Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PRAZO
MORA
I- Relatório
B.......... intentou acção com processo sumário contra C.......... e D.........., pedindo que seja decretada a resolução do contrato-promessa de compra e venda com estes celebrado e que sejam condenados a pagar-lhes a quantia de 4.987,98€ euros.
Alegou o autor, em síntese, que:
- celebrou com os réus um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção, pelo preço de 17.000.000$00, prometendo estes celebrar a respectiva escritura em 60 dias a contar do contrato e tendo-lhes o autor entregue a título de sinal a quantia de 500.000$00 não lhe forneceram atempadamente a documentação necessária à instrução do processo de financiamento bancário de que necessitava, tendo vendido a fracção objecto de tal contrato a uma terceira pessoa.
Em contestação foi invocada a ilegitimidade passiva da 2ª ré, por serem os réus casados no regime de separação de bens e quanto aos fundamentos da acção os réus impugnaram os factos alegados pelo Autor, dizendo que só colocou novamente à venda a sua casa quando se apercebeu da ausência de vontade do R. em concluir o contrato celebrado.
No despacho saneador foi a ré mulher foi julgada parte ilegítima e os autos prosseguiram para julgamento, após o qual foi proferida sentença na qual a acção foi julgada parcialmente procedente, condenando-se o R. a pagar ao autor a quantia de 2.493,99€.
Inconformado com o decidido o réu recorreu, tendo concluído as suas alegações, pela forma seguinte:
1 - O recorrente contestou uma acção declarativa de condenação em que o recorrido, pedia que:
a)- fosse declarado resolvido o contrato promessa celebrado entre A. aqui recorrido e o R. aqui recorrente.
b)- Fosse condenado o R. aqui recorrente a restituir ao A. aqui recorrido a quantia recebida a título de sinal e princípio de pagamento, no valor de € 4.987,98, acrescida de juros legais desde a citação do R. até efectivo e integral pagamento.
2 - Contestou o recorrente para fundamentar as suas pretensões que:
a) - O recorrente e o recorrido celebraram em 06/03/2000 um contrato promessa de compra e venda, no qual o recorrente prometia vendia ao recorrido uma casa térrea na Rua .........., nº... em ..........., pelo preço de 17.000.000$00 (€ 84.795,64).
b) - Nessa data o recorrido entregou ao recorrente a quantia de 500.000$00 (€ 2.493,99) a título de sinal e princípio de pagamento.
c) - A entrega do restante preço ficou convencionado ser entregue na data da escritura pública, a realizar no prazo de 60 dias.
d) - O recorrido jamais informou o recorrente de que não dispunha da quantia na sua totalidade e como tal iria recorrer a um empréstimo bancário, nem precisava de o ter feito.
e)- O recorrido estava dependente da venda desta casa, para a compra de outra em .......... - .......... que alias também já havia sinalizado, tendo-se igualmente comprometido com um prazo dependente deste para a realização da escritura pública.
f)- O prazo para a outorga da escritura pública, aproximava-se e o recorrido fez diligências no sentido de encontrar o recorrido, mas em vão.
g)- Contactou então a mediadora imobiliária E............., a quem o recorrido tinha entregue todo o processo relativo à escritura da casa e, procurou saber o estado em que o mesmo se encontrava.
h)- Pela mesma foi-lhe dito que a escritura pública seria efectuada dentro do prazo ou na pior das hipóteses com poucos dias de atraso. Sendo ai que ficou a saber que o recorrido tinha solicitado um empréstimo bancário.
i)- Mesmo assim, em finais de Maio, ou seja dentro do prazo dos 60 dias previstos no contrato promessa de compra e venda, o recorrente dirigiu-se à instituição bancária onde a mediadora o tinha informado onde tinha sido solicitado o empréstimo, tendo-lhe sido dito que o mesmo se encontrava suspenso, omitindo-lhe as razões de tal procedimento.
j) - Dirigiu-se ainda à Repartição de Finanças procurando saber se o recorrido já tinha pago a sisa, tendo sido informado que não.
k)- Passados os 60 dias o recorrente começou a ter de pagar juros pela mora na outorga da escritura pública da compra da casa que fizera em .......... - .........., em virtude de não poder cumprir com o prazo.
o) - O recorrente nunca mais conseguiu chegar à fala com o recorrido, até que em 26/6/2000 por intermédio do seu advogado, lhe escreve uma carta, resolvendo o contrato. Carta essa não levantada pelo recorrido pelo que foi devolvida à procedência, estando junta aos autos.
m)- A partir dessa data, o recorrente colocou novamente a casa à venda, vindo efectivamente a ser vendida em 21/10/2000 a F...........
3 - O recorrido no seu petitório, afirma que não pode outorgar a escritura pública por falta dos documentos essenciais e elementares para esse acto
4 - Mente o recorrido, porquanto é provado em audiência de julgamento que os referidos documentos foram fornecidos à Imobiliária E.......... encarregada pelo recorrido para esse acto, pelo aqui recorrente.
5 - O M. Juiz a quo na sentença, admite que a culpa pelo facto de a escritura de compra e venda não se ter realizado no prazo estipulado no contrato promessa deve ser imputada ao A. aqui recorrido.
6- Contudo admite igualmente que o recorrido se constitui em simples mora e não em incumprimento definitivo. Não justificando contudo a mora e verificando-se que aquilo que pode porventura sustentar a mora é uma mentira ao tribunal alegando falta de documentos, quando os mesmos estavam à sua disposição desde o início.
7- Por razões que ultrapassam o recorrente, o recorrido incumpriu com o que se comprometeu. Por causa disso, o recorrente pagou juros à promitente vendedora, da casa que havia sinalizado em .......... - .........., ciente que o recorrido cumpriria os prazos para pagar o restante preço.
Não houve contra-alegações.
Corridos os vistos, cumpre decidir:
II- Fundamentos
a)- A matéria de facto provada.
1. Por contrato-promessa celebrado em 06/03/2000, o A. prometeu comprar e o R. prometeu vender-lhe a casa térrea sita na Rua ............., nº..., em ............;
2. Trata-se de um prédio urbano destinado a habitação, composto de casa de cave, rés-do-chão e pátio, sito na Rua ..............., nº..., em ..........., concelho de ............., descrito na Conservatória do Registo Predial de ............ sob o nº 04933/05012000;
3. Tendo sido estipulado o preço de 17.000.000$00 (84.795,64 euros);
4. O A. entregou nessa data a quantia de 500.000$00 (2.493,99 euros) a título de sinal e princípio de pagamento;
5. Ficando de entregar a restante parte do preço no montante de 16.500.000$00 (82.301,54 euros) no dia da escritura definitiva de compra e venda;
6. Para o que ficou convencionado realizar-se a mesma sessenta dias depois da data do contrato;
7. O imóvel descrito em "2" encontra-se hoje registado a favor de F..............;
8. A carta que se encontra junta à contestação como doc. nº1 não foi reclamada pelo A. no posto dos CTT, tendo sido devolvida ao remetente em 10/07/2000;
9. O A. estava dependente da obtenção de empréstimo bancário para realizar o pagamento do restante preço;
10. Por tal motivo dirigiu-se ao seu banco para o tratamento rápido de todas as formalidades necessárias;
11. Foi informado que, além de toda a documentação que lhe dizia respeito, era também necessária a documentação do prédio, licença de habitabilidade, caderneta predial e certidão da conservatória;
12. O A. solicitou ajuda junto da mediadora imobiliária E.............;
13.Em Fevereiro ou Março de 2001, o A. descobriu que estava já a residir no imóvel identificado em "2" o Sr. E...........;
14. Por tal motivo o A. perdeu interesse na concretização do negócio;
15. A licença de habitabilidade, caderneta predial e certidão da conservatória foram entregues na Mediadora Imobiliária E............ no próprio dia em que foi subscrito o contrato-promessa de compra e venda;
16. O R. precisava do dinheiro da venda do imóvel destes autos para comprar outra habitação;
17. Pelo que tinha interesse na realização da escritura no prazo constante do contrato-promessa;
18. Entre a data da celebração do contrato-promessa e a data prevista para a realização da escritura, o R. contactou a Mediadora Imobiliária E............ para saber do estado do processo;
19. Tendo-lhe esta dito que a escritura seria realizada na data aprazada ou com um atraso de poucos dias;
20. Em finais de Maio de 2000 o R. dirigiu-se à Repartição de Finanças;
21. De seguida dirigiu-se à instituição bancária onde o A. havia solicitado o empréstimo;
22. A 26/06/2000, o R. escreveu por intermédio do seu advogado uma carta com aviso de recepção ao A. a qual se encontra junto à contestação com o doc. nº2 e cujo teor aqui se dá por reproduzido;
23. O R. só logrou vender a casa em 21/10/2000 (cfr. doc. de fls. 30 e ss. cujo teor se dá por reproduzido).
b)- Apreciação da matéria de facto e aplicação do direito às questões da apelação.
Sendo pelas conclusões que se determina o objecto do recurso (arts.684º, nº 3 e 690º, nº1 do CPC), salvo quanto às questões de conhecimento oficioso ainda não decididas com trânsito em julgado, vejamos, pois, do seu mérito.
