Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RENDA
RECUSA DE PAGAMENTO
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
I.
Em 10.04.2000, B................. intentou a presente acção declarativa com processo sumário (despejo) contra C................ e mulher D............., pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado com o réu, relativo a um armazém sito na Rua .................., da freguesia de ............., ................, e se decrete o respectivo despejo. Pediu ainda que se condenem os réus no pagamento das rendas não pagas, no valor de esc. 320.000$00 (€1596,15), e nas que se vencerem até à entrega do arrendado, bem como nos juros legais, sendo os vencidos no valor de esc. 8.538$00 (€42,59).
Alegou, para tanto, e em síntese, que por contrato celebrado em 1 de Agosto de 1989, o seu marido, já falecido, deu de arrendamento ao réu, para o exercício da sua actividade comercial, o referido armazém, sendo actualmente a renda de esc. 91.420$00 (€456,00) e que os réus não pagam as rendas vencidas desde 1 de Dezembro de 1999.
Contestando, os réus invocaram a ilegitimidade da ré mulher (por ser casada com o réu segundo o regime de separação absoluta de bens) e alegaram que o arrendado não satisfaz as condições necessárias para o fim a que se destina (armazém de sucata), já que regista várias deficiências, designadamente ao nível das paredes, que têm brechas enormes, que o travejamento está podre, a instalação eléctrica oferece grave perigo, e o telhado tem muitos buracos, permitindo a infiltração abundante de águas das chuvas; que o R. tem vindo a reclamar da autora, desde há dois ou três anos, obras conservação do arrendado, que esta não fez; que informou a A. de que não pagaria a renda enquanto ela não executasse as obras; e que o valor locativo, actual e justo, seria de esc. 40.000$00 e, por isso, se deveriam considerar já pagas as rendas até final de Janeiro de 2001.
Concluíram pela absolvição da Ré da instância e pela improcedência da acção e que se declarasse a modificação do contrato, fixando-se a renda mensal em esc. 40.000$00, segundo critérios de equidade, e compensadas, com o já pago, as rendas peticionadas até ao mês de Janeiro de 2001; subsidiariamente, declarada a excepção de não cumprimento do contrato.
A autora respondeu, tendo concluído como na petição inicial.
No despacho saneador decidiu-se ser a ré parte ilegítima, pelo que foi a mesma absolvida da instância.
Fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, o processo seguiu a sua normal tramitação, tendo sido, a final, proferida sentença, em que se concluiu pela improcedência das excepções deduzidas, designadamente da exceptio non adimpleti contractus, e se condenou o Réu no despejo imediato do arrendado e sua entrega à A., e ainda no pagamento da quantia de € 1596,15, a título de rendas vencidas, e € 42,59 de juros vencidos, e no pagamento das rendas vincendas até à entrega do arrendado, acrescidas de juros legais moratórios contados da data de vencimento das mesmas até ao efectivo pagamento.
Inconformado, apelou o Réu, tendo rematado a sua alegação com as seguintes conclusões:
1. No texto do contrato pode ler-se a certo passo: “(...) sendo o arrendamento feito no estado em que se encontra o armazém e quaisquer obras a fazer serão da conta do inquilino"...;
2. O recorrente realizou, no início da vigência do contrato, as obras necessárias a tornar o armazém apto para as finalidades do arrendamento;
3. A obrigação de realizar obras restringe-se apenas ao período inicial da sua vigência, não se tratando de obrigação para vigorar desde o início até ao termo da sua vigência;
4. À obrigação, que incumbe ao recorrente, de pagar as rendas contrapõe-se não a necessidade de obras, mas a obrigação que incumbe à recorrida de assegurar o gozo do armazém, tendo em conta o fim contratual do respectivo arrendamento (cfr. Art. 1038, alínea a) e 1031, alínea b) do Código Civil);
5. O prédio indicado no artigo 1º da p.i. foi arrendado para armazenar mercadorias e objectos ao abrigo da chuva e das condições adversas do tempo ;
6. À locadora incumbe assegurar o desenvolvimento desta finalidade, o gozo do armazém segundo o critério teleológico do fim contratual e não apenas segundo um critério de necessidade de obras;
7. O armazém em causa está na seguinte situação: o telhado tem muitos buracos e aberturas por onde entram águas das chuvas que danificaram e danificam objectos; as paredes têm fendas que permitem a passagem da vista e da luz de um lado para o outro (são vistas do exterior); o travejamento está podre e as folhas de zinco têm vários buracos;
8. Este armazém concreto tem necessidade de obras que não põem em causa os fins para que foi arrendado (substituição de travejamento, reboco e reparação de paredes, que incumbem à senhoria, e eventualmente outras, v .g. pintura, etc.) e tem necessidade de outras que incumbem à senhoria e são essenciais para assegurar o gozo do local arrendado (obras de substituição e vedação do telhado, etc.).
9. O armazém não cumpre a finalidade para que foi arrendado e, consequentemente, a recorrida não assegura ao recorrente o gozo do armazém, segundo o fim contratual ajustado.
10. O recorrente goza de excepção de não cumprimento do contrato (art. 428° do Código Civil).
Pede a revogação da sentença recorrida e se julgue a acção improcedente.
A A. não a contra-alegou.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
II.
A matéria de facto não foi impugnada, nem há lugar à sua alteração, pelo que, nos termos do nº 6 do art. 713º do CPC, se dão aqui por reproduzidos os factos dados como provados na sentença recorrida, sendo que, com relevância para a decisão do recurso, é a seguinte a factualidade provada:
- O armazém arrendado é composto por uma divisão ampla, com quatro paredes e cobertura composta por travejamento e barrotes de madeira, com telhas caneladas de zinco, e não dispõe de instalações sanitárias;
- O telhado tem muitos buracos e aberturas, por onde entram as águas das chuvas;
- Alguns artigos metálicos ficaram danificados;
- As paredes tinham fendas, algumas das quais visíveis pela parte exterior, o travejamento estava podre e as folhas de zinco do telhado estavam com vários buracos;
- Desde 1.12.1999 que o R. não entrega à A. qualquer quantia (renda).
III.
Balizado que está o âmbito do objecto do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente, temos que a única questão a decidir se reconduz a saber se procede a alegada exceptio non adimpleti contractus.
Nos termos do art. 64º, nº 1, al. a) do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório.
Pergunta-se: impedirá tal direito o facto de o locado necessitar de obras?
Uma das obrigações que impendem sobre o senhorio é o de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina (al. b) do art. 1031º do CC). Tal significa que o “o locador é obrigado a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações (...) (A. Varela, RLJ, nº 100, p. 381).
Parte da doutrina e a jurisprudência vem admitindo que na locação existe correspectividade entre as obrigações do senhorio de entregar ao locatário a coisa locada e de lhe assegurar o respectivo gozo e a obrigação de pagamento de renda por parte deste (Vaz Serra, BMJ, 67º-26, nota; José João Abrantes, A Excepção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português, p. 43, Ac. da RP, de 4.3.1996, CJ, 1996, II, 177, entre outros).
Por isso, poderá o arrendatário recusar o pagamento da renda enquanto p senhorio não cumprir a obrigação de lhe assegurar o gozo da coisa. Essencial –como se escreveu naquele aresto – “é que a falta assuma relevo significativo e que se observe a proporcionalidade e a adequação entre essa falta e a recusa do excipiente”.
No caso sub judice, ficou provado que o local arrendado apresenta vícios ou defeitos que não permitem que o mesmo desempenhe cabalmente o fim a que se destina (art. 1032º do CC). É patente a necessidade de reparações ou obras de conservação (que o art. 11º do RAU qualifica de “obras de reparação ordinária”), e que, em princípio, estão a cargo do senhorio [Pese embora o art. 120º do RAU admita, para o arrendamento comercial ou industrial, que as partes convencionem, por escrito, que qualquer dos tipos de obras a que se refere aquele art. 11º fique a cargo do arrendatário, tal preceito não é aplicável ao caso em apreço, porque celebrado antes da entrada em vigor do Dec. Lei nº 257/95, de 30.9, que o introduziu – art. 6º].
No entanto, estatui a al. h) do art. 1038º do CC que é obrigação do locatário “avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa (...), desde que o facto seja ignorado pelo locador”, sendo que inexistirá responsabilidade deste quando o locatário “não avisou do defeito o locador, como lhe cumpria” (art. 1033º, al. d).
Ora, no nosso caso, o R. não logrou provar ter avisado a A. da existência dos defeitos e da necessidade de obras, nem que esta tinha conhecimento desse facto (vd. respostas negativas aos pontos 21º a 28º da base instrutória).
Tanto bastaria para se concluir não ser legítima a recusa do Réu em pagar as rendas.
Acresce, porém, que, como se escreveu na sentença recorrida, a invocação da exceptio pressupõe uma verdadeira impossibilidade, total ou parcial, de gozo do locado. A obrigação de realização de obras só poderia relevar, para aquele efeito, se da sua omissão resultasse a privação, ainda que parcial, do locado.
Ainda que haja mora do locador, “o locatário só pode suspender o pagamento da renda (de toda a renda) quando se trate de não cumprimento do locador que exclua totalmente o gozo da coisa; no caso de privação parcial do gozo, imputável ao locador, apenas poderá suspender o pagamento de parte da renda” (Ac. do STJ, de 11.12.1984, BMJ, 342º-355). No mesmo sentido, Almeida Costa, RLJ, 119º-145: “se o locatário ficar privado do gozo da coisa, no todo ou em parte, por facto imputável ao locador, pode ele suspender, numa medida proporcional, a sua contraprestação”.
Ora, já vimos que, no caso vertente, não se provou a mora da A., nem tão-pouco que o R. tenha ficado privado, total ou parcialmente, do gozo do local arrendado. E tendo este suspendido o pagamento de toda a renda, tal só seria legítimo se, como se disse, aquela privação tivesse sido total, o que, manifestamente, não aconteceu.
Improcedem, assim, as conclusões do recurso, não merecendo a sentença recorrida qualquer censura.
IV.
Nestes termos, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se aquela sentença.
Custas pelo recorrente.
Porto, 11 de Dezembro de 2003
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo