Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1621/11.1TBVCD-A.P1 |  |
EXPURGAÇÃO DE HIPOTECA
PROCESSO ESPECIAL
ARTº 721º E 730º DO CÓDIGO CIVIL
II – Esse processo especial visa, isso sim, adjectivar a faculdade substantiva, que é concedida ao terceiro adquirente do bem hipotecado, de o poder reter depurado do vínculo que o carrega, mediante o exercício da entrega do respectivo valor ao credor hipotecário (artigo 721º, alínea b), do Código Civil);
III – A tramitação da acção especial, para o efeito, comporta natureza simples e destina-se principalmente a encontrar esse valor exacto e real do bem hipotecado, que deve ser entregue ao credor; e que será o que for declarado pelo adquirente, caso aquele credor se lhe não opuser (artigo 1002º, nº 1, final, e nº 2);
IV – Para fazer operar essa oposição, basta apenas ao credor hipotecário que manifeste a sua discordância quanto à quantia proposta pelo adquirente e, além disso, que mostre que esta quantia é inferior à importância dos créditos hipotecários registados e dos privilegiados (artigo 1003º, nº 2);
V – Verificada a circunstância dita em IV –, segue-se a fase da venda judicial do bem hipotecado, nos termos do artigo 1003º, nºs 2 e 3; sendo, em qualquer dos casos, que só após superada esta fase é proferida a sentença a declarar o bem livre da hipoteca em consequência da expurgação e os credores são convocados para fazerem valer os seus direitos no processo (artigo 1003º, nº 3, e 1004º).
Processo nº 1621/11.1TBVCD-A.P1
---
. Apelante- B…, residente na … nº …, em Guimarães;
---
. Apelada- C…, SA, com sede na Rua …, …, no Funchal.
---
SUMÁRIO:
I – A prescrição da hipoteca em favor do terceiro adquirente do bem hipotecado, como causa da sua extinção (artigo 730º, alínea b), do Código Civil), não tem adjectivação pelo processo especial da expurgação de hipoteca estabelecido pelos artigos 1002º a 1004º do Código de Processo Civil; mas, porventura, pela acção comum (artigo 460º, nº 2, final do Código de Processo Civil);
II – Esse processo especial visa, isso sim, adjectivar a faculdade substantiva, que é concedida ao terceiro adquirente do bem hipotecado, de o poder reter depurado do vínculo que o carrega, mediante o exercício da entrega do respectivo valor ao credor hipotecário (artigo 721º, alínea b), do Código Civil);
III – A tramitação da acção especial, para o efeito, comporta natureza simples e destina-se principalmente a encontrar esse valor exacto e real do bem hipotecado, que deve ser entregue ao credor; e que será o que for declarado pelo adquirente, caso aquele credor se lhe não opuser (artigo 1002º, nº 1, final, e nº 2);
IV – Para fazer operar essa oposição, basta apenas ao credor hipotecário que manifeste a sua discordância quanto à quantia proposta pelo adquirente e, além disso, que mostre que esta quantia é inferior à importância dos créditos hipotecários registados e dos privilegiados (artigo 1003º, nº 2);
V – Verificada a circunstância dita em IV –, segue-se a fase da venda judicial do bem hipotecado, nos termos do artigo 1003º, nºs 2 e 3; sendo, em qualquer dos casos, que só após superada esta fase é proferida a sentença a declarar o bem livre da hipoteca em consequência da expurgação e os credores são convocados para fazerem valer os seus direitos no processo (artigo 1003º, nº 3, e 1004º).
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I – Relatório
1. B… suscitou acção especial de expurgação de hipoteca contra C…, SA pedindo (a) que se declarassem ex-tintos por prescrição os encargos hipotecários pendentes sobre a sua fracção e (b) se ordenasse o cancelamento desses encargos na conservatória do registo predial; ou, se assim não fosse entendido, então, (c) que se procedesse “ao apuramento do preço ainda em dívida, acrescido dos juros relativamente aos últimos três anos, que nunca ultrapassarão o preço de aquisição, acrescidos dos juros dos últimos três anos, a fim de se proceder ao pagamento ou depósito” e (d) se ordenasse o levantamento dos encargos hipotecários pendentes sobre a mesma fracção.
Alegou ser proprietário do 3º andar, centro norte, do prédio, constituído em propriedade horizontal, da Rua … nº .., …, em Vila do Conde, que veio à sua posse por contrato-promessa de Julho de 1981, celebrado com o então proprietário, livre de ónus e encargos, e pelo preço logo pago de 1.450.000$00; fracção que foi declarada sua propriedade por sentença de Julho de 2009, transitada em julgado; e inscrita a aquisição, a seu favor, em Novembro de 2009. Acontece que sobre o prédio se encontram registadas hipotecas voluntárias a favor da requerida; por inscrição de Mar 1980, garantia de capital 33.300.000$00 e montante máximo 55.860.750$00; por inscrição de Ago 1981, garantia de capital 11.900.000$00 e montante máximo 19.962.250$00; e por inscrição de Fev 1982, garantia de ampliação de acessórios de crédito e ampliação da taxa de juro em mais 1,75% e montante máximo 624.750$00. Posteriormente a estes factos foi constituída a propriedade horizontal do prédio e à fracção do requerente atribuída a permilagem de 20,6. Pois bem. A obrigação subjacente às hipotecas há muito (há mais de cinco anos) se encontra vencida. Ignorando-se até se as hipotecas se encontram pagas. E se o não foram deve-se apenas à inércia da requerida. Seja como for, sobre a fracção que é sua pendem os respectivos registos. Mas a existirem encontram-se prescritas tais hipotecas dado o tempo decorrido sobre a sua constituição ou sobre o vencimento das obrigações subjacentes. De todo o modo, sempre prescritos os juros vencidos há mais de três anos.
Em suma; pretende ver expurgadas as hipotecas que possam ainda pender sobre a sua fracção, seja por força da prescrição do capital e juros, ou pelo pagamento do valor que for legalmente exigível. É que a aquisição da fracção fez-se por sentença transitada e registo predial; e nem ele, requerente, é pessoalmente responsável pelo cumprimento das obrigações (artigo 721º do Cód Civil).
2. A requerida, credora hipotecária, foi citada.
Disse que o crédito hipotecário resultou de empréstimo feito à empresa construtora do edifício, mais tarde constituído em propriedade horizontal, e que as hipotecas se mantêm sobre a fracção do requerente, não lhe sendo oponível o título constitutivo daquela propriedade. O registo de aquisição, feito em Novembro de 2009, na sequência de sentença de Julho desse ano, impede a prescrição da hipoteca (artigo 730º do Cód Civil); cuja invocação é desajustada da acção especial interposta. O que o requerente, afinal, quer é expurgar a hipoteca propondo-se entregar quantia equivalente àquela por que adquiriu o prédio (artigo 721º do CC); só que o valor que propõe (o preço de aquisição) não é aceitável por ser a dívida substancialmente superior e, como tal, impugnada; antes se devendo seguir os tramites seguintes, de venda do prédio por propostas em carta fechada (artigo 1002º, nº 2, do Código de Processo Civil).
Em suma; improcede o peticionado do requerente nos segmentos relativos à prescrição e consequente cancelamento de hipoteca no registo predial; e no mais deve o valor por ele proposto considerar-se impugnado e, por consequência, ser designada data e hora para a venda do prédio mediante propostas em carta fechada.
3. A seguir foi proferida uma sentença.
Esta terminou (a) a julgar improcedente o pedido de extinção, por prescrição, das hipotecas inscritas; e, no mais, considerando garantirem elas mais de 375.000,00 €, o preço declarado de aquisição ser menos de 7.500,00 € e estar impugnado o valor da aquisição, “a requerer a correcção pela venda judicial a que se refere o nº 2 do artigo 1003º do CPC”, (b) a mandar proceder à venda da fracção do requerente por propostas em carta fechada (artigo 886º, nº 1, alínea a), do CPC), com o valor base de 7.232,57 €.
E logo designou dia e hora para a abertura das propostas.
4. A instância seguiu; e foi proferido despacho a desmarcar a data designada e a mandar citar os credores de acordo com o invocado artigo 864º, nº 3, do código de processo (v fls. 105).
O requerente arguiu a “inoportunidade” do despacho, por a sentença ainda não ter transitado em julgado; concluindo haver sido cometida uma nulidade (v fls. 109).
5. Entretanto, o mesmo requerente, apelou da sentença.
E findou as alegações de recurso a formular as seguintes conclusões:
a) O trânsito em julgado da decisão recorrida ocorre em 16.11.2011, e ainda, em 21.11.2011, com multa;
b) Ao não respeitar o prazo de recurso o tribuna violou o artigo 685º do Código de Processo Civil;
c) Deste modo ocorre nulidade de todo o processo a partir da decisão;
d) O tribunal não teve em atenção o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 16.7.1981, nem a acção que consta da certidão judicial que constitui o documento nº 3, junto com a petição;
e) Os recorrentes adquiriram a fracção em 16.7.1981,[1] e por isso, deverá ser essa data que servirá de título de aquisição;
f) O decurso do tempo deve-se ao desleixo, inércia e até a abuso de direito por parte da recorrida – artigo 334º do Código Civil –, já que este comportamento não se pode opor à boa fé c segurança que os interesses dos recorrentes merecem do direito;
g) Aliás, como se disse, as hipotecas identificadas oneravam o prédio onde a proprietária – construtora construiu mais de 50 fracções, e dos adquirentes dessas fracções a recorrida recebeu valores incalculáveis que terão pago as hipotecas ou prati-camente todas elas;
h) Porém. a recorrida no caso presente não impugnou o valor da aquisição dos recorrentes, nem ofereceu quaisquer valores;
i) Os recorrentes ficaram numa posição de não saber o que fazer;
j) Mas, incompreensivelmente, o tribunal não valorizou ou teve em atenção estes factos;
k) Antes, esqueceu o que preceituam os nºs 1, 2 e 3 do artigo 1002° do CPC e passou errada e precipitadamente para a observância do artigo 886° nº 1 alínea a) do CPC e designando de imediato data para abertura de propostas, esquecendo completamente a lei, embora, hoje, este facto se encontre sanado;
l) Assim, o tribunal começou por violar os artigos 865° do CPC, artigo 334° do CC, artigo 1002º nºs 1, 2 e 3, artigo 885º e artigo 886 nº 1 alínea a) do CPC.
Em suma; o recurso deve ser julgado procedente e, em consequência, anular-se a decisão proferida.
6. Não foi apresentada resposta.
7. Delimitação do objecto do recurso.
Considerando serem as conclusões do apelante a circunscrever o objecto do recurso, como é jurisprudência corrente (artigo 684º, nº 3, do Código de Processo Civil), são as seguintes, na hipótese, as questões decidendas postas em reapreciação:
1.ª; sobre se o processo padece de nulidade;
2.ª; sobre se o decurso do tempo consolidou o direito do apelante de maneira a permitir-lhe ver extinto o encargo hipotecário sobre o bem imóvel de que é dono;
3.ª; sobre se a credora hipotecária não impugnou o valor da aquisição do bem, proposto pelo apelante, de maneira que o habilitou a depositar essa importância e, por efeito disso, a ver esse bem expurgado do encargo hipotecário.
II – Fundamentos
1. A decisão apelada enuncia a seguinte matéria de facto:
i. O autor é dono e legítimo possuidor da fracção designada pela letra “AC”, destinada a habitação, correspondente ao 3º andar, centro norte, com entrada pelo número 49, do bloco A, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..., em Vila do Conde, descrito na conservatória do registo predial sob o nº 126/19850710 Vila do Conde e inscrito na matriz sob o artigo 5206.
ii. Esta fracção veio à posse do autor por contrato-promessa escrito, lavrado em 16 de Julho de 1981, celebrada com o então proprietário D..., Ld.ª.
iii. E veio a ser declarada propriedade do autor na acção sumária nº 1864/08.STBVCD que correu termos no 1º juízo cível do tribunal judicial de Vila do Conde, por sentença de 17 de Julho de 2009, transitada em julgado (doc fls. 43 e 52 a 54).
iv. A fracção está registada a favor do autor pela apresentação 2937 de 13 de Novembro de 2009 (doc fls. 24).
v. Sobre o prédio encontram-se registadas as seguintes hipotecas voluntárias a favor da E..., que as transmitiu à ré (doc fls. 26 a 27 e 39 a 40):
. apresentação 17, de 6 de Março de 1980, para garantia do capital de 33.300.000$00 até ao montante máximo assegurado de 55.860.750$00;
. apresentação 17, de 18 de Agosto de 1981, pelo capital de 11.900.000$00 até ao montante máximo assegurado de 19.962.250$00;
. apresentação 2, de 18 de Fevereiro de 1982, para garantia de ampliação de acessórios de crédito e ampliação da taxa de juro em mais 1,75%, no montante máximo de 624.750$00.
vi. Posteriormente a estes factos foi constituída a propriedade horizontal do prédio construído, cabendo à fracção adquirida pelo autor a letra “AC”, pela permilagem de 20,6 (doc fls. 27 a 28).
vii. A fracção do autor ainda se encontra onerada.
