Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 7557/10.6YYPRT-A.P1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
TÍTULO EXECUTIVO
PAGAMENTO DE RENDAS
FIADOR
FORMALISMO DA COMUNICAÇÃO
II- A execução pode igualmente ser intentada contra o fiador, desde que o senhorio proceda à necessária comunicação ao fiador e a junte.
II-- Esta comunicação é pessoal.
III- O formalismo da carta registada com aviso de recepção é suficiente para cumprir o comando legal.
Apelação
Processo nº 7557/10.6YYPRT-A.P1 vindo do 1º Juízo, 2ª secção, dos Juízos de Execução do Porto.
1º Adj.: Des. Anabela Cesariny Calafate
2º Adj.: Des. José Eusébio Almeida
381-P-títl.exec.nrau-12-7557
Acordam os Juízes na 5ª Secção Judicial do Tribunal da Relação do Porto:
I - RELATÓRIO
Em 25 de Novembro de 2010 veio B…… intentar nos Juízos de Execução do Porto execução comum ( solicitador de execução ), para o pagamento de quantia certa, dívida cível, demandando C……, D….. e E….., fazendo a entrega por via electrónica de requerimento executivo, com os seguintes dizeres:
Título Executivo: Artigo 15º, n° 2 NRAU
Factos:
l° - O Requerente é proprietário e legitimo possuidor do imóvel sito na Rua …., nº …., …, Gondomar, correspondente à fracção autónoma inscrita no Registo Predial de Gondomar, sob o número 4404 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 15979 e com a licença de utilização N°1187, emitida em 29.12.2000 pela Câmara Municipal de Gondomar (cf. Docs. 1).
2° - Em 3 de Março de 2009 o Requerente deu em arrendamento para fim habitacional o imóvel identificado no art. l°, mediante contrato escrito (cf. Doc. 2).
3° - O contrato teve início em 15 de Março de 2009.
4° - Na cláusula terceira do contrato de arrendamento estipulou-se a obrigação de pagamento de renda no valor de l.500,00€ (mil e quinhentos euros), a ser entregue até ao dia 8 do mês anterior a que disser respeito, por depósito ou transferida para a conta bancária do senhorio (e por este indicada).
5º - De acordo com o artigo oitavo desse contrato e como garantes do integral cumprimento das obrigações decorrentes do contrato de arrendamento, ficaram constituídos como fiadores o Sr. D….. e E….., casados sob o regime de comunhão de adquiridos, com domicilio na Travessa …. nº …., Gondomar.
6° - Sucede que o Requerido C…… não procedeu ao pagamento das rendas respeitantes aos meses de Outubro, Novembro, Dezembro do ano de 2009 e de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril e Maio de 2010 na data do vencimento indicada no art. 4°.
7° - O montante total das rendas vencidas e não pagas ascende a 12.000€ (doze mil euros).
8° - Tampouco o Requerido/executado procedeu ao pagamento de cada uma das rendas indicadas nos oito dias seguintes a contar do inicio da mora, nem posteriormente, apesar das insistentes tentativas do senhorio e das sucessivas promessas de cumprimento do inquilino.
9º- Decorrido mais de três meses sobre a data de inicio da mora na realização do primeiro pagamento, tornou-se inexigível ao Requerente a manutenção do contrato mencionado no art. 2°, pelo que assistiu-lhe o direito à sua resolução, ao abrigo do art.1083°, 3 do C.C..
10° - A resolução operou por comunicação á contraparte, por força do art. 1084°, N° 1 do CC e art. 9°, N° 7 da Lei N° 6/2006, de 27/02 da NRAU o que foi realizado por carta registada com aviso de recepção em 28 de Junho de 2010 - cf. Doc.3, 4 e 5.
11º - Tal comunicação foi efectuada também, na mesma data e nos mesmos termos aos fiadores cf. doc. 6,7,8, 9,10,1l.
12° - O Requerente declarou assim resolvido o contrato de arrendamento identificado no art. 2°.
