Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL
II - Provado que, por escrito particular - que as partes chamaram de contrato-promessa de cessão da posição contratual -, o promitente comprador (em contrato-promessa de compra e venda) cedeu à autora a sua posição no aludido contrato-promessa de compra e venda e que os réus (deste contrato-promessa) tiveram conhecimento, aceitaram e reconheceram a mencionada cessão da posição contratual considera-se efectivado o aludido contrato-promessa de cessão da posição contratual.
I - FÁTIMA ............., residente na .............., nº ..., ............, instaurou a presente acção declarativa sob a forma de processo comum ordinário na comarca do ..........., contra ÁLVARO .......... e mulher AMÉLIA ..........., residentes na Rua .........., nº ..., ............ e "Banco 1......” com sede na Av. ......., ........., pedindo que:
- Seja declarada a resolução do contrato promessa de compra e venda existente entre A. e os l°s RR.; sejam os l°s RR. condenados no pagamento da quantia de 4.000.000$00, acrescida dos respectivos juros de mora, calculados à taxa legal de 10% ao ano e até à data de 06.02.98 vencidos no montante de 400.000$00 e vincendos até integral e efectivo pagamento; seja reconhecido à Autora o direito de retenção sobre a fracção objecto do contrato promessa de compra e venda incumprido, com data de 06.02.97.
Para tanto alega no essencial:
Em 22/11/96 os l°s RR. celebraram um contrato promessa de compra e venda com Carlos ..........., relativo à fracção "A", habitação do r/c dtº com entrada pelo nº ... da ..........., de que são proprietários, pelo valor acordado de 10.750.000$00, de que o promitente comprador logo entregou a quantia de 750.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento, sendo o restante preço a pagar no acto da escritura a qual seria celebrada no máximo até 22/03/97 e em nome do segundo outorgante Carlos .......... ou pessoa por este a indicar; a aludida fracção foi prometida vender e comprar livre de quaisquer ónus ou encargos ou responsabilidades, tendo o contrato promessa sido assinado pelas partes com reconhecimento presencial das assinaturas; em 14/12/96, através de contrato denominado de "cessão da posição contratual" o referido Carlos ........... cedeu a sua posição de promitente comprador no aludido contrato à aqui A., que assim assumiu a posição de promitente compradora; desta cedência tiveram conhecimento os aqui l°s RR. que a aceitaram e reconheceram a A. como promitente compradora; em 13.01.97 a A. registou provisoriamente na Conservatória do Registo Predial da ........ hipoteca voluntária a favor do "Banco ........." para garantir o empréstimo que iria efectuar nesta instituição para pagamento aos l°s RR. da fracção prometida vender; nessa mesma data tendo os l°s RR. registado a aquisição provisória na competente conservatória a favor da aqui A ; em finais de Janeiro de 97 a A. solicitou aos aqui l°s RR. a realização da escritura de compra e venda da referida fracção, ao que estes acederam para princípios de Fevereiro de 97; na primeira semana de Fevereiro de 97, os l°s RR. comunicaram à A. que não conseguiam nem podiam cumprir o contrato promessa mencionado, já que esta tinha uma hipoteca voluntária a favor da Banco 1........., destinada a garantir um empréstimo efectuado pela Banco 1........ aos l°s RR. para aquisição da fracção em causa; e a fracção fora prometida vender livre de quaisquer ónus ou encargos e a A. só efectuaria a escritura de compra e venda desde que sobre a fracção não impendessem quaisquer ónus, até porque a A. iria recorrer ao crédito para a aquisição da fracção e a entidade financiadora só aceitaria emprestar a quantia necessária à compra se a fracção estivesse livre e sem ónus ou encargos; os l°s RR. disseram que a Banco 1.......... havia intentado contra eles execução com base na falta de pagamento do empréstimo que os l°s RR. haviam celebrado na Banco 1......., a qual corre seus termos no .. Juízo (ora Vara) .. secção do T. Cível do .........., proc. nº .../.., sendo que o valor da execução era superior àquele que iriam receber da A., pelo que estes não o conseguiam pagar; a Banco 1........ pretende receber o seu crédito e a A. comprar a habitação sem quaisquer ónus ou encargos, comunicaram os l°s RR. à A. que não conseguiam nem podiam cumprir o contrato promessa de compra e venda celebrado; deu-se assim o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda na primeira semana de Fevereiro de 1997; assiste assim à A. o direito de resolver o dito contrato e exigir a condenação dos l°s RR. ao pagamento da quantia de 4.000.000$0, sendo 750.000$00 correspondente ao valor do sinal entregue e 3.250.000$00 correspondente à diferença entre o valor acordado vender e o valor à data do incumprimento da fracção, após as obras que nesta fez valorizando a mesma, valor este a que tem direito já que houve tradição da fracção prometida vender; estando a A. a usar e habitar a fracção prometida vender desde princípios de Janeiro de 1997, verificando-se a "traditio rei" , tem ainda a A. o direito de retenção sobre a fracção prometida vender, o que pede lhe seja reconhecido; para o caso de não ser declarado o incumprimento definitivo do contrato nos termos peticionados, alega ainda a A. que perdeu o interesse na realização do contrato definitivo, já que todos os prazos para a celebração da escritura pública foram ultrapassados e o valor da execução judicial intentada contra os 1°s RR. é já superior a 12.000.000$00, o que impossibilita a realização da escritura de compra e venda, estando a fracção penhorada que será vendida judicialmente; assim existindo mora dos 1°s RR., sempre por aqui perdeu a A. o interesse no contrato promessa referido, determinando o incumprimento definitivo do contrato imputável aos 1°s RR.
Citada a 1ª Ré mulher, não deduziu qualquer oposição.
Quanto ao 1° R. marido, tentada a citação pessoal não foi a mesma possível, apesar das diligências efectuadas, pelo que foi citado editalmente e após citado o MºPº em sua representação, o qual não ofereceu qualquer oposição; quanto à 2ª R., devidamente citada, contestou a Banco 1...... conforme fls. 43 e segs. onde, em suma, alegou que:
- Entre a A. e o Carlos ......... foi celebrado um contrato promessa de cedência da posição contratual e não e ao invés do alegado pela A., um contrato de cedência da posição contratual, pelo que e consequentemente a A. não assumiu a posição de promitente compradora no aludido contrato promessa de compra e venda, carecendo assim de legitimidade para a presente acção; tendo os 1°s RR. avisado a 2ª R. que iriam realizar a escritura de compra e venda em 22/04/97, o incumprimento definitivo do contrato quando muito terá ocorrido em Abril do mesmo ano e não em Fevereiro de 1997; a penhora do imóvel em questão foi efectuada em 25/10/96 tendo o contrato promessa sido celebrado 22/11/96, logo posteriormente à referida penhora; à data da realização do referido contrato promessa de compra e venda, o imóvel está já entregue ao depositário judicial; a citada penhora foi registada em 13.02.97, sendo que a A. só apresenta prova da utilização da fracção em data posterior ao registo da penhora, sendo que entregue ao fiel depositário o imóvel pela penhora, está em crise a licitude da tradição da coisa; devendo assim presumir-se a má-fé da posse exercida nestas circunstâncias, ao arrogar-se titular de direito de retenção sobre a indemnização pedida está a A. a incorrer em manifesto abuso de direito; impugnando, no mais os factos alegados pela A., nomeadamente o valor da fracção à data do incumprimento, conclui a R. que no caso de não se entender carecer a A. de legitimidade, deve a acção ser julgada parcialmente improcedente, reduzindo-se a indemnização pedida pela A. ao valor de 1.500.000$00 com juros à taxa legal devidos a partir da citação e não antes, mais não se reconhecendo o direito de retenção invocado pela A. por se não verificarem os requisitos legais Notificada da contestação assim apresentada, replicou a A. conforme fis. 78 e segs. onde concluiu pela improcedência das excepções invocadas pela R. Banco 1........ e pela procedência do pedido formulado na petição inicial.
Seguindo os autos seus termos veio a ser feito julgamento da matéria de facto, e, por fim proferiu-se sentença na qual se decidiu do seguinte modo:
Assim e pelo exposto, julga-se a presente acção parcialmente procedente por parcialmente provada e consequentemente:
1- Declara-se resolvido o contrato-promessa celebrado entre A. e l°s RR., mencionado em 2) e 10) e 11) dos factos provados;
2- Condenam-se os l°s RR. Álvaro ........... e Amélia ......... a pagar à A. a quantia de 4.000.000$00 (quatro milhões de escudos), ou seja, € 19951.92, correspondente ao valor da coisa à data do incumprimento, deduzida do valor convencionado e valor do sinal entregue.
3- Condenam-se ainda os 1ºs RR. ao pagamento de juros à A., sobre a quantia de 4.000.000$00, € 19951.92, desde a citação e até ao integral pagamento, com juros à taxa legal de 10% até 17/04/99 (Portaria 1171/95 de 25/9) e após e até efectivo e integral pagamento à taxa de 7% (Portaria n.o 263/99 de 12/04)
4- Condenam-se todos os RR. a reconhecer à A. o direito de retenção sobre a fracção prometida vender pelo crédito resultante do não cumprimento deste mesmo contrato.
Nas custas condenaram-se A. e RR. na proporção do vencimento e decaimento.
Inconformados com a sentença vieram Autora e Ré Banco 1....... apelar da sentença apresentando alegações e respectivas conclusões.
Corridos os vistos cumpre decidir.
II - Factos apurados:
1°) Os 1 Os RR. são proprietários do prédio urbano, habitação, sito na ..........., nº ..., rés-do-chão direito frente, .........., ..........., fracção autónoma designada pela letra "A" do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da ........ sob o nº ........./........ - A da freguesia de .........., anteriormente descrito sob o nº ......../....... - A da freguesia de ..........
2°) Em 22/11/96 os 1°s RR. Álvaro e Amélia ........, celebraram um contrato promessa de compra e venda com Carlos ..........., relativo à fracção "A", habitação no rés-do-chão direito, com entrada pelo nº ... da ........... e descrito na Conservatória do Registo Predial da ....... sob o nº ......../......
3°) Os 1°s Réus, Álvaro e Amélia ........, pelo contrato referido em 2° prometeram vender a referida fracção a Carlos ........... e este por sua vez prometeu comprar.
4°) Entre os contraentes foi acordado o preço de 10.750.000$00 pela fracção aludida e prometida vender.
5°) O contraente Carlos ..........., promitente comprador, naquela data de 22 de Novembro de 1996, aquando da celebração do contrato promessa, pagou aos 1°s Réus Álvaro e Amélia ......., a quantia de 750.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento, quantia esta que os 1°s Réus deram a correspondente quitação.
6°) Nos termos da cláusula quarta do aludido contrato, o restante preço de 10.000.00$00 seria pago no acto da escritura.
7°) De acordo com o contrato em apreço, a escritura pública de compra e venda da fracção referida em 1°) e 2°) seria realizada nos 120 dias após a assinatura do contrato referido em 2°.
8°) Nos termos do contrato referido em 2°, a escritura seria outorgada em nome do segundo outorgante, Carlos ......... ou pessoa por este a indicar.
9°) A aludida fracção foi prometida vender e comprar livre de quaisquer ónus ou encargos ou responsabilidades, tendo o contrato promessa sido assinado pelas partes com reconhecimento presencial das assinaturas.
10°) Em 14 de Dezembro de 1996, por escrito particular, a que as partes chamaram de contrato promessa de cessão da posição contratual, o referido Carlos ..........., promitente comprador no contrato referido em 2°, cedeu a sua posição no aludido contrato de promessa de compra e venda à aqui A., Fátima ...........
11°) Os l°s réus, Álvaro e Amélia ........., tiveram conhecimento, aceitaram e reconheceram a aludida e efectiva cessão da posição contratual.
12°) Em 13.0.1.97 a A. registou provisoriamente na Conservatória do Registo Predial da ........ a hipoteca Voluntária a favor do Banco ......... para garantir o empréstimo que iria efectuar nesta instituição de crédito para pagamento aos l°s RR. Da fracção propriedade destes e objecto do contrato referido em 2°.
13°) Nessa mesma data de 13.01.97, os l°s RR. registaram a aquisição provisória na Conservatória do Registo Predial da ....... a favor da aqui ª.
14°) Em finais de Janeiro de 1997, a A. solicitou aos l°s Réus a realização da escritura pública de compra e venda da referida fracção, ao que estes acederam à realização da escritura em finais de Janeiro, princípios de Fevereiro de 1997.
15°) Passados alguns dias, durante a primeira semana de Fevereiro de 1997, os l°s RR. Álvaro e Amélia .........., declararam e comunicaram à A. que não conseguiam nem podiam cumprir o contrato promessa mencionado em 2°.
16°) Sobre a fracção referida em 2° estava registada uma hipoteca, pela inscrição C1 e C2 e destinava-se a garantir um empréstimo efectuado pela 2a R. aos l°s réus para a aquisição da fracção aqui em causa e referida em 1°) e 2°).
17°) Os l°s RR. disseram que o Banco 1......., aqui 2a R. havia intentado contra eles, l°s RR., acção judicial, execução com base na falta de pagamento do empréstimo que os l°s RR. tinham celebrado no Banco 1......., para a aquisição da fracção, habitação aqui em causa e que não conseguiam pagar, pois o montante total da dívida já se cifrava em quantitativo superior ao que iriam receber da Autora.
18) À data de Fevereiro de 1997, a fracção autónoma, habitação, aqui em causa tinha o valor de 14.000.000$00 (catorze milhões de escudos).
19) Mediante a entrega em finais de Dezembro de 1996, princípios de Janeiro de 1997, pelos l°s Réus à autora das chaves da fracção objecto do contrato prometido, está a A. pelo menos desde princípios de Janeiro de 1997 a usar a habitação aqui em causa.
III - Mérito dos recursos:
Como é sabido, as conclusões das alegações delimitam o âmbito do recurso – cfr. arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 ambos do Código do Processo Civil (CPC).
De referir ainda que o Tribunal tem de decidir das questões relevantes para efeito de recurso e não das razões ou fundamentos em que as partes ancoram as suas pretensões.
Isto posto passaremos a analisar as questões que as partes nos colocam.
Da Autora:
A Autora levanta apenas duas questões, a saber:
1ª questão:
A sentença não condenou os 1ºs RR no pagamento de juros desde a data do incumprimento, ou seja, desde 67/2/97 e vencidos até à data de 6/2/98, em 400.000$00, equivalente a 1995, 19 euros mas sim apenas após a data da citação que ocorreu muito posteriormente àquela data ou seja, em finais de Maio, mais de 1999, dois anos depois do pedido significando para a autora uma perda de cerca de 900000$00, equivalente a 489,18 euros.
2ª questão:
E não condenou todos os RR a reconhecerem à Autora o direito da retenção sobre a fracção prometida vender pelo crédito resultante do não cumprimento deste mesmo contrato, com data de 6/2/97, mas condenou todos os RR a reconhecer à Autora o direito de retenção sobre a fracção prometida vender resultante do não cumprimento do mesmo contrato.
Assim, remata, pelo presente recurso interposto pela Autora pretende esta recorrer da sentença só na parte em que se julgou o pedido da Autora, improcedente, ou seja, a data do incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda que e respectivo pagamento pelo incumprimento determinaram, a respectiva condenação nos juros e na data em que nasce o direito de retenção da autora.
Neste aspecto, concordando-se com os fundamentos e a decisão, para os quais se remete (v. em especial fls. 187 e 188) nos temos do art. 713º, nº 5 do CPC, confirmamos a sentença.
Improcede, pois, este recurso.
Da Ré Banco 1.......:
A única verdadeira e grande questão que coloca esta Ré é a de que a Autora não goza do direito de retenção mercê do facto de não se ter efectivado o contrato promessa de cessão de posição contratual entre a Autora e Carlos ......... junto a fls. 26 a 28.
Vejamos:
Não obstante tal contrato estar encimado pelos dizeres contrato promessa de cessão de posição contratual o Sr. Juiz a quo considerou que de um verdadeiro contrato definitivo se tratava e não de um simples contrato promessa.
Diametralmente oposta é a tese da Ré, que considera que dos próprios termos do contrato se retira que estamos perante um simples contrato promessa, daí a sua pretensão de que a autora não é beneficiada pelo direito de retenção sobre a fracção prometida vender, da qual versam estes autos.
Mais diz a recorrente que só através de prova documental se poderia concluir de outro modo, ou seja, da existência de um contrato definitivo.
Ora, o art. 664º do CPC estatui que o Juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.
O Sr. Juiz valeu-se na sua análise, de depoimentos testemunhais, para interpretar o contrato.
E deu como provado que :
10°) Em 14 de Dezembro de 1996, por escrito particular, a que as partes chamaram de contrato promessa de cessão da posição contratual, o referido Carlos ..........., promitente comprador no contrato referido em 2°, cedeu a sua posição no aludido contrato de promessa de compra e venda à aqui A., Fátima ...........
11°) Os l°s réus, Álvaro e Amélia ........., tiveram conhecimento, aceitaram e reconheceram a aludida e efectiva cessão da posição contratual.
Tomou o Sr. Juiz em consideração os depoimentos das testemunhas Paulo ............ e Carlos .........., para assim decidir – cfr. fls. 172 e 173.
Não poderia o Sr. Juiz atender a tais testemunhos?
Entendemos que sim, podia.
De facto, em princípio não é admitida prova testemunhal nos termos do art. 393º, nº e1 e 2 do Código Civil (CC).
Contudo o nº 3 do mesmo preceito concede relativamente à simples interpretação do contexto do documento a prova por testemunhas.
Lê-se no CC anotado por Pires de Lima e Antunes Varela em anotação a ao citado artigo do CC, que é necessário interpretar nos seus justos termos a doutrina do nº 2 de tal preceito, cingindo-nos aos factos cobertos pela força probatória plena do documento. Assim, nada impede que se recorra à prova testemunhal para demonstrar a falta ou os vícios da vontade com base nos quais se impugna a declaração documentada.
Também Rodrigues Bastos e Notas ao CC, mesmo preceito, escreve que não se proíbe a prova testemunhal invocada para determinar e precisar o significado de cláusulas duvidosas ou obscuras, por que, nesse caso ela não visa contrariar o conteúdo do acto escrito, antes procura fixar a vontade das partes, tal como foi manifestada, cita o acórdão do STJ de 3/3/72, in BMJ, 215, 202 e segs., além de doutros.
Assim, concordando-se com esta doutrina e atentos os factos apurados (v. 10º e 11º) temos por correcta a qualificação jurídica do documento em causa assumida na sentença e, assim, também se considera válido o direito à retenção assinalada, por banda da Autora, em conformidade com o disposto no art. 755º, nº 1, al. f) do CC.
Improcedem, pois, no essencial as conclusões das alegações e este recurso.
IV – Decisão:
Face ao exposto, improcedem ambas as apelações, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas por ambas as Recorrentes, relativas às correspectivas apelações.
Porto, 13 de Fevereiro de 2003
José Viriato Rodrigues Bernardo
João Luís Marques Bernardo
António José Pires Condesso