Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 344/11.6TBAMT.P1 |  |
VENDA AD CORPUS
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO DA MATÉRIA DE FACTO
REJEIÇÃO
II - Quando o não faça existe falta absoluta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto, não sendo, por isso, legalmente possível ao tribunal de 2ª instância proceder à requerida reapreciação da matéria de facto, ocorrendo assim causa de imediata rejeição do recurso no que se refere esse segmento.
III - Na venda “ad corpus” em contraposição com a venda “ad mesuram” (cfr. artigos 887.º e 888.º do CCivil) o preço da coisa certa é determinado em função da totalidade ou globalidade da coisa e não da sua dimensão, mesmo que no contrato se faça acidentalmente referência à sua media.
IV - Todavia, nos casos em que a quantidade diferir em mais de 20% (a vigésima parte), nos termos do disposto no n.º 2 do citado artigo 888.º, o preço acordado e pago pela coisa sofrerá redução ou aumento proporcional.
V - No domínio da interpretação da declaração negocial surgem como elementos essenciais-a que deve recorrer-se para a fixação do sentido das declarações-a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e os costumes por ela recebido.
Origem: Tribunal Judicial de Amarante, 2º Juízo
Relator: Manuel Fernandes
1º Adjunto Des. Caimoto Jácome
2º Adjunto Des. Macedo Domingues
Sumário:
I- Expostas pelo recorrente, no corpo da alegação, as razões de facto e de direito da sua discordância com a decisão impugnada, deve ele, face à sua vinculação ao ónus de formular conclusões, terminar a sua minuta pela indicação resumida, através de proposições sintéticas, dos fundamentos, de facto e/ou de direito, por que pede a alteração ou anulação da decisão;
II- Quando o não faça existe falta absoluta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto, não sendo, por isso, legalmente possível ao tribunal de 2ª instância proceder à requerida reapreciação da matéria de facto, ocorrendo assim causa de imediata rejeição do recurso no que se refere esse segmento.
III- Na venda “ad corpus” em contraposição com a venda “ad mesuram” (cfr. artigos 887.º e 888.º do CCivil) o preço da coisa certa é determinado em função da totalidade ou globalidade da coisa e não da sua dimensão, mesmo que no contrato se faça acidentalmente referência à sua media.
IV- Todavia, nos casos em que a quantidade diferir em mais de 20% (a vigésima parte), nos termos do disposto no n.º 2 do citado artigo 888.º, o preço acordado e pago pela coisa sofrerá redução ou aumento proporcional.
V- No domínio da interpretação da declaração negocial surgem como elementos essenciais-a que deve recorrer-se para a fixação do sentido das declarações-a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e os costumes por ela recebidos
I-RELATÓRIO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
B…, solteira, residente na Rua … n.º …, freguesia …, ….-… Gondomar, instaurou a presente acção declarativa, com processo comum na forma ordinária, contra C…, Lda com sede na Rua …, …, n.º ., Dtª, …, Amarante, e D…, Lda, com sede na Rua …, ….-… …, Amarante, pedindo a condenação solidária destas a ver ser decretada a redução do preço do negócio de 105.000,00 euros para 70.000,00 euros, por erro e grande defeito de cerca de 3.913 m2, na área descoberta objecto da venda, devendo ambas as Rés serem condenadas solidariamente a devolverem imediatamente à Autora os 35.000,00 euros que esta pagou “a mais”, acrescidos de juros de mora, desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
Para tanto alega, em síntese, ser dona e legitima proprietária de uma pequena quinta, sita no …, da freguesia …, Amarante, composta por dois prédios urbanos e um rústico, inscritos na matriz, respectivamente, sob os artigos urbanos n.ºs 137 e 119 e rústico n.º 2, por os haver comprado à 1º Ré por escritura de compra e venda de 04/09/2008, junta aos autos a fls. 9 a 14;
A Autora chegou a esta compra através de um anúncio posto na internet pela 2ª Ré, a qual apresentou a Autora ao legal representante da 1ª Ré, Senhor Solicitador E…;
A 2ª Ré enviou em 02/08/2007 cópias das cadernetas e respectivas descrições da “propriedade em negociação”, conforme documentos de fls. 15 a 23;
Através desses documentos que a 2ª Ré lhe enviou, a Autora ficou a saber que o prédio rústico inscrito sob o art. 2º tinha a área de 9.400 m2, uma vez que à primitiva área de 10.300m2 tinham sido desanexados 900 m2;
Foi nessa convicção de que tudo estava correcto e que as áreas eram as constantes dos documentos que a 2ª Ré lhe tinha enviado, que a Autora assinou em 04/09/2008 a escritura de compra e venda, cuja feitura e/ou realização foi inteira e exclusivamente tratada e instruída pela 1ª Ré, limitando-se a Autora a comparecer no dia e hora, que a 1ª Ré lhe comunicou, no Cartório para assinar, como que “de cruz”, a referida escritura, facto que não aconteceria se a Autora tivesse conhecimento que a área do referido prédio era, na realidade, muito menor;
Nas visitas que fez à propriedade a Autora solicitou ao Senhor Solicitador E… que lhe indicasse as extremas da propriedade, o que ele fez de forma vaga, dizendo que era “por ali abaixo”, só que “pouco” se podia andar pelo terreno, uma vez que este estava, então, cheio de mato e silvas.
Desde que comprou a propriedade a Autora tem andado a proceder, paulatinamente, à sua limpeza e a realizar algumas obras, uma vez que as casas estavam em ruínas;
Em 2010 a Autora teve necessidade de efectuar um levantamento topográfico para requerer o licenciamento da construção de uma garagem e contratou um técnico para o efeito, vindo, então, a tomar conhecimento que o prédio rústico não tem a área de 9.400 m2, como consta da matriz e da Conservatória do Registo Predial, mas apenas de 5.486,35 m2;
A Autora contactou, de imediato, o Senhor Solicitador E… mas este mostrou-se indisponível para ressarcir a Autora dos prejuízos sofridos, o mesmo acontecendo com o representante da 2ª Ré;
O prejuízo da Autora é enorme, tanto pela dimensão da área em falta, como pelo facto da propriedade se situar em zona com possibilidade de construção e possibilita a desanexação de uma área para tal fim, o que viria a rentabiliza, em muito, o investimento efectuado pela Autora.
Se a Autora soubesse que a área constante dos documentos matriciais e da Conservatória não correspondiam à realidade dos factos, aquele nunca teria pago o que pagou-105.000,00euros-pois que essa propriedade não valeria mais que 70.000,00 euros.
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A Ré C… contestou impugnando parte da matéria alegada pela Autora, sustentando que aquela actuou na convicção de ter comprado o prédio identificado pela Autora com as áreas que constam dos documentos invocados pela mesma e ter agido na convicção de ter vendido aquele prédio à mesma Autora com aquela área, uma vez que nunca mediu o terreno em causa, pelo que da mesma forma que a Autora diz ter confiado, também aquela actuou da mesma forma e não foi com uma fita métrica verificar se os metros eram ou não os referidos pelo vendedor, vendendo-lhe os metros que havia comprado.Conclui pela improcedência da presente acção, pedindo que seja absolvida do pedido.
Requereu ainda a intervenção acessória provocada de G… e H…, residentes no …, Amarante, sustentado ter adquirido aos chamados os prédios com as áreas constantes das escrituras públicas juntas aos autos a fls. 43 a 53 e na convicção de que esses prédios tinham os metros descritos nas referidas escrituras;
Do prédio alegado pela Autora foi destacada uma parcela de terreno e a restante parte foi vendido àquela, conforme e nas condições que a havia adquirido aos chamados;
A verificar-se que a Autora tenha razão, então a área do terreno adquirido pela Ré aos chamados estaria substancialmente diminuída, ficando esta prejudicada pela diminuição do seu valor.
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A Ré D… contestou invocando a excepção dilatória da ilegitimidade passiva daquela para intervir nos presentes autos, sustentando não ter celebrado com a Autora qualquer negócio, não ter tido qualquer intervenção de mediação imobiliária na concretização do negócio entre a Autora e a 1ª Ré e que, em meados de 2007, se limitou a publicitar que o prédio em causa estava à venda e a enviar à Autora cópia dos documentos matriciais e registrais que a 1ª Ré lhe havia entregue e que teriam sido entregues àquela Autora caso a mesma os solicitasse nas respectivas repartições públicas;Nessa altura, o negócio não se concretizou, tendo a Autora afirmado àquela que já não estava interessada no negócio, nunca mais tendo a Ré tido notícias da Autora;
Em Março de 2008, a 2ªa Ré teve conhecimento do falecimento do então gerente da 1ª Ré, pai do senhor Solicitador E…, e este último, na altura, disse-lhe que para já não ia vender a propriedade, o que levou a que a contestante se desinteressasse completamente do assunto, só vindo a tomar conhecimento que o negócio se concretizou com a sua citação para os termos da presente acção.
Impugnou parte da matéria alegada pela Autora e sustentou que ainda que houvesse lugar à redução do preço, sempre o montante a reduzir teria de ser proporcional ao preço pago pelo referido prédio rústico, que foi de 10.000,00 euros.
Conclui pedindo que seja absolvida da instância ou caso assim se não entenda do pedido.
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Por despacho proferido em 29/09/2011 indeferiu-se o incidente de intervenção de terceiros deduzido pela Ré C….*
Dispensou-se a realização de audiência preliminar, proferiu-se despacho saneador em que se julgou improcedente a excepção dilatória da ilegitimidade passiva da Ré D… para os termos da presente acção, fixaram-se os factos assentes e a base instrutória, dos quais a Ré D… reclamou, tendo essa reclamação sido parcialmente atendida.*
Realizou-se audiência final com observância do formalismo legal.*
A final foi proferida decisão que absolveu a Ré “D…, L.da” do pedido e condenou a Ré C…, L.da” a ver ser decretada a redução do preço do negócio de 105.000,00 (cento e cinco mil) euros, para a quantia que se vier a determinar em incidente de liquidação, quantia essa a determinar nos aí referidos e, em consequência, condenou a Ré C…, L.da, a devolver à Autora, B…, a quantia a determinar em incidente de liquidação correspondente ao valor da redução daquele preço da quinta, não podendo esse valor exceder o montante do pedido, ou seja, a quantia de 35.000,00 (trinta e cinco mil) euros, absolvendo-a do restante pedido.*
Não se conformando com o assim decidido veio a Autora interpor o presente recurso concluindo as suas alegações pela forma seguinte:1-estamos perante uma venda “ad corpum” quando o preço do terreno é determinado em função da globalidade da coisa e não da sua dimensão ainda que acidentalmente se faça referência á sua medida;
2-As partes não quiseram comprar, nem vender uma parcela ideal do prédio de origem, mas sim aquele concreto imóvel, que foi visitado pela compradora por diversas vezes, e era do conhecimento dela.
3-Por isso as partes não falaram em preço por metro quadrado, mas sim em valor global da transacção;
4-Nem no contrato promessa junto aos autos, nem na escritura pública é feito qualquer referencia á área do terreno, e só isso é que é lido aos outorgantes.
5-As certidões, matricial e predial, só são exibidas ao notário, que delas só transcreve o artigo e valor matricial, registo na conservatória, mas, não faz qualquer referência á área, por isso as partes nada declaram sobre tal elemento;
6-A falta da quantidade declarada na escritura pública, no caso, a área do terreno, que não foi lida aos outorgantes, impede que se faça a aplicação excepcional do nº 2 do artº 888º do CC, pois não se sabe se é ultrapassado ou não o vigésimo a que alude este preceito.
7-Neste negócio, o que sempre interessou á adquirente foi a parte do terreno que permitia construção.
8º-Foi essa a informação sempre solicitada ao vendedor, bem como na Câmara Municipal.
9º A área que permitia construção á data da compra é exactamente a mesma que permite hoje.
10º O PDM é hoje, exactamente o mesmo que era á data da aquisição do imóvel
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Devidamente notificada contra-alegou a Autora concluindo pelo não provimento do recurso.*
Foram dispensados os vistos.*
II- FUNDAMENTOSO objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do C.P.Civil.
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No seguimento desta orientação são duas as questões que importa decidir:a)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
b)- saber se se mostra, ou não, correctamente feita a subsunção da factualidade que o tribunal recorrido deu como demonstrada nos autos.
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A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTOÉ a seguinte a matéria de facto que vem dada como provado pelo tribunal recorrido:
A- A autora é dona e legítima proprietária de uma quinta, situada no …, da freguesia …, Amarante, composta por dois prédios urbanos e um rústico, inscritos na matriz, respectivamente, sob os artigos urbanos n.º 137 e 119 e rústico n.º 2.
B- Por os haver adquirido à primeira ré, por escritura de compra e venda, lavrada no Cartório da Dra. I…, em 4 de Setembro de 2008.
C- A autora chegou a esta compra através de um anúncio posto na internet pela segunda ré, a qual apresentou a autora ao representante da primeira ré, o sr. solicitador E….
D- A segunda ré, em 2 de Agosto de 2007, enviou à autora cópias das cadernetas prediais a respectivas descrições da propriedade em negociação.
E- Por esses documentos, da matriz e da conservatória, ficou a autora a saber que o prédio inscrito na matriz rústica sob o artigo 2º tinha a área de 9 400 m 2, uma vez que à primitiva área, de 10 300 m 2, tinham sido desanexados 900 m2.
F- (eliminado).
G- Na escritura de compra e venda realizada pela Autora não consta a indicação da área efectiva do prédio rústico vendido.
H- Foi com a convicção de que as áreas dos prédios constantes dos documentos que a segunda Ré lhe enviou nos termos relatados em D), documentos esses que se encontram juntos aos autos a fls. 15 a 23 e que foram enviados à segunda Ré pela primeira Ré, ou seja, que o prédio urbano inscrito a matriz no art. 137 tinha uma área de, pelo menos, 45 m2, que o prédio urbano inscrito na matriz no art. 119 tinha uma área de, pelo menos, 73 m2, e que o prédio rústico inscrito na matriz sob o art. 2, tinha uma área de 9.400 m2, que a Autora assinou, em 4 de Setembro de 2008, a escritura de compra identificada em B), junta aos autos a fls. 9 a 14–resposta ao ponto 1º da base instrutória.
I- A feitura e/ou realização da escritura identificada em B, junta aos autos a fls. 10 a 14, foi exclusivamente tratada e instruída pela segunda Ré–resposta ao ponto 2º da base instrutória.
J- Limitando-se a Autora a comparecer no dia e hora que a segunda Ré lhe comunicou, no Cartório Notarial, para assinar a dita escritura–resposta ao ponto 3º da base instrutória.
K- A Autora não se disporia a aparecer no Cartório Notarial e a assinar a escritura de compra e venda identificada em B), pagando pela quinta identificada e A) o preço global de pelo menos 105.000,00 euros, que pagou, caso tivesse conhecimento que a área daquela quinta, máxime do referido rústico que a compõe, na realidade era menor–resposta ao ponto 4º da base instrutória.
L- Em finais de 2010, a Autora efectuou um levantamento topográfico para requerer o licenciamento de uma garagem–resposta ao ponto 5º da base instrutória.
M- Veio então a tomar conhecimento que o terreno que compõe a quinta identificada em A), tinha apenas 5.486,35 m2 de área, ocorrendo essa divergência de área da quinta em relação às áreas referidas em H) ao nível da área do prédio rústico que integra aquela quinta–cfr. resposta ao ponto 6º da matéria da base instrutória.
N- Pelo menos parte do terreno que integra a quinta identificada em A) situa-se em zona com possibilidades de construção e possibilita a desanexação de uma área para tal fim, o que viria a rentabilizar o investimento efectuado pela Autora com a compra daquela quinta–resposta à matéria do ponto 7º da base instrutória.
O- Se a Autora soubesse que a área constante dos documentos matriciais e da conservatória a que se alude em H) não correspondia à realidade, nunca teria pago o que pagou pela quinta–pelo menos 105.000,00 euros–como o fez–resposta ao ponto 8º da base instrutória.
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III. O DIREITOAntes de entrarmos na apreciação das questões colocadas no recurso convém definir o regime legal que lhe é aplicável.
Nas normas transitórias da Lei 41/2013 de 26/06 que aprovou o Novo Código de Processo Civil, prevê-se no artigo 5.º, nº 1, que o Código de Processo Civil é imediatamente aplicável ás acções declarativas pendentes, sendo que, no artigo 7.º, nº 1 apenas se prevê um regime especial no tocante aos recursos em relação às acções declarativas instauradas em data anterior a 01.01.2008, ou seja, a lei não estabeleceu um regime transitório para os recursos nos processos instaurados em data posterior a 01.01.2008, nos quais as decisões foram proferidas em data anterior à entrada em vigor do novo Código de Processo Civil.
Aplicando o regime previsto no artigo 12.º do CCivil ao processo civil resulta que na área do direito processual, a nova lei se aplica às acções futuras e também aos actos futuros praticados nas acções pendentes.
Como refere Antunes Varela: “(…) a ideia, complementar desta, de que a nova lei não regula os factos pretéritos ( para não atingir efeitos já produzidos por este ), traduzir-se-á, no âmbito do direito processual, em que a validade e regularidade dos actos processuais anteriores continuarão a aferir-se pela lei antiga, na vigência da qual foram praticados”.[1]
Portanto, a nova lei aplica-se imediatamente aos actos que houverem de praticar-se a partir do momento em que ela entra em vigor, pelo que os actos praticados ao abrigo da lei antiga devem ser apreciados em conformidade com esta lei.[2]
Especificamente, no que concerne às normas reguladoras dos recursos, Antunes Varela distinguia as normas que “fixam as condições de admissibilidade do recurso e as que se limitam a regular as formalidades da preparação, instrução e julgamento do recurso”, defendendo a aplicação imediata da lei nova sempre que não estejam em causa normas que “interferem na relação substantiva”.[3]
Ora, a presente acção foi instaurada em 22-02-2011, a sentença foi proferida em 3 de Julho de 2014 e, em 6 de Outubro de 2014, foi interposto recurso daquela sentença.
Como assim, proferida a sentença em data posterior a 01.09.2013, a nova lei aplicar-se-á quer ao puro formalismo processual quer quanto às condições de admissibilidade e fundamentos do recurso, nomeadamente quanto aos fundamentos e critérios de reapreciação da prova e prolação da respectiva decisão.
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Como supra se referiu a primeira questão que importa apreciar e decidir consiste em:a)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
Como resulta do corpo alegatório do recurso interposto pela apelante aí se impugnou a decisão da matéria de facto, referindo-se que nunca deveriam ter sido dados como provados os factos 1, 4, 7 e 8 da base instrutória e, ao invés, deveriam ter sido dados como provados os factos 10 e 11 da mesma base e que o tribunal recorrido julgou não provados.
Acontece que, nas conclusões que formulou a apelante nada refere sobre a impugnação da decisão da matéria de facto.
Decorre, assim, desde logo, que sendo omissas as alegações recursórias sobre a decisão da matéria de facto, a primeira questão a apreciar é a da admissibilidade da referida impugnação.
Dúvidas não existem de que, no corpo alegatório, a apelante faz referência aos concretos pontos da matéria de facto que pretende tenham decisão diversa, bem como indica os elementos probatórios que conduziriam à alteração daqueles pontos nos termos por ela propugnados.
Todavia, as conclusões formuladas são completamente omissas sobre esse segmento recursório.
Acontece que, esta indicação, ainda que sintética (sem prejuízo do seu maior desenvolvimento no corpo da alegação), mas explícita e compreensível (ainda que, por vezes, sofrendo de alguma imperfeição ou deficiência, ainda assim atendível, desde que não afecte de todo a sua compreensão pela contraparte e pelo tribunal de recurso que a vai apreciar), tem de constar das conclusões recursórias, porque são as mesmas que delimitam objectivamente, positiva e negativamente, o âmbito do recurso, conforme decorre do disposto nos artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, nº 1 do CPCivil sem prejuízo do disposto no artigo 608.º, n.º 2, do mesmo diploma legal.
Analisando de forma mais detalhada.
Nos termos do disposto no art. 662.º, nº 1 do CPCivil (diploma a que pertencerão as restantes norma legais sem menção de origem) a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto deve ser alterada pela Relação se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
No caso, não ocorreu a junção superveniente de qualquer documento e do processo constam todos os elementos em que se baseou a decisão do tribunal recorrido sobre a matéria de facto, documentos, relatórios periciais, depoimentos das testemunhas, registados em CD gravado digitalmente no programa disponível na aplicação informática do tribunal recorrido.
Pareceria, assim, que nada obstaria a que se procedesse à requerida reapreciação e, eventualmente, à alteração da decisão sobre a matéria de facto.
No entanto, a impugnação da decisão relativa à matéria de facto, obriga ao cumprimento de ónus a cargo do recorrente, impostos pelo artigo 640.º, nºs 1 e 2.
Estabelece este normativo sobre a epígrafe “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão de facto” que:
1- Quando seja impugnada a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2- No caso previsto na al. b) do número anterior observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento de erro na apreciação das provas tenham sido gravados incumbe ao recorrente sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
Esta norma impõe rigor e precisão, onerando o recorrente com o dever de especificar os factos e os meios probatórios que, em concreto, questiona bem como o sentido decisório que devem ter as questões de facto impugnadas.
Portanto, neste novo regime, o legislador concretiza a forma como se processa a impugnação da decisão, reforçando o ónus de alegação imposto ao recorrente, prevendo que deixe expresso a solução alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação em sede de reapreciação dos meios de prova.[4]
Sob pena de se desvirtuar a letra da norma, que vincula o intérprete nos termos do artigo 9.º do C. Civil, e a sua ratio, considerando a evolução legislativa no sentido da alteração do regime do recurso da matéria de facto, (D. Lei 39/95 de 15 de Fevereiro, D. Lei 183/200 de 10 de Agosto e o D. Lei 303/2007 de 24 de Agosto) e Lei 41/2013 de 26/06, este regime, ainda que convertendo em maior facilidade o ónus de todos os intervenientes, impõe a sua observação estrita, compatível com a sanção prescrita em função da enunciada omissão-a rejeição do recurso, no que a esta impugnação respeita.
Como refere Abrantes Geraldes[5], quando sintetiza o regime que agora vigora sempre que o recurso respeite à impugnação da decisão da matéria de facto:
“a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
b) Quando a impugnação se fundar em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, o recorrente deve especificar aqueles que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;
(…)”.
Será que, no caso, foram cumpridos esses ónus?
A resposta não pode deixar de ser negativa.
Como já tivemos ensejo de referir as conclusões recursórias são completamente omissas sobre a impugnação da decisão da matéria de facto.
Significa, portanto que a apelante não cumpriu o ónus supra aludido, o que implica a rejeição do recurso quanto à impugnação da decisão da matéria de facto.
Como refere Abrantes Geraldes[6] “A rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da matéria de facto deve verificar-se em alguma das seguintes situações:
a) Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria facto;
b) Falta de especificação nas conclusões dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados;
c) Falta de especificação dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados…
(…)”.
Como ensina o Conselheiro Amâncio Ferreira[7] “Expostas pelo recorrente, no corpo da alegação, as razões de facto e de direito da sua discordância com a decisão impugnada, deve ele, face à sua vinculação ao ónus de formular conclusões, terminar a sua minuta pela indicação resumida, através de proposições sintéticas, dos fundamentos, de facto e/ou de direito, por que pede a alteração ou anulação da decisão”.
As conclusões são “proposições sintéticas que emanam naturalmente do que se expôs e considerou ao longo da alegação”.[8]
Por outro lado, também o legislador no seguimento da orientação dos anteriores diplomas, que estatuíam sobre esta matéria, continua a não prever o prévio aperfeiçoamento das conclusões de recurso, quando o apelante não respeita o ónus que a lei impõe.
Desta forma, o efeito de rejeição não é precedido de despacho de aperfeiçoamento, o que se explica pelo facto da possibilidade de impugnação da decisão de facto resultar de uma alteração reclamada no domínio do processo civil e estar em causa a impugnação de decisão de matéria de facto que resultou de um julgamento em relação ao qual o tribunal “ad quem” não teve intervenção e por isso, só a parte interessada estará em condições de poder impugnar essa decisão.[9]
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Consequentemente, em obediência ao preceituado no artigo 640.º, nº 2 al. a) do NCPCivil, impõe-se rejeitar o recurso, no que à matéria de facto respeita.[10]*
Permanecendo inalterada a decisão da matéria de facto vejamos então: b)- se se mostra, ou não, correctamente feita a subsunção da factualidade que o tribunal recorrido deu como demonstrada.
Como decorre dos autos, a Autora instaurou a presente acção contra a Ré “C…, L.da” que lhe vendeu a quinta que identifica no artigo 1º da petição inicial, e contra a Ré “D…, L.da”, sociedade que intermediou nessa venda, pretendendo ver condenadas solidariamente ambas as Rés a verem decretada a redução do preço que a mesma pagou pela compra daquela quinta, no montante de 105.000,00 euros, com fundamento na circunstância de ter lavrado em erro quanto à área da quinta, já que a mesma não tem a área que consta dos documentos que lhe foram enviados pela 2ª Ré e onde a 1ª Ré declara, junto da Repartição de Finanças de Amarante, que o prédio rústico que constitui a quinta tem uma área de 9.400 m2, quando essa área ascende a apenas 5.486,35 m2. Mais pretende que aquelas duas Rés sejam condenadas solidariamente a devolver-lhe o preço correspondente aos metros quadrados de área que a quinta não possui, preço esse que, na sua perspectiva, ascende a 35.000,00 euros.
Ora, fixada a factualidade que nos autos se mostrou assente, o Mmº juiz do processo fez a sua subsunção jurídica a três níveis.
Num primeiro momento considerou que, não tendo a quinta a área que tacitamente foi acordada entre a Autora e a Ré C… no contrato de compra e venda que entre ambas foi celebrado, se estava perante uma venda defeituosa a que havia que aplicar o regime legal constante dos artigos 913.º e seguintes do Civil, com a consequente redução do preço nos termos estatuídos no artigo 911.º do mesmo diploma legal, em harmonia com a desvalorização resultante do decréscimo de área verificado entre a área que aquela Ré lhe assegurou que a quinta tinha (9.518 m2) e a que área que a mesma quinta, efectivamente, possui (5.486,35 m2).
Num segundo momento discorreu que à mesma solução se chegaria por aplicação, no caso concreto, do regime jurídico enunciado no artigo 888.º do Código Civil.
Finalmente, exarou que mesmo que se entendesse que a Ré C… não assegurou a referida área da quinta à Autora de 9.518 m2 e que, por conseguinte, a área da quinta não faz parte do conteúdo negocial no âmbito do contrato de compra e venda celebrado, ao mesmo resultado da redução do preço se chegaria por via das disposições do erro enunciadas nos artigos 247.º e 251.º do Código Civil.
Ora, no corpo alegatório, a Ré apelante faz apenas menção aos dois últimos níveis de subsunção jurídica, dos factos assentes, feitos pelo tribunal recorrido atrás mencionados, sendo que, nas conclusões o restringiu ao segundo.
Como é bom de ver, não pondo a Ré apelante em causa e primeiro e o terceiro nível de enquadramento jurídico da factualidade demonstrada nos autos, com os quais se conformou, tanto bastaria para que ficasse prejudicada a questão da análise do segundo.
Ainda assim, sempre se dirá como se segue.
Dúvidas não existem de que, não obstante aquelas áreas tenham sido acordadas entre Autora e Ré de forma tácita, como e bem se entendeu na decisão recorrida, compulsada a escritura de compra e venda de fls. 9 a 14 verifica-se que, atento o texto desse contrato, onde se lê que a Ré C… declara que “pelo preço global de cento e cinco mil euros, já recebidos, vende à segunda outorgante (a Autora) os seguintes prédios”, passando-se a elencar os três prédios que compõem a quinta, as partes não negociaram o preço da quinta em função dos metros quadrados de área mas fixaram uma preço global/genérico para a mesma, facto esse que também é evidenciado pelo teor do contrato-promessa que esteve subjacente à outorga daquela escritura de compra e venda, junto aos autos a fls. 135 a 136, ou seja, negociaram e fixaram um preço global para os três prédios que constituíam a quinta, pelo que a compra e venda celebrada entre a Autora e a Ré C… é uma venda “ad corpus” e não “ad mesurum”.[11]
A este respeito estatui o artigo 888.ºdo CCivil sob a epígrafe “Coisas determinadas. Preço não fixado por unidade”:
1- Se na venda de coisas determinadas o preço não for estabelecido à razão de tanto por unidade, o comprador deve o preço declarado, mesmo que no contrato se indique o número, peso ou medida das coisas vendidas e a indicação não corresponda à realidade.
2- Se, porém, a quantidade efectiva diferir da declarada em mais de um vigésimo desta, o preço sofrerá redução ou aumento proporciona.[12]
Portanto, o referido normativo rege sobre a denominada venda “ad corpus”, em que o preço da coisa certa é determinado em função da totalidade ou globalidade da coisa e não da sua dimensão, mesmo que no contrato se faça acidentalmente referência à sua media.
Acontece que, não obstante o preço, contrariamente ao que acontece na venda “ad mesuram”–venda de coisa determinada com indicação da sua medida, em que o preço é fixado à razão de tanto por unidade (cfr. art. 887º do Código Civil)-, seja fixado globalmente para a coisa, não determinando, assim, em regra, a redução do preço, todavia, nos casos em que a quantidade diferir em mais de 20% (a vigésima parte), nos termos do disposto no n.º 2 do citado artigo 888.º, o preço acordado e pago pela coisa sofrerá redução ou aumento proporcional.
É certo que, no caso em pareço, tal como refere a Ré apelante, a área do prédio rústico em causa não consta da escritura pública de compra e venda (facto descrito em G).
Todavia, isso não impede que mesmo assim se aplique o nº 2 do referido artigo 888.º do CCivil.
Com efeito, embora não constando da escritura pública a área do prédio, está assente nos autos que a segunda Ré (intermediária no negócio), em 2 de Agosto de 2007, enviou à Autora cópias das cadernetas prediais a respectivas descrições da propriedade em negociação (facto descrito em D) e que, por esses documentos, da matriz e da conservatória, ficou a Autora a saber que o prédio inscrito na matriz rústica sob o artigo 2º tinha a área de 9 400 m 2, uma vez que à primitiva área, de 10 300 m 2, tinham sido desanexados 900 m2 (facto descrito em E).
Para além disso, está igualmente assente nos autos que foi com a convicção de que as áreas dos prédios constantes dos documentos que a segunda Ré lhe enviou que a Autora assinou, em 4 de Setembro de 2008, a escritura de compra (facto descrito em H).
Perante, tal factualidade, o que se impõe é saber se, efectivamente, a questão da área do prédio não estava subjacente à declaração de vontade plasmada na escritura de compra e venda.
Como refere Mota Pinto[13] “a interpretação de um contrato consiste em determinar o conteúdo das declarações de vontade e, consequentemente, os efeitos que o negócio visa produzir, em conformidade com essas declarações”.
Ora, o sentido das declarações negociais das partes, nos termos do art. 236º, nº s 1 e 2, será aquele que possa ser deduzido por um declaratário normal colocado na posição do declaratário real, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele, sem embargo de, conhecendo o declaratário a vontade real do declarante, ser de acordo com ela que vale a declaração emitida.
Consagrou-se, assim, a denominada teoria da impressão do destinatário, teoria que sofre adaptação objectiva no caso dos negócios formais, em que a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso, salvo se tal sentido corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade (artigo 238.º, nº s 1 e 2).
Acontece que, nesse domínio da interpretação, surgem como elementos essenciais-a que deve recorrer-se para a fixação do sentido das declarações-“a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e os costumes por ela recebidos”.[14]
Ou, como exemplifica Manuel de Andrade[15] “os termos do negócio; os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento); a finalidade prosseguida pelo declarante; as negociações prévias; os hábitos do declarante (de linguagem ou outros); os usos da prática, em matéria terminológica, ou de outra natureza que possa interessar, devendo prevalecer sobre os usos gerais ou especiais (próprios de outros meios ou profissões), etc.".
Não sendo possível reconstituir a vontade real das partes, deverá atender-se a todas as circunstâncias do caso concreto, como “os termos do negócio, os interesses nele compreendidos e o seu mais razoável tratamento, o objectivo do declarante, as negociações preliminares, as relações negociais precedentes das partes, os usos do declarante e os da prática que possam interessar”.[16]
Postos estes considerandos doutrinários, dúvidas não existem de que, atendendo ao quadro factual acima descrito, a declaração de vontade vertida na escritura pública de compra e venda por banda da Autora apelada, face às circunstâncias que a antecederam, tinha como pressuposto essencial a área do prédio rústico em causa e, portanto, embora naquela escritura dela não se faça menção ela esteve presente nas respectivas negociações preliminares e, por assim ser, faz ela parte integrante daquela declaração negocial.
Ora, no caso, a Ré C… assegurou à Autora que a quinta tinha uma área de 9.518 m2 quando se veio a verificar que essa mesma quinta tem apenas uma área de 5.486,35 m2, o que significa que ocorre um desvio entre a área efectiva e a assegurada em relação à quinta de mais de 40%, conferindo à Autora o direito a obter a redução do preço que pagou pela compra da dita quinta.
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Sem outros considerandos, improcedem, assim, todas as conclusões formuladas pela Ré apelante e, com elas, o respectivo recurso.*
IV-DECISÃOPelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação interposta improcedente por não provada, mantendo-se, por isso, a decisão recorrida.
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Custas da apelação pela recorrente apelante (artigo 527.º nº 1 do C.P.Civil).*
Porto, 01 de Dezembro de 2014.Manuel Domingos Fernandes
Caimoto Jácome
Macedo Domingues
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[1] Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio da Nora in Manual de Processo Civil, 2ª Almedina, pág. 49.
[2] Antunes Varela, ob. citada pág. 54.
[3] Obra citada pág. 55.
[4] Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, Julho de 2013, pág. 126.
[5] In “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2014, 2ª Ed., pág. 132.
[6] Obra citada pág. 134/135
[7] Manual dos Recursos em Processo Civil”, 7ª Ed., págs. 172 e 173
[8] Alberto dos Reis, in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, pág. 359.
[9] Abrantes Geraldes obra citada pág. 136.
[10] Cfr. no mesmo sentido Ac. do STJ de 09.02.2012 in www.dgsi.pt, ainda no âmbito do código de processo civil de 1961 e Acs. da Relação de Lisboa de 03-09-2013 e da Relação de Coimbra de 15-01-2013 in www.dgsi.pt.
[11] Cfr. neste sentido Antunes Varela Ver. Leg. Jur. Ano 119, pág. 311, nota 1.
[12] Embora a disposição transcrita tenha especialmente em vista as coisas móveis que no comércio jurídico são usualmente transaccionadas por contagem, peso ou medição, não deixa ela de abranger, quer na sua letra quer no seu espírito, os casos de venda de imóveis, designadamente de prédios rústicos, em que a área ou medição do terreno seja referida na identificação da coisa vendida ou sejam mencionada como elemento de cálculo do preço estipulado-Cfr. Anunes Varela obra citada pág. 311.
[13] Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed., pag. 444.
[14] Luís Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, vol. II, pag. 344.
[15] Teoria Geral da Relação Jurídica, II, pag. 213.
[16] Vaz Serra, RLJ, Ano 111, p. 220.