Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0421777 |  |
CONTRATO
DOCUMENTO ESCRITO
PROVA TESTEMUNHAL
II - Porém com o Decreto-Lei n.67/75 de 19 de Fevereiro o vício de forma passou a só ser invocável pelo locatário.
III - Assim, não pretendendo ele invocar a anulabilidade das alterações verbais produzidas ao conteúdo do contrato inicial, pode fazer prova dessas alterações por qualquer meio, incluindo o testemunhal.
I. RELATÓRIO
B...., solteiro, maior, residente na Rua..... da cidade da..... e C....., casado, residente na Rua....., ....., ....., na qualidade de gerentes e em representação da sociedade comercial por quotas “D....., Lda.”, com sede na Rua....., ....., propuseram contra “E....., Lda.”, com sede na Avenida....., ....., a presente acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre esta última e o anterior proprietário do imóvel, que hoje pertence à Autora, com a consequente entrega do locado, e que a Ré seja condenada a entregá-lo no estado em que se encontrava à data da celebração do contrato.
Alegou, para o efeito, que a Ré, além de ocupar uma parte do imóvel que lhe não foi arrendada, realizou na outra parte obras que alteram substancialmente a estrutura externa e interna do prédio e que provocaram deteriorações consideráveis no imóvel arrendado.
A Ré contestou referindo que o objecto do contrato foi alargado passando a integrar os três pavilhões de que se compõe o imóvel e referindo que nele não realizou quaisquer obras.
Proferiu-se o despacho saneador, fixaram-se os Factos Assentes e organizou-se a Base Instrutória, tendo havido reclamação da Autora que viria a ser desatendida.
Realizou-se o julgamento, após o que se respondeu à matéria da Base Instrutória pela forma e com a fundamentação que consta de fls. 128 a 130, sem qualquer crítica das partes.
Lavrou-se, por fim, a sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu a Ré dos pedidos.
Por não se conformar com essa decisão, dela recorreu a Autora.
O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida imediata nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (fls. 154).
Nas alegações de recurso a Autora pede que se revogue a sentença da 1ª instância e se julgue a acção procedente, formulando, nesse sentido, as seguintes conclusões:
1. A matéria constante da alínea B) da factualidade assente contém um acrescento referente a área arrendada, a expressão “pelo menos”, que não consta da escritura pública de arrendamento de fls. 20 a 26 dos autos e, por isso, deve ser eliminada, nos termos do disposto no art. 712º, n.º 1, al. a), do CPC.
2. O contrato de arrendamento foi celebrado por escritura pública, no Cartório Notarial da....., no dia 30 de Maio de 1966, pelo que a existência e validade deste negócio, os seus elementos essenciais e posteriores alterações às suas cláusulas são regulados pela Lei n.º 2030, de 22 de Junho de 1948.
3. Provando-se o arrendamento para indústria por escritura pública, está ferida de nulidade a alteração posterior da área arrendada desse arrendamento que não conste também de escritura pública.
4. Como se trata de matéria de interesse e ordem pública, esta nulidade é de conhecimento oficioso (art. 286º do CC) e deveria ter sido apreciada e conhecida oficiosamente pela Meritíssima Juiz “a quo”, independentemente da sua invocação por qualquer das partes.
5. Não tendo apreciado oficiosamente tal invalidade, a douta sentença recorrida está ferida de nulidade por omissão de pronúncia (art. 668º, n.º 1, al. d), do CPC).
6. Não é admissível ouvir em julgamento prova testemunhal sobre a validade e conteúdo de acordos verbais posteriores que são contrários e alteram o conteúdo da escritura pública de arrendamento para indústria, de 30 de Maio de 1966, em particular, a cláusula do local ou área arrendada, sendo que tal matéria foi apenas alegada pela Ré em simples contestação impugnatória, sem reconvenção.
7. Como constam do processo todos os elementos de prova que serviram de base à decisão, o Venerando Tribunal ad quem deverá assim sindicar e alterar a decisão do Tribunal a quo sobre a matéria de facto, nos termos do disposto na alínea a) do n.º 1 do art. 712º, do CPC.
8. Não é admissível prova testemunhal sobre a declaração negocial que por estipulação das partes tenha de ser reduzida a escrito (art. 393º, n.º 1, do CC).
9. Cabia à Ré o ónus da prova de que a abertura de uma porta fora autorizada por escrito pelo senhorio (art. 342º, n.º 2, do CC). Mas tal prova não foi feita nos autos.
10. Sem consentimento ou autorização escrita do senhorio, a Ré abriu uma porta na parede divisória das duas metades do imóvel, permitindo o livre acesso dos seus empregados da área arrendada para a área não integrada no arrendamento.
11. A abertura dessa porta constitui um abuso de direito e está claramente para além das deteriorações inerentes a uma prudente utilização do arrendado (art. 1043º do CC) e das pequenas deteriorações que se tornem necessárias para assegurar o conforto ou comodidade do arrendatário (art. 4º do RAU).
12. A abertura dessa porta integra quer o pressuposto da alteração substancial da disposição interna das divisões do prédio, quer o pressuposto das deteriorações consideráveis, não consentidas e não justificadas.
13. A abertura dessa porta por parte da Ré, sem o consentimento escrito do senhorio, constitui fundamento bastante para a resolução do arrendamento e despejo do arrendado, nos termos da alínea d) do n.º 1 do art. 64º do RAU.
14. Face ao atrás exposto, a douta sentença recorrida violou as seguintes disposições legais: arts. 37º e 38º da Lei n.º 2030, de 22 de Junho de 1948, arts. 286º, 342º, n.º 2, 364º e 371º, 392º, 393º, n.º 2 e 394º, n.º 1, todos do CC. A douta sentença recorrida está ainda ferida de nulidade, quer por omissão, quer por excesso de pronúncia, nos termos da alínea d) do n.º 1 do art. 668º do CPC.
Nas contra-alegações a apelada sustenta a manutenção do julgado.
Foram colhidos os vistos legais.
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Balizando-se o objecto do recurso pelas conclusões da recorrente – arts. 684º, n.º 3 e 690º do CPC – as questões que se nos colocam são as seguintes:
a. deve ser alterada a redacção da alínea B) da matéria assente?
b. as posteriores alterações verbais às cláusulas do contrato de arrendamento celebrado por escritura pública, nomeadamente as referentes à área ocupada pela arrendatária, são nulas e de conhecimento oficioso?
c. a sentença é nula porque não se pronuncia sobre essa questão?
d. não é admissível a produção de prova testemunhal sobre os acordos verbais posteriores?
e. cabia à Ré a prova de que estava autorizada por escrito pelo senhorio para realizar a abertura da porta no locado?
f. essa obra altera substancialmente a estrutura interna do imóvel e provoca neste uma deterioração considerável …?
g. … para além de constituir abuso de direito?
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II. FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
Da 1ª instância vêm provados os factos que seguem:
1. Por escritura pública de compra e venda celebrada em 28.03.2001, no -º Cartório Notarial do....., a Autora adquiriu a propriedade do prédio sito na Rua....., freguesia de ....., concelho da ....., inscrito na matriz sob o n.º .... e descrito na CRP da..... sob o n.º .... de ..... – cfr. doc. junto aos autos a fls. 7 a 11, para o qual se remete e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
2. Por escritura pública de arrendamento celebrada em 30.05.1966, no Cartório Notarial da ....., F..... cedeu à Ré o uso e fruição, para o exercício da indústria de acessórios cromados para automóveis, pelo menos, de metade do prédio melhor identificado no facto anterior, nos termos constantes do documento junto aos autos a fls. 20 a 26, para o qual se remete e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
3. O prédio melhor identificado no ponto 1. está dividido ao meio por uma parede e possui entradas distintas.
4. Na parede a que se alude em 3., a Ré abriu uma porta, a qual permite o acesso à restante parte do prédio aqui em causa (nomeadamente para a outra metade de tal prédio), tendo ocupado a totalidade do mesmo.
5. O prédio aqui em causa, internamente, corresponde a três pavilhões.
6. Pela escritura referida em 2. foi cedido à Ré um pavilhão e metade de um outro.
7. Por acordo verbal datado de 1977, celebrado entre a Ré e o já citado F....., foi cedida a restante metade do pavilhão a que se alude em 6., tendo então a renda mensal sido alterada para Esc. 3.000$00.
8. O terceiro pavilhão passou a ser utilizado por F..... para a sua habitação, convivendo, quer o próprio, quer os seus familiares, diariamente, com os responsáveis da Ré e seus colaboradores.
9. A pedido do mesmo F...., a Ré construiu, para o serviço de pintura e para as casas de banho do seu pessoal, um anexo no limite nascente do logradouro do prédio aqui em causa, anexo esse que passou a fazer parte integrante do acordo mencionado nos factos provados nºs 2, 6 e 7.
10. Em meados de 1999, entre a Ré e os herdeiros do falecido F....., foi acordado que a primeira cederia o espaço do logradouro por si usado e no qual havia construído o anexo, recebendo em troca o terceiro pavilhão.
11. Antes de ocorrer a entrega à Ré deste último, os seus proprietários construíram no mesmo novas instalações sanitárias, tendo ainda aberto a porta de ligação entre esse pavilhão e os demais.
O DIREITO
a.
O facto da alínea B) da matéria assente deveu-se ao documento autêntico que constitui a escritura pública de fls. 20 a 26, através da qual F..... deu de arrendamento à Ré, para o exercício da indústria de acessórios cromados para automóveis, “metade do prédio, para o lado norte que confina com a rua dos....., composto de casa de rés do chão, destinada a indústria, sito na rua....., numero mil quatrocentos e cinquenta e três, da referida freguesia de..... …”.
A força probatória de tal documento, quanto aos factos neles atestados com base nas percepções do notário, é plena – art. 371º, n.º 1, do CC. Ou seja: o documento autêntico prova plenamente que foram feitas as declarações nele atribuídas às partes.
Nenhuma das partes pôs em causa a validade ou eficácia das declarações nele documentadas, o que significa que a expressão “pelo menos”, intercalada na redacção do facto da alínea B) – v. ponto 2., supra – deve ser eliminada.
b., c. e d.
É pacífico que o contrato de arrendamento a que acabámos de aludir, celebrado em 30.05.1966, teve por finalidade o exercício da indústria da Ré.
Nessa ocasião, anterior à entrada em vigor do Código Civil (v. art. 2º do DL 47344, de 15.11.1966), regia a Lei 2030, de 22.06.1948, em cuja alínea b) do art. 37º se estabelecia que deviam constar de escritura pública os arrendamentos para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.
A redução à forma prescrita na lei, que é condição da validade do negócio jurídico, foi cumprida pelas partes, como se vê do ponto 2.
Mas, se no início da vigência desse contrato o objecto do arrendamento se confinava a metade do prédio do senhorio (um pavilhão e metade de outro), a verdade é que em 1977, mediante acordo verbal celebrado com este, a arrendatária passou a ocupar a restante metade do pavilhão referido em 2., sendo a renda inicial aumentada de 375$00 para 3.000$00 – v. 7. e fls. 24. E, em meados de 1999, por acordo verbal celebrado com os herdeiros do anterior dono do prédio, a Ré passou também a ocupar o terceiro pavilhão, em troca da cedência do logradouro onde havia construído um anexo – v. 10.
Qual o valor destes acordos verbais posteriores?
O art. 221º, n.º 2, do CC dispõe que as estipulações posteriores ao documento só estão sujeitas à forma legal prescrita para a declaração se as razões da exigência especial da lei lhes forem aplicáveis.
Já dissemos que através de pactos verbais realizados em 1977 e meados de 1999 entre a arrendatária e o senhorio, ou os herdeiros deste, foi sucessivamente modificada a relação contratual locativa estabelecida em 1966, em dois aspectos essenciais: o montante da renda e a área locada. O espaço locado passou, em 1977, de um pavilhão e meio (30.05.1966) para dois pavilhões e em meados de 1999 foi alargado aos três pavilhões que internamente compõem o prédio – v. 5.
Essas alterações contratuais, por bulirem com aspectos essenciais do contrato de arrendamento, devem considerar-se abrangidas pela exigência de forma legal, na medida em que as razões da exigência especial da lei lhes é aplicável.
Com a entrada em vigor, em 1 de Junho de 1967, do Código Civil, o art. 1029º, n.º 1, al. b), manteve-se a obrigatoriedade da redução a escritura pública do contrato de arrendamento para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.
O DL 67/75, de 19 de Fevereiro, viria, no entanto, a acrescentar aos dois números de que inicialmente se compunha aquele preceito, um outro, o n.º 3, que se manteve até à revogação operada pelo art. 5º do RAU (DL 321-A/90, de 15 de Outubro), do seguinte teor: “No caso da alínea b) do n.º 1, a falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário, que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio”. Ao reger pela referida forma, estatuiu-se uma invalidade mista do contrato não reduzido à forma legalmente prescrita, apenas invocável pelo locatário, e com a especialidade de a respectiva arguição não estar sujeita a qualquer prazo – cfr. art. 287º do CC. Ou seja, o negócio existe material e juridicamente, e produz efeitos, embora possa vir a perdê-los retroactivamente (art. 289º, n.º 1), por efeito de sentença que faça proceder o pedido formulado pela pessoa titular do interesse em atenção à qual a anulabilidade foi determinada.
Visou-se com a implementação deste regime restringir as acções de despejo e defender os locatários desprovidos de título bastante contra eventuais acções de reivindicação de prédios arrendados para comércio, indústria ou profissão liberal
Além disso, os arts. 2º e 3º desse DL 67/75 estenderam a aplicação desse novo número aos arrendamentos verbais anteriores a 1 de Junho de 1967, como é o dos autos, mesmo que pendesse acção em que tivesse sido decretado despejo, contanto que não consumado, e facultaram ao locador a possibilidade de, no prazo de 180 dias, notificar judicialmente o locatário para reduzir o contrato a escritura pública, não aproveitando a este o disposto no n.º 3 do art. 1029 se por sua parte houvesse recusa injustificada.
Portanto, em 1977, data da primeira alteração ao contrato inicial, era esse o quadro normativo vigente: a falta de redução a escritura pública do contrato de arrendamento para comércio, indústria ou profissão liberal, só podia ser invocada pelo locatário.
Consideramos, assim, que a falta de redução à forma prescrita na lei das alterações aos dois elementos essenciais do contrato inicial (renda e objecto) operadas em 1977, só podia ser invocada pela Ré locatária, já que nada consta nos autos sobre o uso pelo senhorio da faculdade prevista no art. 3º do DL 67/75 e sobre a eventual recusa injustificada daquela para reduzir a escrito as alterações ao contrato.
Não querendo a Ré locatária invocar a anulabilidade das alterações verbais produzidas ao conteúdo do contrato inicial, nos termos do art. 1029º, n.º 3, podia ela fazer a prova dessas alterações por qualquer forma – v. art. 1029º, n.º 3 e Pereira Coelho, “Direito Civil”, Lições ao Ciclo Complementar de Ciências Jurídicas em 1976-1977, págs. 104/105. E, do mesmo modo, também podia ela fazer a prova por qualquer forma do próprio contrato de arrendamento, como decorre dos nºs 2 e 3 do DL 67/75, caso o mesmo não tivesse sido reduzido a escritura pública.
O mesmo vale para o pacto modificativo sobre a área locada, celebrado verbalmente, em meados de 1999, entre os herdeiros do senhorio e a Ré. De facto, por força do art. 6º do DL 321-B/90, de 15 de Outubro, que aprovou o RAU, a invalidade mista consagrada no art. 1029º, n.º 3, do CC continuou a produzir efeitos em relação aos contratos celebrados em data anterior à entrada em vigor deste novo diploma, o que, aliás, está em consonância com o princípio geral de aplicação da lei no tempo plasmado na 1ª parte do n.º 2 do art. 12º do CC.
Portanto, a falta de redução à forma legal da alteração produzida em meados de 1999 no tocante à área locada, só poderia ser invocada pela arrendatária, tal como acima exposto a propósito da primeira alteração realizada em 1977, podendo a prova da alteração contratual ser feita por qualquer forma.
O que acabámos de referir já nos deu a resposta para três das questões colocadas no recurso.
Em relação à primeira dessas questões – ponto b., supra, última parte – a circunstância de a falta de redução a escritura pública das alterações ao contrato constituir mera anulabilidade do negócio, a arguir apenas pela locatária, retira ao tribunal o poder de oficiosamente decretar a sua nulidade. É que, como se sabe, a anulabilidade não pode ser declarada ex officio pelo juiz, exigindo uma acção especialmente destinada a esse efeito proposta pelo titular do interesse para cuja específica tutela a lei a estabeleceu, podendo também ser arguida pelo interessado através de defesa por excepção – v. art. 287º, n.º 1, do CC.
