Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0130384 |  |
JUNTA DE FREGUESIA
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
DIR PROC CIV.
CPC95 ART66.
L 3/99 DE 1999/01/13.
II - Na resolução de um contrato a culpa não constitui requisito essencial, antes remédio dos interesses do credor, mais que sanção para o inadimplemento do devedor.
Em 25.10.1999, no .. Juízo Cível do Tribunal Judicial de ............., Rui Manuel..........., divorciado, engenheiro civil, residente na Rua .............., ............., ......... propôs acção declarativa de condenação, com processo comum sob a forma ordinária, contra Junta de Freguesia de ............, sediada na Rua ........., lugar.........., .........., ...........,
pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 9.675.693$00, acrescida de juros, à taxa anual de 12%, que se vencerem sobre a quantia de 5.300.000$00, desde a propositura desta acção até integral pagamento,
porquanto, em 17.8.1989, A e Ré celebraram contrato promessa de compra e venda, em que aquela prometeu vender a este, que, por sua vez, prometeu comprar, o lote de terreno nº 3, conforme projecto de loteamento anexo, destinado a construção, a destacar do prédio rústico da Ré do art. 611, mediante o pagamento do preço de 10.600.000$0.Na eventualidade de algo alterar os termos da prometida transacção, decorrente do processo de aprovação do loteamento ou da delimitação do prédio a lotear com o domínio púbico marítimo, a Ré devolveria ao A as quantias recebidas (2.000.000$00, em 17.8.89, e 3.300.000$00, em 17.10.1989), acrescidas de juros à taxa anual de 15%, imediatamente após a verificação da anomalia.
O loteamento em causa tinha em vista a construção de moradias unifamiliares e situava-se no lugar ........., da referida freguesia de ........... Porém, no local, a Secretaria do Estado do Ambiente não veio a permitir, em 30.11.1993, qualquer construção no local. Por isso, o A deu conhecimento à Ré de que perdeu o interesse na compra que lhe prometeu efectuar; devendo-lhe restituir o que lhe pagou (5.300.000$00), acrescido de juros vencidos (4.375.000$00) e vincendos.
Citada, a Ré apresentou contestação:
-excepcionando a incompetência do foro comum, em razão da matéria;
-como inepta ou inviável a petição;
-não descrevendo a promessa, que tenha sido prometida edificação no lote, não há alteração das características do lote que prometeu vender, pelo que se sujeita à execução específica
Replicando o A, refuta a verificação do excepcinado; e procede à ampliação da causa de pedir (art. 273º-1, CPrC), dizendo que não foi possível proceder à delimitação em que se integrava o lote prometido vender e o domínio público marítimo; bem como a prestação exigível pelo contrato promessa se tornou inviável.
Admitiu-se a ampliação da causa de pedir.
Proferiu-se despacho saneador, onde se julgou improcedente a invocada excepção da incompetência em razão da matéria; como a da ineptidão da petição inicial.
Deram-se por verificados os demais pressupostos processuais.
E aí se decidiu do mérito da causa.
Teve-se como assente a seguinte matéria:
1.-Por acordo escrito celebrado entre o A e a Ré, em 17.8.1989, esta, devidamente autorizada pela Assembleia de Freguesia, declarou que é dona e possuidora de um prédio rústico, sito no lugar .........., freguesia do ..........., a confrontar do norte com Arlindo........, do sul com a Rua .........., do nascente com a Rua nº... e do poente com o domínio público marítimo, inscrito no art 611, da matriz rústica do .............
2.-No mesmo escrito, a Ré declarou que a Assembleia de Freguesia já deu início a operação de loteamento deste prédio.
3.-Nos termos do mesmo escrito, a Ré prometeu vender ao Autor um lote deste terreno, com a área de 648 m2; sendo a área coberta de 120 m2 e o logradouro de 528 m2, assinalado com o nº 3 no projecto de loteamento que se encontra junto aos autos a fls 7 e 8.
4.-como ainda as partes declararam que, à data da assinatura do acordo, o A entregará à Ré a quantia de 2.000.000$00, como sinal e princípio de pagamento; que, até 15.10.1989, o A entregará à Ré a quantia de 3.300.000$00; e que a quantia restante de 5.300.000$00, será entregue pelo A, aquando da realização da escritura referente a este acordo.
5.-também dele consta que a execução das infraestruturas do loteamento ficam a cargo da Ré.
6.-ainda, que as partes declararam: «dado que ainda decorre na Câmara Municipal............ o processo de aprovação do referido loteamento, assim como o processo de delimitação com o domínio público marítimo, que se espera não alterar as características do lote que se pretende transaccionar, fica desde já acordado entre as partes, que, se algo alterar os termos da prometida transacção, o primeiro outorgante (Ré) devolverá ao segundo outorgante ( Autor) a quanta dada como sinal e outras já recebidas, acrescidas de uma taxa anual de 15%, imediatamente após se verificar essa anomalia.
7.-O Autor pagou à Ré a quantia de 2.000.000$00, em 17.8.1989.
8.-Em 17.10.1989, também lhe pagou 3.300.000$00.
9.-Em 28.9.1990, a Câmara Municipal ................ emitiu o alvará de loteamento nº ../.., para o prédio da Ré.
10.-Este Alvará encontra-se caducado, "em virtude de no prazo legal, não ter sido requerido o licenciamento de qualquer construção nele prevista" (doc. fls 55).
11.-Em Abril de 1991, a Ré solicitou à Direcção Geral de Portos licença de construção para o loteamento em causa (quatro moradias unifamiliares, com cércea de rés-do-chão e um parque automóvel público), no sentido de celebrar as escrituras de venda dos lotes (doc. fls 19).
12.-Em documento datado de 9.7.1991, junto a fls 17, o ......... da Câmara........, em referência ao loteamento situado na Rua .., ....., ........., ........., afirma que não é possível fazerem-se as escrituras, se não for permitida a construção no referido loteamento.
13.-A Direcção Geral dos Portos, por ofício de 19.8.91, junto a fls 14 e 15, alertou para o alto risco de qualquer construção no loteamento urbano, situado na Rua .., ......, ......., .............
14.-A Direcção Regional do Ambiente e Recursos Naturais, por informação de 29.6.1993, junta a fls 12 e 13, entendeu que não deve ser permitida qualquer construção no loteamento do lugar ........., ............, .............
15.-Por carta datada de 29.9.1993, junta a fls 11, o Presidente do Instituto da Água comunica ao Chefe de Gabinete do Secretário de Estado dos Recursos Naturais que entende não dever ser permitida qualquer construção no loteamento no lugar ............
16.-Por despacho proferido em 30.11.1993, o Secretário de Estado do Ambiente e do Consumidor não permitiu qualquer construção no prédio da Ré.
Com base no que se sentenciou a procedência da acção, condenando a Ré, Junta de Freguesia do ..........., a pagar ao A a quantia de 9.675.693$00, acrescida de juros de mora, à taxa de 12%, desde 26.10.1999 até efectivo e integral pagamento, calculados sobre a quantia de 5.300.000$00.
Inconformada a Ré, interpôs recurso; em cujas alegações conclui:
1.-Pelas regras de actuação da Ré, todas de direito público, a competência é do foro administrativo. Não de discute propriedade ou posse de bens.
2.-No que respeita à responsabilidade, mesmo por ilícito contratual, a Ré somente pode ser condenada no foro administrativo, atenta a veste com que geriu bens públicos.
3.-Acto de loteamento, caducidade de loteamento e suas consequências são especificamente actos sujeitos ao foro administrativo.
4.- Tudo que seja indemnização, salvo responsabilidade pelo risco, pressupõe a culpa.
5.- A designação ou denominação dada pelas partes não deixa que um contrato deva ser considerado nulo "ab initio", com as devidas consequências.
6.-Seja qual for a jurisdição nunca deve ser admitida a indemnização de 15% de juros.
7.-O contrato deve ser considerado nulo; sendo nula a cláusula dos 15% de indemnização.
8.-Há violação das disposições dos art.s 66º, CPrC e 9º, do ETAF; 280º, 282º, 432º e 442, CC.
Há incompetência do foro comum; ou pelo menos, não é devida a indemnização de 15%.
O Autor, contraalegando, bate-se pela confirmação do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Questão primeira a conhecer é, saber se, para conhecer da acção, é competente o foro administrativo, como a apelante/Ré pretende ou o foro comum, onde foi demandada, e que se julgou competente.
Em causa está a competência absoluta do Tribunal, em razão da matéria.
Dúvidas não podem subsistir que a competência em razão da matéria cabe ao Tribunal de comarca demandado, como bem definiu o Tribunal recorrido.
Jamais o contrato promessa de compra e venda em causa, tendo por objecto um lote de terreno para construção de moradia, que a Ré/apelante prometeu vender e o Autor prometeu comprar-lhe, com preço fixado, parcialmente pago no cumprimento do contratado, e cláusula de resolução convencionada pelas partes - e só isto está em causa - pode ser qualificado como um contrato administrativo.
Atentando detalhadamente sobre a substância do contrato firmado entre o A e Ré, vemos que a Junta de Freguesia, ora Ré, actuou em concreto na veste de um particular, dada a natureza privada do contrato que subscreveram e a que se obrigaram.
Não vemos em que, aqui e atento o objecto do contrato, se possa dizer que estamos em face de uma resolução de cariz público-administrativo.
Por um lado, não há no contrato qualquer cláusula de onde possa retirar-se que a intervenção contratual da Junta de Freguesia visou a realização de uma função pública. Com efeito, o escrito de promessa de compra e venda do lote em causa, nos moldes em que foi feito, bem poderia ter tido lugar no âmbito do domínio privado.
Por outro lado, o contrato em causa não contém nenhuma prerrogativa que atribuísse à Junta de Freguesia uma posição de supremacia em relação ao outro outorgante. A cláusula convencionada de resolução, por alteração dos termos da prometida transacção, fosse devida à não aprovação do loteamento pela Câmara, fosse devida à não delimitação do domínio público marítimo, não representa mais do que uma simples condição resolutiva, sempre possível em qualquer negócio entre particulares.
Estão excluídos da jurisdição administrativa e fiscal os recursos e acções que tenham por objecto questões de direito privado, ainda que qualquer das partes seja pessoa colectiva de direito público; e actos cuja apreciação pertença por lei à competência de outros Tribunais - art. 4º, f) e g), do ETAF.
As questões ajuizadas, resultantes do contrato promessa de compra e venda efectuado entre o A e Ré, não são das elencadas para a competência a atribuir aos Tribunais Administrativos.
Antes, todo o regime "sub judice" aplicável se insere no domínio do Direito Civil (disposições normativas citadas na decisão recorrida).
Nesta conformidade, a questão da competência ajuizada é ponto a resolver de acordo com a identidade das partes e com os termos da pretensão do A (compreendidos aí os respectivos fundamentos) - M. Andrade, Noções, 91.
E a pretensão formulada pelo A não é subsumível a qualquer das alíneas do nº 1, do art 51º, do ETAF.
Antes, a matéria submetida à apreciação do Tribunal inscreve-se no domínio do Direito Privado. Sendo actos de gestão privada - os que se compreendem numa actividade em que a pessoa colectiva, despida do poder pública, se encontra e actua numa posição de paridade (paralela) com os particulares a que os actos respeitam, e, portanto nas mesmas condições e no mesmo regime em que poderia proceder um particular, com submissão às normas de direito privado (Ac. Trib. Conflitos, de 5.11.1981, in BMJ 311, 195 ss) ; os que, embora praticados por órgãos, agentes ou representantes do Estado ou de outras pessoas colectivas públicas, actuando como simples particulares, despidos do seu poder de soberania, estão sujeitos às mesmas regras que vigorariam para a hipótese de serem praticados por simples particulares.
Daí, pois, que, no caso, a causa de pedir seja um mero contrato promessa de compra e venda, sujeito ao regime do Código Civil, e, como tal, esteja em apreciação um acto de gestão privada de um órgão de administração, pelo que a competência residual para conhecer da acção, atendendo à natureza jurídica material, caiba ao Tribunal comum cível.
Aqui discute-se tão só o escrito da promessa de compra e venda do lote de terreno e a condição resolutiva a que a mesma ficou subordinada;
que NÃO a deliberação da Assembleia de Freguesia que autorizou a JF a contratar, a autorização ou não (caducidade e consequências) de loteamento e concessão de licença por parte da respectiva Câmara Municipal; a desafectação ou não de bens do domínio público para o domínio privado; o despacho ministerial de concordância ou não com o facto.
Se estes factos enfermam de alguma ilegalidade ou de quaisquer outros vícios; como haja ocorrido qualquer preterição de formalidades legalmente impostas na formação do processo até serem proferidos os respectivos actos formais - estes sim, são do domínio do foro administrativo - art. 6º, do ETAF; e que, ora aqui, não estão à nossa consideração.
Quanto à matéria sub judice - escrito de promessa de compra e venda, em que foi aposta e aceite uma condição resolutiva - é indubitável que se trata de uma questão a dirimir pelos Tribunais Comuns - art.s 66º, CPrC e 18º-1, LOFTJ (Lei nº 3/99, de 13.1) - por a Junta de Freguesia actuar em pé de igualdade, de paridade à de qualquer outro particular, sujeitando-se à cobertura obrigacional do direito (civil) privado.
E assim, a Ré JF bem o entendeu no seu item 1º do articulado da contestação "...formalmente, a Ré surge como entidade equiparada a um particular, desprovida do poder de império...."
E agora, depois do que deixamos dito, bem podemos dizer que, substancialmente, isto é, em matéria de direitos e obrigações, também assim é.
Que as partes apuseram uma cláusula resolutiva, para a hipótese de acontecer "algo" que alterasse as características do lote que pretendiam transaccionar, di-lo o teor da alínea e) do contrato promessa.
E se acontecesse (esse "algo" - proibição de construir nesse lote prometido vender; cujo acto não foi atacado em tempo legal, por via contenciosa....), como veio a verificar-se, a JF terá de devolver o dinheiro que já recebeu do e ao Autor, acrescido....
Aqui, não há impossibilidade legal (art. 270º, CC) alguma, que de um mero contrato promessa de compra e venda conste tal condição resolutiva, dado o princípio da liberdade contratual (art. 405º, CC).
As partes previram-na, estipularam-na e cominaram os seus efeitos, para a hipótese da sua verificação: a resolução automática, "ipso iure", à declaração unilateral do credor (ora A/apelado),de modo inelutável, dada a situação de sujeição em que a Ré (JF/apelante) a este respeito se encontra.
E aqui a devedora/Ré não pode alimentar a esperança de apreciação benevolente do Tribunal, pois este chamado a intervir, apenas exerce um controlo de legalidade da resolução, limitando-se a declarar a sua existência e a sua eficácia. Importando a resolução, consequentemente, a extinção do contrato e a respectiva restituição, de tudo o que a parte houver recebido, já que tem efeito retroactivo (art.s 433º, 434º e 289º-1, CC).
A interdependência e correspectividade das recíprocas obrigações nascidas dos contratos bilaterais, como no caso, reclama a exigência de justiça comutativa, onde a culpa não tem de constituir requisito essencial da resolução, antes remédio (em regra sinalagmático) dos interesses do credor, mais que castigo ou sanção para o inadimplemento do devedor.
Sendo como é, em regra, e no caso, a resolução (como meio de tutela do credor) uma expressão ou manifestação do sinalagma funcional, posta à disposição do credor, como remédio dos seus interesses, a culpa não tem de ser condição "sine qua non" a resolução (cfr. Baptista Machado, Pressupostos de resolução por incumprimento, pág. 347, ss).
Data o contrato promessa a 17.8.1989.
Nele se estipulou o reembolso ao A do dinheiro pago (5.300.000$00), acrescido de uma incidência da taxa anual de 15%, imediatamente após se verificar a anomalia (que deu causa à resolução contratual).
Afinal, correspondia, então, à taxa de juro legal de 15%, vigente e supletivamente aplicável aos casos de dívida, em mora, recorrentes a Juízo, "ut" art. 559º, CC e Portaria nº 339/87, de 24.4.
O facto à Ré/apelante nenhum reparo mereceu no articulado da contestação; daí que "a quo" se considerasse "tal qual" o peticionado; e ora "ad quem" não tenha de ser objecto de alteração.
As partes, nomeadamente a Ré, não puseram em causa o teor dos documentos que foram juntos aos autos, ou que tivessem conhecimento, nomeadamente a informação prestada pela Câmara Municipal de .......... (fls 55), de que " o alvará de loteamento nº ../.., de 28.9 (relativo ao prédio da Ré, constante do averbamento ao seu registo predial - fls 46 e 47), se encontra caducado, em virtude de, no prazo legal, não ter sido requerido o licenciamento de qualquer construção nele prevista".
Não consta dos autos que a Ré, contra o acto ministerial de proibição de construção no lote de terreno, tenha reagido por via contenciosa.....
Tudo ocorreu antes de proferido o saneador-sentença.
Questões de outro foro e/ou não suscitadas em tempo e lugar próprios, não cura este Tribunal "ad quem" de conhecer; por questões do conhecimento oficioso inexistirem, face à qualificação jurídica dos factos anteriormente feita - art.s 664º, 676º-1, 684º-2 e 690º-1, CPrC; assim, ficando prejudicado o seu conhecimento (art. 660º-2, ib).
Ainda que na perspectiva da verificação de todos os pressupostos - função, relativamente ao prometido lote de terreno para construção de moradia,
verdade é que as partes sabiam que alguns deles dependiam de terceiro (Câmara... Secretaria de Estado do Ambiente....);
e perante as obrigações assumidas pela Ré/apelante, em caso de frustração, na salvaguarda dos interesses do Autor/apelado que tinha em vista, claramente, a construção de moradia no lote prometido vender,
convenhamos que a Ré/apelante, sequencialmente, tem tido um comportamento pouco recomendável, e nada prestigiante da sua qualidade de Junta de Freguesia....
Não merece censura a decisão recorrida, que contém circunstanciadamente a análise e justificação em que se apoia.
Na medida do que fica expresso, improcedem as conclusões da alegação do recurso.
Termos em que se decide,
- julgar improcedente a apelação
- e, em consequência, se mantém a decisão recorrida.
Sem custas, por isenta a JF.
Porto, 28 de Março de 2001
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos