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FACTOS IMPEDITIVOS DO DIREITO
II – O disposto no art.º 1381.º do C.C. integra factos impeditivos do exercício do direito previsto no art.º 1380.º do C.C.
III – A verificação da hipótese de exceção prevista no art.º 1381.º, al. a), parte final, do C.C., ao direito de preferência previsto no art.º 1380.º, n.º 1, do mesmo Código, implica que a afetação do prédio a fim que não a cultura se verifique, em conformidade à lei e a eventuais condicionalismos aplicáveis, à data do negócio de alienação, não posteriormente, sendo por isso irrelevantes as meras intenções, ou expetativas do adquirente, de vir a afetar o imóvel a outro fim.
SUMÁRIO (art.º 663.º, n.º 7, do Código de Processo Civil, C.P.C.):
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Acordam os Juízes na 3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, sendo:
Relator: Jorge Martins Ribeiro;
1.º Adjunto: Manuel Fernandes e
2.º Adjunto: Carlos Gil.
ACÓRDÃO
I – RELATÓRIO
Nos presentes autos de ação declarativa, com processo comum, de reconhecimento de direito de preferência, são autores (A.A.) AA e esposa, BB, titulares dos N.I.F's (respetivamente) ... e ..., residentes na Rua ..., ... ..., Vila do Conde, e são réus (R.R.) CC e esposa, DD, titulares dos N.I.F's (respetivamente) ... e ..., residentes na Rua ..., ..., ... ..., concelho de Vila do Conde, e EE, viúva, titular do N.I.F. .... residente, na Rua ..., ... ..., concelho de Vila do Conde.
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Procedemos agora a uma síntese do processado destinada a facilitar a compreensão do objeto do presente recurso.
A) No dia 12/01/2024 foi proferida a sentença objeto deste recurso.
A.1) O processado foi sintetizado nos seguintes termos:
“[O]s Autores alegaram ser proprietários de um prédio rústico que confronta com o prédio vendido; que ambos os imóveis têm área inferior à unidade de cultura; que os Réus adquirentes não são proprietários de outros imóveis confinantes com o adquirido; que o prédio que confronta com o dos Autores foi vendido em Novembro de 2022, pelo valor de € 15.000,00; que os Autores não foram informados da venda nem das respectivas condições; e que o imóvel adquirido pelos Réus não tem aptidão construtiva.
Os Réus foram regularmente citados.
A Ré EE apresentou contestação, referindo que a venda ocorreu no ano de 2012 e que os Autores tinham perfeito conhecimento dos elementos da venda.
Por sua vez, os Réus CC e DD apresentaram contestação com reconvenção, pugnando pela caducidade do direito da acção em virtude de os Autores não terem depositado a globalidade do preço, onde se incluem as despesas contratuais e fiscais com a aquisição do imóvel; salientando que são proprietários de um terreno confinante ao prédio agora adquirido, onde se encontra um lar de idosos; referindo que a aquisição do terreno em causa se destina à ampliação do lar; e que o Autor marido sempre teve conhecimento das circunstâncias dos negócios tendentes à aquisição do terreno em causa pelos Réus, o que vinha ocorrendo desde 2012.
A título reconvencional, peticionaram, em caso de procedência da acção principal, o pagamento das despesas suportadas pela aquisição do imóvel, nomeadamente despesas notariais no valor de € 187,50, registos no valor de € 225,00, IMT no valor de € 750,00 e Imposto de Selo no montante de € 120,00.
Os Autores responderam à contestação.
Foi determinado o desentranhamento parcial de tal resposta.
Foi realizada audiência prévia, na qual admitida a reconvenção, julgada improcedente a excepção peremptória de caducidade, fixado o objecto do litígio e os temas de prova e elaborado despacho saneador, como da respectiva acta consta.
Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento, tendo a mesma decorrido sob a observância de todo o formalismo legal, como da respectiva acta consta.
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Mantêm-se os demais pressupostos de regularidade da instância”([1]).
A.2) O dispositivo é do seguinte teor:
“Perante todo o exposto, o Tribunal decide:
a) Declarar que o Autor é dono e legítimo proprietário do prédio rústico denominado por «...» de cultura, sita em ..., freguesia ..., concelho de Vila do Conde, a confrontar do Norte com FF e outro, a Sul com GG, a nascente com HH e outro e a Poente com II, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º ... da freguesia ..., concelho de Vila do Conde, e artigo ... da matriz rústica da indicada freguesia ...;
b) Declarar que tal prédio confina, no seu lado nascente, com o prédio rústico denominado «...», sito em ..., freguesia ..., concelho de Vila do Conde, composto de cultura, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... da freguesia ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º ... da indicada freguesia ...;
c) Julgar totalmente improcedente o pedido formulado pelos Autores, AA e mulher, BB e, consequentemente, não declarar o direito de preferência dos mesmos na aquisição do prédio rústico denominado «...», sito em ..., na freguesia ..., concelho de Vila do Conde, composto de cultura, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... de ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º ... da indicada freguesia ...;
d) Consequentemente, igualmente não se determina o cancelamento de qualquer registo de aquisição do imóvel por parte dos primeiros Réus, nem a entrega do aludido terreno aos Autores;
e) Julgar improcedente a reconvenção apresentada pelos Réus, CC e mulher, DD e, consequentemente, absolver os Autores do pedido indemnizatório formulado.
Sem prejuízo da procedência parcial do pedido formulado pelos Autores, no que concerne ao reconhecimento do seu direito de propriedade e à confrontação dos prédios, atenta a irrelevância prática de tais reconhecimentos, determina-se que as custas fiquem integralmente a cargo dos Autores, nos termos do art.º 527.º, n.ºs 1 e 2, do Cód. Proc. Civil.
Registe e notifique.
Após trânsito, notifique os Autores para indicarem o seu IBAN, tendo em vista a restituição do valor depositado, com redução das eventuais custas em dívida”([2]).
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B) Aos 13/02/2023 os A.A. interpuseram recurso([3]), pretendendo a reapreciação de matéria de facto([4]) e diferente aplicação do Direito; formularam as conclusões que seguem.
1. Vem o presente recurso interposto da sentença proferida nestes autos, em que concluiu pela total improcedência da ação e, em consequência, não declarar o direito de preferência dos Autores, aqui Recorrentes, na aquisição do prédio rústico denominado “...”, sito em ..., na freguesia ..., concelho de Vila do Conde, composto de cultura, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... de ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º ... da indicada freguesia ....
2. Com o presente Recurso os Recorrentes pretendem colocar em causa a apreciação e valoração dos meios de prova utilizados no processo, bem como a qualificação jurídica da situação em apreço feita pelo Meritíssimo Juiz a quo.
3. O Mmº Juiz a quo fez uma incorreta apreciação da prova, valorizando excessivamente o teor do depoimento prestado pelas testemunhas dos 1.ºs Réus, nomeadamente JJ, KK e do Engenheiro LL.
4. Os factos n.ºs 15 e 16 da sentença foram erradamente considerados provados, devendo ter sido considerados como não provados, tendo em consideração os depoimentos prestados pelas testemunhas JJ que se encontra gravado no sistema de gravação h@bilus media studio no ficheiro Diligencia_2132-22.5T8VCD_2023-11-14_14-33-26.mp3, KK que se encontra gravado no sistema de gravação h@bilus media studio no ficheiro Diligência_2132-22.5T8VCD_2023-11-14_14-57-34.mp3, e Eng.º LL que se encontra gravado no sistema de gravação h@bilus media studio no ficheiro Diligencia_2132-22.5T8VCD_2023-11-14_15-39-50.mp3, e também tendo em consideração o teor da Memória Descritiva e Justificativa – Pedido de Informação Prévia
5. Entre as próprias testemunhas JJ, KK foram prestados depoimentos diferentes e contraditórios, entendendo assim os Recorrentes que não foi feita prova suficiente para permitir concluir com total exatidão que a aquisição do prédio por parte dos primeiros Réus teve como único objetivo a ampliação do lar.
6. Apesar de, efetivamente, ter decorrido relativamente pouco tempo entre a aquisição do terreno pelos 1.ºs Réus e a propositura da ação por parte dos Autores, a verdade é que, e ao contrário do que entendeu o Mmo Juiz à quo na sentença recorrida, seria tempo mais do que suficiente para abordarem a questão da afetação do terreno em beneficio do lar, até porque, segundo as testemunhas supra referidas, desde o início, ou seja, desde os anos de 2017 e 2018, que era do interesse do 1.º Réu, aumentar a ERPI, mas apenas dentro dos limites do terreno onde atualmente se insere.
7. No entanto, só depois de proposta a ação por parte dos Autores, já no ano de 2023, é que os 1.ºs Réus, por forma a contornarem e afastarem o direito de preferência daqueles, entenderam utilizar e desafetar o terreno em causa nos autos, para os efeitos referidos.
8. Repare-se que, a ampliação do lar a que se referem os empresários, ocorreria na delimitação do terreno onde está integrado o lar, não sendo necessário a utilização da “...”.
9. A versão apresentada pelos 1.ºs Réus, mais não é do que uma manobra para excluir o direito de preferência dos Autores, apresentando estrategicamente na pendência da ação (em 13 de Fevereiro de 2023) uma proposta à Câmara Municipal para aferir a viabilidade de ampliação de um edifício destinado a Lar de Idosos, que curiosamente, coincide exatamente com a data de apresentação da contestação, datada igualmente de 13 de Fevereiro de 2023.
10. Consta da Memória Descritiva e Justificativa – Pedido de Informação Prévia:
“Para além da ampliação do edifício pretendem anexar a parcela assinalada com que confronta, dando assim lugar à criação de espaços de hortas para atividades ocupacionais e ainda uma saída de emergência.”
11. Com a informação constante no pedido, retira-se que a intenção dos proprietários do terreno onde se encontra o ERPI, como é conhecido, era apenas a anexação do prédio rústico em causa nos autos, para criação de espaços verdes, destinados a hortas e atividade ocupacionais para os utentes do lar, e uma saída de emergência.
12. No entanto, da prova produzida em audiência de julgamento, retira-se exatamente o contrário, até porque, em momento algum se fala de criação de espaços de hortas naquele terreno, nem muito menos de saídas de emergência!
13. Inclusive, o próprio Engenheiro LL, responsável pelo Pedido de Informação Prévia, e ao contrário do que consta no referido documento, mencionou que seria para construir novos acessos e criar estacionamento, pelo que também por aqui não deveria ter sido dado como provado o facto n.º 15 da sentença.
14. O parecer da Câmara Municipal ... ao Pedido de Informação Prévia conclui pela viabilidade da proposta de ampliação do edifício destinado a ERPI, no entanto faz depender a mesma de um parecer prévio positivo da RAN (veja-se pontos 3.3.4 e 5.1.1. da conclusão ao PIP).
15. O terreno denominado por “...” encontra-se integrado numa área destinada à agricultura e inserido na Reserva Agrícola Nacional.
16. Resulta claramente tanto da resposta ao Pedido de Informação Previa como da própria Lei, nomeadamente do artigo 23.º do RJRAN, que: “As utilizações não agrícolas de áreas integradas na RAN para as quais seja necessária concessão, aprovação, licença, autorização administrativa ou comunicação prévia estão sujeitas a parecer prévio vinculativo das respetivas entidades regionais da RAN, a emitir no prazo de 20 dias.”
17. O Meritíssimo Juiz a quo, decidiu pela exclusão do direito de preferência dos Recorrentes, quando nem sequer um parecer favorável da RAN existia para sustentar uma possível desafetação do terreno em causa nos autos da área de Reserva Agrícola Nacional.
18. Entende o Mmo Juiz a quo na sentença recorrida que se verifica uma causa de exceção do direito de preferência dos Autores, nomeadamente, a prevista no artigo 1381.º, alínea a) do Código Civil, mas estando o prédio rústico em causa nos autos inserido na Reserva Agrícola Nacional, o direito de preferência aplicável será sempre o previsto no artigo 26.º do Regime Jurídico da RAN e não o previsto no Código Civil.
19. O Regime Jurídico da RAN trata-se de uma lei especial relativamente ao Código Civil, e nessa medida, prevalece sobre o mesmo, trata-se, pois, de uma relação de especialidade.
20. Assim, e ao abrigo do artigo 7.º n.º 3 do Código Civil, deve ser aplicável o artigo 26.º do Regime Jurídico da RAN em detrimento do 1380.º do Código Civil, não sendo possível aplicar o artigo 1381.º do Código Civil ao caso concreto.
21. No sentido do entendimento dos Recorrentes vai a jurisprudência do Tribunal da Relação de Évora vertida no acórdão proferido em 11/02/2021, processo n.º 1214/20.2T8FAR.E1, relatora Ana Margarida Carvalho Pinheiro Leite: “o que está em causa nestes autos é o direito de preferência estabelecido no artigo 26.º do regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional, atribuído aos proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN, nos casos de alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinante inseridos na RAN. As situações previstas no artigo 1381.º, invocado pelas apelantes, constituem exceções impeditivas do direito de preferência estabelecido no artigo 1380.º e não do direito de preferência consagrado no artigo 26.º do regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional, sendo certo que o DL n.º 73/2009, de 31-03, não estabelece qualquer remissão que permita considerar aplicável o aludido preceito”.
22. E no mesmo sentido vai a jurisprudência do Tribunal da Relação do Porto no Acórdão de 22/11/2022, processo n.º 1205/19.6T8VCD.P1, relatora Anabela Dias Da Silva: “É manifesto que o DL n.º 73/2009, de 31.03, é uma lei especial em face do C. Civil, pelo que aos prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN aplica-se o disposto no art.º 26.º desse DL e não o que dispõe o art.º 1380.º, n.º 1, do C.Civil, visto que a lei especial prevalece sobre a lei geral, cfr. n.º3 do art.º 7.º do C.Civil. E vendo o que consta do referido art.º 26.º tem de se concluir que se não prevê aí inexiste qualquer limitação ao exercício do direito de preferência. Ou seja, entendemos, mormente que as situações previstas no art.º 1381.º do C.Civil apenas constituem excepções impeditivas do direito de preferência estabelecido no art.º 1380.º do mesmo diploma legal e não do direito de preferência consagrado no art.º 26.º do regime jurídico da RAN”.
23. Os terrenos inseridos na zona de Reserva Agrícola Comum, podem ter outro fim que não o agrícola apenas nos casos previstos no artigo 22.º do regime jurídico da RAN.
24. Como referiu a sentença a quo, na qual os Recorrentes concordam inteiramente, “do elenco normativo constante do artigo 22.º do RJRAN, nenhuma das alíneas se enquadram na situação concreta, nomeadamente, na criação, ampliação ou criação de zonas afetas e de acesso a lares de idosos e centros de dia.”
25. Por esse motivo, os 1.ºs Réus tinham necessariamente que recorrer a uma ação de relevante interesse público, como prevê o artigo 25.º do mesmo diploma.
26. As ações de relevante interesse público são ações que permitem utilizações não agrícolas de solos da RAN, que não se podem realizar de forma adequada em áreas não integradas na RAN, e que são reconhecidas por despacho dos membros do Governo responsáveis pela área do desenvolvimento rural e demais áreas em razão de matéria.
27. O Mmo Juiz a quo julgou de forma incorreta, uma vez que, partindo de premissas desconhecidas (uma autorização definitiva inexistente), concluiu um facto com base numa situação hipotética, que poderá nem sequer vir a ocorrer.
28. O parecer prévio da Câmara Municipal ..., nada indica se a ampliação em causa será permitida ou não, nem tão pouco se poderá ser objeto de legalização, não sendo sequer vinculativo, até porque, como já referido, carece de um parecer prévio favorável da RAN, o que ainda não foi feito.
29. Acresce que, nenhum dos documentos necessários à propositura do pedido de reconhecimento de ação de relevante interesse público prevista no artigo 25.º n.º 1 do Regime Jurídico da RAN, foram juntos aos autos, ou sequer entregues à Entidade competente para o efeito.
30. Os Recorrentes deram conhecimento à Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte (que visa o desenvolvimento integrado e sustentável do Norte de Portugal), do PIP apresentado pelos Recorridos e do parecer da Câmara Municipal ..., tendo aquela entidade respondido por carta remetida aos Recorrentes em 06/02/2024 que “após consulta da base de dados existente na Entidade Regional da Reserva Agrícola Norte, não foi solicitado qualquer «Ação de Relevante Interesse Público», ao abrigo do artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 199/2015, de 16.09, em nome de MM, para ampliação de «Lar de Idosos e Centro de Dia», em ... – Vila do Conde.”
31. Veja-se a jurisprudência do Tribunal da Relação do Porto vertida no Acórdão de 28/02/2023, processo n.º 3510/21.2T8VFR.P1, relator Artur Dionísio Oliveira “. Todavia, não bastará esta mera intenção ainda que manifestada na escritura de compra e venda sendo também necessária a prova da mesma, por qualquer meio e, ainda, que o destino do imóvel pelo adquirente seja permitido por lei» (…) Para se concluir que é permitida por lei a construção que o adquirente pretende levar a efeito no prédio objecto de preferência, não basta que se demonstre essa aptidão genérica ou abstracta, nomeadamente por via da sua inclusão, total ou parcial, em área classificada pelo PDM como edificável, sendo indispensável que se demonstre, em concreto, que é objectivamente possível aí construir, de acordo com as características do terreno e as demais condicionantes impostas pela lei e pela Administração Pública”.
32. No mesmo sentido, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 09/03/2023, processo n.º 9959/19.3T8VNG.P1, relator Paulo Duarte Teixeira: “Em segundo lugar, também é consensual que a previsão do art 1381º, al a) do CC terá de ser interpretado como dizendo respeito ao momento em que a alienação é realizada (não quando a preferência é exercida) e que não pode ser uma mera intenção subjectiva, mas terá de ser legalmente admissível nos termos das normas de direito urbanístico vigentes e aplicáveis. Nestes termos o Ac do STJ de 4.10.2007, nº 07B2739 (Santos Bernardino) é, ainda hoje, actual: “para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido na 2ª parte da alínea a) do art. 1381º do CC, opere os seus efeitos, é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projectada mudança de destino é permitida por lei”. (…) Por isso, “O sentido interpretativo a dar à segunda parte da alínea a) do art. 1381º do CC, como excepção ao direito de preferência consagrado no art. 1380º, é o de que se exige que a intenção de mudança do fim seja contemporânea da escritura e que seja legalmente possível a alteração por parte dos adquirentes” (negrito e sublinhado nosso).
33. E ainda, a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça vertida no Acórdão de 08/11/2022, Processo n.º 2856/17.9T8AGD.P1.S2, relator Jorge Arcanjo: “Daqui resulta que a mera intenção sobre o destino do terreno não é suficiente para excluir a preferência, sendo indispensável a prova da mesma, por qualquer meio, e que o destino a dar ao prédio pelo adquirente seja permitido por lei”.
34. O facto impeditivo do direito de preferência previsto no artigo 1381 nº1 a) do Código Civil afere-se à data do negócio e não em momento posterior.
35. Pela cronologia dos factos dados como provados na sentença sob os números 8 a 14, bem como atendendo às datas dos documentos juntos à contestação dos 1.ºs Réus como docs. n.ºs 8 a 10, mais concretamente do pedido de informação prévia emitido pela Câmara Municipal ... em 13/11/2023, verifica-se que apenas foram realizadas diligências no sentido de procurar alterar a afetação do terreno em causa após os Réus terem sido citados para esta ação de preferência.
36. Aquando da alienação, não existia qualquer viabilidade nos termos das normas de direito urbanístico vigentes de afetação do terreno para outro fim que não fosse de cultura.
37. O Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 09/03/2023, processo n.º 9959/19.3T8VNG.P1, relator Paulo Duarte Teixeira, conclui que: "O sentido interpretativo a dar, à segunda parte da alínea a) do art. 1381º do CC, como excepção ao direito de preferência consagrado no art. 1380º, do CC, é o de que se exige: 1 – a comprovação por qualquer meio da existência de uma efectiva intenção de utilização do prédio como urbano; 2 - que a intenção de mudança do fim seja contemporânea da escritura e, 3 - que a mesma seja legalmente possível."
38. Desde 10 de dezembro 2012, os 1.ºs Réus já se encontravam na posse de procuração irrevogável que lhes foi outorgada pela 2.ª Ré e já nessa altura poderiam ter encetado as diligências necessárias para aferir acerca da afetação do prédio objecto da preferência a um fim que não fosse de cultura, o que não aconteceu e só veio a ocorrer quando os 1.ºs Réus foram citados da ação de preferência.
39. Aquando da realização da efetiva alienação (7 de Outubro de 2022) não resulta a existência de qualquer intenção legalmente admissível nos termos das normas de direito urbanístico vigentes e aplicáveis de afetação do prédio objeto da preferência para fim distinto da cultura, não se verificando, os requisitos de: 1 - efetiva intenção de utilização do prédio como urbano; 2 - intenção de mudança contemporânea da escritura e; 3 - que a mesma seja legalmente possível.
40. O interesse em agir no caso elencado na alínea a) do artigo 1381.º do CC consiste na efetiva intenção de utilização do prédio com finalidade diferente da cultura.
41. Da prova produzida não resulta qualquer interesse individual e próprio dos 1.ºs Réus em dar outro destino ao prédio objeto da preferência diferente da cultura.
42. Apenas assistia às filhas dos 1.ºs Réus, enquanto donas e legítimas proprietárias dos prédio misto onde está implantado um lar de idosos, a legitimidade e interesse em operações que determinem a sua reestruturação, sendo que nos presentes autos não foi efetuada qualquer prova para aferir deste eventual interesse na ampliação do lar, à data da realização da escritura por parte dos 1.ºs Réus, ou das suas filhas.
43. se este interesse existisse à data da escritura, em 7 de outubro de 2022, os 1.ºs Réus, estando na posse de procuração irrevogável (facto provado n.º 7) poderiam ter doado de imediato o prédio rústico objecto da presente ação de preferência às suas filhas, o que não aconteceu, pelo que, sendo assim, não existe qualquer interesse em agir por parte dos primeiros réus no que diz respeito à afetação do prédio objecto da preferência para outro fim que não o da cultura pelo que erradamente foi verificada a exceção do artigo 1381.º a) do Código Civil.
44. Não se podem conformar os Recorrentes com a sentença a quo, que terá que ser revogada, concluindo-se pela procedência total do pedido formulado pelos Recorrentes.
Termos em que, e nos mais de Direito, deve ser dado provimento ao presente recurso e, por conseguinte, ser proferida decisão que reconheça o direito de preferência dos Recorrentes, condenando os Recorridos a entregarem de imediato o prédio em causa, denominado por “...”, determinando-se o cancelamento do registo de aquisição do imóvel por parte dos primeiros Réus junto da Conservatória de Registo Predial de Vila do Conde, dessa forma FAZENDO-SE A HABITUAL E NECESSÁRIA JUSTIÇA!([5]).
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C) No dia 10/04/2024 foram apresentadas as contra-alegações dos primeiros R.R.
Não formularam conclusões, mas rebatem todos os argumentos integrantes do requerimento de interposição de recurso, defendendo que a pretendida junção de documento deve ser indeferida.
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D) O requerimento de interposição de recurso foi corretamente admitido por despacho de 15/04/2024, como sendo de apelação, a subir nos autos e com efeito devolutivo, nos termos, entre outros, dos artigos 644.º, n.º 1, al. a), 645.º, n.º 1, al. a), e 647.º, n.º 1, do C.P.C.
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O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, nos termos dos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 e n.º 2, do C.P.C., não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (como expresso nos artigos 608.º, n.º 2, in fine, aplicável ex vi do art.º 663, n.º 2, in fine, do C.P.C.).
Também está vedado a este Tribunal conhecer de questões novas (que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida), uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de questões prévias judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente confirmação, revogação ou anulação.
1) Se a pretendida junção do documento deve ser deferida.
2) Se a matéria de facto dada como provada deve ser alterada, mormente a constante dos n.º 15 e n.º 16, sendo agora considerada não provada.Assim, as questões (e não razões ou argumentos) a decidir são:
3) Se o Direito foi corretamente aplicado aos factos do caso.
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II – FUNDAMENTAÇÃO
Na sentença recorrida foram julgados provados e não provados os seguintes factos([6]).
É a seguinte a matéria de facto dada como provada:
1. O Autor é dono e legítimo possuidor do prédio rústico denominado por “...” de cultura, sita em ..., freguesia ..., concelho de Vila do Conde, a confrontar do Norte com FF e outro, a Sul com GG, a nascente com HH e outro e a Poente com II, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º ... da freguesia ..., concelho de Vila do Conde, e artigo ... da matriz rústica da indicada freguesia ..., com uma a área de 1450 m2.
2. O prédio rústico identificado no item anterior encontra-se registado a favor do Autor desde o dia 2 de Abril de 2019, pela AP. n.º 527.
3. O Autor adquiriu o prédio referido através de uma escritura de compra e venda realizada no dia 2 de Abril de 2019 no Cartório Notarial de NN, constante de fls. 99 a 101 do livro de notas para escrituras diversas n.º ....
