Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ALTERAÇÃO ANORMAL DAS CIRCUNSTÂNCIAS
ABUSO DE DIREITO
II - Fundamentando-se o abuso de direito no decurso do tempo, a responsabilidade de quem o invoca neste decurso afasta o recurso àquele instituto.
I - MARIA ADÍLIA ......, viúva, doméstica, residente na rua ......, .....;
ROGÉRIO ..... e esposa SILVINA ....., ele comerciante, ela professora do ensino secundário, residentes no ....., freguesia de .....;
MARIA DE LURDES ..... e marido DEODATO ....., ela professora do ensino secundário e ele funcionário público, residentes na rua .....;
JOSÉ ..... e esposa MARIA ISABEL ....., ele empresário e ela comerciante, residentes na Av. ....., Ed. .....;
MARIA ..... e marido ABÍLIO ....., ela empregada comercial e ele engenheiro, residentes na Rua ....., freguesia de .....;
LUÍS ..... e esposa MARIA ALICE ....., residentes na Avenida ....., freguesia de .....;
MÁRIO ..... e esposa MARIA EUGÉNIA ....., residentes na Rua .....;
LUÍSA ....., casada, residente no lugar do ....., freguesia de ....., todos da comarca de .....;
Vieram intentar contra:
FERNANDO ....., solteiro, maior, residente em ....., ..... e, quando em Portugal, na Rua ....., freguesia de ....., ....;
A presente acção ordinária.
Alegaram, em síntese, que:
Em 20.2.86 prometeram vender ao réu e este prometeu comprar, por 3.500 mil escudos, o apartamento que identificam;
Na altura foi-lhe entregue tal apartamento, tendo ele pago, como sinal e princípio de pagamento, um milhão de escudos.
Negou-se, porém, a outorgar no contrato definitivo.
Por isso, intentaram uma acção para resolução do contrato, tendo o STJ decidido que este se mantinha;
Decorreram, entretanto, mais de dez anos, tendo-se alterado para 14 milhões de escudos o valor do imóvel;
Com a referida ocupação, o réu vem auferindo um benefício de 70 mil escudos mensais e não tem pago os impostos relativos ao dito apartamento, tudo perfazendo 14.025.072$00;
Tal ocupação foi proporcionada com a ideia de outorga da escritura ainda em 1986, de sorte que, se outro não for o entendimento, temos um enriquecimento seu causa de 14 milhões de escudos a beneficiar o mesmo réu.
Pediram, deste modo, a condenação dele a:
Entregar-lhes, no acto da celebração da escritura, 14 milhões de escudos, sendo:
Em pedido principal, como preço da aquisição;
Em pedido subsidiário, a título de retribuição pela ocupação do imóvel, impostos e outros encargos;
E ainda subsidiariamente, por enriquecimento seu causa.
Contestou o Fernando ....., imputando a responsabilidade pela não efectivação do contrato definitivo aos AA.
E deduziu reconvenção que não interessa ao presente recurso.
Responderam os AA, sustentando a inexistência de mora da sua parte relativa à outorga da escritura de compra e venda.
A folhas 123 foi admitida a intervenção principal provocada, ao lado dos AA, de VASCO ....., casado, residente no lugar ....., freguesia ....., ....., que nada disse.
A acção prosseguiu e no saneador-sentença, o Sr. Juiz, julgou-a improcedente, absolvendo o R. do pedido.
II - Desta decisão trazem os AA a presente apelação.
Concluem as alegações do seguinte modo:
A) A manter-se a Sentença Recorrida, os Autores, ora Apelantes, por força de um contrato promessa de compra e venda, outorgado em 20/02/86, estão vinculados à obrigação de vender ao Réu a fracção autónoma, identificada nos autos, tendo a receber o restante do preço, Ou seja, 3.500.000$00, já que receberam, a titulo de sinal e principio de pagamento, pela celebração do contrato, a quantia de 1.000.000$00.
B) Esse contrato estipulava o prazo de 120 dias, para a outorga da Escritura e consequente recebimento dos 3.500.000$00.
C) Isto é, os promitentes vendedores, outorgantes do contrato, deveriam ter recebido do Réu 3.500.000$00, até 20 de Junho de 1986.
D) Nem durante o decurso do prazo previsto, nem no seu termo, o Réu se apresentou a cumprir a sua prestação, nem apresentou aos promitentes vendedores, qualquer explicação, nem qualquer justificação.
E) Era, ao tempo, o promitente vendedor marido, um homem de negócios, com compromissos a satisfazer e que, naturalmente, contava com esses 3.500.000$00, dentro desse prazo de 120 dias.
F) O Réu referiu, no contrato, que iria recorrer a um empréstimo bancário e, dai, o estipulado prazo de 120 dias, ou seja, quatro meses.
G) O certo é que os quatros meses passaram e o Réu, já com as chaves na mão, nem entregou o resto do preço, nem apareceu, nem comunicou, por qualquer meio, a justificar ou a explicar o seu comportamento.
H) Perante isto, o promitente vendedor marido, traídas as suas legitimas expectativas, perdida a confiança no Réu, ainda tentou obter uma explicação, quando, em 23 de Junho de 1986, lhe escreveu uma carta, fixando-lhe um prazo de oito dias para marcar a Escritura.
I) Uma vez mais, o Réu nem sequer se dignou responder .
J) Dado que os promitentes vendedores fizeram um negócio por necessitarem do dinheiro, o comportamento do Réu, grosseiramente incorrecto, censuravelmente desleal e de requintada ingratidão, contribuiu para que o promitente António ..... fosse vítima de um ataque vascular cerebral, que determinou o seu internamento na Casa de Saúde da ....., no ....., em 01.02.1987, já em estado de coma, de que nunca recuperou, vindo a falecer em 8 de Março de 1987.
K) De salientar que este António ....., já em 27.01.1987, mal equilibrando a caneta, deixa escrito que tinha pedido emprestados 14.000.000$00, que ficou a dever, e que foram necessários para libertar da cadeia, por duas vezes, um seu filho - daí a estrema necessidade dos 3.500.000$00.
L) Só no dia em que se celebrava a missa do sétimo dia por alma do António ....., é que o Réu dá sinal de vida, para contactar com a Apelante viúvo tendo sido encaminhado para o escritório do advogado do falecido - Dr. ....., com escritório em ..... .
M) O contrato promessa de 20.02.1986, não ficou sujeito à condição de o Réu obter o empréstimo bancário.
N) Era obrigação do Réu cumprir a sua obrigação até 20.06.1986.
O) Aliás, a entrega das chaves ao procurador do Réu, de um andar mobilado, gratuitamente, durante quatro meses, só pode significar que os promitentes vendedores estavam seguros de receber a prestação dentro do prazo.
P) Por outro lado, esta entrega das chaves foi efectuada a pedido do procurador do Réu - seu irmão - para, ali, instalar um sobrinha, a estudar no ..... .
Q) Este negócio jurídico - empréstimo de um imóvel, a prazo, e para ser ocupado por outrem que não o Réu - emigrante fixado em ..... - não pode significar o conceito típico de: tradição da coisa.
R) Trata-se de um contrato inominado, semelhante ao comodato, em que existiu uma liberalidade por quatro meses, sem que, para o Réu fosse transferida a posse precária, típica da traditio.
S) De facto, quem se serviu da casa foi a referida sobrinha que, ali casou e se manteve.
T) Mas, ainda que se entenda que se verificou uma verdadeira e autêntica tradição da coisa, então, essa tradição tem de ser interpretada a termo certo ou sujeita à condição de se celebrar a escritura de venda, dentro do prazo previsto.
U) Estando nós, em Janeiro do ano 2001 - cerca de 15 anos depois da outorga do contrato promessa, é manifesto que, agora, os promitentes vendedores não aceitariam o contrato, tal como foi celebrado, designadamente, quanto ao elemento preço.
V) Isto é, se, em Fevereiro de 1986, se pusesse aos promitentes vendedores a hipótese de o seu cumprimento se verificar só em 2001 - quinze anos depois -pelo preço estipulado, seguramente que não outorgariam tal contrato.
X) E não o outorgariam porque os 4.500.000$00 de 1986 correspondem a 16.000.000$00 em 2001 - 15 anos depois.
Z) E não o outorgariam, também, porque, tendo entregue, de boa fé, as chaves ao procurador do Réu, ficariam, como ficaram, sem o rendimento locativo desse andar, durante 15 anos, rendimento esse que, em média, era de 70.000$00 mensais, ou seja, 12.600.000$00 (70.000$00 x 12 x15) de evidente prejuízo.
AA) Tanto bastará para se concluir que, a manter-se a Sentença recorrida se assiste a um enriquecimento do Réu, correspondente a 12.600.000$00 a titulo de valor locativo, de que vem, beneficiando há 15 anos, acrescido do rendimento do capital de 3.500.000$00, desde há 15 anos, no valor de cerca de 16.000.000$00. tudo acrescido do maior valor do imóvel, facto público e notório, pois se trata de um prédio sito em plena cidade do ..... .
BB) A essa situação do Réu contrapõe-se a dos Autores que, há I5 anos, não dispõem do rendimento do capital de 3.500.000$00; que, há I5 anos consecutivos, não recebem um centavo de rendimento do seu imóvel; que pagaram despesas de condomínio, de seguro multiriscos, de contribuição autárquica, recebendo por esmola os 3.500.000$00, constantes no contrato; ou então, deixarem de cumprir o contrato, submetendo-se à pesada indemnização prevista no artº 442° do C.Civil.
CC) Só a intervenção correctiva, só o remédio propostos pelos artigos 437°, 473° e 434°, todos do Código Civil, permitirão evitar esta clamorosa injustiça, esta desmesurada desproporção de prestações.
DD) Verificam-se, com efeito, todos os requisitos previstos no artº 437°, n° I do Código Civil, que apontam para a legitima modificação do contrato, nos precisos termos pretendidos pelos Apelantes.
EE) Também se verificam todos os requisitos do instituto do enriquecimento sem causa, previsto no artº 473° do C. Civil, donde emerge a obrigação de o Réu indemnizar os Autores, conforme o pedido.
FF) Ao Réu não assiste o direito de retenção. Mas, ainda que existisse, ele não, justificaria o enriquecimento do Réu pois a essência deste direito esgota-se na sua finalidade de garantir a indemnização prevista no artº 442º do C.Cívil e nada mais.
GG) Mas mesmo que esse direito de retenção existisse como justificativo do enriquecimento - como resulta da Sentença - esse direito seria manifestamente abusivo, o que o tomaria ilegítimo, nos termos do artº 334° do C.Civil.
HH) De resto, a Sentença recorrida está ferida de NULIDADE - al. d) do n° 1 do 668° do C.P.C., por omissão de pronúncia, como se refere supra - alegação n° 114.
ll) Face a todo o exposto, mesmo sem conhecer desta nulidade, entende-se, face à matéria provada, constante dos autos, ser possível decidir de mérito, dando procedência ao pedido dos Autores, revogando-se a Douta Sentença,
JJ) A qual fez incorrecta interpretação dos artigos 434°, 437º, 754º e 755º, n° 1 al. t), e não atentou no principio da boa fé, o qual exige correcção e consideração pelos legítimos interesses da contraparte, princípio esse consagrado no artº 227°, todos do C.Civil.
LL) Se, porém, se entender ser útil, dar seguimento aos autos para Julgamento da nulidade alegada, e para melhor fundamentação fáctica da solução de Direito, então, deve a Sentença ser revogada, ordenando-se que os autos prossigam os termos ulteriores aos articulados.
Contra-alegou a parte contrária, sustentando a bondade da decisão.
III - Face às conclusões das alegações, importa decidir:
Se o saneador- sentença é nulo, por omissão de conhecimento de questões de que deveria ter conhecido;
Se se verificam os pressupostos da pretendida modificação contratual;
Não se verificando, se se verificam os requisitos do enriquecimento sem causa.
Tal também não se verificando, se a pretensão dos AA pode ser acolhida com base na figura do abuso do direito.
IV - Depois de enumerar os factos que conduzem à (não discutida) propriedade dos AA sobre o imóvel em causa, o Sr. Juiz " a quo " deu como provado o seguinte:
Em 20 de Fevereiro de 1986, foi realizado, por escrito, um contrato-promessa de compra e venda entre o falecido António ..... e mulher (então proprietários do andar), como promitentes vendedores e o R., representado pelo seu irmão João ....., como promitente comprador;
O objecto do referido contrato foi a fracção autónoma referida;
O preço da prometida venda foi fixado em 4.500.000$00, por conta do qual o promitente comprador pagou, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de um milhão de escudos;
Em 20.6.86, aquando da celebração do contrato-promessa, o falecido António ..... facultou as chaves da fracção autónoma, prometida vender, ao R. ;
Naquele contrato-promessa as partes fixaram que a escritura de compra e venda seria realizada no prazo de 120 dias, a contar da data do mesmo contrato (20.2.86)
A escritura de compra e venda do contrato prometido nunca foi realizada;
Foi intentada uma acção declarativa de condenação pelos aqui AA, contra o aqui Réu, que correu termos no ..... Juízo ..... da comarca do ..... sob o nº...../....., em que aqueles pediam a resolução do contrato-promessa referido;
Nesses autos foi proferida sentença, confirmada pelo Tribunal da Relação e pelo STJ, que concluiu pela manutenção do contrato-promessa em causa.
V - A arguição de que a decisão ora em apreço é nula precede logicamente as demais de sorte que por ela começamos.
Na alínea HH das conclusões das alegações remete-se para o alegado sob o nº114.
Este número 114 está redigido em complemento do número anterior.
Mas, ressalvada a devida consideração, esse complemento compreende-se mal, porquanto no nº113 se cita o prof. Vaz Serra, aludindo a " indemnização pela ocupação do prédio " e no dito nº114 só se fala em "valorização do prédio, pelo decurso de 15 anos..."
Como quer que seja, a douta decisão recorrida, ao negar os requisitos da alteração contratual pretendida e do enriquecimento sem causa, conheceu (expressa ou implicitamente) de tudo o que dela estivesse dependente. E dependente estava o direito à indemnização por ocupação, assim como pela valorização do imóvel.
Aliás, nestes casos, é bom lembrar que o juiz não tem que se pronunciar sobre todas as razões invocadas pelas partes, mas apenas sobre todas as questões que elas levantam e não estejam prejudicadas.
Não procede, pois, a invocação da nulidade.
VI - Estamos perante um contrato-promessa.
O nº1 do artº 410º do Código Civil (código a que respeitam os artigos abaixo referidos) aponta o caminho da estatuição do contrato prometido.
Este é o de compra e venda, mas o regime próprio (artº 874º e seg.s) ignora a modificação contratual, pelo que nos temos de fixar no regime geral, consignado no artº 437º, nº1, assim redigido:
Se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito á resolução do contrato, ou à modificação dele, segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
Perante tal preceito e, com o STJ (Ac. de 18.1.96, CJ STJ IV, I, 52) temos os seguintes requisitos:
a) a produção de uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar;
b) Afectação grave dos princípios da boa fé, no que respeita à exigência das obrigações assumidas;
c) Não cobertura dessa exigência pelos riscos próprios do contrato.
O artº 550º consagra o princípio de que nas obrigações monetárias, há a ter em conta o valor nominal da moeda.
Mas este princípio pode ser afastado, além do mais, "de acordo com o preceituado sobre a resolução ou modificação dos contratos por alteração das circunstâncias " (artºs 437º a 439º) - prof. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 6ª ed. 636 (no mesmo sentido, prof.s Pires de Lima e A. Varela, CC Anotado, anotação àquele artº 437º, e, entre outros, Ac. do STJ de 3.11.87, no BMJ 371, 408).
A natureza da obrigação do R. não afasta, pois, a figura que vimos questionando [O artº 437,nº1 alude às obrigações assumidas pela parte que pretende fazer valer a modificação contratual. Numa primeira linha, a obrigação a respeito da qual se havia de averiguar se a sua exigência ofendia gravemente os princípios da boa-fé, era a dos AA, de venderem o imóvel. Não monetária, portanto. Mas cremos, atento o sinalagma, que se pode raciocinar visando a obrigação do réu, de pagar o preço ou de beneficiar da entrega da fracção. No fundo, com a presente acção, o que se pretende não é que os AA não sejam obrigados a venderem o dito imóvel, mas que o não sejam, recebendo agora só, do preço, 3.500.000$00 e ficando sem receber o que quer que seja, face a tão prolongada ocupação].
Só que o mesmo artº 437º, nº1 exige uma alteração anormal. Não se exige imprevisibilidade, mas este requisito da anormalidade conduzirá praticamente quase aos mesmos resultados (prof. Pires de Lima e A. Varela, ob. e loc. citados, referindo ainda, agora na anotação 6ª ao mesmo preceito, que "entre as alterações anormais das circunstâncias... conta-se, como mais frequente na prática, a desvalorização abrupta e excessiva da moeda". No mesmo sentido o Ac. do STJ acabado de citar).
Ora, em 1986 a inflação estava em 11,7% ao ano. Vinha-se dum longuíssimo período da inflação superior e não só não seria viável contar-se com uma inflação tão pequena como a que, principalmente nos últimos anos, se vem verificando, como poucos acreditariam em tal naquele longínquo ano de 1986.
Nem mesmo, diga-se em consequência, com uma valorização tão reduzida do valor monetário do imóvel em questão, porquanto também se assistia, então, a aumento particularmente intenso do valor dos imóveis destinados a habitação.
Se, em 1986, se questionasse um especialista em valores de imóveis sobre quanto valeria o agora em causa, em 2000, ele, seguramente apontaria valor superior aos 14 milhões de escudos agora pretendidos.
Do que vimos expondo, já podemos, então, retirar uma ideia:
A desvalorização monetária, por si, não pode preencher o requisito de alteração das circunstâncias do artº 437º, nº1.
VII - Se, porém, ela não for encarada como um valor "a se", mas como elemento da conjugação com outro, qual seja o decurso do tempo, a questão não é tão simples.
O contrato-promessa teve lugar em 1986, nele se dispôs que seria cumprido em 120 dias (folhas 14 verso do apenso) e, passados mais de 14 anos, ainda está por cumprir.
Temos, aqui, nitidamente, um facto que, por via de regra, é gerador duma situação completamente diferente da existente ao tempo do contrato. Em casos raros poderia não ser assim. O mesmo negócio interessaria em 1986 e continuaria interessar em 2001. Mas, no normal, tal não se passa. E não se passa por muitas razões, sendo muito frequente, neste tipo de negócios, a que deriva da inflação.
No entanto, a inflação não constitui, ela mesma - já o vimos - o acento tónico da situação anormal.
Este reside no decurso de tanto tempo, ainda que a subida dos preços também releve. Ali está a causa, aqui apenas uma condição.
Assim como reside no decurso do tempo a invocação da ocupação da fracção autónoma.
Situemo-nos, então no decurso do tempo.
De acordo com a posição dos AA (que aqui fundamentalmente importa, por estarmos em sede de despacho saneador e só podermos conhecer dos pedidos se ela puder conduzir à possibilidade de decisão sobre eles), a demora destes anos todos deveu-se a:
Comportamento culposo do réu e à (consequente) pendência da acção judicial .
Quanto à pendência (que ocorreu de 7.6.90 a 10.1.96, conforme se vê do processo apenso, não tendo atingido os cerca de 9 anos que agora os recorrentes referem no nº52 das alegações de recurso) releva o facto de os AA terem perdido a demanda. Não tinham razão e demandaram. São responsáveis pelo decurso desse tempo.
Não do tempo todo relativo a tal pendência se se considerasse que demorou de mais a tramitação. Mas a realidade judicial presumivelmente do conhecimento de todos e com que eles deviam contar não é diferente quanto ao prazo de pendência duma acção que pode chegar ao STJ.
De acordo sempre com o invocado na petição inicial, em 23.6.86, o falecido António ..... escreveu uma carta ao réu, fixando-lhe o prazo de oito dias para marcar a data para a realização da escritura. Ele não respondeu e "esta factualidade deu origem a uma acção de resolução ".
Acção esta que, como se disse, só foi intentada em cerca de 4 anos depois.
Quer dizer : foi nas mãos dos AA que esteve a possibilidade de não deixar decorrer o prazo que agora serve de fundamento à pretendida alteração contratual.
Se é assim, não temos circunstâncias exteriores justificativas de tal alteração. E, se as tivéssemos, claramente e além do mais, a exigência de venda agora, pelo preço combinado ou o nada receber por tão longa ocupação da casa, não afectava gravemente os princípios da boa-fé, porquanto, na base da invocada demora, estava um comportamento do lado dos próprios AA.
Não precisamos, aliás, quanto ao comportamento dos AA, de entrar na questão, já ventilada na 1ª instância e fortemente impugnada no recurso que consiste em saber se, se devendo a modificação das circunstâncias invocada a comportamento das partes contratuais, se pode lançar mão do dito nº1 do artº 437º.
VIII - Mas, como argumento subsidiário da nossa construção, precisamos de abordar esta questão, uma vez que se pode entender que, segundo o alegado, o comportamento do réu pormenorizadamente descrito, teria sido causal relativamente a tudo o que se passou.
As actuações do lado dos AA teriam sido por tal comportamento determinadas, pelo que a responsabilidade pelo decurso do tempo seria então dele (conforme se defende, expressamente, na resposta à contestação).
Mas, mesmo neste caso, cremos impor-se a conclusão da não idoneidade da causa de pedir para desencadear a alteração contratual pretendida.
E a ela respondemos negativamente baseados no desenho legal das consequências da própria mora.
Além do mais, consigna o artº 798º, que quem falta culposamente ao cumprimento da obrigação se torna responsável pelo prejuízo que causa ao credor.
E consigna o artº 830º, para os casos dos contratos-promessa a possibilidade de execução específica.
Não entraremos aqui em considerações sobre o alcance de tais preceitos. (não interessando, mesmo, abordar o regime emergente do artº 442º).
Limitamo-nos, por ser isso que interessa, a referir que se se admitisse o regime do artº437º, nº1 nos casos de alteração das circunstâncias, baseada da mora, estar-se-ia a estatuir um regime paralelo: O credor poderia pedir indemnização pelos prejuízos (além do mais) e (ou) ver modificados os termos do contrato.
Mais: Os regimes integravam casos de contradição intrínseca: A resolução do contrato não figura entre os efeitos da mora, mas poderia ser obtida pela via do mencionado artº 437º, nº1, que a prevê.
Não podemos admitir o recurso a este preceito em tais casos.
Nem contra esta ideia se pode argumentar com o cotejo que vários AA fazem entre tal preceito e o artº 796º(Cfr-se Prof. Almeida Costa, ob. cit. 284 e seg.s, prof. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed. 603 e prof. Vasco Lobo Xavier, CJ, 1983,V.).
Nos casos deste artº 796º em que exista mora, não é esta que é causa da alteração circunstancial. Tal alteração surge por outra causa e apenas incide sobre uma situação preexistente de retardamento. Uma situação semelhante à prevista no artº 438º que aqui não nos interessa.
Os recorrentes referem que os AA que tratam o instituto da alteração contratual não apontam o requisito da exterioridade relativamente à relação contratual, das circunstâncias referidas no artº437º.
Mas cremos que, quer este preceito, quer aqueles, o não fazem por desnecessidade, face à estatuição específica para os casos de comportamentos "intra muros " da mesma relação contratual.
Aliás, sem abordar directamente a questão, o prof. Antunes Varela (CJ, 1982, II, 8) ao justificar a razão de ser da "Resolução ou Modificação de um Contrato por Alteração das Circunstâncias "alude às" modificações da realidade externa "e à" alteração do circunstancionalismo externo".
Estamos, pois, com a 1ª instância, quando refere que a pretensão dos AA baseada em alteração anormal das circunstâncias tem que improceder.
IX - E também estamos com a construção ali feita quanto ao enriquecimento sem causa.
Decerto que o réu vem enriquecendo com a disponibilidade do imóvel que vem tendo desde o contrato-promessa.
Mas essa disponibilidade tem uma causa, qual seja a do acordo que fizeram.
Ainda podia questionar-se se, com o imenso prolongamento no tempo da ocupação essa causa teria desaparecido, por não ser aceitável tamanha dilação.
Mas não é assim: o contrato mantém-se, os AA pediram em tribunal a sua resolução (que implicava, além do mais, a devolução do imóvel) e perderam.
Refere, na verdade, o STJ na parte final do seu acórdão que "improcedendo o pedido de confirmação da resolução, mantendo-se o contrato-promessa, ficam prejudicados os pedidos de restituição (houve traditio) e de indemnização pela não restituição da fracção autónoma após o decurso daquele prazo suplementar". (folhas 212 do apenso).
Mas, mesmo que se entendesse que se verificavam os requisitos previstos no artº473º, sempre haveria de ter em conta que os AA, na sua mesma versão, assente na mora do réu, poderiam lançar, também aqui, mão do regime de indemnização dos prejuízos derivados da mora, consignado, em termos gerais, no artº 798º.
A procedência da acção, com base nesta figura, do enriquecimento sem causa, teria contra si o artº 474º.
X - Nas alegações de recurso, os AA invocam ainda o abuso do direito.
Só o invocam os AA agora.
Sabido, porém, ser tal instituto de conhecimento oficioso, inexistem consequências negativas para os AA da sua invocação tardia.
Segundo se argumenta, o réu abusa de dois direitos:
De ocupação da casa por tanto tempo;
Da sua aquisição agora por 4.500.000 escudos (havendo, porém, só a pagar 3.500.000).
Na essência do pretendido abuso está o decurso de tanto tempo.
Por isso, interessa, de modo fulcral, a razão de tanta demora.
Ora, nesse ponto, "brevitatis causa", remetemos para o que supra ficou dito.
A responsabilidade dos AA afasta, então, o recurso à figura do abuso do direito.
Não cremos que se atinjam os pressupostos da figura da neutralização do seu direito (próxima do "venire contra factum proprium" - prof. Batista Machado, RLJ, Ano 118, 227 e Ac. desta Relação de 13.1.97, na CJ XXII, I, 202). Mas o que está em causa não é o exercício abusivo do direito deles, AA. O que interessa é saber se o exercício do direito dos RR é abusivo. E, nestes termos, temos que, sendo os AA responsáveis pelo decurso do tempo, não pode dizer-se que haja violação dos limites impostos pela boa-fé, a que alude o artº 334º.
Os AA, ao invocarem o abuso do direito quando deram causa à situação em que se fundamentam, vão eles, manifestamente, contra o princípio da boa fé, o que lhe é vedado pelo próprio artº 334º.
Já dissemos, porém, supra que pode entender-se a alegação dos AA como imputando a responsabilidade pela demora aos RR, por terem desencadeado todo o " iter " descrito na petição inicial.
Temos, então, uma situação caracterizada pelo seguinte:
O contrato - promessa teve lugar em 1986, com entrega da fracção autónoma.
O réu não o cumpriu tempestivamente por culpa dele.
A mora vem-se prolongando, de sorte que ele vem beneficiando da referida entrega e, quando se efectuar o contrato prometido, beneficia ele dum preço desactualizado.
Numa primeira análise haveria desproporcionalidade entre as prestações, que poderia efectivamente determinar excesso manifesto dos limites impostos pela boa-fé (cfr-se, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, 212).
Mas, contra a figura do abuso do direito, temos a consagração legal, já referida, da indemnização pelos prejuízos.
A lei equilibra, assim, a posição das partes, e de tal equilíbrio resulta que nada há de ofensivo dos ditos princípios.
Verdadeiramente, tudo se passa, (sempre conforme esta interpretação da alegação dos AA) não como se o réu tivesse direito a adquirir a fracção autónoma por 3.500.000 e tivesse beneficiado da ocupação gratuita por tanto tempo, mas como se ele beneficiasse de tudo isso, sendo responsável, perante os AA, pelos prejuízos derivados do exercício, para além do tempo acordado, de tais direitos.
XI - Face a todo o exposto, nega-se provimento à apelação, confirmando-se a douta decisão recorrida.
Custas pelos AA.
Porto, 3 de Maio de 2001
João Luís Marques Bernardo
António José Pires Condesso
Gonçalo Xavier Silvano