Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0331977 |  |
FORMA
NULIDADE
CCIV66 ART12 N2 ART289 N1.
I.
No Tribunal Cível da Comarca do ........, AGOSTINHO ........... intentou acção declarativa, com processo sumário (de despejo), contra ARMINDA ........... e MÁRIO ..........., pedindo que se decretasse o despejo de um prédio urbano de que o A. é dono e os RR. arrendatários, condenando-se estes a pagar as rendas vencidas desde 1 de Março de 2000, ou no pagamento das rendas e indemnização se optassem pela subsistência do arrendamento.
Para tanto, o Autor alegou, em síntese, que deu de arrendamento o r/ch. e cave do seu prédio sito na R. ........., nº ..., ........, para estabelecimento comercial, pela renda anual de esc. 1.440.000$00 a "P..........., L.da", estabelecimento que foi trespassado aos RR.; que, no reconhecimento da validade dos contratos de arrendamento e de trespasse, os RR. passaram a usufruir do estabelecimento e o A. a receber deles as respectivas rendas; e que, o estabelecimento se encontra encerrado desde 15 de Abril de 2000, tendo os RR. deixado de pagar as rendas vencidas em 1 de Março e seguintes.
Contestando, os RR. alegaram que, efectivamente, foram reconhecidos como inquilinos pelo A., que emitiu os competentes recibos de renda durante o período em que se mantiveram no estabelecimento. Porém, o contrato de arrendamento cessou, por acordo das partes, a partir de 31 de Março de 2000, tendo o A. recebido as chaves do locado das mãos do RR. na data que com eles também acordou.
Concluíram pela improcedência da acção.
O A. respondeu.
No despacho saneador, os RR foram julgados partes ilegítimas e absolvidos da instância.
Contra essa decisão reagiu o Autor, através deste recurso de agravo, que obteve provimento.
Tendo o processo seguido a sua tramitação, foi seleccionada a matéria de facto tida como assente e elaborada a base instrutória, que se fixou sem qualquer reclamação.
Após audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença a declarar nulos os contratos de arrendamento e de trespasse e a condenar os RR. a pagarem ao A. a quantia de esc. 120.000$00 (€ 598,56).
Inconformado, apelou o Autor, em cuja alegação e respectivas conclusões defende que o prédio deve ser considerado desocupado apenas em Outubro de 2002 e, consequentemente, devem os RR. ser condenados a pagar-lhe o montante de esc. 120.000$00/mês desde Abril de 2000 até Outubro de 2002, no total de 3.600.000$00.
Contra-alegaram os RR., pugnando pela confirmação da sentença.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II.
Sem qualquer impugnação das partes, vem assente a seguinte factualidade:
A) O A. é dono e legítimo proprietário do prédio sito na Rua ........., nº ....
B) Por contrato escrito celebrado em 20/3/1997, o A. deu de arrendamento a "P.........., L.da", o R/C e cave, para estabelecimento comercial, do referido prédio, com entrada pelos nº ..., ... e ..., com início em 1 de Maio de 1997, pelo prazo de um ano e pela renda anual de Esc. 1.440.000$00, a pagar em duodécimos de 120.000$00 (documento de fls. 32 a 35, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido).
C) Por contrato escrito celebrado em 14/4/1998, os RR. declararam prometer tomar de trepasse à "P.........., L.da" aquele estabelecimento comercial (documento de fls. 36, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido).
D) Os RR. passaram efectivamente a usufruir desse estabelecimento.
E) Até 1 de Março de 2000, o A. recebeu dos RR. os valores das rendas referidas em B), tendo-os reconhecido como inquilinos.
F) Desde 15 de Abril de 2000, o estabelecimento encontra-se encerrado.
G) Desde 1 de Março de 2000, inclusive, os RR. não pagaram quaisquer rendas ao A.
H) Em data não apurada, o A. acordou com os RR. vir a pôr termo ao contrato de arrendamento.
I) Em conversa tida entre o A. e os RR., o A. impôs, como condição para aceitar a cessação do contrato de arrendamento, que os RR. executassem alguns trabalhos no estabelecimento comercial.
J) Os RR. aceitaram executar aqueles trabalhos, tendo realizado as obras no estabelecimento do A. até 17 de Abril de 2000.
K) Obras que decorreram por ordem e sob a orientação e acompanhamento assíduo do A.
L) Findas as obras, o A. inspeccionou o estabelecimento comercial e achou-o conforme.
M) O A. não fez quaisquer reservas ou reparos às obras efectuadas e executadas a seu gosto, ficando satisfeito com as mesmas e, em 17 de Abril de 2000, recebeu as chaves do estabelecimento, as quais foram colocadas pelos RR. na caixa do correio do A. .
N) Nessa altura, o estabelecimento ficou completamente livre de pessoas e bens.
III.
Pretende o A. que seja considerado que a desocupação do seu prédio apenas se verificou em Outubro de 2002 e, em consequência, se condenem os RR. a pagar-lhe a quantia correspondente a essa ocupação.
Sem qualquer razão, porém.
Vejamos:
A) Como bem se entendeu na sentença posta em crise e já se havia salientado no acórdão de fls. 88 e segs., os contratos invocados pelo Autor (contratos de arrendamento e de trespasse) são inválidos por vício de forma, dado não terem sido celebrados por escritura pública, como era exigência legal ao tempo da sua celebração (art.s 7º, nº 2, b) e 115º, nº 3 do RAU, na redacção anterior à que lhes foi dada pelo DL nº 64-A/2000, de 22.4, com entrada em vigor em 1.5.2000, e al. l) do art. 80º do Código do Notariado).
Se bem que de forma pouco convicta, o A. parece pôr em causa a possibilidade de o tribunal, oficiosamente, declarar a nulidade do contrato ao abrigo do qual os RR. ocuparam o locado (contrato que defende dever qualificar-se de “arrendamento directo”, quando da alegação feita na p. i. e da factualidade provada resulta que a ocupação resultou do “trespasse”, qualificação que, de qualquer modo, é irrelevante, pois quer a ocupação tivesse como fonte o trespasse ou um arrendamento “directo”, sempre tais contratos seriam nulos por vício de forma).
Ora, e como é sabido, a inobservância da forma legal configura uma nulidade verdadeira e própria (vd. M. Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2ª ed., 45), invocável a todo o tempo por qualquer interessado e que pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal (arts. 220º e 286º do CC).
Assim, no caso em apreço, não tendo os contratos em causa sido celebrados por escritura pública, a nulidade daí decorrente podia ser, como foi, oficiosamente declarada pelo tribunal (neste sentido, vd. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 132 e, entre muitos outros, Ac. da RL, de 26.6.97, CJ, 1997, II, 126).
Não houve, por isso, qualquer violação do princípio do dispositivo consagrado no art. 264º do CPC.
Embora a questão não tenha sido sequer suscitada, dir-se-á, ainda, o seguinte: exigindo a lei vigente na altura da celebração dos contratos a escritura pública, a partir do DL nº 64-A/2000 basta-se com a simples forma escrita, pelo que hoje os contratos seriam perfeitamente válidos.
Só que, de acordo com o disposto no nº 2 do art. 12º do CC, as condições de validade de um contrato (v.g. quanto à forma), bem como os efeitos da respectiva invalidade, têm de aferir-se pela lei vigente ao tempo em que o negócio foi celebrado (vd. P. Lima e A. Varela, CC anotado, I, 2ª ed., 48).
Como escreveu Baptista Machado, Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil, Coimbra, 1968, pág. 71, “Em princípio, o vício de que enfermava o acto constitutivo segundo a lei do tempo em que foi praticado não é sanado pela entrada em vigor da LN (lei nova), ainda que esta dispense a forma prescrita pela LA (lei antiga) (...)”.
Em conformidade se escreveu no Ac. do STJ, de 16.1.1987, BMJ, 363º- 464 que “será em face da lei antiga que devem ser decididas as questões de saber se uma situação jurídica se constituiu ou não regularmente, ou se enferma de quaisquer vícios na sua formação. É pela lei antiga que devem ser decididas todas as questões relativas à validade ou invalidade dos respectivos actos constitutivos.
Portanto, o vício que inquinava a situação jurídica, segundo a lei vigente ao tempo em que foi praticado o acto, não é sanado pela entrada em vigor da lei nova, ainda que esta dispense a forma ou requisitos prescritos pela lei antiga”.
Conclui-se, deste modo, que a nulidade do contrato e a sua declaração oficiosa pelo tribunal não merecem qualquer censura.
B) Declarada a nulidade do contrato, deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (art. 289º, nº 1 do CC).
A declaração de nulidade tem, pois, efeito retroactivo: a produção dos seus efeitos tem-se por excluída “ab initio”, desde a data da formação do contrato.
Não obstante a declaração da nulidade, e mormente pelas razões apontadas na sentença recorrida, os RR. estão obrigados ao pagamento das “rendas” devidas pela ocupação do locado.
Essa obrigação, porém, só tem justificação – como contrapartida da prestação do senhorio (facultar o gozo da coisa) - até à efectiva entrega do “arrendado” ao senhorio, cessando com a desocupação.
Como se ponderou no Ac. da RL, de 7.2.95, CJ, 1995, I, 115, sendo o arrendamento nulo, o “arrendatário” não está obrigado a pagar a contrapartida convencionada para além do momento em que desocupou o “arrendado”, entregando-o ao “senhorio”. Ou seja: o “arrendatário” só tem que pagar as “rendas” relativamente ao tempo em que fruiu o locado (neste mesmo sentido, vd. Acs. da RL, de 8.6.89, CJ, 1989, III, 136 e da RC, de 16.1.1990, CJ, 1990, I, 87).
Ora, no caso sub judice, ficou provado que o A. recebeu as chaves do estabelecimento em 17 de Abril de 2000 e que, nessa altura, o estabelecimento ficou completamente livre de pessoas e bens.
A entrega e desocupação consumaram-se, portanto, naquela data.
Assim sendo, bem andou o tribunal a quo ao condenar os RR. a pagarem ao A. apenas a quantia de esc. 120.000$00 (€ 598,56), correspondente à fruição da loja no mês de Abril de 2000, única “renda” em dívida ao tempo da desocupação.
IV.
Nestes termos, e sem necessidade de outras considerações, julga-se improcedente a apelação e, consequentemente, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
Porto, 24 de Março de 2003
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo