Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 896/07.5TBSTS.P1 |  |
VENDA DE IMÓVEL ARRENDADO
ENTREGA DO IMÓVEL AO COMPRADOR LIVRE E DEVOLUTO
II - Assim, esses bens devem ser transmitidos aos seus adquirentes sem qualquer ónus ou limitação que exceda os limites normais inerentes aos bens e direitos da mesma categoria, em estrita conformidade com o que foi anunciado.
III - Verificando-se esses pressupostos, não só a validade da venda se mantém intacta sob este prisma, como os referidos adquirentes estão obrigados a adquirir os ditos bens nos estritos termos em que a venda dos mesmos foi anunciada.
IV - Anunciando-se a venda de um imóvel onerado por um contrato de arrendamento, não pode o credor hipotecário, na mesma execução, pretender que a entrega desse imóvel lhe seja feita com aquele imóvel livre e devoluto de pessoas e bens.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I- Relatório
1- Na presente execução para pagamento de quantia certa que o B…, S.A. instaurou contra C…, ambos melhor identificados nos autos, foi nela penhorada a fracção autónoma designada pela letra “AA”, correspondente ao 4º andar esquerdo para habitação, com 110 m2, sito na Rua …, …, freguesia …, concelho de Santo Tirso, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2878º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Trofa sob o nº 1071/19990128.
2- Designado para a venda, mediante propostas em carta fechada, o dia 05/11/2009, veio, antes desta data, ou seja, no dia 02/11/2009, D…, alegar, em resumo, que reside no referido imóvel, do qual é arrendatária desde, pelo menos, o ano 2000, e que não foi notificada para exercer o direito de preferência de que é titular.
Assim, porque tem todo o interesse em poder exercer esse direito em venda regularmente publicitada e por preço consistente com a sua real situação jurídica, defende que se convoque nova venda, desta feita, dando a conhecer aos potenciais adquirentes que sobre a referida fracção incide o contrato de arrendamento de que é titular.
3- Perante este requerimento, não se procedeu à venda agendada, tendo-se, antes, determinado a notificação de exequente e executado para eventual contraditório.
4- No exercício desse direito[1], veio o exequente alegar, além do mais, que desconhece se o contrato de arrendamento apresentado, assim como os correspondentes recibos de rendas e de despesas de água e luz são verdadeiros, razão pela qual os impugna, assim como todos os factos constantes do dito requerimento. Somente o executado poderá ajuizar da veracidade de tal contrato, o que implica a produção de prova, para o que os presentes autos não são idóneos, assim como não é competente o juiz de execução.
Por estas e outras razões que enuncia, nunca a venda deveria ter sido dada sem efeito. Mas, uma vez que o foi, importa que os autos retomem a sua marcha normal, devendo ser agendada nova data para a venda, com a citação da propalada arrendatária, caso o tribunal considere que os elementos juntos aos autos são pertinentes e suficientes para comprovar a existência do invocado arrendamento.
Termina, assim, pedindo o prosseguimento dos autos, “nomeadamente através do agendamento de uma nova data de venda do imóvel penhorado nos autos, utilizando uma das seguintes alternativas:
a) Ou com a notificação prévia da requerente D… na qualidade de arrendatária preferente nos termos do artº 892º do C.P.C.;
b) Ou sem a realização da referida notificação, sendo a requerente remetida para os meios processuais comuns”.
5- Entretanto, depois de algumas diligências instrutórias que os autos documentam, inclusive para saber se o referido contrato de arrendamento fora participado à Administração Fiscal, foi, a requerimento do exequente, agendada, sem mais, ou seja, sem qualquer outra pronúncia sobre os requerimentos antes referidos, uma nova data para a venda do imóvel penhorado nestes autos, constando da publicidade feita a essa venda que prédio a alienar se encontrava arrendado à referida, D…, a qual foi também notificada, na qualidade de arrendatária, para esse acto.
6- No dia aprazado, ou seja, no dia 30/03/2011, procedeu-se à abertura da única proposta em carta fechada, que foi apresentada pelo exequente, que se propôs adquirir a fracção aludida pelo preço de 57.900,00€.
7- Depois de diversas vicissitudes processuais, veio o exequente, no dia 14/11/2012 e em requerimento dirigido à Srª Solicitadora de Execução, alegar que, tal como resulta do título de transmissão constante dos autos, adquiriu o imóvel já identificado e que, não obstante esse facto, até essa data o mesmo ainda não lhe tinha sido entregue.
Requer, por isso, com base no aludido título e nos termos do artigo 901.º, 930.º e 840.º do Código de Processo Civil, que lhe seja entregue aquele imóvel, com o auxílio da força pública e arrombamento de portas, se necessário.
8- Notificada deste requerimento pela mesma Solicitadora de Execução para, no prazo de dez dias, se pronunciar e/ou requerer o que tivesse por conveniente, veio a dita D…, reafirmar, de novo, que, pelo menos desde o ano 2000, é arrendatária do prédio adquirido pelo exequente, pelo que, sendo esse seu arrendamento anterior ao registo da hipoteca a favor do exequente, os direitos e obrigações do senhorio transmitiram-se para aquele.
Pede, assim:
a) O indeferimento da pretensão do exequente para a entrega efectiva do imóvel;
b) No caso de haver despacho a ordenar essa entrega, facto que diz desconhecer, a revogação desse despacho;
c) Para ser informada da data a partir da qual o imóvel foi adjudicado ao exequente para que lhe possa pagar as rendas.
Sem prescindir, pede igualmente que lhe seja notificado o despacho que deferiu e lhe ordenou a entrega do imóvel por si ocupado.
Arrola prova testemunhal.
9- Contra esta pretensão manifestou-se o exequente, alegando, em suma, que não reconhece a qualidade de arrendatária à requerente e que também não lhe foi reconhecida essa qualidade em processo judicial autónomo, que necessariamente tem de correr para o efeito, por se tratar de discussão que não pode ser travada nestes autos.
Renova, pois, o pedido de entrega que já tinha formulado.
10- Notificada para juntar aos autos o contrato de arrendamento por ela invocado, veio a requerente, D…, juntar cópia do requerimento que já antes tinha apresentado, no dia 02/11/2009, e dos documentos que o acompanharam.
11- O exequente veio, então, de novo, pronunciar-se sobre a pretensão da requerente, alegando, resumidamente, que, a existir algum contrato de arrendamento anterior à aquisição do imóvel pelo executado, o mesmo foi resolvido ou caducou com a celebração do novo contrato de arrendamento celebrado entre a mesma exequente e o executado. Mas porque este último contrato é posterior à constituição da hipoteca de que ele próprio era beneficiário, esse contrato também se deve considerar extinto por caducidade, com a venda judicial do imóvel arrendado.
Pede, por isso, a notificação da requerente para, em dez dias, entregar as chaves do dito imóvel.
12- Nesta sequência e depois de conhecida a certidão permanente referente ao imóvel em causa, foi, no dia 27/01/2014, proferido o seguinte despacho:
“Como resulta dos autos, a existir qualquer contrato de arrendamento celebrado a favor de D… por parte do executado C… apenas podemos estar a referir-nos ao contrato celebrado a 11/03/2002, nos autos a fls. 131, não sendo oponível a qualquer das partes, nem as vinculando, qualquer contrato celebrado em momento anterior à aquisição da fracção por parte do executado, pois que em momento anterior, este não poderia ter celebrado qualquer contrato.
No caso em apreço, a escritura de compra e venda e mútuo com hipoteca celebrada entre a Exequente e o Executado é de 05/03/2002, onde este declara que a aquisição da fracção é destinada exclusivamente à sua habitação própria permanente, declarando a vendedora que a fracção é vendida livre de ónus e encargos.
A hipoteca encontra-se registada desde 08/02/2002.
A penhora foi registada em 10/12/2007.
O arrendamento em causa nunca foi participado às Finanças.
Seja em termos económicos, seja em termos jurídicos, o contrato de arrendamento não pode deixar de ser reconduzido ao conceito de ónus.
Sendo já uma questão debatida largamente na doutrina e na jurisprudência, diremos que, nos casos como o dos autos, em que o contrato de arrendamento é posterior ao registo da hipoteca, defendemos o entendimento que na expressão direitos reais mencionada no art. 824º nº 2 do Código Civil se inclui, por analogia, o contrato de arrendamento.
Tal implica a caducidade do contrato de arrendamento.
No sentido sufragado veja-se, entre outros, os Acs. da Relação do Porto de 20/12/2004, 22/01/2004, 06/02/2007, Acs. da Relação de Coimbra de 26/02/2013, 14/03/2006 e 21/10/2008 e Acs. do STJ de 7/05/2010, 05/02/2009 e 11/05/2007, todos disponíveis no endereço electrónico ww.dgsi.pt).
Assim, e em face de todo o exposto, outra conclusão não se impõe que não seja julgar verificada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado pelo executado a 11/03/2002 com a venda celebrada nos autos.
Destarte, indefiro o Requerido a fls. 340, devendo a Sr. (ª) Agente de Execução diligenciar pela entrega efectiva do imóvel ao seu adquirente”.
13- Inconformada com esta decisão, dela recorre a requerente, D…, rematando as suas alegações recursivas com as seguintes conclusões:
“1ª) Vem este recurso interposto da douta decisão/despacho que julgou “verificada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado pelo executado a 11/3/2002, com a venda celebrada nos autos” e, “Destarte, indefiro o Requerido a fls. 340, devendo a Sr(a) Agente de Execução diligenciar pela entrega efetiva do imóvel ao seu adquirente.”
2ª) A recorrente não se conforma com a decisão aí proferida.
3ª) A ora recorrente é arrendatária do imóvel em apreço, através de forma escrita, desde pelo menos Abril de 2000.
4ª) O contrato a que se refere no despacho de que se recorre, o datado de 11/3/2002, apenas se tratou de uma insistência da requerente, para prevenir qualquer situação contrária à manutenção do arrendamento: “fez assinar também uma espécie de declaração/contrato de arrendamento a confirmar que se comprometia na manutenção do contrato anteriormente celebrado”
5ª) O contrato mencionado no despacho não é um novo contrato, mas antes uma confissão de manutenção do contrato celebrado entre a anterior proprietária e a ora recorrente.
6ª) Existem documentos nos autos que disso são prova.
7ª) A participação do arrendamento às finanças não tem qualquer preponderância na validade ou eficácia do mesmo.
8ª) A requerente predispôs-se na apresentação de testemunhas que corroborassem tais fatos, sem nunca ter sido admitida tal prova, nem o tribunal se ter sequer pronunciado sobre a necessidade de tal prova, constituindo tal, face à decisão uma nulidade processual que aqui se invoca.
9ª) A recorrente é detentora de contrato de arrendamento sob o imóvel em apreço nos presentes autos, desde período anterior à venda e à hipoteca celebrada entre executado e credor hipotecário, exequente.
10ª) A venda operada não permitiu a sua caducidade.
11ª) A decisão dos autos ao considerar a caducidade do arrendamento viola o disposto no art. 1057º do CC, no art. 824º, n.º 1 CC e ainda ignora a correta interpretação do disposto no art. 824º, n.º 2 do mesmo diploma.
12ª) O art. 824º, n.º 2 do CC deve ser interpretado no caso dos autos, no sentido de que o direito ao arrendamento de que é detentora a ora recorrente foi constituído em data anterior à venda, constituição de hipoteca e penhora dos autos.
13ª) E, como tal, o arrendamento da recorrente prevalece em caso de venda, como a que se verificou nos presentes autos”.
Pede, assim, a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que reconheça a manutenção em vigor da relação de arrendamento por si detida.
14- O exequente respondeu pugnando pela manutenção do julgado.
