se aceitou, resultando provado a existência do trespasse, a verdade é que a Autora pela conduta anteriormente assumida criou nos Primeiros Réus a firme convicção que aceitava e reconhecia a referida cedência.
25.ª Pelo que, nos termos do art. 334.º do C.C., sempre se verificaria um abuso de direito, traduzido num “venire contra factum proprium”.
26.ª Com efeito, dos documentos juntos aos autos e do depoimento das testemunhas, nomeadamente do depoimento da testemunha J…………….. acima transcrito, resulta que a Autora assume uma conduta claramente contraditória e contrária à anteriormente assumida e violadora dos princípios da boa fé e da confiança.
27.ª Consistindo a proibição de “venire contra factum proprium” uma das manifestações mais evidentes do abuso de direito, a sua relevância pressupõe a verificação de alguns pressupostos, de entre as quais se sobressai a existência de uma situação objectiva de confiança que leva a um investimento de boa fé irreversível nessa confiança – nesse sentido Ac. da Relação de Coimbra de 03/12/1991 in Colectânea de Jurisprudência, 1991, 5.º - 79.
28.ª Ora, a circunstância de a Autora ter adoptado comportamentos que criaram nos Primeiros Réus a convicção que a mesma reconhecia e aceitava a cedência em questão, sempre obstaria a que ela exercesse, contra os mesmos, o seu direito ao pagamento das rendas e demais encargos devidos pelo arrendamento.
29.ª Pois que o nosso ordenamento jurídico considera ilegítimo o exercício de um direito em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente, por tal constituir facto contrário aos princípios impostos pela boa fé.
30.ª Deste modo, a Autora age em abuso de direito, quando actuou de forma a convencer os Primeiros Réus que aceitava e reconhecia a transferência da posição de arrendatário, para posteriormente, em face do incumprimento por parte do novo arrendatário, imputar as responsabilidades por tal incumprimento aos aqui Recorrentes, invocando o não reconhecimento da cedência em causa.
31.ª Pelo que, mesmo por esse motivo nunca a sentença recorrida poderia ter decidido nos termos em que o fez, por ser abusivo o eventual direito exercido por parte da Autora, ocorrendo uma situação de “venire contra factum proprium”,
32.ª Pois que tal exercício implicaria a negação do efeito pretendido pela Autora.
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A A. não contra-alegou, remetendo-se ao silêncio.*
Corridos os vistos legais, cumpre-nos então apreciar e decidir, tendo em atenção que seremos balizados pelas respectivas conclusões das alegações, sem prejuízo naturalmente daquelas outras cujo conhecimento oficioso se imponha, com base no disposto nos artºs 660º, nº 2, 661º, 664º, 684º, nº 3, e 690º, todos do CPC (Código de Processo Civil)[1].Desde logo importa apreciar o julgamento quanto à matéria de facto, com a qual discordam os 1ºs RR, nos termos em que o expressam na 8ª conclusão, pois que entendem que devem ser dados como não provados os constantes dos n.ºs 2, 3 e 4 da Base Instrutória, respectivamente, quanto à responsabilidade dos 1ºs RR. pelo pagamento das rendas devidas desde Dezembro de 2004 até à efectiva entrega do locado, no que concerne à imputação a esses mesmos 1ºs RR da responsabilidade pelo pagamento das quantias devidas a título água, electricidade, saneamento e lixo, e, finalmente como provada a factualidade constante do n.º 5 da aludida peça processual.
O Tribunal da Relação pode com efeito substituir a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto, se, nos termos do artº 712º, nº 1, a), b), c), e 2, do CPC, do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada a decisão proferida com base neles nos termos do artº 690º-A, se os elementos fornecidos pelo processo impuserem uma decisão diversa, insusceptível de ser destruída por qualquer outra prova, e, por último, se o recorrente apresentar documento novo superveniente, que por si só, seja suficiente para destruir a prova em que se baseou a decisão impugnada[2].
Embora tendo sido ampliado os poderes dos tribunais de segunda instância quanto à matéria de facto, através de reformas processuais que teve o seu início com o DL 39/95, de 15.02, depois o DL 329-A/95, de 12.12, seguido pelo DL 180/96, de 25.09 e DL 183/00, de 10.08, tal não impõe a realização de novo e integral julgamento, nem admite recurso genérico contra a errada decisão da matéria de facto.
Podemos ler no preâmbulo do primeiro diploma citado, a criação de um verdadeiro e efectivo 2º grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto, facultando às partes na causa uma maior e mais real possibilidade de reacção contra eventuais – e seguramente excepcionais – erros do julgador na livre apreciação das provas e na fixação da meteria de facto relevante, busca um equilíbrio com as exigências de eficácia e celeridade, e que nunca poderá envolver a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência, visando apenas a detecção e correcção de pontuais e concretos erros de julgamento[3].
Assim, o uso por parte do Tribunal da Relação dos seus poderes para alterar a decisão da meteria de facto, deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão nos concretos pontos questionados[4], e que deve prevalecer nas situações contadas em que, da análise daquela, se retire objectivamente, pelo cotejo global da prova analisada, que se está perante um incontornável erro de julgamento, a impor, clara e inequivocamente, outra solução[5].
Ouvimos todos os depoimentos prestados em audiência, iniciando com aquele de parte feito pelo representante da A., Dr. G………………, que está transcrito nas alegações dos 1ºs RR. em toda a sua extensão e com rigor, J…………….., economista e que presta serviço para a A. e que referiu o não pagamento das rendas após Novembro de 2004, K……………., que sendo escriturário trabalha no escritório de advogado do representante da A., e que referiu essencialmente a falta de pagamento das rendas a partir do ano de 2005, M……………, que sendo frequentador do estabelecimento de café instalado no arrendado, referiu ter o 1º R. marido deixado tal estabelecimento após o ter passado em Setembro de 2004, sendo o depoimento transcrito nas alegações, I……………., mãe do 1º R., e que com ele trabalhava no estabelecimento instalado no arrendado, e que mencionou as ocorrências relativas ao contrato de arrendamento, o atraso no pagamento das rendas, o relacionamento estabelecido com o representante da A., e finalmente a saída após a respectiva transmissão, estando também o seu depoimento transcrito em parte nas alegações, e, por fim, N………………, que devido à relações pessoais que tem com os 1ºs RR. referiu as circunstâncias relativas ao contrato de arrendamento estabelecido com a A. até à sua saída, estando seu depoimento também transcrito nas alegações, com excepção da parte em que foi objecto da instância posterior.
Para além desses depoimento há a considerar quer os documentos de fls 12/13, o contrato celebrado entre os anteriores proprietários do arrendado, o aludido Dr. G…………… e mulher, quer aquele de fls 56/58, o denominado “contrato de trespasse”, e finalmente os de fls 216/219, 246/249, os recibos das rendas pagas pelo 1º R. marido.
Perante esses elementos probatórios, testemunhais e documentais, será de reconhecer parcialmente razão aos 1ºsRR/apelante quanto ao teor da resposta dada ao quesitos 4º, sendo de referir todavia a discordância manifestada tem a ver não com o sentido das respostas, mas antes com a qualificação dos factos ou as consequência jurídicas que deles se extraem na sentença.
No que diz respeito ao aludido ponto 4 da base instrutória, onde se perguntava se a cedência mencionada em H) era feita com o conhecimento e consentimento da A., considerou-se tão só o consentimento, o qual embora tenha naturalmente implícito aquele, deve ser rectificado nessa parte.
No que diz respeito ao ponto 5 dessa peça processual, tinha o seguinte teor:
“Foi a cedência reconhecida posteriormente ?”
A nosso ver, e perante a aquilo que está em causa e a posição assumida pelas partes, essa redacção assume um conteúdo claramente conclusivo, que verifica-se sempre que estamos perante um juízo de valor, cuja resposta, estando também contaminada, nunca poderia ser considerada por força do artº 546º, nº 4, do CPC[6], para além de irrelevante para a decisão da causa, não dando portanto uma resposta adequada ao disposto no artº 511º, nº 1, desse mesmo diploma, pois que esse reconhecimento deveria resultar, designadamente, tal como referido em audiência, que a A., após a cedência mencionada em H), passou a emitir os recibos de renda em nome do H…………… e mulher, a O……………, ou que considerava ainda assim o 1º R. como seu arrendatário devido à cláusula de reserva de propriedade incluída no contrato de fls 56/58.
Por outro lado, tendo em atenção o disposto no artº 115º, nº 1, do DL nº 321-B/90, de 15.10, o RAU, então em vigor, e 1038º, g), do CC, em caso de trespasse está o arrendatário tão só obrigado a comunicar essa cedência, não dependendo da autorização do senhorio. Que apenas pode exercer o direito a que alude o artº 116º, nº 1, do primeiro diploma.
Quanto ao mais deverão permanecer inalteráveis as respostas dadas à matéria de facto, pois que efectivamente, como resulta de modo unânime dos depoimentos aludidos e coisa diversa não é apontada pelos documentos, o 1º R. não pagou efectivamente quer as rendas quer os encargos resultantes dos consumos de água e electricidade, saneamento e lixo, situando-se num outro plano saber se tinha ou não a obrigação de o fazer.
No entanto, na indicação da matéria de facto que a seguir será feita, iremos recuperar no final a indicação de ordem feita aquando da organização da matéria dada como assente e aquela outra da base instrutória, pois que as respostas a elas fazem referência e assim transitaram para a indicação na própria sentença, criando alguma confusão na conjugação mútua, acrescentando-se o ponto 1 que não foi considerado anteriormente e foi dado como provado após o julgamento.
Sãos pois os seguintes os factos dados como provados e a considerar:
1. A A. é dona e legítima possuidora da fracção autónoma, identificada pela letra "A", correspondente à loja, do rés-do-chão, Bloco Poente, destinado a actividades económicas, de um prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito no lugar …………., na rua …………, descrito na Conservatória do Registo Predial de Póvoa de Varzim, sob o n. 01412/910827. (Alínea A)
2. Em 28/02/1992, os anteriores proprietários, G…………….. e mulher P………………. e os 1.ºs 2.ºs R. C…………….. e D…………….., declararam por escrito acordar que os primeiros prometiam dar de arrendamento aos segundos, prometendo estes tomar de arrendamento o rés-do-chão, BL. Poente, cedendo os primeiros o gozo para o exercício da actividade de snack-bar e restaurante ao 1.º R. (Alínea B)
3. Com início em 1 de Março de 1992 e pelo prazo de um ano renovável. (Alínea C)
4. Mediante o pagamento da contraprestação mensal de PTE 80.000$00, correspondente a € 399,04, a pagar no dia um do mês anterior àquele a que respeitasse. (Alínea D)
5. Mediante o pagamento das taxas de aluguer e consumos de água, electricidade e telefone. (Alínea F)
6. Esse contrato foi igualmente subscrito pelos 2.ºs R. que declaram: ”ficam fiadores e principais garantes do cumprimento das obrigações resultantes para os segundos, deste contrato, e desde já renunciam ao benefício da excussão previa, durante o primeiro ano de arrendamento, obrigando-se o segundo à apresentação de novo fiador até 15 dias antes sob pena de resolução”. (Alínea G)
7. Os R. pagaram as rendas até Setembro de 2004. (Alínea G)
8. Os R. em 11 de Setembro de 2004 cederam o gozo do imóvel identificado em A) dos factos assentes ao H………….. (Alínea H)
9. A cedência do estabelecimento comercial identificado em A), feita com o conhecimento da A., teve o seu consentimento mediante a condição que foi estipulada pelos aqui R. (1º R. marido), na cláusula seis e sete do acordo de cedência mencionado em H), dos factos assentes, em que os mesmos reservaram para si o direito de propriedade do estabelecimento e o direito de resolução desse acordo escrito, com a consequente posse daquele, em caso de não pagamento do preço estipulado, na cláusula terceira, por parte do H…………….. (ponto 4)
10. O 1.º R. não pagou à A., as rendas relativas aos meses de Dezembro/2004, Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro/2005, Janeiro e Fevereiro/2006. (ponto 2)
11. A renda mensal é presentemente de 399,07 €. (Alínea E)
12. O 1º R não tinha dinheiro para suportar os custos da escritura pública de arrendamento, razão pela qual a mesma não foi celebrada. (ponto 1º)
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Passando então à análise jurídica do presente recurso, importará determinar desde logo, perante o negócio jurídico celebrado pelos 1ºs RR., um contrato de trespasse do estabelecimento de que são proprietários e instalado em fracção do prédio que actualmente pertence à A., qual a repercussão da clausula de reserva de propriedade estabelecida no aludido trespasse na relação contratual de arrendamento, cujo direito foi incluído naquela mesma transacção, resposta que trará naturalmente importantes consequências também para os 2ºs RR. que assumira posição de fiadores das obrigações do arrendatário.Dispõe o já aludido artº 115º, nº 1, do RAU, aplicável à situação vertente e ainda que entretanto revogado pelo artº 60º da Lei nº 6/06, de 27.02, o NRAU, que “é permitida a transmissão por actos entre vivos da posição de arrendatário, sem dependência de autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial”, o qual corresponde à venda do estabelecimento em globo, com tudo que o compõem, bens corpóreos, incorpóreos e clientela, embora possa dele ser retirado algum dos seis elementos, sendo um dos mais importantes o local onde se encontre instalado[7].
Define o Sr. Prof. A. Ferrer Correia tal negócio jurídico[8] como sendo toda a transferência definitiva e por actos entre vivos da titularidade do estabelecimento, não apenas dos bens avulsos que integram a empresa, mas sim a transferência global e unitária dos bens que compõem o estabelecimento, com uma certa ordenação, incluídos numa organização económica apta a proporcionar lucros, importando fundamentalmente ao adquirente que lhe seja assegurada a fruição dessa mesma unidade económica.
Sendo pois objecto do trespasse o estabelecimento, que para além de uma unidade económica configura uma unidade jurídica[9], sobre o qual incide um direito de propriedade[10], que pode ser transmitido por via desse negócio jurídico através de venda ou dação em cumprimento, tal como prevê o aludido artº 116º, nº 1, do RAU, pode igualmente ser condicionada a transferência desse direito, em caso de pagamento a prestações ou com espera do preço, mediante reserva de propriedade, tendo em atenção o disposto nos artºs 408º, 409º, e 879º, a). e 886º, do Código Civil, CC, cuja função primordial é a de garantir o crédito do vendedor pelo preço da compra[11].
A reserva de propriedade configura-se antes de mais como uma cláusula resolutiva do contrato, que se socorre instrumentalmente de uma condição suspensiva do efeito translativo para alcançar o seu efeito característico, a oponibilidade “erga omnes” da resolução, mas que não impede todavia a transmissão da posse com a tradição, passando o adquirente a deter o conjunto de poderes de gozo e disposição que correspondem ao conteúdo do direito de propriedade, cabendo à propriedade reservada do alienante a titularidade abstracta desse direito[12].
Com a entrega do estabelecimento, ocorre a sua transmissão a título definitivo, ainda que podendo vir a ser resolvido o contrato por falta de pagamento do preço, e consequentemente a passagem imediata da posição de arrendatário do 1º R. para os cessionários, sobre quem e desde então, a partir de 01 de Outubro de 2003, passou a incidir a obrigação de pagar as rendas previstas no contrato de arrendamento, nos termos do artº 1038º, a), 1039º, bem como os encargos decorrentes do consumo de água, electricidade e telefone, que nele ficaram incluídos, cessando correspondentemente a obrigação que até então incidia sobre o A.
A nosso ver, com a aludida transmissão do estabelecimento para os cessionários, não obstante a mencionada cláusula de reserva de propriedade do trespasse, que nele incluiu o arrendamento, acarretou inelutavelmente a correspondente alteração da posição de arrendatário, que passou a caber aos cessionários, impondo-se por isso mesmo a obrigação quanto à comunicação da celebração desse contrato[13] nos termos do artº 1038º, f) e g), do CC, devendo nessa altura ser exercido o direito de preferência conferido pelo artº 116º, nº 1, do RAU, que de outro modo, quer a comunicação, quer exercício esse direito, só deveriam ocorrer após o pagamento total do preço, pois que só nessa altura operava-se a transmissão do direito de direito de propriedade, infringindo-se o disposto no artº 416º, nº 1, do CC.
Entender-se de forma diversa seria negar ao trespasse um dos seus efeitos essenciais e que lhe dão características próprias, a transferência definitiva do estabelecimento, conforme aludimos acima, e seria ainda confundir o direito de propriedade sobre o estabelecimento, com esse mesmo direito sobre os bens que o compõem, também acima mencionados.
Assim, essa alteração da posição do arrendatário, ainda que considerando-se em vigor a fiança prestada pelos 2ºs RR., acarretaria forçosamente a sua extinção perante o disposto no artº 651º, do CC, como decorrência da subsidiariedade dessa garantia pessoal, consideração que adiantamos como mera hipótese de raciocínio, já que da leitura e interpretação do teor da cláusula 8ª do contrato de arrendamento, transcrito no ponto 6, lançando mão das indicações resultantes dos artºs 236º a 238º também do CC[14], resulta que a mesma deveria vigorar tão só pelo período de 1 ano, renunciando os fiadores ao benefício de excussão durante esse mesmo lapso de tempo.
Só assim se compreende o último segmento dessa aludida cláusula, onde se pode ler, logo após a indicação do aludido prazo de um ano e referindo-se ao aqui 1º R., que assumiu como segundo outorgante a posição de arrendatário, que obrigava-se “… à apresentação de novo fiador até 15 dias antes sob pena de resolução”, e que ficaria sem conteúdo útil acolhendo-se o entendimento da A., já que os 2ºs RR., alí terceiros outorgantes, permaneceriam como fiadores, com a única alteração após o decurso do prazo de um ano, que passariam a beneficiar então do benefício de excussão prévia.
Também por essa razão, não poderiam ser responsabilizados os 2ºs RR. pelo pagamento das quantias relativas às rendas não pagas e consumos de água, luz e telefone do arrendado, devidas pelo arrendatário após 29 de Fevereiro de 1993.
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Face a tudo quanto fica exposto, acordam pois os Juízes que compõem a 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, em julgar procedentes os recursos de apelação interpostos revogando-se em consequência a sentença proferida e absolvendo-se os RR./apelantes dos pedidos contra eles formulados. *
Custas pela A./apelada*
Porto, 30 de Junho de 2008Paulo Neto da Silveira Brandão
Maria Isoleta de Almeida Costa
Abílio Sá Gonçalves Costa
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[1] Manuel de Oliveira Leal Henriques, “Recursos Em Processo Civil”, Almedina, 1984, pg 28 e sgs; Alberto dos Reis, “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. V, pg 358 e sgs; Fernando Amâncio Ferreira, “Manual dos Recursos em Processo Civil”, 7ª ed., pg 152 e sgs; Aníbal de Castro, “Impugnação das Decisões Judiciais”, Petrony, 1981, pg 30;
[2] Miguel Teixeira de Sousa, “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, pg 561
[3] Ac Rl Porto, CJ, Ano XXV, tomo 4, pg 186
[4] Ac. Rl Porto, CJ, Ano XXV, Tomo 4, pg 186
[5] Preâmbulo do D.L. n.º 39/95, de 15 de Fevereiro
[6] José Lebre de Freitas, “Código de Processo Civil Anotado ”, Vol. II, pgs 605/607
[7] M. Januário Gomes, “Arrendamentos Comerciais – Comentários à Legislação Especificados Arrendamentos para Comércio, Indústria, e Exercício de Profissão Liberal”, pgs 59/62, referindo-se ao
artº 118º do CC que antes o previa; Ac. STJ, de 06.07.05, Prcº nº 05B1784, e de 13.03.07, Procº nº
06ª4523, disponíveis em www.itij.pt.
[8] Lições de Direito Comercial, reprint, Lex, pg 134,
[9] A. Ferrer Correia, ob. cit., pg 132; Manuel J. A. Pupo Correia, “Direito Comercial”, 4ª ed., pgs 159/171, caracterização, elementos que o compõem e natureza jurídica.
[10] Em sentido contrário Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, Vol. III, 2ªed., pg 84, em anotação ao artº 1305º.
[11] Luís Lima Pinheiro, “Cláusula de Reserva de Propriedade”, pgs 17, 23; Acs Rl Porto de 29.05.00, no Procº nº 0310024; de 22.05.97, Procº 9631575; de 28.09.95, Procº nº 9530371, de 28.03.96, no Procº nº 9530975.
[12] Luís Lima Pinheiro, ob cit., pgs 115/116 e 111.
[13] Sem esquecer a divergência jurisprudencial a propósito dessa obrigação no âmbito do contrato de exploração, ou locação de estabelecimento, entendendo-se nos acórdãos de 10.07.07 e 28.06.07, nos procºs nºs 07B2409 e 07B1532, que embora não acarrete alteração na relação locatícia, ainda assim está o locatário obrigado a fazê-la por haver alteração quanto à pessoa que estará à frente do estabelecimento instalado no arrendado, e outra, como é o caso do acórdão de 02.03.04, procº nº 04A2908, que entende não existir.
[14] E. Santos Júnior, “Sobre a Teoria da Interpretação dos Negócios Jurídicos – Estudo de Direito Privado”, pg 70 e sgs.