4. Desde tal data que o Autor faz uso do terreno, agricultando-o, deitando as sementes à terra, colhendo os respectivos frutos, À vista de toda a gente, ininterruptamente e sem oposição de ninguém, de boa-fé e pacificamente.
5. A segunda Ré era proprietária do prédio rústico denominado “...”, sito em ..., freguesia ..., concelho de Vila do Conde, composto de cultura, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... da freguesia ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º ... da indicada freguesia ..., com uma área de 1400 m2.
6. O prédio do Autor confronta do seu lado Nascente com tal terreno, encontrando-se ambos em zona de Reserva Agrícola Nacional.
7. Em 10 de Dezembro de 2012, a segunda Ré outorgou a favor do primeiro Réu uma procuração irrevogável, concedendo-lhe poderes para, celebrando negócio consigo mesmo, adquirir o aludido imóvel, tendo o primeiro Réu pago à segunda Ré o valor de € 15.000,00.
8. Nessa mesma data, a segunda Ré acordou vender ao Autor o prédio rústico inscrito no artigo ... da matriz rústica da freguesia ..., tendo em tal data recebido o respectivo preço.
9. As negociações sobre tais prédios rústicos foram feitas nestas condições uma vez que ambos os prédios rústicos tinham em vigor contrato de arrendamento rural a terceira pessoa.
10. Também em tal dia, a segunda Ré vendeu aos primeiros Réus o prédio misto inscrito nos artigos ... urbano e ... rústico, das respectivas matrizes da freguesia ....
11. Tal prédio também confronta com a “...”, da qual a segunda Ré era proprietária.
12. Os primeiros Réus doaram posteriormente tal prédio misto às suas filhas.
13. No mesmo ano de 2012, os primeiros Réus iniciaram junto da Câmara Municipal ... um processo de licenciamento com vista à realização de obras de recuperação e ampliação do referido prédio misto, para ali edificarem de um Lar de Idosos e Centro de Dia, o que fizeram.
14. Por Escritura Pública de 7 de Outubro de 2022, no Cartório Notarial da Notária NN, exarada a fls. 102 a 103 do Livro de Notas para Escrituras Diversas n.º ..., foi celebrado um contrato de compra e venda, no qual os primeiros Réus compraram à segunda Ré referido o prédio rústico denominado “...”, pelo preço global de € 15.000,00 (quinze mil euros).
15. A compra do aludido prédio por parte dos primeiros Réus teve como único objectivo a ampliação do lar, por forma a ali serem implantadas zonas de lazer para a terceira idade (pequenas hortas para actividades ocupacionais dos utentes), acesso para a realização de obras, sem necessidade de encerramento das actividades do Lar e acesso alternativo ao mesmo para descargas e aprovisionamento logístico e, ainda, implementação de outras valências essenciais ao seu funcionamento.
16. A Câmara Municipal ... emitiu parecer prévio favorável a tal ampliação.
17. O Autor apenas tomou conhecimento da realização da compra e venda entre os primeiros Réus e a segunda Ré em Novembro de 2022.
18. Os primeiros Réus despenderam, com a aquisição do terreno à segunda Ré, despesas notariais no montante de € 187,50 (cento e oitenta e sete euros e cinquenta cêntimos), despesas com o registo da propriedade do prédio no valor de € 225,00 (duzentos e vinte e cinco euros), despesas suportadas com o pagamento dos Impostos no montante de € 750,00 (setecentos e cinquenta euros) a título de I.M.T. e € 120,00 (cento e vinte euros) a título de Imposto de Selo, num total de € 1.282,50 (mil duzentos e oitenta e dois euros e cinquenta cêntimos.
Matéria de facto não provada
Resultam como não provados os seguintes factos:
1. Que o imóvel denominado “...” tenha sido vendido pela primeira Ré aos segundos Réus em 10/12/2012.
2. Que os primeiros Réus tenham utilizado o aludido imóvel em seu proveito desde tal data.
3. Que os Autores, fruto da relação de amizade que detinham com os primeiros Réus, tivessem, desde a outorga da procuração, conhecimento da intenção da venda do aludido imóvel, bem como o preço e condições de pagamento.
4. Que os Autores tenham sido informados da intenção de venda e das respectivas condições, bem como dos demais elementos do negócio, anteriormente à celebração da mesma.
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Questão n.º 1): se a pretendida junção do documento deve ser deferida.
Nas suas conclusões o requerente não pede explicitamente o aditamento de qualquer facto atinente ao documento em questão. Prende-se, no entanto, ao teor das conclusões n.º 29 e n.º 30.
O documento em questão foi emitido pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte, Reserva Agrícola Nacional, Entidade Regional do Norte, aos 06/02/2024 (sendo a sentença objeto de recurso datada, como já referido, de 13/02/2024) e dele consta, em suma, o seguinte:
De acordo com o art.º 651.º, n.º 1, do C.P.C., “[a]s partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425.º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância”.
Nos termos do disposto, respetivamente, nos artigos 423.º, n.º 3, e 425.º do mesmo Código, “[a]pós o limite temporal previsto no número anterior, só são admitidos os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento, bem como aqueles cuja apresentação se tenha tornado necessária em virtude de ocorrência posterior” e “[d]epois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento”.
Dos três artigos citados retemos, para o caso, que o documento é posterior ao encerramento da audiência e posterior, até, à prolação da sentença – que julgou improcedente o pedido de reconhecimento do direito de preferência invocado pelos autores, por considerar verificada a exceção prevista no art.º 1381.º, al. a), do C.C., ou seja, no sentido de que não se verifica o direito de preferência invocado pelos A.A. por os R.R. pretenderem destinar o imóvel alienado a fim diferente de cultura.
Como Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora realçam, “[há] circunstâncias que tornam viável a junção de documentos mesmo depois do momento culminante que é o encerramento da discussão na 1.ª instância. São dois os núcleos de circunstâncias capazes de justificar, aos olhos da lei, a junção posterior. O primeiro caso é o de haver recurso da decisão proferida e se tratar de documentos cujo oferecimento não tenha sido possível até ao momento em que a discussão na primeira instância foi encerrada. [O] segundo núcleo de casos é determinado, não pela disponibilidade, mas pela necessidade do documento. [No] que se refere ao recurso de [apelação], [o] legislador quis manifestamente cingir-se aos casos em que, pela fundamentação da sentença ou pelo objeto da condenação, se tornou necessário provar factos com cuja relevância a parte não podia razoavelmente contar antes de a decisão ser proferida”([7]).
Posto isto, relativamente ao encerramento da audiência de discussão e julgamento, o documento em questão é objetivamente superveniente([8]), dado que foi emitido depois, sendo útil para a boa decisão da causa – pois que se prende diretamente com o objeto da instrução, com a (demais) prova produzida sobre o tema da prova n.º 2, tal como foi fixado no despacho proferido em sede de audiência prévia, realizada aos 27/06/2023, “ 2. [f]im que os primeiros Réus pretendem dar ao aludido terreno”.
Assim, e ao abrigo do disposto no art.º 662.º, n.º 1, do C.P.C., “[a] Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”, será aditado à matéria de facto provada um novo, com o seguinte teor:
“19. Aos 06/02/2024, pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte, Reserva Agrícola Nacional, Entidade Regional do Norte, foi informado que não tinha sido intentada qualquer ação de relevante interesse público, ao abrigo do art.º 25.º do Decreto-Lei n.º 199/2015, em nome de MM para ampliação de «Lar de Idosos e Centro de Dia» em ... – Vila do Conde”.
Questão n.º 2): se a matéria de facto dada como provada deve ser alterada, mormente a constante dos n.º 15 e n.º 16.º, sendo agora considerada não provada.
Está em causa a reapreciação de prova gravada, dos depoimentos de três testemunhas arroladas pelos primeiros réus, JJ (empresária, explora a ERPI([9]), sendo os primeiros réus seus senhorios), KK (economista e casado com a anterior, explora igualmente a ERPI, sendo os primeiros réus seus senhorios) e LL (engenheiro civil e arquiteto, sendo os autores e réus seus clientes)([10]).
Segundo o art.º 640.º do C.P.C, “1 – [q]uando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) – Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) – Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) – A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 – No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) – Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) – Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes”.
Consideramos que os ónus foram cumpridos.
Nos termos do disposto no art.º 662.º, n.º 1, do C.P.C., cuja epígrafe é “[m]odificabilidade da decisão de facto”, “[a] Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
O Tribunal da Relação, ao reapreciar de facto, tem de analisar os fundamentos da motivação que conduziu a primeira instância a julgar um facto como provado ou como não provado e tem de formar a sua própria, autónoma, convicção, através da análise crítica dos meios de prova e à luz das mesmas regras de direito probatório, tendo em consideração a experiência comum, a lógica ou a ciência – apreciação que deve ser feita, também, segundo um critério de um cidadão de normal formação e capacidade intelectual, de um cidadão comum na sociedade em questão.
Por facilidade de exposição, transcrevemos novamente o teor dos factos provados n.º 15 e n.º 16:
“15. A compra do aludido prédio por parte dos primeiros Réus teve como único objectivo a ampliação do lar, por forma a ali serem implantadas zonas de lazer para a terceira idade (pequenas hortas para actividades ocupacionais dos utentes), acesso para a realização de obras, sem necessidade de encerramento das actividades do Lar e acesso alternativo ao mesmo para descargas e aprovisionamento logístico e, ainda, implementação de outras valências essenciais ao seu funcionamento.
16. A Câmara Municipal ... emitiu parecer prévio favorável a tal ampliação”.
JJ disse que tem um lar de idosos num prédio que lhe foi arrendado pelo primeiro R., explorando-o desde março de 2018, albergando 23 pessoas, sendo que a procura foi sempre maior à oferta de que dispõe.
Não houve ampliação do lar até ao momento, ainda que o R. lhe tenha dito ter a intenção de aumentar o lar, considerando ser muito fácil construir um módulo paralelo ao que existe (de rés do chão e de primeiro andar), o que implicaria também uma nova acessibilidade, por a atual ser muito estreita.
A questão pendente é a de fazer um novo acesso pelo prédio rústico que pertencerá ao R., considerando não lhe dizer respeito se alguém disputa o terreno.
Trata de tudo com o R., não com as filhas dele – ainda que seja a estas que paga a renda e são estas quem lhe passa os recibos. Em parte do prédio tem uma área de árvores e hortinhas. Segundo o réu lhe disse, já terá feito diligências junto da Câmara Municipal ... para ampliar o lar.
O terreno em disputa será para acesso, pois que o novo módulo, a ser construído, será no terreno que já existe.
A testemunha prestou um depoimento objetivo, descomprometido e desinteressado, afirmando várias vezes não saber responder a uma ou outra pergunta e outros pormenores, de natureza documental ou jurídica.
O marido da anterior testemunha, KK, esclareceu que, juntamente com a esposa, gere o referido lar. O lar tem a capacidade de 22+1 e aquando do negócio com o R., em março de 2018, ele referiu ter intenção de o ampliar, o que ainda não aconteceu, nunca tendo falado com ele sobre por que razão tal ainda não ocorreu.
Segundo a testemunha, o problema maior é o da acessibilidade, porque é uma rua estreita, passando muitos carros, das visitas, das funcionárias, problemas com ambulâncias([11]) … O R. disse-lhe (e mostrou-lhe documentos – no verão de 2023) já ter começado a diligenciar pela criação de uma nova acessibilidade pela frente (no terreno em disputa). Desde o início se falou de uma ampliação do lar e da acessibilidade – sendo que a procura é maior do que a oferta disponível.
A esposa é quem trata dos pagamentos da renda e a partir de certa altura houve uma cedência e passou a ser feito às filhas (do primeiro R.).
Construindo-se na atual zona de lazer, poderá ser criada uma outra (no terreno discutido, que há tempos tinha milho e agora tem erva) zona de lazer, além de um novo acesso e de estacionamento. Nunca viu o projeto de ampliação do lar.
A análise crítica deste depoimento é igual à do anterior.
LL, engenheiro e arquiteto, disse que concluiu o processo de licenciamento (do lar existente), sendo que desde o início o primeiro R. falava de aumentar a capacidade para ser mais rentável.
Há constrangimentos em termos de acesso, sobretudo aos fins de semana; fez um pedido, em 13/02/2023, à Câmara Municipal para criar um novo acesso por outro terreno (o em disputa, que está a sul / poente daquele onde está construído o lar), tendo-lhe sido dito que havia constrangimentos por o terreno estar em área de reserva agrícola, que poderiam ser contornados por declaração de interesse público por parte do município (e que já foi reconhecido pela junta de freguesia).
No passado houve uma transmissão da propriedade do prédio misto (urbano e rústico) onde está o lar dos primeiros R.R. para as filhas.
Com a área deste prédio misto não pode ser construída a ampliação por causa da área não edificada que tem de existir, pelo que a ampliação dependerá da área, do prédio (em disputa).
Tomou conhecimento da intenção de os A.A. preferirem quando foi indicado para ser testemunha no processo. Foi contactado pelo primeiro R. em janeiro de 2023 (nos anos anteriores o terreno nem era dele) para tratar do pedido à Câmara Municipal (a que aludiu antes).
O prédio está em zona de reserva agrícola nacional, pelo que se a Câmara Municipal lhe reconhecer interesse público (municipal) será a própria quem diligenciará junto da Reserva Agrícola para emitir parecer, que pode ser favorável ou desfavorável.
Também este depoimento não nos suscitou qualquer crítica.
Retenhamos agora as seguintes datas, tanto mais que analisaremos a seguir a prova documental relevante para o efeito: os A.A. adquiriram por escritura de compra e venda o prédio rústico de cultura inscrito sob o artigo ... aos 02/04/2019, os primeiros R.R. compraram à segunda R. o prédio rústico de cultura em disputa (inscrito sob o artigo ...) por escritura pública outorgada aos 07/10/2022, no dia 14/12/2022 deu entrada a petição inicial, as contestações dos primeiros R.R. e da R. são datadas de 13/02/2023 (a mesma data do pedido feito pelo primeiro R. à Câmara Municipal através do engenheiro LL([12])), a sentença foi proferida aos 12/01/2024 e aos 06/02/2024 (como vimos na resposta à questão n.º 1) a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte, Reserva Agrícola Nacional, Entidade Regional do Norte, informou que não tinha sido intentada qualquer ação de relevante interesse público, ao abrigo do art.º 25.º do Decreto-Lei n.º 199/2015, em nome de MM para ampliação de «Lar de Idosos e Centro de Dia» em ... – Vila do Conde.
Da escritura pública de compra e venda, outorgada aos 07/10/2022([13]), pela qual o primeiro R., por si e na qualidade de mandatário da segunda R., formalizou o contrato de compra e venda da parcela inscrita sob o artigo ... (prédio rústico de cultura) nada se refere quanto ao fim a que se destina(rá) o prédio.
Por sua vez, do já referido documento, de 13/02/2023, dirigido à Câmara Municipal, em nome de MM (filha dos primeiros R.R.) e outros, consta, entre o mais, o seguinte:
“solicitar informação sobre a viabilidade de procederem à ampliação do edifício existente, destinado a Lar de Idosos. A ampliação proposta incide sobre a construção de um novo volume, adossado à construção existente, pretendendo deste modo aumentar a capacidade de alojamento, dando assim resposta à procura que têm tido. Para além da ampliação do edifício pretendem anexar a parcela assinalada com que confronta, dando assim lugar à criação de espaços de hortas para atividades ocupacionais e ainda uma saída de emergência. A parcela anexa é propriedade do Sr. CC, pai das restantes requerentes, que caso seja viável a presente pretensão. [De] acordo com a Planta de ordenamento do Regulamento do Plano Diretor Municipal de Vila do Conde o terreno insere-se em zona de construção tipo III e em RAN”([14]).
Em resposta a este pedido, a Câmara Municipal ..., respondeu, por ofício datado de 11/08/2023, entre o mais, o seguinte([15]):
Aqui chegados, importa alterar a matéria de facto em questão, nos seguintes termos:
O facto provado n.º 15 passa a ter a seguinte redação:
“15. A compra do aludido prédio por parte dos primeiros réus teve como objetivo a ampliação do lar, por forma a no anterior ser construído um novo edifício, e neste terreno serem construídas novas zonas de lazer, de estacionamento e de acesso”.
O facto n.º 16 passa a ter a seguinte redação:
16. Aos 11/08/2023 a Câmara Municipal ... emitiu parecer cuja conclusão é do seguinte teor:
Desta feita, a matéria de facto provada a considerar é a seguinte:
1. Os A.A são donos e legítimos possuidores do prédio rústico denominado por “...” de cultura, sita em ..., freguesia ..., concelho de Vila do Conde, a confrontar do norte com FF e outro, a sul com GG, a nascente com HH e outro e a poente com II, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º ... da freguesia ..., concelho de Vila do Conde, e artigo ... da matriz rústica da indicada freguesia ..., com uma a área de 1450 m.2.
2. O prédio rústico identificado no item anterior encontra-se registado a favor do A.A. desde o dia 02/04/2019, pela apresentação n.º 527.
3. Os A.A. adquiriram o prédio referido através de uma escritura de compra e venda realizada no dia 02/04/2019 no Cartório Notarial de NN, constante de fls. 99 a 101 do livro de notas para escrituras diversas n.º ....
4. Desde tal data que os A.A. fazem uso do terreno, agricultando-o, deitando as sementes à terra, colhendo os respetivos frutos, à vista de toda a gente, ininterruptamente e sem oposição de ninguém, de boa-fé e pacificamente.
5. A segunda R. era proprietária do prédio rústico denominado “...”, sito em ..., freguesia ..., concelho de Vila do Conde, composto de cultura, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... da freguesia ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º ... da indicada freguesia ..., com uma área de 1400 m.2.
6. O prédio dos A.A. confronta do seu lado nascente com tal terreno, encontrando-se ambos em zona de Reserva Agrícola Nacional, R.A.N.
7. Aos 10/12/2012, a segunda R. outorgou a favor do primeiro R. uma procuração irrevogável, concedendo-lhe poderes para, celebrando negócio consigo mesmo, adquirir o aludido imóvel, tendo o primeiro R. pagado à segunda R. o valor de € 15.000,00.
8. Nessa mesma data, a segunda R. acordou vender ao A. o prédio rústico inscrito no artigo ... da matriz rústica da freguesia ..., tendo em tal data recebido o respetivo preço.
9. As negociações sobre tais prédios rústicos foram feitas nestas condições uma vez que ambos os prédios rústicos tinham em vigor contrato de arrendamento rural a terceira pessoa.
10. Também em tal dia, a segunda R. vendeu aos primeiros R.R. o prédio misto inscrito nos artigos ... urbano e ... rústico, das respetivas matrizes da freguesia ....
11. Tal prédio também confronta com a “...”, da qual a segunda R. era proprietária.
12. Os primeiros Réus doaram posteriormente tal prédio misto às suas filhas, onde funciona desde março de 2018 uma Estrutura Residencial para Pessoas Idosas, E.R.P.I.
13. No mesmo ano de 2012, os primeiros R.R. iniciaram junto da Câmara Municipal ... um processo de licenciamento com vista à realização de obras de recuperação e ampliação do referido prédio misto, para ali edificarem de um Lar de Idosos e Centro de Dia, o que fizeram.
14. Por escritura pública de 07/10/2022, no Cartório Notarial da Notária NN, exarada a fls. 102 a 103 do Livro de Notas para Escrituras Diversas n.º ..., foi celebrado um contrato de compra e venda, no qual os primeiros R.R. compraram à segunda R. o referido prédio rústico denominado “...”, pelo preço global de € 15.000,00 (quinze mil euros), sem menção na escritura do fim a que se destinava.
15. A compra do aludido prédio por parte dos primeiros RR. teve como objetivo a ampliação do lar, por forma a no anterior ser construído um novo edifício, e neste terreno serem construídas novas zonas de lazer, de estacionamento e de acesso.
16. Aos 11/08/2023 a Câmara Municipal ... emitiu um parecer cuja conclusão é do seguinte teor:
17. O A. apenas tomou conhecimento da realização da compra e venda entre os primeiros R.R. e a segunda R. em novembro de 2022.
18. Os primeiros R.R. despenderam, com a aquisição do terreno à segunda R., despesas notariais no montante de 187,50 Euros, despesas com o registo da propriedade do prédio no valor de 225 Euros, despesas suportadas com o pagamento dos impostos no montante de 750 Euros, 120 Euros a título de imposto de selo, num total de 1.282,50 Euros.
19. Aos 06/02/2024, pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte, Reserva Agrícola Nacional, Entidade Regional do Norte, foi informado que não tinha sido intentada qualquer ação de relevante interesse público, ao abrigo do art.º 25.º do Decreto-Lei n.º 199/2015, em nome de MM para ampliação de «Lar de Idosos e Centro de Dia» em ... – Vila do Conde
O Direito aplicável aos factos:
Apreciemos agora a questão final.
Questão n.º 3): se o Direito foi corretamente aplicado aos factos do caso.
Começamos por transcrever as partes dos artigos 1380.º e 1381.º do C.C. com relevo para o caso.
Assim, segundo o disposto no art.º 1380.º, n.º 1, do C.C., “[o]s proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”, constando do n.º 4 que “[é] aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, com as necessárias adaptações; por sua vez, dispõe o art.º 1381.º, al. a), do mesmo Código que “[n]ão gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura”.
Como ensina Oliveira Ascensão, “[o] direito de preferência atribui a um sujeito a prioridade na aquisição, em caso de alienação ou oneração de realizada pelo titular actual de um direito real. [As] preferências legais resultam automaticamente da verificação das situações legalmente [previstas]. Estabelece o art. 1380.º/1 que os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. Nas preferências legais, como o beneficiário se pode substituir ao adquirente de um direito real, ainda que a transferência do direito alheio se tenha já consumado e a coisa tenha passado para o poder de [terceiro] é também facilmente verificável a inerência própria de todos os fenómenos reais. Estas figuras têm portanto natureza real. [Dir-se-á] que estamos perante um direito subordinado: a função da preferência é permitir ou garantir a obtenção do objectivo que o direito principal se propõe”([16]).
Sem prejuízo do que diremos adiante, permitimo-nos um desabafo; parece-nos que a preferência legal na aquisição de prédios confinantes destinados à cultura teve como objetivo maximizar a rentabilidade dos terrenos, a sua exploração, sendo assim uma forma de obstar à existência de parcelas que, por força da sua dimensão, se tornam pouco ou nada rentáveis.
Neste sentido, ainda que tendo por objeto os prédios que pertençam a um mesmo titular, compreende-se o emparcelamento que o legislador consagrou no art.º 1382.º, n.º 1, do referido Diploma, “[c]hama-se emparcelamento o conjunto de operações de remodelação predial destinadas a pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular, com o fim de melhorar as condições técnicas e económicas da exploração agrícola”.
Também neste âmbito, chamamos a atenção para o disposto na Lei n.º 111/2015, de 27/08, que, entre o mais, Estabelece o Regime Jurídico da Estruturação Fundiária([17]), no art.º 1.º, “[a] presente lei estabelece o regime da estruturação fundiária, com o objetivo de criar melhores condições para o desenvolvimento das atividades agrícolas e florestais de modo compatível com a sua gestão sustentável nos domínios económico, social e ambiental, através da intervenção na configuração, dimensão, qualificação e utilização produtiva das parcelas e prédios rústicos”([18]), bem como para o objetivo enunciado no art.º 4.º, n.º 1, al. a), “[o] emparcelamento rural tem por objetivos: a) Melhorar as condições técnicas e económicas de desenvolvimento das atividades agrícolas ou florestais através da concentração e correção da configuração dos prédios rústicos”([19]) e ainda para o teor do art.º 21.º, n.º 1, “[o]s proprietários de parcelas e prédios rústicos abrangidos pelo projeto de emparcelamento gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de transmissão a título oneroso de qualquer das parcelas ou prédios rústicos aí inscritos, inclusive nas transmissões decorrentes de venda forçada”([20]).
Fizemos estas referências porquanto, se a exceção à existência do direito a preferir prevista na primeira parte do art.º 1381.º, al. do C.C. não nos suscita qualquer reserva, “[q]uando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano”, já a amplitude da parte final – a aqui em causa –, “ou se destine a algum fim que não seja a cultura”, leva-nos a questionar se, com tal, não se acabará por minar o escopo do âmbito da preferência legal de prédios rústicos confinantes…
Ocorre-nos questionar se não seria melhor o legislador clarificar se por “se destine a algum fim que não seja a cultura” é no sentido (restritivo) de “não estar destinado” ou “não estar afetado à cultura” – caso em que faria todo o sentido não haver lugar à preferência, tendo presente o objetivo daquela – ou se é no sentido (amplo) com que vem sendo entendido: o fim a dar ao terreno após a aquisição…
Reiterando a ressalva de observarmos todo o respeito devido a diferente entendimento, esta amplitude acaba por gerar situações, a nosso ver, paradoxais, como, por exemplo, a destes autos, em que se discute o preço de 15000 Euros por um terreno de cultura com a área de 1400 m.2 que, ainda por cima, está inserido em área de reserva agrícola nacional([21]) – isto como se estivéssemos a discutir um qualquer lote para construção urbana…
Contudo, deixado o desabafo, não é este o entendimento dominante, muito pelo contrário…
Assim, em sentido oposto, e apenas exemplificativamente, citamos Pires de Lima e Antunes Varela, em anotação ao art.º 1381.º do C.C., “ou de terrenos destinados a algum fim que não seja a cultura (construção urbana, instalação de um parque de jogos, de um depósito de materiais, de um posto de venda, etc.) não se justifica o direito de preferência, que é somente admitido como meio de evitar os parcelamentos ilegais. O fim que releva, para efeitos de aplicação do disposto na alínea a), não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação, mas antes o que o adquirente pretenda [dar-lhe]. Este fim não tem de constar necessariamente da escritura de alienação, podendo provar-se por outros [meios]. Por outro lado, a declaração exarada na escritura notarial, de que o terreno se destina a um fim diferente da cultura não afasta o direito de preferência, se se provar que aquela declaração não corresponde ao fim tido em vista pelo adquirente”([22]).
Segundo António Agostinho Guedes, em anotação ao artigo 1380.º do C.C., “a preferência atribuída por esta norma passou a depender dos seguintes pressupostos: (i) estar projetada a venda ou dação em cumprimento de certo terreno, (ii) o terreno a alienar ser confinante com o terreno do preferente, (iii) ambos os terrenos terem área inferior à unidade de cultura, (iv) a alienação projetada ter como beneficiário alguém que não é proprietário confinante. Factos impeditivos deste direito de preferência são, em alternativa, (i) algum dos terrenos (o terreno a alienar ou o terreno propriedade do preferente) constituir parte componente de um prédio urbano ou se destinar a algum fim que não seja a cultura, ou (ii) o prédio ser alienado em conjunto com outros prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo [familiar]”([23]).
Continuando com o mesmo autor, mas agora a propósito do teor do artigo 1381.º do referido Código, “[o] preceito visa clarificar e delimitar negativamente o âmbito de aplicação do art.º 1380.º. [Na] primeira parte da alínea a), o legislador apenas clarifica que o direito de preferência atribuído pelo artigo 1380.º só existe no caso de venda ou dação em cumprimento de um terreno apto para esse fim e destinado a esse fim, em linha, aliás, com o disposto no artigo 1377º, al. a). [A] segunda parte da al. a) já opera uma delimitação negativa da hipótese legal do artigo 1380.º, no sentido de que ainda que o terreno seja apto para cultura, e até tenha sido usado para esse fim até à decisão de alienação, o direito de preferência não se constitui se o adquirente tiver o propósito de o destinar a outro fim que não a cultura. [Note-se], porém, que não basta esta mera intenção, ainda que manifestada no contrato de compra e venda; é ainda necessária a prova da mesma, por qualquer [meio], como também é necessário que o destino a dar ao imóvel pelo adquirente seja permitido por [lei]. Se o alienante não conseguir fazer prova de ambos os factos, o direito de preferência constitui-se e pode ser exercido”([24]).
No caso, os terrenos dos A.A. e o alienado entre os R.R. são rústicos, destinados a cultura, integrados em área de reserva agrícola nacional, tendo as áreas, respetivamente, de 1450 m.2 e de 1400 m.2, sendo assim áreas inferiores à da unidade de cultura, prevista no art.º 49.º, n.º 1, da já citada Lei n.º 111/2015, “entende-se por unidade de cultura a superfície mínima de um terreno rústico para que este possa ser gerido de uma forma sustentável, utilizando os meios e recursos normais e adequados à obtenção de um resultado satisfatório, atendendo às características desse terreno e às características geográficas, agrícolas e florestais da zona onde o mesmo se integra” e, no caso, no anexo II da Portaria n.º 19/2019, 2,5 hectares([25]) (25000 m.2), por remissão efetuada no art.º 3.º da Mesma e ex vi do n.º 4 do mencionado art.º 49.º da Lei n.º 111/2015.
Posto isto, vejamos agora se há motivo para decidirmos se se verifica uma exceção, se existe causa impeditiva do direito de preferência dos A.A. (resultante do disposto no art.º 1380.º, n.º 1, do C.C.), mormente a prevista na parte final do art.º 1381.º, al. a), do C.C.
Como resulta dos factos provados, nesta parte com especial destaque para os números 14 a 17, no dia 07/10/2022 os primeiros R.R. compraram à segunda R. o prédio rústico inscrito na matriz sob o art.º ..., pelo preço 15000 Euros, sem menção na escritura do fim a que se destinava.
Apenas após tal data, os primeiros R.R. começaram a diligenciar pela afetação do prédio rústico inserido em zona de reserva agrícola nacional, pela sua destinação a fim diferente da cultura, tendo iniciado, aos 13/02/2023, esse procedimento com um pedido à Câmara Municipal ... para nele serem feitas obras de ampliação do lar existente noutro prédio (ao qual o em disputa seria anexado), construídas novas zonas de lazer, de estacionamento e de acesso ao mesmo, pedido que obteve resposta aos 11/08/2023 sendo a conclusão condicionada:
Além disto – de verificação futura dos condicionalismos apontados –, posteriormente, quer à realização da escritura de compra e venda, quer, logicamente à prolação da sentença recorrida, aos 06/02/2024, a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte, Reserva Agrícola Nacional, Entidade Regional do Norte, informou que não tinha sido intentada qualquer ação de relevante interesse público, ao abrigo do art.º 25.º do Decreto-Lei n.º 199/2015, em nome de MM para ampliação de «Lar de Idosos e Centro de Dia» em ... – Vila do Conde.
Em suma: à data da venda, em preterição do direito de preferência dos A.A., o prédio não estava (e continua a não estar) destinado (legalmente) a outro fim que não a cultura, pois que tudo continua apenas no âmbito das intenções e expectativas dos primeiros RR. adquirentes; não se verificando, legalmente, à data da venda a destinação a outro fim que não a cultura, não se verifica a exceção ao direito legal de preferência dos A.A., pelo que ocorreu uma violação desse direito e, como tal, da Lei.
A propósito da súmula efetuada, e a título meramente exemplificativo, citamos o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º 295/16.8T8VRS.E1.S2, aos 17/10/2019, em cujo sumário lemos: “I- O artº 1380º do CC estabelece o direito de preferência entre proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. II- Trata-se de um direito legal de aquisição, que depende da verificação de diversos requisitos, cujo ónus da prova incumbe aos que se arrogam titulares do direito de preferência, por se tratar de factos constitutivos desse direito (art. 342º nº 1, do CC). III- Para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido no art. 1381°, al. a), 2ª parte, do CC, opere os seus efeitos é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projectada mudança de destino é permitida por lei. IV- Esta é matéria que se insere no âmbito do facto impeditivo do direito invocado pela Autora, e, por esta razão, o respectivo ónus probatório recai sobre contra quem a invocação é feita, ou seja sobre os Réus compradores. V- Não tendo demonstrado a viabilidade legal de afectação do prédio adquirido ao concreto objectivo que lhe pretendiam dar, os Réus compradores não lograram afastar o direito de preferência da Autora”([26]).
Mais recentemente, aos 14/01/2021, e novamente a título ilustrativo da jurisprudência do nosso Supremo Tribunal de Justiça, no processo n.º 892/18.7T8BJA.E1.S1, a decisão foi sumariada nos seguintes termos: “I. O direito real de preferência atribuído pelo artigo 1380º, nº 1, do Código Civil, aos proprietários de prédios rústicos confinantes depende da verificação dos seguintes requisitos: i) ter sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; ii) ser o preferente a dono de prédio confinante com o prédio alienado; iii) ter o prédio do proprietário que se apresenta a preferir área inferior à unidade de cultura; iv) não ser o adquirente do prédio proprietário confinante. II. É sobre aqueles que se arrogam titulares do direito de preferência e que pretendem que lhes seja judicialmente reconhecido esse direito que recai o ónus de alegação e prova de todos estes requisitos, nos termos do disposto no artigo 342º, nº1 do Código Civil, impendendo sobre aqueles contra quem é invocado este direito, nos termos das disposições conjugadas do nº 2 do citado artigo 342º, e 1381º, alíneas a) e b), do mesmo código, o ónus de provar factos dos quais se possa concluir pela verificação de alguma das exceções contidas nestas duas alíneas. [VI.] A razão de ser do direito de preferência atribuído aos proprietários de prédios rústicos confinantes, nos termos do artigo 1380º, nº 1, do Código Civil, radica no propósito do legislador de propiciar o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitar-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente”([27]).
Ainda que não se concorde com a solução antes enunciada, a mesma seria igualmente atingida por força da aplicação da preferência legal prevista no art.º 26.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31/03, na redação em vigor, que estabelece o Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional, R.J.R.A.N.([28]).
Vimos já que, quer o prédio dos A.A., quer o alienado, inserem-se em área de reserva agrícola Nacional.
De acordo com o disposto no art.º 20.º, n.º 1, do R.J.R.A.N., “[a]s áreas da RAN devem ser afetas à atividade agrícola e são áreas non aedificandi, numa ótica de uso sustentado e de gestão eficaz do espaço rural”([29]), prevendo o art.º 21.º, entre o mais, que nelas são interditas “a) Operações de loteamento e obras de urbanização, construção ou ampliação, com exceção das utilizações previstas no artigo seguinte”([30]), constando do elenco no art.º 22.º, n.º 1, os outros fins que podem ser dados a essas áreas, prevendo-se no n.º 3 que “[c]ompete aos membros do Governo responsáveis pelas áreas do ordenamento do território, do desenvolvimento rural e da tutela respetiva aprovar, por portaria, os limites e as condições a observar para a viabilização das utilizações referidas no n.º 1, após audição das entidades regionais da RAN.”, regulando o art.º 23.º o processamento do parecer prévio.
A par do disposto no art.º 22.º, no art.º 25.º do mesmo Diploma estão previstas as ações de relevante interesse público, passando a transcrever os n.º 1 e n.º 2: “1 - Podem ser autorizadas, a título excecional, utilizações não agrícolas de áreas integradas na RAN para a realização de ações de relevante interesse público que sejam reconhecidas como tal por despacho dos membros do Governo responsáveis pela área do desenvolvimento rural e demais áreas envolvidas em razão da matéria, desde que não se possam realizar de forma adequada em áreas não integradas na RAN. 2 - O reconhecimento referido no número anterior é formalizado através de requerimento apresentado na DRAP territorialmente competente e dirigido ao membro do Governo responsável pela área do desenvolvimento rural, conforme modelo previsto no anexo III do presente decreto-lei, que dele faz parte integrante”.
Aqui chegados, vejamos agora o que o referido Diploma prevê no atinente ao direito de preferência, no art.º 26.º: “1 - Sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar, os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes. 2 - Os proprietários dos prédios rústicos ou mistos inseridos na RAN que os pretendam vender, comunicam por escrito a sua intenção aos confinantes que podem exercer o seu direito nos termos dos artigos 416.º a 418.º do Código Civil. 3 - No caso de violação do prescrito nos números anteriores é aplicável o disposto no artigo 1410.º do Código Civil, exceto se a alienação ou dação em cumprimento tiver sido efetuada a favor de um dos preferentes”.
Ou seja, sendo os A.A. proprietários confinantes do prédio alienado a quem não é confinante, e estando o prédio daqueles e o alienado em área de R.A.N., a venda aos primeiros RR. foi efetuada em violação do direito de preferência dos A.A., tanto mais que à data da venda não estava comprovada a possibilidade de destinar o imóvel a outro fim que não a cultura.
Assim sendo, e tendo sido violado o direito de preferência dos autores, no contrato de compra e venda celebrado aqueles substituirão os adquirentes, os primeiros réus, sendo cancelado o registo de aquisição por estes e inscrita a aquisição por aqueles.
Como correlato lógico, a reconvenção deduzida pelos primeiros R.R. será julgada procedente, in totum, incluindo não só o pagamento do preço de venda, mas também os demais encargos inerentes à mesma, bem como o pagamento dos impostos, entretanto, pagos.
III – DECISÃO
Pelos motivos expostos, e nos termos das normas invocadas, acordam os juízes destes autos no Tribunal da Relação do Porto em julgar procedente o recurso de apelação interposto pelos autores, revogando-se a sentença recorrida, reconhecendo àqueles o direito de preferência na venda do imóvel mais bem identificado nos autos e, consequentemente, a substituição dos adquirentes primeiros R.R. pelos A.A., cancelando-se o registo de aquisição daqueles e inscrevendo-se a aquisição pelos últimos.
Mais se julga procedente o pedido reconvencional deduzido pelos primeiros R.R. contra os AA., condenando-se estes a pagarem àqueles não só o preço de aquisição, como também as despesas suportadas inerentes à realização do negócio, bem como os impostos, entretanto, pagos.
Custas na primeira instância e na apelação pelos recorridos, nos termos do art.º 527.º do C.P.C.
Porto, 11/11/2024.
Este acórdão é assinado eletronicamente pelos respetivos:
Manuel Domingos Fernandes
Carlos Gil
_________________
[1] Itálico no original.
[2] Negrito nosso; itálico e aspas inglesas no original.
[3] Pretendendo também a junção de um documento emitido posteriormente à prolação da sentença.
[4] No sentido de os factos provados n.º 15 e n.º 16 serem agora considerados não provados.
[5] Negrito, sublinhado, itálico e aspas inglesas no original.
[6] Damos por reproduzida a motivação da decisão da matéria de facto.
[7] Antunes VARELA, J. Miguel BEZERRA e Sampaio e NORA, Manual de Processo Civil, 2.ª edição revista e actualizada, Coimbra, Coimbra Editora, 1985, pp. 531-534 (interpolação nossa e itálico no original).
[8] Sobre o âmbito da superveniência objetiva e subjetiva, cf., igualmente, Antunes VARELA, J. Miguel BEZERRA e Sampaio e NORA, Manual de Processo Civil, 2.ª edição revista e actualizada, Coimbra, Coimbra Editora, 1985, pp. 532-533.
[9] Acrónimo de Estrutura Residencial para Pessoas Idosas.
[10] Conforme consta da ata de audiência final, datada de 14/11/2023.
[11] Facto também referido pela anterior testemunha.
[12] Este pedido, Memória Descritiva e Justificativa - Pedido de Informação Prévia, é datado de 13/02/2023 e é um dos documentos juntos com a contestação dos primeiros RR., apresentada na mesma data.
[13] Junta com a petição inicial sem numeração do documento.
[14] Interpolação nossa.
[15] Conforme documento junto aos autos pelos primeiros R.R. no requerimento de 13/11/2023.
[16] Cf. José de Oliveira ASCENÇÃO, DIREITO CIVIL REAIS, 5.ª edição, revista e ampliada, Coimbra, Coimbra Editora, 1993, pp. 571-575 (interpolação nossa e itálico no original).
[17] Esta Lei está acessível em:
https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=2420&tabela=leis&ficha=1&pagina=1&so_miolo= [26/10/2024].
[18] Itálico nosso.
[19] Itálico nosso.
[20] Itálico nosso.
[21] Com todas as limitações que decorrem do respetivo regime jurídico, constante
[22] Cf. Pires de LIMA e Antunes VARELA, Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª edição revista e atualizada, Coimbra, Coimbra Editora, 1987, p. 276 (itálico e interpolação nossa).
[23] Cf. António Agostinho GUEDES, AA.VV., Comentário ao Código Civil. Direito das Coisas, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2021, p. 320 (interpolação nossa e itálico no original).
[24] [24] Cf. António Agostinho GUEDES, AA.VV., Comentário ao Código Civil. Direito das Coisas, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2021, pp. 323-324 (interpolação nossa e itálico no original).
[25] A Portaria e o respetivo anexo estão acessíveis em:
https://files.diariodarepublica.pt/1s/2019/01/01000/0019900200.pdf [26/10/2024].
[26] Relatado por Raimundo Queirós.
O acórdão está acessível em:
http://www.gde.mj.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/9d63a50e929d8529802584970054a027?OpenDocument [26/10/2024 (itálico nosso)].
[27] Relatado por Rosa Tching.
O acórdão está acessível em:
https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/821303d77ede6cf8802586780055ec65?OpenDocument [26/10/2014 (interpolação e itálico nosso)].
[28] O R.J.R.A.N. está acessível em:
https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?artigo_id=1070A0020&nid=1070&tabela=leis&pagina=1&ficha=1&so_miolo=&nversao=#artigo [26/10/2024].
[29] Itálico no original.
[30] Itálico nosso.