15- Preparada a deliberação, importa tomá-la:
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II- Do mérito do recurso1- Como é sabido, o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões do recorrente, importando conhecer as questões, e não razões, nelas colocadas, bem como as que forem de conhecimento oficioso, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (artigos 608º nº 2, “in fine”, 635º, nº 4 e 639º nº1 do Código de Processo Civil).
Assim, neste enquadramento, o objecto deste recurso reconduz-se, essencialmente, a saber se, perante a prova já produzida nestes autos, deve considerar-se que o contrato de arrendamento invocado pela Apelante onera o imóvel adquirido pelo exequente ou se, ao invés, esse contrato deve ser declarado extinto por caducidade.
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2- Para decidir esta questão, os únicos factos a considerar são os que constam do relatório supra transcrito.*
3- Fundamentação jurídicaA decisão recorrida solucionou a questão enunciada pela segunda alternativa; ou seja, considerando extinto o contrato de arrendamento invocado pela apelante, por o mesmo ser posterior ao registo da constituição da hipoteca de que beneficia o exequente.
A apelante, no entanto, não se conforma com este entendimento e defende, ao invés, não só uma prioridade oposta à assinalada naquela decisão, como também o cunho prematuro desta última; tese que o Apelado refuta.
Este, pois, o diferendo a solucionar. Vejamos como consegui-lo.
A primeira observação que nos suscita o processado que conduziu à decisão recorrida é a sua atipicidade. Com efeito, se atentarmos no seu desenvolvimento, facilmente verificamos que a subsistência do contrato de arrendamento invocado pela apelante começou por ser suscitada por esta última antes da primeira venda agendada. Em razão desse incidente, a dita venda foi dada sem efeito, mas, depois, acabou por ser realizada numa outra data, sem que aquela questão tivesse sido dirimida. Foi só na fase executiva, quando o exequente veio pedir a entrega forçada do imóvel por si adquirido, que a apelante, notificada para se pronunciar sobre esse pedido, se veio opor a tal entrega invocando, novamente, a sua qualidade de arrendatária. O exequente, no entanto, uma vez mais, impugnou aquela qualidade. Mas só depois da apelante ter junto aos autos cópia do requerimento e dos documentos a ele anexos, que já tinha apresentado no dia 02/11/2009, é que o mesmo exequente veio, em nova resposta, suscitar, além do mais, a questão da caducidade do contrato de arrendamento invocado pela apelante.
Ora, não podemos deixar de assinalar, quer a anomalia deste último articulado, quer mesmo a defesa da apelante que, em rigor, devia ter sido exercida através de outros mecanismos processuais, particularmente através de embargos de terceiro, se para tanto reunisse os requisitos legais.
De qualquer modo, a questão substantiva acabou por ser solucionada nestes autos e é perante o processado existente que nos devemos interrogar sobre se a oposição da apelante à entrega do imóvel em causa deve, ou não, proceder.
Pois bem, a resposta a esta questão deve começar por ser procurada nos termos em que foi publicitada a venda desse mesmo imóvel.
Com efeito, é perante essa publicidade que, de um modo geral, os potenciais compradores definem os seus interesses e formam a respectivas vontades em relação ao bem a alienar. Por isso mesmo, nos termos do artigo 890.º n.º 3 do Código de Processo Civil que vigorava à época[2], do anúncio da venda devem constar “o nome do executado, a identificação do agente de execução, o dia, hora e local da abertura das propostas, a identificação sumária dos bens e o valor a anunciar para a venda (…)”. Tudo informações relevantes para o apontado fim. A tal ponto que “[s]e, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito (…)” – artigo 908.º n.º1 do Código de Processo Civil.
A publicidade da venda, pois, é de vital importância para a regularidade da mesma, visando, no fundo, proteger o comprador de boa-fé que legitimamente pressupõe que uma qualquer alienação levada a cabo num processo judicial se rege pelos princípios da transparência e da confiança.
Do mesmo modo, porém, que se exige a observância destes princípios ao Estado, também ao comprador que adquire um bem com determinadas características publicitadas se impõe que não venha posteriormente a pô-las em causa no processo em que se deu essa aquisição. Não havendo erro juridicamente relevante, nenhuma razão há que justifique essa conduta contraditória. Só quando haja desconformidade entre o que se anunciou e o que se transmitiu é que o erro é causa de anulação e indemnização[3].
Ora o que se passa no caso em apreço é exactamente o contrário: há perfeita coincidência entre o que se anunciou e o que se transmitiu; ou seja, o que se publicitou que iria ser objecto de venda nesta acção foi o imóvel adquirido pelo exequente, mas onerado com um arrendamento a favor da apelante. Por isso mesmo, não pode aquele, nesta sede e momento, ver eliminado aquele encargo, sob pena de, em tese, sair beneficiado num duplo aspecto: ter eliminado todos os potenciais compradores que se desinteressaram da mesma aquisição devido à existência daquele encargo, conseguindo assim – em tese, repetimos - um preço mais favorável, e, por outro, no fim de concluída a venda, eliminar o mesmo obstáculo, ainda no decurso da acção executiva. Não pode. E não pode apenas porque se geraria essa potencial injustiça, mas ainda porque a obrigação do exequente foi a de adquirir, como adquiriu, o imóvel já referenciado nas circunstâncias em que ele foi posto à venda; onerado, portanto, com o arrendamento a favor da exequente.
E não se diga que o contrato de arrendamento constitui uma forma de ónus que incide sobre um imóvel, de alguma forma limitador do direito de propriedade, e que, portanto, a hipoteca constituída e registada em data anterior a esse contrato impõe, em caso de venda judicial do mesmo imóvel ao credor hipotecário, a caducidade daquele convénio, nos termos do disposto no artigo 824.º, n.º 2 do C.Civil, aplicável por analogia com as situações aí previstas[4].
É que esta regra não pode deixar de pressupor, além da anterioridade do registo da hipoteca, também uma total ausência de prévio reconhecimento judicial, ainda que implícito, do ónus inerente ao contrato de arrendamento que incide sobre o prédio que suporta aquela garantia.
Ora são estes pressupostos que estão em crise no caso presente, uma vez que a publicidade à venda do imóvel adquirido pelo exequente com o encargo inerente ao arrendamento de que é titular a apelante, pressupõe, justamente, o prévio reconhecimento nos autos, quer da existência desse mesmo contrato, quer da sua anterioridade em relação ao registo da hipoteca detida pelo exequente.
Daí que, sob pena de grave incoerência, se não possam dar essas premissas por inverificadas, neste momento.
A haver razões para a discordância do exequente em relação à subsistência daquele arrendamento, as mesmas terão de ser dirimidas numa outra sede e momento. No âmbito desta execução, mantendo-se, como se mantém, válida a venda, e tendo ela sido anunciada com o referido ónus, a única entrega possível é aquela que se contenha dentro dos limites dessa mesma venda.
Daí que, em suma, este recurso só possa proceder, com a integral revogação do despacho recorrido.
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III- DECISÃO Pelas razões expostas, acorda-se em conceder provimento ao presente recurso e, consequentemente, revoga-se na íntegra o despacho recorrido.
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Porque decaíu na totalidade, as custas serão pagas pelo apelado – artigo 527.º nºs 1 e 2 do C.P.Civil.*
Porto, 16/09/2014 João Diogo Rodrigues
Rui Moreira
Henrique Araújo
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[1] Ainda que queixando-se de ter tido conhecimento do teor do requerimento em causa apenas pela mandatária forense que o subscreveu e pela consulta do Citius.
[2] Ou seja, o Código de Processo Civil anterior ao aprovado pela Lei n.º 41/2013 de 26 de Junho.
[3] Alberto dos Reis, Processo de Execução, Vol. 2º, Reimp., Coimbra Editora, 1985, pág. 423.
[4] Como é jurisprudência largamente maioritária; cfr., a título de exemplo, o Ac. do STJ de 05/02/2009, Proc. 08B4087 e Ac. RC de 26/02/2013, Proc. 6/09.4TBCBR.C1, consultável em www.dgsi.pt