1-As conclusões do recorrente, apontam para uma discordância dos fundamentos e decisão contidos na sentença, com base nos factos que ficaram provados, interpretando-os de forma totalmente diferente.
Se bem atentarmos nas conclusões 1ª a 3ª, o recorrente limita-se a descrever os factos que foram apresentados nos articulados pelas partes, afirmando na conclusão 4ª que o recorrido mentiu, porquanto é provado em audiência de julgamento que os referidos documentos foram fornecidos à Imobiliária E.......... encarregada pelo recorrido para esse acto, pelo aqui recorrente.
A partir daqui o recorrente concluiu que só o recorrido incumpriu o contrato e por isso deve a sentença ser revogada, absolvendo-se o recorrente.
É, pois, esta a questão a apreciar.
2-Da leitura atenta da sentença, consta-se que na mesma se justificaram profundamente os fundamentos (apoiados em doutrina e jurisprudência dominantes) pelos quais se conclui existir culpa de ambas as partes.
Entendemos, no entanto, também oportuno referir ainda aqui, o que elucida Ana Prata em– O contrato-Promessa e o seu Regime Geral, pág.573 e ss -(com a exaustiva doutrina aí citada):
“o contrato-promessa produz, em princípio, meros efeitos obrigacionais. Ele gera, necessariamente, uma ou duas obrigações de contratar, uma ou duas obrigações de celebrar um certo contrato. E o objecto dessas obrigações é, na opinião tradicional, uma prestação de facere jurídico, a emissão da declaração negocial integradora do contrato prometido.
Sendo esta a prestação debitória a que o obrigado está, principalmente, adstrito, não é, porém, directamente a ela que se dirige o interesse do credor. O interesse do promissário visa, imediatamente, a conclusão do contrato definitivo, e, mediatamente, a produção dos efeitos próprios deste.
Enquanto a obrigação principal do devedor parece ter apenas por objecto a emissão da declaração negocial componente do contrato prometido, o direito do credor tem por objecto a conclusão válida e eficaz deste último. É o seu cumprimento que satisfará, a final, o interesse creditório que motivou a celebração da promessa. Porque o promissário - ambas as partes, se o contrato-promessa for bilateral - tem um interesse que só instrumentalmente o contrato-promessa satisfaz, está-se aqui perante um processo que tende para o resultado da produção dos efeitos jurídicos e patrimoniais do contrato definitivo”.
Transcrevemos este trecho da obra da citada autora, porquanto como iremos demonstrar, se adequa um pouco à situação criada pelas partes neste contrato-promessa quanto às respectivas obrigações que assumiram no mesmo.
3- O enquadramento da sentença face aos factos provados, encontra-se assim elaborado:
No contrato-promessa celebrado em 06/03/2000 entre A. e R. estabeleceu-se uma cláusula que dizia que a escritura definitiva seria celebrada até 60 dias a contar da data da respectiva assinatura do contrato e como ficou provado, o A. estava dependente de financiamento bancário para o pagamento do remanescente (16.500.000$00) do preço total contratado.
Na data da celebração do contrato foram entregues pelo R. na empresa de mediação imobiliária E..........., a quem os A. haviam pedido auxílio na condução do processo de aquisição do imóvel em causa e em cujo papel timbrado foi, até, celebrado o contrato-promessa, os documentos respeitantes ao imóvel a vender.
Não houve, porém indicação no contrato sobre quem impendia a responsabilidade pela marcação da escritura pública.
Porém, nestas circunstâncias e dado que da parte do vendedor havia cumprido a sua obrigação de entrega dos respectivos documentos necessários à sua realização, recaia a partir daí sobre o autor, em termos de regras da vida comum, a obrigação de tratar do financiamento bancário e obtido comunicar ao réu a data para a escritura (normalmente marcada pelo banco), tanto mais que ficou também provado que o mesmo R. precisava do resto do preço para pagar o imóvel que entretanto comprara.
Assim, nesta parte, na sentença, foi feita uma correcta avaliação da situação factual no sentido de que o autor incorreu em mora ao não criar as condições de realização da escritura dentro do prazo que ficou acordado de 60 dias, pois só a ele interessou este prazo, mas sobretudo porque não chegou a comunicar ao Réu a razão porque não foi marcada essa escritura.
De facto, esta dilação de 60 dias para a celebração da escritura pública, como também se refere na sentença, mais não representava, que o tempo reputado de suficiente para que no interesse do A. este levasse a cabo todas as diligências necessárias à obtenção de crédito bancário e à realização dos habituais registos provisórios de aquisição, já que, da parte do R., não havia nenhum obstáculo a que o contrato de compra e venda se realizasse de imediato, uma vez que entregara toda a documentação na imobiliária.
Por outro lado, da matéria provada resulta que o processo bancário para concessão de crédito ficou suspenso, não se provando, contudo, que tal se tivesse ficado a dever à falta de entrega da documentação por parte do R.
Isto posto, temos também por seguro que a culpa pelo facto de a escritura de compra e venda não se ter realizado no prazo estipulado no contrato-promessa deve ser imputada ao A. nos termos do artº 804º, nº2 do CC, "o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido".
3-Resulta porém provado que perante esta situação o réu, muito embora fizesse algumas diligências de recolha de informações, decidiu-se a resolver o contrato-promessa que havia celebrado com o autor e a vender em seguida a mesma fracção a um terceiro.
Ora depois de terminado o prazo de 60 dias estipulado no contrato-promessa de compra e venda para a celebração da escritura, era ainda possível realizar esta e disso são prova os factos apurados que indicam que o próprio réu obteve a informação da imobiliária nesse sentido e diligências foram feitas pelo réu no sentido de apurar qual o estado em que se encontrava o processo de financiamento bancário solicitado pelo A., dirigindo-se também o mesmo à Repartição de Finanças para saber se o A. já tinha pago o imposto de Sisa.
Revela isto que, mesmo nessa altura, o R. ainda tinha esperança que o contrato prometido se pudesse realizar.
Sendo então ainda possível o cumprimento do contrato a que o autor se tinha comprometido, a situação era de mora e não de incumprimento definitivo.
4-Na sentença cita-se orientação doutrinal e jurisprudencial, que se acolhe, no sentido do entendimento de que o não cumprimento do prazo pré-definido no contrato-promessa de compra e venda para a realização do contrato prometido não representa uma situação de incumprimento definitivo, constituindo apenas o devedor em mora, por não ser elemento essencial do contrato-promessa de compra e venda de imóvel (cfr. Ac. 11.4.200-CJ/STJ-anoVIII, Tomo II, pág.32).
Aqui estamos também de acordo com essas orientações - cfr. Ac. STJ de 06/04/92 e Ac. STJ de 15/10/2002, ambos in www.dgsi.pt e VAZ SERRA, RLJ, ano 110, p. 327 e ANTUNES VARELA, "Das Obrigações em Geral", Vol. II, Almedina, p. 45, no sentido de não haver lugar à resolução do contrato-promessa e à perda do sinal pelo simples facto de ter sido ultrapassado o prazo para a escritura de compra e venda (...) cuja marcação ficara a cargo da promitente-compradora, se o promitente vendedor não prova que o prazo era absolutamente fixo, ou que perdeu o interesse na prestação, ou que fixou à parte contrária um prazo razoável para a prestação.
Ora não sendo em si e em abstracto, elemento essencial deste contrato-promessa, o prazo de 60 dias nele fixado, o R. teria que demonstrar a essencialidade do prazo estipulado para a celebração a escritura de compra e venda, por forma a que a sua não marcação por parte do A. o fizesse incorrer, desde logo, em situação de incumprimento definitivo.
Só assim poderia haver uma interpretação no sentido de levar a considerar esse prazo como um limite absoluto e poder determinar a resolução.
De outro modo funciona a regra do artº 804º, nº2 do CC, "o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido.
Numa situação de mora, o R. só podia, de facto, resolver o contrato e fazer seu o sinal se a convertesse em incumprimento definitivo, utilizando-se do mecanismo do artº 808º do CC ou demonstrando ter perdido o interesse na prestação ou interpelando o devedor para cumprir, fixando-lhe um prazo razoável para o efeito (cfr. Antunes Varela, "Das Obrigações em Geral", Vol. II, 7ª Ed., Almedina, p. 124 e Ac. STJ de 27/11/97 in www.dgsi.pt e Pires de Lima e Antunes Varela, "Código Civil Anotado", Vol. II, 2ª Ed., Coimbra Editora, p. 61 e Ac. 8.2.2000-CG/STJ-Ano VII, Tomo I, pág.72).
Não estando demonstrada nos autos a perda objectiva do interesse na prestação por parte do R., teria este que fixar ao A. um prazo razoável para que este cumprisse a obrigação em falta, ou seja, para que marcasse a escritura por forma ao R. receber a parte do preço a que tinha direito.
Não o tendo feito e tendo partido imediatamente para a resolução do contrato ao arrepio da lei, o R. colocou-se numa posição em que manifestou a uma vontade de não cumprir .
5-A este propósito é também oportuno chamar aqui à colação a problemática em que tem estado envolvidas a doutrina e jurisprudência, agora sintetizada na nota nº 134 da 14º edição do Código Civil de Abílio Neto, 2004, onde se refere:
“Discute-se se a mora de um promitente confere ao outro, sem mais, a possibilidade de resolução do contrato-promessa sinalizado ou se, para tanto, se torna necessária a transformação da mora em incumprimento definitivo.
Na posição do Prof. M.J. Almeida e Costa-Direito das Obrigações, 5ª ed., pág.338 e ss, Contrato-Promessa, uma síntese do regime Geral, separata da ROA, 50º, tomo I- Lisboa- Abril 1990 e na anotação que fez na RLJ-ano 131º, pág. 204 e ss, entende-se que basta a simples mora do promitente vendedor para que o promitente comprador não faltoso possa exigir a restituição em dobro do sinal prestado.
Na jurisprudência seguiu-se este entendimento, entre outros nos Acs. Do STJ de 10-2-98-CJ/STJ- ano VI, tomo I, pág. 63 e de 2-4-92-BMJ, nº 416º, pág. 605.
A orientação contrária, no sentido de que a aplicação das sanções previstas no artº 442 do CC, depois das alterações introduzidas pelo DL nº 379/86 de 11 de Novembro, pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não bastando a simples mora, é assumida pelos Profs. Calvão da Silva, Sinal e contrato-promessa, 6ª ed., pág. 115 e ss, onde se defende uma «interpretação ab-rogante» da segunda parte do nº 3 e Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª ed.-1997, pág. 129 e 154 e ss.
Seguindo esta orientação encontram-se na jurisprudência, entre outros, Acs. STJ de 27.11.1997-BMJ, nº 471º, pág.388 e de 26.5.1998-CJ/STJ-ano VI, tomo II, pág. 100 e de 10.12.1997-CJ/STJ-ano V, Tomo III, 1997, pág.164 e de 15-12-1998-BMJ nº 482º, pág.246”.
6-Voltando agora ao caso dos autos, sabemos que o R. se decidiu por resolver o contrato vendendo em seguida a fracção a outrem, tornando, assim, impossível o cumprimento do contrato (artº 801º nº 1 do CC).
Como tal, perfilhando-se a segunda orientação acima exposta ,no sentido de que estava ainda vedado ao R. resolver o contrato, o mesmo não cumpriu o contrato-promessa em causa.
Na verdade não estava demonstrada a perda objectiva (artº 802º nº 2 do CC) do interesse na prestação por parte do A. e neste caso teria o R. que fixar ao A. um prazo razoável para que este cumprisse a obrigação em falta, ou seja, para que marcasse a escritura por forma a receber a parte do preço a que tinha direito.
Não o tendo feito e tendo partido imediatamente para a resolução do contrato, o R. colocou-se numa posição em que manifestou de forma inequívoca uma vontade de não cumprir e como tal numa situação de incumprimento culposo, face ao disposto nos artºs 798º e 799º do CC.
O R. não confrontou o autor em termos de o interpelar a cumprir o contrato que haviam celebrado, para que assim o colocasse a ele A. em situação de incumprimento definitivo.
Da conduta do A., tal como ficaram provados os factos o R. não podia retirar que havia da parte daquele uma vontade expressa de não cumprir o contrato.
Perante isto concluiu-se correctamente na sentença que o R. se constituiu em responsabilidade contratual sendo responsável pelos prejuízos causados ao devedor- artº 798º do CC- e que em se tratando de incumprimento de contrato-promessa com sinal passado, o valor da indemnização/sanção será o dobro do sinal prestado - artº 442º, nº2 do CC.
7-Em seguida e face à conduta de cada uma das partes fez-se aplicação do disposto no artigo 570º do CC repartindo-se as culpas no incumprimento do contrato-promessa em partes iguais, o que temos inteiramente ajustado em face da factualidade dos autos (neste sentido cfr. Calvão da Silva- Sinal e Contrato-Promessa, 8ª edição, pág. 134 vº).
De facto, ficou demonstrado que houve culpa de ambas as partes em momentos diferentes: da parte do A. quando não observou o prazo fixado no contrato-promessa para realizar a escritura de compra e venda; da parte do R. ao ter procedido à resolução do contrato sem que estivessem reunidas antes as condições para o fazer, colocando-se numa situação de incumprimento definitivo.
Trata-se, pois, de uma sentença equilibrada e bem justificada doutrinal e jurisprudencialmente, a não merecer qualquer censura.
III- Decisão.
Pelo exposto acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 6 de Maio de 2004
Gonçalo Xavier Silvano
Fernando Manuel Pinto de Almeida
João Carlos da Silva Vaz