13º - Posteriormente, tentou o Requerente um acordo de pagamento dos montantes vencidos e a entrega do bem locado.
14 - O Executado C….. abandonou o locado e entregou as chaves em data que o Requerente não pode precisar mas que situa em finais do mês de Maio/início do mês de Junho de 2010.
15 - Além do montante das rendas em divida o executado deixou de pagar os valores consumos de água (€ 643) e luz (€ 951) suportados senhorio mas que dizem respeito a consumos realizados pelo executado - cf. documento 12 a 22.
16- Acresce ainda que o estado lastimoso em que o executado deixou o imóvel arrendado, a saber, a necessidade de uma nova pintura em todo o interior do imóvel provocado pelo mau uso do locado, vidro partido no acesso ao sótão, a destruição de um móvel de casa de banho e a genérica falta de limpeza do locado devido a uma provável inundação do imóvel, implicou despesas do executado no valor que equivale à caução prevista no contrato e referida no artigo 5.
Liquida o valor de capital e juros vencidos à data em € 13.879,32, peticionando juros de mora vincendos até efectivo pagamento.
Formula depois pedido de ampliação conforme fls. 111.
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Os executados, fiadores no contrato de arrendamento referido, D….. e E….., deduzem depois oposição à execução, ao abrigo dos artigos 813º e ss do CPC.Excepcionam a falta de título executivo, impugnam, concluem pela extinção da execução por falta de título executivo, e se assim se não entender, deverá a oposição proceder, levando igualmente à extinção da execução.
A oposição foi liminarmente admitida e veio contestá-la o Exequente concluindo pela improcedência da oposição e pelo prosseguimento da execução.
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O Sr. Juiz entendeu que o processo continha todos os elementos para uma decisão conscienciosa, saneou o processo e proferiu saneador-sentença.Dá como provados os seguintes factos:
A) O exequente é proprietário e legítimo possuidor do imóvel sito na Rua …., nº …, …., Gondomar, correspondente à fracção autónoma descrita no Registo Predial de Gondomar sob o n° 4404 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 15979 e com a licença de utilização n° 1187, emitida em 29 de Dezembro de 200 pela Câmara Municipal de Gondomar.
B) O exequente, em 3 de Março de 2009, deu em arrendamento para fim habitacional, o imóvel referido em A), mediante contrato escrito, nos termos e com o conteúdo constante de fls. 58 a 61 da execução apensa.
C) O contrato teve início em 15 de Março de 2009.
D) Na cláusula terceira do contrato de arrendamento estipulou-se a obrigação de pagamento de renda no valor de € 1.500,00 a ser entregue até ao dia 8 do mês anterior a que disser respeito, por depósito ou transferida para a conta bancária do senhorio.
E) De acordo com o artigo oitavo do contrato de arrendamento ficaram constituídos como fiadores os aqui opoentes.
F) O exequente remeteu uma carta registada com aviso de recepção ao inquilino co-executado C……, nos termos e com o conteúdo constante a fls. 62 a 65 da execução apensa.
G) O exequente remeteu a cada um dos opoentes uma carta registada, nos termos e com o conteúdo constante de fls. 66 a 73 dos autos de execução apensa.
O seu conteúdo é o seguinte:
Na qualidade de advogado do senhorio F…… referente ao prédio sito Rua das …., …., …., Gondomar, correspondente à fracção autónoma inscrita no Registo Predial de Gondomar, sob o número 4404 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 15979, cujo contrato de arrendamento celebrado em 3 de Março de 2009 do qual V. Ex.a é fiadora venho comunicar-lhe o seguinte:
No âmbito desse contrato estipulou-se a obrigação de pagamento de renda no valor de 1500 € (mil e quinhentos euros). Todavia, até à presente data o arrendatário não procedeu ao pagamento das rendas vencidas respeitantes aos meses de Outubro de 2009 a Junho de 2010.
Em consequência é devedor destas quantias, acrescida de uma indemnização de 50% desse valor, nos termos do art. 1041°, N° 1 do CC.
Acrescem a estes valores consumos de água (643 €) e luz (951€) suportados pelo meu cliente mas da responsabilidade do arrendatário.
Por último, atendendo que apenas em Junho de 2010 o arrendatário avisou que iria denunciar o contrato supra citado, esta só produz efeitos 120 dias depois o que significa que deverá acrescentar-se ao montante em dívida o valor de 4 rendas de 15000 .
De forma global o valor em dívida é de 26.344€ (vinte e seis mil trezentos e quarenta e quatro euros).
Ora, por força da cláusula oito do dito contrato de arrendamento V. Ex.a, enquanto fiadora assumiu solidariamente com o arrendatário a obrigação do fiel cumprimento de todas as cláusulas desse contrato.
Em consequência, fica V Ex.a interpelado para liquidar aquele montante global em dívida até ao próximo dia 8 de Julho de 2010 sob pena de cobrança judicial.
Com os meus melhores cumprimentos,
28 de Junho de 2010.
H) Por conta do referido contrato, entre 19 de Fevereiro e 16 de Março de 2010 foram pagos ao exequente €2.050,00.
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Foi proferida sentença que culminou com a parcial procedência da oposição deduzida, determinando-se a extinção da execução na parte excedente a €8.450,00 acrescidos de juros de mora à taxa legal desde 2 de Julho de 2010. *
Inconformados recorrem os Oponentes, recurso admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, e efeito meramente devolutivo ( a que são aplicáveis as alterações introduzidas no CPC pelo DL nº 303/2007, de 24 de Agosto ). *
No recurso os Apelantes concluem:A. Os Recorrentes instauraram contra o Recorrido Oposição à Execução, que correu termos no 1.° Juízo, 2.8 Secção dos Juízos de Execução do Porto, sob o nº 7557/10.6 VVPRT ·A.
B. Em síntese, foi alegada a inexistência de título executivo atendendo a que o dado em execução não obedece aos critérios rigorosos do artigo 9° nº 7 e 15° n° 2 da Lei nº 6/2006 de 27/02.
C. Entendeu o Senhor Juiz "a quo" que a comunicação efectuada pelo ora Recorrido ao arrendatário era apenas para cobrança de rendas em atraso e portanto não se aplicaria aquele dispositivo legal.
D. No entanto, quer o texto da referida comunicação, quer mesmo as doutas alegações constantes do Requerimento Executivo (mais concretamente nos seus artigos 10° e 12°), reforçam a convicção de que aquela comunicação se destinava a resolver o contrato de arrendamento com base no nº 1 do art. 1084° do C. Civil.
E. Deste modo, estando aqui em causa "comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do nº 1 do artigo 1084° do Código Civil" não poderia nunca ser efectuada de outro modo que não a "notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original".
F. A letra da lei é inequívoca.
G. Por se tratar de um situação mais delicada e definitiva, a lei exige, e muito bem, que sejam cumpridos trâmites mais rigorosos de notificação ao arrendatário.
H. Impera repor a legalidade devendo a execução ser julgada extinta devido à inexistência de título executivo.
Concluem pela extinção da execução por falta de título executivo.
O Apelado não contra-alega.
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Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.II- ENQUADRAMENTO JURÍDICO
As alegações do recurso delimitam o objecto e o âmbito do mesmo – artigos 690º- 1 e 684º- 3 do C.P.C., exceptuando aquelas questões que sejam de conhecimento oficioso - art. 660º - 2 – fim do mesmo diploma.
O tribunal deve resolver todas as questões que lhe sejam submetidas, dentro desse âmbito, para apreciação, com excepção das questões cuja decisão tenha ficado prejudicada pela solução dada a outras – artigo 660º - 2 -1ª parte do C.P.C.. “Questões” são as concretas controvérsias centrais a dirimir e não as razões ou fundamentos.
III – OBJECTO DO RECURSO
A questão a decidir consiste em saber se a execução tem título executivo relativamente aos fiadores no contrato, ou não.
IV – mérito da Apelação
- Relevam para o caso os factos aduzidos no relatório supra.
Vejamos.
Olhando para o requerimento executivo já supra transcrito e que faz fls. 105 vemos vir referido que o título executivo é aludido no nº 2 do artigo 15º do NRAU (aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro).
Esse requerimento data de 25 de Novembro de 2010 fls. 108.
É aí referido que o inquilino deixou o locado e entregou as respectivas chaves ao Exequente, que as recebeu, em finais de Maio, início de Junho de 2010.
Vem igualmente referido que se trata de uma execução para pagamento de quantia certa.
Vem referido que o contrato de arrendamento já este resolvido.
Não vem alegada nem peticionada execução para entrega de coisa certa – imóvel arrendado -.
É inequívoco que se está perante uma execução para pagamento de quantia certa.
É inequívoco que se pretendeu levar à execução o título executivo a que se refere o nº 2 do referido artigo 15º, estando portanto em causa “ uma acção para pagamento de renda “.
Não se trata de execução para entrega de coisa certa, regulada no nº 1 do mesmo artigo, pois que o contrato de arrendamento já foi resolvido e o locado entregue, como vem mencionado.
Toda a temática da resolução do contrato de arrendamento e seus efeitos está afastada do objecto da causa.
Correcto portanto o enquadramento jus-conceptual feito com os factos em referência na 1ª instância.
O Exequente com a comunicação transcrita em G) pretende resolver o contrato de arrendamento?- como alegam os Oponentes.
Não.
Se na comunicação se alude a que o inquilino avisou em Junho de 2010 que iria denunciar o contrato, e se esse mesmo mês ainda não tinha terminado, uma vez que a comunicação é datada de 28 de Junho de 2010, o senhorio nada adiantava em tomar ele a iniciativa da resolução do contrato. Era complicar a situação. Bastava ao senhorio esperar que o inquilino cumprisse com a denúncia.
Com essa comunicação pretende-se apenas interpelar o destinatário para o pagamento dos valores em dívida face aos termos acordados do contrato de arrendamento.
Pode discutir-se os valores e a razão deles, mas a comunicação não tem outro alcance que não seja o de interpelar para pagar, dando prazo razoável, sob pena de cobrança judicial. O elemento literal de interpretação basta para, com segurança, colhermos esse propósito do declarante.
O Exequente juntou no requerimento inicial de execução a exposição de factos já vista, o contrato de arrendamento, e a interpelação aos executados ( inquilino e fiadores deste ) com o teor de G), bem como prova da sua recepção via assinatura do a/r.
Dispõe o nº 2 do artigo 15º do NRAU que: o contrato de arrendamento é título executivo para a acção de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida.
Tem-se entendido que apesar deste normativo se referir apenas à comunicação ao arrendatário, a execução pode igualmente ser intentada contra o fiador, desde que o senhorio proceda à necessária comunicação ao fiador e a junte, isto por identidade de razão.
Esta comunicação é pessoal.
Não é necessário que seja efectuada mediante notificação judicial avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução.
No fundo é uma interpelação para pagamento de montante em dívida.
O formalismo da carta registada com aviso de recepção é suficiente para cumprir o comando legal, tanto mais que a recepção das cartas pelos destinatários, fiadores ora Oponentes se fez, como se comprova pelas assinaturas dos avisos conforme certidão de fls. 169 a 176.
O nº 2 do artigo 15º do NRAU cria um título executivo, atribuindo a tais documentos força executiva – artigo 46º, 1 d) do CPC.
A execução a que os Oponentes se opõem tem por base título executivo.
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Improcedem as conclusões da Apelante.V-DECISÃO:
Pelo que fica exposto, acorda-se neste Tribunal da Relação em julgar a Apelação improcedente, com custas pelos Apelantes, mantendo-se a decisão recorrida.
Valor da causa:- € 14.830,32.
Porto, 2012-05-21.
Rui António Correia Moura
Anabela Cesariny Calafate
José Eusébio Almeida