Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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REDUÇÃO DO PREÇO
II - O “preço proporcional” apenas é devido na venda ad mesuram.
III - Para a venda ad corpus manda o n.° 2 do art. 888° que o preço sofra “redução ou aumento proporcional.”, no caso essa redução apenas cobrirá a diferença que exceda o vigésimo da área, tolerada no n.° 2 do art. 888°.
Apelação
Decisão recorrida: Proc. n.º …./05.6TBSTS, do .º juízo cível de Santo Tirso
Relator: José Carvalho
Adjuntos: Desembargadores Rodrigues Pires e Canelas Brás
Acordam na 1ª secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
B………. e C………. intentaram a presente acção declarativa de condenação, com processo comum e forma ordinária, contra D………. e E………. pedindo:
a) A condenação dos Réus a indemnizarem-nos pela quantia de €23.852,14, acrescida dos juros legais desde a citação.
Subsidiariamente, pediam:
b) A declaração de que o negócio expresso na escritura de 28.01.2005 a que se alude na petição inicial é parcialmente anulável;
c) A condenação dos Réus a tal reconhecerem;
d) A redução proporcional do preço, que se deverá fixar em 60.943,50 €;
e) A condenação dos Réus a restituírem aos Autores a quantia de 23.852,14 €, equivalente à diferença entre o preço realmente pago e o devido atendendo à área do prédio, que é de 2.875 m2, acrescida dos respectivos juros de mora à taxa legal até efectivo e integral pagamento;
f) A rectificação da descrição predial nº 00380/100192, por forma a que dela fique a constar que a área de tal prédio é de dois mil oitocentos e setenta e cinco metros quadrados.
Alegaram, em síntese, terem adquirido aos Réus o imóvel a que aludem os autos na certeza de que o prédio tinha 4000 m2, tendo negociado o preço por metro quadrado, quando na realidade o dito prédio tinha apenas 2.875 m2, o que, se fosse do seu conhecimento, teria determinado a que eles não procedessem à sua compra pelo preço porque efectivamente o compraram, sabendo os Réus que o prédio não tinha a área de 4000 m2 por eles afirmada, mas sim a já referida.
Os Réus contestaram, impugnando, por falsa, parte da factualidade invocada pelos Autores, alegando que o que foi discutido foi o valor global da transacção e que na acção que precedeu a celebração da escritura de compra e venda em questão foi junta uma planta topográfica do prédio dos Réus, tendo todos os intervenientes sido informados que a área andaria à volta de 2.800 m2. Requereram ainda a condenação dos Autores como litigantes de má fé, na medida em que, alegaram, os Autores pretenderiam obter com esta acção uma ilegítima redução do preço negociado na transacção.
Os Autores replicaram, reafirmando a sua posição.
Saneado e condensado o processo, procedeu-se ao julgamento. Após, foi proferida sentença (fls. 295 a 303) que julgou a acção parcialmente procedente, nos seguintes termos:
a) Absolveu os Réus dos pedidos contra eles formulados pelos Autores sob as alíneas a), b) e c) do respectivo petitório;
b) Reduziu o preço fixado na escritura referida em e) dos “Factos provados” em 8,125%, fixando-o em 77.906 €;
c) Ordenou a restituição, pelos Réus, aos Autores da quantia de 6.889,64 €, acrescida dos juros de mora à taxa legal, desde a presente data e até efectivo pagamento;
d) Ordenou a rectificação da descrição predial nº 00380/100192, por forma a que dela fique a constar que a área de tal prédio é de dois mil oitocentos e setenta e cinco metros quadrados.
Ambas as partes interpuseram recurso.
Os autores apresentaram as seguintes conclusões:
1. Estamos perante um negócio em que a vontade declarada pelo autor não corresponde à sua vontade real;
2. A sua vontade real apenas se formou no pressuposto essencial que o terreno tinha 4.000 m2 de área;
3. Se soubesse que tal não era verdadeiro não teria realizado aquele negócio;
4. Os recorridos sabiam da área real do terreno e não a comunicaram aos compradores, pelo que nos termos dos artigos 251º e 247º do C.C. o negócio é anulável;
5. Mantendo porém os autores interesse na manutenção da compra e venda, deve o negócio ser reduzido- art. 292º do C.C.;
6. A redução deve ocorrer por operação aritmética, tendo presente o preço pago e o que deveria ter sido pago, sendo de €23.852,14;
7. Sempre será determinada por avaliação – art. 884º- 2, do C.C.
Nas suas alegações, os RR. concluíam:
1. Estamos perante uma venda “ad corpum” quando o preço do terreno é determinado em função da globalidade da coisa e não da sua dimensão ainda que acidentalmente se faça referência à sua medida;
2. As partes não quiseram vender nem comprar uma parcela ideal do prédio de origem, mas sim aquele concreto terreno que já constava da planta junta aos autos que era do conhecimento de todos;
3. Por isso as partes não falaram em preço por m2 mas sim em valor global da transacção;
4. Foi por isso que os RR. Foram descendo o valor inicial pedido de 30.000 contos para acabar no acordo por 17.000 contos;
5. Nem no termo de transacção nem na escritura pública de compra e venda que concluiu o acordo é feita qualquer referência à área do terreno, e só isso é que é lido aos outorgantes;
6. Não são lidos aos outorgantes os documentos da Conservatória e Finanças que só são exibidos ao Notário, que deles só transcreve o artigo, valor matricial, registo na Conservatória mas não faz qualquer referência à área, por isso as partes nada declararam sobre tal elemento;
7. A falta de quantidade declarada na escritura, no caso, a área do terreno, que não foi lida aos outorgantes, impede que se faça a aplicação excepcional do n.º 2 do art.º 888º do C.C., pois não se sabe se é ultrapassado ou não o vigésimo a que alude este preceito.
Consideravam ter sido violado o n.º 2 daquele artigo 888º.
Os factos
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
a) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa, sob o nº …../……, um prédio rústico, “F……….”, como tendo 4.000 m2 e confrontando de norte com G………., de sul com H………., de nascente com I………. e do poente com estrada, situado no ………. e inscrito na matriz sob o artigo 449º, tudo conforme certidão de fls. 32 a 35 cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
b) Pela inscrição G-1, Ap. 26/……, encontra-se registada a favor de D………., a aquisição do prédio referido em a), por compra.
c) Encontra-se inscrito na matriz predial rústica sob o nº 499 o prédio referido em a), aí identificado com a área de 4.000 m2.
d) Em 7 de Dezembro de 2004, entre os ora Autores e os ora Réus foi efectuada uma transacção, homologada por sentença transitada em julgado, no âmbito da acção com processo ordinário nº …/02, tendo D.………., B………. e respectivas mulheres, declarado que acordavam reciprocamente a, no prazo de 60 dias, a contar da referida data, celebrar escritura pública de compra e venda que teria por objecto o prédio identificado no documento junto a fls. 11 a 14 daqueles autos (correspondente à certidão do registo predial do prédio em causa nos presentes autos), pelo preço de 84.795,64 €, declarando os ali Autores (aqui Réus) que, para o efeito se comprometiam a apresentar todos os documentos necessários e indispensáveis para a referida escritura pública, a qual deveria ser marcada pelo ali Réus, ora Autores.
e) Por escritura pública sob a epígrafe “Compra e Venda”, celebrada em 28 de Janeiro de 2005, exarada a fls. 130 a 131 do livro 298 do 1º Cartório Notarial de Santo Tirso, em que intervieram como outorgantes Drª J………., em representação de D………. e E………. (primeira outorgante) e B………. (segundo outorgante), declarou a primeira outorgante o seguinte:
"Que em nome dos seus representados vende ao segundo outorgante, pelo preço de oitenta e quatro mil setecentos e noventa e cinco euros e sessenta e quatro cêntimos, que já recebeu, um prédio rústico denominado “F……….”, sito no ………. da dita freguesia de ………., descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o número trezentos e oitenta, na mesma registado a favor do vendedor pela inscrição G-um, inscrito na matriz respectiva sob o artigo número quatrocentos e quarenta e nove (…).
Por sua vez, o segundo outorgante declarou que aceita este contrato, tudo conforme documento junto aos autos a fls. 24 a 27 cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
f) Quer o acordo de transacção referido em d), quer a escritura aludida em e) foram celebrados na convicção, por parte dos Autores, de que a área do prédio era de 4.000 m2, sendo certo que se os Autores soubessem a verdadeira área do prédio nunca teriam celebrado o acordo de compra e venda, pelo preço que dele consta, nem o referido acordo de transacção.
g) Entre os Autores e testemunhas por eles arroladas foi discutido o preço por metro quadrado e, dos cálculos então efectuados, concluíram os mesmos que, sendo o preço total de Esc. 17.000.000$00, o preço por m2 seria de 4.250$00/21,20 €.
h) A área do terreno é de 2.875 m2, o que os Réus bem sabiam, e de tal tinham conhecimento mesmo antes de 7 de Dezembro de 2004 e da celebração do acordo de transacção.
i) Os Réus sabiam da área real do terreno aludida na alínea que antecede e não o comunicaram expressamente aos Autores.
j) Para o terreno em causa, os Autores têm projectado a construção de várias moradias.
l) Autores e Réus não falaram em preço por m2 mas em valor global de transacção.
m) No dia da transacção, os Réus começaram por pedir, inicialmente, Esc. 30.000.000$00/€ 149.639,37, tendo os Autores questionado esse valor por ser muito alto.
n) Fora da sala de audiências e separadamente, a advogada do ora Réu falou com o Sr. Eng. K………., que procedeu ao levantamento topográfico do prédio dos Réus junto com o relatório pericial, e, com uma pequena régua, o referido engenheiro mediu o terreno na planta e disse àquela Senhora Advogada que o terreno teria cerca de 2.800 m2.
o) Foi com base nesta área que os Réus aceitaram proceder à transacção pelo valor de € 84.795,64.
O direito
São questões a decidir:
1. Se a vontade do autor foi determinada por erro que conduza à redução do negócio;
2. Se há fundamento para operar a redução do preço e, em caso afirmativo, se o respectivo valor pode ser já fixado.
Os ora autores compraram ao ora réu um prédio rústico, pelo preço de €84.795,64, na convicção de que a área era de 4.000 m2. Após a celebração da escritura pública, vieram a constatar que a área do prédio era de 2.875 m2. Invocando erro quanto à área, mas sustentando que sempre teriam concluído o contrato, pretendem a redução do preço.
Se os autores soubessem a verdadeira área do prédio não teriam celebrado o acordo pelo preço acima indicado (al. f) dos factos).
Entende o Autor que a situação configura um caso de erro sobre o objecto do negócio, previsto no artigo 251º do Código Civil – diploma a que pertencerão os preceitos adiante referidos sem diferente menção de origem. Este erro só torna o negócio anulável desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro (art.º 247º).
Provou-se que para os compradores a área de 4.000 m2 foi um elemento determinante no que se refere à aceitação do preço de €84.795,64; mas não se provou que para os vendedores esse elemento fosse determinante (resposta restritiva ao quesito 10º), nem que conheciam a vontade dos compradores quanto àquele particular elemento do negócio, pelo que a situação não é enquadrável na previsão daquele artigo 247º. E como as partes apenas falaram em valor global da transacção e não em preço por metro quadrado (al. l) não há elementos que permitam sustentar que os vendedores não deviam ignorar a essencialidade, para os compradores, da área de 4.000 m2. Encontra-se assim afastada a aplicação do artigo 251º.
O n.º 2 do artigo 252º alude ao erro que recai sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio, mandando aplicar em tal situação o disposto sobre a resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias. O n.º 1 do artigo 437º permite a resolução ou a modificação do contrato segundo juízos de equidade desde que a exigência das obrigações assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
As partes não falaram em preço por metro quadrado, mas em valor global de transacção (al. l). O prédio que quiseram comprar (AA.) e vender (RR.) foi o que compraram e venderam. Em qualquer negócio existe uma margem de risco. Na venda por preço global um dos riscos pode ser precisamente o de a área – tratando-se de imóvel – não corresponder rigorosamente ao idealizado. Tratando-se de um risco próprio do negócio, não fundamenta a resolução.
Os Réus conheciam a área do prédio e não a comunicaram aos autores (als. h) e i) dos factos). Mas, como as partes não falaram em termos de preço por metro quadrado (al. l), aquela ausência de comunicação não assume relevância em termos de se poder considerar que integra violação dos princípios da boa fé – que devem estar presentes tanto nos preliminares como na formação do contrato (art. 227º).
O autor aludia (na petição e nas alegações de recurso) ao n.º 2 do artigo 245º. Esta norma refere-se a declarações não sérias, que são as feitas na expectativa de que a falta de seriedade não seja desconhecida (n.º 1). Não é esse manifestamente o caso dos autos, não se compreendendo o motivo da alusão àquela norma.
Quer na Conservatória do Registo Predial quer na Repartição de Finanças, consta que o prédio objecto do contrato referido nos autos tem a área de 4.000m2. Mas, decorre da experiência comum que em matéria de área, os elementos constantes dessas Repartições não são muito fiáveis, pelo que os ora autores, para se certificarem da área do prédio, deveriam ter procedido à respectiva medição. O que não fizeram.
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As partes não falaram em preço por metro quadrado mas em valor global da transacção (al. l). Estamos assim perante uma venda que a doutrina designa por “ad corpus”- que o prof. Antunes Varela, caracteriza do seguinte modo: “é aquela em que o preço da coisa certa é determinado em função da totalidade ou globalidade da coisa e não da sua dimensão, mesmo que no contrato se faça acidentalmente referência à sua medida”. (Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 119º, p. 311, nota 1). O mesmo autor distingue-a da venda “ad mesuram” – “venda de coisa determinada com indicação da sua medida, em que o preço é fixado à razão de tanto por unidade” (obra e local citado).Para aquela venda rege o artigo 888º do Cód. Civil:
1. Se na venda de coisas determinadas o preço não for estabelecido à razão de tanto por unidade, o comprador deve o preço declarado, mesmo que no contrato se indique o número, peso ou medida das coisas vendidas e a indicação não corresponda à realidade.
2. Se, porém, a quantidade efectiva diferir da declarada em mais de um vigésimo desta, o preço sofrerá redução ou aumento proporcional.
Sustentam os RR. a inaplicabilidade desta norma, alegando que nem a transacção que originou o negócio nem a escritura aludem a qualquer área.
Na sentença impugnada considerou-se que a escritura pública alude expressamente ao número de inscrição do prédio na Conservatória e ao artigo matricial; que tais documentos foram exibidos aquando da celebração da escritura; que estes mencionam a área de 4.000 m2, pelo que o negócio contém, ainda que por referência às descrições da matriz e da Conservatória, a indicação da área.
Da escritura pública consta que foram exibidos a certidão da Conservatória e dos Serviços de Finanças (fls. 27). Ambos os documentos referem que o prédio em causa tem a área de 4.000 m2. A área aparece indicada, ainda que indirectamente. Trata-se de uma situação algo similar à que amiúde ocorre nos processos, em que as partes remetem para o teor de documentos juntos, sem os reproduzirem na totalidade.
Daqueles documentos constava a área de 4.000 m2, pelo que é esta a considerar para efeitos de aplicação do n.º 2 do artigo 888º.
Estamos perante uma norma que rege especificamente para as situações como a dos autos. Como a área real do prédio – 2.875 m2 – diferia da constante dos documentos a que alude a escritura pública – 4.000 m2 – em mais que um vigésimo, o preço deverá sofrer uma redução proporcional.
Segundo os Autores, essa redução “é mera operação aritmética”. A ser assim, a redução operaria nos termos previstos para a venda de coisas determinadas, com preço fixado à razão de tanto por unidade, prevista no artigo 887º: “é devido o preço proporcional ao número, peso ou medida real das coisas vendidas, sem embargo de no contrato se declarar coisa diferente.” Esta norma rege para os casos de venda ad mesuram. Ora, a lei distingue claramente as duas situações – venda ad mesuram no artigo 887º venda ad corpus no artigo 888º. O “preço proporcional” apenas é devido na venda ad mesuram. Para a venda ad corpus manda o n.º 2 do art. 888º que o preço sofra “redução ou aumento proporcional.” Consoante se decidiu na sentença recorrida, no caso essa redução apenas cobrirá a diferença que exceda o vigésimo da área, tolerada no n.º 2 do art. 888º. A não se entender assim e a calcular a redução do preço por “simples operação aritmética”, como pretendem os Autores, estar-se ia a aplicar a regra do artigo 887º.
Subtraindo a 4.000 m2 a vigésima parte, fica a área de 3.800 m2, como tolerada pelo n.º 2 do art. 888º. Entre esta área e a área real a diferença é de 925 m2. Aplicando a esta o preço de €21,19891/m2 (€84.795,64:4.000), a redução é de €19.609 – quantia que será restituída pelos Réus aos Autores. E o preço do prédio objecto da escritura deve ser fixado em €65.186,65 (€84.795,64-€19.186,65).
Na sentença seguiu-se por outra via, a qual permite atingir o mesmo valor.
A diferença entre a área constante dos documentos mencionados na escritura e a área real é de 28,125%, tal como se calculou na decisão impugnada. Mas, se efectuados os cálculos em termos de percentagem, devemos considerar que referindo o n.º 2 do art. 888º um vigésimo, tal corresponde a 5%, pelo que a redução a efectuar é de 23,125% (e não de 8,125% como por lapso foi calculado na sentença). Aplicando a percentagem de 23,125% à importância de €84.795,64, obtêm-se os valores de €19.609,99 (importância a restituir pelos Autores aos Réus) e de €65.186,65 (preço do prédio, por efeito da redução), já acima encontrados.
Contendo os autos elementos necessários para o cálculo da redução, esta não tem que ser fixada por meio de avaliação. O n.º 2 do artigo 884º apenas tem aplicação quando não foi discriminado o preço – e não é essa a situação dos autos.
O valor a devolver pelos autores apenas com o trânsito em julgado deste acórdão se torna líquido, pelo que os juros apenas serão devidos a partir desse trânsito (art. 805º, n.º 3).
Os valores agora encontrados implicam a alteração das alíneas b) e c) da sentença recorrida, as quais passam a ter a seguinte redacção:
b) Reduzo o preço fixado na escritura referida em e) dos “Factos Provados” em 23,125%, fixando-o em €65.186,65.
c) Ordeno a restituição pelos Autores da quantia de €19.608,99, acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados desde o trânsito em julgado desta decisão até efectivo pagamento.
Decisão
Pelos fundamentos expostos:
1. Acorda-se em julgar parcialmente procedente o recurso interposto pelos Autores, alterando-se as alíneas b) e c) da decisão recorrida nos termos acima indicados.
2. Custas pelos recorrentes, na proporção do respectivo decaimento.
Porto, 17.02.2009
José Bernardino de Carvalho
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Mário João Canelas Brás