Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3784/12.0TBVNG.P1 |  |
PRÉDIO RÚSTICO
Pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência atribuído pela lei substantiva civil aos proprietários de terrenos confinantes não é, em rigor, que os prédios sejam rústicos, mas antes que sejam considerados aptos para cultura.
É redutora a afirmação de que é a luz da lei civil e não de normas de outros ramos de direito, designadamente, das regras administrativas do PDM ou da legislação fiscal que se deve fixar a natureza dos prédios para efeito do exercício do direito de preferência conferido pela lei substantiva civil.
Relator – Leonel Serôdio (341)
Adjuntos – Amaral Ferreira
- Deolinda Varão
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
Relatório
B… e marido C… intentaram, nas Varas Mistas de Vila Nova de Gaia, acção declarativa com processo ordinário contra D…, E E…, LDA, pedindo que se:
a) Reconheça o direito de preferência dos Autores na aquisição efectuada pela 2ª Ré E…, Lda à 1ª Ré D…, mediante escritura pública, celebrada em 25/5/2011, no Cartório Notarial sito na …, …, ..., …, V. N. Gaia, do prédio rústico, composto de pinhal, sito no …, freguesia …, concelho de Vila Nova de Gaia descrito na Segunda Conservatória de Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número duzentos e cinquenta e oito e inscrito na matriz sob o artigo 476, mediante preço de €100.000,00 e se substitua nessa escritura de compra e venda a Ré E…, Lda pelos Autores.
b) Ordene o cancelamento da inscrição do imóvel em causa a favor dessa Ré, bem como o cancelamento da desanexação do imóvel descrito na 2ª Conservatória de Vila Nova de Gaia, sob o nº 258, da área de 5307 m2 que restou depois da expropriação amigável referida na alínea seguinte e ainda o cancelamento da descrição predial sob o nº 1113/20110601 da mesma Conservatória e a sua inscrição a favor da mesma Ré.
c) Reconheça que a Ré E…, Lda está obrigada a restituir aos AA a quantia de € 250.000,00 que recebeu da F…, SA pela expropriação amigável celebrada por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de G… na Rua …, .., sobreloja direita, entre a 2º Ré E…, Lda e a F…, SA, tendo por objecto a parcela 955/1 necessária à execução do empreendimento A32 - IC2 - Oliveira de Azeméis - IP1 (…) - … - … - IP1 (…), parcela essa com a área global de 3.892 m2 a destacar do prédio rústico correspondente a pinhal sito no …, freguesia …, concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 2ª Conservatória de Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 258.
d) Condene a Ré E… a restituir aos AA a quantia de €150.000,00 - depois de operada a compensação entre o crédito desta à restituição do preço de € 100.000,00, que pagou à 1º Ré e o crédito dos AA à restituição dos € 250.000,00 que a mesma recebeu da F…, SA pela expropriação amigável da parcela descrita na alínea c) ou, ainda subsidiariamente, a restituir esses € 250.000,00 aos AA recebendo então aquele preço de € 100.000,00 relativo à compra e venda que outorgou com a 1ª Ré e em que os AA irão preferir e em ambos os casos com juros de mora desde a citação até integral pagamento.
Sustentam, em síntese, ter direito de preferência, nos termos do art. 1380º n.º 1 do CC, na venda por € 100.000 do prédio rústico efectuado pela 1ª Ré à 2ª Ré, por serem proprietários de um prédio rústico que confronta com esse e a 2ª Ré não era proprietária de qualquer prédio confinante com o adquirido, terem ambos área inferior à unidade de cultura e que o mesmo foi vendido sem a 1ª Ré lhes comunicar as condições de venda. Mais alega que a 2ª Ré de seguida procedeu à desanexação de uma parcela dessa prédio e acordou com a F… a sua expropriação amigável por € 250 000, que é ineficaz em relação a eles, mas a expropriante não pode ser afectada pelo exercício da preferência, ficando o 2ª Ré obrigada a restituir aos AA a quantia que receberam da expropriante, deduzida da quantia de € 100.000, correspondente ao preço pago pelo imóvel.
Os RR, na contestação, sustentam que o prédio vendido não era um prédio rústico, que os AA sabiam desde Setembro de 2009 que parte dele tinha sido expropriado e invocam estarem os AA a agir em abuso de direito.
Os AA replicaram mantendo a posição assumida na petição.
O processo prosseguiu os seus termos, sem incidentes de relevo, tendo a final sido proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente.
Os RR apelaram e terminaram as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem:
I - A Douta Sentença recorrida é errada e, por isso, inválida, por manifesta contradição entre vários factos julgados por provados, por manifesto erro de julgamento quanto a factos julgados provados e quanto a outros dados como não provados, erro na valoração de vários factos julgados provados e erro na desconsideração e valoração de factos julgados não provados e que se impunha serem julgados por provados, e ainda,
II - Erro na qualificação de vários factos julgados provados e manifesto erro quanto à norma aplicada
III – O Meritíssimo Julgador do Tribunal “a quo” errou ao julgar provados os factos descritos nas alíneas O) e Q) dos Factos Provados do aresto recorrido, por manifesta contradição com o determinado no Plano Director Municipal (PDM) do Município de Vila Nova de Gaia, do qual teve pleno conhecimento pelos documentos juntos aos Autos, pelo descrito Perito produziu no Relatório Pericial, nomeadamente na resposta aos quesitos 2º e 4º a folhas 201, 202 e 203 dos Autos,
IV – Resultando estabelecido no PDM de Vila Nova de Gaia que, tanto o prédio dos A.A. (descrito na al. A dos Factos Provados) como o prédio dos R.R. (descrito na al. D) do Factos Provados) anos antes da celebração da escritura de compra e venda celebrada em 25 de Maio de 2011, entre os Réus, parte substancial de ambos os prédios eram dotados de capacidade construtiva, ou seja, tinham uma capacidade e finalidade urbana, e
V – Esses mesmos factos (al. O) e Q) dos Factos Provados), julgados provados, estão em total contradição com o facto julgado provado e constante da alínea Z) dos Factos Provados,
VI – Pelo que, existe erro de julgamento sobre os factos das alíneas O) e Q) que deviam ter sido julgados como não provados e que aqui se requer que assim seja doutamente decidido.
VII - Igualmente existe erro de julgamento sobre os factos descritos na al. W) dos Factos Provados, porquanto foi julgado por provado, quando o Meritíssimo Julgador também julgou como provados os factos descritos na alínea I) dos Factos Provados ou seja, que a Declaração de Utilidade Pública (DUP) relativa aos prédios em causa nos autos foi publicada no Diário da Republica em 04 de Setembro de 2009, ou seja, muito tempo antes da entrada ou da presença dos trabalhadores a desmatar os imóveis ou parcelas que vieram a ser abrangidos pela auto-estrada bem com testemunha H…, que a mando dos AA., pelo menos em Dezembro de 2010 comunicou e confirmou aos AA. que no seu prédio não era possível efetuar qualquer construção conforme consta do documento de folhas 184 dos Autos e melhor descrito a folhas 16 da Douta Sentença recorrida.
VIII - Atento o acima exposto, existe manifesto erro de julgamento relativamente aos factos descritos na alínea W) dos Factos Provados que deveria ter sido julgado não provado, o que aqui se requer que seja doutamente decidido.
IX – Acresce ainda que, o Meritíssimo julgador no tribunal “a quo” julgou não provados vários factos constantes da Base Instrutória que, por via da prova documental constante dos Autos e de outros factos que julgou provados, necessariamente devia também julgar por provados os factos alíneas a), b), c) e j) dos factos não provados.
X – Quanto ao facto não provado constante da identificada alínea a), acontece que a decisão de não provado é contraditória com a decisão de provado constante da alínea I) dos Factos Provados,
XI – Quanto ao facto descrito na identificada aliena b), acontece que o julgamento como não provado é contraditório com o facto julgado provado constante da alínea k) dos Factos Provados, ou seja, tendo ocorrido em 08 de Fevereiro de 2010 a tomada de posse efetiva da parcela denominada “Parcela nº…/.”, pela entidade expropriante, e melhor identificada nos Autos, que era parte integrante do prédio, à altura, propriedade da 1ª Ré e ora Recorrente e melhor descrito na alínea D) dos Factos Provados, a 1ª Ré posse e o domínio sobre a mesma.
XII – Igualmente, existe erro de julgamento quanto à decisão de não provado do facto descrito na alínea c) dos factos não provados, porquanto consta dos documentos juntos aos Autos que já em 2009, pelo menos, parte do prédio da 1ª Ré e que se concretizava na denominada “Parcela n.º …/.” foi alvo de Declaração de Utilidade Pública para efeitos de construção de uma auto-estrada, pelo que a decisão de não provado é contraditória com o facto julgado provado constante da alínea I) dos Factos Provados.
XIII – Que, pela Declaração de Utilidade Pública sobre essa parcela e para o fim que a mesma se passou a destinar, deixou de ser apta para fins agrícolas.
XIV – Finalmente, existe erro de julgamento quanto aos factos descritos na alínea j) dos factos não provados, por manifesta contradição com os factos julgados provados e melhor descritos nas alíneas D) e Y) dos Factos Provados ou seja, é uma realidade que a entidade expropriante propôs à 1ª Ré para expropriação amigável da denominada parcela nº…/. o pagamento do valor de 12.500,00 € e, essa mesma Ré vendeu de 2011, a totalidade do prédio pela quantia de 100.000,00
XV – Pelo exposto, existe erro de julgamento quanto à decisão provados os factos descritos nas alíneas a), b), c), e j) dos factos não provados que deviam ser julgados por provados, o que desde já se requer que seja doutamente decidido. CONTINUANDO,
XVI – O decidido na Douta Sentença recorrida é errado de facto e de direito.
Porquanto,
XVII – Dos factos julgados por provados, nomeadamente o descrito na alínea z) dos Factos Provados, os constantes dos documentos juntos aos Autos, nomeadamente os relativos ao PDM de Vila Nova de Gaia e ainda ao constante do Relatório Pericial de folhas 200 a 235, os prédios dos AA. e dos Réus, melhor identificados nas alíneas A) e D) dos Factos Provados, são qualificados como urbanos, porquanto perante a lei civil a qualificação dos prédios como urbanos ou rústicos não tem que seguir a qualificação constante da matriz predial, dado que a qualificação fiscal obedece a requisitos e pressupostos diferentes nomeadamente da resposta ao quesito nº 2 deste.
XVIII – Está suficiente provado nos Autos de Utilidade Pública, publicada no Diário da República em 04 de Setembro de 2009, parte substancial dos prédios dos AA. e dos Réus tinham uma afetação ou destinação económica diferente da de cultura agrícola. Ou seja,
XIX – O prédio dos AA. e ora Recorridos tinha uma capacidade construtiva com uma área de implantação de cerca de 735m dos Autos - e considerando que naquele local as construções podem ter uma cércea que possibilita a construção de um edifício com dois pisos relatório pericial de folhas 205 dos Autos,
XX – Deste modo, o prédio dos AA era um prédio urbano para efeitos da lei civil, porquanto a parte com capacidade construtiva era de valor muito superior à restante e, por isso, é aquela afetação ou destinação económica a essencial,
XXI – E, em consequência, o prédio dos AA devia e deve ser qualificado como prédio urbano, o que manifestamente o Meritíssimo Julgador do tribunal “a quo” não o fez.
XXII – Também quanto ao prédio dos Réus e melhor identificado em D) dos Factos Provados, constata-se que em data anterior à Declaração de Utilidade Pública, publicada no Diário da República de 04 de Setembro de 2009, parte substancial desse prédio tinha uma afetação ou destinação económica diferente da de cultura agrícola. Ou seja,
XXIII – O prédio dos Réus tinha uma capacidade construtiva com uma área de implantação de cerca de 1470m - vide relatório pericial, pág.204 dos autos - e, considerando que naquele local as construções podem ter uma cércea que possibilita a construção de um edifício com dois pisos de folhas 205 dos Autos,
XXIV – Deste modo, o prédio dos Réus e ora Recorrentes é um prédio urbano para efeitos da lei civil, porquanto a parte com capacidade construtiva era de valor muito superior à restante e por isso, é aquela afetação ou destinação económica a essencial,
XXV – E, em consequência como prédio urbano, o que manifestamente o Meritíssimo Julgador do tribunal “a quo” não o fez.
XXVI – Devidamente qualificados os prédios dos AA. e dos Réus como urbanos, não tinham e não cumprimento dos pressupostos previstos no nº1 do artigo 1380º do Código Civil e que permitam a aplicação desta norma legal ao caso “ sub Júdice”.
XXVII – A Douta Sentença recorrida é errada por manifesto erro de julgamento quanto à qualificação dos prédios identificados nas alíneas A) e D) dos Factos Provados e,
XXVIII – Em consequência, o Meritíssimo Julgador do tribunal “a quo” erradamente ao caso sub judice e, nesse seguimento também errou ao reconhecer a existência do direito de preferência dos AA. e aqui Recorridos na transmissão do prédio identificado na alínea D) dos Factos Provados, entre os Recorrentes,
XXIX - A Douta Sentença deve ser revogada e substituída por douta decisão que julgue o pedido dos AA. totalmente improcedente.
XXX – Ao acima exposto acresce que o Meritíssimo Julgador do Tribunal “a quo”, fazendo “tábua rasa” da matéria aliás a mesma está provada por documentos juntos nos Autos, não relevou/considerou o relevante facto que já desde Setembro de 2009, pelo menos, parte substancial e essencial do prédio, que se identifica por nº…/.”, dos ora Recorrentes e melhor identificado na alínea D) dos Factos Provados, foi objeto de deliberação de uma Entidade Pública que determinou a sua Declaração de Utilidade Pública (DUP).
XXXI – Mesmo que o prédio dos ora Recorrentes tivesse uma finalidade de cultura agrícola, na data (12/06/2009) da Declaração de Utilidade Pública objetivamente deixou de ter essa finalidade. Aliás,
XXXII – Com a previsão do artigo 1380º do C.C., o legislador teve e tem como objetivo o aumento da produção a dos solos não aproveitados ou deficientemente cultivados, o emparcelamento do prédio com o fim de criar unidades de cultura de maiores dimensões e mais rentáveis e, não permitir que por este mecanismo legal, proprietários de prédios confinantes façam uso deste para atingir outros fins que não aqueles que se enunciaram. Ora,
XXXIII – No caso sub judice estão provados factos nos autos e devidamente documentados que na data – 25 de Maio de 2011-em que ocorreu a transmissão do prédio identificado na alínea D) dos Factos Provados, entre os ora Recorrentes, não se verificavam as condições e os pressupostos que permitissem fazer uso do direito conferido pelo citado artigo 1380º do C.C. e, em consequência, peticionar os AA. o fizeram e o Meritíssimo Julgador do tribunal “a quo” sufragou.
XXXIV – Porquanto, repete-se, naquela data, aliás já desde o ano de 2009, que a finalidade do prédio dos ora Recorrentes e identificado na alínea D) dos Factos Provados não tinha a finalidade de cultura agrícola mas uma finalidade bem distinta e que era a construção da auto-estrada.
XXXV – Nesta sequência e por via dos factos julgados provados e bem assim daqueles que também deveriam ter sido julgados provados, aliás que já se requereu, não se verificavam e não se verificam os pressupostos necessários para aplicação do estatuído no nº 1 do art.1380º CC ao caso sub Júdice como erradamente o Meritíssimo Julgador do tribunal “a quo” fez na douta Sentença recorrida, mas,
XXXVI – Estavam e estão verificados os pressupostos de facto e de direito que implicam a aplicação ao caso sub judice do estabelecido no artigo 1381º Código Civil, por verificação da exceção estabelecida na alínea a) do mesmo preceito.
XXXVII – Razão e motivo porque a Douta Sentença recorrida é errada, por manifesto erro de aplicação do estatuído no artigo 1380º do CC ao caso sub judice, quando estão verificados os pressupostos que implicam a aplicação do estatuído no artigo 1381º do mesmo Código Civil.
XXXVIII – Assim, o reconhecimento do direito de preferência dos AA. e aqui Recorridos é errado por manifesto erro na aplicação da norma que o Meritíssimo Julgador do tribunal “a quo” fundamentou a douta sentença recorrida.
XXXIX – Finalmente, tendo em consideração os factos atrás descritos, ou seja, na data em que os AA. e ora Recorridos interpuseram a presente acção, já sabiam e tinham que saber que desde Setembro de 2009 e, pelo menos, desde Dezembro de 2010, bastante tempo antes da transmissão do prédio ocorrida em 25 de Maio de 2011, que parte substancial e a essencial do prédio sob o qual pediram o reconhecimento do direito de preferência para efeitos de emparcelamento, era manifesta e objectivamente impossível obter/atingir o resultado que peticionavam, ou seja, a junção dos dois prédios para efeitos de aumento e aproveitamento económico como unidade de cultura.
XL - Por isso, desde logo peticionaram que os Réus fossem condenados a entregar-lhes a quantia de 250.000,00 prédio identificado na alínea D) dos Factos Provados.
XLI – Apesar de terem conhecimento total desta realidade, fundamentaram se na previsão legal do nº1 do artigo 1380º, atuando assim em claro abuso de direito – artigo 334º do C. Civil
XLII - Pelo que, o Meritíssimo Juiz do tribunal “ a quo” ao julgar procedente o pedido dos AA. e ora Recorridos sufragou o abuso de direito em que estes atuam,
XLIII - Também por este motivo, a Douta Sentença recorrida é errada por estar eivada de abuso de direito e, por isso, é inválida e deve ser revogada com todas as consequências legais.
A final pede a revogação da sentença e a absolvição dos pedidos.
Os AA contra-alegaram e terminaram com as seguintes conclusões:
1 -À luz do PDM de Vila Nova de Gaia, as áreas, quer do prédio dos Autores, quer do prédio identificado na alínea D) dos factos provados, vendido pela 1º à 2º Ré, que confinavam com a Rua … e a Rua …, numa faixa de 35 m, paralela a esse arruamentos estavam inseridas em área de expansão urbana de uso geral, subcategoria de áreas de transição, possibilitando o seu uso para construção.
2 -Só que, mesmo em relação àquela área confinante com aquelas ruas, inserida em “Áreas de Transição”, agora por força da Carta de Infraestruturas Lineares e a Carta de Mobilidade e Transportes e posteriormente da DUP referida na alínea I) dos factos provados, publicada no D R II série de 4/Setembro do mesmo ano de 2009, quer o prédio dos AA quer o prédio, então pertença da Ré, deixaram de ter qualquer aptidão construtiva.
3 - O prédio referido em D) porque toda essa faixa (35 m a partir daquelas ruas … e …) ficou abrangida por essa DUP.
4 - O prédio dos AA, por força da prevista abertura da AE e, mais tarde, da publicação da DUP, ainda que não abrangido pela mesma declaração de utilidade pública, ficou onerado com a respetiva servidão non aedificandi de proteção da auto-estrada, afetando a maior parte daquela área que teria potencialidade construtiva e por forma a que a parte sobejante da mesma, não onerada com tal servidão, de dimensão bastante exígua, inviabilizava qualquer construção.
5 - A restante área desses dois prédios encontra-se classificada como Solo Rural, categoria de Áreas Florestais, subcategoria de Áreas Florestais de Proteção. Paralelamente todo este mesmo espaço também se encontra delimitado com Estrutura Ecológica Municipal (nível de Estrutura Ecológica Fundamental)
6 - Assim não há qualquer contradição entre os factos provados Z e os factos provados em O e Q, na medida em que, pelo menos a partir da DUP – publicada em Setembro de 2009 (a venda da 1ª R à 2ª R ocorreu quase dois anos após) e mesmo antes disso desde que fora projetada a abertura da AE A32 e da consequente servidão criada no prédio dos AA – esses dois prédios (“desde data bem anterior “ a essa venda) não tinham qualquer aptidão para outra finalidade (designadamente construção) que não a agrícola.
7 - A par disso e no que concerne à sua natureza rústica, ainda que tivessem capacidade construtiva, tal não significava, não impedia, nem contradizia o estado atual dos mesmos: apenas com pinhal e árvores de fruto e, por isso, prédios rústicos (art 204 nº 2 C Civil).
8 - Quando muito - o que em nada beliscará o sentido da decisão final adotado pela 1ª instância – precisando essas duas respostas Q e Z - poderá este tribunal fundir as mesmas numa única, cujo teor se sugere:
Embora o Plano Diretor Municipal de Vila Nova de Gaia previsse que, numa faixa de 35 metros a partir das Ruas … e da …, ambos os prédios estivessem inseridos em Áreas de Transição, onde, de acordo com o mesmo instrumento de ordenamento territorial, era possível construir, porque essa faixa no prédio indicado em D) ficou destinada à AE, pelo menos desde Setembro/2009 (data da publicação da DUP) e porque, pelo menos a partir da mesma data, a mesma faixa no prédio dos AA ficou onerada com servidão non aedificandi, não era possível, pelo menos desde então, a utilização de qualquer desses prédios para outra finalidade que não a agrícola
9 - Inexiste qualquer contradição entre os factos descritos em W) com os factos descritos em I): quer porque não consta dos factos provados a data da “desmatação”, quer porque o facto de ter sido publicada a DUP, naquela data, num Diário da República, não significa que os AA tomassem conhecimento disso, muito menos que a Auto Estada ia passar exatamente sobre o prédio que a 1º Ré vendeu à 2ª R e, finalmente, a informação que os AA receberam em Dezembro de 2010 da testemunha H… não era no sentido de que a AE passaria sobre o prédio então da 1ª R ou que a DUP o abrangeria, mas apenas que o seu (deles AA) prédio não poderia ser utilizado para construção por causa da servidão non aedificandi – o que não significava que devessem concluir que, por isso, a AE passaria precisamente sobre o prédio da 1ª R; bem poderia suceder que também este não fosse expropriado, mas ficasse apenas onerado com a mesma servidão.
10 - Em relação ao facto não provado a) tal decisão não é contraditória com o facto provado I) porque a publicação da DUP no DR não significa que os AA dela tomassem conhecimento e que, ainda que esse conhecimento tivesse ocorrido, soubessem que ela abrangia o prédio então da 1ª Ré
11 - Quando ao facto não provado b) o mesmo não contradiz o facto provado em K): o conceito de domínio é claramente um conceito de direito que não teria de estar inserido nos factos provados como, verdadeiramente, não deveria, sequer, integrar também os factos não provados e, independentemente disso, a 1º Ré com a posse administrativa daquela parcela não perdeu o domínio (leia-se direito de propriedade) sobre a mesma- por isso seguida vendeu todo o imóvel – integrando essa parcela – à 2ª Ré!
12 - Quanto à alínea c) dos factos não provados, a mesma não contradiz o teor da alínea I) dos factos provados porque a A DUP não impedia que o imóvel continuasse a ser usado para os fins a que até então vinha sendo utilizado: exploração agrícola.
13 - Finalmente a alínea J) não contradiz os factos provados e inseridos nas alíneas D) e Y), não só porque a 2ª Ré comprou todo o imóvel, enquanto que a expropriante apenas oferecia à 1ª Ré os 12.500 euros (alínea Y) pela parcela de 2.962 m2, mas também porque nada nos diz que, mau grado essa reduzida oferta, a 1ª Ré não continuasse as negociações, por si ou com um representante, para melhorar substancialmente o preço proposto e por último, porque uma realidade é a venda por 100.000 euros da totalidade do imóvel pela 1ª Ré à 2ª Ré e a proposta da expropriante para adquirir a parcela por 12.500 euros e outra bem diferente – refutando, pois, qualquer hipótese de contradição – é a de se saber que a causa da venda da totalidade do imóvel fosse essa diferença de preço.
14- Em face do acima exposto, à data da venda, porque a parcela do prédio referido em D) confinante com as Ruas … e da …, única onde seria possível construir estava já afeta á abertura da AE e porque a parcela do prédio dos AA que confina também com essas ruas estava onerada com servidão non aedificandi de proteção à mesma AE, nenhum desses imóveis tinha qualquer aptidão construtiva.
15 - Assim e porque:
À data da venda referida em D) quer o prédio dos AA quer o prédio vendido pela A à Ré tinham natureza rústica, e com efetiva utilização para fins de cultura (pinhal e árvores de fruto)
Nessa altura os dois imóveis confinantes, o dos AA e o que a 1ª Ré vendeu à 2ª Ré tinham área inferior à unidade de cultura.
Não sendo a 2ª Ré proprietária de qualquer prédio que confinasse com o que adquiriu
Nessa data e pelo menos desde a DUP – Setembro de 2009 – nenhuma outra utilidade possuíam que não fosse a cultura daquelas espécies: estão preenchidos todos os requisitos substantivos essenciais ao exercício do direito de preferência (art 1380 nº 1 do C Civil)
16 - E quanto à exceção prevista no art 1381 a) C Civil, para além de a prova da sua verificação e, como tal, da existência dos elementos de facto que as pudessem preencher incumbir às RR (art 342 nº 2 C Civil) nenhum dos imóveis aqui em causa tinha incorporado qualquer edifício antes e apenas cultura de pinheiros e árvores de fruta pelo que ambos eram prédios rústicos - art 204 nº 2 C Civil
17 - A par disso nem foi alegado pelas RR nem consta da respetiva escritura que o imóvel que uma vendeu à outra se destinasse a outra finalidade que não a exploração agrícola e florestal.
18 - Mas, mais relevante ainda, independentemente dessa intenção da adquirente quanto ao destino a dar ao imóvel, imposições legais e administrativas já acima descritas impediam essa finalidade: a servidão non aedificandi sobre o imóvel dos AA e a afetação à futura A E da única parte do outro prédio (referido em D) dos factos provados) que poderia ser usada para construção.
19 - O facto de uma parte do imóvel vendido pela 1ª Ré à 2º Ré estar já abrangida pela DUP desde Setembro de 2009 (a venda do imóvel ocorreu em Maio de 2011), em nada afeta o direito de preferência, porque não impedia o proprietário de dispor do mesmo, alienando-o a favor de terceiro, antes e apenas impedia que essa parcela do imóvel fosse objeto de transformação
20 - E quanto à posse administrativa – (questão nem sequer foi objecto de abordagem, em sede de tratamento de matéria de direito pelas RR) – a mesma abrangeu apenas uma área de 2.962 m2 (facto provado K) quando o imóvel tinha, à data da venda em que se pretende preferir, a área de 9.200 m2.
21 - Apesar de, a partir desse momento – tomada de posse administrativa – a proprietária ter perdido a posse da mesma parcela (que não da totalidade do imóvel) a mesma parcela continuou a ser parte integrante do mesmo imóvel, pelo que qualquer alienação deste implicava necessariamente a alienação das suas partes integrantes, nelas se incluindo essa parcela.
22 - Até à escritura de expropriação amigável ou à prolação do despacho a adjudicar a propriedade, o direito de propriedade sobre a totalidade do imóvel mantinha-se na esfera jurídica da 1ª Ré – que o poderia alienar, como alienou - podendo até ocorrer que a expropriante, por exemplo, reduzisse a área expropriada por alteração parcial do percurso!
23 - Além disso, essa posse administrativa – que incidia apenas sobre menos de 1/3 da área total do imóvel - não afetava a livre utilização da área dos restantes 6.238 m2, mantendo, por isso, o imóvel o único destino possível: cultura agrícola, designadamente pinhal e árvores de fruto.
24 - Tudo se passava como se, por exemplo, o imóvel estivesse, nessa parte, afetado por uma qualquer servidão (de passagem, ou outra) que impedisse o seu uso pelo proprietário.
25 - Naturalmente que a existência de um tal ónus ou limitação não constituiria justificação ou fundamento para excluir o direito de preferência, na aquisição da totalidade do imóvel!
Da mesma forma que – usando aquele termo de comparação – o facto de essa parte do imóvel (inferior a 1/3) estar ocupada com uma servidão de passagem permanente (ou outra – art 1544 C Civil) sobre a qual não poderia exercida qualquer atividade ou prática agrícola, não constituiria óbice ao exercício dessa direito de preferência por forma a aumentar (neste caso em mais 6.238 m 2) a área continuada destinada a cultura agrícola.
26 - Ou seja, na data da venda, numa área de 9.200 m2, 6.238 m2 continuavam a poder ser usados apenas para fins agrícolas e os restantes mantinham-se sem qualquer uso afetos a determinada finalidade até que fossem expropriados – hipótese em que seriam “retirados” e deixariam de fazer parte do imóvel – ou devolvidos (ou totalmente por caducidade da DUP ou parcialmente se, por exemplo, ocorresse alteração do traçado da AE).
27 - Assim, essa limitação – afetando menos de 1/3 do imóvel - não justificava a exclusão do direito de preferência porque o objetivo do exercício deste direito se mantinha intocável.
28 - Quanto a um alegado abuso do direito por parte dos AA – artºs 55 a 59 da alegações das RR – tal teria a ver com o conhecimento por parte dos AA de que era impossível o emparcelamento dos prédios para efeitos de aumento e aproveitamento económico como uma unidade de cultura e por isso é que peticionaram o valor por que fora expropriada a parcela.
29 - Se assim fosse e cumulativamente essa questão relevasse, conduziria não ao abuso do direito mas à inexistência do direito de preferência por ser inviável a tal unificação dos prédios para a cultura agrícola
30 - A invocação desse abuso do direito por parte das RR significa, desde logo, que, ao invés do que se esforçaram por demonstrar nas conclusões anteriores, afinal, admitem que tal direito sempre assistiria aos AA - sob pena de incorrerem ainda em inultrapassável contradição na medida em que os AA abusariam de um direito que, afinal, nem sequer existia! E só se abusa de um direito se ele existir!
31 - Ora, tal como resulta da factualidade provada, não existem quaisquer elementos que permitam concluir outra coisa que não seja que os AA visaram utilizar o direito legal de preferência que, ao tempo, a lei lhes conferia sobre o prédio alienado pela 1ª Ré à 2ª Ré: e extrair as consequências necessárias do mesmo exercício.
32 - As consequências do exercício do direito de preferência conduzem necessariamente à procedência da ação, pelas razões expressas na douta decisão recorrida, bem como na petição inicial, réplica e nesta resposta (supra) e porque se trata de matéria que não suscita controvérsia (por isso não inseridas no recurso nem nas conclusões dos RR) prescindimos de as aqui repetir.
Termos em que, sem prejuízo de eventual correção ao teor do facto provado constante das alíneas Q e Z nos termos acima expostos, deve ser negado provimento ao recurso, confirmando-se na íntegra a dota decisão recorrida”
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Factualidade julgada provada e não provada na 1ª instância (transcrição): FACTOS PROVADOS
A) Os AA são donos e legítimos proprietários do prédio rústico sito em Maumosteiro, freguesia …, inscrito na matriz predial rústica desta freguesia sob o art 477, descrito na Conservatória de Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 259/19910130 e aí registado a favor dos AA. – artigo 1.º da petição inicial.
B) A par disso, os AA., por si e seus antepossuidores, vêm usufruindo do referido imóvel utilizando-o como se fosse coisa sua, mormente cortando pinhal que nele vai crescendo, limpando o mato, retirando a lenha que vai caindo, plantando árvores de fruto, tratando delas, colhendo as respectiva fruta, o que fazem de modo ininterrupto, há mais de 20, 30, 40 anos, publicamente e sem oposição de quem quer que seja e no convencimento de que o imóvel lhes pertence – artigos 3.º, e 4.º da petição inicial.
C) É um imóvel com a área de 4.600 m2 que desde sempre foi utilizado para pinhal e mais recentemente também para plantação de árvores de fruto, que confina a poente com I…, sul com Rua … e a norte com herdeiros da casa de J…, do …, … – artigo 6.º da petição inicial.
D) Por escritura pública celebrada em 25/5/2011 num cartório Notarial sito na …, …, …, …, V N Gaia a primeira R vendeu à segunda, que o adquiriu, “prédio rústico, composto de pinhal, sito no l…, freguesia …, concelho de Vila Nona de Gaia descrito na Segunda Conservatória de Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número duzentos e cinquenta e oito e inscrito na matriz sob o artigo 476”, preço de 100.000,00 € que a primeira Ré declarou ter recebido da segunda, aquando da celebração desse contrato – artigo 9.º da petição inicial.
E) A 2ª Ré – E…, Lda – não era à data proprietária de qualquer outro imóvel que confrontasse com o que adquiriu à 1ª Ré – artigo 12.º da petição inicial.
F) Por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de G… na Rua …, .., sobreloja direita, a 2º Ré acordou com a F…, SA a expropriação amigável da parcela 955/1 necessária à execução do empreendimento A32 – IC2 – Oliveira de Azeméis – IP1 (…) – … – … – IP1 (…) – artigo 16.º da petição inicial.
G) Em contrapartida pela expropriação amigável a 2ª Ré recebeu da F…, SA a quantia de 250.000,00 €, destinando-se 225.794,00 € ao pagamento do terreno e o remanescente 24.206,00 € ao pagamento de benfeitorias implantadas na mesma parcela – artigo 18.º da petição inicial.
H) Posteriormente a 2ª Ré procedeu a uma desanexação do prédio em causa que, como se disse, estava descrito na 2ª Conservatória de Vila Nova de Gaia sob o nº 258 e constituiu com os 5307 m2 que restaram depois da expropriação amigável, um outro imóvel descrito na mesma Conservatória sob o nº 1113/20110601 – artigo 19.º da petição inicial.
I) Por Despacho do Secretário de Estado Adjunto das Obras Públicas e das Comunicações nº 20112/2009, de 12 de Junho de 2009, publicado no Diário da República, nº 172, II Série, de 04 de Setembro de 2009, foi objecto de declaração de utilidade pública do prédio identificado em D) – artigo 8.º da contestação.
J) Realizou-se no dia 28 de Dezembro de 2009 a Vistoria “AD PERPETUAM REI MEMORIAM” da identificada Parcela nº …/. – artigo 13 da contestação.
K) Em 08 de Fevereiro de 2010 a entidade expropriante F… tomou posse efectiva da parcela com a área de 2.962 m2, pelo menos, que era parte integrante do prédio em causa nestes Autos, denominada “PARCELA Nº …/.” – artigo 14.º da contestação.
L) O imóvel aludido em A), a nascente, confrontava, até meados do ano transacto (em que foi efectuada uma desanexação do imóvel a seguir indicado) e numa extensão de cerca de 250 a 300 m, com o prédio rústico, constituído por pinhal, com a área de 9.200 m2, também sito em …, freguesia … – artigo 7.º da petição inicial.
M) Inscrito na matriz predial rústica desta freguesia sob o art 476 e descrito, na 2ª Conservatória de Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 258/19910130 (até 1/6/2011) e aí inscrito até Maio de 2011, em nome da Ré D… – artigo 7.º da petição inicial.
N) O prédio identificado em A) e o aludido em D), confrontam entre si numa extensão de cerca de 250 a 300 metros – artigo 10.º da petição inicial.
O) O prédio identificado em A) e o aludido em D), têm natureza rústica, neles existindo apenas pinhal e árvores de fruto – artigo 10.º da petição inicial.
P) Têm uma área inferior à unidade de cultura (9200 m2, área do prédio vendido pela 1ª Ré à 2ª Ré e 4600 m2 a área do prédio dos AA.). – artigo 10.º da petição inicial.
Q) E nenhum deles tem (teve), desde data bem anterior à venda aludida em D), qualquer aptidão para construção ou outra finalidade que não a agrícola – artigo 10.º da petição inicial.
R) A Ré D… (tal qual a 2ª Ré) não deu conhecimento aos AA da sua intenção de proceder à venda do imóvel, nem da pessoa do comprador, nem do preço e demais condições de venda, mormente forma de pagamento – artigo 10.º da petição inicial.
S) Os AA só souberam da venda do imóvel em causa pela 1ª Ré à 2ª Ré e do respectivo preço, em final de Novembro transacto (2011), quando disso foram informados pelo irmão da Autora B…, proprietário do prédio confinante a poente com o prédio dos AA. – 13.º da petição inicial.
T) Na mesma ocasião, tiveram conhecimento da escritura pública aludida em F) – artigo 16.º da petição inicial.
U) A indicada escritura pública teve por objecto uma parcela com a área global de 3.892 m2 a destacar do prédio rústico correspondente a pinhal sito no …, freguesia … concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 2ª Conservatória de Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 258, ou seja, uma parcela do imóvel que tinha sido vendido pela 1ª ré à 2ª Ré, nos termos acima expostos – artigo 17.º da petição inicial.
V) O imóvel identificado em H), continua a confrontar a poente com o prédio dos AA., numa menor extensão relativamente à confrontação anterior à expropriação amigável – artigo 20.º da petição inicial.
W) Os AA só quando presenciaram trabalhadores a desmatar os imóveis ou parcelas que vieram a ser abrangidos pela auto-estrada e para dar início à sua construção é que souberam de que por ali ia passar tal auto-estrada, circunstancia de que até então nunca tomaram conhecimento, muito menos da existência de qualquer DUP – artigo 23.º da réplica.
X) Por carta da F…, datada de 15 de Dezembro de 2009, foi comunicada à 1ª Ré, entre outros factos, que parte do prédio em causa nestes Autos, inicialmente numa área de 2.962 m2, era objecto de declaração de utilidade pública com carácter de urgente e autorização de Posse Administrativa com Vistoria “ad perpetuam rei memoriam” e á qual atribuíram a denominação de “PARCELA Nº …/.” – artigo 11.º da contestação.
Y) A expropriante F… propôs à 1ª Ré, à data proprietária do prédio em causa nestes Autos, para expropriação amigável daquela Parcela o pagamento do valor de € 12.500,00 (doze mil e quinhentos euros) – artigo 12 da contestação.
Z) Como previsto no Plano Director Municipal da C. M. de Vila Nova de Gaia parte substancial de ambos os prédios eram dotados de capacidade construtiva, ou seja, tinham uma capacidade e finalidade urbana – artigo 21.º da contestação.
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ACTOS NÃO PROVADOS a) Os A.A. sabiam que desde o inicio do mês de Setembro de 2009, que o prédio dos RR., identificado em D), foi objecto de declaração de utilidade pública – artigo 7.º da contestação.
b) A partir da data aludida em K) a 1.ª R. deixou de ter o domínio sobre parte substancial do prédio aqui em causa – artigo 16.º da contestação.
c) A parcela em causa deixou de ser apta para fins agrícolas – artigo 16.º da contestação.
d) Tempo antes da transacção do identificado prédio entre a 1ª e a 2ª R., os AA. sabiam da compra e venda que se veio a realizar e em causa nestes Autos – artigo 23.º da contestação.
e) Facto que foi lhes comunicado no âmbito dos vários pedidos/solicitações que fizeram à 1ª Ré e sua tia para que lhes cedesse um parcela de terreno no seu prédio com a finalidade de constituir um outro caminho de acesso ao prédio daqueles – artigo 24.º da contestação.
f) Solicitação que a 1ª Ré sempre recusou e, nesse seguimento, propôs-lhes a venda do aludido prédio que já pretendia vender à 2ª Ré – artigo 25.º da contestação.
g) Só que, os ora A.A. não aceitaram porque o que na realidade pretendiam era que a 1ª Ré, sua tia, viúva e sem descendentes, lhes doasse o prédio em causa nos Autos, facto que aquela nunca ponderou – artigo 26.º da contestação.
h) Foi na sequência destes factos que a 1ª R. e porque já era a 2ª Ré que estava a colaborar nos actos de expropriação do prédio com a identificada F… – artigo 27.º da contestação.
i) Acrescido do facto da 2ª Ré também estar a negociar a expropriação de vários outros prédios da sua titularidade e da titularidade de seus sócios – artigo 28.º da contestação.
j) Que a 1ª Ré decidiu vender à 2ª Ré o prédio em causa nos autos porque lhe ofereceu e recebeu um preço mais de oito vezes superior àquele que lhe havia sido proposto pela Entidade
Questões a decidir
I - Recurso da matéria de facto, que tem por objecto os factos julgados provados nas als. O), Q), W) e não provados nas als. a), b), c) e j).
II -Recurso da matéria de direito, em que a questão essencial é a de saber se os AA têm ou não direito de preferência.
I - Recurso da matéria de facto
Factos julgados provados nas als. O) e Q) que os AA pretendem sejam julgados não provados.
Nestas alíneas o tribunal recorrido julgou provado o seguinte:
O) O prédio identificado em A) e o aludido em D), têm natureza rústica, neles existindo apenas pinhal e árvores de fruto.
Q) E nenhum deles tem (teve), desde data bem anterior à venda aludida em D), qualquer aptidão para construção ou outra finalidade que não a agrícola.
Por outro lado, na alínea na Z, julgou provado o seguinte:
Z) Como previsto no Plano Director Municipal da C. M. de Vila Nova de Gaia parte substancial de ambos os prédios eram dotados de capacidade construtiva, ou seja, tinham uma capacidade e finalidade urbana.
Defendem os Apelantes haver contradição entre a factualidade julgada provada nesta alínea Z), que na sua perspectiva deve manter-se e a constante nas impugnadas als. O) e Q).
Como se conclui da motivação o Tribunal recorrido baseou-se para julgar provada a factualidade constante nestas alíneas O), Q) e Z) no relatório pericial que consta de fls. 190 a 196 dos autos (apesar de se constatar ter a numeração sido corrigida, sendo a anterior 199 a 205, o que explica a aparente errada indicação de folhas nas conclusões dos Apelantes) - com fotografias do local ( prédios em causa) a fls. 197 e plantas topográficas a fls. 198 a 226 – e ainda os esclarecimentos prestados pelo Sr. Perito que constam de fls.248 e 249.
Relevantes foram também as certidões emitidas pelo Município … constantes de fls. 181 e 182 e 184.
Este quesito 2º da perícia (e da BI corrigida a fls. 166 e segs.) reproduzia o que consta da al. O) e o quesito 4º reproduzia o que consta da al. Q).
Por outro lado, o quesito 15º da perícia reproduzia o que ficou a constar da al. Z).
Antes do mais, importa, referir que a qualificação dos prédios em causa como rústicos constante da al. O) tem de ser eliminado, pois apesar do novo CPC, não conter uma norma equivalente ao anterior art.646º n.º4 do CPC que considerava não escritas as respostas do tribunal colectivo sobre matéria de direito, essa regra mantém-se para os conceitos de direito, ainda que correspondam a expressões utilizadas vulgarmente, desde que assumam relevo para a decisão da causa.
Assim, têm-se desde logo de eliminar a referência “natureza rústica” da al. O).
Contudo como expressamente consta dos esclarecimentos prestados pelo Sr. Perito a fls. 248 no ponto 1, nos referidos prédios “ não existe edificada nenhuma construção” e quanto à ocupação dos solos esclareceu: “ conforme se documentou com as fotografias anexas os mesmos estão com plantações de árvores e parte pinhal.”
Por outro lado, não se vislumbra nem foi indicado pelos Apelantes que, com exclusão da ocupação da parcela expropriada, que outra fosse a utilização dos solos dos prédios em causa.
De resto, na al. C) já estava provado por acordo que o prédio dos AA referido em A) “desde sempre foi utilizado para pinhal e mais recentemente também para plantação de árvores de fruto.”
De referir ainda que não existe contradição entre estarem os prédios ocupados com pinhal e árvores de fruto, ou seja, sem qualquer construção e terem em parte aptidão construtiva.
Assim sendo, deve continuar provado na al. O) que: “o prédio identificado em A) e o aludido em D) apenas estavam ocupados, pelo menos até 08.02.2010, data da tomada de posse efectiva pela entidade expropriante de parte do prédio referido em D), por pinhal e árvores de fruto”.
Contudo têm razão os Apelantes quando sustentam existir contradição entre a factualidade provada nesta al. Z) e a dada como provada na al. Q).
Na verdade, nesta julgou-se provado que nenhum dos prédios em causa tem, nem teve, antes da venda aludida em D) - ou seja, até 25.05.21011- qualquer aptidão para construção e na al. Z) que esses prédios no PDM de Gaia eram em parte substancial dotados de capacidade construtiva.
Importa, pois, sanar essa contradição, que passará essencialmente pela análise detalhada do relatório pericial e dos documentos emitidos pelo Município sobre esta questão.
O Sr. Perito na resposta ao quesito 2º formulado pelos AA, em que se questionava se os prédios tinham natureza rústica, respondeu:
“Não. Consultado o PDM e respectivo Regulamento, de acordo com a consulta à informação prestada pela K…, através da Câmara Municipal …, relativamente aos prédios identificados em A) e D) da matéria assente pode dizer-se o seguinte:
Em termos de Instrumentos de Ordenamento do Território aplicáveis, segundo o Plano Director Municipal, publicado no Diário da Republica, 2ª série, n.º155, de 12 de Agosto de 2009, os limites da propriedade (dos dois prédios), que confinavam com a Rua … e a Rua …, na respectiva faixa de 35 m, paralela ao arruamento, encontravam-se inseridas em Solo Urbano, categoria de Áreas de Expansão Urbana de Uso Geral, subcategoria de Áreas de Transição, sendo que a restante parte do terreno encontra-se classificada como Solo Rural, categoria de Áreas Florestais, categoria de Áreas Florestais de Protecção (….)
Mais adiante a fls. 195 dos autos, em resposta aos quesitos formulados pelos RR, sobre qual a área em que o prédio identificado em D) - objecto do contrato de compra e venda - tinha previsto no PDM de Vila Nova de Gaia capacidade construtiva, esclareceu:
“Considerando a largura do prédio, junto à Rua … com cerca de 44,00 m e na profundidade de 35.00m, cerca de 40,00m, ou seja, uma largura média de 42,00 em área de transição, conforme já referido na resposta ao quesito 2º da BI, é de cerca de (42,00mx35,00m) 1470 m2.”
A seguir para idêntica pergunta quanto ao prédio dos AA, identificado em A) e C), seguindo o mesmo raciocínio esclareceu:
“Considerando a largura do prédio, junto à Rua … com cerca de 22,00 m e na profundidade de 35.00m, cerca de 20,00m, ou seja, uma largura média de 21,00 em área de transição, conforme já referido na resposta ao quesito 2ºda BI, é de cerca de ( 21,00mx35,00m) 735,00 m2.”
Nas contra-alegações os AA/Apelados aceitam que de acordo com o PDM, cada um desses imóveis (numa faixa de 35 m de profundidade a partir da confrontação com as Ruas … e da …) tinha capacidade e potencialidade edificativa.
Contudo defendem que mesmo em relação àquela área confinante com aquelas ruas, inserida em “Áreas de Transição”, agora por força da Carta de Infraestruturas Lineares e a Carta de Mobilidade e Transportes e posteriormente da DUP referida na alínea I) dos factos provados, publicada no DR II série de 4 de Setembro de 2009, quer o prédio dos AA quer o prédio, então pertença da Ré, deixaram de ter qualquer aptidão construtiva.
Efectivamente da certidão emitida pelo Município … a fls. 181, transcrita no relatório, referindo-se ao prédio referido em D) quanto à referida faixa de 35,00 m paralela aquelas ruas … e …, consta: Paralelamente, todo este mesmo espaço também se encontra delimitado como Estrutura Ecológica Municipal (nível de Estrutura Ecológica Fundamental). No entanto a Carta de Infraestruturas Lineares e a Carta de Mobilidade e Transportes esclarecem que a referida propriedade se encontra abrangida pelo Eixo de Alta Velocidade correspondente ao traçado da infra-estrutura rodoviária A32/IC2 sendo que a totalidade da mesma se encontra incluída na faixa de salvaguarda prevista para esta infra-estrutura, pelo que a aprovação de qualquer eventual futuro pedido de licenciamento carece de parecer vinculativo da entidade concessionária da mesma.
Por outro lado, o Sr. Perito nos esclarecimentos que prestou concretamente a fls. 249 dos autos, ponto 5 – referiu: “confirma que a frente do imóvel do prédio dos RR, para a Rua … e … foi abrangida na integra, pela parcela expropriada.”
Assim sendo, tem de concluir-se que a parte do prédio referido em D), com capacidade edificativa foi incluída na parcela expropriada e consequentemente desapareceu com a declaração de utilidade pública.
Quanto à perda da capacidade edificativa no prédio dos AA, referido em A) e C) que não objecto de expropriação, o Sr. Perito nos esclarecimentos prestados no requerimento junto a fls. 248 referiu que não tinha “a planta topográfica atualizada dos limites da zona non aedificandi da auto-estrada, nem podia calcular tal áreas, por falta de levantamento topográfico em formato digital …”
Contudo, o elemento de prova relevante é a certidão emitida pelo Departamento Municipal de Urbanismo da Câmara Municipal …, sobre o prédio dos AA, junto a fls. 184, com data de 30.12.2010, onde sobre a referida faixa com 35 m paralela à Rua …/Rua …, consta que “está igualmente localizada no perímetro de intervenção da via A32/IC2, facto que determina que este seja parcialmente afectado pela zona de servidão non aedificandi de proteção à supra referida estrutura rodoviária (35m do eixo, nunca menos 15 m zona da estrada – DL 13/94, de 15 de Janeiro e DL 392-A/2007, de 27 de Dezembro,) Desta forma a parte urbana do terreno que fica disponível após subtração da referida área non aedificandi é de dimensão bastante exígua a qual invalida a aprovação de um qualquer pedido de licenciamento para o local.”
A situação difere do prédio referido em D), em que na parcela com potencialidade edificativa foi abrangida pela expropriação e foi efectivamente eliminada, mas atenta a posição do Município plasmada no citado documento de ser inviável qualquer pedido de licenciamento para o local o resultado em termos práticos é idêntico.
Assim e eliminando a apontada contradição entre os factos julgados provados nas als. Q) e Z), em conformidade com os elementos atrás referidos, altera-se para a seguinte resposta conjunta:
O prédio referido em D) tinha segundo o PDM uma área de cerca de 1 470 m2 com potencialidade construtiva, que perdeu com a DUP referida em I).
O prédio referido em A) segundo o PDM tinha potencialidade construtiva numa área de cerca de 735m2, que perdeu por ter ficado abrangida pela proibição de não edificação para protecção à estrutura rodoviária.
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Os AA sustentam ainda que houve erro de julgamento na factualidade julgada provada na al. W): “Os AA só quando presenciaram trabalhadores a desmatar os imóveis ou parcelas que vieram a ser abrangidos pela auto-estrada e para dar início à sua construção é que souberam de que por ali ia passar tal auto-estrada, circunstancia de que até então nunca tomaram conhecimento, muito menos da existência de qualquer DUP.” Para tanto invocam ter o Tribunal recorrido julgado provado na al. i) que a DUP relativa a parte do prédio referido em D), foi publicada no DR em 04.09.2009, muito tempo antes da entrada ou da presença dos trabalhadores a desmatar os imóveis ou parcelas que vieram a ser abrangidos pela auto-estrada e ainda que a testemunha H…, pelo menos, em Dezembro de 2010 comunicou e confirmou aos AA. que no seu prédio não era possível efectuar qualquer construção, conforme consta do documento de fls. 184 dos autos.
No entanto, a circunstância de ter sido publicada no DR em 04.09.2009 a DUP da parcela do prédio referido em D) não implica que os AA tenham tido conhecimento dessa expropriação.
Por outro lado, os Apelantes não indicaram as passagens da gravação em que se fundam quanto ao depoimento da testemunha H… e por não terem cumprido o ónus imposto no n.º 2 al. b) do art. 640º do CPC, este tribunal não pode atender a esse depoimento para alterar a factualidade constante na al. W).
Contudo do referido documento constante de fls. 184 emitido pela Câmara Municipal em 30 de Dezembro de 2010, que foi requerido pelos AA resulta como atrás foi referido que o prédio deles e consequentemente o prédio contíguo da Ré estava “no perímetro de intervenção da via A32/IC2, facto que determina que este seja parcialmente afectado pela zona de servidão non aedificandi de protecção à supra referida estrutura rodoviária”, ou seja, pelo menos, a partir dessa altura, os AA tiveram conhecimento que nas proximidades dos referidos prédios ia passar a auto-estrada.
Assim, apesar da factualidade alegada na al W) não estar localizada no tempo, o referido documento que foi requerido pelos AA necessariamente antes de ter sido emitido em 30.12.2010, põe necessariamente em causa que apenas tiveram conhecimento que ia ser construída a auto-estrada quando presenciaram trabalhadores a desmatar os imóveis ou parcelas que vieram a ser abrangidos pela auto-estrada e para dar início à sua construção, facto que naturalmente ocorreu em momento posterior.
Assim sendo e apesar dessa alteração ser irrelevante, julga-se a factualidade constante da referida al.W) não provada.
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Sustentam ainda os Apelantes que se devem julgar provada a factualidade julgada não provada constante das alíneas a), b), c) e j).Na al. a) julgou-se não provado que os A.A. sabiam que desde o inicio do mês de Setembro de 2009, que o prédio dos RR., identificado em D), foi objecto de declaração de utilidade pública.
Ao contrário do que sustentam os Apelantes não há qualquer contradição em estar provado na al. I) por documento que a DUP foi publicada no DR em 04.09.2009 e não terem os AA conhecimento dessa publicação.
Não há qualquer facto que permita presumir que os AA consultassem regularmente o DR e os RR não indicam qualquer elemento de prova que aponte que os AA tiveram conhecimento dessa expropriação logo em Setembro de 2009.
Como atrás se referiu a certidão junta a fls. 184 permite tirar a ilação que os AA depois de a mesma ter sido emitida, em 30.12.2010, ou seja, a partir de Janeiro de 2011 tiveram conhecimento que a auto-estrada ia passar pelas proximidades, mas não permite, por si só, dar como provado que souberam logo que parte do prédio da Ré tinha sido expropriado, até porque o deles apesar de afectado pela servidão non aedificandi não foi objecto de expropriação.
Na al.b) foi julgado não provado que a partir da data aludida em K) a 1.ª R. deixou de ter o domínio sobre parte substancial do prédio aqui em causa.
Na al. K) ficou provado que em 08 de Fevereiro de 2010 a entidade expropriante F… tomou posse efectiva da parcela com a área de 2.962 m2, pelo menos, que era parte integrante do prédio em causa nestes autos, denominada “PARCELA Nº …/.”.
A questão que se coloca não é propriamente uma questão de erro de julgamento, mas antes que o consta da al. b) dos factos não provados não ser em rigor um facto, mas antes uma conclusão adjectivada da factualidade provada por documento e constante da al. K).
Assim e porque não podem ser julgadas provadas conclusões normativas, tal como acontece com os conceitos de direito, não se pode dar como provado, que, de resto é redundante, que a partir da data em que a expropriante tomou posse efectiva da parcela expropriada a 1ª Ré expropriada perdeu o domínio dessa parcela, não se procede à pretendida alteração.
Na al. c) foi julgado não provado que a parcela em causa (expropriada) deixou de ser apta para fins agrícolas.
Estando assente que a expropriação se realizou para execução de uma auto- estrada é óbvio que a parcela expropriada passou a esta afecta a esta finalidade e perdeu a sua aptidão para fins agrícolas.
Ora, no plano das hipóteses a parcela em causa podia ter sido expropriada para fins agrícolas e, por isso, não é irrelevante julgar provada essa factualidade.
Por último, sustentam os Apelantes que devia ser julgada provada a factualidade constante da al. j) (dos factos não provados), ou seja, que “a 1ª Ré decidiu vender à 2ª Ré o prédio em causa nos autos porque lhe ofereceu e recebeu um preço mais de oito vezes superior àquele que lhe havia sido proposto pela Entidade.”
Apesar de estar provado que a expropriante F… propôs à 1ª Ré, para expropriação amigável daquela parcela o pagamento de € 12.500,00 e que a 1ª Ré vendeu à 2ºRé o prédio por € 100.000, sendo, em principio, de presumir que foi esta a melhor proposta que levou a 1ª Ré a efectuar a venda, em rigor, não estamos perante um preço oito vezes e meio superior, pois a expropriante estava a propor a aquisição de cerca de 1/3 do prédio e não a totalidade que foi adquirido pela 2ªRé.
De qualquer forma essa factualidade não tem qualquer relevo para a decisão e rigorosamente apenas pode se julgado provado o que já consta das als. D) e Y).
Em resumo e conclusão: altera-se a decisão da matéria de facto quanto à factualidade constante das als. O), Q), W) e Z) dos factos provados e al. C) dos não provados, acima assinalados a negrito, nos seguintes termos:
Elimina-se a al. W);
O) O prédio identificado em A) e o aludido em D) apenas estavam ocupados, pelo menos, até 08.02.2010, data da tomada de posse efectiva pela entidade expropriante de parte do prédio referido em D), por pinhal e árvores de fruto.
Q) (que passa a integrar também a anterior al. Z)
O prédio referido em D) tinha segundo o PDM uma área de cerca de 1 470 m2 com potencialidade construtiva, que perdeu com a DUP referida em I).
O prédio referido em A) segundo o PDM tinha essa capacidade na área de cerca de 735m2, que perdeu por ter ficado abrangida pela proibição de não edificação para protecção à estrutura rodoviária.
Acrescenta-se na parte final da al. K): “parcela que deixou de ser apta para fins agrícolas”.
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Recurso da matéria de direitoA questão essencial é a de saber se os AA têm ou não o direito de preferência atribuído pelo art. 1380º do Código Civil ou se está excluído por força do disposto na al. a) do art. 1381º do mesmo diploma.
Como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2ª edição, pág.271 e é pacificamente aceite pela jurisprudência, os pressupostos do direito real de preferência atribuído a proprietário confinante, pelo citado art. 1380º, são os seguintes:
a) - que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico com área inferior à unidade de cultura;
b) - que o preferente seja dono do prédio confinante com o prédio alienado, necessariamente também de natureza rústica;
c) - que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura;
d) - que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
Por outro lado a al. a) do art.1381, exclui o direito de preferência “quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura.”
No caso, a questão reside, desde logo, em saber se o prédio objecto da preferência e também o confinante dos AA têm natureza rústica.
A sentença recorrida tinha-a solucionado de forma simples, julgando provado que os prédios tinham natureza rústica. No entanto, como se referiu, no recurso da decisão da matéria de facto, o conceito de “ prédio rústico” e “prédio urbano” são conceitos jurídicos e não factos.
Os factos a considerar com as alterações introduzidas são os seguintes:
O prédio dos AA identificado na al. A) tem a área de 4.600 m2 e desde sempre foi utilizado para pinhal e mais recentemente também para plantação de árvores de fruto (als. A) e C).
O prédio aludido em D), objecto do contrato de compra e venda, tinha 9200 m2 e estava ocupado por pinhal e árvores de fruto.
Por despacho publicado no DR de 12.06.2009, foi declarada a utilidade pública de uma parcela com a área de 2 962 m2, que a entidade expropriante tomou posse efectiva em 08.02.2010, deixando essa parcela expropriada de ser apta para fins agrícolas.
O prédio referido em D) tinha segundo o PDM uma área de cerca de 1 470 m2 com potencialidade construtiva, que perdeu com a DUP.
O prédio referido em A) segundo o PDM tinha capacidade construtiva na área de cerca de 735m2, que perdeu por ter ficado abrangida pela proibição de não edificação para protecção à estrutura rodoviária.
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O art. 204º n.º 2 do Código Civil, define prédio rústico como “ uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes” e o prédio urbano é “qualquer edifício incorporado no solo com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.”Como explica Menezes Cordeiro, no Tratado de Direito Civil Português, Volume I, Tomo II, 1ª edição, página 123, segundo a noção do CC “o prédio rústico é o terreno, ainda que com construções, desde que estas não tenham autonomia económica e o urbano um edifício com o logradouro.”
Assim, no caso, não havendo nos terrenos dos prédios em causa qualquer construção e estando ambos a ser ocupados por pinhal e árvores de fruto, seriam à luz do art. 204º n.º 2 do CC prédios rústicos.
Por isso, numa primeira análise e considerando apenas a definição do citado art. 204 n.º 2º, os prédios dos preferentes e o vendido eram rústicos e consequentemente, estariam verificados os apontados pressupostos do art. 1380º do CC.
No entanto, a questão não pode ser solucionada de forma simplista, em primeiro lugar, importa frisar, que o pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência atribuído pelo citado artigo 1380º aos proprietários de terrenos confinantes, não é em rigor que os prédios sejam rústicos, mas antes que sejam considerados terrenos aptos para cultura.
Como refere o acórdão da Relação de Lisboa, de 8.06.2012, proferido no Proc. n.º 3160/03.5TCSNT.L1, relatado pelo Des. Luís Lameiras, publicado no site da CJ, “se bem que a epígrafe do complexo normativo (que se estende dos artigos 1376º a 1382º) se refira a "prédios rústicos", as normas propriamente ditas, em termos mais assertivos (e sugestivos), verbalizam os "terrenos aptos para cultura" (artigos 1376º, nº 1, início, ou 1378º, início). Dir-se-ia, no quadro dos prédios rústicos (artigo 204º, nº 2, início, do CC), que são aqueles que especialmente comportem a caracterização (genérica) de "terrenos agrícolas" aqueles que se constituem destinatários do regime jurídico próprio do fraccionamento e emparcelamento.”
Saber se um prédio ainda que enquadrável na definição de prédio rústico do art. 204º n.º 2 do CC é efectivamente um terreno destinado à cultura, não pode desprezar factores, como a afectação económica e o valor (quando o prédio tem várias naturezas).
É redutora a afirmação constante de alguns acórdãos que é à luz da lei civil e não de normas de outros ramos de direito, designadamente das regras administrativas do PDM ou da legislação fiscal, que se deve fixar a natureza dos prédios, para efeito do exercício do direito de preferência, conferido pelo art. 1380ºdo CC e art. 18º n.º1 do DL n.º 384/88, de 25.10 (que regulamenta o emparcelamento rural).
Na solução de uma questão cível concorrem segundo o princípio fundamental da unidade da ordem jurídica, as normas relevantes de todo o ordenamento jurídico e não apenas as normas do Código Civil.
No caso, importa referir, que ficou assente que apesar dos prédios terem uma afectação florestal e agrícola, estavam destinados parcialmente segundo o PDM a terreno de construção.
Ora, apesar de um prédio sempre ter estado afecto à exploração agrícola, se devido à expansão urbana passar a integrar um núcleo urbano e, a isso acrescer, o PDM respectivo nele permitir a construção, podemos avançar que esse prédio pela sua previsível afectação económica e pelo seu valor, não pode ser considerado um terreno de natureza rústica, ou seja, destinado à produção agrícola ou florestal.
Que um prédio sem qualquer construção, mas cujo solo, ainda que parcialmente, tenha potencialidade construtiva natural e coberta pelos regulamentos administrativos, não pode ser qualificado como prédio destinado à produção agrícola ou florestal, está expressamente consagrado no Código das Expropriações.
O estipulado sobre a questão da classificação dos solos neste diploma não pode deixar de ser ponderado, no caso presente, não só porque condiciona o valor de mercado dos prédios em geral, como neste, uma parcela do prédio objecto da preferência, foi expropriado e a Ré compradora celebrou com a expropriante um acordo de expropriação pela qual obteve o pagamento de € 250.000,00, que os AA pretendem que reverta a favor deles, deduzida a quantia de €100.000,00 paga pelo prédio objecto da preferência.
O Código das Expropriações, aprovado pela Lei n.º 168/99 de 18/9, na sequência do anterior CE de 91, para encontrar a justa indemnização relativa aos solos (por contraposição aos edifícios) distingue entre solos aptos para construção e para outros fins, para efeitos de determinação do seu valor.
Na identificação dos solos aptos para construção o legislador no art. 25º do Código das Expropriações teve em conta elementos certos e objectivos, espelhados na dotação do solo com infra-estruturas urbanísticas (al.a) do n.º 2 do citado artigo 25º), na sua inserção em núcleo urbano (al.b), na qualificação do solo como área de edificação por um plano municipal ou na cobertura do mesmo por alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública (al.d).
Ora, no caso como ficou provado, no prédio dos AA, com a área total de 4.600 m2, o PDM permitia a construção em cerca de 735 m2 e o prédio objecto do contrato de compra e venda, com 9200 m2, tinha potencialidade edificativa em 1 470 m2.
Perante, está realidade, a destinação económica previsível dos prédios em causa, apesar da estagnação da construção urbana, nos últimos anos, era a construção, até por estarem situados em área de expansão urbana, nos arredores da cidade de Vila Nova de Gaia a mais populosa do norte de Portugal.
De referir que no relatório pericial a fls. 195 e 196, em resposta a quesito apresentado pelos RR, o Sr. Perito respondeu, sem impugnação, que no prédio que confronta do lado norte com o prédio dos AA existe uma construção urbana, devidamente legalizada, constituída por prédio de 2 pisos de 4 frentes, com as seguintes áreas: 4.600 m2, área total do terreno; 143,50 m2, área de implantação; 299,14 m2, área bruta de construção; área bruta privativa 299,14 m2 ( r/c (comércio)- 143,50 m 2 e 1º andar – (habitação) – 155,64 m2)
Como resulta das regras de mercado e está consagrado no art. 26º do Código das Expropriações o valor do solo apto para a construção calcula-se por referência à construção que nele seria possível efectuar num aproveitamento economicamente normal, de acordo com as leis e regulamentos em vigor.
Por outro lado, atento o art. 27º n.º 3 do mesmo diploma, que é a normalmente aplicável, o valor do solo para outros fins é calculado tendo em atenção os seus rendimentos efectivo ou possível, a natureza do solo, a configuração do terreno e outras circunstâncias nele enumeradas.
Ora, é inquestionável, que atentas as áreas em que era viável a construção nos prédios em causa e que eram utilizados para plantação de pinhal e árvores de fruto, que o valor do solo apto para construção era muito superior ao solo destinado à produção agricultura ou florestal.
Assim sendo, tem de se concluir que a afectação económica previsível dos prédios em causa não era a exploração agrícola ou florestal.
Sobre situação similar à presente apenas se encontrou o acórdão do STJ de 27.01.2010, proferido no proc. n.º 1543/04.2TBVIS.C1.S1, relatado pelo Cons. Mário Cruz e publicado no site do ITIJ, com o seguinte sumário:
“I - Ficam de fora do âmbito da previsão do art. 1380.º, n.º 1, do CC – preceito que se destina a favorecer o emparcelamento de terrenos rústicos destinados a culturas, nas suas modalidades de exploração agrícola ou florestal, mas que a Lei n.º 86/95, de 01-09, veio estender à modalidade de exploração silvo-pastorícia – os prédios que, pela sua natureza ou pela natureza do confinante, não tenham o indicado destino, nas modalidades de exploração indicadas.
II - O art. 5.º, n.º 3, al. a), do DL ( e não Lei, como por lapso consta) n.º 103/90, de 22-03, entretanto alterado pelo DL n.º 59/91, de 30-01, veio definir as bases gerais para o emparcelamento e divisão de prédios rústicos, afastando do regime de remodelação predial atinente ao emparcelamento os terrenos que “os PDMs, planos de urbanização, áreas de desenvolvimento urbano prioritário ou de construção prioritária, plenamente eficazes, destinem a construção urbana ou a fins não agrícolas”.
III - Não reúne condições de elegibilidade para poder aceder a um alegado direito de preferência na aquisição de prédio confinante, o prédio que se situa na área de expansão urbana contemplada no PDM em vigor no concelho em causa.”
Apesar de não conhecermos a fundamentação do citado acórdão, dado estar apenas publicado o sumário, presumimos que a argumentação que adoptamos, mesmo sem considerar o art. 5º n.º 3 al.a) do citado DL n.º103/90, de 22.03, que regulamenta o DL n.º 384/88,de 25.10, que estabeleceu as bases gerais do emparcelamento fraccionamento dos prédios rústicos, sustenta a decisão de afastar da sujeição ao emparcelamento os terrenos que pelos regulamentos administrativos se destinem a construção urbana ou fins não agrícolas.
Como é pacifico, o direito de preferência consagrado no art. 1380 do CC e alargado pelo art. 18º n.º 1 do citado DL n.º384/88, de 25.10, representa uma restrição relevante ao principio basilar da liberdade contratual e apenas está consagrado para assegurar a rentabilidade das explorações agrícolas e evitar o excessivo parcelamento do solo apto para cultura, no pressuposto necessário de ser previsível que o prédio do preferente e o objecto da preferência vão continuar a ser destinados à produção agrícola ou florestal.
Ora, quando os prédios confinantes apesar de utilizados para plantação de pinhal e árvores de fruto, estavam inseridos em área de expansão urbana e tinham ainda que em parte, uma efectiva potencialidade edificativa, conferida pelo PDM, não se justifica a apontada restrição, porque necessariamente, por razões económicas e sociais, a curto ou a médio prazo deixarão de ser afectados à produção agrícola ou florestal.
Assim, no caso, apesar dos prédios em causa, integrarem a definição de prédios rústicos nos termos do art. 204º n.º2 do CC, por estar demonstrado que dada a sua potencialidade edificativa era previsível que não se destinassem à produção agrícola ou florestal, mas antes a construção, nos termos da al. a) do art. 1381º do CC, estava afastado o direito de preferência conferido pelo artigo 1380º.
No caso, a questão tem ainda outros contornos, pois ficou assente que depois da DUP, publicada em 12.06.2009, os prédios em causa deixaram de ter potencialidade edificativa e o contrato de compra e venda do prédio objecto da preferência apenas ocorreu em 25.05.2011.
Ora, em principio, como defendem os AA/apelados a situação para o exercício da preferência deve ser aferida ao momento do contrato de compra e venda, ou seja, em 25.05.2011 e nesta altura, como também ficou demonstrado, em consequência da expropriação e da construção da auto-estrada e subsequente servidão non aedificandi, os prédios dos preferentes e o prédio vendido deixaram de ter potencialidade edificativa.
A particularidade desta acção de preferência reside na circunstância dos AA pretenderam não só substituírem a 2ª Ré como compradora do prédio, mas ainda a condenação desta, que obtiveram na sentença recorrida, no pagamento da quantia de € 150.000,00, diferença entre os € 250.000 que recebeu da F…, S A pela expropriação amigável tendo por objecto a parcela com a área de 3.892 m2 a destacar do prédio objecto da preferência e do preço de € 100.000,00, que pagou à 1ª Ré pelo referido prédio.
Contudo, atendendo aos efeitos da declaração de utilidade pública publicada em 04.09.2009, a que se seguiu a tomada de posse efectiva pela entidade expropriante em 08.02.2010, quando ocorreu o contrato de compra e venda em 25.11.2011, a parcela expropriada com a área de 2.962 m2, que era parte integrante do prédio em causa, estava destinada à execução do empreendimento rodoviário e, por conseguinte, estava demonstrado que quanto a essa parte tinha sido afectada por decisão administrativa a uma finalidade diferente da cultura.
Assim sendo, nos termos do citado art. 1380º do CC, os AA enquanto proprietários do prédio rústico confinante apenas tinha o direito de exercer o direito de preferência sobre a parte sobrante do prédio referido em D), pois apenas nessa parte passou a ser possível a exploração agrícola e/ou florestal.
Como se referiu e decorre da al. a) do citado artigo 1381º, não goza de direito de preferência o proprietário confinante quando o prédio rústico vendido se destina a fim diferente do de cultura e se o fim diverso recair apenas em determinada parcela do prédio vendido é legítimo o direito de preferência por parte do proprietário confinante em relação à parte restante (cf. Ac. do STJ de 21.06.94, CJ (STJ), 1994, tomo II, pág 154).
Assim e estando assente que depois da DUP, os prédios em causa deixaram de ter potencialidade construtiva, os AA confinantes podiam exercer o direito de preferência em relação à parte não expropriada.
Contudo, neste momento, não pode considerar-se tal hipótese, uma vez que o pedido não foi formulado nesse sentido, o que caberia aos AA, pelo contrário, atentos os pedidos formulados é manifesto que o que pretendiam era o exercício do direito de preferência sobre a totalidade do prédio alienado, com a consequente condenação da Ré compradora no pagamento da referida quantia de € 150.000.
De referir, por fim, que não se pode desconsiderar, que para efeitos de eventual indemnização pela expropriação e para o cálculo do valor do terreno, que a 2ª Ré logrou conseguir da entidade expropriante, montante de € 250.000, pela área de 3893 m2, foram necessariamente atendidas as regras consagradas no art. 23º do Código das Expropriações, segundo o qual o valor do bem expropriado se calcula segundo o seu valor real e corrente de acordo com o destino económico normal à data da publicação da utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.
Ora, não podem os AA pretender beneficiar duma expropriação amigável em que foi necessariamente considerada a potencialidade edificativa do terreno expropriado à data da DUP, invocando um direito de preferência por o prédio onde a parcela expropriada se inseria ser destinado à cultura, depois dessa DUP.
Atenta esta manifesta intenção, mesmo que se entendesse que os AA tinham o direito de preferência conferido pelo art. 1380º do CC, sobre a totalidade do prédio, estava-se perante uma actuação abusiva do direito - art. 334º do Código Civil - já que o exercício do direito de preferência aparecia como meio de obterem um lucro de € 150.000, passando ainda a ser proprietários de um terreno com 5307 m2, sem qualquer pagamento, aparecendo assim o exercício do direito com desiderato de enriquecimento injustificado, logo desconforme à finalidade económica e social do direito de preferência.
Também, com este fundamento, se impunha a improcedência da acção.
Decisão
Julga-se a apelação procedente e a acção totalmente improcedente absolvendo-se os RR dos pedidos.
Custas em ambas as instâncias pelos AA.
Porto, 24-04-2014
Leonel Serôdio
Amaral Ferreira
Deolinda Varão