2. O mérito do recurso.
2.1. Enquadramento (breve) preliminar.
Afigura-se-nos que a instância padece de alguns equívocos.
Vejamos. A acção é interposta como especial de expurgação de hipoteca (v fls. 17); nela se formulando primordialmente dois pedidos de natureza subsidiária (artigo 469º, nº 1, final, do código de processo), o primeiro de extinção por prescrição do vínculo hipotecário incidente sobre bem imóvel, e consequente cancelamento registral, o segundo de apuramento de valor, não superior ao que foi o da aquisição, para se proceder a pagamento ou depósito, destinado a viabilizar o levantamento do mesmo encargo hipotecário (v fls. 20 a 21).
À prescrição, como causa de extinção da hipoteca, se refere o artigo 730º, alínea b), do Código Civil; estabelecendo que ela aproveita a terceiro adquirente do prédio hipotecado logo que decorridos vinte anos sobre o registo da aquisição e cinco sobre o vencimento da obrigação; aqui se tratando de decursos de tempo de natureza cumulativa.[2]
Não se afigura que a salvaguarda desta vantagem substantiva seja adjectivada pela acção que foi interposta; sendo-o, porventura, mediante uma acção comum (artigo 460º, nº 2, final, do código de processo). E essa era, por princípio, circunstância a obstar à sua subsidiária dedução (artigos 469º, nº 2, final, e 31º, nº 1, início, do código de processo).
Verdadeiramente, a acção que o apelante optou por interpor visa realizar o direito substantivo à expurgação da hipoteca concedido pelo artigo 721º do Código Civil; e particularmente, ao que se intui, seguindo a modalidade aí referida na alínea b), isto é, mediante a declaração de estar pronto a entregar à credora hipotecária, para pagamento dos seus créditos, até à quantia pela qual obteve o bem onerado.[3]
Esta especial acção comporta uma estrutura própria, típica e simplificada, que permite complementar a compreensão da faculdade que materialmente é ali concedida ao adquirente do bem que haja registado o título de aquisição e não seja pessoalmente responsável pelo cumprimento da obrigação. Processualmente, trata-se apenas de, declarado o valor pelo requerente, ouvir o credor sobre a genuinidade desse valor (artigo 1002º, nº 1, do código de processo) e dar-lhe a hipótese de o poder impugnar, caso o não tenha por autêntico, a retratar a real valia desse bem (artigo 1003º, nº 1); hipótese em que, logo, se seguirá uma fase de venda do bem pelo maior valor que seja obtido (artigo 1003º, nº 2) ou, se não aparecer, subsistindo o da oferta do requerente (artigo 1003º, nº 3); em qualquer dos casos se seguindo a sentença a declarar o bem livre da hipoteca em consequência da expurgação; e só depois se seguindo a fase convocatória dos credores para no processo virem fazer valer os seus direitos (artigos 1004º e 1002º, nº 3).
Que significa isto, no retorno à hipótese concreta?
Em bom rigor, que a instância processual ajustada ao interesse substantivo visado fazer valer não carecia, porventura, do despacho saneador, com o valor de sentença – e que é a decisão recorrida –, naquela sua fase intermédia.
Por outro lado, a ser assim, que é o reconhecimento da dedução de impugnação pelo credor citado, a desencadear automaticamente a subsequente fase da venda, na configuração que aqui se tipifica (artigo 1003º, nºs 2 e 3).
Por fim, que na inversa do regime comum (artigo 463º, nº 3), na espécie processual em causa, o momento de convocação de credores é, como acentuámos, subsequente à venda que porventura tenha lugar e, aliás, à própria sentença final de expurgação da hipoteca incidente sobre o bem.
Cremos serem estes considerandos condicionantes da decisão ulterior.
2.2. O assunto da nulidade.
O apelante invoca uma “nulidade de todo o processo a partir da decisão” embora, ao mesmo tempo, mencione que ela já “foi suprimida” (v fls. 4 e 7) por via do despacho que desmarcara a designação da venda. Este mesmo despacho, aliás, fôra já ele próprio apelidado, pelo mesmo apelante, de “inoportuno” e arguida a respectiva “nulidade”.
É patente, neste assunto, a incongruência das posições do apelante.
Se bem se intui, do que ele realmente discorda é de que a venda pudesse ter sido designada (como foi) sem que antes tivesse havido trânsito em julgado da decisão (da sentença) recorrida.
Mas nem assim lhe assiste razão.
Como referimos, parece-nos que a sentença que foi proferida escapa aos trâmites normais da típica instância que foi suscitada. A marcha natural dessa instância, a nosso ver, seria exactamente a da produção de um despacho, após a apresentação do instrumento do credor, em que, reconhecendo-se a impugnação deste, desde logo, como segmento seguinte do mesmo despacho, se marcasse a falada venda – afinal o que ilustra o artigo 1003º, nº 2, do código de processo.
Essa marcha natural não dependia de trânsito em julgado em algum.
Seja como for, foi aqui proferida uma decisão de fundo, precisamente aquela de que se interpôs recurso; ao que se pressente, em muito justificada pela controvérsia concernente à extinção, por prescrição, das hipotecas inscritas; tema que, como aliás mencionado pela credora hipotecária, se mostrava desajustado da acção judicial interposta. Mas a mesma decisão também reconheceu impugnado estar o valor da aquisição do apelante “a requerer correcção pela venda judicial a que se refere o nº 2 do artigo 1003º do CPC” (v fls. 100); e sequencialmente designou a venda “por propostas em carta fechada”, para que logo marcou dia e hora (v fls. 101).
Cremos que, neste segmento, até bem se decidiu; e que, se constrangimento ocorreu, o mesmo teve lugar – aí sim – quando, mais tarde, por novo despacho, se deu “sem efeito a data designada para abertura de propostas”.
Em suma; e para lá da intrínseca incongruência dos pontos de vista simultaneamente propugnados, neste particular, pelo apelante, o que nos parece certo é não ter havido a nulidade processual que ele, segundo se intui, visou.
2.3. O assunto do decurso do tempo.
Tivemos oportunidade de dizer que nos parece, de todo, desadequada a invocação de decurso do tempo, por banda da credora hipotecária, na acção especial para expurgação de hipoteca. Veja-se que esta acção especial pressupõe até a subsistência e real eficácia do vínculo garantístico; destinando-se precisamente a precipitar o seu exercício.
Afigura-se-nos clara, para lá disso, a falta de razão do apelante.
Escreve, a respeito do artigo 730º citado, SALVADOR DA COSTA:[4]
“Face à alínea b) deste artigo, o direito de hipoteca extingue-se, mas apenas no interesse do adquirente do prédio hipotecado, no confronto da inércia o credor hipotecário, por virtude do decurso cumulativo de dois prazos diversamente referenciados, isto é, vinte anos contados da data do registo de aquisição do direito de propriedade e cinco anos a contar do vencimento da obrigação garantida”
Os factos que a sentença evidencia são que o bem hipotecado está na posse do apelante desde Julho de 1981; que foi declarada a propriedade pertença dele em Julho de 2009; e que a inscrição da aquisição está feita, a seu favor, por registo de 13 de Novembro de 2009.
Ora, a lei é expressa e inequívoca quando, como termo a quo deste particular prazo prescricional, fixa “o registo da aquisição”, e não outro momento qualquer. E percebe-se porque o faz. A hipoteca também não existe sem registo (artigo 687º do Código Civil); e não seria razoável supor que esta posição registada pudesse assim ser atingida por algo não dotado de publicidade tabular. Portanto, razões intrinsecamente ligadas à segurança que é própria da publicidade do registo (artigo 1º do Código do Registo Predial).
Não é, desta forma, um outro qualquer momento a relevar para o efeito; e ainda que, como diz o apelante, a sua ocupação da casa seja de Julho de 1981, a coberto de promessa de compra, e com pagamento integral do preço. A realidade, para lá de tudo, é a das hipotecas; com registos de Março de 1980, de Agosto de 1981 e de Fevereiro de 1982.
E nem sequer se afigura ajustadamente invocável, na hipótese, o abuso de direito por parte da credora hipotecária; como (apenas) agora em sede recursória, faz o apelante. O artigo 334º do Código Civil estabelece inidóneo o exercício de um direito quando o seu titular “exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”; inidoneidade que deve ser oficiosamente conhecida. Mas não se vislumbra no afirmado “desleixo” da credora, ou na sua “inércia de agir na defesa do seu direito”, como vem dito, um comportamento de “exercício de direito”.
O decurso do tempo, na hipótese, e em tutela do terceiro adquirente do bem hipotecado, tem o exacto alcance que a lei refere (não outro); e que é o estabelecido pelo artigo 730º, alínea b), do Código Civil.
Uma outra nota que também não deve deixar de ser sublinhada é, aliás, a do regime da indivisibilidade da hipoteca, expressamente estabelecida pelo artigo 696º do Código Civil.
Escreve LUÍS MENEZES LEITÃO a seu respeito:[5]
“Em consequência da indivisibilidade, se por exemplo for constituída hipoteca sobre um prédio em ordem a permitir o funcionamento da construção e depois o referido prédio vier a ser constituído em propriedade horizontal, cada fracção autónoma responde por toda a dívida em causa, pelo que, mesmo que seja satisfeita a parte da dívida correspondente, só a renúncia do credor hipotecário permite que a fracção fique desonerada”
E a ilação que tudo acarreta para a hipótese concreta é a de que se, por um lado, não ocorre causa extintiva do vínculo, por outro, não há como deixar de reconhecer que ele persiste e subsiste; como sempre, desde a sua constituição.
O terceiro adquirente tem efectivamente alguma tutela; mas esta a exercitar pelo mecanismo (substantivo) próprio, para tal especificamente construído e previsto; exactamente, o da precipitação do seu exercício por via de um dos modos de expurgação viabilizados no artigo 721º.
2.4. O assunto da expurgação da hipoteca.
Aqui chegados, é momento de reconhecer que agora se trata do núcleo essencial da situação de direito substantivo evidenciada pela hipótese.
Vejamos. Reitera o apelante que a credora hipotecária “não impugnou o valor da aquisição” que propusera, que nem ofereceu outro, ou sequer “informou qual a percentagem que incidia sobre a fracção” (v fls. 6); e daí obtém o resultado de que o tribunal recorrido, o que devia era “ordenar o depósito do preço ou convidar a requerida a informar nos autos a percentagem que caberia à fracção e que esteja em dívida” (v fls. 7).
A regra da indivisibilidade, que tratámos, impede a depuração autónoma da fracção que pertence ao apelante; e que apenas poderia ceder numa lógica de autonomia da vontade privada, na medida em que a credora hipotecária assim o aceitasse (artigo 405º, nº 1, do Código Civil).
Assente nisso; resta ao apelante, terceiro adquirente do bem, estranho ao cumprimento das obrigações garantidas, exercitar os direitos que lhe assistam.
Conhecemos o quadro legal: o artigo 721º, alínea b), do Código Civil; e os artigos 1002º a 1004º do Código de Processo Civil.
Diz a lei que o terceiro adquirente há-de registar o seu título de aquisição (artigo 721º, início). Diz depois que ele há-de declarar o valor por que obteve o bem e que está pronto a entregar ao credor hipotecário (artigos 721º, alínea b), início, e 1002º, nº 1, início).
Que valor é este?
Afigura-se-nos que a lei tem em vista o valor certo e exacto do bem, o seu valor real. Na verdade, o mecanismo da expurgação visa um equilíbrio na composição de interesses. Convém atribuir ao novo dono uma faculdade que lhe permita reter o bem depurado do fardo que é a hipoteca; mas ao mesmo tempo sem que isso acarrete um sacrifício demasiadamente pesado para o credor hipotecário, que não seja razoável impor-lhe. E é na ponderação destes dois interesses que a lei actua. Pois bem. Para ajustadamente salvaguardar um e outro só a ilação de que a quantia a entregar pelo adquirente ao credor é a do real valor do bem se mostra possível. A lei começa por assimilar esse valor com aquele pelo qual teve lugar a aquisição; porventura em modo pouco realista. Mas para logo em seguida introduzir um factor correctivo a fazer operar pelo credor, e segundo a sua vontade; isto é, pode o credor não aceitar o valor proposto, para o que terá (e apenas) de mostrar que a importância dos “créditos hipotecários registados e dos privilegiados” lhe é superior (artigo 1003º, nº 1).
Estamos de pleno no domínio da autonomia da vontade privada. Na medida em que o credor aceite, sem nota de reparo, a quantia proposta pelo adquirente, a expurgação está viabilizada por essa quantia.
Mas se ele entender que, afinal, o valor do bem carregado com a garantia é superior ao que foi proposto e o quiser fazer valer, como é razoável que o queira, então contra ele deduzirá a sua impugnação; que se nos afigura nem ter de ser motivada, apenas havendo de mostrar a sua inferioridade relativamente àqueles créditos; e destinada a buscar aquele que seja, para lá do proposto, o efectivo e acertado, o real valor do bem.
Agora; importa ter em conta que o mecanismo que a lei prescreve, para o efeito, carrega importantes riscos para o adquirente. Ele terá de estar consciente, quando desencadeia o mecanismo processual da expurgação, com estes contornos, e adianta um certo valor, que corre o risco de vir a ver o bem adquirido vendido judicialmente a terceiro, por preço superior naturalmente (artigo 1003º, nº 2).
Escrevia assim ANTUNES VARELA, a este respeito:[6]
“O risco que o novo proprietário, requerente da expurgação, corre deste modo de ver decretada a venda judicial dos bens por ele adquiridos e de os bens se lhe escaparem das mãos através da arrematação em hasta pública [7] fá-lo-á, por certo, pensar duas vezes antes do requerimento da expurgação e da indicação da quantia que está disposto a depositar para pagamento dos credores”
Contudo; se não houver impugnação, é o valor proposto a subsistir.
Nessa hipótese, o adquirente deposita a importância declarada; e é proferida sentença a declarar o bem livre da hipoteca, mandando cancelar as respectivas inscrições considerando-se transferidos para o depósito os direitos dos credores (artigo 1002º, nº 2).
Sendo exactamente esta, no caso, a pretensão do apelante.
E facilmente se intuindo, portanto, que a dúvida essencial radica então em saber se a credora, na hipótese, impugnou ou não, o valor por ele declarado.
Em que é que se traduz a impugnação do valor pelo credor?
Não vislumbramos que o alcance da impugnação que aqui se divisa seja substancialmente distinto daquele que, no comum, é habitual considerar. No geral, impugnar significa refutar ou rejeitar alguma coisa, não estar de acordo; e em si não comporta a exigência de uma qualquer explicação em espécie de contra-argumento. É corrente, em processo civil, dizer que a impugnação pode ser simples ou motivada; traduzindo-se a primeira na mera negação.
Ora, na espécie, o que a lei apenas exige, para ilustrar a discordância operativa é que se mostre que a quantia proposta é inferior aos créditos; coisa que, por estar em causa a garantia hipotecária, é habitualmente intuitiva. Já dissemos que à genuinidade da hipoteca é inerente o registo (artigos 687º do Código Civil e 4º, nº 2, do Código do Registo Predial); ora, do extracto da sua inscrição faz parte, ademais, o crédito, acessórios e o montante máximo assegurado (artigo 96º, nº 1, alínea a), do Código do Registo Predial). Logo, via de regra, quanto a créditos garantidos por hipoteca, bastará por princípio o confronto com a inscrição registral concernente; elemento que, a par da evidenciação de uma vontade de discordância do credor, será o suficiente para integrar a impugnação que, exactamente, o artigo 1003º, nº 1 e nº 2, início, tem em vista.
A credora apelada impugnou, na hipótese, o valor dado pelo apelante?
Vejamos então. O apelante propusera o valor do preço da sua aquisição, que foi o de 1.450.000$00. Citada a credora apelada disse que o preço assim proposto era “inaceitável …, tendo em vista que o valor em dívida é substancialmente superior, pelo que desde já se impugna” (v fls. 71); terminando a concluir dever considerar-se o valor proposto “como impugnado e, consequentemente, designar-se data e hora para venda do prédio, mediante propostas em carta fechada” (v fls. 72).
Ora, não se crê que a manifestação de vontade assim patenteada deixe alguma margem de dúvida (artigos 236º, nº 1, e 238º, nº 1, do Código Civil).
Por outro lado, o volume dos créditos hipotecários registados está certificado; aliás, por documento junto pelo próprio apelante; ascendendo a várias dezenas de milhões de escudos (doc fls. 26 a 27).
Em síntese; não se vê como poder sustentar a afirmação, que é reiterada, do apelante, na alegação e nas conclusões, de que a credora apelada “não impugnou o valor da aquisição”.
E se é certo que “não ofereceu outro”, nem informou a percentagem incidente sobre a fracção, e nem “sugeriu alternativa” que o apelante pudesse avaliar, a certeza é a de que não tinha que o fazer; já que nenhuma dessas enunciações se mostrava necessária à exacta e eficaz tomada de posição impugnativa.
Não tem, por isso, razão o apelante quando, neste particular, pretende estar legitimado a depositar (apenas) a importância do valor de aquisição do seu bem imóvel; e, dessa maneira, conseguir expurgar o vínculo hipotecário.
É que a credora hipotecária eficazmente impugnou esse valor; como nesse segmento bem concluiu, aliás, a decisão recorrida.
E, como tal, fez desencadear o mecanismo seguinte, de venda judicial do bem; que só cederá se propostas de valor superior ao que foi indicado não surgirem; só nesta derradeira hipótese subsistindo (em benefício do apelante) este último valor (artigo 1003º, nº 2, final, e nº 3).
Ao apelante, como dissemos, é que competia avaliar o risco da apresentação do requerimento da expurgação e da indicação da quantia que se dispunha a depositar para o pagamento da apelada, credora hipotecária; com todas as suas consequências e o seu inerente alcance.
Nesta fase, já outro não pode ser o desenvolvimento senão o do seguimento da instância para o momento de venda judicial, nos termos mencionados.
O significado de tudo é que o recurso não merece ser acolhido.
3. Sendo critério geral de distribuição do encargo das custas o do decaimento (artigo 446º, nºs 1 e 2, do código de processo); e sucumbindo o apelante no recurso que interpôs, é sobre ele que recai, na íntegra, esse encargo.
A taxa de justiça é a fixada na tabela I-B anexa ao Regulamento das Custas Processuais (artigos 6º, nº 2, e 7º, nº 2, deste regulamento).
4. Síntese conclusiva.
É a seguinte a síntese conclusiva que pode ser feita, a propósito do que fica de essencial quanto ao mérito do presente recurso:
I – A prescrição da hipoteca em favor do terceiro adquirente do bem hipotecado, como causa da sua extinção (artigo 730º, alínea b), do Código Civil), não tem adjectivação pelo processo especial da expurgação de hipoteca estabelecido pelos artigos 1002º a 1004º do Código de Processo Civil; mas, porventura, pela acção comum (artigo 460º, nº 2, final do Código de Processo Civil);
II – Esse processo especial visa, isso sim, adjectivar a faculdade substantiva, que é concedida ao terceiro adquirente do bem hipotecado, de o poder reter depurado do vínculo que o carrega, mediante o exercício da entrega do respectivo valor ao credor hipotecário (artigo 721º, alínea b), do Código Civil);
III – A tramitação da acção especial, para o efeito, comporta natureza simples e destina-se principalmente a encontrar esse valor exacto e real do bem hipotecado, que deve ser entregue ao credor; e que será o que for declarado pelo adquirente, caso aquele credor se lhe não opuser (artigo 1002º, nº 1, final, e nº 2);
IV – Para fazer operar essa oposição, basta apenas ao credor hipotecário que manifeste a sua discordância quanto à quantia proposta pelo adquirente e, além disso, que mostre que esta quantia é inferior à importância dos créditos hipotecários registados e dos privilegiados (artigo 1003º, nº 2);
V – Verificada a circunstância dita em IV –, segue-se a fase da venda judicial do bem hipotecado, nos termos do artigo 1003º, nºs 2 e 3; sendo, em qualquer dos casos, que só após superada esta fase é proferida a sentença a declarar o bem livre da hipoteca em consequência da expurgação e os credores são convocados para fazerem valer os seus direitos no processo (artigo 1003º, nº 3, e 1004º).
III – Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente e em confirmar a decisão recorrida, com o sentido de que a fase que se lhe segue da instância é a da venda judicial, nos termos do artigo 1003º, nº 2, final, e nº 3, do Código de Processo Civil.
Custas a cargo do apelante (e taxa de justiça a fixada na tabela I-B anexa ao regulamento das custas).
Porto, 19 de Dezembro de 2012
Luís Filipe Brites Lameiras
Carlos Manuel Marques Querido
José Fonte Ramos
_______________
[1] Afigura-se que a conclusão formulada, referindo a data de “16-11-2011” (v fls. 8) enferma de erro material.
[2] Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil anotado”, volume I, 1987, página 751.
[3] Em matéria de expurgação da hipoteca, nas suas vertentes substantiva e processual, vejam-se Alberto dos Reis, “Processos Especiais”, volume I, reimpressão (1982), páginas 274 a 286; José de Oliveira Ascensão e António Menezes Cordeiro, “Expurgação de Hipoteca”, parecer publicado na Colectânea de Jurisprudência, ano XI (1986), tomo 5, páginas 35 a 47; Luís Menezes Leitão, “Garantias das Obrigações”, 2ª edição, páginas 221 a 223; e Miguel Pestana de Vasconcelos, “Direito das Garantias”, 2010, páginas 210 a 213.
[4] “O Concurso de Credores”, 4ª edição, página 100.
[5] “Direitos Reais”, 2009, página 473.
[6] “Das Obrigações em geral”, volume II, 4ª edição, páginas 547 a 548.
[7] Hoje dir-se-á “através da venda mediante propostas em carta fechada” (artigo 1003º, nº 2).