Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO
NULIDADE
EFEITOS
II- Declarado nulo o contrato, pode haver lugar a um dever de indemnização por parte de um dos intervenientes do negócio jurídico.
III- É que, mau grado o vício que afectou a validade do negócio, este produziu efeitos que têm de ser considerados na ulterior composição das relações entre as partes contratantes.
IV- As benfeitorias são de qualificar como necessárias se forem indispensáveis para a conservação da coisa segundo um critério de normal e cuidada gestão presumida do seu dono, de modo que a sua não realização possa prejudicar o fim específico da coisa.
I. RELATÓRIO:
No 5º Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca de Vila Nova de Famalicão, veio B............... - .........., Ldª., com sede e estabelecimento na Rua ..............., nº ....., em Vila Nova de Famalicão, instaurar contra C.................. e esposa D..............., residentes na Rua ..........., ....., ......., Vila Nova de Famalicão, acção declarativa de condenação sob a forma ordinária
Pede:
Que os RR. sejam condenados a pagarem-lhe a quantia de 80.000 euros, bem como o que se vier a liquidar em execução de sentença, conforme o alegado nos arts 30 e 31 da p.i., e ainda declarar-se que o crédito que os aqui RR. detém sobre a mesma, referido no artigo 34º da p.i., se encontra compensado, tudo com juros legais, desde a citação e com custas e demais legal.
Alega:
Que por escrito particular os RR. lhe prometeram arrendar uma loja que veio a verificar posteriormente, com a concordância destes, não reunir as condições para o fim previsto, tendo, por isso, sido alvo de fiscalizações, processos contra-ordenacionais, vendo limitada a sua actividade comercial; que nunca os RR. reduziram a escritura pública o contrato prometido; que sofreu, portanto, prejuízos vários.
Que, tendo acordado com os réus na rescisão do contrato em Maio de 2002 e no pagamento àqueles de 3750 euros, veio a obter novo local para a sua actividade, com despesas acrescidas e renovadas.
Citados, os RR. excepcionaram com a má fé contratual, abuso de direito e caso julgado, descrevendo a sua versão da evolução da relação negocial que mantiveram com a A., e impugnaram os factos invocados pela mesma. Concluíram pela procedência das excepções deduzidas e pela improcedência da acção, com a condenação da A. como litigante de má fé.
Em réplica, a A. manteve os argumentos iniciais.
No despacho saneador foi apreciada a excepção de caso julgado, considerada improcedente.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento com observância das formalidades legais, tendo-se fixado a matéria de facto nela provada em despacho que passou sem reclamação.
A final foi proferida sentença, julgando-se improcedente a acção e declarando-se nulo e inválido o contrato de arrendamento comercial celebrado entre as partes em 1999.01.01.1999, absolvendo-se os RR. dos pedidos formulados pela A.
Inconformada com o assim sentenciado, veio a Autora recorrer, apresentando alegações que remata com as seguintes
CONCLUSÕES:
“Da matéria dada como provada, em que resultam claros e significativos prejuízos para a apelante, é patente que tal deve-se à conduta dos apelados, que não cumpriram de modo minimamente diligente as obrigações assumidas no contrato referido nos autos, daí que, nomeadamente nos termos do artigo 289º do Código Civil, incumbiria aos apelados ressarcirem a apelante de tais prejuízos e como tal serem os mesmos condenados, pelo que a sentença recorrida violou designadamente a norma jurídica em vigor, e como tal deve ser revogada”.
Contra-alegaram os apelados, sustentando a manutenção do sentenciado, com a consequente improcedência da apelação.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir, nada obstando ao conhecimento do mérito do recurso.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II. 1. AS QUESTÕES:
Tendo presente que:
- O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. P. Civil);
- Nos recursos se apreciam questões e não razões;
- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido, as questões suscitadas pela apelante são:
Se, declarada (oficiosamente) a nulidade do contrato de arrendamento sub judice, pode haver lugar à atribuição de uma indemnização a favor do arrendatário, a pagar pelo senhorio, designadamente os resultantes de prejuízos decorrentes de incumprimento da relação contratual que existiu entre ambos;
Se da factualidade apurada resultam danos indemnizáveis à autora e em que medida.
II. 2. OS FACTOS
No tribunal recorrido deram-se como provados os seguintes factos:
Os Réus, intitulando-se donos de uma loja comercial correspondente à fracção designada pelas letras “AV”, com o nº 99 A, e sita no rés-do-chão do prédio urbano, vulgarmente conhecido por “Centro Comercial E..........”, localizado na Rua ................, da freguesia e cidade de Vila Nova de Famalicão, em escrito datado de 1.1.99, titulado de “Contrato de Arrendamento Comercial”, declararam dá-la de arrendamento à A. B..........., ............., Ldª., para a comercialização de lotarias e outros jogos de aposta, brinquedos, bugigangas e artesanato (não lhe podendo dar outro fim), pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável por iguais períodos, com início em 1.2.99, mediante o pagamento da renda anual de 1.140.000$00, a pagar em duodécimos mensais de 95.000$00, no primeiro dia útil do mês anterior a que dissesse respeito.
A Autora, fez notificar judicialmente os Réus, para reduzirem a escritura pública de arrendamento o contrato celebrado em 01/01/1999, a ocorrer no 2º Cartório Notarial desta cidade, em 23/02/2000.
Os aqui RR. intentaram em 2001/09/27 uma acção a aqui Autora pedindo a resolução do contrato de arrendamento e a condenação desta a despejar a loja comercial arrendada, correspondente à fracção designada pelas letras “AV”, do art.1291º, urbano, com o nº 99-A, sita no Centro Comercial E........, Rua ............., da freguesia e concelho de V.N. Famalicão, ou seja, a loja identificada no art. 1º da petição inicial desta acção.
Fundamenta-se a referida acção na falta de pagamento de rendas por parte da B................, desde Dezembro de 2000, ou seja, na altura em que foi proposta a acção já estavam em dívida 10 meses de renda, cujo montante mensal era de 95.000$00 (95.000$00x10=950.000$00).
A aqui a Autora contestou alegando que o contrato de arrendamento era inválido, uma vez que os AA. não dispunham de licença de utilização da fracção arrendada, e que por isso também não era possível reduzir o contrato a escritura pública, ao contrário do que os AA: se tinham comprometido aquando da sua assinatura.
Tal situação vinha a causar-lhe numerosos prejuízos.
Ora a acção em causa (proc. nº ..../2001-1º Juízo Cível deste Tribunal) terminou por transacção celebrada em 2002/04/16 perante a Meritíssima Juíza.
Nessa altura já a arrendatária B.................... tinha em dívida rendas correspondentes a 17 meses, ou seja, o montante de 1.615.000$00 (95.000$00x17).
Apesar de continuar a ocupar o arrendamento e ter o estabelecimento aberto para fazer os seus negócios, nomeadamente de venda de lotarias e de registo de totobola e totoloto.
Ambas as partes aceitaram transaccionar pelo montante 750.000$00.
Perdendo logo os senhorios desde logo a quantia de 960.000$00 de rendas, atendendo ao facto de que a arrendatária só teria de entregar o arrendado em 2002/05/15.
Aceitando ainda os senhorios receber aquela quantia de 750.000$00 em 3 prestações de 250.000$00 cada uma (15/05/2002, 15/06/2002, e 30/06/2002).
E também pagar as custas em dívida na proporção de metade.
Os RR intentaram uma acção executiva contra os aqui RR. e F.................. com vista a receber a quantia no âmbito da acção nº 528/2001.
Na referida acção executiva foram penhorados bens a F................. .
A loja em causa se encontrava apta à exploração de lotarias e outros jogos de aposta e ao comércio de brinquedos, bugigangas e artesanato, excepto no que respeita à existência de licença de utilização.
Os RR reconheceram perante a A. que o local não tinha licença de utilização.
E tal devia-se ao facto de o prédio a loja se encontrava inserida, não oferecer as necessárias condições de segurança, habitabilidade e outras, que permitissem a concessão pela Câmara Municipal da referida licença de utilização.
A Autora, por falta de tais requisitos, via-se impedida de obter licenças camarárias, tais como para publicidade, abertura ao público em horários diversos.
O prédio onde a loja arrendada se encontra inserida, que se encontra constituído em regime de propriedade horizontal, a partir de certa altura, deixou de ter em funcionamento casas de banho minimamente apropriadas para a utilização dos colaboradores da Autora e da sua clientela.
A cobertura da loja arrendada apresentava problemas de impermeabilização, o que fazia com que ocorressem no interior da aludida loja infiltrações de águas pluviais.
A Autora foi alvo de - pelo menos - um auto de contra-ordenação, levantado pela fiscalização municipal, conforme os Réus tiveram conhecimento e reconheceram.
A Autora mandou executar tectos, instalação eléctrica, balcões, reclames luminosos, toldos, e outros mobiliários, à medida e em função do espaço daquela loja.
A Autora despendeu quantia em concreto não apurada.
A Autora somente explorou no local o comércio de lotarias e outros jogos de aposta.
Apesar das sucessivas promessas dos Réus, os meses iam passando e os problemas, nomeadamente a obtenção da licença de utilização, não eram resolvidos.
A facturação relativa à exploração do comércio de jogos, durante o período de tempo em que a Autora ocupou o local, se situou abaixo dos níveis desejados e previstos.
Dada a situação económica difícil da A., esta acabou por acordar com os RR na rescisão do contrato para 15 de Maio de 2002.
A Autora foi exercer a sua actividade para outro local.
Teve que despender para obter o referido local a quantia de Euros 7.481,97.
Era conhecido da generalidade dos famalicences que a Câmara Municipal não tinha concedido licença de utilização às lojas do Centro Comercial E....... .
Por não possuir licença de utilização, a Câmara Municipal aplicou uma coima à Autora.
Ao mesmo tempo a Câmara Municipal aconselhou aos proprietários que requeressem de “per si” a licença de utilização da sua loja.
E foi isso mesmo que aconteceu com os RR., que desde logo apresentaram o seu pedido de licença de utilização da loja, tanto mais que a mesma se encontra no exterior do Centro Comercial, junto à rua.
Inicialmente a Câmara reiterou a sua posição de só resolver o problema do Centro todo em conjunto, mas posteriormente reconsiderou que, desde que o Serviço Nacional de Bombeiros deferisse o pedido do proprietário, então concederia a respectiva licença.
À data da interposição da presente acção, os RR. aguardavam o levantamento do alvará de licença de utilização da loja em causa, por estarem cumpridas todas as exigências postas pela Câmara Municipal, nomeadamente o deferimento do SNB.
Vários ocupantes das lojas entre os quais a Autora deixaram de pagar condomínio, e por isso as casa de banho também começaram a não ser devidamente cuidadas.
A Autora procedeu ao levantamento do mobiliário e demais pertenças, levando tudo para local não apurado.
O negócio de lotarias está também já muito explorado na cidade de V.N. Famalicão, sendo vários os estabelecimentos existentes numa área de menos de 500 metros, assim como o negócio de bugigangas e brinquedos.
IV. DIREITO
Refira-se, antes de mais, que a apelante não impugna a matéria de facto, pois não questionam a bondade da relação dos factos dada como assente na primeira instância.
Como tal, têm-se tais factos como pacíficos, já que também se não alveja razão para a modificabilidade da decisão da matéria de facto ao abrigo do disposto no artº 712º do CPC (cfr. artº 713º, nº6, do CPC).
Apreciemos, então, as questões suscitadas pela apelante.
Quanto à primeira questão: se, declarada (oficiosamente) a nulidade do contrato de arrendamento sub judice, pode haver lugar à atribuição de uma indemnização a favor do arrendatário, a pagar pelo senhorio, designadamente por prejuízos decorrentes de incumprimento da relação contratual que existiu entre ambos.
No que tange à natureza do contrato celebrado entre A. e R.R., parece que se trata, efectivamente, de um contrato que se pode qualificar, substancialmente, de arrendamento comercial-- regido pelas normas do R.A.U. (D.L. nº 329-B/2000, de 15.10) e subsidiariamente (além de mais) pelo regime do contrato de locação previsto nos artigos 1022º e ss, do Código Civil.
E pouco importa que as partes denominem o contrato que celebrem como de simples promessa de arrendamento - o que, aliás, nem foi o caso dos autos, pois as partes o qualificaram (expressamente) de “CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL” (doc. de fls. 6 e verso).
É certo que é amplamente reconhecida, em geral, na nossa ordem jurídica, a possibilidade de as partes, em vez de celebrarem imediatamente um contrato final, começarem por se vincular tão somente à celebração de um contrato futuro (ver o artº 410º do CC que inicia uma subsecção consagrando e disciplinando a figura do contrato-promessa). Sobre esta matéria, ver, por todos, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2ª ed., págs. 285 ss.
Porém, como se disse e resulta claramente do documento de fls. 6 (seu clausulado) está-se de facto perante um verdadeiro contrato de arrendamento e nunca mera promessa de arrendamento.
Mesmo que assim as partes o não tivessem qualificado ou designado as partes, sempre se não deve olvidar que a qualificação jurídica é tarefa do julgador (artº 664º do CPC).
Escreveu-se nos Acs. da Relação do Porto de 03.12.87, Bol. M.J. 372, pág. 467 e da Relação de Lisboa de 19.01.1979, Col. Jur. 1979, 1, 96 “que ainda que as partes tenham denominado certo contrato como promessa de arrendamento, se vier a ocorrer a ocupação da coisa mediante certa retribuição mensal, tal situação deve definir-se como contrato de arrendamento (in Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, do Exmº Sr. Consº Aragão Seia, pág. 53, nota 2).
Pelo contrato de fls. 6 e verso as partes quiseram, não apenas, vincular-se tão-somente à celebração de um contrato futuro, mas, sim, celebrar, desde logo, um contrato de arrendamento, com o clausulado ali constante.
Efectivamente, no aludido acordo de vontades preenchem-se, desde logo, todos os elementos do contrato de locação, tal como vem configurado no artº 1022º do CC. E versando sobre coisa imóvel, a locação diz-se arrendamento (artº 1023º, CC).
Efectivamente, a fracção foi logo entregue à autora-arrendatária-, que a passou a utilizar para o fim acordado (clª 5ª), mediante certa retribuição mensal (clª 2ª) - contrapartida essa absolutamente necessária, atento o facto de o contrato de arrendamento ser um contrato sinalagmático ou de bilateralidade perfeita (Prof. Pereira Coelho, Arrendamento -- Lições policopiadas de 1988--, págs. 113 a 116).
Não se deixaram quaisquer condições (gerais ou especiais) para um futuro contrato (definitivo), ou seja, condições que iriam disciplinar um posterior contrato, a celebrar.
Assim sendo, jamais se pode dizer que o contrato que celebraram seja tão somente a preparação dum arrendamento a celebrar (ali se não previu esse futuro contrato, a realizar no seguimento deste, verificadas determinadas condições ou exigências, como seria, v.g., a apresentação de fiador solvente pela arrendatária - este foi logo indicado no contrato junto, cfr. clª 12ª).
Portanto, está-se perante um verdadeiro contrato de arrendamento: o locado foi logo entregue, em contrapartida de uma renda, que ali vem referida; ali foram clausuladas todas as cláusulas gerais e especiais do contrato e para passar a vingar de imediato; ali se não alveja que o teor desse contrato esteja colimado à celebração de um posterior contrato de arrendamento; ali se escreveu, designadamente, que os réus senhorios dão “de arrendamento à segunda outorgante a fracção........”, que a “a renda anual será de...........”, que “A fracção arrendada destina-se ª..”, que a terceira outorgante “assume solidariamente com a segunda outorgante o cumprimento de todas as cláusulas deste contrato” - não se escreveu “assumirá”.
Não vemos que mais seja preciso para qualificar o contrato como de arrendamento e não simples promessa de arrendamento.
Assim, neste aspecto, nenhuma razão assiste à autora/apelante (cfr. artº 1º da p.i.).
Assente a qualificação do contrato outorgado entre as partes - de arrendamento comercial--, voltemos à aludida questão suscitada na apelação.
Foi-- e bem - declarada a nulidade do contrato de arrendamento, por vício de forma.
Efectivamente, tendo sido celebrado um contrato de arrendamento urbano para o exercício de actividade comercial e com início de vigência em 1999, é de aplicar ao caso o regime do Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10 - cfr. artº 5º deste diploma legal--, valendo em sede do forma do aludido contrato o disposto no artº 7º, nº2, al. b) deste Dec.-Lei. Ou seja, impunha-se, para a validade formal deste contrato, a escritura pública (cfr. artº 81º, al. f) do Cód. do Notariado) - pois que a dispensa de escritura pública prevista no Dec.-Lei nº 64-A/2000, de 22.04, não vale para o contrato em apreciação, por ser anterior à sua vigência (1.5.2000), ut artº 12º, nº2 do CC e, ainda, o estudo de Menezes Cordeiro e Castro Fraga, Novo Regime do Arrendamento Urbano, 1990).
Face à ausência da forma imposta por lei, a sanção não podia deixar de ser é da nulidade do contrato (artsº 220º, do CC), não podendo ser convalidado o arrendamento com a exibição de recibo de renda, por ser-lhe inaplicável o nº 3 do citado artº 7º (cfr. Jorge Aragão Seia, Arrendamento Urbano anotado e comentado, Almedina, 1995, pág. 131).
Face ao disposto nos arts. 280º e 286º do CC, a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal [Sendo de salientar que o regime das nulidades que decorre dos arts. 285º e segs. do C.C. obsta à procedência da arguição - por inobservância da forma legal - fundada em abuso de direito (cfr. Ac. do STJ de 11.07.1991, in Bol. M. J. 409º, 735].
Foi o que fez o tribunal recorrido: declarou a nulidade do contrato de arrendamento. E podia fazê-lo, mesmo considerando o entendimento daqueles que sustentam que para que o tribunal possa conhecer oficiosamente da nulidade absoluta de um contrato de arrendamento em determinado processo é necessário que todos os contraentes intervenham na acção [Ac. S.T.J. de 28.04.1997, Bol.M.J. 366, 488.
Quais, então, os efeitos dessa declaração de nulidade?
Declarado nulo o contrato, cada parte deve restituir o que recebeu, em espécie ou em valor. O senhorio poderia ser obrigado a restituir em espécie a totalidade das rendas recebidas. Todavia, deve o inquilino a parte objectivamente correspondente à sua utilização do prédio.
Os dois deveres compensam-se, na medida em que, em princípio, existe equivalência entre o valor da renda estipulado pelas partes e o valor objectivo do uso e fruição do prédio. Com efeito, tendo as partes estipulado o montante da renda a pagar, de forma livre, parece-nos lícito afirmar que a mesma correspondeu, no entendimento destas, ao valor locativo do prédio. As regras da experiência comum permitem ainda afirmar que, atento o funcionamento do mercado - a construção e disponibilização de espaços arrendáveis na zona e o preço destes - o valor da renda estabelecida pelas partes se aproxima do valor objectivo do locado, considerado ainda o fim do arrendamento.
A condenação do inquilino no pagamento das quantias equivalentes às rendas que deveria ter pago e não o tenha feito, é uma consequência da declaração de nulidade do contrato, pois o artº 289º, nº1, do CC é claro ao prescrever que deve “ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.
E não se deve argumentar com a alegação de não ter havido o proporcionar do gozo do prédio para os fins a que se destinava no contrato, em violação do disposto no artº 9º do RAU.
É que, não só o citado artº pressupõe um contrato de arrendamento válido, que não se verifica no caso, uma vez declarada a sua nulidade formal--, como estando o arrendatária na posse do contrato, terá de pagar ao senhorio os valores correspondentes às rendas acordadas, sob pena de se assistir a um injusto e injustificado desequilíbrio das prestações - aliás, escondendo-se o arrendatário na nulidade do contrato para não pagar poderia até traduzir um abuso de direito (artº 334º do CC).
O que se questiona é se, além do apontado efeito da nulidade, pode haver lugar, como consequência desta, ao pagamento de indemnizações decorrentes de danos causados pelo não cumprimento do contrato... que, afinal, veio a ser declarado nulo.
Antes de mais, é de salientar a referência da decisão recorrida ao (na altura designado) Assento do STJ, para Fixação de Jurisprudência, nº 4/95, in DR, I-A, de 17.05.95, que decidiu que quando o tribunal conhecer da nulidade do negócio jurídico no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº 1 do artº 289º do Cód. Civil.
Esta era, aliás, a jurisprudência que já há muito vinha sendo seguida nos tribunais superiores e que se ajustava a elementares imperativos de justiça (cfr., v.g., os Acs. da Rel. de Lisboa, de 31.10.91, 16.01.90, 08.06.89, 11.05.89 e da Rel. do Porto de 07.05.87, respectivamente, in Bol. M.J. 410º-859, Col. Jur. XV, 1º, 87, Col. Jur.,XIV, 3º, 136, C.Jur., XIV, 3º, 192 e C.Jur.,XII, 3º, 166). Ver, ainda, Batista Machado, in RLJ, Ano 117, pág. 365 e Mário de Brito, in Código Civil Anotado, Vol. I, pág. 364.
É que, de facto - e falando da nulidade do contrato de arrendamento--, não se alveja necessidade de obrigar os autores a propor nova acção a pedir a indemnização pela utilização do locado, indemnização essa que corresponderia ao valor das rendas acordadas até à efectiva entrega do prédio.
Efectivamente, “o que interessará não é o efeito jurídico que as partes formulem, mas sim o efeito prático que pretendam alcançar” [Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declarativo, vol. III, pág. 203]
Quanto à compensação do valor das rendas com o valor objectivo do uso e fruição do prédio, pode ver-se Castro Mendes, Direito Civil-Teoria Geral, lições policopiadas ao 2º ano jurídico de 1972-73, Lisboa 1972, 442.
Indo, então, à questão sob apreciação, cremos que nada obsta a que, declarado nulo o contrato, haja lugar a um dever de indemização por parte de um dos intervenientes do negócio jurídico. Já assim entendia o Prof. Castro Mendes, in Teoria Geral, 1979, III, a pág.684.
Ou seja, declarado nulo o contrato de arrendamento, haverá lugar, não apenas lugar à compensação das rendas recebidas pelo senhorio com a utilização do prédio pelo inquilino--deveres que se compensam, na medida em que, como dissemos, em princípio, existe equivalência entre o valor da renda estipulado pelas partes e o valor objectivo do uso e fruição do prédio--, mas, eventualmente, também, ao pagamento de uma indemnização por danos causados por um dos intervenientes no negócio jurídico ao outro, decorrentes do incumprimento do que (livremente) pactuaram aquando da outorga do contrato.
E não há que fazer aqui apelação às regras do enriquecimento sem causa (cfr. Mota Pinto, Teoria Geral, 3º ed., 617, Pires de Lima, R L J , 97º-37, Pires de Lima e Antunes Varela, R L J., 102º-253 e 377 e Galvão Telles, Obrigações, 6ª ed., pág. 192).
Efectivamente, resulta do disposto no nº 3 do artº 289º do CC que, declarada a nulidade do contrato, “é aplicável (...), directamente ou por analogia, o disposto nos artºs 1269º e seguintes”.
Ora, o artº 1273º do Cód. Civil dispõe:
“1. Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela.
2. Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa”.
Por sua vez, estatui-se no artº 1275º, nº1 do Cód. Civil:
“O possuidor de boa-fé tem direito a levantar as benfeitorias voluptuárias, não se dando detrimento da coisa; no caso contrário, não pode levantá-las nem haver o valor delas”.
O conceito de benfeitorias necessárias é-nos dado no artº216º, nº2, do Cód. Civil:
“São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante”.
Daqui se conclui, desde logo, o que já resulta do referido supra: Não há que apelar ao enriquecimento sem causa para determinar em que casos é que, sendo nulo o contrato de arrendamento, o arrendatário que fez as benfeitorias tem direito a haver o valor delas. Esse direito advém do disposto no nº 3 do artº 289º do CC.
Aqui não é aplicável, portanto, o instituto do enriquecimento sem causa, mas apenas e só há que apelar às consequências próprias da declaração de nulidade, a necessidade de restaurar in pristinum o que não teve título para ser alterado.
A apelação às normas do enriquecimento sem causa mais não é do que para quantificar o valor das benfeitorias a satisfazer pelo locador-titular do direito ao arrendatário, nos termos do artº1273º, nº2, do Cód. Civil. O valor a pagar ao arrendatário é medido, agora sim, pelo efectivo locupletamento do titular do direito, não coincidindo, portanto, com o montante da despesa por ele feita.
Portanto, a declaração de nulidade tem eficácia retroactiva, tudo se passando como se o contrato nunca tivesse sido celebrado. Mas não se pode olvidar que, mau grado o vício que afectou a validade do negócio, este produziu efeitos que têm de ser considerados na ulterior composição das relações entre as partes contratantes.
É por isso que, designadamente, tem vindo a ser entendimento pacífico neste Supremo Tribunal - cfr., só para citar os mais recentes, os acórdãos de 13/2/2003, 22/5/2003 e de 6/10/2003, Sumários, nºs. 68º-34, 71º-59 e 74º-58, respectivamente - que, no caso de contrato de arrendamento nulo e atento o princípio da correspectividade ou da correlatividade prestacional, as rendas solvidas não devem ser restituídas e as subsequentes devem continuar a ser pagas até à entrega do locado, pois que elas traduzem o correspectivo/correlativo da utilidade do gozo do prédio, utilidade que não é passível de restituição.
Pode, portanto, haver lugar a indemnização a favor da autora (arrendatária) em caso de nulidade do contrato de arrendamento.
Mas a indemnização apenas se confina ao que resulta do explanado.
Ou seja, como se viu e decorre claramente do artigo 289º, as partes contratantes de um negócio que venha a ser anulado ou declarado nulo têm apenas direito:
- a serem restituídas de tudo que tenham prestado;
- a serem indemnizadas pela perda ou deterioração da coisa, ou pelos frutos, encargos e benfeitorias, nos termos dos artigo 1269º e seguintes.
Nada mais!
É nesta medida, portanto, que vinga a primeira questão suscitada pela apelante.
Quanto à segunda questão: se da factualidade apurada resultam danos indemnizáveis à autora e em que medida.
Peticiona a autora dos réus uma indemnização decorrente de prejuízos que alega ter sofrido por causa do incumprimento por banda destes da relação contratual que existiu entre ambos.
Sem embargo do acabado de referir a respeito do âmbito da indemnização a ser arbitrada como consequência da declaração de nulidade - o que, por si só, já limitaria o âmbito indemnizatório da autora--, o certo é que nunca vingaria a pretensão da autora no que tange às alegadas compensações por “perda de facturação”, bem assim às despesas com a instalação noutro local e à alegada impossibilidade ou impraticabilidade de “instalar outras actividades de comércio, como brinquedos, bujigangas ou outros artigos de quiosque em geral” (artº 18º da p.i.). Efectivamente, o que na sentença recorrida se escreveu a tal respeito é por nós corroborado, por se encontrar em sintonia com a prova produzida, não merecendo, assim, qualquer reparo ou censura (fls. 239 a 240).
Efectivamente, como ali se escreveu: “No que diz respeito às pretendidas compensações por “perda de facturação”, inexiste, ab initio, na matéria de facto assente sustento para a sua pretensão. Ficou genericamente provado que a facturação da A., durante o período em que ocupou o local, se situou abaixo do desejado ou previsto [Ficou assente que A., de facto, exerceu a sua actividade durante o período em causa, sem se ter demonstrado que alguma das vicissitudes da relação negocial estabelecida ou o estado do imóvel locado tivesse prejudicado, quantitativamente o seu rendimento.
Todavia ficou por demonstrar qualquer nexo desse desvalor com os factos imputados aos RR. que, de qualquer forma não seria ressarcível à luz do referido artigo 289º. Deve, assim, improceder o pedido que sustentava nesses factos. Em especial, relativamente aos alegados lucros cessantes e danos futuros com a comprovada deslocalização do seu negócio, a decisão negativa dos factos que a A. invoca importa o mesmo julgamento.
No respeitante às alegadas despesas com a instalação noutro local, a leitura que fazemos dos factos apurados leva-nos à mesma conclusão. Ficou provado que a A., porque estava em situação económica difícil, acordou em rescindir o “contrato” com os RR. em 15.5.2001. Deste modo, se o facto de ter instalado a sua actividade noutro local para prosseguir a sua actividade não é imputável aos RR., nunca o serão as despesas que tenha tido com tal acção, razão pela qual improcede mais esta pretensão.
Igual resultado terá a pretensão da A. (se é que ela chegou a ser quantificada no pedido formulado por esta (?)) que se baseia na alegada e incomprovada impossibilidade de exercer as “outras actividades” referidas no artigo 18º do seu articulado.”
E no que respeita às invocadas despesas com instalações, obras e móveis feitos para o imóvel cedido pelos RR., igual razão assiste à decisão recorrida quando refere que “obsta a parte dessa pretensão da A. a prova pelos RR. de que a mesma levantou todo o mobiliário e demais pertenças (item 3.38.), levando tudo para local incerto. Inexiste qualquer desvalor atendível e está afastada a sua apreciação à luz das normas que a seguir citamos”.
Portanto, no que concerne às despesas acabadas de referir, sem embargo - repete-se - não vemos como atribuir à autora qualquer indemnização.
Acrescente-se que se a autora foi - como diz - “obrigada” a despender a quantia de 7.481,97 euros por ter ido exercer a sua actividade para outro local, não se vê que tal tenha ocorrido por acção dos réus. Instalou-se noutro local .... porque quis, obviamente-- depois de ter resolvido o contrato (por acordo mútuo, portanto).
Não se esqueça que, afinal, a autora até ganhou com tal rescisão, pois foram-lhe perdoadas rendas no valor de quase mil contos (cfr. ponto 11 da relação de factos provados).
Assim, não se vê qualquer nexo causal entre os aludidos prejuízos que peticiona (designadamente com a instalação do novo negócio) e a conduta dos réus.
Se a autora teve - como alega - “prejuízos” com o negócio, não vemos como fazer a sua imputação aos réus. Ao que acresce o facto de a Autora não apresentar facturação dotada de dados que permitam, de forma minimamente clara e suficiente, averiguar da existência desses pretensos “prejuízos”.
No que respeita à propalada falta de licença de utilização, é bom que se diga que não foi isso que impediu a autora de continuar com a loja (veja-se, designadamente, o ponto 36 dos factos provados- fls. 237).
É certo que no contrato de arrendamento não se fez menção da existência de tal licença de utilização, as partes não alegaram urgência na sua celebração, não se demonstra ter havido substituição da referida licença por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida e o prédio não tinha (à data) tal licença.
No entanto, esquece a autora que - estando o negócio a correr tão mal devido (como alega) à falta de tal licença de utilização (?)--, nos termos do nº 6 do artº 9º do RAU, querendo, sempre podia resolver o contrato na situação prevista neste número-- onde se contempla a inobservância do disposto nos nºs 1 a 3, por causa imputável ao senhorio - com direito à indemnização prevista nesse normativo legal.
A autora, porém, não resolveu o contrato. Pelo contrário, deixou de pagar as rendas devidas e “esperou” que fossem os réus senhorios a intentar acção para resolução do contrato. E nessa acção lá conseguiu a (vantajosa) supra referida transacção.
A necessidade da citada licença de utilização é um requisito formal do contrato de arrendamento, de menção necessária quando o seu objecto ou o seu fim o impliquem, sendo a sua falta impeditiva da celebração de contrato de arrendamento urbano, mas apenas através de escritura pública (cfr. artº 8º, nº2, al. c) e 9º, nº4, ambos do RAU, este último na redacção anterior ao Dec.-Lei nº 64-A/2000, de 22.04- cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág. 193 e Ac. Rel. do Porto, de 14.05.2001, disponível no site do MJ (http://www.dgsi.pt), proc. nº 0150441.
Ou seja, se antes da entrada em vigor deste DL nº 64-A/2000 a falta de menção da licença de utilização apenas impedia a celebração da escritura pública de arrendamento, só com a entrada em vigor desse diploma legal é que aquela falta de menção da licença de utilização passou a ser impeditiva da celebração do próprio contrato de arrendamento.
Antes disso, tal não acontecia em relação a todos os contratos de arrendamento urbano.
Assim sendo, atenta a data do contrato de arrendamento a que os autos se reportam - e considerando o estatuído no artº 12º do CC--, a falta da menção da licença de utilização não tornava o contrato nulo. Apenas, e só, não podia ser celebrada a respectiva escritura pública de arrendamento.
A falta da aludida licença apenas se destina a verificação da conformidade do uso previsto nas normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim pretendido (artº 62º do DL nº 555/99, de 16.12 - ver, ainda, o anterior artº 26º, nº2, do Dec.-Lei nº 445/01, de 20.11).
Visa-se assegurar o efectivo cumprimento das condições de salubridade, segurança e solidez dos edifícios em função do uso a que se destinam.
O citado artº 9º, nº1 do RAU visa defender o arrendatário, de forma a obviar a que este venha a ser sujeito a uma medida administrativa de despejo por falta de funcionalidade adequada ao uso do locado (cfr. Aragão Seia, Ob. cit., a pág. 508).
Mas - repetimos--, não significa isso que o contrato de arrendamento seja nulo por faltar a dita licença de utilização.
Basta atentar, aliás, a que o citado artº 9º do RAU pressupõe precisamente a validade do contrato, no caso de falta da referida licença, ao prever que o arrendatário possa resolver o contrato (nº 6 desse normativo). E só se resolve um contrato válido, pois a resolução visa precisamente destruir uma relação contratual validamente constituída.
Do exposto se conclui, portanto, que: 1)- não foi por falta da licença de utilização que o contrato celebrado deixou de ser plenamente válido; se a falta de licença de utilização “incomodava” a autora (arrendatária) e tal falta fosse imputável aos réus (senhorios) sempre podia aquela ter resolvido o contrato de arrendamento, com direito à indemnização prevista na lei; e igual actuação sempre podia ter a autora caso se visse na eminência de surgimento de uma medida administrativa de despejo por falta de funcionalidade adequada ao uso do locado.
Mas a Autora nada fez!
Veja-se que na acção de despejo (nº 528/2001) a Autora invocou a nulidade do contrato para se escusar ao pagamento das rendas vencidas... e vincendas; nesta acção, ao contrário, já lhe não interessa a nulidade do contrato, mas a sua...validade, para exigir dos réus os “prejuízos” que diz ter sofrido!
Bem fez o tribunal a quo em declarar a nulidade do contrato. E nos sobreditos termos, não assiste à autora direito a ser ressarcida dos supra referidos prejuízos, que peticiona e alega ter sofrido por facto ...”imputável aos réus”.
E que dizer das despesas com os tectos, a instalação eléctrica e os reclamos luminosos e toldos.
Terá a autora direito à sua indemnização?
Vejamos.
Quanto aos tectos e instalação eléctrica devem, a nosso ver, ser qualificar-se como benfeitorias necessárias, e não apenas úteis.
Efectivamente, como se escreveu no Ac. do STJ, de 28.05.1986, Bol. M.J. nº 357º-440, as benfeitorias são de qualificar como necessárias se forem indispensáveis para a conservação da coisa segundo um critério de normal e cuidada gestão presumida do seu dono.
Efectivamente, a não realização dessas benfeitorias prejudicava o fim específico da coisa. Visou-se, assim, evitar a deterioração do estabelecimento (ut artº 216º, nº3 do CC).
Veja-se que se provou que “A cobertura da loja arrendada apresentava problemas de impermeabilização, o que fazia com que ocorressem no interior da aludida loja infiltrações de águas pluviais”, pelo que “A Autora foi alvo de - pelo menos - um auto de contra-ordenação, levantado pela fiscalização municipal, conforme os Réus tiveram conhecimento e reconheceram”, o que a levou a mandar fazer os referidos “tectos e a instalação eléctrica”.
Tem, portanto, a Autora direito a ser indemnizada por tais benfeitorias (necessárias), em conformidade com o disposto no artº 1273º, nº1 do CPC.
A determinação do quantum indemnizatório será feita na respectiva liquidação (ut artº 661º, nº2 CPC) - é que apenas se provou que com tais benfeitorias “a autora despendeu quantia em concreto não apurada” (ponto 24 da relação dos factos provados vertida na sentença recorrida).
Quanto aos reclamos luminosos e toldos, trata-se, obviamente, de benfeitorias voluptuárias (artº 216º, nº3 CC). Como tal, apenas pode a autora proceder ao seu levantamento, desde que não haja detrimento da coisa (artº 1275º do CC).
De todo o explanado resulta que, face ao já analisado artigo 289º e demais preceitos atinentes a indemnização por benfeitorias, o direito indemnizatório da recorrente circunscreve-se ao valor das referidas benfeitorias necessárias (tectos e instalação eléctrica), não abarcando, consequentemente, as demais benfeitorias que haja feito no arrendado, bem assim quaisquer dos demais danos invocados, quer por não serem devidos, quer, mesmo, por não ter a autora logrado fazer a respectiva prova.
Uma nota final:
É certo que na acção de despejo que correu termos sob o nº ..../2001, no 1º Juízo Cível deste Tribunal, instaurada pelos ora réus (como senhorios) contra a ora autora (como inquilina), a causa terminou por transacção.
No entanto, não cremos que por via dessa transacção ficasse precludido à autora a demanda dos réus para ressarcimento, designadamente, de indemnização por benfeitorias feitas no arrendado.
É que basta ler o pedido formulado naquela demanda (cfr. fls. 38 verso) para se ver que aí apenas se pediu o despejo do arrendado e o pagamento de rendas, não tendo a aí ré, por sua vez, formulado qualquer pedido indemnizatório, designadamente por benfeitorias feitas no arrendado, como podia ter formulado (cfr. artº 56º, nº3 do RAU e contestação junta a fls. 213 a 216).
Foi dentro dessa delimitação do peticionado que no aludido termo de transacção apenas se acordou na entrega do arrendado e pagamento de uma “quantia de 750.000$00 (3.750 Euros), em 3 prestações mensais” “pela ocupação do locado” (cfr. fs. 77) - portanto, nada tendo a ver com eventuais benfeitorias feitas no locado pela arrendatária, aqui autora. E bem poderiam as partes acordar-- e fazer consignar no termo de transacção-- que com o pagamento, pelos aí autores (senhorios), da aludida quantia, a aí ré (arrendatária) se dava como integralmente ressarcida de todos os montantes a que se achasse com direito por via da relação contratual de arrendamento, designadamente no que concerne às.... benfeitorias.
Nada acordaram, porém. Pelo que nada obsta a que o venham fazer por via desta demanda.
CONCLUINDO:
Uma das consequências da declaração de nulidade do contrato de arrendamento (ut artº 289º, nº1 CC) é a condenação do inquilino no pagamento das quantias equivalentes às rendas que deveria ter pago e não pagou.
Declarado nulo o contrato, pode haver lugar a um dever de indemnização por parte de um dos intervenientes do negócio jurídico.
É que, mau grado o vício que afectou a validade do negócio, este produziu efeitos que têm de ser considerados na ulterior composição das relações entre as partes contratantes.
As benfeitorias são de qualificar como necessárias se forem indispensáveis para a conservação da coisa segundo um critério de normal e cuidada gestão presumida do seu dono, de modo que a sua não realização possa prejudicar o fim específico da coisa.
IV. DECISÃO:
Termos em que acordam os Juizes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar parcialmente procedente a apelação, julgando a acção parcialmente procedente e, em consequência:
Condenam os réus/apelados a pagar à autora/apelante a quantia que vier a ser liquidada (ut artº 661º, nº2 CPC), referente às despesas feitas pela Autora com a execução dos “tectos” e “instalação eléctrica”, referidos no ponto 23 da relação de factos provados constante da sentença recorrida (fls. 236).
No mais, vai confirmada a sentença, improcedendo a apelação.
Custas adiantadas em partes iguais e a acertar na liquidação.
Porto, 10-03-2005
Fernando Baptista Oliveira
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves