Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
ENCERRAMENTO DO ESTABELECIMENTO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
DIR CIV - DIR CONTRAT.
RAU90 ART64 N1 H.
II - Assim, a solução é considerar não escrita a resposta ao quesito na parte em que exorbita a pergunta.
III - Arrendado um prédio para estabelecimento comercial, a sua ocupação como armazém de mercadorias e utensílios necessários ao comércio do inquilino não integra o fundamento de resolução do contrato previsto no artigo 64 n.1 alínea h) do Regime do Arrendamento Urbano.
I.
No ..º Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca de Mirandela, João..., propôs contra Manuel..., acção de despejo com processo sumário (nº. .../99), pedindo a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre ambos e a condenação do R. a entregar o locado livre e devoluto de pessoas e bens, bem ainda nas custas e procuradoria condigna.
Alegou, em síntese, ter adquirido, em 1994, um imóvel, sito na Rua..., em Mirandela, sendo que a anterior proprietária havia dado de arrendamento, em 1982, ao R., o rés-do-chão do imóvel, para o exercício do comércio de vidros, tintas e produtos afins, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, enquanto não fosse denunciado por qualquer das partes.
Sustenta que o R. mantém o locado encerrado, há mais de cinco anos, locado esse que se encontra vazio, sem mercadorias e afluência de clientela, o que constitui fundamento para a resolução do contrato.
Contestou o R., pedindo a improcedência da acção, por não provada, e a sua absolvição do pedido, com as legais consequências. Alegou, para tanto, exercer, diariamente, no locado indicado nos autos, a sua actividade comercial, mais referindo que o estabelecimento, aí instalado, é aberto diariamente, nele afluindo a respectiva clientela, para além de, nele, se manterem as mercadorias e utensílios necessários à laboração comercial do Réu.
II.
Elaborou-se o despacho saneador, consignou-se a matéria já assente e seguidamente a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento com observância das formalidades legais e foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, por não provada, absolvendo o Réu do pedido.
III.
Inconformado com a sentença, veio o A. interpor recurso de apelação e, para tal, formulou as seguintes conclusões:
1. A resposta dada aos quesitos 1, 5, 7 e 8 é excessiva e exuberante, devendo considerar-se como não escrita.
2. A decisão sobre a matéria de facto viola o disposto no artigo 653º, nº. 2 do Código de Processo Civil, ao exceder a matéria de facto alegada pelas partes.
3. O douto despacho que decide a matéria de facto, deve ser revogado, alterando-se a resposta aos referidos quesitos, dando-se, em conformidade com o alegado, como provado o quesito 1º e não provados os quesitos 5, 7 e 8, da Base Instrutória.
4. A sentença recorrida, ao considerar matéria de facto não articulada pelas partes, viola o disposto no artigo 664º do CPC.
5. A douta sentença ao valer-se de matéria de facto não alegada pelas partes, considerando-a na sua fundamentação e tirando consequências de direito da mesma, está ferida de nulidade nos termos do disposto no artigo 668º, nº. 1, alínea d) do Cód. De Processo Civil.
6. Sem prescindir, por erro de interpretação, foi violado a alínea h) do nº. 1 do artigo 64º do Regime de Arrendamento Urbano, ao não se considerar, em face da factualidade provada, a existência de fundamento para a resolução do contrato de arrendamento.
IV.
Colhidos os vistos cumpre decidir:
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São os seguintes os factos provados:
1. Por escritura pública de compra e venda, outorgada, em 28/10/94, no Cartório Notarial de Mirandela, exarada de fls. 41 v. a 43 do Livro nº. 419-B, o Autor comprou, a Heitor... e mulher Maria..., o seguinte imóvel: Casa de dois andares, tendo no primeiro duas divisões, sendo uma destinada a comércio e indústria e outra servindo de despensa que faz parte do segundo andar, com mais oito divisões destinadas a habitação e com um quintal; sito na Rua do..., freguesia e concelho de Mirandela, confrontando do norte com Alfredo..., do sul com proprietário, do nascente com linha férrea e do poente com rua, com a superfície coberta de 70m2 e quintal com 25 m2, inscrita na matriz urbana da freguesia de Mirandela sob o art. ... (al. A) da factualidade assente).
2. Por contrato celebrado, em 1/1/82, a então arrendatária deu de arrendamento, ao Réu, o rés-do-chão do imóvel identificado em 1., para o exercício de comércio de vidros, tintas e produtos afins, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos enquanto não fosse denunciado por qualquer das partes (al. B) da factualidade assente).
3. Foi convencionado o pagamento, pelo Réu, de uma renda mensal de 10.000$00 (al.C) da factualidade assente).
4. A renda sofreu várias actualizações, ascendendo actualmente ao montante mensal de 10.740$00 (al. D) da factualidade assente).
5. O Réu, no locado em apreço nos autos, desde há cerca de 5 anos, apenas armazena mercadorias e utensílios necessários ao seu comércio, que se desenvolve num estabelecimento sito na Rua..., nº..., em Mirandela (resposta aos nºs. 1, 5, 7 e 8 da Base Instrutória).
6. Ao locado em apreço nos autos, não aflui clientela (resposta ao nº. 3 da Base Instrutória).
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São as conclusões de recurso que, em princípio, delimitam o seu objecto – arts. 684º, nº. 3 e 690º, nº. 1 do CPC – e as questões que se colocam são:
- Violação dos artigos 653º, nº. 2, 664º e 668º, nº. 1, al. d) do CPC, consistindo numa nulidade da sentença por se ter valido de matéria de facto não alegada pelas partes, da qual tirou consequências de direito; e
- Errada interpretação do art. 64º, nº. 1, al. h) do RAU.
1ª Questão
Da nulidade da sentença.
Alega o recorrente que a resposta dada aos quesitos 1, 5, 7 e 8 é excessiva e exuberante, devendo considerar-se como não escrita, e como tal que violou a decisão recorrida o disposto no art. 653º, nº. 2 do CPC.
É de todo o interesse para melhor compreensão da questão transcrever os quesitos em causa.
Assim:
Quesito 1 – O Réu mantém o locado encerrado, há mais de cinco anos?
Quesito 5 – O estabelecimento comercial – instalado no rés-do-chão do prédio identificado em A) – é aberto diariamente?
Quesito 7 – Sendo aí exercida, diariamente, há alguns anos, pelo Réu, a actividade comercial para que foi arrendado o espaço em apreço?
Quesito 8 – Aí se encontram as mercadorias e utensílios necessários à laboração comercial do Réu?
O Mmo. Juiz “a quo” respondeu a estes quesitos da seguinte forma: “Provado que o Réu, no locado em apreço nos autos, desde há cerca de cinco anos, apenas armazena mercadorias e utensílios necessários ao seu comércio, que se desenvolve num estabelecimento sito na Rua..., nº..., em Mirandela”.
Ora é certo que o facto que não foi quesitado nem alegado foi: “que se desenvolve num estabelecimento sito na Rua..., nº..., em Mirandela”.
Estamos, deste modo, perante resposta exorbitante ou excessiva.
Será que tal resposta é causa de nulidade?
Cremos que não.
“O nº. 2 do artigo 653º do Código de Processo Civil denuncia o vício das respostas exorbitantes aos quesitos mas não aponta sanção nem se conhece outra norma que directamente o faça; mas afigura-se dever aplicar-se por analogia o disposto no art. 646º, nº. 4, daquele diploma legal, segundo o qual se têm por não escritas as respostas do Tribunal Colectivo sobre questões de direito...” (Ac. do STJ de 5/7/94, BMJ 439-479).No mesmo sentido, Acs. Da RC de 14/12/93 e de 11/10/94, BMJ 432-442 e 440-560, e Alberto dos Reis, CPC Anotado, IV, 533.
Não prevê o CPC o excesso das respostas, pelo que se trata de caso omisso. E uma vez que a lei não prevê, há que recorrer à norma que regula casos análogos. E existe analogia entre a situação que considera não escrita a resposta sobre matéria de direito – art. 653º, nº. 2 do CPC – e a situação em que a resposta de facto é exuberante. Assim, Acórdão da Relação do Porto nº. 395/91, 3ª Secção, 16/12/91, Relator: Miranda Gusmão.
Como vimos, a resposta aos quesitos em análise acrescentou uma morada de outro estabelecimento do Réu, morada esta que não vem articulada nem alegada pelas partes, como tal deve, nessa parte, considerar-se não escrita por aplicação analógica da regra do art. 653º, nº. 2 do CPC.
Mas nenhuma outra consequência daqui se pode retirar para a matéria de facto dada como provada, como pretende o recorrente.
Mais alega o recorrente que a decisão recorrida viola o disposto no art. 664º do CPC ao considerar matéria de facto não articulada pelas partes.
Dispõe este dispositivo legal que “O Juiz está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito; mas só pode servir-se dos factos articulados pelas partes, sem prejuízo do disposto no artigo 264º”.
Mas a consequência é a mesma que ficou explanada supra.
Assim, “a sanção para a infracção a esse artigo não é a da nulidade da sentença, mas antes, por aplicação analógica do que se prescreve no artigo 646º do mesmo diploma, a de se ter como não escrita a fixação desses preceitos” (Ac. da RP de 11/7/87, BMJ 368-613).
Alega também o recorrente a nulidade da sentença nos termos do nº. 1, al. d) do art. 668º do CPC por se ter valido de matéria de facto não alegada pelas partes, considerando-a na sua fundamentação e tirando consequências de direito da mesma.
“Há excesso de pronúncia sempre que a causa do julgado não se identifique com a causa de pedir ou o julgado não coincida com o pedido” (Ac. do STJ de 6/2/92, BMJ 414-413).
“Existe a nulidade prevista no artigo 668º, nº. 1, alínea d), 2ª parte, do Código de Processo Civil – excesso de pronúncia – sempre que o juiz conheça de questões de que não podia tomar conhecimento” (Ac. do STJ de 26/1/95, BMJ 443-374). E não quando conheça de factos. Neste sentido, Alberto dos Reis, CPC Anotado, Vol. V, pág. 49 e segs..
No caso dos autos o Juiz não conheceu de questões que não devesse tomar conhecimento, logo não se verifica a nulidade invocada. Só está proibido ao Juiz ocupar-se de questões que as partes não tenham suscitado, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso (A dos Reis, Ob. Citada, pág. 143). Continua este autor “...mesmo quando o Juiz tome conhecimento de factos de que não podia servir-se, por não terem sido, por exemplo, articulados ou alegados pelas partes (art. 664º), não comete necessariamente a nulidade da 2ª parte do art. 668º. Uma coisa é tomar em consideração determinado facto, outra conhecer de questão de facto de que não podia tomar conhecimento; o facto material é um elemento para a solução da questão, mas não é a própria questão” (ob. Citada, pág. 145).
De qualquer forma já verificamos que a sanção para a consideração de matéria de facto não alegada é o tê-la como não escrita e não a nulidade.
2ª Questão
Errada interpretação do art. 64º, nº. 1, al. h) do RAU.
A questão principal consiste em saber se o estabelecimento comercial se encontrava efectivamente encerrado há cerca de cinco anos, ou seja, em determinar o sentido do vocábulo encerrado.
A questão não é pacífica na nossa jurisprudência.
Para o Ac. da Relação de Coimbra de 10/4/84, CJ, Tomo II, pág. 55, “O estabelecimento comercial diz-se encerrado quando cessa a sua actividade ou exploração; Se o arrendado se destinava a estabelecimento aberto ao público e o arrendatário passou a utilizá-lo, fechado ao público, expondo mercadorias, houve encerramento do estabelecimento”.
No caso “sub judice” o arrendatário passou a utilizar o arrendado apenas para armazém de mercadorias e utensílios necessários à sua laboração comercial.
Haverá um subaproveitamento do local arrendado com direito a resolução do contrato?
Como observa Pinto Furtado, “Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos”, 2ª Ed., pág. 507 e Ac. da RP de 7/10/80, BMJ 300-448, “...deve em nossa opinião considerar-se como encerrado o locado que, não só não é aplicado à actividade contratada, como o não é a qualquer outra (hipótese que nos conduziria ao caso de resolução da al. b) do preceito), mantendo-se portanto inactivo, isto é, fechado a qualquer actividade”.
Neste sentido se tem orientado o Supremo Tribunal de Justiça. Assim, Ac. de 20/6/96, proferido no processo nº. 119/96 da 1ª Secção, citado por Pais de Sousa, Cardona Ferreira e Lemos Jorge in Arrendamento Urbano, Notas práticas, Reis dos Livros, pág. 103: “O arrendamento de prédio urbano para «qualquer ramo de comércio ou indústria» abrange, em princípio, o seu uso como armazém de guarda ou depósito de mercadorias relacionadas com a actividade comercial do arrendatário”.
A mera utilização do prédio como local de armazenamento de materiais é, deste modo, bastante para obstar à resolução.
“Da noção ampla de arrendamento para comércio ou indústria constante do art. 1112º do Código Civil e retomada pelo art. 110º do RAU conclui-se que ele se satisfaz com a ocupação de um local para armazém de depósito ou arrecadação de mercadorias, ou para qualquer outra actividade do comerciante, ou com esta relacionado” (Ac. nº. 1270/93, 5ª Secção, 26/4/94, e abundante jurisprudência aí citada).
O Ac. do STJ de 20/6/96, supra referido, prescreve ainda que “Mesmo que um prédio seja arrendado só para instalação de loja ou estabelecimento comercial, a sua ocupação como armazém não integra aquele fundamento de resolução”. E acrescenta que “estando comprovado que o réu utiliza o imóvel como armazém de guarda ou depósito de materiais próprios da sua actividade comercial e não se tendo demonstrado que essa utilização, com maior ou menor amplitude, seja tão reduzida que se possa equiparar a paralisação dessa actividade ou abandono do local, cuja prova caberia ao autor, como facto constitutivo do direito à resolução do contrato (art. 342º, nº. 1 do Cod. Civil), não pode afirmar-se que o réu conserve encerrado o prédio arrendado”.
Como bem concluiu o Sr. Juiz, pelo facto do Réu armazenar no locado mercadorias que vende ao público noutro local, nem por isso deixa de exercer essa actividade. O locado, para todos os efeitos, desde há cerca de cinco anos, não está encerrado, porque nele se vem exercendo a actividade comercial do Réu.
Assim sendo, inexiste fundamento para a resolução do presente contrato de arrendamento comercial.
Assim, face ao exposto, acorda-se em dar provimento parcial à apelação, considerando-se como não escrita a parte final da resposta aos quesitos 1, 5, 7 e 8, confirmando-se no entanto a decisão recorrida.
Custas pelo Apelante.
Porto, 23 de Abril de 2001
Bernardino Cenão Couto Pereira
António Augusto Pinto dos Santos Carvalho
José Ferreira de Sousa