No que toca à segunda questão – ponto c. – é óbvio que não sendo a questão antecedente de conhecimento oficioso, não se pode concluir que a sentença é nula por omissão de pronúncia.
Relativamente à terceira questão – ponto d. – já acima deixámos assinalado que a prova das alterações do contrato e até a própria existência deste pode ser feita por qualquer forma permitida em Direito, inclusive por via testemunhal – v. arts. 616º e ss. do CPC.
e. e f.
O contrato de arrendamento, enquanto contrato bilateral, impõe obrigações a ambas as partes, das quais ressaltamos a de o locador proporcionar ao arrendatário o gozo temporário da coisa locada e a de o locatário não fazer da coisa uma imprudente utilização – v. arts. 1031º e 1038º, al. d), do CC.
É ainda lícito ao arrendatário realizar no prédio arrendado as deteriorações inerentes a uma prudente utilização em conformidade com o fim do contrato e, bem assim, pequenas deteriorações, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade – art. 1043º, n.º 1, do CC e art. 4º, n.º 1, do RAU.
Estas deteriorações, por serem lícitas, não carecem de autorização do senhorio nem podem ser proibidas por este.
Mas, sem autorização escrita do senhorio, não são lícitas as deteriorações que não caibam nos referidos limites (designadamente, as que injustificadamente causem deteriorações consideráveis), bem como quaisquer obras que alterem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões do prédio – v. Aragão Seia, “Arrendamento Urbano”, 6ª edição, págs. 152/153. A realização destas obras ou deteriorações, sem autorização escrita do senhorio, são fundamento de despejo, nos termos do art. 64º, n.º 1, al. d). Todas as outras, embora não autorizadas por escrito, não são causa de resolução do contrato de arrendamento, podendo legitimar, quando muito, o pedido de indemnização ou de reposição no estado anterior a elas.
Como resultou provado o prédio em causa corresponde, internamente, a três pavilhões – v. 5. Esse prédio está dividido ao meio por uma parede e possui entradas distintas – v. 3.
Na primeira fase do arrendamento, foi propiciado à Ré o gozo e fruição de um pavilhão e metade de um outro para o exercício da sua indústria – v. 6. Mais tarde, a Ré tomou de arrendamento o restante espaço do prédio, ficando a laborar nos três pavilhões.
Dada a morfologia do prédio, a funcionalidade do espaço locado ficaria, a nosso ver, comprometida sempre que as pessoas que trabalham na indústria da Ré tivessem que transitar de um pavilhão para o outro sem uma conveniente ligação pelo interior.
Por isso, a Ré procedeu à abertura de uma porta na parede aludida em 3. para permitir o acesso à outra parte do prédio – v. 4. A realização dessa obra não altera a estrutura do locado em termos que possam pôr em causa, em termos definitivos e substanciais, a sua planificação interna.
Na nossa perspectiva, a abertura da dita porta é uma pequena deterioração, lícita e necessária para assegurar a funcionalidade da indústria instalada no locado e a comodidade dos que nela trabalham, inserindo-se no conceito de prudente utilização do arrendado de que fala o art. 1043º do CC.
g.
Finalmente, a tese do abuso de direito invocada pela apelante não tem a mínima consistência.
Atente-se na incongruência da apelante: por um lado, diz que a Ré arrendatária não tinha o direito de fazer a obra que serve de fundamento à acção, obra essa que – segundo afirma – é causa de resolução do contrato de arrendamento. Por outro lado, refere que a Ré, ao fazer a dita obra, agiu com abuso de direito.
Não se vê, dado o que se deixou dito, onde esteja o abuso de direito da arrendatária.
A sua actuação está conforme a lei e não a excede, como julgamos ter demonstrado.
Por isso, também nessa parte não procede o recurso.
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III. DECISÃO
De harmonia com o exposto, julga-se improcedente a apelação e confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
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PORTO, 8 de Julho de 2004
Henrique Luís de Brito Araújo
Alziro Antunes Cardoso
Albino de Lemos Jorge